规划设计部作业指导书

规划设计作业指导书
草案
目录
1. 土地投标（技术）
2. 土地状况调研
3. 编制可行性研究报告
4. 编制设计任务书
5. 建筑方案招标
6. 规划方案报审
7.设计委托
8.建筑设计优化/深化
9.日照分析报告的编制和报送
10.召开扩初设计审批会
11.委托现场地质勘探
12.结构设计优化
13.申办《建设工程规划许可证》
14.施工图内审
15.施工图设计交底
16.楼书及宣传资料制作
17.施工图修改
18.公司内部项目验收
土地投标（技术）
1.作业目的
土地投标的技术标部分即为征集规划设计方案，是土地投标书的主要组成部分。

也可作为中标后甲方深化设计任务书的基础。

2.作业依据
从政府土地管理部门取得的土地开发招标书。

3．决策岗位总经理：负责土地投标书（技术）的批准和签发。

主管岗位规划设计部经理：布置本作业任务，主持内部评选会议，向总经理推荐首选方案。

主办岗位建筑设计主管：按时完成以下作业描述中各节点作业。

4．紧前工作条件
已获悉政府公布的土地公开招标信息，并已办理了投标申请手续，取得地块的规划参数。

5．作业描述
5.1 编制工作进度计划
因为投标期限往往都很紧张，工作量又十分巨大，而且绝对不容许延误时间，所以必须从公司决定参加投标时起，本主办岗位就应立即与土地开发岗位一起启动“土地投标”工作程序，确定其中各事件的分工和工作截止期限，注意进度计划应比投标截止日期提早1至2天，留有一定的时间余地。

5.2 委托概念方案设计
主办岗位按照项目的规模和特点联系设计单位委托设计事宜。

向设计师提供地形图复印件和规划指标各一份，并在限定完成的截止时限前收齐各人的设计资料。

5.3 编写设计任务书草稿
详见作业指导书《编制设计任务书》。

此项作业应在概念方案设计阶段内同时完成，其中主要内容应尽早与设计单位沟通。

5.4概念方案的设计成果
必须严格遵照招标文件中的规划成果要求和文本格式。

通常的要求为：
5.4.1 规划设计成果：
A3文本格式的规划说明书和图纸，与投标文件综合装订成册。

5.4.2 规划内容与深度
规划说明书：包括现状条件分析，规划总体构思，规划总体布局，主要空间组织和景观特色，道路绿化设计，主要市政设施综合考虑；用地平衡表，主要技术经济指标（总用地面积、总建筑面积、住宅建筑面积、公建建筑面积、容积率、建筑密度、绿地率、集中绿地率等）。

规划总平面图：包括小区住宅建筑布局、公建与市政设施设置、建筑层数、建筑间距、绿化布局（集中绿地面积）、道路布局、停车泊位数量（停车库面积）、周边情况反映、比例尺、指北针、日照分析等。

小区公建设施：应按土地招标书相关要求配置，招标书中未提及则在出让范围内按《城市居住区公共服务设施设置标准》（DGJ08-55-2006）及地方版标准要求为小区配置。

表达规划设计意图的效果图：如总体鸟瞰图，总体景观效果，建筑单体效果图等。

5.5 内部评选
方案资料收全后，本主办岗位立即组织内部评选，会议由规划设计部主持，由本主办岗位组织会务，包括确定参会人员名单（以本公司和本系统的营销策划为主），分发会议通知，落实设计师介绍方案思路。

由总经理确定首选方案。

5.6签订设计咨询合同
与内部批准方案的设计单位签订设计咨询合同。

5.7 内部审核
本主办岗位对批准方案再次仔细核对是否符合规划指标要求，包括规划参数，方案的完整性，图纸和模型的一致性等。

发现问题必须限定设计师在投标截止日期前修改完成，如时间尚许可，应把内部评议的优化意见与设计单位沟通，由设计单位酌情修改。

5.8 资料移交
在投标截止日期之前把装帧成册的方案移交土地开发岗位，作为技术标并入土地投标文件。

5.9 保密责任
本主办岗位承担投标方案的保密责任。

过程中的往来文件和方案成果均需妥善保密保管，复印资料的分发应严格登记并加盖密级印戳，无保留价值的资料随时粉碎销毁，严禁向无关人员透露投标方案的内容。

一旦查实有泄密现象，不管是否中标，均要追究本主办岗位的责任。

土地状况调研
1.作业目的
取得直观的地块信息，为决定是否参加投标和编制土地投标书作好前期资料准备。

2.作业依据
公司年度开发计划，土地招标书，地区地形图，地区管线图。

3.主管岗位总经理：熟悉现场内外环境情况，纠正调研报告中的错误。

协管岗位规划设计部经理：熟悉现场内外环境情况及地质情况。

主办岗位建筑设计主管：负责现场调研的组织工作，编制调研报告。

协办岗位营销策划、前期报建、土建管理：熟悉现场内外环境情况及地质情况。

4.紧前工作条件
已获取相关土地将要招标的信息。

5．作业要求
5.1踏勘现场需要组织多次，每次踏勘的重点有所不同，本岗位可根据需要组织不同的专业人员，从以下内容中选择调研项目。

5.2踏勘现场必须编制调研报告，形式为摄影照片和文字说明组成，可以是纸质照相簿，也可以是cod电子相册文件。

报告经多次踏勘得到不断补充直至包含以下全部内容，在建筑方案招投标结束之前整理完成。

5.3本作业形成的调研报告的编制质量接受总经济师的检查和评价。

6．作业描述：
6.1调研外部环境：
6.1.1生活环境：包括地理位置、周边商业、教卫、公交、娱乐设置等布局情况。

评估是否有拾遗补缺的需要甚至创建特色街区的可能。

6.1.2能源环境：包括供电，供水，供燃气等能源容量现状和与本地块最理想的接口位置。

6.1.3市政环境：包括周边道路级别，有否拓路计划；雨水和排污管径，有否改造计划，与本地块最理想的接口位置。

6.1.4建筑环境：特别注意地块南北两侧原有建筑的用途性质、层数、总高度等是否存在日照的相互影响。

周边建筑的风格，色彩，档次标准。

对贴近规划红线的区外建筑还需调查其建造年代，结构稳固状况，是否是政府命名的保护性建筑。

6.1.5 地质水文环境：了解地块地貌的历史变迁，是否有淹涝的历史记载，是否存在高成本的地基处理可能性。

6.2调研内部环境：
6.2.1地面障碍物：动拆迁进展情况或场地平整情况，有否需要保留的大树、古树、水面、建筑。

如地形图上没有标记的应补上。

6.2.2对于基本平坦的地块须粗估场地现状与周边主要道路的标高差。

对于坡地起伏的地块须向当地测绘部门申领标有等高线的地形图。

6.2.3空中障碍物：有否途经和穿越本地块的架空线路，如地形图上没有标记的应补上。

6.2.4 地下障碍物：对照地区管线图，核实地块内有否需要搬迁或改道的管线。

6.2.5本小区比较理想的出入口位置。

6.2.6对于流经本地块的河流，须了解其上游的水质和下游的通畅程度，常年的水位，打听有没有淹涝的历史纪录。

编制可行性研究报告
1.作业目的
项目可行性研究按时间和要求的不同分为初步可行性研究和深度可行性研究。

项目初步可行性研究是获取开发土地前最重要的技术性工作之一，是投资者进行投资决策的主要依据。

在土地使用权正式获取后，项目开发者还需进行更为详尽的深度可行性研究，为随后的项目方案设计提供依据。

过去计划经济体制下的项目可行性研究报告在某种意义上只是投资决策层既定意志的体现，然而在现时市场经济条件下，项目可行性研究报告必须真正体现市场的趋势，遵循市场规律，反映市场现实，为项目的投资寻找到真正的可行之路。

2.作业要求
为保证可行性研究报告的质量，应切实作好编制前的准备工作，占有充分信息资料，进行科学分析比选论证，做到编制依据可靠、结构内容完整、文本格式规范、附表附件齐全。

报告的表述形式尽可能数字化、图表化，报告深度能满足投资决策和编制初步设计方案的需要。

3.主管岗位总经理：组建工作小组，批准工作计划，组织优化和修改报告，审定报告。

协管岗位财务总监、运营部经理、规划设计部经理，成本部经理，营销部经理：审阅相关专业的章节，提出优化修改意见，协助总经理把关。

主办岗位运营部经理：制订工作计划，分配任务，汇总编辑，优化修改督办。

协办岗位：工作小组成员：按各自的专业或专长分头进行调查研究和编写报告章节，并根据总经理的意见优化修改。

4.紧前工作条件
初步可行性研究：已进行市场调研和现场调查，已取得相关土地技术指标；
深度可行性研究：已获得土地使用权，已有明确的地区控制性详规和相关的经济技术指标。

5.作业描述
5.1总经理组建工作小组，成员主要来自公司内部各业务部门，并基本固定。

有特殊要求的可聘请社会专业人员参加。

5.2本主办岗位制订工作计划，明确可行性研究工作的范围，重点，深度，报告提纲，章节分工，进度安排，费用预算等。

工作计划报总经济师批准后，布置安排落实。

5.3 各成员按照专业分工调查研究收集资料，必要时再次进行实地调查和市场调查。

5.4 小组集体讨论，议题为：
5.4.1市场研究。

包括分析市场信息，市场动态和政策导向等。

5.4.2项目分析和项目建议。

对项目本体进行研判，分析项目优劣势，并进行项目的市场预测；提出项目的建设规模、产品定位、规划方案、进度计划以及资金筹措方案等，方案经比
较论证优化后，提出推荐方案。

5.4.3经济技术评价。

对推荐方案进行财务评价及风险分析，以判别项目的经济可行性和抗风险能力。

当有关评价指标结论不足以支持项目方案成立时，可对原设计方案进行调整或重新设计。

5.5 编写研究报告。

经过技术经济论证和优化之后，各成员分工编写章节，由本主办岗位协调综合汇总，编制报告初稿。

经总经理批阅意见后，修改完善，形成正式报告。

5.6初步可行性研究报告内容：
5.6.1市场分析
5.6.1.1整体市场分析
全市及各主要分区的市场总供应量和总需求量；
全市及各主要分区项目年度新开工面积、竣工面积、销售面积、存量面积、平均空置率。

5.6.1.2细分市场分析
物业类型、楼盘名称、位置、占地面积、总建筑面积；
总户数、户型及面积、楼高、售价/租金；
开工时间、预计竣工时间；
投资商/开发商、承建商、规划建筑设计公司、租售代理公司、广告公司。

5.6.2法规政策分析
开发建设法规、专业服务法规；
规划设计导向，城市建设信息；
其他经济信息及政策指引。

5.6.3项目分析
5.6.3.1项目基本情况
地块位置、四至、规划指标（总占地面积、建设用地面积、总建筑面积、用地性质、容积率、绿化率、建筑密度、建筑高度、商业/居住/办公及其他功能面积要求、车位数、主要出入口等）。

5.6.3.2项目周边情况
主要道路、景观（河流、山峦、人文建筑、旅游景点等）、配套设施情况（商业、娱乐、教育、医疗、公交、邮电、银行等）。

5.6.3.3项目优劣势分析（SWOT分析）
项目竞争情况（现时/潜在竞争对手）、优势（S）、劣势（W）、威胁（O）、机会（T）。

5.6.3.4项目发展前景预测
市场前景、价格走势、项目切入点等。

5.6.4项目开发建议与评价
5.6.4.1项目主要定位
市场定位（市场形象、主题品牌）；
客户定位（主要客户对象）；
价格定位（均价、最低价、最高价）。

5.6.5项目开发规模和产品类型
整体开发/分期开发、产品类型（商业/居住/办公/其他）。

5.6.6项目规划及建筑构想
建筑风格、建筑栋数、楼宇高度、主要户型、分户建筑面积；
小区总体规划布局、景观绿化、车位安排、会所等附属设施。

5.6.7项目开发进度
总体进度要求、分阶段进度要求。

5.6.8项目财务分析
建筑总成本、市场总价值（销售收入、租赁经营价值）、净利润、项目净现值、成本利润率、投资收益率、财务内部收益率、投资回收期等。

5.6.9项目风险分析与敏感性分析
风险分析、主要指标的敏感性分析。

5.6.10项目研究结论和建议。

5.6.11附件（包括附图和附表）。

5.7深度可行性研究报告内容：
5.7.1总论
项目开发背景，建设规模与目标，预计的项目总投入及效益情况等主要技术经济指标。

5.7.2项目区位分析
项目地形、地貌、地质条件，周边建筑物与环境条件，城市规划或区域性规划要求，交通条件，公共配套设施等。

5.7.3产品供需分析
市场现状调查，市场供求预测和价格预测，风险分析。

5.7.4建筑方案选择
建筑设计指导思想与原则，项目总体规划方案，建筑方案比选。

5.7.5项目实施进度
建设工期，实施进度表（或横线图）。

5.7.6投资估算与资金筹措
建设总投资估算，资本金筹措，债务资金筹措，融资方案分析。

5.7.7财务评价
财务评价基础数据与参数选取，销售收入与成本费用估算，财务评价指标，盈利能力分析，偿债能力分析，不确定性分析，财务评价结论。

5.7.8风险分析
项目主要风险识别，风险程度分析，防范风险对策。

5.7.9结论与建议
5.7.10附表
投资估算表，项目投入资金估算汇总表，主要单项工程投资估算表，分年度投资计划表；财务评价报表（包括营业收入及营业税金估算表，总成本费用估算表，财务现金流量表，利润及利润分配表，借款偿还计划表）。

5.7.11附图
片区控制性详规，宗地图，管线图，总平面方案等。

5.7.12附件
土地出让合同、项目建议书（或初步可行性研究报告）的批复文件、概念方案、规划管理部门对规划方案的批复文件。

编制设计任务书
1.作业目的
不管采取哪种方式委托设计，设计任务书都是表达着开发单位针对具体开发项目的开发理念和品牌意识。

设计任务书也是设计单位最主要的设计依据。

一份宏观概念清晰，细部要求朦胧，指标体系适宜的设计任务书必定会触发设计人员的创作灵感和创新意识，避免大量的徒劳无益的返工和修改，加快深化和优化的过程。

成功的设计作品往往起始于一份既要求明确又有广阔创作空间的设计任务书。

2.作业依据
市场调研报告，土地状况调研报告和选址意见书批复。

3.决策岗位总经理：负责最后审查和签发。

主管岗位规划设计部经理：拟定设计任务书提纲，提出修改意见，批准设计任务书。

协管岗位营销部经理，成本部经理、工程部经理：会签草稿，提出修改意见。

主办岗位建筑设计主管：起草设计任务书，并依照会审意见修改。

协办岗位营销策划：提供市场调研报告，主管研究讨论市场定位、产品定位和设计指标。

4.紧前工作条件：市场调研完成，已按土地招标方式取得土地使用权。

5.作业描述
5.1介绍现场地理情况，包括地址、面积、界址、地形、地貌、需避让的建筑、构作物、河流、名贵树木等。

5.2介绍场外的环境情况，包括道路河流、周边建筑的体量和高度、用途和风貌、人文景观等。

5.3分期实施滚动开发的大至区域范围。

5.4规划和建筑风貌趋向（提供相关项目案例图片）。

5.5市场定位：包括建筑标准档次的定位和客户类型的定向。

5.6规划设计控制指标，包括综合容积率、各种用途建筑的比例、建筑覆盖率、建筑限高、绿化率、集中绿化率等。

5.7住宅设计指标：包括户型面积控制范围，大中小户型的比例，车辆泊位与户数的比例等。

5.8公共建筑设计指标：包括建筑占地和高度的控制范围，功能，经营方式，服务范围等。

5.9样板区，样板房，售楼处的设计要求：包括区域位置、展示要求、面积、参观动线、临时的还是永久性的等。

5.10设计深度要求：分概念性方案设计，建筑方案设计和初步方案（即扩初）设计三种。

注明除符合规范规定的深度外有何特殊的设计深度要求。

5.11作品表达方式：明确各个阶段应该提交的成果，包括文本、模型、展板、电子文件等形式及规格。

5.12完成期限：注意尽量给于充足的时间，一般情况下不得少于30~40个工作日，催得太急，方案构思和制作质量肯定大打折扣。

6.设计任务书的跟踪补充
6.1在设计过程中，根据现实各方面发生的变化对设计任务书作及时的书面补充。

6.2当设计进入扩初阶段时，甲方应重新审视原来的设计任务书，按照建筑方案的审批意见，同时吸取会审专家的优化建议，补充完善设计任务书，重新递交设计单位。

7.设计任务书应附以下附件
7.1当地规划部门出具的规划选址意见书。

7.2标有规划红线的1:500地形图（地处郊区的附1:1000的地形图），并在所有红线拐角点处标上城市坐标（当时如无此条件的，必须在设计进入扩初前补上）。

建筑方案招标
1.作业目的
为了引进竞争机制，促进技术进步，集思广益地择优选用设计成果，树立公司持久的品牌，缩短设计周期，提高经济效益，凡公司开发地块的规划设计都必须进行方案招投标。

2.作业依据：
建筑工程设计招标投标管理办法（中华人民共和国建设部2000年第82号）。

地方版建筑工程设计招标投标实施细则
3.主管岗位规划设计部经理：负责招标全过程工作，组建设计招标工作小组，推荐评标小组的专家，决策前征求总经理和董事长的意见。

主办岗位建筑设计主管：按照组长的指令承担招标具体事务。

4.紧前工作条件
已通过拍卖或招投标等形式获得土地。

市场调研报告正式成文，修建性详细规划已获批准。

5.作业步骤（待定）
6．作业描述
本项工作由本公司自行组织实施；可以公开招标，也可以邀请招标。

6.1成立招标工作小组
6.1.1规划设计部经理担任组长，并由总经理指定四名相关岗位上的人员为兼职组员，具体分工由组长安排。

人员相对稳定，以熟练承担公司所有开发项目的设计招标工作。

6.1.2招标工作小组的主要工作内容是：
编制设计招标书，拟定评标小组名单，报总经理审批；
接受投标人的报名，负责资质审查，确定最终参加投标人名单，报招投标委员会备案；
发放设计招标书，收取投标保证金，组织投标人踏勘现场，解释和答疑，接受和保管投标文件与模型；
组织开标会议；
对投标人的标书、单位名称进行编号，并作保密处理后送交评标小组评审；
填报建设工程设计招标投标中标通知书，经招投标委员会见证后发给中标人；
办理签订设计委托合同；
向未中标人返回投标保证金和投标书编制补偿金；
整理招标工作资料，移交公司档案室。

6.2招标登记
向招投标委员会填报《招标项目登记表》。

6.3发布信息
待登记表批复后，即可向合格的设计供应商发布招标信息，内容包括：项目名称、地点、界址、用地性质、主要设计指标、开发单位名称、开发资质、要求投标人的设计资质、书面申请报名的起止日期、报名地点、联系方式等。

6.4编制设计招标书
6.4.1待总经理批准后才能发给投标人。

6.4.2设计招标书至少应包括以下内容：
设计任务书：在原有设计任务书的基础上根据征集方案的综合效果和选址意见书调整完善（详见作业指导书《编制设计任务书》）。

投标须知：包括投标文件的清单、规格、份数、密封要求、供招标小组审阅的文件必须加盖建筑师的注册章和单位公章，供评委审阅的文件必须匿名。

投标文件送达截止时间（要尽量给予比较充裕的时间）。

答疑、开标、评标等活动的日程安排。

未中标方案的补偿标准：招标人买断版权的，补偿标准应该要高一些。

中标方案一般不单独补偿，其费用纳入设计合同内。

知识产权申明：招标人对中标方案拥有完整知识产权，招标人如部分采用未中标方案内容，投标人在取得一定补偿后应于同意。

补偿标准应在招标书中明确。

拟签合同的主要条款：如果本方案中标的话，将体现在设计委托合同中的投标人主要承诺：如取费标准、付款方式、设计周期、服务标准等。

6.5确定投标人名单
公开招标的由招标小组审查所有书面报名的投标人资格，从中选择3至5名入围，邀请招标的可直接向3名或3名以上发邀请书。

6.6发放招标书
按照招标公告或邀请书中规定的时间和地点，向已确定的投标人发放招标书，并收取投标保证金，保证金数额应在招标公告或招标书中明确。

6.7踏勘和答疑：
6.7.1招标人在发售招标书后的约定时间统一组织现场踏勘，统一介绍现场及周边情况。

6.7.2投标人在阅读招标文件和现场踏勘中提出的疑问，招标人可以书面形式或召开投标答疑会的方式解答（原则上只解答招标书及附件本身未表述明确的疑问），同时将解答以书面方式通知所有购买招标文件的投标人。

该解答的内容作为招标文件的组成部分。

6.8组建评标小组
6.8.1评标小组通常由7～11人组成，通常的比例是规划、建筑专业的专家1～3名，营销策划专家1～2名，结构专家和建筑经济专家各1～2名，其中包括本公司的相关部门负责人。

专家由招标小组推荐，经公司总经理批准后设施。

6.8.2评标小组的主要工作内容是：
在评标前制定评标和决标的办法；
负责评标，汇总评标结果；
按照评标决标的办法推荐或决定中标方案。

6.8.3评标小组人员名单不公开，评标小组成员须对评标活动内容保密，不得外泄。

6.9开标
6.9.1开标会议由招标小组的组长主持，各投标人参加，招投标委员会派员全过程监督。

6.9.2投标文件有下列情形之一的，招标小组不予受理：
未按招标文件要求密封的。

在供评委评阅的方案图册和模型上出现设计单位图签的，或出现单位名称和设计人姓名的。

在单独密封的设计说明上无相应资格的注册建筑师签字的，或注册建筑师受聘单位与投标人不符的，或无投标人公章的。

6.9.3招标小组在审查投标人资质和匿名要求后应当众宣布有效投标人名单。

6.10评标
6.10.1会议地点由招标小组安排落实。

会议由全体评委推举的组长主持。

6.10.2先由投标人分别介绍各自的方案，然后评委在无干扰的环境下讨论评议，按照技术先进、适用创新、经济、社会和环境效益等原则，结合在设计进度、取费服务等方面的承诺综合考虑择优投票，确定排列名次。

如果招标人没有授权评标小组直接确定中标人。

那么前三名即作为评标小组向招标人依次推荐的中标候选人。

6.10.3评标小组完成评标后，应向招标人提供书面评标报告。

评标报告由全体评委签字。

6.11定标
6.11.1评标小组提出书面评标报告后，招标工作小组一般应当在十五日内确定中标方案，报公司总经理批复。

6.11.2招标小组应当确定排名第一的中标候选方案为中标方案。

排名第一的中标候选人放弃中标或因不可抗力提出不能履行合同，可以确定排名第二的中标候选人为中标人。

6.11.3中标通知书由招标小组发出。

6.12退标：
招标小组在发出中标通知书同期发出未中标通知书，并向未中标的投标人退还投标保证金和支付补偿金。

6.13报告：
招标人自发出中标通知书之日起十五日内，向招投标委员会提交招标投标情况的书面报。