胡立、襄阳帷幄佳园物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书

胡立、襄阳帷幄佳园物业服务有限公司物业服务合同纠纷二
审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷服务合同纠纷物业服务合同纠纷
【审理法院】湖北省襄阳市中级人民法院（原湖北省襄樊市中级人民法院）
【审理法院】湖北省襄阳市中级人民法院（原湖北省襄樊市中级人民法院）
【审结日期】2021.02.19
【案件字号】(2020)鄂06民终4326号
【审理程序】二审
【审理法官】王剑波刘茂强余以祥
【审理法官】王剑波刘茂强余以祥
【文书类型】判决书
【当事人】胡立;襄阳帷幄佳园物业服务有限公司
【当事人】胡立襄阳帷幄佳园物业服务有限公司
【当事人-个人】胡立
【当事人-公司】襄阳帷幄佳园物业服务有限公司
【代理律师/律所】何鹏飞湖北百龙律师事务所
【代理律师/律所】何鹏飞湖北百龙律师事务所
【代理律师】何鹏飞
【代理律所】湖北百龙律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】胡立
【被告】襄阳帷幄佳园物业服务有限公司
【本院观点】上诉人胡立是案涉水文家园小区业主，2016年1月1日，被上诉人帷幄公司与该小区业主委员会签订《襄阳市水文家园物业服务合同》，约定由帷幄公司为水文家园小区提供物业管理服务，2018年1月1日，帷幄公司与水文家园业主委员会续签《襄阳市水文家园物业服务合同》。

【权责关键词】无效撤销代理民事权利实际履行建筑物合同约定举证时限证据交换新证据关联性合法性质证诉讼请求维持原判诉讼时效
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为上诉人胡立是案涉水文家园小区业主，2016年1月1日，被上诉人帷幄公司与该小区业主委员会签订《襄阳市水文家园物业服务合同》，约定由帷幄公司为水文家园小区提供物业管理服务，2018年1月1日，帷幄公司与水文家园业主委员会续签《襄阳市水文家园物业服务合同》。

故帷幄公司与胡立之间形成合法的物业服务合同关系。

上诉人上诉称物业收费不合法及物业服务合同时段无效性的上诉理由不能成立，本院不予采信。

合同履行期间，被上诉人帷幄公司提供了相应的物业服务，上诉人胡立应当依约交纳物业费。

上诉人上诉称其已交纳2017年的物业费，但其未提交相应证据予以证实，被上诉人亦不予认可，本院不予采信。

上诉人认可其未交2018年、2019年的物业费。

上诉人上诉称其房屋2017年至2018年上半年空置，应当按照空置房半价收取物业费。

因无相应的合同依据，被上诉人亦不予认可，对上诉人要求该时段按照空置房半价收取物业费的上诉理由，本院不予采信。

物业服务具有连续性，上诉人提交的证据尚不能证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，被上诉人亦提交相应证据证明其履行了相应物业服务。

上诉人胡立现以诸多理由拒缴物业费，与合同约定及法律规定不符，本院不予支持。

被上诉人亦应全面履行物业服务合
同，不断提升物业服务质量。

上诉人胡立上诉称2017年8月21日前的物业费已过诉讼时效的理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。

至于上诉人上诉称的业主委员会存在的问题，不属于本案审理范围。

综上，一审法院判令上诉人支付2017年、2018年、2019年的物业费，并无不当。

综上所述，上诉人胡立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人胡立负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2021-11-03 04:09:51
胡立、襄阳帷幄佳园物业服务有限公司物业服务合同纠纷二审民事判决书
湖北省襄阳市中级人民法院
民事判决书
(2020)鄂06民终4326号当事人上诉人(原审被告)：胡立。

被上诉人(原审原告)：襄阳帷幄佳园物业服务有限公司，住所地襄阳市襄城区复聪路。

法定代表人：田秀琴，系该公司总经理。

委托诉讼代理人：何鹏飞，湖北百龙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：康冬平。

审理经过上诉人胡立因与被上诉人襄阳帷幄佳园物业服务有限公司(以下简称帷
幄公司)物业服务合同纠纷一案，不服襄阳市襄城区人民法院(2020)鄂0602民初2572号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2020年11月23日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

上诉人胡立，被上诉人帷幄公司的委托诉讼代理人何鹏飞、康冬平到庭接受询问。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称胡立上诉请求：1、撤销襄阳市襄城区人民法院(2020)鄂0602民初2572号民事判决，并依法改判；2、本案一审上诉费用由被上诉人承担。

2017年不存在未交，2018年房屋半年空置按空置房半价对待。

2019年物业费依法判决。

事实和理由：一、2017-2019年物业收费情况：水文家园小区物业服务不力，管理混乱，收费标准不统一、许多都是协商议价收取，且不开发票，有的记录，有的连记录都不做，账目从不公示，是造成收费不齐的根源。

因上诉人2017年前在丹江口分局工作，未入住水文家园，2017年房屋装修，帷幄公司刘万社经理在收取上诉人的装修人员电梯费后，再次与上诉人协商，由于上诉人不住小区，由于装修时收取了上诉人住一楼但可不收取的电梯费用，再补交200元作为2017年全年物业管理费；2018年、2019年，由于上诉人长期未住小区，本想在刘万社再找上诉人缴纳时再交物业费，但他一直没有找过上诉人，所以也没有主动交纳。

上诉人不知道整个管理和合同签订过程。

二、物业收费的不合法性。

物业公司进区管理，没有公示营业执照、小区建筑区域总平面图、管理人员上岗证、小区管理规约及服务人员情况、物业服务合同、物业等级及内容、收费标准和项目及价格依据、计费起始时间价格、公共部分收益明细养护记录及费用记录、设施设备的年检手续等，不符合物业管理相关条例。

三、合同的时段无效性。

水文家园业委会长期缺额运行且不履责，已不具有业委会的运行合法性。

上诉人只认可2016-2017年合同内容，由于业委会的缺失运行及未与业主沟通确认物业公司，不认可物业与被上诉方签订的一切其他合同。

被上诉人没有提供物价管理部门等各项服务审批文件原件，在业主不知晓的情况下频繁更换物业管理人，且在不与业主沟通公示的情况下，与业委会签订的
合同应视为无效合同，不应受法律保护，业主可拒缴物业费。

四、超过法律规定的诉讼时效。

依照《民法总则》规定的民事权利诉讼时效3年，现被上诉人于2020年8月21日将上诉人起诉至法院，法律保护其民事权利截止时间为2017年8月21日，被上诉人所主张的物业费在2017年8月21日以前的部分依法不应当获得支持。

五、物业公司的管理缺失，服务不力，可拒缴物业费。

被上诉人服务不到位，没有提供其承诺的服务。

六、一审法院对《告水文家园全体业主书》里空置房的定义随性。

既然原水文家园业委会2016年至2018年时间段经与被上诉人协商而公布的空置房定义，就是认可了空置房收费标准。

上诉人2017-2018年上半年房屋一直空置，属于减半收费范围，应等同对待。

七、原审法院在审理本案过程中没有客观居中裁判。

二审被上诉人辩称帷幄公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，依法维持原判。

原告诉称帷幄公司向一审法院起诉请求：1、依法判令胡立向帷幄公司支付2017年1月至2019年12月的物业费3240元(90㎡×1元/㎡×12月×3)及逾期利息(自起诉之日起至实际履行之日止按同期全国银行间拆借中心公布的贷款报价利率计算的利息)；
2、本案诉讼费用由胡立承担。

一审法院查明一审法院认定事实：2016年1月1日，帷幄公司与襄阳市襄城区水文家园业主委员会签订《襄阳市水文家园物业服务合同》，约定由帷幄公司为襄阳市水文家园小区提供物业管理服务，主要管理事项为：1.公用设施、设备的养护、运行和管理。

2.公用环境卫生，包括公共场所、房屋公用部位以及电梯厢内的清洁卫生、垃圾的收集、清运。

3.交通与车辆停放秩序的管理。

包括自行车棚、停车场的清洁与养护。

4.维持公共秩序及安全，包括安全监控、巡视、门岗执勤。

委托管理期限为两年，自2016年1月1日起至2017年12月31日止。

物业管理费按每平方1元收取。

该合同同时对双方的权利义务、物业管理服务内容与标准、违约责任等进行了约定。

该合同签订后，帷
幄公司即开始为水文家园小区提供物业管理服务。

2018年1月1日，帷幄公司与襄阳市襄城区水文家园业主委员会续签《襄阳市水文家园物业服务合同》，约定委托管理期限自2018年1月1日起至2019年12月31日止，其他约定内容未作变更。

另查明，胡立系水文家园5幢1单元1层2室房屋的业主，其房屋建筑面积为94.71平方米。

一审法院认为一审法院认为，帷幄公司、胡立之间存在物业服务合同关系。

胡立主张其已交纳了2017年的物业费，并提交了入账日期为2017年6月10日的收据，但该收据中收款事由为“物业2016.1-2016”，该收据不能证明胡立已经交纳了2017年的物业费。

除此之外，胡立未提交其他证据证明其已交纳了2017年的物业费，因此应承担举证不能的不利后果。

胡立提出诉讼时效抗辩，而支付物业费并未约定履行期限，故帷幄公司向一审法院主张权利未超过诉讼时效期间，胡立提出的诉讼时效抗辩意见，一审法院不予支持。

胡立主张2018年5月之前的物业费应该减半收取，其主要依据为2015年1月8日水文家园业主委员会张贴的《告水文家园全体业主书》，但该告知书中仅明确2015年空置房的物业费减半收取，胡立的该答辩意见不能成立，一审法院不予支持。

胡立主张帷幄公司收取物业费应当取得价格监审证，而2015年湖北省已经放开物业收费，由业主委员会代表业主与物业服务企业协商确定物业费，故对该答辩意见，一审法院不予支持。

胡立还辩称物业服务不到位，但物业服务存在瑕疵并不是拒交物业费的理由。

胡立辩称小区业委会成立不合法、小区公共设施被借用、小区广告费用未返还业主，与本案无关，可通过其他途径另行解决。

综上，帷幄公司要求胡立支付2017年1月至2019年12月物业费3240元，理由正当，于法有据，一审法院予以支持。

帷幄公司要求胡立承担欠交物业费的逾期利息，因物业服务合同未约定物业费的交纳期间，其利息请求一审法院不予支持。

依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百零九条、《最高人民法院关于审理民事案件适用诉讼时效制度若干问题的规定》第六条、
《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条规定，判决：一、胡立于判决生效之日起五日内向帷幄公司支付物业费3240元；二、驳回帷幄公司的其他诉讼请求。

如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费50元，由胡立负担。

本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。

本院组织当事人进行了证据交换和质证。

上诉人胡立提交一组小区照片及微信物业群聊天记录。

证明小区房屋上层瓷砖脱落，物业不管不问，没有设置公示警告排，影响安全；小区车辆被剐蹭，电瓶车被偷被盗，不管不问；上诉人家后面的消防栓有大量的水漏出，物业不管；小区很久不打扫脏乱差，楼梯公共区间随意丢弃建筑物；被上诉人财务管理混乱，已经交费，物业在物业群公布其没有交费，造成他人名誉受损。

物业公司没有职业道德。

被上诉人帷幄公司质证意见为，其提交的证据已过了举证时限，且不属于新证据，不予质证，但发表下意见。

车辆剐蹭属于偶发事件，并且与上诉人没有关联性，被上诉人按照物业服务合同对相应监控进行维护，后来安装了门阀，对出入车辆进行管理，并增设和更换了一部分监控，实际上监控应该是业委会自己解决，物业只是进行维护。

消防外墙属于需要动用维修基金解决的问题，被上诉人进行了处理。

关于财务管理，找到2016年的票据，一审时被上诉人已认可，不存在多收物业费的问题。

小区不存在脏乱，创文期间，居委会对小区物业作出了充分的肯定。

上诉人反映的情况某一点上可能确实存在，但已经改善。

被上诉人帷幄公司提交一份居委会调查脏乱差的问题情况说明。

证明为了配合创文工作，配合居委会清理了本应由业主委员会自行清理的绿化。

上诉人胡立质证称，照片是摆拍的，目前为止还是很脏的，被上诉人提供的照片不是2017-2019年，是2020年摆拍的照片。

本院将结合本案其他证据对双方提交的证据进行综合评判。

本院查明经二审审理查明的事实与原审判决认定的事实一致，本院予以确认。

本院认为本院认为,上诉人胡立是案涉水文家园小区业主，2016年1月1日，被上诉人帷幄公司与该小区业主委员会签订《襄阳市水文家园物业服务合同》，约定由帷幄公司为水文家园小区提供物业管理服务，2018年1月1日，帷幄公司与水文家园业主委员会续签《襄阳市水文家园物业服务合同》。

故帷幄公司与胡立之间形成合法的物业服务合同关系。

上诉人上诉称物业收费不合法及物业服务合同时段无效性的上诉理由不能成立，本院不予采信。

合同履行期间，被上诉人帷幄公司提供了相应的物业服务，上诉人胡立应当依约交纳物业费。

上诉人上诉称其已交纳2017年的物业费，但其未提交相应证据予以证实，被上诉人亦不予认可，本院不予采信。

上诉人认可其未交2018年、2019年的物业费。

上诉人上诉称其房屋2017年至2018年上半年空置，应当按照空置房半价收取物业费。

因无相应的合同依据，被上诉人亦不予认可，对上诉人要求该时段按照空置房半价收取物业费的上诉理由，本院不予采信。

物业服务具有连续性，上诉人提交的证据尚不能证明被上诉人提供的物业服务存在重大瑕疵，被上诉人亦提交相应证据证明其履行了相应物业服务。

上诉人胡立现以诸多理由拒缴物业费，与合同约定及法律规定不符，本院不予支持。

被上诉人亦应全面履行物业服务合同，不断提升物业服务质量。

上诉人胡立上诉称2017年8月21日前的物业费已过诉讼时效的理由，没有事实和法律依据，本院不予采信。

至于上诉人上诉称的业主委员会存在的问题，不属于本案审理范围。

综上，一审法院判令上诉人支付2017年、2018年、2019年的物业费，并无不当。

综上所述，上诉人胡立的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
裁判结果驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人胡立负担。

本判决为终审判决。

落款
审判长王剑波
审判员刘茂强
审判员余以祥
二０二一年二月十九日
书记员闫梦颖
北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。