物权法知识讲座

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公示原则在于使人“知”，公信原则在于使人
“信”。 公示方法，不动产物权以登记作为公示方法。动 产物权以交付作为公示方法，登记和交付分别作为动 产和不动产物权变动的要件。
三、物权法民生热点解读
• （一）物权法与房产
• 1、买房应办理物权登记，不登记，房 子不算真正属于你。 • 《物权法》第九条 不动产物权的设立、 变更、转让和消灭，经依法登记，发生效 力；未经登记，不发生效力，但法律另有 规定的除外。
于信赖物权的存在并已从事了物权交易的人，法律仍然
承认其具有与真实的物权存在相同的法律效果，以保护
交易安全和快捷，稳定社会经济秩序。
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第二十三条 动产物权的设立和转让，自交付时发 生效力，但法律另有规定的除外。 变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。
第二十四条 船舶、航空器和机动车等物权的设立、 •
• 2007年3月16日第十届全国人民代表大会 第五次会议通过《物权法》，《物权法》自 2007年10月1日起施行。这是我国政治经济生 活中的一件大事。 物权法是规范财产关系的民事基本法律， 调整因物的归属和利用而产生的民事关系，包 括明确国家、集体、私人和其他权利人的物权 以及对物权的保护。
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物权法的争议
国家所有权
• 第四十五条 法律规定属于国家所有的财产，属于国家 所有即全民所有。 国有财产由国务院代表国家行使所有权；法律另有规定 的，依照其规定。 第四十六条 矿藏、水流、海域属于国家所有。 第四十七条 城市的土地，属于国家所有。法律规定属 于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。 第四十八条 森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资 源，属于国家所有，但法律规定属于集体所有的除外。 第四十九条 法律规定属于国家所有的野生动植物资源， 属于国家所有。 第五十条 无线电频谱资源属于国家所有。 第五十一条 法律规定属于国家所有的文物，属于国家 所有。 第五十二条 国防资产属于国家所有。 铁路、公路、电力设施、电信设施和油气管道等基础设 施，依照法律规定为国家所有的，属于国家所有。
第4条 国家、集体、私人的物权和其他权 利人的物权受法律保护，任何单位和个人不得 侵犯。
（二）物权法的基本原则
• 2、物权法定原则 物权法定原则又称物权法定主义，是指物权 只能依法律规定设立，当事人不得创设或变更物 权种类、内容、效力、公示方法。就是说，物权 的种类及内容等，采用法律限定主义。 • 以法律明定物权的种类和内容，建立物权类 型体系，有助于发挥物尽其用的经济效率。物权 具有对世效力，物权的得丧变更，应力求透明。 物权种类和内容的法定化，便于公示，以确保交 易安全的便捷。总而言之，是物尽其用的效益原 则、交易安全原则的需要。
物权法知识讲座
农二师党委党校：王国强
2007年3月16日
第十届全国人民大会第五次会议通过
辗转5年8审、历时14年 10000多份征求意见稿 100多次座谈会 中国历史上审议最多的法律
• 一、《物权法》出台的背景和意义
• 二、物权法的主要结构、原则和内容 • 三、物权法民生热点解读
一、《物权法》出台的背景和意义
6、建设用地使用权期满自动续期
• 第一百四十九条 住宅建设用地使用权期 间届满的，自动续期。 非住宅建设用地使用权期间届满后的续期， 依照法律规定办理。该土地上的房屋及其他不 动产的归属，有约定的，按照约定；没有约定 或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规 定办理。
• 续期时是否该收费
（二）物权法与小区
《物权法》第十九条 权利人、利害关系人认为不
动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。不
动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明 登记确有错误的，登记机构应当予以更正。 不动产登记簿记载的权利人不同意更正的，利害关 系人可以申请异议登记。登记机构予以异议登记的，申 异议登记不当，造成权利人损害的，权利人可以向申请 人请求损害赔偿。
所有权。 第六十五条 私人合法的储蓄、投资及其收益 受法律保护。 国家依照法律规定保护私人的继承权及其他合
法权益。
第六十六条 私人的合法财产受法律保护，禁 止任何单位和个人侵占、哄抢、破坏。
二、物权法的主要结构和内容
物权法共五编一个附则，共19章247条22000字。
第一编、物权的一般问题
第二编、所有权 、 建筑物区分所有权、 相邻 关系、共有、 所有权的取得 第三编、用益物权：土地承包经营权 建设用地使用权 宅基地使用权
• 在起草和征求意见的过程中，争议的主要焦 点之一就是物权法是否违宪的争议。比如北京大 学法理学教授巩献田在2006年就联合718人联名 发表公开信，并上书全国人大常委会，认为《物 权法》草案在五个重大原则上违反宪法。 • 争议1、国家财产所有权由国务院行使违宪吗？ 巩教授认为根据宪法的有关规定，和宪法赋予国 务院的十七项职权，应当由全国人大来行使国有 资产的管理权，防止国有资产的流失。这种观点 经过讨论最后没有被写入物权法。
3、一物一权原则
• 又称物权客体特定主义，是指一个物权客体 应以一物为原则，一物之上不能设立两个以上内 容相冲突的物权。 • 其理由在于：（1）从物权人对标的物的支配 上看，如果一个标的物上存在多个物权，各个物 权人支配的方式不同，支配在时间上相冲突，又 达不成共识，那么，物权的内容就难以实现，物 权人的需要不易得到满足，违反物尽其用的原则； （2）从交易安全角度看，物权客体特定、独立， 便于公示，使法律关系明确，有利于交易安全； （3）从保护权利方面看，一物多权， 无法划分 每一个权利所作用的相应客体，权利归属不明确， 不利于对其保护。
• 第七十四条 建筑区划内，规划用于停 放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需 要。 建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、 车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者 出租等方式约定。 占用业主共有的道路或者其他场地用于停 放汽车的车位，属于业主共有。
请人在异议登记之日起十五日内不起诉，异议登记失效。
“一房两卖”
3、预告登记，防止“一房二主”
• 第二十条 当事人签订买卖房屋或者其 他不动产物权的协议，为保障将来实现物 权，按照约定可以向登记机构申请预告登 记。预告登记后，未经预告登记的权利人 同意，处分该不动产的，不发生物权效力。 预告登记后，债权消灭或者自能够进行 不动产登记之日起三个月内未申请登记的， 预告登记失效。
门会同价格主管部门规定。
房产权益保护相关内容
资料:根据1990年出台的《城镇国有土地使 用权出让和转让暂行条例》，居住用地的土地使 用权最高年限为70年，而且，一旦土地使用权期 满，土地使用权及其地上建筑物、其他附着物所 有权由国家无偿取得。 我国现行法律规定了建设用地使用权的最高期 限：居住用地70年；工业用地50年；商业用地 40年；综合用地50年
1、道路、绿地、公共场所属于业主共有 • 第七十三条 建筑区划内的道路，属于业 主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区 划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共 绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的 其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属 于业主共有。
2、地上车位归业主，地下车位由 当事人约定
4、物权变动的原则：
• （一）公示原则：在变动时，将物权变动的事实通
过一定的公示方法向社会公开，从而使第三人知道物权
变动的情况，以避免第三人遭受损害并保护交易安全。 • （二）公信原则 是指一旦当事人变动物权时，依 据法律的规定进行公示，则该公示即产生了公信力，即 使依公示方法表现出来的物权不存在或存在瑕疵，但对
4、登记机构出错造成损害，应承担 赔偿责任
• 第二十一条 当事人提供虚假材料申请
登记，给他人造成损害的，应当承担赔偿 责任。 因登记错误，给他人造成损害的，登 记机构应当承担赔偿责任。登记机构赔偿 后，可以向造成登记错误的人追偿。
5、不动产登记费用按件收取
• 第二十二条 不动产登记费按件收取，
不得按照不动产的面积、体积或者价款的 比例收取。具体收费标准由国务院有关部
物权法是给富人制订的？
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争议2、平等保护原则的争论。宪法第12条规 定：“社会主义的公共财产神圣不可侵犯”。第 13条规定：“公民的合法的私有财产不受侵犯”。 公民财产没带“神圣”二字。物权法第4条规定： “国家、集体、私人的物权和其他权利人的物权 受法律保护，任何单位和个人不得侵犯。”没有 体现公共财产的神圣性，所以违宪。还认为，对 富人的别墅和穷人的讨饭棍也平等保护，不合理。 你不就是保护富人吗！穷人的讨饭棍有什么值得 保护的呀。
有占有、使用和收益的权利，比如土地承包经营
权、建设用地使用权、宅基地使用权。 • 5.抵押权 • 抵押权是指债权人对于债务人或第三人不转 移占有不动产或其他财产而提供担保，在债权未 受清偿时得处分该财产并就其价金优先受偿的权 利。
• 6.质权 • 质权指债务人或者第三人将其动产移交债权 人占有，以该动产作为债权的担保，债务人未履 行债务时，债权人有权就该动产优先受偿。 • 7.留置权： • 理论解释：债务人未履行债务时，债权人可 以留置已经合法占有的债务人的动产，并有权就 该动产优先受偿。 • 8.占有： • 指占有人对不动产或者动产的实际控制。占 有人可以是依法有权占有不动产或者动产，如根 据租赁合同在租期内占有对方交付的租赁物。
集体所有权
• （一）法律规定属于集体所有的土地和森 林、山岭、草原、荒地、滩涂； （二）集体所有的建筑物、生产设施、农 田水利设施； （三）集体所有的教育、科学、文化、卫 生、体育等设施； （四）集体所有的其他不动产和动产。
私人所有权
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第六十四条 私人对其合法的收入、房屋、生
活用品、生产工具、原材料等不动产和动产享有
物权法的作用
定分止争
一兔走街，百人追之，分未定也；积兔满市， 过而不顾，非不欲兔，分定不可争也” —— 《慎子》佚文 一兔走，百人逐之，非以兔可分以为百也， 由名分之未定也。夫卖兔者满市，而盗不敢 取，由名分已定也 —— 商鞅