【项目管理】上海九龙仓玺园豪宅项目个案分析报告_41PPT_XXXX年
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“九龙仓玺园”个案分析报告
2011.1
第一部分 项目属性分析 第二部分 项目产品分析 第三部分 企划营销分析 第四部分 项目客户分析 第五部分 SWOT分析
思 路
第一部分
项目属性分析
〉 项目区位 〉 交通环境 〉 区域规划 〉 区域楼市 〉 项目四至 〉 项目配套 〉 小结
项目区域
项目位于杨浦新江湾城板块， 中外环间 距离人民广场约11公里 距离陆家嘴约17公里
杨浦新江湾城、中外环间、离市中心较近
外环 中环
新江湾城
本案
人民广场 约11公里
陆家嘴 约17公里
交通环境
周边主干道：淞沪路、逸仙路 交通动线： 淞沪路—五角场商业区 淞沪路—中环—南北高架—人民广 场 淞沪路—中环—南北高架—延安高 架—延安路隧道—陆家嘴
南北高架 外环
中环
人民广场 约11公里
地面交通发达、可便利通达全市
生态休闲
新江湾城公园、湿地公园
教育配套
复旦大学、同济附中
商业卖场 五角场商业区、江湾天地（规划）
医疗
长海医院、杨浦中心医院
银行
建设银行、农业银行、工商银行
自身配套
会所
工商银行
游艇俱乐部 复旦大学 江湾天地
SMP滑板公园 同济附中
新江湾城 公园
本案
建设银行
杨浦中心医院
湿地公园
农业银行 长海医院
新江湾公园
建筑立面
经典“三段式”外立面、全石材打造；品质感强
•建筑风格——经典西方皇家“三段式”立面 •立面用材——全石材立面
园林风格
欧洲园林风格、以大面积中央水景为中心
•欧洲古典园林风格，社区内的树木均从南非空运而来
•4-5M的下沉式广场，使地面空间感由二维走向三维
•以大面积的游泳池为中心的中轴景观
•大型乔木、小乔木、灌木、花卉、草坪，五层景观搭配交错
5-6元/天/㎡
和声机构
整体规划
以中轴对称、“国”字型排布；景观均好、仪式感强
•建筑：11幢高层住宅、会所及公建配套构成 •排布：整体布局采用中轴线“国”字规整排布， 并借鉴了北京紫禁城的排布方式，形成了一种 强烈的仪式感 •楼间距：35-40M
北京紫禁城
29 28
02 01 02 01
16 15 12
复旦大学
沃尔玛 万达广场
太平洋百货 百联又一城
五角场商业区
小结
生活配套 完善
四至环境 优雅
高端热点 板块
区域属性
生态人文 环境佳
中外环间
交通便利
第二部分
项目产品分析
〉 基本参数 〉 整体规划 〉 建筑风格及立面 〉 园林风格 〉 户型分析 〉 装修标准
基本参数
小规模、公寓房、精装修、品牌开发商
均价：70000 待售、12000 房型：160平米以上 物业类型：多层，叠加别墅
四至情况
•东面——政澄路、双向3车道 •南面——国晓路、双向3车道 •西面——淞沪路、双向4车道 •北面——殷行路、双向4车道
周边四至情况较好，但东、南面马路较窄
西—淞沪路
北—殷行路
南—国晓路
东—政澄路
配套情况
3公里配套较完善、商业配套集中在北面的五角场商业区
02 01 02 01 02 01
11 10
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6
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5
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3
2
1
02 01 02 01 02 01
均价：32000 精装修：2500标准 房型：90-130平米 物业类型：小高层
新城 御景
橡树 湾
待售、装修 物业类型：小高层
加州水郡
均价：42000 精装修：12000标准 房型：90-130平米 物业类型：小高层
本案
仁恒怡庭
建发 新江湾
均价：37000 装修：10000 房型：170平米以上 物业类型：小高层、花园洋房
•景观设计大师——LSI
单价30万的加纳利海藻
会所
挑空大堂、双泳池设计、只对业主免费开放
•会所面积约3000㎡，地上2层，部分挑空约7-8米，地下1层
约3-4米
•设有豪华大堂、内外双游泳池、SPA、会议室、酒吧等常规
配置
•会所只接待 小区业主，并完全免费开放，不接待外部客户
新江湾公园
新江湾公园
游艇码头
自然水系
绿色生态港、都市大绿肺
游艇 码头
滑板
山地
公园
植物
新江湾 公园 本案
园
淞沪 纪念 公园
水生 植物
园
水态
邻里
植物
生态
园
公园
区域规划
国际智慧城：
新江湾城将分成六大板块：江湾天地、复旦江湾新校 区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务
中心 新江湾城将成为：一座以知识型产业集群为核心，以 高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活 方式特征的新城区； 一座具有造血功能和孵化能力的城区； 一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学 城、教育产业三位一体的复合型城区； 一座承载着上海新梦想的新城区
538终点站
3号线
长江南路站 新江湾城站
殷高西路站
殷高东路站 三门路站
10号线 本案
市光路站
8号线
嫩江路站
江湾镇站
区域规划
人与自然和谐：
新江湾城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区 唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 新江湾城总体绿化占50%，由主题公园、自然水系、大湿地等组 成了都市大绿肺
逸仙高架
淞沪路 本案 五角场
约3公里
陆家嘴 约17公里
交通环境
地铁密集、与10号线仅一路之隔；公共交通十分便利
•轨道交通：3号线、8号线、10号线 •3号线长江南路站距离本案约1.6公里 •8号线市光路站距离本案约2.4公里 •10号线新江湾城站距离本案约100米 •公交交通：168路、538路
10号线新江湾站
项目名称
九龙仓玺园
项目地址 淞沪路殷行路口
占地
6万方
总建
10万方
容积率
1.7
绿化率
45%
建筑形态
小高层
建筑风格
法式风格
开盘时间
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10年7月
入住时间
12年6月
总户数 开发商
报价 景观设计
约500套
绿源房地产
5万元/㎡ 美国LSI景观设计公
司
车位配比 交房情况
物管 营销策划
1:1
全装修（1-1.2万 元/㎡） 绿源
复旦大学 都市村庄
商务中心
东方新硅谷，国际智慧城
江湾天地 复旦大学 江湾校区
新江湾公园 自 然 花 园
都市村庄
知识商务 中心
区域楼市
区域内聚集众多知名品牌开发商： 香港九龙仓、仁恒置地、珠江投 资、华润置地、汉斯地产、中建 地产
各大品牌开发商纷纷进驻推动区域价值升级
祥生御 江湾
均价：32000 房型：150平米以上 物业类型：别墅，小高层
2011.1
第一部分 项目属性分析 第二部分 项目产品分析 第三部分 企划营销分析 第四部分 项目客户分析 第五部分 SWOT分析
思 路
第一部分
项目属性分析
〉 项目区位 〉 交通环境 〉 区域规划 〉 区域楼市 〉 项目四至 〉 项目配套 〉 小结
项目区域
项目位于杨浦新江湾城板块， 中外环间 距离人民广场约11公里 距离陆家嘴约17公里
杨浦新江湾城、中外环间、离市中心较近
外环 中环
新江湾城
本案
人民广场 约11公里
陆家嘴 约17公里
交通环境
周边主干道：淞沪路、逸仙路 交通动线： 淞沪路—五角场商业区 淞沪路—中环—南北高架—人民广 场 淞沪路—中环—南北高架—延安高 架—延安路隧道—陆家嘴
南北高架 外环
中环
人民广场 约11公里
地面交通发达、可便利通达全市
生态休闲
新江湾城公园、湿地公园
教育配套
复旦大学、同济附中
商业卖场 五角场商业区、江湾天地（规划）
医疗
长海医院、杨浦中心医院
银行
建设银行、农业银行、工商银行
自身配套
会所
工商银行
游艇俱乐部 复旦大学 江湾天地
SMP滑板公园 同济附中
新江湾城 公园
本案
建设银行
杨浦中心医院
湿地公园
农业银行 长海医院
新江湾公园
建筑立面
经典“三段式”外立面、全石材打造；品质感强
•建筑风格——经典西方皇家“三段式”立面 •立面用材——全石材立面
园林风格
欧洲园林风格、以大面积中央水景为中心
•欧洲古典园林风格，社区内的树木均从南非空运而来
•4-5M的下沉式广场，使地面空间感由二维走向三维
•以大面积的游泳池为中心的中轴景观
•大型乔木、小乔木、灌木、花卉、草坪，五层景观搭配交错
5-6元/天/㎡
和声机构
整体规划
以中轴对称、“国”字型排布；景观均好、仪式感强
•建筑：11幢高层住宅、会所及公建配套构成 •排布：整体布局采用中轴线“国”字规整排布， 并借鉴了北京紫禁城的排布方式，形成了一种 强烈的仪式感 •楼间距：35-40M
北京紫禁城
29 28
02 01 02 01
16 15 12
复旦大学
沃尔玛 万达广场
太平洋百货 百联又一城
五角场商业区
小结
生活配套 完善
四至环境 优雅
高端热点 板块
区域属性
生态人文 环境佳
中外环间
交通便利
第二部分
项目产品分析
〉 基本参数 〉 整体规划 〉 建筑风格及立面 〉 园林风格 〉 户型分析 〉 装修标准
基本参数
小规模、公寓房、精装修、品牌开发商
均价：70000 待售、12000 房型：160平米以上 物业类型：多层，叠加别墅
四至情况
•东面——政澄路、双向3车道 •南面——国晓路、双向3车道 •西面——淞沪路、双向4车道 •北面——殷行路、双向4车道
周边四至情况较好，但东、南面马路较窄
西—淞沪路
北—殷行路
南—国晓路
东—政澄路
配套情况
3公里配套较完善、商业配套集中在北面的五角场商业区
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均价：32000 精装修：2500标准 房型：90-130平米 物业类型：小高层
新城 御景
橡树 湾
待售、装修 物业类型：小高层
加州水郡
均价：42000 精装修：12000标准 房型：90-130平米 物业类型：小高层
本案
仁恒怡庭
建发 新江湾
均价：37000 装修：10000 房型：170平米以上 物业类型：小高层、花园洋房
•景观设计大师——LSI
单价30万的加纳利海藻
会所
挑空大堂、双泳池设计、只对业主免费开放
•会所面积约3000㎡，地上2层，部分挑空约7-8米，地下1层
约3-4米
•设有豪华大堂、内外双游泳池、SPA、会议室、酒吧等常规
配置
•会所只接待 小区业主，并完全免费开放，不接待外部客户
新江湾公园
新江湾公园
游艇码头
自然水系
绿色生态港、都市大绿肺
游艇 码头
滑板
山地
公园
植物
新江湾 公园 本案
园
淞沪 纪念 公园
水生 植物
园
水态
邻里
植物
生态
园
公园
区域规划
国际智慧城：
新江湾城将分成六大板块：江湾天地、复旦江湾新校 区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务
中心 新江湾城将成为：一座以知识型产业集群为核心，以 高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活 方式特征的新城区； 一座具有造血功能和孵化能力的城区； 一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学 城、教育产业三位一体的复合型城区； 一座承载着上海新梦想的新城区
538终点站
3号线
长江南路站 新江湾城站
殷高西路站
殷高东路站 三门路站
10号线 本案
市光路站
8号线
嫩江路站
江湾镇站
区域规划
人与自然和谐：
新江湾城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区 唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 新江湾城总体绿化占50%，由主题公园、自然水系、大湿地等组 成了都市大绿肺
逸仙高架
淞沪路 本案 五角场
约3公里
陆家嘴 约17公里
交通环境
地铁密集、与10号线仅一路之隔；公共交通十分便利
•轨道交通：3号线、8号线、10号线 •3号线长江南路站距离本案约1.6公里 •8号线市光路站距离本案约2.4公里 •10号线新江湾城站距离本案约100米 •公交交通：168路、538路
10号线新江湾站
项目名称
九龙仓玺园
项目地址 淞沪路殷行路口
占地
6万方
总建
10万方
容积率
1.7
绿化率
45%
建筑形态
小高层
建筑风格
法式风格
开盘时间
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
10年7月
入住时间
12年6月
总户数 开发商
报价 景观设计
约500套
绿源房地产
5万元/㎡ 美国LSI景观设计公
司
车位配比 交房情况
物管 营销策划
1:1
全装修（1-1.2万 元/㎡） 绿源
复旦大学 都市村庄
商务中心
东方新硅谷，国际智慧城
江湾天地 复旦大学 江湾校区
新江湾公园 自 然 花 园
都市村庄
知识商务 中心
区域楼市
区域内聚集众多知名品牌开发商： 香港九龙仓、仁恒置地、珠江投 资、华润置地、汉斯地产、中建 地产
各大品牌开发商纷纷进驻推动区域价值升级
祥生御 江湾
均价：32000 房型：150平米以上 物业类型：别墅，小高层