思源-2008年北京幸福广场市场竞争力分析报告
XXXX北京思源首特住区项目竞标市场研究及初步
纲要
一、北京市房地产市场现状与发展前景 二、区域房地产开发环境 三、区域市场分析及个案研究 四、本案地块价值及SWOT分析 五、本案定位初步建议
第2页
房地产宏观开发环境
北京宏观经济仍然保持着高速增长势头，投资仍是拉动北京经济增长 的主要力量
4500
14.00%
4000 3500 3000 2500
屋曲 源 建筑面积（万平米）
区域内目前除信和嘉园 二期、格调二期、顺弛 蓝调有部分存量以外； 其余项目基本都属于尾 盘销售。
数据来源于房地产信息网，数据的统计时间间距是项目开盘至今
第 24 页
区域住宅容积率
4 3.5
3 2.5
2 1.5
1 0.5
0
蝶翠华庭荣丰2008 朗琴园远见名苑
格纯调粹＊建舍信和嘉顺园弛＊蓝调 源屋曲
2003年 2503.5 2080.8
2004年 2207.2 2344
第7页
2004年住宅宏观市场－销售量
2004年全市销售各类商品房2472万平方米，其中商品住宅2285.6万平方米 ，分别比上一年增长30.4％和39.1％；商品住宅销售额为1085.1亿元，增 长37.5％。
3000
2000
区域研究样本确定为：蝶 翠华庭、荣丰2008、朗琴 园、源屋曲、格调、顺弛. 蓝调等。
第 22 页
调研区域住宅产品描述
项目名称
装修 状况
蝶翠华庭 毛坯
荣丰2008 （非常空间）
毛坯
朗琴园
毛坯
远见名苑 格调
毛坯 毛坯
信和嘉园 毛坯
纯粹.建舍 毛坯
外立面装修
面砖 涂料，基层
XX1112北京思源首特住区项目竞标市场研究及初步
顺驰.蓝调 源屋曲
58.09 57
42
1%
84-128
61-93 19% 115-190 83-130
60%
36
12% 63-110 46-77 48% 135-138 107-111 36%
数据来源于北京房地产交易所
XX1112北京思源首特住区项目竞标 市场研究及初步
区域住宅户型面积、比例及总价（二）
荣丰2008 （非常空间）
毛坯
朗琴园
毛坯
远见名苑 格调
毛坯 毛坯
信和嘉园 毛坯
纯粹.建舍 毛坯
外立面装修
面砖 涂料，基层
为石材 涂料 涂料 涂料 面砖
涂料
小区主要景观
无
普通园林
普通园林、小瀑布 水景
园林 小水景园林 项目东侧有市政规
划的公园 无
配套 暂无 会所
楼体类型 蝶塔楼 塔楼
双会所
塔楼、板塔
社区会所、步行商业街 周边市政配套、附近有家乐福
本案
丽泽商圈
XX1112北京思源首特住区项目竞标 市场研究及初步
区域开发环境——配套
商业 环境 教育
– 华联商厦、马连道家乐福、茶叶一条街以及即将落户此地的 欧倍德、宜家家居等。
– 环境配套日趋成熟，周边有莲花池公园、大观园、陶然亭公 园等
– 有北京铁路工程总公司幼儿园、北京小学、广外一小、89中、 133中学以及北京公安大学、中央音乐学院等
XX1112北京思源首特住区项目竞标 市场研究及初步
房地产宏观开发环境
• 短期内国家可能以市场调整性政策为主，长期对土地等关系国计民生 的资源将继续加大控制力度
• 土地市场的规范化提升了市场准入门槛，未来市场将呈现资源集中化 趋势
年度北京商业市场研究报告(定稿)
2007-2008年度北京商业市场研究报告（定稿）第一部分：北京商业地产发展概况1.1商业地产及类型划分1.2北京商业地产发展过程1.3 北京商业地产现状1.4 重点商业空间布局第二部分：北京商业地产市场总体分析2.1北京市商业体量分布情况分析2.2各环路项目分布情况分析2.3各环路的商业发展与城市发展关系分析2.4北京交通干线和沿线商业的分析2.5已落成、正报规、待建项目情况对比分析2.6商业项目物业形态对比分析第三部分、北京商圈规划分析3.1商圈的概念3.2北京市老商圈分析3.3北京新老商圈规模与变化分析3.4现代商圈及其动态发展第四部分商业地产经营概况分析4.1整体分析4.2商圈分析4.3个案分析第五部分商业地产项目选址研究5.1店址是现代零售商业的核心竞争力5.2便利性是零售商业店址的第一特性5.35A法则是商业店铺选址技术的核心5.4商业店面选址要求第六部分：北京商业地产市场预测6.1北京商业地产展望6.2北京商业地产“拐点”？6.3重点区域分析：CBD第七部分：北京市商业地产总结第一部分：北京商业地产发展概况1.1商业地产及类型划分商铺分类：从商铺的概念可以看出，其范围极为广泛，不对它进行有效分类是无法深入进行相关研究。
1.1.1按照开发形式进行分类：（1）商业街商铺商业街指以平面形式、按照街的形式布置的单层或多层商业房地产形式，其沿街两侧的铺面及商业楼里面的铺位都属于商业街商铺。
商业街过去十年在国内取得了良好的发展，其中包括建材街、汽车配件、服装精品街、酒吧街、美容美发用品街等。
（2）市场类商铺在这里， "市场"是指各种用于某类或综合商品批发、零售、经营的商业楼宇，有些是单层建筑，大多是多层建筑。
这类市场里面的铺位即我们所谈的市场类商铺。
市场类商铺在零售业中所占比重比较高，在全国各地都有大量从事某种商品经营的专业批发和零售市场，比如，图书交易市场、电子市场、家用电器市场、家具城、建材城等。
思源-2008万科北京项目营销推广报告[1]
![思源-2008万科北京项目营销推广报告[1]](https://img.taocdn.com/s3/m/d414759751e79b8968022674.png)
三室两厅 36.78%
三室一厅 0.21%
四室两厅 一室一厅 三室一厅 两室一厅 合计
两室一厅 0.21%
其它 21.32%
一室一厅 6.61%
254
345 40.00% 278 31.29% 200 1.00% 49 44.90% 62 4.84% 2 0.00% 2 100.00% 938 27.08%
2015年2月
总计 1、一产 2、二产 B 采矿业 C 制造业 D 电力、燃气及水的生产和供应业 E 建筑业 3、三产 F 交通运输、仓储和邮政业 G 信息传输、计算机服务和软件业 H 批发和零售业 I 住宿和餐饮业 J 金融业 K 房地产业 L 租赁和商务服务业 M 科学研究、技术服务和地质勘查业 N 水利、环境和公共设施管理业 O 居民服务和其他服务业 P 教育 Q 卫生、社会保障和社会福利业 R 文化、体育和娱乐业 S 公共管理和社会组织（包括行政单位）
2015年2月
第 17 页
思源经纪－万科XXX项目专案组
户型对比：三室两厅两卫
金汉绿港 万科〃XXX
卫生间的布局控 制增加了主卧的 空间完整性。便 于主卧室内部 的空间使用。
卫生间的设计打 乱了主卧的空间 完整。
标准4.2米面宽
横向客厅和饭厅的组合，增加了厅内南向 的采光面。
第 18 页 思源经纪－万科XXX项目专案组
㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡ ㎡
㎡ ㎡
2015年2月
第6页
思源经纪－万科XXX项目专案组
XXX一期开盘产品
东西薄板二居（小高层） 南北二居（多层） 经济三居（小高层） 舒适三居（小高层） 少量情花产品 名称 套数
2008年四季度商业地产租金及价格略有下降,未来供应量庞大
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另一方 面 ， 熟的中心 区域传 统商业项 目销售 经营表现稳 定 ， 成 但一 些新增项 目招商活 动受影响较 为严重 ， 中高 端项 目， 国 某些 如
器
瑞城 优唐等， 因招商进度缓慢， 一再推迟开业时间。 另外， 国际客户
源的减少在一定程度上由剧了市场竞争压力， 口 开发商的议价空间大 大减少， 或降低实际租金吸引零售商入住。
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随着国际 经济的进一步恶化及全球消费萎缩的加快 ， 国际零售 商扩张战略将明显放缓。 对于北京商业地 产市 场来说， 进入２０ 年 ０９
编潇 市场国 辑 琦Ｉ ｌ Ｊ
一
傩 略 降未 供 默 ，来 应
本季度 ， 北京商铺市场整体延续了前一季度的平稳态势 ， 受全
球及国内的经济下滑因素影响较小。 中高端商业项目的租金水平及
空置率均未有较大波动 ， 主要商业 中心 市场表现依然 活跃 。虽然 各
北京 ４ 环以外一些大型中端商业项目的租赁脚步有所放慢 。 市场需 求表现放缓 ， 零售行业潜在租客处于观望阶段 ， 但整体来说还是看 好北京商业零售市场前景， 相信调整期将持续到明年首季度， 之后 零售商将有较明确的开店计划。 本季度新开业的项目， 主要包括石景山万达广场 、 金地中心、 富 力广场 ， 另外， 原计划于２０ 年第三、 ０８ 四季度开业的项 目． 由于招商 竞争压力及预租率不高等因素， 已推迟至 ２０ 年第一、 ０９ 二季度。 预计 ２０：将有大批项目涌入市场， ０９ 年 对租金会造成更大的冲击。
2008上半年北京整体房地产市场调查报告
2008上半年北京整体房地产市场状况2008年7月目录一、房地产投资情况 (3)二、房地产市场供给情况 (4)三、房地产市场需求情况 (4)四、房屋销售价格情况 (5)五、房地产开发企业资金来源情况 (6)六、现象分析 (6)1.六环外期房7760元/m2 (7)2.房价6月涨幅比上月降1.2% (7)3.其他 (7)七、全国参考 (8)1.土地价格大幅下降 (9)2.银监会支持房地产健康发展 (10)3.房价走势 (10)4.量缩导致价升 (11)5.反弹迹象隐现 (12)6.地震影响有限 (12)八、未来影响北京房价走势的因素 (13)1.房地产市场低迷 (13)2.本市经济增幅回落 (13)由于四环路以内可开发商品住宅的土地减少，造成部分高档楼盘均价较高，拉动了四环路以内住宅期房价格上涨较快，上半年均价为每平方米１８３９８元。
这是北京市统计局、国家统计局北京调查总队２２日联合对外发布的消息。
上半年，北京四环至五环的房价为每平方米１６４０９元，五环至六环的房价为每平方米９８２５元，六环以外的房价也达到每平方米７７６０元。
由此看，上半年北京的房价仍在持续上涨，但房价的涨幅已经出现回落趋势，房价的环比涨幅达到２００５年以来最低点。
６月份，北京市房屋销售价格同比上涨１１．２％，涨幅比上月回落１．２个百分点；从房价的环比涨幅看，仅上涨０．１％，涨幅比上月回落０．３个百分点，为２００５年以来的最低涨幅。
北京房地产开发投资增速逐月放缓。
上半年，北京市完成房地产开发投资７９４．４亿元，同比增长１１．９％，增速较上月回落３．７个百分点，较一季度回落１０．６个百分点。
据了解，土地购臵费用增速放缓，是影响北京市房地产开发投资增速放缓的主要原因。
统计显示，上半年房地产开发企业购臵土地费用为２３１．６亿元，同比增长１１％，增速比一季度回落２８．３个百分点。
受部分工程于奥运前集中施工建设和建安工程价格上涨等因素影响，建安工程投资仍保持１１．７％的增速，比一季度提高１．３个百分点。
2008年12月北京中信城市场研究策略研究报告-121PPT
经济面
宏观经济现状及走势分析
宏观经济现状
现状 美国 对策
走势
现状 欧元区 对策 走势 现状
世界主要经济体现状
宏 观 经 济 现 状
中国宏观经济现状
日本
对策 走势 现状
新兴经济体
对策 走势
金融 贸易 房地产 工业 走势 对策
世界宏观经济现状
2008年前三季度，世界经济增长全面放缓，通胀压力仍挥之不去，美国次贷危机不断深化，全球金融持续动荡。受此影 响，全球经济增长动力减弱，复苏乏力，表现为如下特征：
2007年夏 次贷危机全面爆发，金融 机构惜贷，市场流动性不 足，消费和投资受抑制， 经济运营受阻。
2008年
注：美经济现状（美国）
美国经济发展循环图：
住房危机、 信贷危机、 金融危机
金融机构惜贷 市场流动性不足
•
注：每一次的政策调整都是为了解决当前经 济问题，每一次的政策也都能收到一定的成 效，然而不可避免地又带来新的问题，美国
第二轮救市： 随着次贷危机的发酵，迫使美联储从去年8月放弃了实施两年之久的货币紧缩政策，进入“降息周期”阶段，此为“第二 轮救市”。2007年9月18日，美联储把基本利率下调50个基本点；2008年1月21日与22日，面对美国股市接连爆发“黑色星 期一”和“黑色星期二”，迫使美联储主席伯南克在1月22日-30日十天内，连续两次大幅度降息125个基本点。
第三轮救市： 2008年2月13日，布什签署减税1680亿美元的经济刺激法案，刺激消费避免经济陷入衰退，此为“第三轮救市”。由于减 税的真正实施拖到了5月，大部分退税对象在7月才收到退税支票，减税对刺激经济的正面影响，至此并未显现出来。
世界宏观经济现状（美国）
幸福广场项目可行性研究报告
XX·幸福广场开发可行性研究报告第一章总论1.1 项目名称及承办单位1.1.1 项目名称：XX·幸福广场1.1.2 项目承办单位：XXXX房地开发有限公司1.1.3 承办单位概况XXXX房地产开发有限公司于2008年5月21日经江苏省XX县工商行政管理局批准成立，房地产综合开发资质为：暂定二级（申报核批中）。
公司经营项目：房地产开发、销售和房屋及房屋设施租赁的有限责任公司，注册资本金4000万元人民币，法定代表：，公司注册地址：XX县城XX 路人民医院对面。
1.2 编制依据国家发展与改革委员会、建设部联合颁发的《建设项目经济评价方法与参数》第二版国家建设部及江苏省、淮安市颁布的与市场及房地产相关法律与政策现场勘察和实地调研所得资料XX县城市发展总体规划方案《XX县年鉴》(2005年、2006年)1.3 编制工作过程通过对该项目的基本概况进行调查了解、实地考察，并结合XX县城市发展总体规划要求，根据该项目具体情况，对相关情况进行调研分析。
在此基础上，对该项目建设的必要性、建设规模、建设条件、技术方案、投资估算、资金筹措、项目运营等情况进行了分析，并据此编制本报告。
1.4 预期目标1.4.1 项目定位本项目建造以大型商业及综合购物、休闲娱乐、餐饮服务为主，高层高档住宅为辅的住宅小区，并配以一定的公益公建设施。
项目单体建筑分为10幢（其中21层3幢，17层7幢），总建筑面积16万平方米（其中商业面积约5万平方米，高层住宅约为9万平方米），公益公建3万平方米（含地下建筑面积1.3万平方米，停车泊位672个，会所1120平方米，公厕及其他配套设施等）。
综合容积率2.65 ，建筑密度40.3 %，绿地率>20 %，1.4.2 项目建设目标加速XX县经济发展，改善人们生活水平，满足人们消费需求，适应社会发展需要，依据“以人为本，服务社会”的设计理念，项目将建成XX县城乃至引领周边县区的配套设施先进，环境理想的商住小区。
XXX1112北京思源首特住区项目竞标市场研究及初步
比例 ------
1% --------------------------
2%
•户型以一居、二居为主，且户型面积偏小。
•数据来源于北京房地产交易所
28 页
区域住宅户型比例图
从左图可以看出,区域内调研 项目一居比例最大,达 64.89%;其原因是由于“荣丰 2008”的户型中92%为小户型 ，因此拉高了一居室在区域 内的户室比例；
2%
162
12% 115-151 24% 132-151
90 83-96 82-95
比例 20％ 5％ 20％ 13％
格调
62-68
42-48 52％ 104-111 72-75 32% 136-139 93-101 15％
纯粹.建舍 55-65
37-45
31%
81-95
55-64 49% 100-138 69-89
•数据来源于北京房地产交易所
30 页
区域住宅户型成交均价
各户型成交均价:一居6983 元/平米；二居6872元/平米 ；三居6671元/平米；四居 7306元/平米。
一、二、三居成交均价在 7000元/平米以内，四居大 户型均价偏高。
•数据来源于北京房地产交易所
31 页
区域住宅销售率及成交价格
二居、三居分别占总比例的 20.74%、13.94%；
从各户型的比例得出，区域 内调研项目小户型是主流产 品，大户型比例少。
•数据来源于北京房地产交易所
29 页
区域住宅户型销售情况
一居、二居、三居户型 供应量大，其销售率均 在70%以上，整体销售 情况好；
大户型四居、复式的供 应量非常小，不到总比 例的1%，销售率在50% 左右，销售较缓。
北京思源和谐建设发展有限公司介绍企业发展分析报告
Enterprise Development专业品质权威Analysis Report企业发展分析报告北京思源和谐建设发展有限公司免责声明:本报告通过对该企业公开数据进行分析生成，并不完全代表我方对该企业的意见，如有错误请及时联系;本报告出于对企业发展研究目的产生，仅供参考，在任何情况下，使用本报告所引起的一切后果，我方不承担任何责任:本报告不得用于一切商业用途，如需引用或合作，请与我方联系:北京思源和谐建设发展有限公司1企业发展分析结果1.1 企业发展指数得分企业发展指数得分北京思源和谐建设发展有限公司综合得分说明：企业发展指数根据企业规模、企业创新、企业风险、企业活力四个维度对企业发展情况进行评价。
该企业的综合评价得分需要您得到该公司授权后，我们将协助您分析给出。
1.2 企业画像类别内容行业专业技术服务业-工业与专业设计及其他专业技术服务资质一般纳税人产品服务工总承包；物业管理；工程技术咨询；建设工1.3 发展历程2工商2.1工商信息2.2工商变更2.3股东结构2.4主要人员2.5分支机构2.6对外投资2.7企业年报2.8股权出质2.9动产抵押2.10司法协助2.11清算2.12注销3投融资3.1融资历史3.2投资事件3.3核心团队3.4企业业务4企业信用4.1企业信用4.2行政许可-工商局4.3行政处罚-信用中国4.4行政处罚-工商局4.5税务评级4.6税务处罚4.7经营异常4.8经营异常-工商局4.9采购不良行为4.10产品抽查4.11产品抽查-工商局4.12欠税公告4.13环保处罚4.14被执行人5司法文书5.1法律诉讼（当事人）5.2法律诉讼（相关人）5.3开庭公告5.4被执行人5.5法院公告5.6破产暂无破产数据6企业资质6.1资质许可6.2人员资质6.3产品许可6.4特殊许可7知识产权7.1商标信息最多显示100条记录，如需更多信息请到企业大数据平台查询7.2专利7.3软件著作权7.4作品著作权7.5网站备案7.6应用APP7.7微信公众号8招标中标8.1政府招标8.2政府中标8.3央企招标8.4央企中标9标准9.1国家标准9.2行业标准9.3团体标准9.4地方标准10成果奖励10.1国家奖励10.2省部奖励10.3社会奖励10.4科技成果11 土地11.1大块土地出让11.2出让公告11.3土地抵押11.4地块公示11.5大企业购地11.6土地出租11.7土地结果11.8土地转让12基金12.1国家自然基金12.2国家自然基金成果12.3国家社科基金13招聘13.1招聘信息感谢阅读:感谢您耐心地阅读这份企业调查分析报告。
2008年6月北京CBD商业地产市场前沿调查报告北京CBD商业调查--songlessbird
北京CBD商业地产市场前沿调查报告随着央视大厦、国贸三期、财富中心二期、万达广场二期等极具现代建筑风格的项目基本完工，现代交通路网体系、地下行人系统等市政基础设施进一步建设，商业配套设施继续升级……北京CBD中央商务区的商业环境已经越来越成熟，未来这里的商业发展也将迎来新的高峰。
为了给有志于在北京CBD开店的商家、投资商铺的投资者提供详实的市场数据，为了给北京CBD商业地产项目的开发商提供全面的市场信息，也为了给国内各地的CBD 提供参照，全球最大的中文商铺门户网站--易铺网,属下易铺研究院于2008年6月对北京CBD区域，西起东大桥路，东至西大望路；南接通惠河，北到朝阳路、朝阳北路，区域面积约四平方公里范围的商业地产项目进行了详实的调查。
调研方法主要通过深度访谈、电话调研、网络信息和实地勘察。
第一部分北京CBD区域商业地产前沿市场报告北京CBD区域内的商业地产项目众多，易铺研究院从商业地产项目的总体供应量、项目数量、业态、空臵率、租金水平等方面对CBD商业地产项目进行了全面的调研。
一、基础市场数据报告1、供应量截止2008年6月底，根据易铺研究院统计，北京CBD区域内的商业总体供应量已经达到110万平方米，如果加上周边500米以内的已经营业的双子座购物中心，华贸中心，秀水街等大型商业项目，以及部分在建拟建的耀辉国际城（擎峰）、南磨房东郊果品批发市场改造、侨福花园广场项目，该区域商业面积可达140万平方米，是名副其实的北京第一大商圈。
商业项目面积从十几平方米的社区便利店到几十万平方米的大型综合体项目不等。
详细见图一、各种体量商业占CBD区域总供应量比例图。
资料来源：易铺研究院由图1可见，五万平米以上的大型商业在CBD区域内占到了60%以上，说明以购物中心的模式进行运营的项目在CBD商圈已经占据了主流模式地位。
一万平方米到五万平方米之间的商业所占比例28.82%，其他面积在4%—7%之间。
2、项目数量北京CBD 区域内已建成商业项目总数量在35个以上，其中已经营业纳客的有29家，即将开业的有十几家，其中很多项目是冲着奥运商机而来，但是部分由于各种原因不能按计划开业，基本要推迟到年底，例如金地中心项目就是这样的情况。
思源广场实训报告
一、前言为了提升教育教学质量，提高教师对新课程理念的理解和实践能力，实现精准教学，思源教育集团于2023年暑期组织了全体教师参与了一次全面的教育实训活动。
本次实训活动以“博观而约取，厚积而薄发”为主题，旨在通过专家培训、名师分享、研讨检测等多种形式，促进教师们的专业成长，为即将到来的新学期做好准备。
以下是我对此次实训活动的总结报告。
二、实训内容与过程1. 专家培训和名师分享实训活动伊始，集团副总校长景龙刚作了题为《新课程理念下的教学常规》的报告。
报告中，景校长深入浅出地阐述了新课程理念的核心要义，并结合实际教学案例，对教学常规进行了详细解读。
随后，各学段教师根据培训内容要求，以年级学科组为单位，梳理总体目标，细化具体目标及重难点，制定出本学期的教学计划和教学进度。
2. 分工合作，聚力同行在专家培训和名师分享的基础上，教师们分组进行了研讨和检测。
各组教师分工合作，共同探讨如何将新课标理念融入教学实践中。
在研讨过程中，大家积极分享自己的教学经验和心得，相互学习，共同进步。
3. 优化备课资源及作业设计为了深化新课标理念，将培训化为实操，教师们在原有资源的基础上，再深耕进步，优化提升备课资源及作业设计。
通过修改整理，老师们力求使教学更加精准，达到更显著的育人效果。
4. 大比武测试25日下午，全体教师集中到中学部和崇德小学分学科进行大比武测试。
这次测试旨在检验教师们对新课程理念的理解和实践能力，促进教师之间的交流与合作。
三、实训成果与体会1. 提升教育教学质量通过本次实训，教师们对新课程理念有了更深入的理解，教学能力得到了显著提升。
大家纷纷表示，在今后的教学中，将努力践行新课标理念，提高教育教学质量。
2. 增强团队凝聚力在实训过程中，教师们相互支持、共同进步，团队凝聚力得到了进一步增强。
大家纷纷表示，在今后的工作中，将继续携手共进，为学校的发展贡献力量。
3. 丰富教学经验实训活动为教师们提供了丰富的教学案例和经验分享，使大家在教学实践中有了更多的借鉴和启示。
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区域竞品剩余房源户型比例图
5% 11% 1% 9% 1% 22%
107 273 18 216 708
69 21 66 54 41 71 53 1 42 120 100 103 43 146 8 22 18 3 35 57 184 347 11 315 1236 377 363 164
9821.81
51399.1 52244.34 21427.75 41838.97 100084.18 61642.84 61219.7 120945.5 54762.54 363376.73 12717.23
155
338 181 214 425 712 874 719 642 840 1676 162
合计
1914984.74 1030200.44 7774 4729 3044 1243387.59 671597.15 中管网房地产频道 358603.29 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 目前剩余面积为13234.53平米，其中甲方保留部分为23套3927.76平米，思源可售部分为78套9306.77平米，
……
…
区域市场对比分析
区域竞品基本情况表一
项目名称 东阙都 MASTER领寓 波菲特行政公寓 项目住宅总规模 在售住宅规模 当期 已售面积 当期已售 当期未售面积 当期未售 潜在住宅规模 (平方米) (平方米) 总套数 （平方米） （套） (平方米) （套） (平方米) 13603.5 13603.5 214 868.9 44 12734.6 170 12734.6 43360.75 21755.5 43360.75 21755.5 318 304 1065.16 2887.26 14 35 42295.59 18868.24 304 269 42295.59 18868.24
燕莎CLASS
建国5号 御金台 瑞士公寓 公园1872 和平大道 长安驿 世界城 裘马都 海晟国际 泛海国际 东外公馆
9821.81
51399.1 52244.34 21427.75 290000 100084.18 61642.84 61219.7 120945.5 54762.54 1000000 12717.23
82
255 37 17 195 309 531 360 120 69 164 162
6257.13
40926.68 10679.78 1633.65 272039 50276 35949.72 26910.12 21216.61 11250.63 679632.61 12717.23
… … … 幸福广场
区域竞品成交均价在07年10月－08年2月间一直保持在高位运行，3月以后由于各项目相
继推出促销政策，成交均价有较大幅度下降，月成交均价最大价差高达4541元。
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在房地产领域
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区域市场对比分析
区域竞品阶段销售情况分析
东外公馆 (公寓) 2008年4月26日
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在房地产领域
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区域市场对比分析
区域最新报价
45000 40000 35000 30000 25000 20000 15000 10000 5000 0
07.10月-08.4月竞品区域月成交套数
250 200 150 100 49 50 0 07年10月 07年11月 07年12月 08年01月 08年02月 08年03月 08年04月 90 64 46 216 180 166
区域竞品月成交套数在07年10月－08年2月间起伏很大，受到07年9月底推出第二套房贷的影响， 10月成交套数骤减，而后在11、12月政策明确之前，市场集中签约现象明显，之后进入淡季，08 年三、四月开始回暖。
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区域市场对比分析
区域竞品基本情况表二
项目名称 海晟国际 瑞士公寓 世界城 长安驿 御金台 泛海国际 和平大道 裘马都 波菲特公寓 燕莎CLASS 公园1872 东阙都 建国5号 MASTER领寓 区域加权均价 幸福广场 首次开盘时间 08年开盘时间 入住时间 2007年12月31日 2008年6月30日 2008年12月31日 2008年9月1日 2008年12月1日 2009年3月1日 2008年10月31日 2008年7月31日 2008年5月1日 2008年7月1日 2009年3月1日 2008年12月1日 2008年12月1日 2008年6月30日 2008年6月30日 2008年1月 最新报价（元/㎡） 最新成交均价（元/㎡） 35000 40000 37000 29000 39000 29000 28000 29000 29000 27000 22000 23000 41600 23000 28000 26000 25753 33502 35500 31259 23511 27356 20609 30571 22695 26613 20453 —— 41771 23787 30447 24602 22560（07.12）
2006年3月25日 2007年5月8日 2007年1月11日 2007年12月8日 2007年8月18日 2006年4月1日 2008年5月6日 2007年4月3日 2006年11月5日 2007年4月5日 2007年10月27日 2008年1月26日 2008年1月26日 2008年4月26日 2008年4月19日 2008年1月20日 2008年1月19日 2008年4月19日 2008年1月20日 2008年1月19日 2006年10月15日
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区域市场对比分析
区域竞品分布
裘马都
和平大道
Master领寓
燕莎〃CLASS
波菲特行政公寓
海晟国际
东阙都 东外公馆
泛海国际居住区
本案
公园1872 世界城
瑞士公寓
建国5号
长安驿
御金台
… …
东二环
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东四环 东三环 中管网房地产频道 … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 … …
3564.68
10472.42 41564.56 19794.1 17961 49808.18 25693.12 34309.58 99728.89 43511.91 320367.39 0
72
83 144 197 230 403 343 359 522 771 1512 0
6257.13
40926.68 10679.78 1633.65 23877.97 50276 35949.72 26910.12 21216.61 11250.63 43009.34 12717.23
区域市场对比分析 07年幸福广场销售分析
Contents
08年1－4月积累客户分析 剩余房源产品力分析 幸福广场销售价格论证
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在房地产领域
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区域市场对比分析
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在房地产领域
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中管网房地产频道 … … 我们一直在帮助客户成功 …
40000
35000
37000
39000 28000 29000 29000 22000 29000 27000
元/平方米
29000
28000
区域竞品报价在22000－42000元/㎡之间，成交均价在20000－41000元/㎡ ，因地段与产品的不同，价 格差异较大； 东阙都目前销售产品为LOFT，销售单价相对较高，若折合为平层售价，基本价格在28000—29000元/ ㎡
区域竞品价格分析
45000 41600 40000 35000 30000 25000 23000 23000 20000 15000 10000 5000 0 25753 33502
区域成交均价
41771 35500 31259 30571 27356 26613 23511 22695 20609 20453 30447 23787
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之间，新开盘的公园1872价格较低。 … … 在房地产领域 我们一直在帮助客户成功 … … … 中管网房地产频道 …
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区域市场对比分析
区域竞品阶段销售情况分析
07.10月－08.4月区域竞品月成交均价走势
35000 30000 25000 元/㎡ 20000 15000 10000 5000 0 07年10月 07年11月 07年12月 08年01月 08年02月 08年03月 08年04月 28954 26839 28813 29151 28899 25120 24610
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区域市场对比分析
区域在售规模分析
销售套数图
7774
4729
3044
总套数
已售套数
未售套数
区域竞品目前尚有124万平方米潜在供应规模，其中在售住宅当中（已有销售证）还有3044
套未售，都将在2008年下半年集中消化，目前看来，今年区域市场的竞争非常激烈。
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在房地产领域
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区域市场对比分析
区域竞品产品情况分析
区域竞品户型配比表
零居/一居室 面积范围 配比 47-99 100% 56-95 68.00% 53-87 93.00% 43-107 100% 54-70 48-87 —— 119-120 56 69-101 52-94 —— 72-77 56-102 64－99 93－103 40% 100% —— 二居室 面积范围 —— 118-125 —— —— 80-100 —— —— 126-151 113-122 —— —— —— 117-142 119-226 143－219 126－135 配比 —— 26% —— —— 54% —— —— 三居室 面积范围 配比 —— —— 143.9 —— —— 110-150 —— 238-382 176-207 150-166 156-219 —— —— —— —— 175－228 258 6.10% —— —— 3% —— 65% 41.40% 65.16% 1.50% —— —— —— —— 15% 11% 四居室 面积范围 配比 —— —— —— —— 363-364 6.70% —— —— —— —— 403-593 240-262 210 222-295 —— —— —— —— —— —— —— —— 33% 40.50% 0.40% 44.60% —— —— —— —— —— —— 其他户型 面积范围 配比 —— —— —— —— 632 —— 200-250 —— 742 —— 160-317 319-365 —— LOFT60－81 —— 397-901 425以上 —— 2.80% —— 3% —— 2% —— 1.20% 7.10% —— 100.00% —— 5% 5% ——