邵某苹、河北金指数房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

邵某苹、河北金指数房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷
二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷
【审理法院】河北省石家庄市中级人民法院
【审理法院】河北省石家庄市中级人民法院
【审结日期】2020.06.24
【案件字号】(2020)冀01民终3866号
【审理程序】二审
【审理法官】刘建国杨根山李伟
【审理法官】刘建国杨根山李伟
【文书类型】判决书
【当事人】邵某苹;河北金指数房地产开发有限公司
【当事人】邵某苹河北金指数房地产开发有限公司
【当事人-个人】邵某苹
【当事人-公司】河北金指数房地产开发有限公司
【代理律师/律所】李国栋、马强河北乾骥律师事务所;郭俊良、敦雅琨河北侯凤梅律师事务所
【代理律师/律所】李国栋、马强河北乾骥律师事务所郭俊良、敦雅琨河北侯凤梅律师事务所【代理律师】李国栋、马强郭俊良、敦雅琨
【代理律所】河北乾骥律师事务所河北侯凤梅律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【被告】河北金指数房地产开发有限公司
【本院观点】上诉人邵某苹与被上诉人金指数房地产公司均对双方签订的《房屋认购协议》及《补充协议书》真实性无异议，原审法院据此认定上述协议是双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定履行相应义务，并无不妥。

【权责关键词】撤销实际履行违约金支付违约金证据不足新证据证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，上诉人邵某苹与被上诉人金指数房地产公司均对双方签订的《房屋认购协议》及《补充协议书》真实性无异议，原审法院据此认定上述协议是双方当事人真实意思表示，双方均应按协议约定履行相应义务，并无不妥。

双方在《补充协议书》中明确，被上诉人应于2019年6月30日前协助邵某苹办理按揭手续，并出具石家庄市商品房买卖合同，若因被上诉人原因无法出具备案合同则需给上诉人办理退房手续，若因上诉人自身原因未通过银行贷款审批，则上诉人需补齐剩余按揭房款；同时《房屋认购协议》中亦明确，上诉人应向金指数房地产公司提交办理银行按揭贷款所需资料，贷款资料通过银行审核具备放款条件后，被上诉人通知上诉人签订正式《商品房买卖合同》。

可见，双方签订正式《商品房买卖合同》前，上诉人需通过银行审核具备贷款资格。

在被上诉人协助下，2019年5月27日上诉人及其配偶签署《平安银行个人征信授权书（通用）》，授权平安银行石家庄分行为其办理相关贷款事宜，在实际履行过程中因上诉人提交贷款资料中出现贷款人姓名不一致以及贷款人入职时间早于工作单位成立时间等上诉人自身原因，导致未能通过银行贷款审批，并非被上诉人原因无法签订正式《商品房买卖合同》。

在《补充协议书》约定的办理按揭时间届满后，被上诉人并未按补充协议约定通知上诉人补齐剩余按揭房款，而是按银行要求通
知上诉人补充办理贷款所需资料，上诉人亦为办理银行贷款补正贷款手续而于2019年7月5日重新补办了结婚证等贷款资料，原审法院基于此认定双方系以实际行动对双方补充协议约定的办理按揭时间作出了变更，并据此未对上诉人以此为由要求解除双方协议及返还已交房款、定金的诉讼请求予以支持，并无不妥。

综上所述，上诉人邵某苹的上诉请求不能成立，一审判决认定事实清楚，适用法律正确。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费4325.0元，由上诉人邵某苹负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 00:51:09
【一审法院查明】一审法院认定事实：一、2018年10月18日，开发商（以下简称甲方）金指数房地产公司、认购人（以下简称乙方）邵某苹签订编号为xxx的《房屋认购协议》，约定石家庄金指数国际商务广场项目位于石家庄市新华区新华路68号，乙方认购房产为金指数国际商务广场四层4363号，该房产预售建筑面积为15.11平方米；购买该房屋付款方式按揭付款，优惠后总价291668元，签订本认购协议时缴纳不低于总房款50%的首付款151668元，按揭贷款金额140000元，签订本协议时乙方应向甲方提交办理银行按揭贷款所需相关资料，贷款资料通过银行审核具备放款条件后，甲方通知乙方签订正式的《商品房买卖合同》。

当日，邵某苹向金指数房地产公司支付购房首付款151668元，金指数房地产公司向邵某苹出具收款收据。

同日，甲方金指数房地产公司、乙方邵某苹签订《补充协议书》，约定邵某苹购买金指数4363号商铺，甲方承诺于2019年6月30日前协助乙方办理按揭手续，并出具石家庄市商品房买卖合同。

届时，若因甲方原因无法出具备案合同则需给客户办理退房手续，并在7个工作日内全额退还客户已付房款和定金。

若因乙方自身原因未通过银行贷款审批的，则乙方需在接到甲方通知后7个工作日内补齐剩余按揭房款。

邵某苹及其配偶秦宗田于2019年5月27日签署《平安银行个人征信授权书（通用）》，授权平安银行石家庄分行为其办理相关贷款事宜。

二、2018年10月18日，甲方邵某苹、乙方石家庄金众物业服务
有限公司签订《商铺托管协议》，约定第一期委托期限3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止，第二期委托期限7年，自2022年4月1日起至2029年3月31日止；甲方同意在本协议委托经营期限内将该商铺经营管理的一切事宜全权委托给乙方处理，并同意以乙方名义从事该商铺经营管理的一切活动；甲方在该商铺委托经营期间向乙方收取该商铺经营回报收益，具体如下：1.本合同签订时，甲方确认已经从乙方获得第一期委托期限内的所有经营委托收益所得，双方不再另行出具书面凭证，2.在第二期委托期有效时间内，乙方承诺每年租金收益的保底为甲方购买该商铺成交合同总价的7%……。

邵某苹为办理涉案房屋银行贷款提交结婚证及收入证明等资料：1.结婚证登记时间89年4月6日，双方姓名为秦宗田、邵新平；邵某苹称因结婚证中邵新平姓名与其身份证姓名不一致，故邵某苹补办结婚证，补办时间为2019年7月5日，新办理结婚证姓名秦宗田、邵某苹，邵某苹已将该证发至群里；金指数房地产公司否认该事实。

2.第一份收入证明记载邵某苹自2009年9月在邢台盛千轴承销售有限公司从事销售工作；双方认可因证明中记载开始工作时间早于该公司成立时间，故重新补开证明，第二份收入证明记载邵某苹自2019年3月在邢台盛千轴承销售有限公司工作。

四、邵某苹认为按补充协议书中约定，金指数房地产公司应于2019年6月30日前协助邵某苹办理按揭手续，并出具石家庄市商品房买卖合同，因金指数房地产公司拖延导致邵某苹未能办理贷款手续，已达到约定解除条件，故要求解除双方签订的《房屋认购协议》。

金指数房地产公司认为房屋认购协议约定了乙方应向甲方提交办理银行按揭贷款所需资料，贷款资料通过银行审核具备放款条件后，甲方通知乙方签订正式商品房买卖合同，因邵某苹的贷款资料未通过银行审核，不具备出具正式商品房买卖合同的条件，金指数房地产公司不存在违约行为，故不同意邵某苹该项诉讼请求。

邵某苹依据其提交的收据等证据要求金指数房地产公司返还购房款151668元和定金50000元，并给付违约金（以201668元为基数按年利率6%计算，自2018年8月18日起至还清之日止）。

金指数房地产公司对已收款151668元的事实无异议，否认收取50000元定金的事实。

经核实：50000元收款收据交款单位为邵某苹，收款方式支付宝，收款事由团购优惠金，收据上加盖了金指数国际广场现金收
讫长条章。

五、金指数房地产公司称于2019年7月15日为邵某苹出具了涉案房屋的《石家庄市商品房买卖合同（现售）》，并已在房管局做备案。

经核实，邵某苹未在该份合同上签名并捺印。

本院二审期间，当事人没有提交新证据，本院对一审查明事实予以确认。

【一审法院认为】一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，《房屋认购协议》及《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，当事人应按照约定履行。

双方约定邵某苹应向金指数房地产公司提交办理银行按揭贷款所需资料，贷款资料通过银行审核具备放款条件后，金指数房地产公司通知邵某苹签订正式商品房买卖合同……金指数房地产公司应于2019年6月30日前协助邵某苹办理按揭手续，并出具石家庄市商品房买卖合同……，双方以书面形式约定金指数房地产公司协助邵某苹办理银行按揭的时间，在实际履行过程中出现贷款人姓名不一致以及贷款人入职时间早于工作单位成立时间等问题，邵某苹已于2019年7月5日重新办理结婚证，补充办理贷款所需资料，在约定办理按揭时间届满后，双方以实际行动对办理按揭时间作出变更。

综上，邵某苹以金指数房地产公司未在2019年6月30日前办理按揭为由要求解除《房屋认购协议》不能支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：驳回邵某苹的诉讼请求。

案件受理费4325元，保全费1528元，由邵某苹负担。

【二审上诉人诉称】邵某苹上诉请求：一、撤销石家庄市新华区法院（2019）冀0105民初8202号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。

事实和理由：一、一审法院认定“双方以实际行动对办理按揭时间作出变更"是错误的。

根据《中华人民共和国合同法》第77条第1款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同"。

上诉人与被上诉人之间从未就合同变更达成任何协议。

根据《中华人民共和国合同法》第78条的规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

"在双方当事人没有明确约定的情况下，不能推定双方变更合同，更不能否定《补充协议》中
上诉人解除合同的权利。

二、《补充协议》明确约定：“届时，若因甲方原因无法出具备案合同则需给客户办理退费手续，并在7个工作日内全额退还客户已付房款和定金。

"上诉人在诉讼请求中提出，根据上述约定，由于被上诉人在2019年6月30日前未能出具备案合同，上诉人有权要求退还已付购房款和定金。

一审法院未理会上诉人上述理由，其驳回理由是片面和错误的。

三、上诉人在2018年10月就向被上诉人支付购房款151668元和定金50000元，共计201668元，但被上诉人接收款项后，经上诉人多次催促，在2019年6月30日前未能出具备案合同，因此，被上诉人应当按照《补充协议书》的约定办理退房手续，返还购房款和定金。

综上所述。

一审法院认定事实错误，请求二审法院依法判决支持上诉人的全部诉讼请求。

邵某苹、河北金指数房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书
河北省石家庄市中级人民法院
民事判决书
(2020)冀01民终3866号当事人上诉人（原审原告）：邵某苹。

委托诉讼代理人：李国栋、马强，河北乾骥律师事务所律师。

被上诉人（原审被告）：河北金指数房地产开发有限公司，住所地河北省石家庄市新华区新华路某某金指数国际商务广场808。

法定代表人：王申钱，该公司董事长。

委托诉讼代理人：郭俊良、敦雅琨，河北侯凤梅律师事务所律师。

审理经过上诉人邵某苹因与被上诉人河北金指数房地产开发有限公司（以下简称
“金指数房地产公司"）房屋买卖合同纠纷一案，不服河北省石家庄市新华区人民法院（2019）冀0105民初8202号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年4月28日立案后，依法组成合议庭，对本案进行了审理。

上诉人邵某苹及其委托诉讼代理人李国栋、马强，被上诉人金指数房地产公司委托诉讼代理人郭俊良、敦雅琨到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称邵某苹上诉请求：一、撤销石家庄市新华区法院（2019）冀0105民初8202号民事判决，发回重审或依法改判支持上诉人的全部诉讼请求；二、本案一、二审诉讼费由被上诉人负担。

事实和理由：一、一审法院认定“双方以实际行动对办理按揭时间作出变更"是错误的。

根据《中华人民共和国合同法》第77条第1款的规定：“当事人协商一致，可以变更合同"。

上诉人与被上诉人之间从未就合同变更达成任何协议。

根据《中华人民共和国合同法》第78条的规定：“当事人对合同变更的内容约定不明确的，推定为未变更。

"在双方当事人没有明确约定的情况下，不能推定双方变更合同，更不能否定《补充协议》中上诉人解除合同的权利。

二、《补充协议》明确约定：“届时，若因甲方原因无法出具备案合同则需给客户办理退费手续，并在7个工作日内全额退还客户已付房款和定金。

"上诉人在诉讼请求中提出，根据上述约定，由于被上诉人在2019年6月30日前未能出具备案合同，上诉人有权要求退还已付购房款和定金。

一审法院未理会上诉人上述理由，其驳回理由是片面和错误的。

三、上诉人在2018年10月就向被上诉人支付购房款151668元和定金50000元，共计201668元，但被上诉人接收款项后，经上诉人多次催促，在2019年6月30日前未能出具备案合同，因此，被上诉人应当按照《补充协议书》的约定办理退房手续，返还购房款和定金。

综上所述。

一审法院认定事实错误，请求二审法院依法判决支持上诉人的全部诉讼请求。

二审被上诉人辩称金指数房地产公司答辩称，一审判决认定事实正确，适用法律正确，依法应驳回上诉、维持原判。

一、答辩人已经按照《补充协议书》的约定履行义
务，不存在违约情形。

上诉人无权要求解除合同，一审判决不予支持正确。

1、根据《补充协议书》的约定，答辩人应于2019年6月30日前协助上诉人办理按揭手续，并出具石家庄市商品房买卖合同。

而一审已经查明，答辩人在2019年5月27日便已经协助上诉人提交了按揭资料，该事实上诉人一审中也不持异议。

因此，答辩人的协助义务已经履行，不存在违约情况。

2、对于上诉人提交的按揭资料，一审已经查清，系因上诉人原因导致未通过银行审核，并非答辩人原因。

例如，《收入证明》中公司的成立时间晚于上诉人入职时间，上诉人结婚证中的名字“邵新平"与身份证中名字“邵某苹"不符等。

因此，并非答辩人原因导致2019年6月30日前无法出具备案合同，不满足《补充协议书》中解除合同的约定。

因此，本案系上诉人原因导致未能在2019年6月30日前办理完毕按揭手续并出具石家庄市商品房买卖合同，答辩不存在违约情况，故上诉人无权以答辩人违约为由要求解除合同。

二、一审判决认定双方以实际行动对办理按揭时间做出变更正确，上诉人的上诉理由不能成立。

首先，本案虽因上诉人提交资料不符合贷款银行要求导致未能如期办理按揭手续并出具石家庄市商品房买卖合同，但答辩人仍然向上诉人出具了《石家庄市商品房买卖合同》。

而且，上诉人认可其于2019年7月5日重新办理了结婚证，这正是对于其错误贷款资料的补正，目的也正是为了按揭手续的顺利完成，也是对办理按揭贷款期限的变更。

因此，双方对于变更履行期限已做出了明确意思表示。

其次，虽然双方未约定变更后的明确履行期限，但上诉人以此推定双方未变更合同履行期限，不仅明显有违客观事实，而且不符合双方已经做出的真实意思表示。

最后，根据《合同法》第六十二条第四款：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（四）履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间"的规定，本案虽然双方未明确约定变更后的履行期限，但可随时履行，且答辩人已经向上诉人出具了《石家庄市商品房买卖合同》，故仅需上诉人配合办理完按揭手续即可。

因此，一审
判决认定双方以实际行动对办理按揭时间做出变更正确，上诉人应继续履行《房屋认购协议》的义务。

三、上诉人要求退还购房款151668元和定金50000元及违约金没有依据。

一审不予支持正确。

1、答辩人不存在违约行为，不满足《补充协议书》约定的退房条件，因此上诉人要求退还房款151668元及违约金没有依据。

2、答辩人从未收取上诉人交纳的定金50000元，即使为上诉人办理退房手续，上诉人也无权要求答辩人退还该定金。

综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，请求二审法院依法驳回上诉、维持原判。

原告诉称邵某苹向一审法院起诉请求：1.依法解除邵某苹与金指数房地产公司签订的《房屋认购协议》；2.金指数房地产公司返还邵某苹购房款151668元和定金50000元，共计201668元，并支付违约金，违约金自2018年8月18日起以201668元为基数按年利率6%计算至还清之日止;4.判令诉讼费、保全费、诉讼保全责任险费、公告费等实现债权的费用由金指数房地产公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：一、2018年10月18日，开发商（以下简称甲方）金指数房地产公司、认购人（以下简称乙方）邵某苹签订编号为xxx《房屋认购协议》，约定石家庄金指数国际商务广场项目位于石家庄市新华区新华路68号，乙方认购房产为金指数国际商务广场四层4363号，该房产预售建筑面积为15.11平方米；购买该房屋付款方式按揭付款，优惠后总价291668元，签订本认购协议时缴纳不低于总房款50%的首付款151668元，按揭贷款金额140000元，签订本协议时乙方应向甲方提交办理银行按揭贷款所需相关资料，贷款资料通过银行审核具备放款条件后，甲方通知乙方签订正式的《商品房买卖合同》。

当日，邵某苹向金指数房地产公司支付购房首付款151668元，金指数房地产公司向邵某苹出具收款收据。

同日，甲方金指数房地产公司、乙方邵某苹签订《补充协议书》，约定邵某苹购买金指数4363号商铺，甲方承诺于2019年6月30日前协助乙方办理按揭手续，并出具石家庄市商品房买卖合同。

届时，若因甲
方原因无法出具备案合同则需给客户办理退房手续，并在7个工作日内全额退还客户已付房款和定金。

若因乙方自身原因未通过银行贷款审批的，则乙方需在接到甲方通知后7个工作日内补齐剩余按揭房款。

邵某苹及其配偶秦宗田于2019年5月27日签署《平安银行个人征信授权书（通用）》，授权平安银行石家庄分行为其办理相关贷款事宜。

二、2018年10月18日，甲方邵某苹、乙方石家庄金众物业服务有限公司签订《商铺托管协议》，约定第一期委托期限3年，自2019年4月1日起至2022年3月31日止，第二期委托期限7年，自2022年4月1日起至2029年3月31日止；甲方同意在本协议委托经营期限内将该商铺经营管理的一切事宜全权委托给乙方处理，并同意以乙方名义从事该商铺经营管理的一切活动；甲方在该商铺委托经营期间向乙方收取该商铺经营回报收益，具体如下：1.本合同签订时，甲方确认已经从乙方获得第一期委托期限内的所有经营委托收益所得，双方不再另行出具书面凭证，2.在第二期委托期有效时间内，乙方承诺每年租金收益的保底为甲方购买该商铺成交合同总价的7%……。

邵某苹为办理涉案房屋银行贷款提交结婚证及收入证明等资料：1.结婚证登记时间89年4月6日，双方姓名为秦宗田、邵新平；邵某苹称因结婚证中邵新平姓名与其身份证姓名不一致，故邵某苹补办结婚证，补办时间为2019年7月5日，新办理结婚证姓名秦宗田、邵某苹，邵某苹已将该证发至群里；金指数房地产公司否认该事实。

2.第一份收入证明记载邵某苹自2009年9月在邢台盛千轴承销售有限公司从事销售工作；双方认可因证明中记载开始工作时间早于该公司成立时间，故重新补开证明，第二份收入证明记载邵某苹自2019年3月在邢台盛千轴承销售有限公司工作。

四、邵某苹认为按补充协议书中约定，金指数房地产公司应于2019年6月30日前协助邵某苹办理按揭手续，并出具石家庄市商品房买卖合同，因金指数房地产公司拖延导致邵某苹未能办理贷款手续，已达到约定解除条件，故要求解除双方签订的《房屋认购协议》。

金指数房地产公司认为房屋认购协议约定了乙方应向甲方提交办理银行按揭贷款所需资料，贷款资料通过银行审核具备放款条
件后，甲方通知乙方签订正式商品房买卖合同，因邵某苹的贷款资料未通过银行审核，不具备出具正式商品房买卖合同的条件，金指数房地产公司不存在违约行为，故不同意邵某苹该项诉讼请求。

邵某苹依据其提交的收据等证据要求金指数房地产公司返还购房款151668元和定金50000元，并给付违约金（以201668元为基数按年利率6%计算，自2018年8月18日起至还清之日止）。

金指数房地产公司对已收款151668元的事实无异议，否认收取50000元定金的事实。

经核实：50000元收款收据交款单位为邵某苹，收款方式支付宝，收款事由团购优惠金，收据上加盖了金指数国际广场现金收讫长条章。

五、金指数房地产公司称于2019年7月15日为邵某苹出具了涉案房屋的《石家庄市商品房买卖合同（现售）》，并已在房管局做备案。

经核实，邵某苹未在该份合同上签名并捺印。

一审法院认为一审法院认为，当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。

没有证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。

本案中，《房屋认购协议》及《补充协议书》是双方当事人真实意思表示，当事人应按照约定履行。

双方约定邵某苹应向金指数房地产公司提交办理银行按揭贷款所需资料，贷款资料通过银行审核具备放款条件后，金指数房地产公司通知邵某苹签订正式商品房买卖合同……金指数房地产公司应于2019年6月30日前协助邵某苹办理按揭手续，并出具石家庄市商品房买卖合同……，双方以书面形式约定金指数房地产公司协助邵某苹办理银行按揭的时间，在实际履行过程中出现贷款人姓名不一致以及贷款人入职时间早于工作单位成立时间等问题，邵某苹已于2019年7月5日重新办理结婚证，补充办理贷款所需资料，在约定办理按揭时间届满后，双方以实际行动对办理按揭时间作出变更。

综上，邵某苹以金指数房地产公司未在2019年6月30日前办理按揭为由要求解除《房屋认购协议》不能支持。

综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第六条、第六十条，《最高人民法院关于民。