不良资产与土地处置
不良资产处置难点及措施
不良资产处置难点及措施一、不良资产处置的难点1.流通困难:不良资产之所以称为“不良”，主要就是因为其流通出现了问题。
在处置过程中，会存在诸多障碍。
需要花费大量时间和精力去排除，从而导致流通不畅。
2.缺乏统一标准:每笔不良资产的特点和涉及的抵押物都各不相同，导致处置时遇到的障碍和原因也不同，难以形成标准化的处置方案。
3.收益不确定性:不良资产的最终收益往往难以完全确定，因为在实际处置过程中可能会不断发现新的问题，这些问题可能之前并未察觉，从而影响最终收益。
4.跨区域处置因难:不同地区的司法环境、经济环境以及信用体系存在差异，甚至可能存在地方保护主义。
使得跨区域处置不良资产变得困难。
5.法律风险高:不良资产处置涉及复杂的法律关系。
稍有不慎就可能违反法律规定，导致资产处置出现法律障碍或漏洞，从而带来损失。
6.信息不对称:不良资产行业信息严重不对称，投资者需要花费大星时间和精力去收集和分析信息，增加了投资难度。
7.进入门槛高:不良资产投资对专业能力的要求极高，新进的投资者容易陷入债务泥潭。
同时，不良资产处置周期长、难度大，也增加了投资的风险。
8.中小银行处置能力有限:相比大型银行。
中小银行在不良资产处置方面存在理念和能力上的不足，如投行化手段应用能力不足、拨备资源有限等。
二、良资产处置的措施1.加强内部管理和协同:中小银行应提升内部管理水平，加强各部门之间的协同合作，建立前后台协同互补、部门间联动合作的风险处置机制。
2.提升专业能力:加强不良资产处置队伍的建设和培训，提升专业能力和风险识别能力。
同时，积极引入外部专业机构进行合作，共同化解不良资产风险。
3.拓宽处置渠道:积极探索新的不良资产处置渠道和方式，如通过金融资产交易所、互联网平台等进行资产转让和处置。
同时，加强与地方金融资产管理公司、专业服务商等的合作，创新交易模式和交易结构。
4.加强法律风险管理:在不良资产处置过程中，应严格遵守法律法规规定，确保处置行为的合法性和合规性。
不良资产清收处置方案
不良资产清收处置方案近年来，随着经济的快速发展，不良资产的数量也在逐年增加。
对于金融机构而言，不良资产的清收处置是一项重要的工作。
本文将从不良资产的定义、处置策略、清收方法等方面探讨不良资产的清收处置方案。
一、不良资产的定义不良资产是指在贷款或投资等金融活动中出现的，已经或可能对债权人利益产生不利影响的资产。
一般来说，逾期90天以上的贷款、违约债券、无力清偿的应收账款等都属于不良资产的范畴。
二、处置策略不良资产的处置策略包括积极处置和主动防范两个方面。
1. 积极处置积极处置是指通过实行多种手段，加速不良资产的处置速度，实现最大程度的资产回收，从而降低不良资产的影响。
具体措施包括：（1）尽早发现不良资产，及时采取应对措施，防止资产质量的进一步恶化；（2）将不良资产划分成多个级别，采取不同的处理方法，确保处置效果最大化；（3）增加对失信客户的惩罚力度，提高违约成本，使得违约者付出更为沉重的代价；（4）加强处置队伍建设，提高资产处置专业化水平。
2. 主动防范主动防范是指通过对不良资产产生的原因进行深入分析，制定科学的预防措施，减少不良资产的发生。
具体措施包括：（1）进行风险管理，制定科学合理的信贷政策，加强对借款人的信用评估和监管；（2）加强信息披露，提高投资者的信息透明度，增强其风险识别能力；（3）完善法律法规，加强对不良资产的清收处置的监管力度。
三、清收方法不良资产的清收方法可以分为自行清收和委托清收两种。
1. 自行清收自行清收是指金融机构通过自身的力量和资源对不良资产进行处置的一种方法。
具体措施包括：（1）通过签订诉讼和调解协议，要求债务人重新履行合同义务；（2）通过担保物的变卖，进行清偿；（3）通过追偿、质押、置换等方式，对不良资产进行处置；（4）通过发起破产清算等程序，对债务人进行清算。
2. 委托清收委托清收是指金融机构将不良资产的清收工作委托给专业的资产管理公司或律师事务所等机构进行处置的一种方式。
浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策
浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策随着国家经济的发展，国有基层企业在城市化进程中发挥着重要的作用，随之而来的是，很多国有企业遗留下来的闲置房屋和土地问题。
这些闲置资源不仅浪费了国家的土地资源，还给企业带来了不小的负担。
国有基层企业闲置房屋及土地处置已成为一个亟待解决的困境。
本文将从国有基层企业闲置房屋及土地的处置难点和困境入手，分析其原因，并提出相应的对策。
1. 处置难点国有基层企业闲置房屋及土地的处置难点主要表现在以下几个方面：(1) 所有权不清晰：在国有企业改制过程中，因为历史原因或者经营管理不善，导致很多房屋与土地的所有权不清晰，难以确定实际属主。
(2) 价格定位难：由于闲置房屋与土地的管理成本较高，很多企业希望能够高价出售，但由于周边环境、市场需求等原因，定价困难。
(3) 建筑老化：部分闲置房屋已经存在较长时间，建筑老化、设施陈旧，给后期的开发利用带来一定困难。
2. 困境分析(1) 资源浪费：闲置的房屋与土地占用了大量的城市空间资源，而没有发挥应有的作用，导致了资源的浪费。
(2) 维护成本高：闲置房屋与土地需要定期进行维护与管理，而这些成本又需要企业来承担，给企业带来了一定的经济负担。
(3) 影响形象：闲置的房屋与土地通常是废弃的、破旧的，会给企业形象带来负面影响，影响企业的公众形象与声誉。
以上种种困境，使得国有基层企业闲置房屋及土地的处置变得极为棘手，需要寻找相应的对策来加以解决。
二、闲置房屋及土地处置的原因分析国有基层企业闲置房屋及土地的困境并非偶然出现，其背后存在着多种原因：1. 市场需求不足：部分国有企业所处的地段，周边市场需求不足，导致闲置房屋及土地无法顺利处置。
2. 管理不善：存在着一些国有企业管理不善的情况，造成了房屋及土地的闲置。
3. 政策限制：一些地方政府对于国有企业房屋与土地的使用有一定的限制，影响了房屋及土地的处置。
4. 维权困难：一些闲置房屋的所有权、使用权不清晰，导致了相关维权的难度，使得房屋无法有效处置。
不良资产处置步骤
不良资产处置步骤不良资产处置是指银行或金融机构将其不良贷款或其他不良资产转让给专业的不良资产处置机构，以减轻其不良资产负担，回收资金并恢复资本金的过程。
整个不良资产处置过程需要经历一系列步骤，以下是一个较为常见的不良资产处置步骤的详细介绍。
1.制定处置策略首先，金融机构需要对不良资产进行全面评估，并制定一套具体的处置策略。
这包括决定何种不良资产需要处置、如何处置、何时处置以及处置后如何回收资金等。
制定处置策略的关键在于确保能够最大限度地减少不良资产对金融机构的影响。
2.选择处置机构金融机构需要选择一家专业的不良资产处置机构来执行处置计划。
选择处置机构时，需要考虑其在不良资产处置领域的经验、专业能力以及市场声誉等因素。
合作伙伴关系的建立和信任是顺利进行后续步骤的基础。
3.准备资料在将不良资产转让给处置机构之前，金融机构需要准备相关的资料和文件。
这些资料包括不良资产的基本信息、合同文件、贷款协议、担保文件、担保物评估报告等。
准备充分的资料可以帮助处置机构更好地了解不良资产的情况并制定相应的处置方案。
4.进行尽调一旦处置机构接受资料并同意开展合作，他们将对不良资产进行尽职调查。
尽调的目的是深入了解不良资产的背景、债务人的财务状况、担保物的价值以及可能的风险等。
通过尽调，处置机构可以评估不良资产的价值和处置的难易程度。
5.制定处置方案尽调后，处置机构将制定具体的处置方案。
处置方案需要考虑到不良资产的特点、市场需求和可行性以及投资回报等因素。
处置方案可以是出售、处置股权、兼并重组、资产管理计划等不同的形式。
处置方案应该尽量在保护金融机构利益的同时最大程度地回收资金。
6.履行法律程序在执行处置方案之前，处置机构需要履行相关的法律程序。
这可能包括与欠债人协商、裁决和仲裁等程序。
法律程序的完成需要时间和精力，但是却是确保处置过程合法和有效的重要环节。
7.执行处置方案一旦法律程序完成，处置机构将执行处置方案。
根据不同的处置方式，可能需要进行拍卖、竞标、协商等多种形式。
不良资产处置流程
不良资产处置流程不良资产处置流程是指银行或其他金融机构对不良资产进行清理和处置的一系列操作步骤。
不良资产是指因借款人无法按时偿还债务或存在其他金融风险而导致的损失资产，包括不良贷款、呆账、坏账等。
以下是一个常见的不良资产处置流程，供参考：第一步，不良资产的识别和分类。
银行需要对资产进行彻底的检查和审查，确定是否属于不良资产，并按照贷款分类规定将其划入逾期贷款、呆账贷款等相应的不良资产分类。
第二步，制定处置策略。
根据不同的不良资产性质和风险程度，制定相应的处置策略，比如拍卖、转让、重组等。
第三步，进行资产评估。
对不良资产的价值进行评估，确定其处置的参考价值。
评估可以通过内部评估、外部评估或第三方机构进行。
第四步，选择合适的处置方式。
根据不良资产的特点和市场状况，选择最适合的处置方式。
常见的方式包括直接变现、法拍、公开竞标、委托资产管理公司等。
第五步，进行实质性处置。
根据选择的方式，执行具体的处置操作。
比如拍卖资产、签订转让协议、进行重组、委托专业机构管理等。
第六步，收回资金。
在处置完成后，银行需要努力收回债权本金和利息，尽量减少不良资产对资金流动的影响。
可以通过还款、追缴担保品、追讨担保人责任等方式进行催收。
第七步，记录和绩效考核。
银行需要详细记录不良资产处置的过程和结果，做到信息透明、可追溯。
同时，需要根据处置结果进行绩效考核，评估处置流程的效果和改进空间。
整个流程需要对不良资产进行全面而细致的管理和处置，以及及时的风险预警和风险控制。
在处置过程中，各环节需要严格执行操作规范，确保处置结果的公正、合法和可靠。
银行应根据实际情况不断完善和改进不良资产处置流程，提高处置效率和处置质量，降低风险和损失。
同时，要加强对员工的培训和管理，提高其风险意识和风险防范能力。
通过健全不良资产处置流程，银行可以有效应对不良资产问题，维护金融稳定，保护金融机构的资金安全和经济效益。
浅谈商业银行不良资产处置问题及对策
浅谈商业银行不良资产处置问题及对策商业银行作为金融机构，其主要业务之一是融资和信贷。
在开展融资和信贷业务的过程中，难免会出现部分借款人无法按时偿还贷款的情况，这就导致了银行不良资产的产生。
不良资产对银行经营和风险管理造成了一定的影响，商业银行需要采取相应的措施来处置不良资产，从而降低不良资产对银行的影响。
本文将就商业银行不良资产处置问题及对策进行深入分析和探讨。
一、商业银行不良资产的特点不良资产是指借款人无法按照合同约定的还款条件进行还款，包括逾期贷款、呆账贷款、资产减值等。
商业银行不良资产的特点主要有以下几点：1. 风险性高。
不良资产的存在表明借款人的信用状况较差，其还款能力受到影响，存在较大的违约风险，给银行的资产质量和盈利能力带来一定的风险。
2. 影响盈利。
不良资产需要银行投入大量的资金和人力物力进行处理，这些都会影响银行的盈利能力。
3. 影响资本充足率。
不良资产也会对银行的资本充足率造成一定的影响，进而影响银行的偿付能力和经营稳定性。
4. 影响声誉。
不良资产的存在会影响银行的声誉和客户信心，使得其他客户对该银行的信任度下降，从而对银行的业务发展带来不利影响。
商业银行不良资产处置面临的主要问题包括：1. 处置成本高。
不良资产的处置需要投入较多的人力、物力和财力，包括律师费、评估费、清偿费等，会增加银行的经营成本。
2. 处置难度大。
不良资产的处置往往牵涉到复杂的法律程序和诉讼风险，银行需要投入大量的时间和精力进行处理。
3. 销售难度大。
部分不良资产难以对外销售，比如土地、房产等实物抵押物，市场流动性差，导致不良资产处置难度大。
4. 处置周期长。
不良资产的处置往往需要经历漫长的周期，时间成本高。
5. 处置影响财务指标。
不良资产处置会影响银行的资产负债表和利润表，对财务指标造成一定的影响。
为了有效处置不良资产，商业银行可以采取以下对策：1. 健全不良资产管理制度。
建立完善的不良资产管理制度，包括分类管理、催收机制、处置流程等，加强不良资产管理和监管。
不良资产处置七种方式
处置不良资产的方法一般有七种：1、诉讼追偿。
司法诉讼是金融资产管理公司维护国家金融债权的最后屏障，也是经济活动中追索债务最常用的手段。
有些企业经营困难，但并不表明丧失完全的还款能力，有的依靠其自身的经营收入还有一定的偿债来源，但一些企业无视信用，利用各种借口拖延归还，利用各种手段逃债务。
通过起诉追索债务，能加大对债务人履约的力度，同时也可以避开国有机构处置不良资产需要履行的烦琐的报批手续。
2、资产重组。
资产的重组包括债务重组，企业重组，资产转换和并购等，其中债务重组包括以资抵债、债务更新、资产置换、商业性债转股、折扣变现及协议转让等方式。
其实质是对债务企业做出债务重新安排，有的在还款期限上延长，有的在利率上做出新的安排，有的可能在应收利息上做出折让，有的也可以在本金上做出适当折让。
对债务人进行资产和债务重组，是资产管理公司在不良资产处置中大量使用的一种方式。
3、债权转股权。
债权转股权，指经过资产管理公司的独立评审和国家有关部门的批准，将银行转让给资产管理公司的对企业的债权转为资产管理公司对企业的股权，由资产管理公司进行阶段性持股，并对所持股权进行经营管理。
4、多样化出售。
（1）、公开拍卖。
公开拍卖又称公开竞买，是一种通过特殊中介机构以公开竞价的形式，将特定物品或财产权利转让给最高应价者的买卖方式和交易活动。
不良资产采用公开拍卖处置方式，具有较高的市场透明度，符合公开、公正、公平和诚实信用的市场交易规则，能体现市场化原则，是当前银行和资产管理公司处置抵押资产中使用较多的方式。
该处置方式主要适用于标的价值高、市场需求量大、通用性强的不良资产，如土地、房产、机械设备、车辆和材料物资等。
（2）、协议转让。
协议转让是指在通过市场公开询价，经多渠道寻找买家，在无法找到两个以上竞买人，特别是在只有一个买主地情况下，通过双方协商谈判方式，确定不良资产转让价格进行转让地方式。
它主要适用于：标的市场需求严重不足，合适地买主极少，没有竞争对手，无法进行比较选择地情况。
国有不良资产处置实施方案
国有不良资产处置实施方案概述国有不良资产的处置是中国经济改革中的一个重要任务。
国有不良资产一般是指那些企业破产后剩下的无法变现或变现难度较大的资产。
这些资产一旦形成，可能会导致企业的经济效益下降、营业收入减少、财务指标变差等一系列问题，严重影响企业的正常运营。
为了解决这些问题，国家出台了国有不良资产处置的实施方案。
区分不良资产与坏账首先要明确的是，不良资产和坏账是完全不同的两种概念。
所谓不良资产，是指公司有一定价值但难以变现或无法变现的资产，比如土地、房屋和机器设备等；而坏账是指企业从客户处收回的货款无法收回的账款。
在国有不良资产的处置中，需区分清楚这两者的性质，制定不同的处理方案。
方案内容国有不良资产的处置方案主要包括以下几个方面：1. 清理不良资产清理不良资产是国家处置不良资产的首要任务。
清理不良资产不仅可以减少企业的不良负债，还能释放企业的资本，并为企业的发展提供更多的资本积累。
2. 跨行业协作国有不良资产的处置是一个极其复杂的过程，需要各界的协作。
因此，国家建立了跨行业协作机制，实现企业与政府、金融机构等的紧密合作。
通过协作能够更好地实现资产变现，减少不良资产对企业的负面影响。
3. 建立市场化机制国家还出台了一系列的政策措施，建立市场化机制。
这些政策不仅有助于推动不良资产的变现工作，也可以加速处置程序。
同时，市场化机制还能激发市场主体的活力，促进中国经济的发展。
结论国有不良资产的处置实施方案是国家为优化企业财税结构、保障企业的资本积累作出的努力和措施。
这个方案不仅有利于企业的发展，也对整个中国经济的发展做出了贡献。
仅靠这个方案的完成是不够的，我们需要不断完善和改进，推动国家经济更好更快地发展。
不良资产处置流程
不良资产处置流程不良资产处置是指银行等金融机构对于逾期借款、呆帐等不良资产进行清算、变卖或转让的过程。
这一过程包括不良资产的确认、评估、定价、处置方式的选择以及处置后的收益分配等环节。
不良资产处置流程的规范与高效，对于金融机构提高不良资产的处置速度和质量，降低风险和损失具有重要意义。
下面将介绍不良资产处置的一般流程：一、不良资产确认不良资产的确认是指对于出现逾期、呆帐等情况的贷款进行审查和核实，确定其为不良资产的过程。
银行需要对不良贷款分类，将其纳入不良资产管理范围。
确认不良资产的标准通常是根据逾期时间、还款能力等因素来确定的。
二、不良资产评估不良资产的评估是指对于确认为不良资产的贷款进行价值评估，以确定其实际价值或处置价值。
评估的主要目的是确定处置不良资产的价格，为后续处置提供依据。
评估可以采用内部评估或委托专业评估机构进行。
三、不良资产定价根据不良资产的评估结果，确定其处置价值。
定价可以考虑多种因素，如债务人的实际还款能力、市场行情、处置方式和风险等。
定价的目标是使处置后能够尽可能收回资产的价值，并减少不良资产处置过程中的损失。
四、不良资产处置方式选择不良资产的处置方式包括清收、变卖和转让等。
清收是指通过追偿、抵押物处置等方式将不良资产转化为现金。
变卖是指通过拍卖、协商出售等方式将不良资产变卖给其他投资者。
转让是指将不良资产转让给专业的不良资产管理公司处理。
选择合适的处置方式需要综合考虑不良资产的性质、市场情况、处置能力和风险等因素。
五、不良资产处置执行执行不良资产处置的具体操作，包括与债务人进行协商、进行拍卖、签订转让合同等。
不良资产处置执行需要充分考虑市场环境和法律法规等因素。
六、不良资产收益分配根据不良资产处置的实际收入，对于参与不良资产处置的相关方进行收益分配。
包括金融机构、资产管理公司等参与处置的方，以及原债务人和其他相关方。
七、处置后的监督与管理以上是不良资产处置的一般流程，不同金融机构的具体流程可能有所差异，但总体步骤是相似的。
不良资产债权转让处置方案
不良资产债权转让处置方案随着市场竞争的加剧，企业在发展过程中往往会面临资金流不畅、现金回收不及时等问题，导致不良资产的产生。
为了保护债权人的利益，企业需要通过不良资产的处置来解决问题。
本文将从不良资产的定义、不良资产的处置方式以及不良资产处置方案等方面进行详细介绍。
不良资产的定义不良资产是指借款人因各种原因未按照合同约定的方式进行偿还，以及因无力偿还而被迫转让的债权或担保物等。
例如，借款人因资金链断裂无法偿还债务，便产生了不良资产。
不良资产通常是金融机构或企业的烦恼之一。
不良资产的处置方式1.资产变现：将不良资产转化为现金或其他资产，以充当债权人已经追期的本金、利息和违约金等。
常用的资产变现方式有拍卖、抵押、出租、委托代理等。
2.债转股：债转股是指将不良资产的债务转换成股权，可以通过增加股权或者股本合并等方式进行。
这种方式能够避免资本金的进一步亏损，缩小不良资产的规模。
3.债转债：债转债是指将不良资产的债权转换为其他金融机构或企业发行的债券，以获得更好的回报。
这种方式可以分散借款人偿还风险，使债权人获得更多的资金回收。
4.网络平台处置：通过互联网平台寻找买家或者投资人，以便转让不良资产。
这种方式通常可以加快债权的处置速度，为企业带来收益。
不良资产处置方案1.债权转让：债权转让是一种常见的不良资产处置方式。
企业将部分或全部债权转让给其他机构或个人，获得资金回收。
2.资产变现：资产变现通过出售获得现金，是一种常用的不良资产处置方式。
企业可以通过拍卖、竞价等方式将不良资产转让给买家，从而获得资金回收。
3.债转股：债转股是一种比较成熟的不良资产处置方式。
企业将部分或全部不良资产的债务转换为股份，参与债权人或者其他股东的决策，获得更多的利益。
4.债转债：债转债是一种可以降低企业资产负债率的不良资产处置方式。
企业将部分或全部不良资产的债务转换为其他发债人所发行的债券，获得固定利息和信用度评级。
5.网络平台处置：网络平台处置不良资产是一种创新的不良资产处置方式。
不良资产处置方法
不良资产处置方法
不良资产处置方法主要包括以下几种：
1. 委托专业处置机构：将不良资产委托给专业的处置机构进行清收、拍卖或转让等处置方式，以获取最大价值回收。
2. 资产重组：通过与其他企业进行合并、收购、整合等方式，将不良资产转变为良好资产，提升价值，实现处置。
3. 资产转让：将不良资产通过相关协议转让给其他企业或个人，以换取现金或其他有价物。
4. 处置管理：通过采取可行的策略和措施，对不良资产进行有效管理和处置，以减少损失，提高回收效率。
5. 减值和收回：通过对不良资产进行减值，降低其账面价值，或通过与债务人进行谈判、诉讼等手段，实现对不良资产的收回。
6. 公开拍卖：将不良资产通过公开拍卖的方式进行处置，吸引潜在买家竞价，以获取最佳价格。
7. 土地出让：如果不良资产是土地，可以通过出让土地使用权或进行土地开发，
以获取经济利益。
以上是常见的不良资产处置方法，具体的选择应根据资产类型、市场环境、企业情况等因素综合考虑。
国有企业在资产清理过程中处置不良资产的方法
国有企业在资产清理过程中处置不良资产的方法国有企业在资产清理过程中，会遇到不良资产，如何处理这些不良资产，是企业在进行资产清理过程中需要面对的一个重要问题。
一、不良资产的定义不良资产是指企业持有的不能够形成经济效益的、无法通过二次拍卖等手段变现的资产，也即是企业已经放弃使用、转让或出售的资产。
这类资产会占用企业的存货、资金、库存等资源，影响企业的正常运营和发展。
在处理不良资产时，需要考虑到其对企业的影响和清理的成本。
二、不良资产清理的必要性对于国有企业来说，不良资产清理是非常必要的。
一方面，这些不良资产占用比较大的资源，会影响企业的正常运营；另一方面，这些不良资产也可能存在风险隐患，可能会给企业带来财务损失和声誉损失。
因此，对于不良资产的清理，可以帮助企业回收资源，降低企业的库存成本、财务成本等，并可以积极防范风险，提升企业的整体经营效益。
三、不良资产的处置方法在对不良资产进行清理时，国有企业可以采取以下几种处置方法：1. 出售对于不良资产，如果其价值尚可或具备一定再利用价值，企业可以选择出售该资产。
出售渠道可以选择拍卖、直接转卖给利润点等方式，这样企业可以得到相应的收益。
例如，某国有企业持有过剩的机器设备，为了避免造成被闲置浪费的情况，可以将这些设备进行拍卖，以获取一定的资金收益。
2. 转让对于无法进行再利用，但具备转让价值的不良资产，企业可以选择将其进行转让。
转让渠道可以选择委托中介机构、招标方式等方式，让其他有需要的企业来使用该资产。
例如，某国有企业在某个地区拥有一些无法利用的土地，该企业可以通过转让这些土地，获得一定的收益，并避免该土地无法使用而带来的财务风险。
3. 抵债清偿对于不良资产价值较低且无法出售或转让的情况，企业可以考虑采用抵债清偿的办法。
也就是将该资产作为对某一债权方的债务进行抵押，以抵消企业的债务，减轻企业的经济负担。
例如，某国有企业负担了大量的债务，但同时有一批无法变现的闲置设备。
国有闲置土地的类型及其处置难点分析
国有闲置土地的类型及其处置难点分析国有土地是指国家所有的土地，包括未被业主使用的土地。
国有闲置土地是指在国有土地中，有一定面积未被使用，或被使用但未按约定的规定使用，或被使用但使用效益低，甚至闲置很长时间的土地。
国有闲置土地的类型主要包括以下几类：1.未利用的建设用地：由于规划变更、城市搬迁等原因，一些土地被划为建设用地，但由于各种原因未能启动建设而闲置。
2. 未按照规定使用的土地：有的土地是被划出来供农业、工业、林业、交通和设施等领域使用的，但由于各种原因，这些土地被非法占用或被用于其他用途而未能达到规定的效果。
3. 急需的社会公共设施土地：有的土地是被划出来用于建设公共设施的，如医院、学校、社区服务中心等，但由于缺少资金、规划不合理等原因，一些土地长期闲置。
4. 企业不良资产土地：有的企业使用的土地由于企业经营不善、财务困难等原因，被资产管理公司等机构接管，但由于接管部门不具备开发土地的能力和资源，土地也长期处于闲置状态。
1. 土地产权不明晰在中国土地制度中，土地资源不能用于购买和销售行为，而是由国有土地所有权以及土地使用权来协调和监管土地利用。
而在一些地方，土地产权不明晰，导致土地所有权和使用权之间的关系不清晰，难以保障国家和社会的利益。
2. 土地政策不统一中国土地制度改革的过程中，由于各地土地利用程度不同，制度的改革方向存在差异。
这导致了土地政策不统一，影响了国有闲置土地的处置效率和效果。
3. 土地流转和开发的缺乏国有闲置土地的处置主要依靠土地流转和开发，但由于缺乏相关的法律规定，很多土地无法进行有效的流转和开发，导致资产无法变现。
4. 部门之间协作不畅土地处置涉及到不同的部门，包括国土资源部门、城市管理部门、金融机构等，但由于各部门之间协作不畅，导致土地不能得到有效的流转和利用。
5. 国有闲置土地资产评估难度大国有闲置土地的处置涉及到资产评估，但由于国有闲置土地多半不具有显性的市场价格，无法有效评估其实际价值，给其处置造成了一定的困难。
浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策
浅析国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策国有基层企业是国家经济体系中不可或缺的重要组成部分，其拥有着大量的房屋及土地资源。
在实际运营中，许多国有基层企业却面临着大量闲置房屋和土地的困扰。
这些闲置资源不仅占据着宝贵的城市空间，也带来了诸多管理和运营上的问题。
本文将就国有基层企业闲置房屋及土地处置的困境与对策进行浅析。
1. 占用城市宝贵空间许多国有基层企业在发展初期为了满足需求购置了大量的房屋和土地，然而随着经济发展和企业规模的变化，部分房屋和土地处于空置状态。
这些闲置资源占据了城市宝贵的土地资源，严重影响了城市的规划和发展。
2. 无法充分利用资产国有基层企业大量的闲置房屋和土地意味着这些资产无法得到充分利用，不仅无法为企业带来收益，还需要支付维护和管理的成本。
导致企业的资产负债率偏高，影响了企业的运营和发展。
3. 管理和维护成本增加大量的闲置房屋和土地需要进行日常管理和维护，照明、安全、清洁等问题需要投入资金和人力，增加了企业的管理成本。
而且长期的闲置会导致房屋和土地的老化和贬值，增加了后期的维护成本。
4. 影响企业形象和经营环境闲置房屋和土地的存在不仅影响了企业的形象，也会对企业的经营环境产生不利影响。
一些闲置房屋往往成为了垃圾堆放的场所，给企业周围的居民和企业合作方带来了负面影响，影响了企业的声誉和发展。
1. 建立健全的资产管理制度为了有效处置国有基层企业的闲置房屋和土地，首先需要建立健全的资产管理制度，包括资产盘点、评估和监管等环节。
制定出合理的资产利用规划，对闲置资源进行分类管理和合理利用，确保资产处置的合法、合规和有效性。
2. 加强资产信息化管理通过建立信息化系统，实现对闲置房屋和土地的全面管理和监控。
利用先进的信息技术手段，实时掌握资产的使用情况和价值，及时发现和处置闲置资源，提高了资产的使用效率和管理水平。
3. 推进闲置资产处置国有基层企业可以采取多种方式对闲置房屋和土地进行处置，比如进行转让、租赁、拍卖等形式。
不良资产处置方式及影响因素分析
大众商务不良资产处置方式及影响因素分析韩琦光（黑龙江省齐齐哈尔市龙江银行，黑龙江 齐齐哈尔 161000）摘 要：随着社会经济快速发展，银行在快速发展过程中也面临着一定的挑战。
在诸多的因素影响下，对不良资产的处置方式还有待创新和提高。
在不良资产的管理方面，应采取有效的处置措施，以提高处置不良资产的有效性和合理性。
关键词：银行；不良资产；处置方式一、引言不良资产的分类有多种，对应的处置方式也多种多样，因此，应该科学合理地选用不良资产的处置方式。
对此，下文就不良资产处置方式及影响因素进行简单分析，以供参考。
二、不良资产的定义极其分类不良资产包括但不限于银行的不良资产、政府不良资产、证券、保险、资本和公司破产资产。
严格来说，银行的不良资产也称为不良贷款，是指借款人无法按时偿还本金和利息的贷款。
企业的不良资产又包括多种类型，以下是企业的三大不良资产类型。
（一）实物类实物不良资产是指由于设备、市场价格持续下跌、技术陈旧、长期处于闲置状态以及存货和建造等成本而导致可收回金额低于其账面价值的物品，称为实物类不良资产。
（二）债券类债务类不良资产是指应收账款、其他应收款、担保损失和其他长期难以收回且预计会损失的资产。
（三）股权类股权类不良资产是指长期可收回金额低于其账面价值的长期股权投资损失。
三、不良资产的影响因素不良资产的影响因素有很多种，在不良资产产生后，要对不良资产的影响因素进行准确的分析和定位，进而才能决策出对不良资产进行处置的最优策略。
不良资产的回收率对商业银行和财富管理公司具有重要价值，影响不良资产回收率的因素可大致分为五类：资不抵债资产本身、银行、资产管理人、贷款公司和处置环境。
资不抵债资产本身主要包括贷款期限、违约期限、贷款方式等。
从理论上讲，不良贷款发生的时间越早，拖欠期限越长，回收率通常越低，在较低利率下，贷款形式通常分为：信贷、担保和抵押，这些方法具有不同的保护级别。
银行本身必须严格控制贷方的选择、公司贷款额以及后续的监督管理。
不良资产与土地处置
不良资产与土地处置资产管理公司处置不良资产过程中涉及的土地资产管理和处置分析前言：土地资产处置现状-----土地资产处置需要统一管理和专业化处置在计划经济条件下，土地资产价值被否定。
随着市场经济的发展，现代企业制度的推行，土地资产价值正逐渐显化。
北京市有很多地处三环以里的工业企业，虽然资金缺乏、生产水平落后，但其占用的土地多为黄金地段，土地价值巨大，将土地资产盘活是促进企业发展的有效手段。
如雪花集团腾出原厂区，得到了一笔巨额搬迁费用，获得了新生。
市政府将原厂区以6亿元人民币现金和约4亿元实物地租出让，政府也取得一定的收益。
在成熟的市场经济国家，土地是企业资产的重要组成部分，一般占企业总资产值的40～60％，或更高。
我国目前土地资产价值一般占资产总值的15～45％；在一些设备陈旧、地理位置较好的老企业，土地资产占企业总资产的大部分。
在建立现代企业过程中，处理好土地资产，是建立完善的土地资产处置、管理制度和体制，是防止国有资产流失、搞活企业的关键问题之一。
在建立现代企业的过程中，人们往往重视机械设备及地上建筑物的处置，而忽视了土地资产，结果造成国有资产的流失。
据国有资产管理部门统计，我国国有资产流失中土地流失资产排在前列。
主要表现在：1．土地价值被忽视在企业转制、界定资产、清产核资时，重视厂房、机器设备的价值评估，忽视了土地价值。
在很多情况下没有单独计算土地价值，致使占企业大部分资产量的土地资产流失。
一些房地产商利用政府急于搞活企业、解决企业停产和工人失业问题的心态，大量收购处在黄金地段的国有小企业，然后利用场地进行变相的房地产开发。
虽然暂时地解决了工厂停产、工人失业问题，但具有较高价值的土地被房地产开发商无偿地取得，政府所付出的比解决失业问题所付出的代价还要大。
2．企业转产中自行改变土地利用方式根据国家有关规定，企业对以划拨方式无偿取得的土地使用权，只能从取得时限定的用途使用，如果改变原有土地利用的方式，则要经过土地管理机构的许可，如将生产用地转为经营性用地，则要到土地管理机构办理相应的变更手续，交纳一定的费用，才能取得相应利用方式的使用权。
不良资产处置过程中的法律问题
不良资产处置过程中的法律问题
不良资产处置是指将不良资产转让给处置机构或通过其他方式处置的过程。
在不良资
产处置过程中，可能涉及到一些法律问题，如下所述。
不良资产的转让需要遵守相关法律和规定。
不良资产处置机构需要依法申请转让不良
资产或通过拍卖等方式处置。
转让方和受让方需签订合法的合同或协议，明确转让的条款
和条件，防止法律纠纷的发生。
不良资产转让过程中需要保护债务人的合法权益。
债务人在不良资产处置过程中有权
获得合理的通知，并且有权对转让方提出异议。
转让方应尊重债务人的合法权益，不得滥
用处置权。
不良资产处置过程中要遵守合同法和担保法等相关法律。
转让方需确保自己的担保行
为合法有效，避免出现无效的转让行为。
处置机构在处置不良资产时，需尊重债权人的权益，依法进行清偿。
不良资产处置过程中可能涉及到知识产权、土地使用权等特殊资产的转让。
针对这些
特殊资产，处置机构需了解相关法律法规，并采取合法的方式进行转让，保障特殊资产的
合法权益。
不良资产处置涉及到涉外案件时，需遵守国际贸易法、国际投资法等相关法律。
在跨
国不良资产转让中，处置机构需了解各个国家的法律制度，并与当地合法机构进行合作，
确保合法有效地完成资产转让。
不良资产处置过程中的法律问题需要处置机构和相关方充分了解和遵守相关法律法规，保障各方合法权益，确保处置过程的合法性和有效性。
不良资产土地的处置方案
不良资产土地的处置方案随着中国经济的不断发展，物业市场不断扩大，地价不断攀升。
在这样的环境下，不良资产土地的处理成为了现实。
本文将从以下几个角度探讨不良资产土地的处置方案。
一、市场化转让市场化转让是指将不良资产土地通过竞争性拍卖、协议转让等方式，将土地交由市场机制处理。
市场化转让具有市场化处理的优点，价格合理，效果明显。
在市场化转让时，需注意以下几点：1.需要进行充分的市场调研，合理定价，保证买卖双方的利益。
2.注重保密，防止内幕交易3.加强社会监督，保障公平竞争二、政府收购政府收购是指，政府作为土地使用权的最终权利人，按照法定程序以合理价格对土地进行收购。
相比市场化转让，政府收购具有以下优点：1.收购时可考虑城市规划、环保等多种因素，科学化处理土地。
2.收购后可以统筹规划，综合利用，增加土地价值。
3.马上产生现金流，降低不良资产处置的风险但是政府收购也存在一些弊端：1.征购过程长，影响资金回笼速度2.土地价格受政策影响较大，成交周期不稳定三、整合再利用整合再利用是指，将不良资产土地与附近物业整合，拓展其价值。
可以通过以下两种方式实现：1.先整合再分割：将不良资产土地与附近物业整合，组成一个大型综合物业，增加整体价值。
再将综合物业分割出去，实现投资回收。
2.先分割再整合：将不良资产土地进行一定拆分，分别与附近物业捆绑出售。
买家方可以按需购买，也可以全部购买，实现土地价值的再生。
整合再利用具有以下优点：1.增加土地价值，促进城市开发。
2.投资比较分散，风险相对较小。
但在具体实施时却存在一些难点：1.开发成本高，预计回报周期长，资金回笼缓慢。
2.如果未能整合成功，将会造成资源的浪费，难以处理。
四、其他处理方式除了以上几种常见的处置方式外，政府和企业还可以考虑以下几种方式：1.租赁模式：以出租的方式获取收益。
需注意租约的签订、租金的定价等问题。
2.股权拍卖：将不良资产与其他物业整合后，以出售股权的方式实现回收。
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资产管理公司处置不良资产过程中涉及的土地资产管理和处置分析前言：土地资产处置现状-----土地资产处置需要统一管理和专业化处置在计划经济条件下，土地资产价值被否定。
随着市场经济的发展，现代企业制度的推行，土地资产价值正逐渐显化。
北京市有很多地处三环以里的工业企业，虽然资金缺乏、生产水平落后，但其占用的土地多为黄金地段，土地价值巨大，将土地资产盘活是促进企业发展的有效手段。
如雪花集团腾出原厂区，得到了一笔巨额搬迁费用，获得了新生。
市政府将原厂区以6亿元人民币现金和约4亿元实物地租出让，政府也取得一定的收益。
在成熟的市场经济国家，土地是企业资产的重要组成部分，一般占企业总资产值的40～60％，或更高。
我国目前土地资产价值一般占资产总值的15～45％；在一些设备陈旧、地理位置较好的老企业，土地资产占企业总资产的大部分。
在建立现代企业过程中，处理好土地资产，是建立完善的土地资产处置、管理制度和体制，是防止国有资产流失、搞活企业的关键问题之一。
在建立现代企业的过程中，人们往往重视机械设备及地上建筑物的处置，而忽视了土地资产，结果造成国有资产的流失。
据国有资产管理部门统计，我国国有资产流失中土地流失资产排在前列。
主要表现在：1．土地价值被忽视在企业转制、界定资产、清产核资时，重视厂房、机器设备的价值评估，忽视了土地价值。
在很多情况下没有单独计算土地价值，致使占企业大部分资产量的土地资产流失。
一些房地产商利用政府急于搞活企业、解决企业停产和工人失业问题的心态，大量收购处在黄金地段的国有小企业，然后利用场地进行变相的房地产开发。
虽然暂时地解决了工厂停产、工人失业问题，但具有较高价值的土地被房地产开发商无偿地取得，政府所付出的比解决失业问题所付出的代价还要大。
2．企业转产中自行改变土地利用方式根据国家有关规定，企业对以划拨方式无偿取得的土地使用权，只能从取得时限定的用途使用，如果改变原有土地利用的方式，则要经过土地管理机构的许可，如将生产用地转为经营性用地，则要到土地管理机构办理相应的变更手续，交纳一定的费用，才能取得相应利用方式的使用权。
3．管理机构不一政策各异目前北京市可以管理、处置土地收益的部门机构有近10余个，还没有形成在企业转制过程中统一地处置、管理土地资产的机构。
市政府已出文件对民营高科技企业、外资项目和乡镇企业等可享受25％的地价优惠，而对三环内200家扰民企业搬迁的补偿费用（其中含地价）由经委制定，同土地管理机构制订的基准地价标准相比要低很多，更远远地低于市场地价。
破产、兼并企业中土地资产的处置又有不同的规定，其土地资产收益多数用来安置企业职工。
转制企业采用有偿方式，而非转制企业仍采用无偿使用制度。
同一地块经过策划后可以表现出不同的地价。
如有一企业在搬迁前同投资商私下协商地价为1．6亿元。
经土地管理机构评估审定策划后给出3．6亿元的价格，投资商也同意接受，说明了在这项工作的早期，土地价值没有被充分地评估。
为加强企业转制过程中土地资产处置的统一管理，我们建议：重视企业转制过程中土地资产处置的统一管理。
今后几年将会有很多的企业转制，也会有很多的土地进行转制，建议建立统一的土地资产管理政策和管理机构，由土地管理部门进一步加强对土地资产的处置方法、价格评估、产权证发放等工作的统一管理制度。
估计通过这项管理制度的加强，可为市政府每年增加收入10多亿元，并设想可将这笔资金投入城市基础设施建设。
这件事开展得越早越有利于企业建立现代企业制度的工作。
对以划拨土地进行经营活动的企事业单位应征收地租。
很多企事业单位利用区位优势将划拨土地用于经营活动，获取本应由政府获取的地租。
目前我国已有山西、湖北、湖南等5个省在全省推行了城镇国有土地租赁制，一方面提倡了节约用地的精神，另一方面也增加了地方财政收入。
据国家土地局统计已有800余城镇推行了土地管理租赁制，都取得了良好的社会效果。
深圳罗湖区推行租赁制，每年征收地租1亿余元，据此测算，在北京市推行这一措施每年可增加财政收入10余亿元。
建立破产、搬迁企业土地回收基金。
由企业自行处置土地，价格低，不能形成稳定有序的土地市场。
如果政府建立起土地回收基金，对破产、搬迁企业的土地，国家按统一标准收回，以解决企业暂时困难，然后由市政府按照公平合理的市场价格统一出让。
这样一方面政府可以控制地价和土地供应数量，增加土地收益，形成稳定的市场环境；另一方面可以充分地体现土地价值，利用土地出让控制产业布局和推行城市规划。
昆山等城市已经建立了土地回收基金，效果很好。
上海市也将推行这一措施。
土地回收基金可以利用征收的地价款、地租等土地收入来建立。
一、法律法规、政策规范：（一）以现行土地管理法律法规为依据1、土地管理法2、城市房地产管理法3、土地管理法实施条例这些法律法规主要对国有土地有偿使用的内容和要求作了规定，同时也明确了国企改革所使用的原划拨土地使用权处置的基本原则：土地产权明晰，实行有偿使用。
（二）以地方和土地管理或其他有关部门规章和政策为依据1、划拨土地使用权管理暂行办法1992原国家土地管理局1号令2、股份有限公司土地使用权管理暂行规定1994国土153号3、关于在国有企业改革中加强地籍管理工作的若干意见的通知1997国土（籍）字第192号4、国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定1998原国家土地管理局8号令5、关于加强土地资产管理促进国有企业改革和发展的若干意见1999国土资发433号6、关于改革土地估价结果确认和土地资产处置审批办法的通知2001国土资发44号7、关于印发《企业改革土地资产处置审批意见（试行）》和《土地估价报告备案办法（试行）的通知》2001国土资厅发42号8、关于进行盘活工商企业国有房地产试点试行意见的通知1995沪府发60号9、山东省国土资源厅、山东省经济贸易委员会、山东省财政厅关于规范土地资产处置促进省属国有企业改革的意见鲁国土资发[2004]16号这些规章和政策明确了国企改革时，土地资产的处置办法、审批程序、评估作价等问题。
二、处置方式处置方式首先取决于国有企业土地使用权的取得方式。
（一）以出让方式取得的土地使用权可直接作为企业的法人资产进入改制后的公司或作为企业资产对外清偿债务。
（二）以划拨方式取得的土地使用权需经过土地资产处置，解决流转性和价值显现问题。
处置方式：1、出让：改制企业运用较多。
优点：权能完整、境内外投资者认同、符合境外上市的要求；缺点：初始投资成本大，出让金一次性缴付，导致企业财务负担较重。
2、租赁属于土地一级市场的租赁。
租金应与地价相一致。
在初期可以减轻企业负担，但目前运用很少，主要是权能界定不清晰，租金调整困难。
3、作价入股或出资由国有的持股单位持有，适用于土地使用权属于改制的企业，权能类似于出让。
需要省级以上人民政府批准。
土地的产权根据企业的隶属关系而定，土地收益权归持股单位，因此，使用范围不广。
中央企业的持股单位由中央指定，从而导致地方收益落空，容易产生地方和中央利益衔接问题。
4、授权经营（空转）这是对改制企业最大的优惠政策。
但有较多的限制条件，要求是国有独资公司或国家控股的企业。
在集团内部该处置方式产生的土地权能等同于出让方式，但集团外部土地使用权不可随意处置，处置需补交出让金。
在合法性上有问题，授权经营是8号令中的部门规章。
行政许可法实施后，部门无权许可。
因而，权能界定的法律依据不足。
5、保留划拨两种情况：（1）属于符合划拨用地政策的，可以保留划拨。
主要有四种情况：机关、军事用地；城市基础设施；大型水利、交通、能源；其他法规规定的用途。
（2）政策性的保留划拨。
主要是企业的破产、兼并，但是改制后的企业还是以国有为主，或者国有控股的，经过批准可以保留划拨，但最多不超过5年。
（三）以空转方式取得的土地使用权1、向直属、控股、参股企业注入土地资产（这是指在集团企业内部）2、实转现在使用较多的是让改制后的企业来办理出让手续。
理论上实转还包括租赁、作价入股和出资的方式，实践中使用较多的是直接出让土地使用权。
（四）以出让方式取得的集体土地使用权一般先征收为国有后，经过土地资产处置。
可以使用集体土地的情况：1、集体自用（如宅基地、开办的集体企业、小公共设施）2、集体经济组织和其他合资方合资合作企业3、经过批准，兼并破产的集体经济组织（五）土地收储三、处置程序（土地收储）（一）权属明晰（尽职调查）产权界定主要注意：1、土地产权应与企业其他资产的产权界定相一致。
企业原土地的划界和分丘需要经过相关土地管理部门的批准。
2、合法有效的产权证明或权源材料。
（符合土地利用总体规划）3、土地设有他项权利的或司法限制的，应征得权利人或司法部门同意处置土地资产的书面意见。
（二）方案策划土地使用权的价值大，土地资产处置的方式不同，影响企业的净资产总量，从而影响企业的净资产收益率。
同时对相关权益方也有着不同的影响。
所以，必须考虑土地资产价值的实现形式、改制后企业组织结构关系、企业未来的经营要求和企业改制（土地收储）资本运作的目标条件。
方案策划的分类：（一）土地使用权进入改制企业：改制企业直接缴纳土地出让金、租赁等上述方式取得土地使用权，改制企业（集团公司）采用土地使用权作价出资（入股）、转让等形式，向直属、参股、控股企业注入土地资产。
（二）土地使用权未进入改制企业（三）处置审批2001国土资源部44号文，对土地的处置和审批进行了重大改革，主要有两个方面：一是改原来土地评估确认制为备案制。
二是审批范围缩小。
原来是只要是改制企业，所有土地资产处置方式都需要审批；现在只对作价入股和授权经营进行审批，其他可以直接办理。
具体审批程序为：1、出让、租赁：直接办理有偿使用手续，同时将土地审批报告备案。
2、作价出资（入股）、授权经营：资产处置总体方案—估价备案—土地资产处置审批—资本金（股本金）转增。
审批部门：省级以上人民政府。
备案和审批要有初审：下一级土地管理部门（实质性审查：产权状况和地价水平）3、划拨。
正常的土地审批程序在区、县规划局，重要的在市规划局。
4、土地收储：四、土地作价（土地收储）1、估价机构应该遵守的法律法规2、地价评估：（1）评估范围的确定收储方案、权属状况、处置方式（2）考虑的问题：保证政府的收益企业的生产经营情况和承受能力，考虑降低收储成本。
处置方案的策划和设计等3、土地本身因素构成土地总体规划用途、出让金、出让年限、开发程序等。