保障性住房存在的必要性分析

保障性住房存在的必要性分析

最近，经济适用住房屡遭曝光，反映出建设和管理中存在的漏洞。因此，有人提出取消经济适用房制度。笔者认为，这种观点不符合我国住房发展的实际，是不可取的。在现阶段，保障性住房是解决中低收入家庭住房困难的重要途径，政府应从制度设计和执行两个方面多下功夫，保证保障性住房建设和管理健康发展，而不是因噎废食。本文仅以西安市为例，主要从三个方面来分析保障性住房存在的必要性。

保障性住房是指政府按限定标准、限定价格或租金的为本市中低收入住房困难家庭提供的具有社会保障性质的住房，由经济适用住房、廉租住房和政策性租赁住房构成[1]。经济适用住房是面向城市中低收入住房困难家庭；廉租住房是面向城市低收入住房困难家庭；政策性租赁房是面向“夹心层”的住房保障——在廉租住房和经济适

用住房制度的保障对象之间，必然会客观地存在边缘人群，即既不符合廉租住房保障标准，又购买不起或购买不到经济适用住房的低收入家庭。目前西安市的保障性住房主要有经济适用住房和廉租住房。一、中国住房商品化的需要

在建国之初，我国学习苏联模式，在城镇实行了完全福利化的住房政策，即实行统一建房、统一分配、低租金使用的住房建设、管理和使用制度，也就是通常说的低租金福利制度，制约了城镇住房的发展速度。改革开放后，我国实行市场经济，基本确立了住房商品化的性质，随后几乎每年都会出台新的房改政策，促进了房改的迅速进

行，到1998年我国的市场化几乎全面完成。短短的二十年时间，我国从根本上破除了旧的住房制度，商品房市场基本完善，同时建立了经济适用住房、廉租住房、住房公积金制度为主的住房保障体系。与世界发达国家和地区相比，我国住房商品化的进程是相当惊人的。

发达国家和地区住房商品化都是在基本实现人人有房住的情况下，逐步走上住房商品化道路的。而我国住房商品化在这方面留有较大缺口，目前加大保障性住房建设是对这一缺口的回补。

美国1942年其人均国民收入就达1017美元，且从20世纪30年代起，罗斯福政府就着力于解决居民的住房问题，通过各种措施鼓励建造低收入者住得起的房子，并适时根据实际情况对政策进行调整，使其成为房地产市场发展最完善的国家之一，现在国内人均居住面积达60多平方米。德国在1959年人均国民收入达到834美元，人均消费支出618美元，属小康水平，但是直到20世纪90年代，德国政府才由兴建社会福利性住宅转向鼓励个人积累资金按市场价购建住宅，通过住宅储蓄体系和抵押贷款大量融资，使住宅建设进入了新的繁荣期，目前，德国西部人均住宅面积为35平方米，德国东部人均住宅面积为28平方米。英国1958年人均国民收入达995美元，而直到上世纪80年代中期，政府刚开始向居民出售大量的公房，走市场化道路。据资料统计，欧美发达国家2006年人均住房使用面积达45平方米，中国台湾地区、新加坡的人均住宅使用面积达28平方米。

下表1列出了从2000年开始，西安市人均收入、居民的住房

状况。与上述其他发达国家在同等水平下的居民住房状况相比，说明住房商品化进程太快对西安市居民有很大的影响，必须用政策来保证广大居民的住房权利。

表1西安市城镇居民收入、住房状况表

年份 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007

人均可支配收入

（元） 6364 6705 7184 7784 8544 9628 10905 12662 换算成美元 769 810 868 940 1032 1193 1397 1732

人均居住面积

（m2） 10.19 10.9 11.05 11.15 12.06 12.96 13.75 20.63 备注：人民币和美元的折合汇率均以每年末的值为标准。

目前我国正处于城市化加速发展时期，其主要标志是住在城镇的居民占全国总人口的比重不断提高，人口不断集中于城市[2]。西安市2007年的总人口数7642527人，其中非农业人口3538466人，占总数的46%，这意味着城市住宅的需求量的加大，完全靠市场解决住房问题是不现实的。

我国城镇自1987年开始进行住房制度改革以来，住宅市场化供应的比例不断提高，到2004年底达到了70%以上，这促使大量居民的住房要交由市场配置，但我国是发展中国家，经济发展水平和居民收入水平总的来说还是比较低的，且房地产业的发展也较国外落后，我国的住房保障制度尚处于起步阶段。目前我国住房市场上，大量的中低收入阶层的支付能力与适宜的住房标准价格之间存在着巨

大的鸿沟。在土地资源相对紧张，住房市场化、商品化的今天，政府必须进一步加强住房保障制度的建设以保障广大中低收入者的基本住房问题。对于西安市来说，地处大西北，属于二线城市，经济发展相对较低，所以低收入者住房保障问题更加任重道远，更需要加大对保障型住房的建设和管理。

二、缓解住房压力的需要

房价收入比(Housing-Price-to-incomeRatio，以下简称PIR)是衡量居民整体住房消费水平的住宅市场指标，是一个被广泛运用的指标。根据中国人民银行总行的定义：房价收入比为商品房平均销售价格和套均面积的乘积除以城镇家庭的年均可支配收入。设商品房平均销售价格为P，套均面积为S，家庭年均可支配收入为I（家庭人均可支配收入乘以家庭人数），房价收入比为α，则房价收入比α的计算公式可表示为[3]：。并且世界银行在衡量一个国家的住房消费水平时，认为房价收入比在4倍到6倍之间较为适当，这是许多国家和地区分析房价收入比情况时的一个重要指标。以西安市2007年的城市居民家庭收入的统计数据为准，结合西安市住宅平均售价，计算西安市2007年房价收入比为8.4：1（每套住房以建筑面积90m2计，价格以2007年商品房均价3536元/m2计），高于6：1的国际平均房价收入比。

国内学者杨文武（2003）认为在有效供给的商品房中，理应存在着不同种类的房价收入比，比如新建房价收入比、二手房价收入比、新旧房价收入比等。另外，商品房的市场交易价格具有地域差异性，