2012讲单说辞
沙盘讲解统一说辞111
泰通华府项目沙盘讲解统一说辞概况您好，欢迎光临泰通华府，我是置业顾问***（递出名片），您是第一次来么，之前打过电话么、下面由我来为您介绍泰通华府项目整体情况。
您现在看到的是泰通华府项目沙盘，本项目是由北京泰通控股有限公司、青龙泰通房地产开发有限公司整合了国内一线房企的优秀合作伙伴，投资近15亿元精心打造的城市地标级建筑群。
周边配套泰通华府项目坐落于青龙县西城区都阳路以北，南侧是都阳路，西侧是规划路，青龙最大品牌超市—广缘超市紧邻咱们项目。
西南方向是咱们公司投资的青龙泰通医院，县医院搬迁后，更方便您的医疗，为您的健康保驾护航。
项目东侧是青龙第四试验小学，为孩子创造优越的教育资源，青龙县紧张的教育资源，在这里也变得轻松无比。
周边市政生活配套完备，交通便利。
成熟的生活条件，更加提升了房产本身的品质和价值。
规划项目建筑面积400000㎡，其中住宅建筑面积315460平米，商业建筑面积10000平米。
小区内会所位于社区入口的正对面，建筑面积3660平米，游泳馆、健身馆等休闲娱乐场所应有尽有。
物业办公也会在会所，更方便解决业主的生活所需问题。
幼儿园位于社区东部，建筑面积3000平米，能够满足社区业主对幼儿入托的需求，这样足不出区就能接送孩子，对有幼儿的家庭来说还是十分方便和安全的。
小区内共有12栋高层，3栋小高层，户型有两室、三室、四室，面积从86㎡到205㎡不等。
项目整体融合了中式建筑的精髓和现代流行的设计理念，体现了建筑与人文的完美融合。
建筑整体呈半围合式排布，既保证了社区内部的私密性，同时又符合藏风聚气的理念。
建筑群高低错落，保证充分采光的同时又富有美感，为青龙营造一处别具内涵的国风大宅。
项目依托都阳路及西侧规划路规划整体商街。
泰通商街不仅为城市和社区的居民提供完善便利的生活配套，同时又以其极具艺术感的建筑设计为这座历史悠久的城市增添了几分文化和品位。
交通社区实现了人车分流，使交通动线更具人性化。
行人同机动车各行其道，互不干扰，这样可以充分保障行人的安全。
项目解说词完整版
宝德·熙园项目说辞第一部分：进门三问前期接待 【自客户进入售楼处前至少5米，就须主动开门，热情迎接】1.“您好，欢迎参观宝德熙园！（微笑，热情，亲切）2.“请问您是第一次来咱们项目吗？”“有朋友介绍您过来的吗？”“您之前和咱们哪位置业顾问联系过吗？”1）如回答：“有”，并说出原置业顾问姓名，则移交原置业顾问接待。
2）如回答：“没有”，则按照正常流程接待。
备注：成熟的置业顾问通常会用一句话问候说辞及引导过渡说辞来化解客户的戒备心理，并在最短时间内建立基本信任，之后再慢慢建立喜好。
建立喜好主要有两大方法：赞美和找关联。
我是这里的置业顾问***，这是我的名片。
您叫我**就好了。
请问您贵姓？您这边请，我来给您详细介绍一下咱们项目的情况。
第二部分：区位介绍1、环境——逐步提升，未来景观优美宝德熙园位于通达路与清河北路交汇西侧，项目南侧紧邻陷泥河，陷泥河清水工程改造已进行多年，取得了非常好的成果，目前的陷泥河已经由原来的臭水沟华丽变身成一条美丽的清水河，项目南侧陷泥河段由宝德集团出资建设沿河景观带，该景观带将成为这28.5公里陷泥河之上的最美标签。
2、交通——路网畅达，立体交通优越项目交通条件优越，东靠通达路、西至蒙山大道、北接陶然路、南临清河北路，这几条道路贯穿临沂南北东西，未来出行十分便利。
陶然路高架工程、沂河路高架工程将于2019年启动初步勘测工作，蒙山大道北延工程（至长春路）已正式开工，未来三高架互联互通，从项目出发至临沂三区任何地方都极其方便，未来我们项目所在的区域优势将逐步显现。
项目向东2.5公里就是临沂火车站、陶然客运站，是临沂市通往省内外其他城市的核心交通枢纽，项目周边K5、K80、K16、K19、K25、K4多条公交线路经过，公共交通十分方便。
3、配套——全面配套，为您的生活保驾护航项目生活配套非常完善，门口就是金海汇超市，各种日用品类非常齐全；项目2公里范围内有昌晟农贸市场、傅屯综合农贸批发市场，为您的日常购物提供便利；驱车5公里即可到达人民广场商圈（银座和谐广场、久隆奥斯卡商业广场、兰田步行街等）；工商银行、农业银行、建设银行、农村商业银行、民生银行等多家银行网点分布项目周边；在这里的居住舒适度和便利性都是最佳的，让您真正享受离尘不离城的高品质生活！周边教育资源也很丰富，旭阳阳光幼儿园、临沂市第七实验小学（幼儿园、小学）、临沂市第二十三中（九年一贯制），临沂市二十三中附属幼儿园等，优质教育资源环绕周围，一站式教育让您的孩子赢在起跑线上。
叠拼现场推广说辞
（封面）各位贵宾：欢迎您来到成都雅居乐花园，我是成都雅居乐花园策划部的员工，我的名字叫做娟子！今天，我向您推荐的，不是仅仅一个社区、一种物业，而是一种生活方式，一种全新体验,一种奢想极致,完美尽现的独栋化体验,这种体验,将由2011年雅居乐全新力作:御宾府,旷世呈现。
(P2)像做独栋一样去做叠拼别墅,是御宾府的最鲜明特点.他是集雅居乐地产19年别墅开发经验精琢的第五代别墅产品.说到这里,我们不免要去回顾一下,雅居乐19年别墅研发的历程: 1992年,雅居乐第一代别墅产品面市,它是中山雅居乐花园首创的四立联排别墅,也就是曾经在成都市场引起轰动的四孖屋.1999年,傲云峰问世,开创了国内高尔夫别墅之先河;2004年,雅居乐针对成都市场特别研发出峰会别墅系,这在当时也引发了成都市场的热议和追捧;09年,广州雅居乐首创”资源型别墅”剑桥郡,踏响了雅居乐开发第四代别墅的征程.而2011年,成都雅居乐花园<御宾府>则开启了雅居乐第五代别墅的篇章!(P3)很多业内人士在参观过御宾府叠拼后,纷纷发出赞叹:”成都叠拼别墅,从未有过如此的气度”.这般气度,既是来自产品本身,更是来自2008亩成熟大社区非凡气势. 经过5年地培育，成都雅居乐花园以近40亿的大手笔投入，全现房已经呈现！为解决孩子上学的问题，我们在社区内将建造全程式教育体系，包括4所幼儿园，1所24班的小学，1所24班的中学，引入全国较强的师资。
今年11月，社区内第一所幼儿园——金苹果雅居乐博文幼儿园就将开学。
另外我们斥资上亿，请来知名酒店管理公司，将2.1万平米超级会所按五星标准重新打造，2012年1月1日即可开业。
这个会所，将成为国际城南天府新区最具特色和地区性亮点的会议、休闲、娱乐中心。
内部包括中、西餐厅，格调咖啡吧，KTV、水疗SPA及酒店。
在项目临麓山大道一侧，还有9万多平米的大型配套——400米长的风情商业街。
据悉，这里将被打造成一条美食休闲街，除高档餐饮外，还将引入成都各位风情美食。
样板房说辞
1 ： 1 情形示范单位一致介绍说辞（样板房说辞）技术提示：1、为切近客户，衬着氛围与带动情绪，说辞风格较偏向于口语化，重申和蔼感与礼貌得体；2、涂处为各大销讲节点；3、解说人员在解说过程中一定声音宏亮、吐字清楚、掌握要点，语速不可以过快，做到声情并茂，并配合以相应的手势引导，较好地感染客户、感动客户。
高层要什么时候才能交房？答： 4#-5# 在 2011 年年中交房， 1#-3# 楼与 2012 年年初交楼。
高层物管费多少钱？别墅多时？答：元 /m2为高层，别墅元 / m 2有煤气管道吗？怎么收费的？答：有。
详细收费标准将依据市政标准收取，初装费为3200 元 / 户。
进入暂时样板房您看，这座就是我们社区的5#高层 , 样板房位于14 楼（注意手势引导），包含有2 2 2三种户123m 、136m 和 153 m型面积展现。
所有都是依据我们的豪装交楼标准倾慕打造。
您是要观光多大面积的呢？L1-3 标准层各户型面积编码户型套内面积（约㎡）销售面积（约㎡）A三房二厅二卫B二房二厅一卫C二房二厅一卫引申问题：高层的公摊面积有多少（适用率）？答：我们高层产品的公摊仅为21%，适用率约79%，（一般高层产品公摊面积在25%以上，适用率不超出75%）。
三单元（m2）您此刻观光的是我们的5#**** 户型，建筑面积m2，为三室二厅二卫设计。
社区所有的高层都是超豪华专修，满屋名牌。
人性化的双开入户门，层高3米，餐厅、客堂、景观露台整体贯穿。
2M宽的超大露台，采光通风极佳，拥有超大面积前后双露台设计。
厅房布局做到干湿分区、动静分别，功能空间排布科学合理。
并且做到户户旭日，阳光三房，三个寝室所有采纳外飘窗设计，极大加强了寝室的使用面积和采光，主卧面积近18m2，房间布局方正实用。
全明厨、明卫设计，完满创造健康居家空间。
开间进深面积客堂、餐厅约 30主卧 6 约 23厨房约 7洗手间约 5生活露台约 4引申问题：1、厨房和另一个寝室光芒是否是没那么好啊？答：我们的户型是全明设计的，都有窗户和露台的哦，光芒是绝对没问题的，并且我们这个户型是所有朝南的，光线是极佳的。
销售说辞
销售说辞（万科版）参观流线中各展示节点标准说辞以下为销售流线中的每一个讲解点，各销售员可根据以下各点进行个性化发挥！一、销售大厅说辞点1、询问语:礼貌用语、询问客户到访意图、自我介绍2、通区位图：城花区位、客户行/乘车路线3、3分钟宣传片：结合宣传片讲解4、XX亩& XX亩沙盘：a、整体方位、小区规模、各期目前进度、集团/武汉公司简介b、规划理念、组团/道路/园林/配套c、产品、户型、面积、均价、物管费、交楼标准d、三大特色：标准化施工、五重安防系统、带装修交付5、单体模型（可选）二、流线图说辞点1. 销售大厅前树阵广场：城市博物馆、水池、桂花树（X万）、柚子树、樟树、樱花树、广玉兰2. 特一区底商：经营业态（超市、JEEP吧）3. 第五大道：a“绿肺型”主干道、六排法桐（X颗）、一种宁静的氛围、5年后树能将马路连接起来，形成一条真正的林荫大道b、人车分道、一条先进、现代化的路、解决现代人和社区、车的矛盾、c、进入社区每个组团的路口清晰，直接；d、5000平米的花园式绿色大道: X棵法国梧桐、X棵樟树、X棵银杏、X棵樱花……一共X 类不同树种、X棵大小乔木e、街角公园4、经过上西X区：a、道匝b、五级安防系统c、“组团客厅”d、组团内绿化：X平公共空间，X乔木，空气净化力，e、停车位、两三个车位间隔树f、X米人行道5、上西X、X交界处：a、教育配套：双语幼儿园、市级小学b、“S.O.S”紧急召援系统6、五分钟商业：a、业态b、买打火机的故事c、减速坡d、景观小品7、集中商业后街a、4500规模b、1200平鲁广超市c、银行、餐饮、诊所、商业广场8、集中商业内街道a、中式酒楼：虹景酒楼b、开放、休闲的空间9、公交站：a、X运行b、穿梭巴士c、道路下水井盖10、“梦幻岛”儿童公园a、4000平规模b、涂鸦墙、高迪墙、沙地、海岛船、鸽子屋、树爸爸的故事11、会所/运动公园/绿脊三、情景TOWNHOUSE说辞点1、专利产品：万科专利产品，模仿得不到她的精髓2、低层/低容积率：4层，1.0的容积率3、花园/露台：赠送约53平花园，且独门独户；层层退台；复式4个露台，担负各自功能使命4、入户DEN ：功能强大、身份象征、采光5、40平米大客厅/8.1面宽6、厨房功能分区：中西餐备餐台、早餐台，烹饪区、家务区、备餐区、用餐区的功能划分7、公卫干、湿分离8、主卧转角飘窗：地台飘窗，270度景观9、步入式衣帽间10、交楼标准（入户门、双层中空LOW-E玻璃、电器配置（主卧双控开关、电话宽带有线接口、入户门铃）安防配置（可视对讲、红外微波探测器、报警通讯装置、燃气泄露探测器、门磁开关、主卧紧急按钮）、庭院部分装修）11、直跑式楼梯12、储藏间四、上西X区2B、3E示范单位1、智能化安防系统：a周界防越报警系统b闭路电视监控系统c楼宇联网可视对讲d门禁管理系统e居家防盗报警系统f电子巡更系统g电子公告栏系统2、园林景观：a小型街头公园b树陈广场c各种乔木d多彩的硬铺装3、标准化部品：a装配式钢质栏杆b木质扶手c空调挡板d单元门遮雨蓬e储物箱f通风隔热屋面（拉法基）g钢质入户门（复塑钢板门）景观4、客厅：a踢脚线护角套b气窗5、厨房：a变压防串式烟道b台面防水槛c摩恩品牌水龙头，冷热水混筏的创始人，水龙头出水处都设有过滤器。
活动邀约说辞
邀约：短信模版1、第一通电话：X总，我是上次跟你交谈过的XX，针对你的企业对电子商务的疑惑，我们于25日14点在同力循环信息中心将举行一场电子商务交流会，会有资深电子商务专家分享如何通过互联网找客户、如何通过网络开辟新销售渠道、如何通过互联网做生意，我想邀请您参加一下，感受下新的生意模式，同时您也可以看看您企业是否也可用这种低成本模式去接单，另外，如果你访问我们的网站，并免费注册成为我们的会员，可以参加我们的现场抽奖活动，奖品丰厚，有苹果IPAD、手机、数码相机等奖品，您什么时候在公司，我将邀请函送给您［同力网络XX］2、或：X老板，你好，我是小王，同力网络的，上次您说你也有想法通过互联网来开发一些优质的客户，但有些点你还有些疑惑，针对这个问题，我们请了资深电子商务专家来跟我们汨罗企业讲解如何通过互联网来开发客户，估计会要约汨罗200家企业，届时还有手机，数码相机抽奖活动，今天下午2点我把邀请函送过来，你在公司吧？3、电话确认后短信：X总，您好，我公司已经将你来参加我们交流会的信息提交给公司,我们公司届时会帮你安排席位，届时来的时候请一定记得带邀请函过来，以便参与我们的抽奖活动，如果您的行程有变化或者准备带朋友过来，请及时通知我，谢谢［同力网络XX］4、确认到场：您参加同力网络现场交流会席位已确认，时间：明天14：00，地址: 汨罗新市工业园同力循环信息楼，再次提醒一定记得将邀请函带上［同力网络XX］再次感谢您接受同力网络的邀请，您的席位已帮您确定，下午将为您解析-互联网应用精华，期待您的光临！[同力网络XX]活动后的短信跟进：活动后还要考虑的客户：谢谢您参与今天的举行的交流会,相信您有所收获!您知道吗?现在全国各地采购商在整个采购过程中使用电子商务的比率已达74.8%,这个数据还在增长中,开辟新市场，,您的企业不做电子商务就等于放弃了74.8%的客户资源!请您继续关注电子商务，并期待加入电子商务之旅。
销讲说辞(简化版)
佳田·名仕会馆销售说辞置业顾问：“您好！欢迎光临佳田·名仕会馆，我是这里的置业顾问XXX”。
“您是第一次过来吗？”（确认是否是前期的老客户）1、客户：“第一次．”置业顾问：“之前您和我们电话联系过没？”（确认是否与其他同事电话咨询过）客户：“没有。
”置业顾问：“您贵姓呀？”客户：”免贵姓王！”置业顾问：“王先生，我先把项目的整体情况给你介绍一下：佳田·名仕会馆是由佳田建设投资有限公司投资建设，项目地址位于新城区。
您这边请（引导客户至项目区位图）：您现在所看到的是新城区的区位图。
新城区是市政府自2003年以来重金打造的现代化新城，是平顶山市未来的政治、经济、文化、商贸中心。
随着市委市政府以及行政事业单位的搬迁，以及中房公司、建业集团、朗曼地产等省内外房地产开发企业的进驻，现在的新城区已成为平顶山最炙手可热的投资旺土和宜居圣地。
佳田·名仕会馆项目位于新城区美丽的白龟山水库边上，北临博文路，南邻湖滨路，东临锅底山，是新城区中央生态居住区的核心，也是唯一一个零距离亲水的项目，依山傍水的风水宝地。
项目周边建业森林半岛、0375首府等众多高端楼盘云集，无法复制的新城旺地，上风上水。
依山面水、山环水抱，历来都是置业首选。
从建筑风水上讲，“山旺人丁水旺财”,背后有山、代表背有靠山，能够最大程度上满足居住着的心理安全感。
而前面临水，水能聚财，同时又可以吸纳湖面凉爽的水气和纯净的空气。
（引导客户到沙盘区域）x先生/女士您看，我们项目背后依靠锅底山，前面与白龟山水库一路之隔，70平方公里的白龟山水库碧波荡漾，绿树环绕，优美的自然环境和优良的空气质量，聚集了众多种类的水鸟和湿地植物，是平顶山风光最优美、自然环境最好的养生之地。
客户：“房子外观就是这样的吗？看着不像住宅呀？”置业顾问：“这个只是以前的一个效果图，现在我们项目整体方案还在进行最后的调整，调整后会把沙盘更新的。
”客户：“什么时间呀？”置业顾问：“很快了，估计8月中下旬吧，您放心到时候我们会通知您的。
电话说辞(销售话术)
怎样处理客户提出来的问题？那就要看下——一、案例引荐法： 1.××老板，您好，我是佛山资讯网的小李，你的同行XX公司在我们平台上做的推广，才1个月就接了2个订单（根据细分行业来定，要切合实际），今天特地告诉您这个消息，看看您公司是否也这样推广一下。
对了，您应该听说过这个公司吧？2.您好,是刘总吗? 我是佛山资讯网的小李!我在佛山资讯网站输入"XXX"关键词的时候,看到贵公司的竞争对手XXX公司的信息出现在产品搜索结果的最前面,但并没有看到您公司的.在互联网这个现代商家必争的地盘上，您有兴趣去了解吗？3. 您好,是刘总吗?我是佛山资讯网的小李,我看了下您公司的网站，产品非常具有竞争力,可是在网络宣传上好像比其他公司慢了一步哦,比如XXX公司，他现在已经在互联网上做了推广，而且效果非常不错，您要不要也试试？4.刘总，您好！您的同行XXX公司在佛山资讯网上做推广都一年多了哦，并且帮他解决了在发展人才招聘和新客户这两个大难题哦，或者这样,我们先发有关资料给您，麻烦给我一个QQ或者邮箱.二、激起兴趣法： 1.刘老板老板，您好，最近在市场上很多老板谈论的问题都是关于怎样才能很快招人和带来客户，据调查，他们中间大多老板都是选择网络推广这种方式，而佛山资讯网是现在效果最好的推广,同时与佛山劳动资源局、佛山人才网强强联合，或者这样,我们先发有关资料给您，麻烦给我一个QQ或者邮箱？2.刘老板，您好，最近打电话到您公司找您都很难联系得到您，你是不是每天都在外面奔波呀？你认识XXX公司的刘老板吗？他和我们佛山资讯网合作都快一年多了，都很少看他出公司，人才招聘和客户都是自己找上门和他寻求合作，您想知道他是怎么做的吗？4.您好,是刘总吗? 我是佛山资讯网小李。
现在方便耽误您两分钟时间吗？现在我们正与佛山人才网强强联合,为企业谋求最好的资源共享方式，现在你只要在佛山资讯网上提交贵公司相关资料后,你需要的人才和客户就会找到贵公司，很方便的。
车友会发言稿
济南翼勇军马自达睿翼车友会（2012）年会车友会代表讲话（发言稿初稿）各位领导、各位来宾、鲁a网坛主、圣罗萨俱乐部、亲爱的各位车友、翼勇军车友会的兄弟姐妹们：自从2010年金秋，翼勇军车友会成立至今已经有3个年头了，经过三年的洗礼，我们乐天派的翼勇大军正在逐步壮大，“翼勇军”的名字已被越来越广的传播着，慢慢成为家喻户晓的品牌，现有注册车友已接近3百人之多，遍布着济南各区各街道办。
我们的翼勇军中有年过花甲的老人也有青春少年，有成功志士，也有未来花朵，大家并没有因为年龄与职业的差距而陌生疏远，而是因为共同的选择和爱好聚拢在了一起，欢声笑语每天都溶在我们的工作和生活中。
我们的2012那是相当的丰富多彩，首先我们把成双成对男男女女们送进了洞房，为祖国的下一代输送了新鲜血液。
其次，少开一天车绿色出行低碳交通活动和1031爱心助考活动，使广大媒体、交警对咱们有了一个新的认识，新的定位。
再次。
我们在回报社会的同时，一次次的把车友们的心不断的拉近，车友们在翼勇军这个大家庭中感受到了友爱和温暖。
这是济南其他车友会所“羡慕嫉妒恨”的。
2013年我们有自己的实体，有咱们的核心，我们要不断的去创新，从而适应车友会新的发展趋势，对外加大宣传力度拓展业务，对内进行资源整合，优胜劣汰。
我们今后要更加努力的去协作，把每次出婚车当做自己结婚来对待，遵纪守法、严格车队纪律，准时、守信、高效的去完成每一次任务。
通过咱们的实体平台，每个人都主角，一如既往、集思广益的大力拓展咱们的业务，增加每个人收入。
大家一定要确信，跟着翼勇大军财源广进。
值此新年到来之际，我谨代表车友会，向支持我们车友会发展的各位亲们，表示衷心的感谢，也向鲁a网、圣罗萨全体员工、国栋哥、毕哥致以新年的祝福！新年开启新希望，新年承载新梦想。
各位亲们，让我们迎着2013新的曙光，一起为我们的车友会发展加油! 加油!篇二：车友会年会聚会发言稿车友会年会聚会发言稿各位亲爱的同学，各位帅哥美女，各位远道而来的嘉宾：大家下午好！我是，车友会的头领，今天很荣幸能够站在这里跟大家一起参加xx车友会的第一次年会，我深知狂派工作任重而道远，我将继续在这条不归路上大踏步的走下去走下去。
房产经纪人相当有用谈判说辞
一次性买卖单谈单说辞经纪人：现在买方***已经看完您的房子了，觉得还比较适合他目前的情况，约您来我们公司见见面，首先是想谈谈价格，如果价格能够商量一致，我们再签一份买卖合同，买方交一下购房定金。
您的房证带来了吗？请出示给买方看一下！（让买方看房证，看完后经纪人再看一遍，确认房证是否过五年，是否有贷款等，确认完成后让买卖双方商量价格，如果出现买卖双方僵持的情况，经纪人采取择中价格的方式，来促成交易，只要价格确定就可以将买卖双方的身份证、房证提供给法务部开始拟合同）经纪人：现在我们房价已经确定了，接下来我们来商量一下具体的细节，通过我们公司成交，按照我们公司的规定，同时也是为了保障买卖双方的利益，买方所交的定金（问买方交多少钱定金），卖方的房证要放在我们公司托管，我们公司会打相应的收据，接下来我们就来谈谈房款交接的问题，（如果房子有贷款问卖方什么时间清贷，是自己拿钱清贷，还是用买方的钱清贷）买方***您什么时间能把房款凑齐，（买方确定）我们什么时间办理过户手续呢？（买卖双方确定），在办理房屋过户手续时，需在房产局资金监管帐户存入房屋评估价房款，成交价与评估价的差额部分由买方以现金的形式在办理过户手续当天交付给卖方，评估价部分卖方可以在办理完房屋过户手三个工作日之后，买方取完房证一个小时之后，凭资金监管凭条到房产局取款。
经纪人：现在过户日期我们已经确定了，接下来看看房子里配套的物品都能留下什么？（卖方确定）经纪人：卖方***您看什么时间能把房子腾出给买方。
（卖方确定）经纪人：卖方***现在房子取暖费、物业费等等有欠费吗？（卖方确定）如果有，请您要在办理过户手续之前将欠费交清，因为在合同中会约定在办理过户手续之前发现欠费由卖方负责交清；如果在办理过户手续之后发现有欠费全部买方负责。
到时我会带着双方在供热公司和物业查询，你们也可以自己查询是否欠费。
经纪人：另外我们在合同中还会约定如果出现违约情况，比如买方不买了，定金归卖方所有；如果卖方不卖了，卖方除了退还买方定金之外，还要再赔买方等额定金的违约金，任何一方违约，我们公司收取的佣金由违约方承担。
地产销售说辞
地产销售说辞区位看板说辞：XXx先生/小姐这边请，先生/女士，您好！欢迎参观阳光天地售楼处！这是我的名片，，您可以叫我小X,先生，您贵姓？（姓王），王先生，您好，请问怎么知道我们项目的呢？您这边请，我给您介绍一下项目的情况。
品牌阳光城企业是全国高成长型精品地产上市运营商,旗下有三大主业：房地产运营,商业开发，物业管理。
1995年始创于福州，2012年管理总部迁至上海。
截至2013年12月，土地总储备突破700万方,全国储备货值超过1000亿。
全国覆盖13城，共计40个项目有余。
近两年来，实现了从20亿到200亿的规模飞跃。
14年获〃中国房地产开发企业运营效率10强第1"中国房地产百强企业成长性TOP1O第1",〃中国房地产开发企业品牌价值成长性10强第1〃等荣誉。
下来介绍一下我们项目的区位标版，阳光天地位于尹山湖正北湖岸线，占据尹山湖40%正南一线湖景，与湖东无缝对接，地理位置得天独厚，是吴中区政府乃至苏州市政府重点打造的下一个城市核心区域。
尹山湖区域苏州市政府在前10年重点打造金鸡湖、独墅湖双湖板块，经过科学的规划，财政的大力支持，目前已经将双湖板块打造成江苏省乃至长三角著名的旅居住、商业、旅游全向发展的综合性区域，同时也成为了苏州的城市名片。
双湖板块经过10年的发展已经非常成熟，周边土地资源开发殆尽，区域发展缺乏动力和新的增长亮点，随着城市不断的发展扩容，对中高端住宅和商业的需求不断增加，发展金鸡湖、独墅湖、尹山湖"三湖T本"的呼声不断提高，再加上苏州吴江撤市并区，使得尹山湖区域从城市的边缘变为苏州市区的中心位置，区域价值得到了极大的提升，所以大区域未来的发展方向是三湖一体化，这是在政府工作会议上明确方向的，要将〃三湖一体〃打造成苏州乃至长三角的大型商业、居住核心区。
区域价值的改变也得到了大型开发商的认可，至区域规划以来，13家大型开发商进驻尹山湖投入巨资打造这一全新的板块，也为今后尹山湖的发展、成熟提供了强有力的保障，未来的尹山湖就是今天的金鸡湖，区域的价值将会再次得到极大的提升。
企业说辞、品牌说辞及现有主导产品说辞体系
企业说辞、梦之蓝品牌说辞、现有主导产品说辞汇总第一部分：企业简介说辞企业简介说辞所谓一，就是一个酒都。
2012年8月22日，洋河股份（苏酒集团）所在地宿迁，以独特的自然环境、深厚的历史底蕴和庞大的酿酒规模，正式被中国轻工业联合会、中国酒业协会授予“中国白酒之都”称号，并于2017年入选“世界十大烈酒产区”，与苏格兰威士忌产区和法国白兰地产区并称“世界三大湿地名酒产区”。
所谓二，就是两大名酒。
洋河股份（苏酒集团）目前拥有洋河和双沟两大中国名酒，1915年获得巴拿马金奖，1979年入选中国“八大名酒”，并连续三届蝉联“中国名酒”称号；双沟酒产于中国最长酿酒史的双沟下草湾地区，是1955年被第一届酿酒工业大会评为“甲等佳酒第一名”的中国名酒。
所谓三，就是三个第一。
洋河股份（苏酒集团）是中国白酒行业产量第一、市场占有量第一和绵柔品质第一的企业。
一是产量第一，洋河股份（苏酒集团）占地面积近10平方公里，拥有1000多个酿酒班组、7万多个名优酒窖池，连续多年蝉联中国制造业500强称号，是中国白酒行业原酒产能规模最大的领袖企业。
目前，洋河原酒年产量16万多吨，储存能力达100万吨，不同时期生产、不同年份的原浆酒储存达70万吨以上。
二是市场占有量第一，洋河凭借绵柔健康的品质，在高、中、低三个档次上全方位向消费者提供优质产品，是最受消费者欢迎的中国白酒品牌，始终占据中国白酒市场、商品占有量第一的位置。
三是绵柔品质第一，洋河股份创造性的打破白酒香型分类传统，创新性的推出以味为主，香、味一体的绵柔型白酒，并不断深化绵柔机理，推进以健康和体验为核心的技术革命，成为中国绵柔型白酒的创始者和集大成者。
历年来产品好评度在白酒行业稳居第一，深受国内外消费者喜爱。
第二部分：梦之蓝品牌说精炼版：时代新国酒，绵柔梦之蓝梦之蓝是高端品质的时代标杆，是时代精英的时尚首选，是助梦圆梦的民族品牌，是沟通世界的中国名片。
第三部分：主导产品说辞【洋河产品】海之蓝:特优绵柔原酒，存储三年以上，绵甜、爽净。
xx楼盘销讲说辞手册[教学]
![xx楼盘销讲说辞手册[教学]](https://img.taocdn.com/s3/m/e8cce21643323968011c9267.png)
xx销讲手册目录说辞 (2)一、开发公司说辞 (2)二、“xx”品牌系列说辞 (3)三、区域优势说辞 (5)四、项目总规说辞 (5)五、项目户型说辞 (8)六、项目楼层说辞 (14)七、样板区说辞 (19)八、工程说辞 (21)九、物业方面说辞 (30)十、谈判逼单成交说辞 (32)十一、xx联名卡办理说辞 (42)百问百答 (43)一、项目投资建设 (43)二、规划设计及周边环境 (45)三、建筑设计 (48)四、物业管理 (55)五、签定认购书、预售合同、办理按揭、办理房产证 (61)说辞一、开发公司说辞我们xx是由xx集团投资，xx公司开发建设的。
销：您以前来过吗？/您第一次来，是吗？ (7)销：您是怎么知道我们项目的？……销：您了解xx集团吗？【状况一】客：很了解/比较了解（说辞：“不就是xx嘛！”等；动作：点头）销：那对xx集团我就不多介绍了。
【状况二】客：不了解（说辞：“不是特别了解，没听说过”等；动作：摇头）销：那我先给您介绍一下XX集团吧。
XX住宅集团是一家香港独资公司，致力于中原房地产的开发建设，具有国家房地产开发一级资质，总资产逾30亿元人民币，拥有员工1700名，全资及关联公司近30家。
2002年以前，XX一直在郑州发展，开发了“金水花园”、“XX广场”“城市花园”，这些都是郑州当时最高档的楼盘，聚集了当时郑州的一批有钱人。
2002年以后，XX全省扩张发展，现在我们已经进驻了河南16个地市（除周口、鹤壁暂未拿地），在操盘的项目有20多个。
可以这样说，我们是河南规模最大的一家房地产开发企业，也是河南最好的一家房地产开发企业，我们所在每个城市的每个项目都是当地的顶级水平，代表了当地的最高标准，所以我们常说“XX房产，身份象征”是名副其实的。
另外，除了房地产主业外，我们XX还涉足教育、体育、文化等产业领域。
XX有“小哈佛双语幼儿园”、“小哈佛双语学校”、“XX外国语中学”，并且我们楼盘建到哪里，XX教育也伴随到哪里，几乎我们地市开发的项目都有“小哈佛双语幼儿园”。
2012经典谈判对白
双对白：您好！我是*****有限公司的行政副总武艺，很高兴能与贵公司进行此次谈判,真诚希望此次谈判能够圆满成功。
现在很高兴由我来为贵公司介绍一下我方代表，这是我的助理林白小姐，这是我们的财务部部长钟红小姐，这是采购部部长李文小姐，这位是我们的技术部部长东方小姐，这是我们的法律顾问小妖小姐。
（1.5分钟）徐对白：1、刚才我们特意在学校里转了一圈，贵超市的生意是异常的火爆，一个校区就只有一个超市，说白了就是垄断，温姐谦虚了，而且根据其他高校在我们公司订货的情况，我觉得#个月#箱完全是没有问题，贵超市完全有这个能力消化2、呵呵。
我们做生意那一天不是一手交钱，一手交货的？何况如今的世道也不是很好，金融危机，物价上涨，现金为王，资金流转对我们而言，非常重要的3、俗话说，亲兄弟明算账，我们是不可能做亏本生意的，你们的拿货量很小，对于我们一季度的销量简直是九牛一毛，可有可无，这点小账我们也没有那个时间、精力、人手去管梁插口：徐，刚刚的态度是不妥的，虽然生意小，但积小成多，我们的公司是非常需要各高校大力支持，只有合作无间，生意才能长远。
对于刚刚温总监所提的，我非常明白的，我们公司也走过这样的阶段，我给75%，只能去到这样了4、贵超市预计你们一个季度的累计拿货量会达到多少箱？5、这个是保守估计，还是经验之谈，抑或是已经是最高的估计？6、在价格上，我们绝不会让步，但由于考虑其也是农垦开办的，我们可以采取积点让利，每个月采购同一品种十五箱，我们可以免费送一箱【第一次僵局之前的狠话，之后中断】1、梁：刚才浩斌也说得很明白了,这是官方硬性规定的报价，各级代理商都应该按照规矩来操作，不然很容易出现这边一个价那边一个价，开了一个坏的头，以后可是很难来管理公司2、郑：规矩是死的，人是活的，何况我们是农垦旗下办的学校和企业，有一定的渊源，梁总不是连这个都不能松一点口子吗？3、梁：郑先生，我干脆这样吧，我一个月叫东圃那边的供应商送二三十箱过来，免费给你们招待老师和其他来我们学校参观的领导和贵宾，当你们帮我们公司做一个宣传，我们一年投入的广告费都有几百万甚至上千万，相信以贵超市在东区的影响力，一定可以帮我们打响我们进驻高校的计划的4、郑：呵呵…梁总,真是大方的人,一句话就每个月送我们几十箱牛奶,但是我们生意人，虽然我们只是小超市的小老板，梁总这样做，不会是梁总看不起我们吧5、梁：不会不会，当然不会，如果我们看不起你们，今天就不会专门过来了，那这样吧，既然大家对价格都有有异议，那不如我们先停一下，各自斟酌斟酌中断之后，由郑威鸿首先打开僵局【第二次僵局前的狠话,之后中断】郑提出提出退货率，各付一半梁：刚才郑先生谈到的退货的问题，我觉得完全没有这个必要，我们牛奶的保质期至少都是一年的，学校放暑假就两个月的事，放寒假也就一个月，一年这么长，一两个月的摆放是正常现象。
讲单
二、谈单技巧1。
设计方案要做细，最好有二个方案，一个是业主的想法，一个是自己的想法，这样业主会认为你重视他的想法同时又有多一个选择，2。
业主来看方案时不要一见面就猛说个不停，可以先聊天一会，再看方案。
解释方案时要多听听业主提出的问题，这个很关键，这步做好的话成功了一半。
3。
解释方案时，如果说懂点风水更好，这样业主认为你学识广。
4。
谈判过程不要太严肃气氛要好，如果你能让业主有笑容更好。
5。
注意业主的水喝玩了没有，没有及时倒上，注意过程的细节。
6，第一次最好不要看报价，但自己要先做出来，业主坚持要看就拿来给他看，业主走时最好帮他按电梯，到他下楼为止才回公司。
八大技巧：1，预先框视法（让客户没有压力，如客户开始就感觉有压迫恐惧的话，你就很难完成以下的过程了！）2，假设问句法（对最终利益用问句方式向客户询问）3，下降式介绍法（将客户把装修交给你做的最终利益一步步介绍给客户，把对他最主要的，最吸引他的入在前面讲）4，找出樱桃树（我们要想尽一切方法了解，找出客户的购买点，观察其诱因及其利益点）5，倾听的技巧（A，不要打断客户讲其自己的想法。
B，当客户讲完后，要你讲时，你应该暂停3-5秒，向你问题时也应一样。
C，保持微笑，可以模仿客户的动作。
D，如有不了解应询问，与客户接轨）6，互动介绍法（我们尽可能让客户参与到自己的设计中来，我们签单的整个过程像一球赛，你是队长，顾客是球员，在这里没能观众哟！随时注意调动客户的心理状态，保持幽默感）7，视觉销售法（运用此方法让客户想像他给你设计后的好处和利益的情景，如你可以找一张效果客户感觉不错的效果，并且跟他说他家的房子设计差不多像这样，但这张设计还有些不到位的地方，在您的房子设计中我会把它做得更全面些，这样他对自己家的感觉是完全不一样的）8，假设成交法（找出樱桃树，介绍自己的设计时所应考虑的细节中，客户在乎的什么，找出其购买的价值观，三个利益点中最重要的一个是什么）整个过程中，我们还应注意不要只会自己讲不给客户讲话的机会，应不断让客户参与到设计中来，我们应让客户面前的灯亮得更多，（假设你与客户面前各有一盏灯，谁说话谁面前的灯就会亮）希望这些技巧能给大家一些用处！第一印象决定一切心理学家一般认为，第一印象的主要标准有评价（好---坏）、能力（强---弱）、活动（积极---消极）等。
关于房价高说辞
房价高答客户说辞一、你们价格太贵了？您好，以我们目前的价格相对于同品质同地段的房子来说已经是相当实惠了，您看看我们项目周边的房子都是什么价格：北辰三角洲普宅部分8700—11000，金茂梅溪湖都是9300的起价,中建梅溪湖也是8000多。
周边区域几个楼盘的房子目前虽说没对外开始销售,但是初步报价最低都不会低于9000，对面万科/保利地块听朋友讲，他们保守预计是要达到近10000元的均价；万科同时将我们项目北侧百汇的地收购了，预计下半年均价也是要达9000多起，不是这个价,他们是不会收购百汇集团地块的。
对比之下平均一套房子多出10万元左右的价格。
而且40多层超高层的房子，越是到高层越是贵价格过10000那肯定是必然的事情，同样的品质，同样的地段，同样的建筑，你觉得那个价位更实在点呢？低价位楼盘对比:参照竞品说辞；再说了：（通过土地资源的稀缺来说)，滨江新城是市政府重点打造的区域，长沙目前拍卖地价最贵的就是在滨江新城板块，近1年来成交的两块地王就位于滨江新城，我们就位于这两块地王的中间。
2012年10月10日，长沙万科和湖南保利组成的联合体以32.56亿元的起始价,成功拿下了长沙大河西滨江新城B7地块（388亩）,整个B7地块的出让单价为839。
2万元/亩,其楼面地价约为2660元/平方米（成交价，2年前基本内定）.这是长沙今年以来最大规模的一宗土地交易,创下了土地成交面积和成交总价的年度纪录. 2年前的2010年，世茂·铂翠湾项目所在地块摘牌时，最终的成交价格为542。
8万元/亩，楼面地价约为2300元/平方米，加每年至少20%的财务成本，实达3000多的楼面成本。
加上建安及绿化成本近3000元每平米，成本价已达6000多，还有其它营销、税费、利息、隐性成本等，基本是处于微利状态。
湘江两岸可用于建筑住宅的土地本来就不多，随着这几年的开发（北边的开发已经过北二环)，土地资源日益减少,地价疯长，如前年一亩地的拍卖价为500多万，现在都在800多万以上，高额的土地成本决定了后续房价绝不会便宜.随着目前靠近核心地段的滨江土地越来越少，地价也是越拍越贵，像我们项目这种地段的房子也是随着土地的减少而越来越少；卖一套少一套，现在不买以后价格肯定更贵,以后真要还想买这附近的房子要么您就只能买别人高价转让出来的,要么就只能花同样的价钱去买其他地段的房子了。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
一、【问题】价格高
【解答】
A.。
B. 您觉得这套太贵了是吗？我们的套系种类很多的，您看这一套怎么样？（推荐其它价位稍微低一些的套系）
C. 咱家的所有产品同比质量非常好不像其他小商家随便降价打折服务也不能保障我们是同一的价格和服务标准的对任何客人
都是同等对待我们可以根据您的需求进行等价调换如果我帮你减现差价由我来补亲这是一辈子的大事还差这些钱嘛？※通常婚纱照价格预算等于两人月工资总和
二、风格单一或风格不喜欢
三、产品少\产品不喜欢\产品无特色
四、版权少
五、“顾客多家比较后,其他门市有超权
时尚经典各门店及外展接单套系权限都是经过“定价委员会”商讨后确定的，所以内容绝对一致，不同的会根据客人所需要的差异化进行调整，但整体权限控制相同，您可以只记住数量但不了解其本身的价值，这样您告诉我接待您的门市，我确认一下您调整的内容，再帮您做建议。
（如客人仍不接受此建议，请客人自愿决定
六、婚期没有具体定，不着急拍！
因为时尚经典的产品来自国内各省市，所以产品制作和物流周转期在60天，拍摄量排档期需要提前30-60天，同时东北的外景只有5-9月可以拍摄，您自己算一下时间，您婚期是否来得。
另外，您当下预定的优惠，无论您何时拍摄都可以享有此优惠，并可于拍摄前调整产品内容，现在很多客人都是隔年预定，您考虑一下
六、回家和父母\老公\老婆商量
您真孝顺，比较尊重父母的意见。
不过婚纱照新人才是主角，而且子女和父母至少相差20岁，眼光和品位没有办法一致，选择哪一家拍摄应该是您决定，我想您主要想和父母商量是在价格上吧，这个没关系价格在拍摄前随时可以调整，您可以先预约咱们品牌和这一档优惠，回家和父母商量价位是否适合，否则都可以调整。
七、
八、“服装太脏、太旧不好看、服装加钱太多，不加钱没有好看的衣服
男装一客一清洗，女装是定期清洗，拍摄的服装不能用视觉判断，婚纱摄影卖的就是婚纱和照片，我们采购的每一件服装确保在镜头下呈现的效果，我们也会提给有更高需求及层次的顾客提供更多的选择，您可以根据自己的实际情况挑选，自愿性消费，同时会由集团客服部严格控制，如果您发现有强迫性消费的情况，一经举报我们将严肃处理
------改说辞
说辞包装
三、影棚包装
关键词：空间，面积，手法，拍摄元素，主题
四、套系之间的区别管理
套系小框架包括底片精修、入册、相册、放大、摆台，套数、摄影师、场景、一对几。
五、精修片问题
我们是针对于套系内产品而设定的精修张数，对您这个套系来讲已经够用了，套系内精修主要用于入册，放大，摆台。
后续您对拍摄后的片子想要更多的精修照片，属于资源性消费来满足您的需求。
拍摄结束后摄影师会多送您五张精修用于网络发帖，就相当于帮您增加了五张精修。
拍摄后一定帮我们宣传哦！
七、积分发帖兑换说辞
九、会所包装
十、外景包装
市内-专属外景基地爱会所，省外-香港/澳门/三亚/杭州/丽江/香港国外-日本冲绳/韩国/
独家园林外拍基地--都市影城包装
2000㎡都市影城V.studio，专为大众客户服务，整个实景片场超过60余组主题实景，每日限拍24对
十一、摄影师包装
化妆师包装
摄影器材包装。
集团摄影总监器材装备：
十二、化妆品包装
感受
十三、费用包装
外景-免费
十四、相册包装
十五、礼服包装
关键词:区域,大小,数量,品牌,预选,指定服装
/件
十六、产品特色包装
装裱—油画热裱：热裱工艺是引用博物馆保存名画的装裱技术，因其材质稀缺，成本是冷裱3倍以上，经过热裱工艺处理的相片表面凹凸有致，成像后层次感及视觉效果更佳，因其成本较高，影楼专业使用热裱属于凤毛麟角。
相纸—日本重金属：百分百柯达相纸输出：柯达相纸在还原色彩，饱和度等各方面优于同业，更适合肤质色彩
PVC材质相册：
如何提升高套系
养成一种思维习惯和心态，站在客人的角度去销售
我家改成我们品牌。