预售资金监管材料

盐城市区新建商品房预售资金监管资料汇编盐城市住房保障和房产管理局目录一、规范性文件1.盐城市人民政府关于印发盐城市区新建商品房预售资金监管暂行办法的通知 (1)2.关于印发《盐城市区新建商品房预售资金监管实施细则》的通知 (9)3.关于建立盐城市区新建商品房预售资金监管平台工作联络信息的函 (17)4.盐城市区新建商品房预售资金监管办法解读 (44)二、工作流程1.盐城市区新建商品房预售资金监管流程 (50)2.盐城市区新建商品房预售资金监管申报流程 (56)三、各类协议表单范本1.盐城市区新建商品房预售资金委托管理协议书 (57)2.委托书 (64)3.盐城市区新建商品房预售资金监管协议备案受理凭证 (65)4.盐城市区新建商品房预售资金监管协议备案告知单 (66)5.盐城市区新建商品房预售资金监管账户基本情况表 (67)6.盐城市区新建商品房预售资金收存信息明细表 (68)7.盐城市区新建商品房预售资金监管协议（账户）变更申请表 (69)8.盐城市区新建商品房预售资金监管额度变更申请表 (70)9.盐城市区新建商品房预售资金监管账户注销申请表 (71)10.盐城市区新建商品房预售资金用款申请拨付明细表 (72)11.盐城市区新建商品房预售资金使用审核意见表 (73)12.盐城市区新建商品房预售资金监管协议备案表 (74)13.盐城市区新建商品房预售资金缴款通知书 (75)14.消费者购买预售商品房须知 (76)盐城市区新建商品房预售资金监管办法解读盐城市人民政府4月26日以盐政规发［2013］3号文件，出台《盐城市区新建商品房预售资金监管暂行办法》（以下简称《监管办法》)，自7月1日起实行新建商品房预售资金监管。

《监管办法》对于商品房预售资金监管的范围、程序、监管资金的缴存和使用，以及法律责任等作出了明确的规定。

一、为什么要出台《监管办法》？1.出台《监管办法》是落实法律规定，履行市场监管职责的需要。

《中华人民共和国城市房地产管理法》规定，商品房预售所得款项，必须用于有关的工程建设。

因此实行预售资金监管是政府履行监管职责，保证房产市场健康运行，维护社会稳定的政策措施。

2.出台《监管办法》是维护购房群众合法权益的需要。

根据商品房预售许可的规定，房地产开发项目建设达到一定比例，即可申请商品房预售，也就是说预售时还是在建工程，购房人出资购买的是期房。

因此，如果开发企业挪用预售资金，造成预售项目资金短缺、建设进度迟缓，会出现延期交房、配套设施滞后，出现拖欠工程款、工人工资、银行贷款等问题，更有携款潜逃、工程烂尾等极端情形发生。

实行商品房预售资金监管，才能保证预售资金用于商品房项目建设，保障购房群众的合法权益。

3.房地产开发需要大量的资金投入，属于资金密集型的行业。

实行商品房预售资金监管，能够监督预售资金的使用，规范开发企业的经营行为，提高经营管理水平，有利于企业做大做强，促进房地产市场的健康发展。

二、纳入监管范围的商品房预售资金包括哪些？纳入监管的商品房预售资金，是指房地产开发企业依法将其开发的商品房,在获得预售许可后至房屋所有权初始登记完成前进行销售，由购房人按合同约定支付的定金、预付款、房价款(包括公积金贷款、商业贷款)等各种款项。

商品房项目如果已经办理房屋所有权初始登记，或者是现房销售，不纳入监管的范围。

三、商品房预售资金监管的起止期限是怎样规定的？商品房预售资金监管的期限，自办理商品房预售许可证开始，至完成商品房初始登记终止。

开发企业在办理商品房初始登记后即可申请撤销监管账户监管。

四、对商品房预售资金怎样进行监管？市区商品房预售资金监管采取以商业银行监管为主，房产主管部门实施过程监督的方式。

通过资金监管系统平台将商品房网上签约系统、商业银行监管系统、银联系统进行链接，实行全程网络化实时监管、全程重点资金监管、项目建设节点资金使用监管。

与其他城市采取的政府监管、中介监管的模式相比，具有电子化操作、简单快捷、方便高效的特点，既维护购房人的合法权益，又兼顾开发企业的利益。

监管银行建立新建商品房预售资金的收入、支出台账并进行日常管理，履行商品房预售资金的监管义务，对新建商品房预售资金的使用进行监督。

房产主管部门监督检查商品房预售资金监管的实施情况，依法查处开发企业违反资金监管的行为。

五、市区提供商品房预售资金监管服务的商业银行有哪些？截至目前，市区提供商品房预售资金监管服务的商业银行有14家：工商银行、农业银行、中国银行、建设银行、交通银行、浦发银行、招商银行、华夏银行、市邮政储蓄银行、黄海农商行、江苏银行、民生银行、常熟农商行、昆山农商行。

六、开发企业办理商品房预售资金监管的程序是怎样的？商品房预售资金监管的基本程序是：一是开设监管账户。

开发企业在办理商品房预售许可前,与商业银行签订监管协议,开设监管账户。

二是申请商品房预售许可。

三是与购房人签约、资金入账。

购房人通过监管银行现金缴款或POS机刷卡入账，购房贷款也直接进入监管账户。

四是申请使用预售资金。

开发企业向监管银行申请资金使用拨付。

五是监管账户结算及注销。

开发企业完成商品房初始登记后,向监管银行申请撤销账户监管。

七、开发企业如何申请使用监管账户的商品房预售资金？新建商品房预售资金分为重点监管资金和非重点监管资金。

重点监管资金是指完成项目建设必需的相关费用。

开发企业申请使用监管账户的重点监管资金，按照预售许可后1个月、结构封顶、主体验收、竣工验收、完成房屋所有权初始登记5个资金使用节点，提供节点完成的相关管理部门证明材料，向监管银行提出申请，监管银行经审核符合条件的，在2个工作日内按限额标准拨付资金。

对监管账户余额超出重点监管资金标准的部分，开发企业可用于还贷或调用。

八、监管银行拨付预售资金的具体标准是如何计算确定的？依据专业工程造价机构的综合测算，目前确定的监管银行拨付重点监管资金的最高限额标准为：小高层及高层----取得预售许可后一个月，可按监管标的工程建设资金总额45%拨付资金；结构封顶累计可拨付至60%；主体验收累计可拨付至80%，竣工验收累计可拨付至95%，完成房屋所有权初始登记，可将余额全额拨付。

多层----取得预售许可后一个月，可按监管标的工程建设资金总额的65%拨付资金；主体验收累计可拨付至80%，竣工验收累计可拨付至95%，完成房屋所有权初始登记，可将余额全额拨付。

节点设置明确，拨付标准量化，申请程序快捷，方便开发企业资金使用。

实际工程建设资金超出规定最高限额标准，需要拨付重点监管资金的，由监管银行、开发企业共同委托工程造价机构，重新确定五个阶段的使用资金，签订补充协议并报房产主管部门备案。

九、签订正式商品房买卖合同之前，购房人交纳的定金、诚意金、保证金等是否也必须存入监管账户？根据房地产开发经营管理、预售管理等法律规定，未取得《商品房预售许可证》的房地产开发项目，房地产开发企业不得进行商品房预售或以预订、预约及其他方式进行变相预售活动，不得以任何方式收取定金、预售款诚意金及其他形式的房屋预售资金。

开发企业取得预售许可后，才能向购房人收取房价款。

《监管办法》明确规定，购房人支付的定金、预付款、房价款(包括公积金贷款、商业贷款)等各种款项应直接进入相应的监管账户。

十、实行商品房预售款监管后，购房人如何交付房价款，要注意什么问题？1．购房人在选购商品房时，应当查验所购楼盘是否已办理《商品房预售许可证》，开发企业是否公示商品房预售资金监管银行、监管账户。

2．购房人与开发企业签订的《商品房买卖议定书》或正式《商品房买卖合同》中，应当有商品房预售资金监管账户的条款约定。

3．购房人与开发企业签约后，应将约定支付的定金、预付款、保证金等各种名义的房价款，直接存入约定并公示的监管账户内。

开发企业不得以其他方式自行收取房价款，这是保证购房人预售资金安全的重要条件。

具体操作上，购房人凭开发企业打印的缴款通知书（有房号、合同编号），通过开发企业提供的专用POS 机刷卡入账，或者通过商业银行网点柜台将房价款缴至监管账户。

贷款购房的由贷款银行直接划转到监管账户。

十一、如果未达成或解除购房协议，购房人怎样办理退款？购房人与开发企业未达成或解除购房协议的，可由开发企业提交申请，经房产管理部门核实后出具退房证明。

监管银行根据退房证明材料依申请解除该部分购房款的监管，直接划入购房人账户。

十二、对开发企业违反预售资金监管的行为有何制约措施？开发企业预售商品房所得款项应当用于有关的工程建设，不按规定使用商品房预售款项的，根据《城市商品房预售管理办法》第十四条规定，由房产主管部门责令限期纠正，并处以罚款。

开发企业存在未按规定使用新建商品房预售资金、未按规定将预售款存入监管账户、以收取其它款项为名变相逃避监管行为的,由房产主管部门责令其限期改正，监管银行按协议约定暂停其监管资金拨付，同时记入开发企业信用档案和人民银行诚信系统，向社会公示。

十三、《监管办法》从什么时间开始施行？《监管办法》自2013年7月1日起施行。

对2013年7月1日后申请办理《商品房预售许可证》的项目，必须实行商品房预售资金监管。

7月1日前已批准预售的商品房项目不适用《监管办法》。

盐城市区新建商品房预售资金监管流程一、开设监管账户（一）开发企业在申请商品房预售许可前，应当选择与房产主管部门签有委托监管协议的商业银行（以下简称监管银行），按一项商品房预售许可申请对应一个账户的原则开设新建商品房预售资金监管账户。

（二）有开发贷款的项目,原则上监管账户设置在开发贷款发放银行。

开发贷款银行不具备监管条件或者因违规被取消监管资格的，可选择其他监管银行。

（三）预售项目建筑面积在3万平方米以下的，只能设立一个监管账户；在3万平方米以上的，不得设立超过3个监管账户。

二、签订监管协议（一）开发企业开设监管账户后，与监管银行签订统一格式的《盐城市区新建商品房预售资金委托管理协议》（以下简称《监管协议》），明确双方的权利、义务、责任。

（二）监管银行在与开发企业签订《监管协议》时，应当核对开发企业所提交的监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划、项目工程预算清册和投标、中标通知书，确定监管标的重点监管资金的总额。

（三）《监管协议》须载明开发企业名称、项目名称、座落、幢号、房屋代码、总建筑面积、总套数、国有土地使用证号、土地面积、建设工程规划许可证号、建筑工程施工许可证号、项目开竣工日期、项目施工和监理单位、工程预算清册、项目预售资金监管开户银行、账户账号等相关信息。

（四）监管银行在《监管协议》签订后2个工作日内，将《监管协议》电子稿件传送至房产主管部门监管平台。

（五）开发企业在3个工作日内将《监管协议》及《监管办法》规定的相关材料报房产主管部门备案，提交监管项目的工程形象进度表、监管项目各阶段的资金使用计划、《监管协议》（一式三份）。