天津市CBD区域绍兴道项目商业部分策划建议_37PPT
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天津市滨海新区商业布局规划
300 920 1620
人口 （万人）
248 400 600
人均拥有 （㎡/人）
1.2 2.3 2.7
1620万平米；
第三部分
商业中心布局
1
商 业 中 心 体 系 构 成
各层级的商业中心是实现商业发展目标的 重要载体。 滨海新区商业中心体系的划分充分考虑了商
城市商业中心：城市城区内，以零售业为主，住宿业、 餐饮业、文化体育娱乐业、金融业、商务服务业、居 民服务和其他服务业、房地产业（写字楼的管理）等 存在，其密集度高于城市城区其他区域，并具有明确 的地理坐标和明确命名的区域。
解放路商业区
城市标志性商业中心规划图
用地面积267公顷。
天碱商业区
•
业态导向
– 零售、餐饮、休闲娱乐、酒店 设施比例的调整目标为5:3:1:1
•
空间结构
– 以解放路为主轴，并向东延伸 至天碱地区，形成“三区”空 间结构特征。
于家堡-响螺湾商务商业区
城 市 标 志 性 商 业 中 心 布 局
新区商业中心 在新区内及周边地区 具有一定的知名度，整体 经营规模较大，主要客流 是市内及周边地区中高收
功能区商业中心
具有一定的整体 经营规模，客流主要 是本区域内的居民和 少量的其他地区及本
社区商业中心 客流主要是大型居住 区域或周边若干个居住小 区的居民，主要以超市、 便利店、菜市场等设施为
一定境外人士；以国内
双青 组团
西青辅城 区
中心城 区
滨海产业辅 城区 海河中游辅 城区
双湖 组团 小北 组团
滨海北翼辅 城区
大寺 组团
滨海新区核 心区
小王庄
滨海南翼辅 城区
太平
3
人口 （万人）
248 400 600
人均拥有 （㎡/人）
1.2 2.3 2.7
1620万平米；
第三部分
商业中心布局
1
商 业 中 心 体 系 构 成
各层级的商业中心是实现商业发展目标的 重要载体。 滨海新区商业中心体系的划分充分考虑了商
城市商业中心：城市城区内，以零售业为主，住宿业、 餐饮业、文化体育娱乐业、金融业、商务服务业、居 民服务和其他服务业、房地产业（写字楼的管理）等 存在，其密集度高于城市城区其他区域，并具有明确 的地理坐标和明确命名的区域。
解放路商业区
城市标志性商业中心规划图
用地面积267公顷。
天碱商业区
•
业态导向
– 零售、餐饮、休闲娱乐、酒店 设施比例的调整目标为5:3:1:1
•
空间结构
– 以解放路为主轴，并向东延伸 至天碱地区，形成“三区”空 间结构特征。
于家堡-响螺湾商务商业区
城 市 标 志 性 商 业 中 心 布 局
新区商业中心 在新区内及周边地区 具有一定的知名度，整体 经营规模较大，主要客流 是市内及周边地区中高收
功能区商业中心
具有一定的整体 经营规模，客流主要 是本区域内的居民和 少量的其他地区及本
社区商业中心 客流主要是大型居住 区域或周边若干个居住小 区的居民，主要以超市、 便利店、菜市场等设施为
一定境外人士；以国内
双青 组团
西青辅城 区
中心城 区
滨海产业辅 城区 海河中游辅 城区
双湖 组团 小北 组团
滨海北翼辅 城区
大寺 组团
滨海新区核 心区
小王庄
滨海南翼辅 城区
太平
3
《商业业态规划建议》PPT课件
？ ？
仓库，宿舍
经营商铺
精选ppt
11
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在 一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整 个楼盘的人气。
精选ppt
12
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整个小区周边，直接带动整 个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本形成的几率是 比较小。
根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时， 所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成 新的商业中心；
2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚 商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
拿不到产证 18%
面积缩 水 6%
质量问题 9%
配套设置不能 兑现
9%
贬值风险 18%
没有商业氛围 19%
管理费提价 15%
不能如期交楼 6%
从以上图表可以看出，购买商铺的人群比较担心主要因素还是今后的利益风险，
通过问卷我们基本明确儋州本市人文对商铺有着如何的一个需求点。
精选ppt
3
1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向
1.热线咨询（3%）
在以往的楼盘销售中，许多人会选择通过 电话咨询楼盘的商业情况。但由于楼盘许 多楼盘入住后商业并不能直接给楼盘带来 人气，群众的观望心态较重。
仓库，宿舍
经营商铺
精选ppt
11
综合形商业商铺
有许多商家比较注重多大型商业的看重，对城区的发展有长远的卓绝视野。在 一些楼盘边上购买一些商铺作为餐饮，娱乐的商铺作为出租经营，直接吸引整 个楼盘的人气。
精选ppt
12
大板商业内商铺
这样的商业体系需要大规模的引资，可直接把人流涌进整个小区周边，直接带动整 个楼盘的发展。可是由于大规模的商业需要占到大面积的土地，基本形成的几率是 比较小。
根据我们的操盘经验，单体商业地产项目业态功能的定位，主要考虑如下几个因素： 1、尽可能引进符合项目地实际需要的新业态，以造成对原有业态的强烈冲击，颠覆旧有商业格局；同时， 所确定的业态必须有足够大的规模，以至于3-5年内无人能出其右，形成规模上的强势地位，将项目打造成 新的商业中心；
2、要有主流业态和核心店，保证项目开业后对周边商业物业形成竞争态势，销售力强，以吸引人气，积聚 商气；但又强调多业态经营，以使各业态之间优势互补，降低整体经营成本，提高利润率，预防风险；
拿不到产证 18%
面积缩 水 6%
质量问题 9%
配套设置不能 兑现
9%
贬值风险 18%
没有商业氛围 19%
管理费提价 15%
不能如期交楼 6%
从以上图表可以看出，购买商铺的人群比较担心主要因素还是今后的利益风险，
通过问卷我们基本明确儋州本市人文对商铺有着如何的一个需求点。
精选ppt
3
1、当你对某商铺感兴趣的时候你会有哪些动向
1.热线咨询（3%）
在以往的楼盘销售中，许多人会选择通过 电话咨询楼盘的商业情况。但由于楼盘许 多楼盘入住后商业并不能直接给楼盘带来 人气，群众的观望心态较重。
天津市-城铁大厦项目-规划建议书
商业总建筑面积90000平方米总户数280套容积率6车位规划9层280套主力面积10200销售价格均价50000元平方米起价20000元平方米最高80000元平方米销售情况已售70项目名称地址物业类型面积均价市场定位企划主题销售情况假日国际和平区南京路与鞍山道交口高层住宅4810314000元豪华居住区开启中央时代的生活坐标在售聚汇和兴和平区西安道与岳阳道交口高层40160待定豪华居住区五大道纯住宅稀缺项目预计在2009年下半年开盘modena名致酒店公寓和平区贵阳路和西宁道交口小高层5910216500元豪华居住区纯投资6高回报率现房世纪都会都会轩和平区南京路营口道地铁上盖高层60300待定豪华居住区国际大都会生活预计2009年底前开盘金德园和平区贵阳路与西宁道交口高层8014014000元创意地产国际化社区预计2009年6月以后开盘天津中心南京路与贵阳路交叉口南京路219号高层4514026900元复合地产酒店式公寓天津核心商务区高端综合体目前在售公寓吉利经典和平区贵阳路和西宁道交口小高层6016017000元市中心精装修住宅天津城市cbd核心区唯一精装修项目现房尾盘桃花原筑河西区广东路与永安道交口高层多层75185高层均价12000元平米洋房均价15000元平米豪华居住区国际化社区在售晶采上品河西区大沽南路与奉化道交口高层80130均价14000元平方米豪华居住区地铁沿线成品地产在售区域内产品分析部分项目户型配比分析所占比例假日国际吉利经典modena名致酒店公寓天津中心君隆广场诚基中心中恺国际项目户型一室10313133254530两室80414167503545三室及以上102828251525面积50905031313347604890120304141333032120以上20282867201020?同类产品分析?酒店式公寓?写字楼?酒店?商业酒店式公寓分析
某区商业街策划案PPT课件
xx商业现状
目前商业格局
一个核心商圈，十一条商业特色街
“一个核心商圈”是指武林广场商圈：
武林广场商圈经过近十年的发展，已成为xx市规模最大的市级综合性 商业中心，是目前xx商业氛围最浓的区域。武林广场容纳了xx的几家 顶尖商家，如xx大厦、银泰百货、xx百货等大型购物场所，2004年3 月即将开业的连卡佛也座落于此；白马大厦、华浙广场、同方财富大 厦等商务楼林立，电信、联通、移动总部也坐落在此，商贸业发达， 商圈辐射能力强。武林广场商圈的商铺售价约为4万~8万元/平方米， 年租金最高可达7000元/平方米左右，平均回报率为6~8%左右。
性脱节，物业不能形成商业 业态结构落后，主流业态发展缓慢
xx市商业未来发展潜力
宏观经济环境有利于商业发展 1）市区扩大使xx商业发展能有一个更为坚实的需求基础。 2）良好的区位优势和较高的居民收入水平使xx具有很大的消费潜力。 3）xx提出“构筑大都市、建设新天堂”战略目标，把商贸产业作为现 代服务业发展的重点之一加以大力扶持。
我们认为：武林广场商圈对本项目有重大影响
十一条商业特色街道
下城区———新华路丝绸步行街、武林路女装街； 上城区———清河坊历史街区、湖滨商业旅游特色街； 拱墅区———信义坊步行街； 江干区———四季青服装特色街； 西湖风景名胜区———梅家坞茶文化特色村落。 现正在打造——文三路电子信息街、延安路时尚购物街、解放路时代商
新中心形成比较上海xx张江高科技园区松江大学城钱江新城行政文化商务区陆家嘴金融商务区xx高科高教区人民广场行政文化商务区钱江世纪城金融商务区1可能产生的问题2高新高教产业经济的聚集力量不足第二部分xx商业格局发展及现状xx未来商业格局?根据2010年xx城市总体规划xx将形成一个市级商业中心两个市级商业副中心和五个新商圈?市级商业中心以延安路为轴以湖滨商贸旅游街区为核心以武林商圈吴山商圈为两翼的一轴两翼一中心的商贸区
绍兴商业街项目景观设计导则
绍兴项目景观设计导则目录1.1 综述1.2 功能分区1.3 竖向设计1.4 铺装设计1.5 小品设计1.6 绿化设计1.7 景观界面1.8 给排水及强、弱电设计1.9 市政绿化带设计1.1综述1.1.1 设计目标热烈时尚兼具现代优雅，创造一个功能性且高效的购物商业环境。
1.1.2 设计主题运用全新的设计理念，与建筑相协调统一，强调其商业的现代特性。
1.1.3 设计原则1 人流动线优先景观作为建筑与业态交接、联系的纽带，景观设计首先必须满足且提升商业人流动线的便利性，不产生商业死角。
2 功能完整在室外环境中必须有能够举办各种商业营销活动的场地，为满足这些功能，表现在景观设计上就是以场地设计及硬质景观为主。
适当的商业景观元素是设计的必要内容，包括室外售卖亭、广告灯箱等。
3 因地制宜结合用地情况，合理组织交通、安排竖向。
4 突出商业广场的开放式设计突出建筑主体及商业气氛，同时也将各种业态融合进景观，使得业态也成为景点。
5 整体协调广场空间与建筑群体的协调、各种景观元素与建筑的协调、景观元素之间的协调。
6 以人为本商业广场的景观空间是具备功能多样性和灵活性的复合型景观空间，必须灵活布置各类功能设施满足不同人群的使用需求。
7 关注细节细节的精细度直接影响景观的整体效果，景观设计必须在细节上认真推敲。
8 方便管理设计应充分考虑工程竣工后的后续管理，为便于管理，为安全管理提供保证，尽量减少维修，易清洁，易维护。
1.1.4 设计依据本准则按照各种不同的购物中心的设计使用功能要求，在《城市公共绿地设计规范》、《高层民用建筑设计防火规范》、《城市道路设计规范》、《城市道路绿化规划与设计规范》、《城市道路交通规划设计规范》、《城市绿地分类标准》、《城市用地竖向规划规范》、《城市绿化条例》、《城市道路和建筑物无障碍设计规范》以及其他有关建筑设计规范的基础上，根据万达购物中心的实际操作需求，在规范允许的范围内提出万达的景观设计规范。
大悦城优秀课件
音乐与气味
岛屿式布局
柔和的色彩
协调的照明
芬芳的气味
•.
•14
• 优点：
1.布局富有创意，采取不同形状 的岛屿设计，可以装饰和美化 营业场所。
2.商场气氛活跃，能增加顾客的 购物兴趣，并延长逗留时间
1.不利于最大限度的利用营业面积。
2.布局过于变化会造成顾客迷失，顾 客会因无耐心寻找而放弃一计划内购 物。
3. 大悦城也使用了装饰照明，通过采用大量的彩灯、壁灯、吊灯、落地灯和
•.
•19
采光度
•.
•20
布局设计—照明
100%
基本照明
80%
特殊照明
60%
装饰照明
•.
•21
布局的设计
商品本身 的特性
1
商品盈利程度
2
3
顾客购买行走特 点
•.
商店的位 置优势
4 配合其他促销策略
•22
商品本身的特 性
• 大悦城详细的研究了顾客购买心 理，大多数情况下，顾客希望快速的 成交。故大悦城将B1层设为最便利的 区位，在B1层设置速食店，西点，零 食等，满足往来人群需求。同时，商 品之间是有一定的连带性的，顾客会 临时产生冲动性购买，所以大悦城在 B1层设置了超市及其他商店等，最大 限度的方便顾客购买。
3.服务功能齐全，及零售、餐饮、娱乐为一体。根据销售面积，设 相应规模的停车场。
4.地址设在商业中心或城乡部的交通枢纽点。 5.设施豪华、店堂典雅、宽敞明亮、实行租赁制。 6.目标顾客以流动顾客为主。
•2023/12/31
•.
•7
店面布局
大悦城
友谊新天地
•.
•8
•.
绍兴世茂广场招商PPT
基本定位：
绍兴首个大型综合水景体验一站式购物、家庭娱乐中心，集现代化休闲、餐饮、文化、娱乐、购物等功能为一体 的国际商业都会
地理位置：
本项目坐拥绍兴发展主方向的东北黄金角， 将成为绍兴市区迄今为止最大的综合房地产 开发项目位于绍兴市城市规划中的袍江组团 和越城组团之间，东至迪荡8号路、 西至东 池路、南北以胜利路为轴
美国NBBJ建筑事务所 美国RTKL国际设计公司 法国AREP设计公司 英国阿特金斯顾问有限公司( 香港） 香港马梁建筑师事务所 美国泛亚易道(香港) 景观设计公司 HOK建筑师事务所（香港）
携手世茂
共创双赢
诚邀您携手世茂，共同缔造精致商业地产，共创辉煌
Together withShimao,building and creating delicate and successful retail properties
携手世茂
共创双赢
专业团队 实力打造
• 世茂商业地产拥有最专业的管理团队
• 网络目前国内知名商业领域如：恒隆广场、港汇广场、太平洋百货、大洋百 货、久光百货、凯德置业、金鹰百货、新世界百货等从事购物中心、商业零 售及项目招商的各专业精英所组成。 汇聚最超前、创新的理念和智慧，以最敏锐、独到的商业嗅觉与合作众商家 共同打造中国商业地产先锋企业。
鲁镇市井
酒醉四乡
越王卧薪
西施浣纱
携手世茂
共创双赢
绍兴世茂城
千年水岸 未来之城
本项目商业部分共分为A1、A2、A3三部
分，其中包括购物中心休闲广场和水景
主题休闲内街、度假酒店以及服务式公
寓等
A1 商业销售部分
携手世茂
共创双赢
绍兴世茂城
千年水岸 未来之城
绍兴首个大型综合水景体验一站式购物、家庭娱乐中心，集现代化休闲、餐饮、文化、娱乐、购物等功能为一体 的国际商业都会
地理位置：
本项目坐拥绍兴发展主方向的东北黄金角， 将成为绍兴市区迄今为止最大的综合房地产 开发项目位于绍兴市城市规划中的袍江组团 和越城组团之间，东至迪荡8号路、 西至东 池路、南北以胜利路为轴
美国NBBJ建筑事务所 美国RTKL国际设计公司 法国AREP设计公司 英国阿特金斯顾问有限公司( 香港） 香港马梁建筑师事务所 美国泛亚易道(香港) 景观设计公司 HOK建筑师事务所（香港）
携手世茂
共创双赢
诚邀您携手世茂，共同缔造精致商业地产，共创辉煌
Together withShimao,building and creating delicate and successful retail properties
携手世茂
共创双赢
专业团队 实力打造
• 世茂商业地产拥有最专业的管理团队
• 网络目前国内知名商业领域如：恒隆广场、港汇广场、太平洋百货、大洋百 货、久光百货、凯德置业、金鹰百货、新世界百货等从事购物中心、商业零 售及项目招商的各专业精英所组成。 汇聚最超前、创新的理念和智慧，以最敏锐、独到的商业嗅觉与合作众商家 共同打造中国商业地产先锋企业。
鲁镇市井
酒醉四乡
越王卧薪
西施浣纱
携手世茂
共创双赢
绍兴世茂城
千年水岸 未来之城
本项目商业部分共分为A1、A2、A3三部
分，其中包括购物中心休闲广场和水景
主题休闲内街、度假酒店以及服务式公
寓等
A1 商业销售部分
携手世茂
共创双赢
绍兴世茂城
千年水岸 未来之城
商业计划书课件 ppt
发展历程
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201 3 201 4
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201 5
201 2
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输入公司名称
商业计划书PPT
汇报人：张某某 部门：业务部
一
项目介绍
请点击添加说明文字描述，总结概述内容
一、项目介绍
住区仅一河之隔----卫津河,基本上形成一个 大的居住片区。卫津河已由原来的臭水河改造为环境幽雅的景观河道，使得该项目周边 环境有了根本性的改善。项目宗地东面现状为一片空地，原为天津玻璃厂用地
，后被附 近村民占用，现以被天津玻璃厂收回，面积约127亩，规划用途为水面。 西侧卫津河 北侧顺驰开发地块
厂区西侧刚修建完毕的卫津
河
南侧在建道路 梅江南开发用地
3.
周边近期及远期规划对周边环境的主要影响 （1）该项目距离规划的东南半环黑牛城道段不足3公里，东南半环的修建对该项目的出行将会带来很大的方便，东 心市区规划路网中的两个半环之一，是天津市规
划路网骨架中快速交通体系的重要组成部分，其功能是完善天津市东南半部路网，联系海河东西两岸的交通，同时 环线客货交通流的作用，东南半环的建设已列入“十五”规划中，目前黑牛城道段扩宽改造工程
2019
商业计划书PPT
适用于项目推广/工作汇报/产品调查/市场调研
卷首语 / P
r e f a c e
本次调查主要内容是在我国属于朝阳产业，市场竞争十分激烈，
天津滨江道欧乐商业定位及推广建议-71PPT-2008年
购物休闲体验广场
中高档商业项目 以百货、娱乐、休闲为三大主要业态、其他业态为辅助补充。
业态建议
地下部分（两层）：面积共计8800平米
地下二层 小型超市：中高档定位，例如屈臣氏、大方便利。规划面积约 3800平米。 地下一层 零散业态：多为小商品、小商家聚集经营业态，主要为饰品、玩 偶、服装、鞋帽。规划面积约5000平米。
客群定位
目标消费人群：25——38岁，白领阶层，都市时尚消费人群。 性格特点：独立、富于娱乐精神、注重生活品质。 行为特点：朝九晚五的生活节奏，迷失与都市繁华之中，注重消 费休闲的便捷性，具有一定的跟风心理。 消费特点：消费能力较强，注重消费过程中的体验感受。 健康特点：快节奏的工作生活状态，长期处于亚健康状态，相对 注重自身健康问题。
业态建议
地上六至八层：面积共计13200平米
主要提供休闲娱乐功能，水吧、观景咖啡厅、冷餐饮、大型电玩
城、KTV、健身房、杀人俱乐部以及艺术展厅等。 此类业态的规划为项目的核心竞争力的直接体现，做足与周边商 业项目的产品差异化。
规划理由：滨江道商圈过多的聚集了百货业态，但是非常缺乏休闲娱乐业态的 立体补充，限制了大多数消费群体在滨江道商圈内的持续消费的时间。紧邻南 京路CBD商务区，中高消费群体聚集，为此业态的良好运营提供必要条件。
第一阶段：3月—4月，入市强销期，迅速积累洽商客户， 以知名品牌客户进驻促成后续商家的签约
第二阶段：5月—7月，销售持续期，销售招商并举，通过促销 促进成交，迅速隆重资金
推广方式
第一阶段（3月—4月）
A、媒体整合
第一阶段启动战术
战术目的
实施时间
1、平面广告发布
广告 媒体 3、户外广告发布 4、DM 文本 物料 展卖 空间 6、现场包装实施 5、文本资料及销售道具完成
商业街项目策划设计方案PPT
威胁
对项目所面临的威胁进行总结，包 括竞争对手、市场风险等，以了解 项目的挑战和风险。
03
商业街项目策划
项目定位
01
目标客户群体
根据商业街的地理位置和周边环境，确定目标客户群体，如年龄段、
消费习惯等。
02
商业街主题
为商业街设定一个独特主题，如复古风、海滨风情等，使商业街在市
场上具有鲜明的特色。
03
项目投资计划
投资预算
商业街项目应制定详细的投资预算，包括建设、设备、人力等方面的投入， 并根据项目实际情况进行调整和优化。
投资回报预期
在制定投资计划时，需要考虑项目的投资回报预期，以确保项目的经济效益 和市场竞争力。
项目人力资源计划
人员配备
商业街项目应根据项目实施需要，确定所需的人员配备，包括管理人员、技术人 员、施工队伍等。
建筑风格
采用现代与传统元素相结合的建筑风格，以彰显 商业街的独特魅力。
建筑功能
根据商业街定位，合理规划商铺、餐饮、娱乐等 功能分区，提高整体商业价值。
建筑特色
在建筑设计中融入地域文化元素，提升商业街的 文化内涵和特色吸引力。
景观方案设计
景观规划
根据商业街地理位置和周边环 境，制定合理的景观规划方案
商业街项目策划设计方案
xx年xx月xx日
目录
• 引言 • 商业街项目分析 • 商业街项目策划 • 商业街项目设计方案 • 商业街项目实施计划 • 商业街项目预期效益分析 • 商业街项目风险评估及应对措施 • 商业街项目总结与展望
01
引言
项目背景
1 2
城市经济发展需求
随着城市经济的快速发展，商业街建设成为城 市发展的重要支撑。
商业项目定位及物业发展建议
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑴区域居民消费情况特点分析： ①塘沽区的人均社会消费品零售总额一直高于天津市的水平，整 体的收入水平高,区内人口消费潜力巨大，尚存在一定的释放空 间。 ②塘沽区的恩格尔系数远远低于市内各区平均水平，人们对提高 生活质量的消费要求越来越高。 ③有相当部分的区外人群在本区域实现消费，流动购买力高。
四、理解客户：
基于以上对市场及项目的理解，从居住地区及投资心理分 析确定本项目的目标客户主要分为投资类客户与经营类客户两 大类，以下对两个月的来电客户分析：
四、理解客户：
（一）到访客户面积需求分析：
从以右图表分析可以得出：
300-400 2%
200-300 8%
400-500 1%
500以上 1%
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析： ①区域商圈规划布局：
二、理解区域：
2、整体区域商业分析： ⑵区域商业分析：
②区域商业规划面积： 规划2003 至2010 年期间，区域的内各类消费品市场的总
面积将达到150,000 平方米，是目前区域规模的1.5 倍，
③重点商贸中心描述及发展分析：
二、理解区域：
3、纵横观点：
⑴塘沽区作为新兴的国际化港口城市，发展态势迅猛，其天 津市经济中心的地位日益凸显，在此大势之下，其城市的外 扩的速度明显加快，人口数量稳步增长，各方面消费需求快 速拉升。而开发区和保税区的国际化进程日益加快，并与塘 沽区相互依托，凭借其商业的快速发展，其国际化进程及前 景被普遍认可，投资价值极高。
二、理解区域：
2、整体区域商业分析：
⑶区域交通分析：
①整体概述：为了在目前的基础上进一步 改善滨海新区的交通状况。新区计划在 2006 年前，以塘沽为轴心建成“三环” 道路，交通的发展将会使得塘沽区整体城 市发展再此推上一个新的高峰，也必将带 动当地的商业迅猛发展，尤其是现以洋货 市场为中心的周遍商业地产，交通便利的 城市商业区将迅速发展。
天津古文化街海河楼商贸区规划设计PPT课件
第29页/共63页
重要节点处理
1．玉皇阁广场
结合新建海河楼统 一处理，形成面向海河的 开敞式长方形广场，虽然 不重建玉皇阁道观，但依 托现存的清虚阁用虚拟的 手法，创造出使人浮想联 翩的现代化商业文化广场。
第30页/共63页
重要节点处理
2．水阁园
借水阁之名演绎出一个以水景池 为中心的中国传统风格的文化性商业 园区，临水而建的水阁楼成为该商业 园的主体建筑，为南部入口处的标志 性景观建筑。该园区以经营字画、石 刻、文房四宝、图书、古玩、中医药 等中国文人文化性商业为主题，成为 商贸区中较为别致的弘扬传统文化精 华的商业园。
2．玉皇阁
重建于明宣德二年（1427年）的道教建筑，现只存主体建筑清虚阁。 为市级文物保护单位。本规划中对清虚阁进行内外全面维修，不再复建 其他已被拆除的建筑。整修后，进行保护性利用。总体构思是利用现代 科技手段，依阁造景，使其成为本商贸区另一具有轰动效应的旅游要素。
第24页/共63页
文物建筑与历史建筑的保护与利用
3．水阁医院
水阁的原址与建筑已无可查实， 但却因之在老城东门外有水阁大街 之名。清末洋务派李鸿章创办天津 最早的传授西医的医学馆（1881 年），先后改名北洋医学堂、海军 医学堂、北洋女医院等，现为天津 天开区妇幼医院。规划中建议将其 迁建于相邻街区。将现存的部分早 期二层房迁建，与医院北部的近代 二层建筑护士楼一并作为遗存加以 保留，并赋予其新的功能。
第25页/共63页
文物建筑与历史建筑的保护与利用
4．刘家大院
位于袜子胡同，区级 文物保护单位。现存大门、 照壁、倒座、二座北房与 厢房，以及其东北部的二 层近代殖民地式欧风建筑。 规划中利用这几座历史建 筑为基础，建成一座民俗 文化博物馆。
重要节点处理
1．玉皇阁广场
结合新建海河楼统 一处理，形成面向海河的 开敞式长方形广场，虽然 不重建玉皇阁道观，但依 托现存的清虚阁用虚拟的 手法，创造出使人浮想联 翩的现代化商业文化广场。
第30页/共63页
重要节点处理
2．水阁园
借水阁之名演绎出一个以水景池 为中心的中国传统风格的文化性商业 园区，临水而建的水阁楼成为该商业 园的主体建筑，为南部入口处的标志 性景观建筑。该园区以经营字画、石 刻、文房四宝、图书、古玩、中医药 等中国文人文化性商业为主题，成为 商贸区中较为别致的弘扬传统文化精 华的商业园。
2．玉皇阁
重建于明宣德二年（1427年）的道教建筑，现只存主体建筑清虚阁。 为市级文物保护单位。本规划中对清虚阁进行内外全面维修，不再复建 其他已被拆除的建筑。整修后，进行保护性利用。总体构思是利用现代 科技手段，依阁造景，使其成为本商贸区另一具有轰动效应的旅游要素。
第24页/共63页
文物建筑与历史建筑的保护与利用
3．水阁医院
水阁的原址与建筑已无可查实， 但却因之在老城东门外有水阁大街 之名。清末洋务派李鸿章创办天津 最早的传授西医的医学馆（1881 年），先后改名北洋医学堂、海军 医学堂、北洋女医院等，现为天津 天开区妇幼医院。规划中建议将其 迁建于相邻街区。将现存的部分早 期二层房迁建，与医院北部的近代 二层建筑护士楼一并作为遗存加以 保留，并赋予其新的功能。
第25页/共63页
文物建筑与历史建筑的保护与利用
4．刘家大院
位于袜子胡同，区级 文物保护单位。现存大门、 照壁、倒座、二座北房与 厢房，以及其东北部的二 层近代殖民地式欧风建筑。 规划中利用这几座历史建 筑为基础，建成一座民俗 文化博物馆。
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2020/3/18
1、项目区位图分析
本 项 目
2020/3/18
2、项目区位特点分析
1）与天津市目前唯一CBD区域关系紧密，区域内商业地产发展迅速， 拥有连锁业品牌最多，商业氛围成熟；
2）政策规划优势较为明确——解放南路物流经济带、友谊路金融街； 3）多数投资人青睐的区域； 4）地铁一号线主要途经地区； 5）高端百货业发展最早的区域
体院北 居住区
CBD
南楼居 住区
解 放 南 路 物 流 经
梅江居住区 济
带
海涵计划
梅江南 居住区
本 项 目
小海地 2、区域商圈
居住区
3、本项目商情因子分析
1）何为商情因子？商情等级划分 2）本项目商情特点 3）本项目商情等级描述
2020/3/18
1、何为商情因子？商情等级划分
商情因子指商铺所在地方的商业氛围，准确地讲，指 商铺所在地方的商业市场环境和竞争环境。 商情因子分为A、B、C、D、E5级
• 区管三资企业近200家，年利用外资额1024万美元。区属企业的11大类 60多个产品系列打入国际市场，销往30多个国家和地区，年出口值1亿 元，创汇1000万美元。
2020/3/18
CBD
T O U R
EDUCATION
COMMERCIAL TRAFFIC
2020/3/18
CULTURE
天塔旅 游区
90㎡ 50㎡
200㎡
170㎡
170㎡
220㎡
200㎡
二层分割方案
荣信行建议
选择方案三 原因：便于提升平米单价（17000元/㎡），实现利润最大化
2020/3/18
2020/3/18
THE END
THANKS！
2）周边现处于大规模施工状态，环境较差； 3）项目单面临路，且为单行道，可及性与通达性均差； 4）底商严重受高层酒店遮挡，可视性差； 5）项目自身目前缺乏吸引投资人投资购买的有效卖点
2020/3/18
3、OPPORTUNITY
1）海河开发的逐步扩展，海河节点工程逐步实施，为本项目增添 了强大的卖点；
C级：地区性商业设施区域，商业氛围较浓厚，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体指其 周边消费群，如北京十里河建材城等；
D级：交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域，针对的客户群主要是其服务客户、周边客户 群；
E级：社区型商业设施区域，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区居民为主，消费 主体的内容比较复杂。
经营商家； 3）项目自身配套的完善与否影响商业裙房的销售进度； 4）交通问题是一大威胁
2020/3/18
四、本项目市场定位
1、主题定位； 2、形象定位； 3、业态定位； 4、价格定位
2020/3/18
1、主题定位
生活在“CBD”，工作在“CBD”
2020/3/18
2、形象定位
方案A——社区街铺王 方案B——中小企业办公首选
3 75㎡
8 200㎡
15 350㎡
首层分割方案
2020/3/18
16140㎡ 20 150㎡ 26140㎡
17 180㎡
18 150㎡
19 140㎡
21 90㎡
22 50㎡
27 200㎡
23 170㎡
28 170㎡
25 220㎡
29 200㎡
二层分割方案
3、营销方案三
2020/3/18
2020/3/18
2020/3/18
3、业态定位
商业：社区配套业、零售购物业、休闲美容业 办公：SOHO
2020/3/18
4、价格定位
根据商铺投资原理，我们一般按:
1）商情(A、B、C、D、E) 2）客流量 3）可视性因子 4）楼层 5）交通条件 6）停车条件 7）整个项目规划的科学性 8）硬件条件 9）经营商品的类型 10）周边房地产发展的趋势……
3、本项目商情等级推断
D级
本项目
E级
2020/3/18
商情等级与商铺价格
A级——60000元/㎡—300000元/㎡ B级——30000元/㎡ — 80000元/㎡ C级——10000元/㎡ — 30000元/㎡ D级——10000元/㎡ — 20000元/㎡ E级—— 8000元/㎡ — 18000元/㎡
2020/3/18
三、本项目SWOT分析
1、STRENGTH 2、WEAKNESS 3、OPPORTUNITY 4、THREAT
2020/3/18
1、STRENGTH
1）地处海河沿岸，是海河开发的重点工程之一，水景优势、政策优 势明显；
2）与天津市CBD相连，数家国际知名企业云集，区域内消费人员年龄集中在25-40 岁之间，是最有消费实力的人群；
• 河西区是发达的工业区。区属企业近2000家，职工40000多人，有区街 集体经济、商业服务业经济、房地产经济、校办经济、劳动服务经济、 民政福利经济、居委会经济等7个经济系统 。
• 区商委系统所属企业近1000家 ，年交易额超亿元的市场4个，全区市场 年交易额达22亿元。
• 河西区有天津10大景观之一的电视塔；有国内外宾朋下榻的迎宾馆、天 津宾馆、乐园宾馆、水晶宫饭店、喜来登大酒店；有天津工业展览馆、 国际展览中心、国际科技咨询大厦和友谊商场；有市政府大礼堂。
一层商业 二层办公
一层分割方案
商铺面积：20㎡-70㎡不等 其中： 20㎡15个 40㎡12个 50㎡12个 70㎡6个 可任意拆分与组合 商铺均价： 21000元/㎡
2020/3/18
二层分割方案
办公房均价： 13000元/㎡
2020/3/18
140㎡ 180㎡ 150㎡ 140㎡
150㎡
140㎡
2020/3/18
二、区域商情特点分析
1、河西区区情； 2、区域商圈； 3、本项目商情特点分析
2020/3/18
1、河西区区情
• 河西区位于天津市东南部的海河西岸。东临海河与河东区相望，西迄卫 津路、津淄公路与南开区、西青区交界，南隔泗水道与津南区毗邻，北 抵徐州道、马场道与和平区接壤。全区面积40平方公里，人口68万人， 辖20个街道办事处，407个居民委员会。
2020/3/18
2、本项目商情特点
1）项目周边社区较为陈旧，社区商业以小型餐饮为主，社区配 套业欠完善，档次参差不齐；
2）虽与小白楼CBD关系密切，但受自身交通条件、规模等投资 人极为关注的因素的影响，使本项目存在先天缺陷；
3）本项目所在位置人气不旺，对于经营者未来经营有风险；
2020/3/18
1.2
11
1
本项目 40 30
5
3 2.5
6
商铺均价
33
3
1
10 ¥16200
1
9.7
3
98.5 ¥15900
2020/3/18
五、本项目营销建议
1、营销方案一 2、营销方案二
2020/3/18
1、营销方案一
先招商，后销售 带租约销售产权式商铺 招商对象：轻餐饮、休闲健身、社区配套 销售对象：个体投资人
天津市CBD区域绍兴道项目
商业部分策划建议
2020/3/18
2020/3/18
建议内容
一、项目所处区位分析 二、区域商情特点分析 三、本项目SWOT分析 四、本项目市场定位 五、本项目营销建议
一、项目所处区位分析
1、项目区位图分析 2、项目区位特点分析
2020/3/18
1、项目区位图分析
本 项 目
3）地处天津市富人聚居区，消费人口数量大、消费能力强； 4）区域内人文优势显著，文化底蕴深厚，与数所知名学府相邻； 5）区域内基础设施完善、商业氛围浓厚，拥有极为成熟的商业中心——小白楼商
业中心，南楼商业中心
2020/3/18
2、WEAKNESS
1）项目周边商业已很成熟，如何定位本项目的商业业态十 分困难；
将某一些商业地产项目进行商铺价格的评估
2020/3/18
底商定价依据表
权重%
商 客流 可视 楼层 交通 停车条 规划 硬 经营商 周边房 合计 商铺均
情 量 性因
条件
件
科学 件 品的类 地产发
价(元/平
子
性条
型 展趋势
方米)
件
40 30
5
3
5
5
33
3
3
100
凤凰城 1 1
1
1
1
1
11
1
底商
11
1
1 0.5
2020/3/18
2、营销方案二
科学合理地进行物业的分割，进行零散销售 销售对象： 1）中小企业业主 2）对此地段感兴趣的投资人 3）特殊行业经营者（私营诊所、美容等）
2020/3/18
1 40㎡
5 170㎡
9
分
60㎡
割
2
6 185㎡
10 165㎡
方
220㎡
112 200㎡
2020/3/18
商情等级
A级：现代改造型、知名大型繁华商业区，商业氛围极为浓厚，竞争激烈但呈现共存共荣的状 态，商铺价值极高，针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口，如北京王府井大街， 北京西单商业街；
B级：城市大型商业设施区域，商业氛围浓厚，大、中城市里同业项目竞争程度较高，小城市 里同业竞争程较低，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层，如北京国贸商城，北京 东方广场，上海东方新天地，上海恒隆广场等；
2）地铁一号线的贯通，往来交通的畅通，为本项目的销售带来 强大的机会；
3）周边属高档居住区较为密集的区域，伴随着入住率的不断提 高，消费需求增大，商业销售成功率提升；
1、项目区位图分析
本 项 目
2020/3/18
2、项目区位特点分析
1）与天津市目前唯一CBD区域关系紧密，区域内商业地产发展迅速， 拥有连锁业品牌最多，商业氛围成熟；
2）政策规划优势较为明确——解放南路物流经济带、友谊路金融街； 3）多数投资人青睐的区域； 4）地铁一号线主要途经地区； 5）高端百货业发展最早的区域
体院北 居住区
CBD
南楼居 住区
解 放 南 路 物 流 经
梅江居住区 济
带
海涵计划
梅江南 居住区
本 项 目
小海地 2、区域商圈
居住区
3、本项目商情因子分析
1）何为商情因子？商情等级划分 2）本项目商情特点 3）本项目商情等级描述
2020/3/18
1、何为商情因子？商情等级划分
商情因子指商铺所在地方的商业氛围，准确地讲，指 商铺所在地方的商业市场环境和竞争环境。 商情因子分为A、B、C、D、E5级
• 区管三资企业近200家，年利用外资额1024万美元。区属企业的11大类 60多个产品系列打入国际市场，销往30多个国家和地区，年出口值1亿 元，创汇1000万美元。
2020/3/18
CBD
T O U R
EDUCATION
COMMERCIAL TRAFFIC
2020/3/18
CULTURE
天塔旅 游区
90㎡ 50㎡
200㎡
170㎡
170㎡
220㎡
200㎡
二层分割方案
荣信行建议
选择方案三 原因：便于提升平米单价（17000元/㎡），实现利润最大化
2020/3/18
2020/3/18
THE END
THANKS！
2）周边现处于大规模施工状态，环境较差； 3）项目单面临路，且为单行道，可及性与通达性均差； 4）底商严重受高层酒店遮挡，可视性差； 5）项目自身目前缺乏吸引投资人投资购买的有效卖点
2020/3/18
3、OPPORTUNITY
1）海河开发的逐步扩展，海河节点工程逐步实施，为本项目增添 了强大的卖点；
C级：地区性商业设施区域，商业氛围较浓厚，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体指其 周边消费群，如北京十里河建材城等；
D级：交通设施、商务楼、写字楼商业设施区域，针对的客户群主要是其服务客户、周边客户 群；
E级：社区型商业设施区域，同业项目竞争程度较高，针对的客户群体以社区居民为主，消费 主体的内容比较复杂。
经营商家； 3）项目自身配套的完善与否影响商业裙房的销售进度； 4）交通问题是一大威胁
2020/3/18
四、本项目市场定位
1、主题定位； 2、形象定位； 3、业态定位； 4、价格定位
2020/3/18
1、主题定位
生活在“CBD”，工作在“CBD”
2020/3/18
2、形象定位
方案A——社区街铺王 方案B——中小企业办公首选
3 75㎡
8 200㎡
15 350㎡
首层分割方案
2020/3/18
16140㎡ 20 150㎡ 26140㎡
17 180㎡
18 150㎡
19 140㎡
21 90㎡
22 50㎡
27 200㎡
23 170㎡
28 170㎡
25 220㎡
29 200㎡
二层分割方案
3、营销方案三
2020/3/18
2020/3/18
2020/3/18
3、业态定位
商业：社区配套业、零售购物业、休闲美容业 办公：SOHO
2020/3/18
4、价格定位
根据商铺投资原理，我们一般按:
1）商情(A、B、C、D、E) 2）客流量 3）可视性因子 4）楼层 5）交通条件 6）停车条件 7）整个项目规划的科学性 8）硬件条件 9）经营商品的类型 10）周边房地产发展的趋势……
3、本项目商情等级推断
D级
本项目
E级
2020/3/18
商情等级与商铺价格
A级——60000元/㎡—300000元/㎡ B级——30000元/㎡ — 80000元/㎡ C级——10000元/㎡ — 30000元/㎡ D级——10000元/㎡ — 20000元/㎡ E级—— 8000元/㎡ — 18000元/㎡
2020/3/18
三、本项目SWOT分析
1、STRENGTH 2、WEAKNESS 3、OPPORTUNITY 4、THREAT
2020/3/18
1、STRENGTH
1）地处海河沿岸，是海河开发的重点工程之一，水景优势、政策优 势明显；
2）与天津市CBD相连，数家国际知名企业云集，区域内消费人员年龄集中在25-40 岁之间，是最有消费实力的人群；
• 河西区是发达的工业区。区属企业近2000家，职工40000多人，有区街 集体经济、商业服务业经济、房地产经济、校办经济、劳动服务经济、 民政福利经济、居委会经济等7个经济系统 。
• 区商委系统所属企业近1000家 ，年交易额超亿元的市场4个，全区市场 年交易额达22亿元。
• 河西区有天津10大景观之一的电视塔；有国内外宾朋下榻的迎宾馆、天 津宾馆、乐园宾馆、水晶宫饭店、喜来登大酒店；有天津工业展览馆、 国际展览中心、国际科技咨询大厦和友谊商场；有市政府大礼堂。
一层商业 二层办公
一层分割方案
商铺面积：20㎡-70㎡不等 其中： 20㎡15个 40㎡12个 50㎡12个 70㎡6个 可任意拆分与组合 商铺均价： 21000元/㎡
2020/3/18
二层分割方案
办公房均价： 13000元/㎡
2020/3/18
140㎡ 180㎡ 150㎡ 140㎡
150㎡
140㎡
2020/3/18
二、区域商情特点分析
1、河西区区情； 2、区域商圈； 3、本项目商情特点分析
2020/3/18
1、河西区区情
• 河西区位于天津市东南部的海河西岸。东临海河与河东区相望，西迄卫 津路、津淄公路与南开区、西青区交界，南隔泗水道与津南区毗邻，北 抵徐州道、马场道与和平区接壤。全区面积40平方公里，人口68万人， 辖20个街道办事处，407个居民委员会。
2020/3/18
2、本项目商情特点
1）项目周边社区较为陈旧，社区商业以小型餐饮为主，社区配 套业欠完善，档次参差不齐；
2）虽与小白楼CBD关系密切，但受自身交通条件、规模等投资 人极为关注的因素的影响，使本项目存在先天缺陷；
3）本项目所在位置人气不旺，对于经营者未来经营有风险；
2020/3/18
1.2
11
1
本项目 40 30
5
3 2.5
6
商铺均价
33
3
1
10 ¥16200
1
9.7
3
98.5 ¥15900
2020/3/18
五、本项目营销建议
1、营销方案一 2、营销方案二
2020/3/18
1、营销方案一
先招商，后销售 带租约销售产权式商铺 招商对象：轻餐饮、休闲健身、社区配套 销售对象：个体投资人
天津市CBD区域绍兴道项目
商业部分策划建议
2020/3/18
2020/3/18
建议内容
一、项目所处区位分析 二、区域商情特点分析 三、本项目SWOT分析 四、本项目市场定位 五、本项目营销建议
一、项目所处区位分析
1、项目区位图分析 2、项目区位特点分析
2020/3/18
1、项目区位图分析
本 项 目
3）地处天津市富人聚居区，消费人口数量大、消费能力强； 4）区域内人文优势显著，文化底蕴深厚，与数所知名学府相邻； 5）区域内基础设施完善、商业氛围浓厚，拥有极为成熟的商业中心——小白楼商
业中心，南楼商业中心
2020/3/18
2、WEAKNESS
1）项目周边商业已很成熟，如何定位本项目的商业业态十 分困难；
将某一些商业地产项目进行商铺价格的评估
2020/3/18
底商定价依据表
权重%
商 客流 可视 楼层 交通 停车条 规划 硬 经营商 周边房 合计 商铺均
情 量 性因
条件
件
科学 件 品的类 地产发
价(元/平
子
性条
型 展趋势
方米)
件
40 30
5
3
5
5
33
3
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100
凤凰城 1 1
1
1
1
1
11
1
底商
11
1
1 0.5
2020/3/18
2、营销方案二
科学合理地进行物业的分割，进行零散销售 销售对象： 1）中小企业业主 2）对此地段感兴趣的投资人 3）特殊行业经营者（私营诊所、美容等）
2020/3/18
1 40㎡
5 170㎡
9
分
60㎡
割
2
6 185㎡
10 165㎡
方
220㎡
112 200㎡
2020/3/18
商情等级
A级：现代改造型、知名大型繁华商业区，商业氛围极为浓厚，竞争激烈但呈现共存共荣的状 态，商铺价值极高，针对的客户群体覆盖本城市人口及外地人口，如北京王府井大街， 北京西单商业街；
B级：城市大型商业设施区域，商业氛围浓厚，大、中城市里同业项目竞争程度较高，小城市 里同业竞争程较低，针对的客户群体覆盖本城市某个消费阶层，如北京国贸商城，北京 东方广场，上海东方新天地，上海恒隆广场等；
2）地铁一号线的贯通，往来交通的畅通，为本项目的销售带来 强大的机会；
3）周边属高档居住区较为密集的区域，伴随着入住率的不断提 高，消费需求增大，商业销售成功率提升；