房地产的规划设计

房地产的规划设计
一、房地产开发与城市规划的关系
（一）房地产开发与城市规划的内涵、性质及其相互关系
城市规划是为实现一定时期内城市进展的目标与各项建设而预先进行的综合部署与具体安排行动步骤，并不断付诸实施的过程。

城市总体规划是从宏观上明确城市的性质、规模与进展方向，从空间上确定城市布局结构与土地使用功能与道路交通与市政基础设施网络，是城市进展的总框架、总蓝图。

全面规划是总体规划的深入，是对各项建设的综合部署与具体安排，是指导城市中某一区域进行当前开发建设的根据与蓝图。

与房地产开发关系密切的是城市总体规划与全面规划（包含操纵性全面规划与修建性全面规划）。

房地产开发是指按照城市规划与社会经济进展的需要，对土地与地上建筑物、构筑物及城市基础设施等进行开发建设与经营管理的一项综合性社会经济活动。

其内容包含从立项、规划设计、征地拆迁、土地开发、房屋建造、工程竣工验收、经营销售、交付使用直至物业管理的全过程。

房地产开发的形式有多种：按开发的对象（客体）而言，可分为土地开发、房屋开发与房地产综合开发；按开发的主体而言，有独资、合资、个人三种开发形式；按开发的区域划分，有新区开发与旧区（旧城区更新改造）开发；按开发的规模划分，有单项开发与成片集中开发。

不管哪种开发形式，房地产开发都是具有高投入、高风险、高回报的行业。

城市规划的编制、实施与管理通常由规划设计院与规划管理部门完成，它们是政府的职能部门，因此，就其性质而言，城市规划是政府行为。

这一行为结果要求能反映城市中全体公众的意志，保护公共利益，保障公民与法人的合法权益，促进城市的全面进展。

房地产开发要紧是由房地产开发公司来承担，其性质是企业行为。

这一行为目标要紧是追逐利润最大化，即克服房地产开发项目周期长、投资长、风险高的不利因素，以期获得最大的收益。

由于城市规划与房地产开发内涵、性质不一致，在编制城市规划与进行房地产项目开发的过程中，各自考虑问题的侧重点也不一致：从进展战略方面看，城市规划侧重于从宏观的角度分析城市的进展条件，确定城市的进展方向，而房地产开发则多从微观的角度考虑企业的进展；从时间上看，城市规划侧重考虑长远的与远景的效果，兼顾近期的进展，而房地产开发更注重近期的效果；从空间上看，城市规划注重整体的空间结构组织与各类用地功能的配置，而房地产开发则多从局部考虑项目的区位选择；从效益看，城市规划注重研究经济效益、社会效益与环境生态效益的相互统一，侧重研究降低社会边际成本，提高整体综合效益，而房地产开发更关心开发项目、开发宗地或者企业经济效益；从信息反馈角度看，城市规划侧重听取市民的反馈意见，满足大多数市民的需要，而房地产开发侧重搜集市场信息，习惯市场的需要。

归纳以上分析，城市规划与房地产开发是宏观与微观、整体与局部、长期与短期的关系，是后者应服从前者、前者应兼顾后者的相辅相成的关系。

但是，不能否认，因两者的侧重点不一致，必定会产生矛盾的一面，若处理不当，就会给城市建设与进展带来问题。

（二）城市规划对房地产开发的影响及约束
房地产的开发与经营管理活动绝大部分都是在城市范围内进行的。

因此说，房地产开发的每一个环节都要受城市规划的影响与约束。

为此，开发商不仅要全面熟悉某个城市的规划意图，掌握城市规划的各项操纵指标，还要正确处理两者的关系，使房地产的开发少走弯路，取得事半功倍的效果。

1.城市规划对房地产开发经济效益的影响。

为了使一个城市的经济、社会、环境效益统一与谐，城市规划往往通过一些操纵指标实现这一目标。

其中与房地产开发关系最密切能是对城市土地开发强度的操纵。

反映城市土地开发强度的指标通常有三个，即建筑密度、建筑高度与建筑容积率。

容移率综合了前两者的内容，直接反映一块土地上的建筑容量，因此受到城市规划师与房地产开发商的广泛重视。

在房地产开发活动中，开发商总是追求利润最大化，争取收益与支出的差额最大。

根据经济学中边际收益（成本）递减（增）的原理，房地产项目的收益与支出的状况随土地开发的强度变化而变化。

假定在一块面积与建筑密度都已明确的土地上，建设楼字的边际收益与边际成本随楼层与容积率的提高，将产牛变化：据天津市的调查，三、四层房价最高；此外二、五层与一、六层各属一档，商品房价相差10％～2 0％；但三、四层的单方成本却比仅仅建一、两层的件宅要低。

当楼房超过一定层数后，由于建筑本身的设施投资大幅度增高，高层楼宇的基础与支撑结构费用增多，勘察设计的成本加大，而且建设周期长，贷款利息增加，整个投资的成本与风险愈来愈高。

由此分析，选择与确定合适的容积率对房地产开发项日的投资回报将产生较大的影响。

因此，城市规划确定的建筑容积率，应在保证环境、社会效益的前提下，寻求充分发挥土地经济效益的最佳建筑容积率的范围。

2.房地产开发务必符合城市规划。

我圈城市规划法规定，城市规划区内的土地使用与各项建设务必符合城市规划，服从规划管理。

为此，城市规划管理部门通过建设用地规划许可证等措施，对包含房地产开发在内的各项建没进行有序有效的管理。

具体办法如下。

（1）关于项日选址意见书。

由城市管理部门建议的关于项目选址意见书是房地产开发申报立项时务必具备的文件之一。

建设单位存进行项目可行性研究时，要同意城市规划行政主管部门关于项目选址的规划指导，审批任务设计书时应当尊重选址意见书。

（2）建设用地规划许可证。

是城市规划主管部门根据开发单位，或者有关机构的用地申请与规划与建没项目的用地需要，确定用地位置、面积、界限的法定凭证。

房地产开发单位凭借建设用地规划许可证，才能到土地管理部门申请开发建设用地，办理土地征用划拨或者出让手续。

（3）建设工程规划许可证。

这是核准工程设计、施工图纸是否符合城市规划并准予施工的法定凭证之一。

只有在取得建设工程规划许可证、建设工程开工许可证、土地使用权证与其他有关文件后，房地产项同才能破土动工。

（4）临时建设用地规划许可证与临时规划许可证。

这与永久性开发建设用地的申请、审批程序类似，是关于因施工材料堆放、运输、架设地上线路、铺设地下管线、进行地下工程建设与地质勘探等需要临时占用土地所核发的法定凭汪，这类用地务必在规定期限内予以收回。

3.开发商在规划设计阶段的职责。

一个项目的规划设计，往往需要委托某设计单位完成，但这并不等于开发商不介入这一活动，相反，开发商务必组织并参与整个规划设计的研究与论证，以便规划设计更加合理、更加切合当时当地的实际情况。

开发商要紧完成下列协调、管理的工作。

第一，会同城市规划部门，通过反复勘察、研究论证，选定项目开发地点，确定用地范围与建设规模。

第二，委托规划设计，进行多方案比较，确定规划方案。

第三，参照囝家或者地方政府规定的定额指标，参与研究确定项目规划设计的投资概算与各项技术经济指标。

第四，积极为施工单位制造开工条件，规划设计方案一旦确定，就要制定分期出图计划，尽快提出规划总平面图、道路规划图、竖向规划图、管网综合图、土石方工程图等。

并抓紧组织设计单位进行建筑工程的单项设计，尽快完成项目的施工图纸。

第五，熟悉与审查图纸。

第六，绀织现场规划设计小组，由开发商牵头，组织规划设计、建工、市政、公用建设等部门参加，定期开会研究在建设过程中出现的问题，使施工得以顺利进行。

二、房地产开发中规划设计应遵循的原则
（一）根据城市总体规划与分区规划，表达社会、经济与环境效益相结合的原则
前已叙及，房地产开发与城市规划是微观与宏观、局部与整体的关系。

因此，不管是新区开发还是旧城改造，不管是单项开发还是综合开发，都务必根据城市总体规划或者分区规划的要求，编制开发项目的全面规划，处理好局部与整体的关系，以使城市总体规划得以深化与实施。

房地产开发项目应通过综合规划设计，集约合理利用城市土地，处理好单体建筑与城市设计、使用功能与室内室外环境、建筑空间组合与建筑艺术等方面的关系，在实现较好的经济效益的同时，充分兼顾社会效益与环境效益，使综合效益达到最佳。

（二）根据国家与地方政府有关法规、规范、规定、条例，严格履行规划管理手续
房地产开发项目务必严格遵循国家与地方政府制定的有关规划、建筑设计、交通管理、消防与卫生防疫、防空、人防、文物与古建筑保护等法律、法规，特别是《中华人民共与国城市规划法》。

开发商务必对各阶段的规划设计方案，征询规划主管部门的意见，严格履行规划管理手续，在规划设计得到主管部门的批准后方可实施。

（三）房地产开发要做到统一规划、合理布局、因地制宜、综合开发、配套建设
房地产开发是一项复杂的系统工程。

开发区域内的建筑物、构筑物、市政工程、公用事业、绿化、卫生防疫、人防、抗震、防洪、教育、文体、消防、交通，乃至建筑艺术、建筑色彩的构思与建筑小品的布置，甚至包含小区的安全防范、物业管理等等，都要在统一规划设计的前提下，统筹兼顾，合理布局，综合实施，配套建设，实行先地下后地上的原则。

（四）遵循价值规律与市场供求法则，充分熟悉与掌握市场行情，对开发项目作出正确的定位
在市场经济条件下，一切社会经济活动都务必根据价值规律与市场供求关系的进展变化，利用经济杠杆与竞争机制，促使资源或者产品的合理配置。

房地产开发项目也不例外。

就房地产产品而言，尽管是一种特殊的商品，但它对社会的价值与奉献，同其他商品一样，就是商品住宅、写字楼、综合楼、商场、标准厂房等建筑物及其空间环境整体投入使用后所产生的经济、社会与环境效益的统一。

因此，房地产开发商务必要着眼于市场，根据市场上消费者的需求与偏好，对所开发项目的使用性质、标准进行科学的论证
与分析，合理进行规划设计定位。

只有这样，才能为实现良好的经济效益期望打下扎实的基础，同时实现对社会的价值与奉献。

假如开发的商品建筑的使用性质与标准不符合市场需要，或者与所在地段的等级不匹配，则其经济效益与社会效益则无从谈起。

（五）节约用地、合理集约利用每一寸土地
我国人多地少，耕地面积仅占全世界总耕地面积的7％，但要养活占世界22％的人口，土地资源十分宝贵。

城市周围人均耕地更少，而且大部分均为高产良田，农村居民点又很密集，征地费、拆迁费昂贵，因此节约用地、合理集约利用每一寸土地不仅是我国的基本国策，也是房地产开发企业降低成本、提高经济效益的基本途径。

（六）表达以人为本，可持续进展的思想
房地产开发商通过房地产项目的开发，不仅仅是为自身获得可观的经济利益，更重要的是还要直接为人们提供优美、清洁、安全、舒适的生活与工作空间环境。

因此，对其所开发的房地产产品的建筑使用功能、内部空间与总体环境的设计、市政与公建配套等，包含老龄住宅与残疾人的无障碍建筑的设计等等，都要提高到生活品质与环境质量的高度来对待，务必从“人——建筑——环境”有机结合出发，坚持以人为本的原则，走可持续进展的道路。

在规划设计中充分表达生态环境、生活环境、社会文化环境、生理环境与心理环境五个方面的要求。

三、房地产开发中所涉及的规划设计内容
房地产开发中所涉及的规划设计内容要紧与城市分区规划、操纵性全面规划与修建性全面规划关系密切。

房地产开发项目的规划设计务必根据城市总体规划，按照城市规划管理部门给定的规划设汁条件，进行房地产开发项目的全面规划设计，并严格按照报批后的全面规划设计进行开发建设。

这里简要介绍城市分区规划、操纵性全面规划与修建性全面规划的内容。

（一）分区规划的要紧内容
分区规划的要紧任务是在总体规划的基础上，对城市土地利用、人口分布与公共设施、基础设施的配置作出进一步的规划安排，为全面规划与规划管理提供根据。

分区规划的要紧内容如下：
1.原则规定分区内土地使用性质、居住人口分布、建筑用地的容量操纵指标。

2.确定市、区级公共设施的分布及其用地范围。

3.确定城市主、次干道的红线位置、断面、操纵点坐标与标高，与要紧交叉口、广场、停车场的位置与操纵范围。

4.确定绿地系统、河湖水面、供电高压线走廊、对外交通设施与风景名胜的用地界线及文物古迹、传统街区的保护范围，并提出空间形态的保护要求。

5.确定工程干管的位置、走向、管径、服务范围与要紧工程设施的位置与用地范围。

分区规划文件与要紧图纸包含：
·规划文件包含规划文本与附件（包含规划说明与基础资料）。

·要紧图纸包含：规划分区图、分区现状图、分区土地利用规划图、各项专业规划图。

·图纸比例为1/5000。

（二）全面规划的要紧内容
全面规划的任务是以总体规划或者分区规划为根据，全面规定建设用地的各项操纵指标与规划管理，或者直接对建设项目作出具体的安排与规划设计。

1.操纵性全面规划。

在城市规划区内，应根据旧区改建与新区开发的需要，编制操纵性全面规划，作为城市规划管理与综合开发、地价评估及土地有偿使用的根据。

要紧内容如下：
（1）全面确定规划地区各类用地的界线与适用范围，提出建筑高度、建筑密度、容积率的操纵指标；规定各类用地内适建、不适建、有条件可建的建筑类型，规定交通出入口方位、建筑后退红线距离等。

（2）确定各级支路的红线位置、断面、操纵点坐标与标高。

（3）根据规划容量，确定工程管线的走向、管径与工程设施的用地界线。

（4）制定相应的土地使用与建筑规定细则。

操纵性全面规划的文件与图纸包含：
·规划文件包含土地使用与建设管理细则与附件（包含规划说明与基础资料）。

·要紧图纸包含：规划范围现状图、操纵性规划图等。

·图纸比例为1/1000～1/2000。

2.修建性全面规划。

通常在当前开发建设的地区，需编制修建性全面规划，其任务是对马上要开发建没的城巾区内各类建设内容作出具体布置与安排，为下一步工程设汁提供根据。

修建性全面规划的主婪内容如下：（1）建设条件分析与综合技术经济论证。

（2）建筑与绿地的空间布局、景观规划设计、总平面布置。

（3）道路系统规划设计。

（4）绿地系统规划设计。

（5）工程管线规划设计。

（6）蜂向规划设计。

（7）估算工程量、拆迂量与总造价，分析投资效益。

修建性全面规划的文件与图纸包含：
·规划文件为规划设计说明书。

·要紧图纸包含：规划范同现状图、规划总平面图、各项专业规划图、竖向规划图、反映规划设计意图的透视图。

四、居住区规划设计
（一）居住区规划的任务
居住区规划是城市全面规划的要紧内容之一。

其任务就是为城市居民经济合理地制造一个满足日常物质与义化生活需要的方便、卫生、安宁与优美的生活环境。

在居住区内，除了布置住宅外，还须布置居民日常生活所需的各类公共服务设施、绿地与活动场地、道路广场、市政工程设施等。

居住区内也能够考虑设置少数无污染、无干扰性的工业。

居住区规划务必根据总体规划与近期建设的要求，对膳住区内各项建设做好综合的全面安排。

居住区规划还应考虑一定时期内国家的社会经济进展水平与人民的物质、文化生活水平，各地各民族居民的生活习惯与气候、地形与现状等条件，并做到远近结合，留有进展余地。

（二）居住区规划的基本内容
居住区规划的内容要紧有下列几项：（1）选择并确定规划用地位置与范围；（2）确定规划，即确定人口数量与用地面积大小；（3）拟定住宅类型、层数比例、数量、平面布置方式；（4）拟定公共服务设施（包含同意设置的生产性建筑）的内容、规模、数量（包含用房与用地）、分布与布置方式；（5）拟定道路的宽度、坡度、横断面形式及布置形式；（6）拟定公共绿地、体育、休息等室外场地的数量、分布与布置方式；（7）拟定有关的工程规划设计方案；（8）拟定有关技术经济指标与造价估算。

（三）居住区的构成与规模
1.居住区的构成内容。

根据工程类型基本上可分为下列两类。

（1）建筑工程：要紧是居住建筑，其次是公共建筑、生产性建筑、市政公用设施用房与小品建筑等。

（2）室外工程：包含地上、地下两部分。

其内容有：道路工程（各类道路、通道与小路）、绿化工群（各类绿地与绿化种植）、工程管线（给水、排水、供电、煤气、供暖等管线与设施），与挡土墙、护坡等构筑物。

2.居住区的用地构成。

居住区的用地根据不一致的功能要求，通常由下列四类构成。

（1）居住建筑用地，指居住建筑基底占有的用地及其前后左右邻近留出的一些必要的空地，其中包含通向居住建筑入口的小路、宅旁绿地与杂务院等。

（2）公共建筑与公用设施用地，指居住区各类公共建筑与公用设施建筑物基底占有的用地及其周围的专用地，包含专用地中的通道、场地与绿地等。

（3）道路及广场用地，指居住区范围内的不属于上两项内的道路、广场、停车场、回车场等的用地。

（4）绿地及体育场，指居住区公园、小游园、运动场、林阴道、小块绿地、成年人休息与儿童活动场地、防护绿地等。

以上四类用地中，居住建筑用地所占的比重最大，通常约占居住区总用地的50％左右。

3.居住区的合理规模。

居住区的规模包含人口规模与用地规模，通常以人口规模作为居住区的标志。

居住区作为城市的一个有机构成部分与城市生活居住区的一个构成单位，从其自身的功能、工程的技术经济性与管理的便利性等方而来看，应有一个适当的规模，即合理的规模。

通常认为：居住区的合理人口规模为5万～6万人，小的可在3万人左右，相应的，其用地规模应在50～100公顷左右。

（四）居住区规划。

1.居住区规划的基本要求、居住区规划是一项综合性较强的工作。

它涉及的面比较广，通常应满足下列几方面的要求。

（1）使用要求。

为居民制造一个生活方便的居住环境，这是居住区规划设计最基本的要求。

居民的使用要求是多方面的，比如为习惯住户家庭不一致的人口构成与气候特点，选择合适的住宅类型；为了满足居民生活的多种需要，务必合理确定公共服务设施的项目、规模及其分布，合理地组织居民室外活动场地、绿地与居住区的内外交通等。

（2）卫生要求。

要求居住区有良好的日照、通风等条件，与防止噪声的干扰、大气与水的污染等，为居民制造一个卫生、安静的居住环境。

（3）安全要求。

居住区规划除保证居民在正常情况下，生活能有条不紊地进行外，同时也要能够习惯那些可能引起灾害发生的特殊与非常情况，如火灾、地震等。

因此，务必对各类可能产生的灾害进行分析，并按照有关规定，对建筑的防火、防震构造及安全间距、安全疏散通道与场地、人防的地下构筑物等做必要的安排，使居住区规划能有利于防止灾害的发生或者减少其危害程度，为居民制造一个安全的居住环境。

（4）经济要求。

居住区的规划与建设应与国民经济进展的水平、居民的经济水平相习惯，也就是说在确定居住建筑的标准、公共建筑的规模等时，均需考虑当时当地的建设投资及居民的经济状况，降低居住区建设的造价，并节约城市用地。

同时，运用各类规划布局手法，为居住区修建的经济性制造条件。

（5）施工要求。

居住区的规划设计应有利于施工的组织与经营。

特别是当成片居住区进行机械化施工时，更应注意各建设项目的布置习惯施工要求与建设程序。

（6）美观要求。

居住区是城市中建设量最多的项目，因此它的规划与建设对城市的面貌起着很大的影响。

有一些原有城市，旧居住区的改建已成为改变城市面貌的一个重要方面。

一个明朗、大方、整沽、优美的居住环境的形成，不仅取决于住宅与公共建筑的设计，更重要的取决于建筑群体的组合及建筑群体与环境的结合。

2.居住区的规划结构。

居住区的规划结构，是根据居住区的功能要求综合地解决住宅与公共服务设施、道路、绿地等相互关系而采取的组织方式。

因此，规划结构有各类各样的组织形式，但基本的形式要紧有下列几种。

（1）以居住小区为规划基本单位来组织居住区。

居住小区是由城市道路或者城市道路与自然界线（如河流）划分的具有一定规模并不为城市交通干道所穿越的完整地段，区内设有一整套满足居民日常生活需要的基层公共服务设施与机构，以居住小区为规划基本单位来组织居住区，不仅能保证居民生活的方便、安全与区内的安静，而且还有利于城市道路的分工与交通的组织。

居住小区的规模要紧根据基层公共建筑成套配置的经济合理性、居民使用的安全与方便性与城市道路交通、自然地形条件、住宅层数与人口密度等综合考虑。

具体地说，居住小区的规模通常以一个小学的最小规模为其人口规模的下限，而小区公共服务设施的最大服务半径为其用地规模的上限。

（2）以居住生活单元为基本单位组织居住区。

这种组织方式不划分明确的小区用地范围，居住区直接由若干居住生活单元构成，也能够说是一种扩大小区的形式。

居住生活单元相当于一个居民委员会的规模，通常为3000～5000人。

居住生活单元内，通常应设有居委会办公室、医疗站、青少年校外活动站、老年退休工人活动室、服务站、小商店（或者代销店）、托儿所、儿童或者成年人活动休息场地、小块绿地等。

这些项目与内容基本为本居委会居民服务。

其他的一些基层公共建筑则根据不一致的特点按服务半径在居住区范围内统一考虑，均衡灵活布置。

（3）以居住生活单元与居住小区为基本单位来组织居住区。

其规划结构形式为：居住区一居住小区一居住生活单元。

居住区由若干个居住小区构成，每个小区由2～3个居住生活单元构成。

居住区的规划结构形式不是一成不变的，它随着社会生产的进展、人民生活水平的提高、社会生活组织与生活方式的变化、公共服务设施的不断完善与进展相应地变化的。

特别是近年来，随着我国房地产业的进展，经营性物业管理公司参与居住区的管理，居住区的规划结构形式出现了新的模式。