【项目管理】上海九龙仓玺园豪宅项目个案分析报告_41PPT_XXXX年
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各种风格小区主入口研究分析(ppt 52页)
新古典主义风格
绿地东上海
新古典主义风格
绿地东上海 适用范围分析： 1、中高档新古典主义风格社区 2、高层公寓社区 3、人车混行社区 4、入口进深较大社区
Art-Deco风格
新里卢浮公馆：绿地新里卢浮公馆是绿地集团携城市第一住宅品牌“新里”献礼济南的第 一号作品，以总建筑面积60万平米的海派社区，为济南钜献公馆生活的艺术。整体导入集 欧洲、海派设计精华之大成的“ART-DECO”建筑艺术，构造新古典主义“欧式华美园艺乐
各种风格小区主入口研究
前言
•研究对象
不同风格小区入口做法及其适用范围 （西班牙风格、英式风格、法式风格、美式风格、新古典主义风格、ArtDeco风格、新中式风格、现代典雅风格）
•研究目的及意义
为集团开发项目的小区入口提供标准化模块 为集团设计院主入口设计提供基本原则和设计的基本方法 •最大限度提升住宅小区的产品附加值，提升颐景园品牌形象
新中式风格特征：中式外观与室内空 间的人性化、现代化的设计共同营造现代 人的舒适生活；一层与二层的退台设计， 增强了居住者的私密性，并增加了空间的 多变性，富有情趣；将地下室作非主流生 活空间，对空间合理利用；设置下沉庭院， 保证地下空间的通风与采光。
一、建筑风格分析 二、不同风格建筑主入口分析 三、居住小区主入口模板（试行）
章”。
Art-Deco风格
新里卢浮公馆
Art-Deco风格
新里卢浮公馆
适用范围分析： 1、中高档Art-Deco风格社区 2、小高层、低层排屋混合社区 3、人车分行社区 4、入口临街的社区
Art-Deco风格
九龙仓玺园：九龙仓玺园位于杨浦区新江湾城，占地约6万平方米，总建筑面积约10万平方 米。项目充分吸收海派建筑的细腻与大气，倾力打造沪上高标准精装修公寓的豪华高尚社 区，开创城市领袖精英的专属尊崇领地。九龙仓玺园建筑风格中西合璧，以中轴对称的皇 家园林制序，统御工整典雅的宫廷公园形象。
上海高端个案项目分析
户型——后续销售房源 268㎡，四房
280㎡，四房
泰宝华庭——市场表现
成交价25000元/㎡ 毛坯
开盘时间 2010.5.22
面积段 供应套数 去化套数
去化率
月均去化
二房 89 142 67 47.2% 22套 1958㎡
四房 180 60 22 36.7% 7套/月 1260㎡
户型
汉斯国际公寓——面积配比
川沙 唐镇
地块名称
区域
龙华地块
徐汇龙华
长风地块
普陀长风
星河湾
闵行颛桥
朗诗地块
周家嘴
仁恒森兰
外高桥
绿城迪斯尼
唐镇
象屿迪斯尼
川沙
合计
土地面积 （㎡） 90193.9 142108.1 427500 8532 102727 58163 56570
容积率
2.37 2.2 1.7 1.9 1.3-1.8 1.5 1.5
存量公寓 在售代表个案
价格
373套
张江汤臣豪园
25000
唐镇板块
后续保利、香梅、绿城项目上市，受迪斯尼、唐镇新市镇带动，整体区域 将呈现高品质形象，竞争主要来自板块个案，前期存量项目竞争性不大
板块 唐镇
成交年 份
2007 2007
2008
宗地名称
唐镇4街坊54/1宗地块
唐镇8街坊140/5宗地 块
户型——三房 179m2
188m2
186m2
303m
户型——四房 334m2
橡树湾——市场表现
成交价40000元/㎡ 装修8000以上
开盘时间 2010.6.26
面积段 供应套数 去化套数 去化率 月均去化
上海典型豪宅案例 PPT
（平面图）
檀香别墅（檀宫）——房型特色
A房型私家娱乐层 A房型主人卧室层
➢每栋建筑室外都有广阔的私家花园、下沉式庭院，室内拥有恒
温泳池或室内外双泳池、家庭影院、健身房、spa、Jacuzzi、客 厅、正餐厅、家庭厅、图书室、西式或中式厨房，至少5套以上的 卧室套房。
➢十八栋建筑涉及到英伦、意大利、法国、西班牙最为经典的风
世茂佘山庄园——A型房型图
地下层
一层
二层
世茂佘山庄园——B型房平面图
效 果 图
一 层 平 面 图
世茂佘山庄园——B型房户型图
地 下 层
一 层
二 层
世茂佘山庄园——C型房平面图
效 果 图
一 层 平 面 图
世茂佘山庄园——C型房户型图
地 下 层
一 层
二 层
世茂佘山庄园——欧式古典庄园
世茂佘山庄园——欧风贵都
兰乔圣菲——营销节点
一期开盘日期 一期公开日期
2003-06-04 2003-10-25
二期开盘日期 二期公开日期
2004-04-25 2004-07-03
兰乔圣菲——建筑及园林特色
➢由美国知名建筑师JWDA担纲项目设计，将兰乔圣菲总体的气氛定位为加州
早期传教士风格。它采用深厚的体形，以及加州常用的质朴的粘土筒瓦、彩色 水泥抹灰墙面、人造文化艺术石、锻铁栏杆装饰、古朴的木质门、木花架和深 褐色的窗饰，并运用大量的手工工艺而形成的拓朴、深厚、融合自然的建筑单 体风格，营造了具有浓郁加州氛围的高雅生活气氛。
➢项目规划：小区总建筑
面积31200平方米，总占 地47384万平方米，绿化 面积20375平方米，容积 率0.3，由18栋独立别墅 组成，物业费5元/平方米 /月。
成功案例(九龙仓·御园)
130亩浪漫风情园林·纯正法式皇家建制
130 mu of romantic amorous feelings pure French royal garden ·incisive system
欧洲古典主义建筑精华·丈量法式皇家园林的浪漫
Europe is classical architecture essence ·measure French royal garden of romance
这些都是我们广告片需要考虑的并将解决的
NO.2-卖点提炼
中轴布局——严密协调 国字布局——户户开阔视野 坐北朝南——通透、双面采光 底层全架空——种上植物花卉 130亩法式皇家园林——6座主题公园对景排布 300米景观大道——端头花园多层叠水与下沉式泳池交相呼应 凯旋门——厚重、沉稳 80米楼间距离 奢华入户大堂 两梯两户 双入户设计 前后多个观景阳台，多角度亲景 3.15米墅级层高，大面款客厅 七星级法式中央会所 五星级会所管家
纵情体味生活的轻松、惬意
Appreciate life is relaxed ease indulge in
你那思绪里浮动得
You thought that float
纯洁、烂漫的梦境啊
Pure brilliant dreams
如今不再空空如也
Now no longer empty
幻想永远溶在里面
NO.4-创意阐述
通过前面的沟通，我们大致了解，御园广告片最要表现的
是一种法式、纯正、舒居的概念
本次创意结合这一概念，分为三个章节演绎，分别名为：白色、金色、绿色章节
白色
金色
绿色
纯法式素材 提升广告片基调
纯三维素材 详尽演绎项目
纯生活素材 将园林生活淋漓尽致的诠释
项目管理-豪宅项目分析
仁恒河滨城——会所与配套
¾ 会所面积：12000平方米 ¾ 会所项目：室内泳池
桌球馆 棋牌室;健身房
仁恒河滨城——物管与人性化服务
¾ 入住仁恒超一流管理服务，体验零缺憾生活 仁恒物业以仁爱之心，专注细节的精神，恒久不变的用心，给您完美的居住空间。 如果没有住过仁恒的房子，就无法理解很多仁恒业主总是一再购买仁恒的楼盘。这一份认同不只是因为优秀 的社区规划与建筑品质，更因为入住后、超过期待的完美居住体验。 不只是始终整洁的社区，不只是完善可靠的安保体系，不只是24小时随时候命，不只是3日回复的承诺，不 只是外协服务，不只是随业主需要而不断增加的服务项目……还有，每个工作人员脸上的笑容，亲切的问 候，解决问题时的专业态度，发自内心的为仁恒物业而自豪的心情 ¾ 仁恒物业获得的荣誉： 2002 “物价计量信得过单位” 上海市“重合同守信用单位” “安全合格单位” 通过“ISO9001：2000质量管理体系”认证 2004 全国首家物业企业“AA”级价格信誉认证 仁恒滨江园被评为“全国物业管理示范住宅小区”
厅及卧室
地面高级复合地板、全套现代家俬、有线及卫星电视、 宽带接入、充足电话线路
嵌入式整体定制厨柜，三星品牌橱柜台面，汉斯格雅
标 准
厨房
品牌龙头，全屋净水器，食物垃圾粉碎器，全套西门 子厨房电器：西门子燃气灶具、西门子脱排油烟机、
住
西门子烤箱、西门子双开门冰箱、西门子洗碗机
宅
单 位
卫生间
科勒洁具，主卫大理石洗面台，按摩浴缸，汉斯格雅 品牌龙头，主卫科勒智能座便器
仁恒河滨城——公共空间
项目名称
外墙
电梯
大堂
公
电梯厅
共
部
分
保安系统
九龙仓御园个案分析
内部配套
个案 1 项目本体分析
项目基础信息 项目名称 开发商 占地面积 容积率 规划户数
九龙仓御园 九龙仓 105333平米 3.1 2100户
项目总平图 项目地址 开发商背 景
成华二环路 东三段 港企
1号楼 31F 130平米
建筑面积 420000平米 绿地率 车位比
31号楼 26F 170平米
个案 1 项目本体分析
样板间
厨房 客厅效果图
客厅
个案 2 项目核心价值优势及营销信息 项目核心价值优势：城市中央核心腹地高端精装豪宅物业
项目优势资源：
精装物业满足市场对精装的需求； 大尺度户型提供高端的居住享受； 地处城东中央地段，享受地段优势； 完善的周边配套提供舒适的居住感受 ； 港资企业的品牌支撑；
楼栋
套型
户型
C1 B1
三室两厅两卫 1号楼 三室两厅两卫 2号楼
三室两厅两卫
32号楼 三室两厅两卫
三室两厅两卫
1# 31#
31号楼 三室两厅两卫
3号楼
三室两厅两卫
三室两厅两卫
三室两厅两卫 35号楼 三室两厅两卫
1 项目基本情况
一期项目户型配比
九龙仓御园一批次户型配比 九龙仓御园一批次户型配比 建筑面 赠送 套数 占比 积 面积
住宅;商业（商服）; 硕凯有限公司 （ALL GENIUS LIMITED）(九 龙仓子公司) 4,837.13 元/㎡
30% 商业40年 住宅70年
绿化率 容积率描述
30% 宗地9号10号≤3.0 宗地8号≤4.0 2010-1-8
出让时间
2
个案 1 项目本体分析
项目区位 项目位于二环路东三段，区域配套成熟，毗邻新华公园、塔子山公园、麻石桥公园、 沙河生态景观带及正在修建的万象城，同时距离春熙商圈及万达广场仅10分钟车程。
某地高档住宅全程策划案及会所设计思路(ppt 64页)
一、如何体现社区景观均好性的问题
二、如何体现小面宽、大进深户型设计人性化、个性化的 问题 三、如何解决高、低区住宅价差可能过大的问题
四、如何从细节入手打造高档精品住宅
五、如何弱化项目住宅部分与办公部分相互影响的问题 六、如何协调高档住宅社区与商业相融合的问题
如何解决这六大难题成为本项目建立高档社区成败的关键，在项目先天条 件已经确定的前提下，我司认为可以从产品定位与产品细部研究入手，达到 弱化甚至解决这些难题的目的，从而为成功操作本项目扫清障碍。
借助强大的资源网络渠道，通过整合各楼盘售楼处现场、二手中介 门店的实际成交数据以及对各楼盘入住客户的实地调研结果，预计本 项目未来的客户将以华裔外籍人士及港台客商为主。
A：华裔外籍人士
以美籍华裔和中南亚籍华裔为主，属于各层次购买力最强的客源。偏爱中央商务区 及金融中心区域，对装修及江景很重视，大部分是比较有品位的族群，小区整体感觉的 营造及产品细节的打造是他们下决定的重要依据！
景观阳台
配套
客 外立面 户 朝向 关 会所 注
装修
产 品 物管 因 大堂 素小区景观
总价
江景
4.5 5 5.5 6 6.5 6.5 7 7.5 8 8.5 9
客户关注程度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
江景占据首要位置理所当然，但是上图中关于小区景观和对控制重价的要 求如此高的重视度非常值得研究。
在以下的篇幅中，我司就产品细部问题提一些初步建议。
•关于住宅部分建议
徐家汇板块 均价：24000元
卢湾新天地板块 均价： 39000元
南外滩板块 均价：21000元
1、各板块分析
2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性
区域描述
二、如何体现小面宽、大进深户型设计人性化、个性化的 问题 三、如何解决高、低区住宅价差可能过大的问题
四、如何从细节入手打造高档精品住宅
五、如何弱化项目住宅部分与办公部分相互影响的问题 六、如何协调高档住宅社区与商业相融合的问题
如何解决这六大难题成为本项目建立高档社区成败的关键，在项目先天条 件已经确定的前提下，我司认为可以从产品定位与产品细部研究入手，达到 弱化甚至解决这些难题的目的，从而为成功操作本项目扫清障碍。
借助强大的资源网络渠道，通过整合各楼盘售楼处现场、二手中介 门店的实际成交数据以及对各楼盘入住客户的实地调研结果，预计本 项目未来的客户将以华裔外籍人士及港台客商为主。
A：华裔外籍人士
以美籍华裔和中南亚籍华裔为主，属于各层次购买力最强的客源。偏爱中央商务区 及金融中心区域，对装修及江景很重视，大部分是比较有品位的族群，小区整体感觉的 营造及产品细节的打造是他们下决定的重要依据！
景观阳台
配套
客 外立面 户 朝向 关 会所 注
装修
产 品 物管 因 大堂 素小区景观
总价
江景
4.5 5 5.5 6 6.5 6.5 7 7.5 8 8.5 9
客户关注程度 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
江景占据首要位置理所当然，但是上图中关于小区景观和对控制重价的要 求如此高的重视度非常值得研究。
在以下的篇幅中，我司就产品细部问题提一些初步建议。
•关于住宅部分建议
徐家汇板块 均价：24000元
卢湾新天地板块 均价： 39000元
南外滩板块 均价：21000元
1、各板块分析
2、北外滩板块——较本板块最具可比性、同质性
区域描述
上海九龙仓玺园豪宅项目个案分析报告_41PPT_XXXX年
复旦大学 都市村庄
商务中心
东方新硅谷，国际智慧城
江湾天地 复旦大学 江湾校区
新江湾公园 自 然 花 园
都市村庄
知识商务 中心
区域楼市
区域内聚集众多知名品牌开发商： 香港九龙仓、仁恒置地、珠江投 资、华润置地、汉斯地产、中建 地产
各大品牌开发商纷纷进驻推动区域价值升级
祥生御 江湾
均价：32000 房型：150平米以上 物业类型：别墅，小高层
均价：70000 待售、12000 房型：160平米以上 物业类型：多层，叠加别墅
四至情况
•东面——政澄路、双向3车道 •南面——国晓路、双向3车道 •西面——淞沪路、双向4车道 •北面——殷行路、双向4车道
周边四至情况较好，但东、南面马路较窄
西—淞沪路
北—殷行路
南—国晓路
东—政澄路
配套情况
3公里配套较完善、商业配套集中在北面的五角场商业区
项目名称
九龙仓玺园
项目地址 淞沪路殷行路口
占地
6万方
总建
10万方
容积率
1.7
绿化率
45%
建筑形态
小高层
建筑风格
法式风格
开盘时间
10年7月
入住时间
12年6月
总户数 开发商
报价 景观设计
约500套
绿源房地产
5万元/㎡ 美国LSI景观设计公
司
车位配比 交房情况
物管 营销策划
1:1
全装修（1-1.2万 元/㎡） 绿源
建筑立面
经典“三段式”外立面、全石材打造；品质感强
•建筑风格——经典西方皇家“三段式”立面 •立面用材——全石材立面
园林风格
欧洲园林风格、以大面积中央水景为中心
上海豪宅项目调研报告PPT文档共86页
45、法律的制定是为了保证每一个人 自由发 挥自己 的
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
上海豪宅项目调研报告
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
Thank you
6、最大的骄傲于最大的自卑都表示心灵的最软弱无力。——斯宾诺莎 7、自知之明是最难得的知识。——西班牙 8、勇气通往天堂，怯懦通往地狱。——塞内加 9、有时候读书是一种巧妙地避开思考的方法。——赫尔普斯 10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。——笛卡儿
上海豪宅项目调研报告
41、实际上，我们想要的不是针对犯 罪的法 律，而 是针对 疯狂的 法律。 ——马 克·吐温 42、法律的力量应当跟随着公民，就 像影子 跟随着 身体一 样。— —贝卡 利亚 43、法律和制度必须跟上人类思想进 步。— —杰弗 逊 44、人类受制于法律，法律受制于情 理。— —托·富 勒
Thank you
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均价：32000 精装修：2500标准 房型：90-130平米 物业类型：小高层
新城 御景
橡树 湾
待售、装修 物业类型：小高层
加州水郡
均价：42000 精装修：12000标准 房型：90-130平米 物业类型：小高层
本案
仁恒怡庭
建发 新江湾
均价：37000 装修：10000 房型：170平米以上 物业类型：小高层、花园洋房
杨浦新江湾城、中外环间、离市中心较近
外环 中环
新江湾城
本案
人民广场 约11公里
陆家嘴 约17公里
交通环境
周边主干道：淞沪路、逸仙路 交通动线： 淞沪路—五角场商业区 淞沪路—中环—南北高架—人民广 场 淞沪路—中环—南北高架—延安高 架—延安路隧道—陆家嘴
南北高架 外环
中环
人民广场 约11公里
地面交通发达、可便利通达全市
复旦大学
沃尔玛 万达广场
太平洋百货 百联又一城
五角场商业区
小结
生活配套 完善
四至环境 优雅
高端热点 板块
区域属性
生态人文 环境佳
中外环间
交通便利
第二部分
项目产品分析
〉 基本参数 〉 整体规划 〉 建筑风格及立面 〉 园林风格 〉 户型分析 〉 装修标准
基本参数
小规模、公寓房、精装修、品牌开发商
538终点站
3号线
长江南路站 新江湾城站
殷高西路站
殷高东路站 三门路站
10号线 本案
市光路站
8号线
嫩江路站
江湾镇站
区域规划
人与自然和谐：
新江湾城定位于 “绿色生态港、国际智慧城”，是上海中心市区 唯一具有“生态型、三区联动”特色的花园城区 新江湾城总体绿化占50%，由主题公园、自然水系、大湿地等组 成了都市大绿肺
•景观设计大师——LSI
单价30万的加纳利海藻
会所
挑空大堂、双泳池设计、只对业主免费开放
•会所面积约3000㎡，地上2层，部分挑空约7-8米，地下1层
约3-4米
•设有豪华大堂、内外双游泳池、SPA、会议室、酒吧等常规
配置
•会所只接待 小区业主，并完全免费开放，不接待外部客户
逸仙高架
淞沪路 本案 五角场
约3公里
陆家嘴 约17公里
交通环境
地铁密集、与10号线仅一路之隔；公共交通十分便利
•轨道交通：3号线、8号线、10号线 •3号线长江南路站距离本案约1.6公里 •8号线市光路站距离本案约2.4公里 •10号线新江湾城站距离本案约100米 •公交交通：168路、538路
10号线新江湾站
生态休闲
新江湾城公园、湿地公园
教育配套
复旦大学、同济附中
商业卖场 五角场商业区、江湾天地（规划）
医疗
长海医院、杨浦中心医院
银行
建设银行、农业银行、工商银行
自身配套
会所
工商银行
游艇俱乐部 复旦大学 江湾天地
SMP滑板公园 同济附中
新江湾城 公园
本案
建设银行
杨浦中心医院
湿地公园
农业银行 长海医院
新江湾公园
5-6元/天/㎡
和声机构
整体规划
以中轴对称、“国”字型排布；景观均好、仪式感强
•建筑：11幢高层住宅、会所及公建配套构成 •排布：整体布局采用中轴线“国”字规整排布， 并借鉴了北京紫禁城的排布方式，形成了一种 强烈的仪式感 •楼间距：35-40M
北京紫禁城
29 28
02 01 02 01
16 15 12
“九龙仓玺园”个案分析报告
2011.1
第一部分 项目属性分析 第二部分 项目产品分析 第三部分 企划营销分析 第四部分 项目客户分析 第五部分 SWOT分析
思 路
第一部分
项目属性分析
〉 项目区位 〉 交通环境 〉 区域规划 〉 区域楼市 〉 项目四至 〉 项目配套 〉 小结
项目区域
项目位于杨浦新江湾城板块， 中外环间 距离人民广场约11公打造；品质感强
•建筑风格——经典西方皇家“三段式”立面 •立面用材——全石材立面
园林风格
欧洲园林风格、以大面积中央水景为中心
•欧洲古典园林风格，社区内的树木均从南非空运而来
•4-5M的下沉式广场，使地面空间感由二维走向三维
•以大面积的游泳池为中心的中轴景观
•大型乔木、小乔木、灌木、花卉、草坪，五层景观搭配交错
项目名称
九龙仓玺园
项目地址 淞沪路殷行路口
占地
6万方
总建
10万方
容积率
1.7
绿化率
45%
建筑形态
小高层
建筑风格
法式风格
开盘时间
10年7月
入住时间
12年6月
总户数 开发商
报价 景观设计
约500套
绿源房地产
5万元/㎡ 美国LSI景观设计公
司
车位配比 交房情况
物管 营销策划
1:1
全装修（1-1.2万 元/㎡） 绿源
新江湾公园
新江湾公园
游艇码头
自然水系
绿色生态港、都市大绿肺
游艇 码头
滑板
山地
公园
植物
新江湾 公园 本案
园
淞沪 纪念 公园
水生 植物
园
水态
邻里
植物
生态
园
公园
区域规划
国际智慧城：
新江湾城将分成六大板块：江湾天地、复旦江湾新校 区、新江湾城公园、自然花园、都市村庄、知识商务
中心 新江湾城将成为：一座以知识型产业集群为核心，以 高知识人群生活区为形态的、具有知识经济时代生活 方式特征的新城区； 一座具有造血功能和孵化能力的城区； 一座以城区经济为核心，融合高科技园区经济、大学 城、教育产业三位一体的复合型城区； 一座承载着上海新梦想的新城区
均价：70000 待售、12000 房型：160平米以上 物业类型：多层，叠加别墅
四至情况
•东面——政澄路、双向3车道 •南面——国晓路、双向3车道 •西面——淞沪路、双向4车道 •北面——殷行路、双向4车道
周边四至情况较好，但东、南面马路较窄
西—淞沪路
北—殷行路
南—国晓路
东—政澄路
配套情况
3公里配套较完善、商业配套集中在北面的五角场商业区
复旦大学 都市村庄
商务中心
东方新硅谷，国际智慧城
江湾天地 复旦大学 江湾校区
新江湾公园 自 然 花 园
都市村庄
知识商务 中心
区域楼市
区域内聚集众多知名品牌开发商： 香港九龙仓、仁恒置地、珠江投 资、华润置地、汉斯地产、中建 地产
各大品牌开发商纷纷进驻推动区域价值升级
祥生御 江湾
均价：32000 房型：150平米以上 物业类型：别墅，小高层
02 01 02 01 02 01
11 10
02 01 02 01
27
02 01
26 25
02 01 02 01
23 22
02 01 02 01
21
22
02 01 02 01
19
18
17
02
02 01
01
02
01
9
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