基于北京市学区房调研数据下的租价比分析

基于北京市学区房调研数据下的租价比分析
摘自《中国房地产估价与经纪》2013年4期
作者：聂燕军丁丽娜学区房，一个特别的名词。

从广义上讲，一般优质学校周边的住宅称为学区房，是房地产市场的衍生品；而从我国现行教育制度方面考虑，学区房特指具有优质小学入学名额的房地产。

随着社会竞争的日益激烈，家长为使孩子不输在教育的起跑线上，不惜花费重金购置教育质量好的小学学区房产，或随着高中生学业负担和压力的加重，不少居住地离学校较远的高中生家庭选择在学校周边租房，使得作为稀缺资源的学区房价格、租金也水涨船高。

本文基于北京市典型学区房价格、租金的调研数据，试图从租价比角度进行差异分析。

一、租价比概述
销售市场和租赁市场是住宅市场中密不可分的两大组成部分，租金和房价的比例关系是衡量房地产市场发展状况的一个非常重要的指标。

房地产售价和租金的变化往往相关的，从目前我国房地产销售市场和租赁市场的整体发展状况来看，房屋销售价格和租金均普遍呈现上涨趋势。

租价比的概念在国土资源部2010年3月29日公布的《中国城市地价状况2009》的一系列数据报告中提到。

该概念与国际通用的“租售比”相似，一套房子的租价比=出租价格（一年）／房价（不含装修与税费）。

租价比是不动产投资收益最为敏感的判断指标，也是衡量不动产市场健康程度的重要参考。

以目前国内情况来说，如果这个比值低于 4.5%，则说明该地区的房价存在泡沫，如果该比值高于5.5%，则该住房尚存在升值空间。

租价比能衡量房地产泡沫是基于人们对投资行为的回报预期。

一般来说，同样一笔钱进行不同投资，人们会有基本的利润预期。

对于投资购房，有两种回报方法，一是出租收取租金，这是细水长流的方式；一是作为资产投资，待资产升值后套现获得回报，这是一次性的方式。

如果市场没有泡沫，投资购房能指望的就是有不错的租金回报，比如高过5年期的存款利率。

如果租金的回报率比银行利率还低，人们买房不如存银行，因为存银行除了本金之外，还有额外利息收入。

二、数据调研
1．调研过程
本文的数据来源于对北京市典型区域的学区房和周边非学区房售价、租金水平的调研，从而计算出各自的租价比水平。

调研学区样本的选取主要考虑以下因素：
(1)北京市的优秀中小学大都分布在城区，郊区较少，所以选取了海淀、东城、西城和朝阳四区的主要学区进行调研；
(2)在样本个数方面，主要考虑区域范围的大小以及学校的数量、质量，由于海淀区区域范围广、教学质量优越，重点中小学多，故小学、中学均选取四个样本点；西城区小学选取三个，中学四个；其他两区均选取三个样本点；
(3)在具体学校的选取时，小学主要根据学校的教学质量及名气，按照优、较优两个级别选取，包含市重点小学和区重点小学；中学主要根据2012年中考录取分数线（下图）划定，分为超一流、市重点、区重点和一般等级。

选取的具体学区如下表所示：
2．调研结果
根据上述各小学学区及非学区、中学周边住宅售价和租金的调研，得出的租价比如下表所示：
三、调研结果分析
根据以上四区、学区房以及非学区房租价比数据可以发现：
(1)调研楼盘的租价比多分布在2%~3%之间，均低于4.5%，根据国土资源部公布的用租价比衡量不动产市场健康程度的参考标准，上述地区的房价均存在泡沫。

房子有居住和投资功能，租金体现的就是居住的价值，房价远远脱离租金的合理比例，说明住房的投资功能大大超过了居住功能。

但是对于我国的房地产市场，租价比仅可作为判断房产市场投资是否过热的辅助手段，第一，租价比标准多是基于成熟市场的，而我国住房市场尚处于快速发展初期，还不能算成熟市场；第二，我国公有制的土地制度导致土地市场供给短缺，与土地私有制相比土地供应的弹性很小，而租赁市场上供应不受行政或法律约束，供应者众多，竞争充分，租金上涨难度大，故使得住房买卖价格的上涨速度快于租赁价格的上涨速度；第三，我国特有的居住文化加剧了租价比偏低，传统居住文化的影响导致国人的置业观念相比其他国家更强；第四，我国居民的投资、理财意识和渠道较少，在这种局面下，置业比储蓄等投资方式更有效率便捷。

(2)一般情况下，小学学区房的租价比低于非学区房的租价比，且学区越好差别越明显，如中关村一小学区房的租价比为1.5%～1.7%，非学区的房租价比为2.1%～2.3%，西师附小学区房的租价比为1.8%，非学区房的租价比为2.0%。

可从租价比的来源即售价和租金两方面来分析上述现象：
1) 一般情况下，小学学区房的价格要明显高于周边非学区房的价格，据调研，一般高出5000 ～ 15000元／平方米，并且学校越好价格差越明显，正是学区房供求关系脱节导致了学区房价格明显高于周边非学区房价格：
学区房供给的短缺主要体现在存量和增量不足。

老学区一般位于基础设施比较完善，交通发达的城市中心地段，可用于扩大建设的土地资源几乎没有，存量市场属于垄断竞争市场，业主占有价格的主导地位，由于供给短缺，很多学区房待价而沽，而这种供给随时可以转化为自住性需求，具有不稳定性；而影响学区房增量供给的两个重要因素是土地和建设年限，在短期内又不可能有较大的增幅。

对教育的诉求是学区房需求旺盛的主要原因。

“学而优则仕”的传统精英选拔制度影响深远，获取更优质的教育资源是需求旺盛的根源。

而学区房良好的收益性是导致其需求旺盛的又一因素，学区房具有很好的抗跌保值性，是较为理想的二次置业产品。

2)市场上小学学区房与非学区房的租金差异不明显。

由于北京市小学招生实行：“划片
学区”制度，即在户籍所在地所在的学区就近入学，因此租赁学区房的意义不大，故学区房大多以出售方式为主，流动性较大。

租金的高低更多的是受区域环境、交通便捷度以及房源优劣度的影响。

(3)优质中学周边住房的租价比以西城区最低，朝阳区最高，且存在低于普通中学周边住房租价比的现象，但差异并不是十分明显。

北京市、各区重点中学一般面向全北京市招生，很多距离较远、甚至远郊的学生也会报考，为了方便子女上学、缩短到校时间和提高学习效率，家长通常会根据自身经济状况选择在学校周边买房或是租房，因而优质中学周边住房买卖和租赁市场均较活跃。

西城区由于其区位特点，且教育资源优越，学区房更显稀缺，房价明显高于其他区域；但由于房源较老，租房的优越性并不明显，故其租价比远低于其他区。

综上，虽然学区房的租价比低于普通住房，从理论上讲需要更长的时间收回投资本金及盈利，但很多人仍然愿意投资学区房，重要原因便是人们对优秀教育资源的追逐，以及对房价上涨的预期，且对于学区房价格上涨的预期较普通住房更高。

随着北京市新增人口量的不断攀升，学区房的供给并不能完全满足需求，作为稀缺资源的学区房，将会继续受到追捧，其价格在短期内将继续保持走高势头。

“学区房热”的现象归根结底是由我国目前的教育制度造成的，只有加大教育投入，提高教育服务质量和水平，增加优质教育资源的有效供给，才能从根本上解决这一现象，从而实现教育公平和教育资源的均衡配置。

（作者单位：北京华信房地产评估有限公司）。