中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司、魏延商品房销售合同纠纷二审民事判决书

中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司、魏延商品房销售
合同纠纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审理法院】辽宁省沈阳市中级人民法院
【审结日期】2020.10.21
【案件字号】(2020)辽01民终12702号
【审理程序】二审
【审理法官】孙悦赵钺杨帆金鑫单立
【审理法官】孙悦赵钺杨帆金鑫单立
【文书类型】判决书
【当事人】中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司;魏延男
【当事人】中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司魏延男
【当事人-个人】魏延男
【当事人-公司】中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司
【代理律师/律所】陈星辽宁名熙律师事务所
【代理律师/律所】陈星辽宁名熙律师事务所
【代理律师】陈星
【代理律所】辽宁名熙律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【字号名称】民终字
【原告】中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司
【被告】魏延男
【本院观点】上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

【权责关键词】撤销代理违约金支付违约金合同约定质证诉讼请求简易程序
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院查明】本院二审期间，上诉人提交了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，用于证明上诉人是因竣工备案延迟导致逾期办证并非是在建工程抵押导致。

被上诉人质证意见：真实性没有异议，认为与本案没有关联，证明不了上诉人需要证明的问题。

本院对一审查明的事实予以确认。

【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

上诉人未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。

现本案双方当事人对违约金计算标准存在争议，对此，本院认定如下：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：按附件四补充协议一第二十八条约定履行。

"《附件四补充协议一》第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。

出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金"。

上述第
二十八条之约定，宜理解为约束出卖人尽快解除抵押之目的，如因抵押权之存在，导致买受人无法按时办理房屋产权登记，则出卖人应按照该约定承担违约责任。

本案案涉房屋于2017年7月18日取得初始登记，所处土地于2017年7月25日注销抵押权。

从以上时间先后能够推定，该抵押权之存在并未影响案涉房屋取得初始登记。

且初始登记完成后7日内，出卖人即办理了抵押权注销，该抵押权并未对买受人办理转移登记产生实质障碍。

故自出卖人交付房屋之日起第361日至魏延男主张的截止时间2017年7月18日止，即2016年10月25日至2017年7月18日，按照已付房款金额每日万分之二标准计算上诉人应承担的逾期办证违约金为宜。

一审判决自房屋交付后第七个月起算违约金欠妥，本院将违约金金额调整为23786.46元（447114元×0.2‰×266天）。

综上所述，上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
【裁判结果】一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初4629号民事判决；二、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付魏延男逾期办证违约金23786.46元；三、驳回当事人其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费362元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担；二审案件受理724元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担395元，魏延男负担329元。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-08-22 23:13:04
【一审法院查明】一审法院认定事实：魏延男、中南世纪城公司签订《商品房买卖合同》，魏延男购买中南世纪城公司开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，支付总房款447114元。

该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。

"
附件四补充协议一第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。

出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。

"中南世纪城公司于2015年10月30日向魏延男交付房屋，于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

【一审法院认为】一审法院认为：《商品房买卖合同》系魏延男、中南世纪城公司双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。

根据该合同约定，中南世纪城公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。

本案商品房于2015年10月30日交付使用，中南世纪城公司应于360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而中南世纪城公司于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显系违约。

关于魏延男提出的要求中南世纪城公司给付2016年5月31日至2017年7月18日期间的逾期办理房证违约金的主张，因中南世纪城公司未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已经违约，按照合同附件四补充协议一第二十八条的约定，违约金自房屋交付后第七个月起计算至2017年7月25日解除抵押之日止，故对于魏延男主张2016年5月31日至2017年7月18日期间逾期办证违约金36931元，一审法院予以支持。

一审法院判决：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付魏延男2016年5月31日至2017年7月18日期间的逾期办证违约金36931元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费724元，因适用简易程序，减半收取362元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担。

本院二审期间，上诉人提交了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，用于证明上诉人是因竣工备案延迟导致逾期办
证并非是在建工程抵押导致。

被上诉人质证意见：真实性没有异议，认为与本案没有关联，证明不了上诉人需要证明的问题。

本院对一审查明的事实予以确认。

【二审上诉人诉称】中南世纪城公司上诉请求：1.依法改判上诉人以被上诉人已付购房款为基数，以同期银行贷款利率为标准计算逾期办证违约金14370.99元；2.由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。

事实与理由：上诉人于2015年10月30日按时交付房屋。

根据主合同第十五条约定，上诉人应在交付后360日内办妥初始登记。

本案中，上诉人因竣工验收备案迟延，导致初始登记延期至2017年7月18日完成。

因此，上诉人逾期办证的违约期间应当自2016年10月25日起至2017年7月18日止。

补充协议第28条是针对开发商未能按时解除抵押登记导致逾期办理初始登记这一情形专门设定的违约金计算方法。

本案并非逾期解除抵押登记所致，补充协议第28条无法适用。

此外，上诉人虽然办理房屋初始登记时间有所延迟，但并未给被上诉人造成实际损失，一审法院判决违约金高于被上诉人实际损失。

综上所述，上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司、魏延商品房销售合同纠纷二审民事判决书
辽宁省沈阳市中级人民法院
民事判决书
(2020)辽01民终12702号当事人上诉人（原审被告）：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司，住所地沈阳经济技术开发区星海路某某某某8门。

法定代表人：王鹏，该公司董事长。

委托诉讼代理人：陈星，辽宁名熙律师事务所律师。

委托诉讼代理人：赵红召。

被上诉人（原审原告）：魏延男。

审理经过上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司（以下简称“中南世纪城公司"）因与被上诉人魏延男商品房销售合同纠纷一案，不服沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初4629号民事判决，向本院提起上诉。

本院立案后，依法组成合议庭，于2020年10月12日公开开庭进行了审理，上诉人的委托诉讼代理人赵红召及被上诉人到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。

二审上诉人诉称中南世纪城公司上诉请求：1.依法改判上诉人以被上诉人已付购房款为基数，以同期银行贷款利率为标准计算逾期办证违约金14370.99元；2.由被上诉人承担一审、二审诉讼费用。

事实与理由：上诉人于2015年10月30日按时交付房屋。

根据主合同第十五条约定，上诉人应在交付后360日内办妥初始登记。

本案中，上诉人因竣工验收备案迟延，导致初始登记延期至2017年7月18日完成。

因此，上诉人逾期办证的违约期间应当自2016年10月25日起至2017年7月18日止。

补充协议第28条是针对开发商未能按时解除抵押登记导致逾期办理初始登记这一情形专门设定的违约金计算方法。

本案并非逾期解除抵押登记所致，补充协议第28条无法适用。

此外，上诉人虽然办理房屋初始登记时间有所延迟，但并未给被上诉人造成实际损失，一审法院判决违约金高于被上诉人实际损失。

二审被上诉人辩称魏延男辩称，原审认定事实清楚，适用法律正确，请求法院依法驳回上诉人的上诉请求。

原告诉称魏延男向一审法院起诉请求：一、依法判令中南世纪城公司向魏延男给付自2016年5月31日至2017年7月18日期间的逾期办证违约金36931元。

二、本案诉讼费由中南世纪城公司承担。

一审法院查明一审法院认定事实：魏延男、中南世纪城公司签订《商品房买卖合
同》，魏延男购买中南世纪城公司开发的位于沈阳经济技术开发区的商品房，支付总房款447114元。

该《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。

"附件四补充协议一第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。

出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金。

"中南世纪城公司于2015年10月30日向魏延男交付房屋，于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

另查明，案涉商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权于2013年3月28日设立抵押登记，于2017年7月25日注销抵押登记。

一审法院认为一审法院认为：《商品房买卖合同》系魏延男、中南世纪城公司双方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。

根据该合同约定，中南世纪城公司应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。

如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按附件四补充协议一第二十八条约定履行。

本案商品房于2015年10月30日交付使用，中南世纪城公司应于360日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，而中南世纪城公司于2017年7月18日将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，显系违约。

关于魏延男提出的要求中南世纪城公司给付2016年5月31日至2017年7月18日期间的逾期办理房证违约金的主张，因中南世纪城公司未能按照合同约定的时间将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案已经违约，按照合同附件四补充协议一第二十八条的约定，违约金自房屋交付后第七个月起计算至
2017年7月25日解除抵押之日止，故对于魏延男主张2016年5月31日至2017年7月18日期间逾期办证违约金36931元，一审法院予以支持。

一审法院判决：中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决生效后十日内给付魏延男2016年5月31日至2017年7月18日期间的逾期办证违约金36931元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费724元，因适用简易程序，减半收取362元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担。

本院查明本院二审期间，上诉人提交了辽宁省房屋建筑工程竣工验收备案书，用于证明上诉人是因竣工备案延迟导致逾期办证,并非是在建工程抵押导致。

被上诉人质证意见：真实性没有异议，认为与本案没有关联，证明不了上诉人需要证明的问题。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院认为本院认为，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》是双方真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。

上诉人未在合同约定的时间内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，构成违约，应当向被上诉人承担违约责任。

现本案双方当事人对违约金计算标准存在争议，对此，本院认定如下：《商品房买卖合同》第十五条约定：“出卖人应当在商品房交付使用后360日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，双方同意按下列第3项处理：按附件四补充协议一第二十八条约定履行。

"《附件四补充协议一》第二十八条约定：“出卖人如实告知：本商品房所处楼宇范围内的国有土地使用权、在建工程已经由出卖人向银行设立贷款抵押。

出卖人承诺，上述抵押在办理房屋产权登记前解除；如在上述时间内未能解除抵押，买受人不要求退房的，自房屋交付后第七个月起至解除抵押之日止，按照已付房款金额的每日万分之二支付违约金"。

上述第二十八条之约定，宜理解为约束出卖
人尽快解除抵押之目的，如因抵押权之存在，导致买受人无法按时办理房屋产权登记，则出卖人应按照该约定承担违约责任。

本案案涉房屋于2017年7月18日取得初始登记，所处土地于2017年7月25日注销抵押权。

从以上时间先后能够推定，该抵押权之存在并未影响案涉房屋取得初始登记。

且初始登记完成后7日内，出卖人即办理了抵押权注销，该抵押权并未对买受人办理转移登记产生实质障碍。

故自出卖人交付房屋之日起第361日至魏延男主张的截止时间2017年7月18日止，即2016年10月25日至2017年7月18日，按照已付房款金额每日万分之二标准计算上诉人应承担的逾期办证违约金为宜。

一审判决自房屋交付后第七个月起算违约金欠妥，本院将违约金金额调整为
23,786.46元（447,114元×0.2‰×266天）。

综上所述，上诉人中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司的上诉请求部分成立。

本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
裁判结果一、撤销沈阳经济技术开发区人民法院（2019）辽0191民初4629号民事判决；
二、中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付魏延男逾期办证违约金23,786.46元；
三、驳回当事人其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费362元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担；二审案件受理724元，由中南世纪城（沈阳）房地产开发有限公司负担395元，魏延男负担329元。

本判决为终审判决。

落款
审判长孙悦
审判员赵钺
审判员杨帆
审判员金鑫
审判员单立
二〇二〇年十月二十一日
法官助理勾雪峰
书记员许璐本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更。

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