合富辉煌邹平商住项目策划报告战略与定位125

• 黄山二路商业街空间局促，业态发展也不丰富， 业态统计前五位的分别是：服装、眼镜、电器、 餐饮（两间蛋糕店）、电动车自行车。
• 缺少品牌店主力店，仅金伯利钻石、劲霸男装、 真维斯、红蜻蜓、李宁等少数几个二三线品牌店 。
少
荣琳粥店
量
餐
饮
摸错门牛肚王 加州牛肉面
胜福鱼庄
商铺统计 地块－邹平商厦 地块－黛溪四路
如何做快速套现的街区商业？
从竞争层面看—分析竞争，寻求突破 从投资层面看—解读心态，洞察需求 从经营层面看—倾听商家，印证机会
商业投资市场需求巨大，兼具投资与经营意向
首选的投资模式
首选的投资区域
投资的主要目的
地理位置仍是大多数投资者最关注的因素，他们大多看好本项目
投资商铺时考虑的因素
黄山二路地段当然没得说了，做商业绝对适合，但就怕 价格太高，竞争又激烈，风险还是挺大的……
投资层面小结
市场对商铺物业的高投资意向，以及投资目的偏向经营的特点， 对销售性商铺物业发展是个非常有利的因素； 但在前度失败项目的负面影响下，后续开发的商铺物业必须具有 超越以往项目的强势竞争力，并且必须遵循商业规律去操作。
如何做快速套现的街区商业？
从竞争层面看—分析竞争，寻求突破 从投资层面看—解读心态，洞察需求 从经营层面看—倾听商家，印证机会
主力商家
易初莲花、肯得基、麦当劳、屈臣氏 、国美等一些国内外著名品牌商家
经营管理 广州中华广场物业经营管理公司
建筑规划
清华大学
广东地区广场最多，商业广场面积最
硬件特色 大的购物中心，集“生态园林、美食
、娱乐、旅游、观光”为一体
肯德基2005年7月22日开业
开业时间
易初莲花2005年8月18日开业
三水广场2005年9月12日全面开业
一体的商业综合体。
开发商 投资 区位条件 占地 总建 商铺形式
爱迪士置业有限公司 １.２亿元 老城通往南部新区的门户位置 约45亩 4万平方米 建筑主体三、四层，局部二层
黛溪不夜城：项目基本旺销，但招商经营面临巨大问题
• 开发商招商方式：
– 自组团队，非专业操作 – 试图从黄山步行街挖商家
• 招商状况：
硬
人的商业环境；
伤
• 商业街东西向规划，但目前只有东端入口，不利形
成人流互动；
• 上层商铺之间缺乏互通联接，难以盘活经营。
竞争层面小结
整体商铺销售市场行情高涨，尤其老城中心处在求大于供 的状态，市场前景看好； 多个失败项目的出现，将对投资者形成负面影响，本案必 须突破它们的硬伤、软伤，打造全新的竞争力，才能顺利 地引导市场投资。
——商铺投资者 何先生
评价本项目前景
中等大小的商铺最受投资者青睐，但大面积高总价单位也有较多需求
最偏好的投资商铺面积（m2）
可接受的投资总价
商业投资热情高，但对以往失败投资经历心有余悸
• 邹平很多有钱人，认为做生意来钱快，包括很多政府公务员也买铺。以前没 干过买卖的，但家底厚，都出来做生意。 ——服装店 张老板
沿街23元/平米/月 内街20元/平米/月 二楼15元/平米/月
开始都招满，后经营不佳无法承受租金，商家陆续流失，现空置 达60%以上。
本地中小商家
租金水平走势
黄山步行街：主要失败原因与教训
• 选址失当，周边居住人口不多，商圈不成熟，注定人气支 撑不足；
软
• 定位与商业形式不匹配，无力引入大型主力商家，注定难
区位条件 总建面积 整体规划
商铺形式 租售方式 优惠条件
南城新区中心位置 总建约2.8万 总长1600米，西段长400米，宽64 米，东段长1200米，宽100米。
建筑主体三层，局部二层 只租不售 08年前免税，09-10年30%税
黄山步行街：本地中小商家为主，经营惨淡，商家不断流失
目前租金水平 出租情况 经营者
合富辉煌邹平商住项目策划 报告战略与定位125
案名建议
天兴·第一MALL
邹平未来的SHOPPINGMALL
這是一個不斷創新的時代，這是一個期待革新的城市，我們將引導這樣 的革新——用我們的全新的面貌，來為城市的商業注入新鮮活力。
我們將通过规划、业态、功能、品牌、形象等的全方位升级，帶領鄒平 進入MALL時代，实现商业模式的变革；去體驗前所未有的MALL消費 ，引领消费模式的创新……
“现在黄山二路上已经没有空间了，我们想进邹平商厦，但是谈不下来……”
——高老板
“我们干这行6年了，这算短的，商厦周边的这些买卖家都是干了8、9年的，但是进不去，但也 不愿意离开这里，只能在周边找铺面干……” ——陈老板
地段和租金是经营者最关注的因素，他们的乐观态度更甚投资者
选择商铺时考虑的因素
那个地段做生意稳赚钱的，只要租金不要太高，谁都愿 意在那里做生意……
伤
以拉动整体商业发展
• 缺乏商业地产运作经验，经营管理不到位。
• 街铺大量做到三层，市场价值不高，销售经营皆困难；
• 步行街做成大马路般直线贯通形式，缺乏变化，不利于聚
硬
集人气；
伤
• 内街设计不合理，后排商铺经营困难；
• 两侧二Leabharlann 层商铺缺乏互通联接，难以盘活经营。
典型案例分析：黛溪不夜城
• 发展定位： 全县第一座集餐饮、娱乐、休闲、购物于
销售
2006年 圣豪购物
1.5万
售罄
2007年 黛溪不夜城
4万
整体销售70-80%
2007年
会仙桥批发市场 12万
一期约4万平米 已销售90%
圣豪购物 26间
上下层连带式 约150m2/间 约4000m2
2007年 国际商贸城
50万 一期6万平米 已销售50%
• 后悔当初没买圣豪，后来看着它价格一路上涨，当初7000多，现在要1.2万…… ——五金店张老板
這，將成為城市毫无疑问的商业龙头和领导力量，更將成為城市商業發 展的里程碑！
参考案例：三水广场
三水：与邹平相似的经济人口背景
三水：与邹平相似的低层次商业发展现状，高端消费外流
• 三水商业主要集中在旧城区中心一个很小的商圈，集中商业体规模都不大，业态和经 营模式都很传统守旧，其它商业基本为底层铺面经营，还处于以农贸市场带动起来的 “马路商业”阶段，呈现散、乱、差的特点，已经不适合经济和城市发展的需要。
三水 佛山
广州
邹平
三水广场整体定位：广东至大的花园式购物广场
所处位置 新老城区交汇处，未来城市中轴线上
总投资
超过3亿元人民币
规模
占地6万平方米，建筑8.4万平方米
大型超市、时尚百货、品牌专卖店、 数码专业市场、流行特区，等各种零
商业功能 售业态，并配套有美食广场、动感儿
童乐园、健身中心、五星级巨幕影城 等各种休闲娱乐设施
面积 2700 2200
商铺数量 36 22
平均面积 80 100
月平均租金 90 30
面积区间 25～200 20～300
月租金范围 75~135 10～120
东部南部以失败项目占主流，对市场形成负面影响
• 共同特征：
– 忽视市场盲目发展，周边的持续性消费 支撑不足；
– 规划设计硬伤多，对商业经营形成诸多 不利
圣豪购物中心曾掀起了邹平商铺投资的历史高潮
圣豪对面街铺租金最高价（元/月·平米） 曾创下当时街铺天价
圣豪街铺租金平均水平（元/月·平米）
当初圣豪商场卖的时候没买，后来价 格翻番的涨。后来黛溪不夜城开始卖 ，好多人就都过来抢购……
——圣豪商铺投资者 陈先生
圣豪对面商铺采样 圣豪沿街铺平均水平
老城中心商业街发展现状：处于初级层次、亟待发展提升
会仙桥批发市场 国际商贸城
2007年 12万
2007年 50万
项目普遍热销，老城中心供给少刺激价格步步攀升
• 圣豪购物：2006年8000元/平米单价， 未开盘便全部售罄，现在其转手价格几 乎翻倍。
• 黄山二路最新铺面成交价：1.7万/平米 。
项目 商铺数量 商铺大小
总面积
近期上市项目列表
时间 项目 面积
——商铺经营者 成小姐
评价本项目前景
经营者承租能力较强，中等面积商铺受青睐，大面积单位也有较大需求
选择多大面积的店铺
可接受的租金（元/月·m2）
经营层面小结
从经营者普遍关注的因素来看，项目所处的成熟商圈和黄金地 段奠定了吸引商家经营的重要基础； 但从项目要尽可能多发展商铺的角度考虑，必将要吸引大量的 经营者聚集，这将是一个不小的挑战，必须充分结合项目集中 商业和大型主力商家的优势，去提升每一间商铺的经营价值， 才能促进商铺的快速套现。
• “买圣豪的很多都是领导，而且都是非正常渠道暗箱操作，投资者热情很高 ，200万的总价都没问题……很多滨州、淄博的人也都来邹平买铺，看中了 邹平的发展前景 ……” ——邹平法院办公室 尹先生
• “好多在县城里买不到商铺的，就到开发区、黛溪不夜城什么的去乱投资， 结果上当、被套进去了，那些项目都忽悠人……” ——精品店 李老板
整体业态及功能：引领市场，力求极致
三水广场分两期开发，图示为一期开发的4.2万平方米，于2005年9月投入使用，体量及功 能配置均大大超越了当地的市场现状。
1/层（港澳城） 快餐店、百货、品牌专卖店、家电 连锁店、运动休闲皮具店、精品、 超市、银行、便利店 2/层（数码城） 百货、品牌专卖店、家电连锁店、 超市 3/层 大型娱乐设施、动感电影院、家居 家私装饰、文化产品、美食城、电 影城、精品店、超市、酒楼 4/层 娱乐城、网球场、咖啡厅、儿童乐 园、露天酒吧 5/层 茶室、SPA美容馆、健身中心、西 餐厅
PART2 街区商业发展定位
聚焦核心问题：如何做快速套现的街区商业？
在要保障资金回笼的情况下 ，考虑尽可能多做街区商业 ，那么：
• 可以做多少 • 适宜做什么 • 应该怎么做
？
目标：在适当控制风险的前提下，实现项目收益最大化。
如何做快速套现的街区商业？
从竞争层面看—分析竞争，寻求突破 从投资层面看—解读心态，洞察需求 从经营层面看—倾听商家，印证机会
——中国商业联合会秘书长 王永平
三水全年完成批发零售贸易销售额60.58亿元，增长21.1％，取得建国 以来最大增长……
——《佛山市三水区统计局关于2005年国民经济和社会发展的统计公报》
天兴·第一MALL：
邹平的“三水广场”
• 该项目不仅将引领邹平商业的全新变革和提升，还将是 支撑街区商业和住宅要实现快速套现和高价热销的强力 保障，是整个开发计划的一颗战略性棋子！
整合强势品牌资源，成功吸引高端消费回流
三水广场市场效应：当地商业市场的伟大突破
2005年之前，三水还无超过2千平方米的商场，而三水的开业彻底改变 了这一历史，其一期开业的4万多平米的规模已经成为当地商业的绝对 龙头，并携众多知名品牌，稳步刷新着当地众多商业纪录。
在三水广场出现以前，三水的商业水平最多只是广东省的四流水平， 三水广场出现以后，三水的商业水平至少提高到了广东省第二流的水 平……
经营者需求旺盛
• 邹平经商的人较多，从业时间6～9年的零售商家是目前商业市场的主要经营人群， 大多已经拥有多间店面，初涉商业的人群数量更巨。
• 大量的商户散落在全县各处，他们进入核心商业区发展的愿望很强。 • 规模较大的餐饮、娱乐等商家在邹平的发展还不突出，但现有商家的经营情况都比
较火爆。
“很多人还是认为经商赚钱最快，近几年发展起来的公务员、小企业主有了富余资金都打算做 生意，而且他们很多人就是买个商铺，弄好了就自己做生意，不好就租出去……” ——李先生
• 商圈不成熟，人气支撑不足，给招商经营造成很大
困难；
软 伤
• 缺乏商业地产运作经验，未考虑主力店拉动，对投 资者经营者的把握也不到位；
• 在项目条件并不比黄山步行街有优势的情况下，与 之作同质化、硬碰性竞争。
• 商铺整体做到三层，局部四层，销售经营皆困难；
• 商业街形式过于死板，缺乏变化，没有营造出吸引
– 开发、销售、招商等简单化操作，忽视 了商业与住宅有质的差别
• 发展结果：
– 无法聚集人气和商业氛围 – 商家或撤走、或陷入艰难经营 – 大量商铺投资者被套住，难以回收投资
黄山步行街
汇仙桥批发市场
黛溪不夜城
国际商贸城
典型案例分析：黄山步行街
• 发展定位：南部的商业中心 • 村投资项目，政府部分投入，带政治色彩
– 开始商家要求免租，但开发商试图以黄山 步行街为租金参照对象，结果招商失败；
– 后来开发商宣布免租，但商家已不愿来。
租售方式 售价 销售情况 投资者
经营者
上下层连带式，全部销售
3500-4000 售出70-80% 本地人为主，政府公务员居多 ，部分为生意人 现只有一家“小胡子烧烤”能够 生存下来
黛溪不夜城：主要失败原因与教训
整体格局：主要分布在东部、南部，老城中心供应极少
邹平商业地产在最近三年时间出现爆发性增长，分布格局如下：
圣豪购物
国际商贸城
本项目
黛溪不夜城
会仙桥批发市场
黄山步行街
区位 项目 时间 面积
老城区 圣豪购物 2004年
0.5万
南部新区
黄山步行街 黛溪不夜城
2005年 2.8 万
2006年 4万
东部开发区