楼市走势及房企应对策略
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已经迫 在眉 睫 。
虽然推 动 本轮房 产 价格 上涨 的 因素较 多 ， 但
客 观地 说 ， 最主 要 因素是 我 国经济 发展 模式 过度
依 赖 投资 与 出 口， 从而产 生严 重 的流 动性过 剩 问 题 ， 由此 导致 主流 资金 大量 投入 不 动产 市场 以 并 寻 求 资产 保值 增值 。
实现 。 由于 ２ ０ 至 ２ １ 市 场 销售 前 景看 ０ ９年 ０ ０年 好 ， 发商 为 了获 得 更 高 的“ 间溢 价 ” 大 部分 开 时 ，
采 取 了延 迟竣 工 时 间、减 小开盘 规 模 的做法 ， 此
类 捂 盘做 法在 ２ １ 年 已经 大幅 减 少 。开发 商将 ０ １ 着 力 点放 在 消化 存 量 房 、 取 现 金 上 ， 纷 加 快 获 纷
长一 段 时间仍将 是社 会流 动资 金 的主 要选 项 。
（ 短期 内房产 企业 间 的整 合速度 加 快 二） 从本 轮 房地 产 调 控 政策 的持 续 性 及 执 行
“ 金 时代 ” 黄 步入“白银 时代 ” 由于 目标客 户更 具 ，
有 针对 性地 指 向 了高 收入 阶层 ， 心 城市 的核 心 核
盾 ， 二元 结构 房地产 市 场 的形成 将大 幅减 轻 这 而
一
矛盾 ， 从而 减轻 政府 对 房地 产进 行 调控 的压 力
旦丝亡五蕉
Ｃ Ｍ 艇 Ａ ５ Ｔ ｍ Ｌ Ｅ Ｅ
与动 力 。 因此从 时 间来看 ， 轮宏观 调 控不 会持 本
续太 长 时间 。 二 、 企应 对措 施 房
推盘 速度 。
（ 资金雄 厚 的大 型房产 企业 一） 基 于 我 国房地 产 市 场 未 来继 续 向好 的趋 势 判断， 具有 资金 实力 的大 型房 地产 公 司应 该根 据
自身 特 点 ， 持“ 周 期操 作 ”继 续坚 持适 度 的 坚 反 ，
土 地储 备 。
销售 优 惠是 开发 商广 泛采 用 的促销 手 段 ， 当
了抵 御 本轮 调控 的资 金实 力 。同 时 ， 包括 万 科在
内的部 分具有 较 强资 金实 力 的开发 商 ， 在 积极 还 进 ‘ 周期 操作 ”推 进土 地储 备 ， 后 调控 时 反 ， 为“ 、 周 转 ， 市 场销 经使 大
政 府 调控 的动 力 是解 决 中低 收 入 阶层 的住 房 矛
“ 反周 期操 作 ” 的合 理性 在于 ： 是企 业 的长 一 期 发展 需要 。 土地 是房 地产 公司可 持续 经营 的最 主 要 的资源 ，虽然 土地 市场 与房 地产 市 场一 样 ， 也会 出现 价格 波动 ， 随着 大型 房地 产企 业 市场 但 占有 率 的不 断提 高 ， 司发 展无 疑 需要更 多低 成 公 本 的优 质土 地储 备 。 因此 ， 在长期 来看 ， 能 因为 不 “ 面包 ” 降价 ， 减少“ 就 面粉 ” 的购 买量 。
贯彻 力度 来看 是 前所 未有 的 ， 由于 ２ ０ 的楼 ０９年
市“ ” 反转 ， 型房 地 产 开 发 商手 中的 存量 房 Ｖ形 大 大 部分 已经 去化 ， 金积 累 相 对 充裕 ， 本具 备 资 基
地 段 ， 端 物业 将 更 加 受 到 市场 追 捧 ， 中低 档 高 而
物 业将 受到 保 障房分 流 的消 极影 响 ， 另外 商办 物 业 也将受 到热 捧 。 （ 商 品房市场 未 来继续繁 荣 四） 虽 然 目前宏 观调控 的政策 前所 未有 的严 厉 ， 政府 的调控 决心 前所 未有 的坚 决 ， 但这 些 都不 能 改变 中国房地 产市场 长期 看好 的发展 趋势 。 因为
根据本 轮宏 观 调控 的政 策特 点 ， 们判 断房 我 产市场 的未 来发 展存在 以下 三大特 征 。 （ 房 产价格 上涨 的动 因未 发生 明显改变 一）
预减 、 ３家续 亏 、 ４家首 亏 ，也可 以看 出房产 行业 的业 绩分 化非 常严 重 。在 这种情 况 下 ， 业 整 合 行
从 中长 期看 ， 到社 会保 障体 系落 后等 因素 受
（ 房 地产 市场 二元 结构形 成 三） 未 来 我 国房 地 产 市场 将 由保 障 房 市场 和 商 品房 市 场 共 同组成 ，两 大 市场 的界 限将 非 常 明 晰— — 以收入作 为划 分依 据 ， 障房 市场 主 要 面 保 向低 收入 阶层 ， 品房市 场 将主 要面 向高收 入 阶 商
宣 芒 些 璺蕉
Ｃ Ｍ 衄Ａ ｍ Ｌ 丁 Ｅ
楼市走势及房企应对策略
李琳 上海 新黄浦 置业 股份 有限公 司
一
、
房产 市场 未来 走势 判断
部分 中小 开发商 丧 失 了抵 御调控 的筹码 。
从３ ３家 房地 产 上 市 公 司公 布 的 ２ １ 年 中 ０１ 期业 绩 预告来 看 ，有 ｌ 预增 、 扭亏 、 １家 ２家 ３家 １
前 开发 商折 扣优 惠主 要 是开售 前 期 的操 作 ， 实 在 际操 作 中， 售优 惠的把 握也 较 为灵活 。随着 市 销 场环 境 的逐 步调 整 ， 开发 商 随时可 以根 据 资金 情 况对 优 惠措 施进 行控 制 和调 整 ， 括变 动优 惠折 包 扣、 增减 优 惠项 目等 。 ２ 拓宽 融资渠 道 ． 由于准 备 金率 不断 提高 ， 银行 系 统掌 握 的可
市场 配 置 失灵 的现 状 ，减 轻 政 府 的房价 调 控 压
力。
资 不动 产之 外 ， 内实现 保值 增值 的投 资渠 道相 国
对缺 乏 。因此 ， 出于 保值 目的而 投资 不动产 ， 在很
以上变 革 将对 我 国房 地 产 行业 产 生 深 远 影
响 。可 预期 的影 响包 括 ： 国 的商 品房市 场将 从 我
层 和 改善 型需求 ， 两大 市场将 共 同支 撑我 国房地 产 市场 。这 种 二元 市场 结构 的形 成 ， 有助 于解 决
的制 约 ， 府提 振 内需 的努力 很难 收 到实质 性 效 政
果 。因此 ， 国严 重依赖 出 口与基础 投资 ， 我 以及 由 此 导 致 的外 汇 占款 及货 币超 发 不会 得 到 明显 改 观 ， 民 币将 持续购 买力 下 降的趋势 。 人 另外 ， 除投
虽然推 动 本轮房 产 价格 上涨 的 因素较 多 ， 但
客 观地 说 ， 最主 要 因素是 我 国经济 发展 模式 过度
依 赖 投资 与 出 口， 从而产 生严 重 的流 动性过 剩 问 题 ， 由此 导致 主流 资金 大量 投入 不 动产 市场 以 并 寻 求 资产 保值 增值 。
实现 。 由于 ２ ０ 至 ２ １ 市 场 销售 前 景看 ０ ９年 ０ ０年 好 ， 发商 为 了获 得 更 高 的“ 间溢 价 ” 大 部分 开 时 ，
采 取 了延 迟竣 工 时 间、减 小开盘 规 模 的做法 ， 此
类 捂 盘做 法在 ２ １ 年 已经 大幅 减 少 。开发 商将 ０ １ 着 力 点放 在 消化 存 量 房 、 取 现 金 上 ， 纷 加 快 获 纷
长一 段 时间仍将 是社 会流 动资 金 的主 要选 项 。
（ 短期 内房产 企业 间 的整 合速度 加 快 二） 从本 轮 房地 产 调 控 政策 的持 续 性 及 执 行
“ 金 时代 ” 黄 步入“白银 时代 ” 由于 目标客 户更 具 ，
有 针对 性地 指 向 了高 收入 阶层 ， 心 城市 的核 心 核
盾 ， 二元 结构 房地产 市 场 的形成 将大 幅减 轻 这 而
一
矛盾 ， 从而 减轻 政府 对 房地 产进 行 调控 的压 力
旦丝亡五蕉
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续太 长 时间 。 二 、 企应 对措 施 房
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（ 资金雄 厚 的大 型房产 企业 一） 基 于 我 国房地 产 市 场 未 来继 续 向好 的趋 势 判断， 具有 资金 实力 的大 型房 地产 公 司应 该根 据
自身 特 点 ， 持“ 周 期操 作 ”继 续坚 持适 度 的 坚 反 ，
土 地储 备 。
销售 优 惠是 开发 商广 泛采 用 的促销 手 段 ， 当
了抵 御 本轮 调控 的资 金实 力 。同 时 ， 包括 万 科在
内的部 分具有 较 强资 金实 力 的开发 商 ， 在 积极 还 进 ‘ 周期 操作 ”推 进土 地储 备 ， 后 调控 时 反 ， 为“ 、 周 转 ， 市 场销 经使 大
政 府 调控 的动 力 是解 决 中低 收 入 阶层 的住 房 矛
“ 反周 期操 作 ” 的合 理性 在于 ： 是企 业 的长 一 期 发展 需要 。 土地 是房 地产 公司可 持续 经营 的最 主 要 的资源 ，虽然 土地 市场 与房 地产 市 场一 样 ， 也会 出现 价格 波动 ， 随着 大型 房地 产企 业 市场 但 占有 率 的不 断提 高 ， 司发 展无 疑 需要更 多低 成 公 本 的优 质土 地储 备 。 因此 ， 在长期 来看 ， 能 因为 不 “ 面包 ” 降价 ， 减少“ 就 面粉 ” 的购 买量 。
贯彻 力度 来看 是 前所 未有 的 ， 由于 ２ ０ 的楼 ０９年
市“ ” 反转 ， 型房 地 产 开 发 商手 中的 存量 房 Ｖ形 大 大 部分 已经 去化 ， 金积 累 相 对 充裕 ， 本具 备 资 基
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物 业将 受到 保 障房分 流 的消 极影 响 ， 另外 商办 物 业 也将受 到热 捧 。 （ 商 品房市场 未 来继续繁 荣 四） 虽 然 目前宏 观调控 的政策 前所 未有 的严 厉 ， 政府 的调控 决心 前所 未有 的坚 决 ， 但这 些 都不 能 改变 中国房地 产市场 长期 看好 的发展 趋势 。 因为
根据本 轮宏 观 调控 的政 策特 点 ， 们判 断房 我 产市场 的未 来发 展存在 以下 三大特 征 。 （ 房 产价格 上涨 的动 因未 发生 明显改变 一）
预减 、 ３家续 亏 、 ４家首 亏 ，也可 以看 出房产 行业 的业 绩分 化非 常严 重 。在 这种情 况 下 ， 业 整 合 行
从 中长 期看 ， 到社 会保 障体 系落 后等 因素 受
（ 房 地产 市场 二元 结构形 成 三） 未 来 我 国房 地 产 市场 将 由保 障 房 市场 和 商 品房 市 场 共 同组成 ，两 大 市场 的界 限将 非 常 明 晰— — 以收入作 为划 分依 据 ， 障房 市场 主 要 面 保 向低 收入 阶层 ， 品房市 场 将主 要面 向高收 入 阶 商
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楼市走势及房企应对策略
李琳 上海 新黄浦 置业 股份 有限公 司
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、
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前 开发 商折 扣优 惠主 要 是开售 前 期 的操 作 ， 实 在 际操 作 中， 售优 惠的把 握也 较 为灵活 。随着 市 销 场环 境 的逐 步调 整 ， 开发 商 随时可 以根 据 资金 情 况对 优 惠措 施进 行控 制 和调 整 ， 括变 动优 惠折 包 扣、 增减 优 惠项 目等 。 ２ 拓宽 融资渠 道 ． 由于准 备 金率 不断 提高 ， 银行 系 统掌 握 的可
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资 不动 产之 外 ， 内实现 保值 增值 的投 资渠 道相 国
对缺 乏 。因此 ， 出于 保值 目的而 投资 不动产 ， 在很
以上变 革 将对 我 国房 地 产 行业 产 生 深 远 影
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层 和 改善 型需求 ， 两大 市场将 共 同支 撑我 国房地 产 市场 。这 种 二元 市场 结构 的形 成 ， 有助 于解 决
的制 约 ， 府提 振 内需 的努力 很难 收 到实质 性 效 政
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