(精选文档)中建总公司关于BT项目核算规定

第十二章收入、成本和费用第一百一十六条各企业收入、成本、费用必须以权责发生制为基础，遵循配比原则进行确认与计量。

第一百一十七条各企业的经济业务类型主要分为：建筑安装业务、房地产开发业务、勘察设计业务、商品销售业务、提供劳务业务、物业管理业务、设备租赁业务、BT业务、BOT业务等。

第一百一十八条建筑安装业务收入、成本确认应执行建造合同准则，具体确认按照本制度第十三章的有关规定执行。

第一百一十九条房地产开发业务，如果房地产购买方在建造工程开始前，能够规定房地产设计的主要结构要素或能够在建造过程中决定主要结构变动的，房地产建造协议符合建造合同定义，企业应当按照本制度第十三章的有关规定执行；如果房地产购买方影响房地产设计的能力有限（如仅对基本设计方案做微小变动）的，房地产建造协议不符合建造合同定义，企业应当遵循下列原则确认收入、成本：（一）房地产开发企业自行开发商品房对外销售收入的确定，应按照销售商品收入的确认原则执行。

具体收入确认条件如下：1、房地产企业的销售商品房收入，应在同时具备以下条件时确认收入实现：（1）企业开发产品竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定。

（2）企业已与客户签订正式房屋销售合同。

（3）企业房屋已经客户验收、对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续、双方均已履行了合同规定的义务。

（4）企业收到最后一笔款项，并将发票账单提交客户。

企业在收到预售房款或购房定金时，应作为预收账款处理，不作为销售收入的实现。

2、转让土地使用权，在办妥土地使用权相关手续，移交转让土地，并将发票账单提交给客户，按照土地使用权转让合同约定的收款日期确认收入实现。

3、转让配套设施，应在办理财产移交手续，并将配套设施工程价款账单提交给客户，按合同约定的收款日期确认收入实现。

4、开发产品对外出租，应按本制度有关投资性房地产规定确认收入实现。

（二）房地产企业成本的归集、结转1、房地产企业的成本应按项目在开发成本中归集。

开发成本主要分为以下成本项目：（1）土地成本，是指因开发房地产而征用土地所发生的各项费用，主要包括土地出让金、购地税、土地使用费、拆迁补偿与工程费等。

（2）开发前期费，是指土地、房屋开发前发生的规划、设计、可行性研究及水文地质勘察、测绘、场地平整等费用。

（3）建筑安装工程费，是指土地房屋开发项目在开发过程中发生的建筑安装工程费及设备费用、基础设施费、配套设施费、其他开发直接费等。

（4）开发直接费，包括招投标费、政府收费、工程监理费、总包管理费、检验试验费、工程保险费、工程水电费、其他直接费等。

（5）项目贷款利息，在开发产品完工之前，应计入开发成本；在开发产品完工之后，则应计入当期财务费用。

（6）开发项目管理费，是指企业开发现场为开发房地产而发生的各项间接费用，包括现场管理机构人员的职工薪酬、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房屋摊销费用等。

在房地产开发中，住宅已销售而道路、绿化等配套工程尚未完工时，企业应以未完工配套设施预算为依据，暂估已售商品房应负担的配套设施成本，计入企业的开发成本。

如需对土地成本、前期工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发项目管理费等共同性成本进行分配时，应按可销售总面积对共同性成本进行分配，按项目在开发成本中归集。

2、房地产企业的开发成本应按面积比结转主营业务成本，具体方法如下：将待售开发产品总成本除以待销售总面积得出单位成本，再用当期已售面积乘以单位成本即为应结转当期的主营业务成本。

第一百二十条勘察设计企业如在同一会计年度内开始并完成的设计业务，应当在设计业务完成时确认收入，并结转已经发生的设计成本；勘察设计项目超过一个会计年度，应按已发生的人工成本占预计人工总成本的比例确定完工进度或者已完工作的测量（比如出图量）进度，确认设计收入、成本。

（一）勘察设计企业确认收入应具备以下条件之一：1、各企业在提供劳务、交付技术成果的同时收讫价款或取得收取价款的凭据。

2、各企业对于采用分期付款结算的勘察设计项目，应取得委托方签证认可或收讫价款。

（二）勘察设计企业勘察设计成本项目主要包括：1、人工费，主要指勘察设计人员的职工薪酬。

2、材料费，主要指勘察、设计、工程咨询、技术服务过程中，直接耗用各种材料、测量工具、化验器具、试剂药剂、设计与绘图用具等。

3、其他直接费，主要指可以归集到单个项目的文印费、软件购置费、勘察成果检验测试费、差旅费、翻译费、招投标费、晒图费、电算费等。

4、间接费，主要指项目管理人员的职工薪酬、办公费、雇佣劳务费、折旧费、修理费、租赁费等。

第一百二十一条商品销售业务收入、成本确认方法如下：（一）销售商品收入应按企业与购货方签订的合同或协议金额或双方接受的金额确定。

销售商品收入的确认，应当同时满足下列条件：1、企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方。

2、企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制。

3、收入的金额能够可靠地计量。

4、与交易相关的经济利益很可能流入企业。

5、相关的已发生或将发生的成本能够可靠地计量。

（二）销售商品生产成本主要分为以下成本项目：1、直接材料费，是指直接用于产品生产、构成产品实体的原料、主要材料以及有助于产品形成的辅助材料。

2、直接人工费，是指直接参加产品生产的工人工资及福利费。

生产人员的职工薪酬包括：直接生产工人的工资、奖金、津贴、补贴、福利费等。

3、制造费用，是指直接或间接用于产品生产，但又不便于直接计入产品成本，以及没有专设成本项目的各项费用。

主要包括：生产单位管理人员的职工薪酬、办公费、差旅费、生产用固定资产的折旧费、水电费、运输费、劳动保护费、季节性及修理期间的停工损失等。

制造费用一般按生产工人工资、生产工人工时、机器工时等进行分配，具体分配方法由各企业自行决定。

分配方法一经确定，不得随意变更；如变更，应当在会计报表附注中予以说明。

（三）企业在销售商品时有关折扣、折让等的处理：1、现金折扣，在实际发生时计入当期财务费用。

2、商业折扣，应当按照扣除商业折扣后的金额确定销售商品的收入金额。

3、销售折让，已确认收入的售出商品发生的销售折让应当在发生时冲减当期销售商品收入；销售折让属于资产负债表日后事项的，应当按照有关资产负债表日后事项的相关规定进行处理。

4、企业已经确认收入的售出商品发生销售退回的，应当在发生时冲减当期销售商品收入；销售退回属于资产负债表日后事项的，应当按照有关资产负债表日后事项的相关规定进行处理。

5、代销商品业务分别按以下情况处理：（1）视同买断方式代销商品，如果受托方无论是否能够卖出、是否获利均与委托方无关，委托方应在商品交付时，确认销售收入，结转成本；如果受托方在没有将商品卖出时有权退货，或因代销商品出现亏损时获得委托方的补偿，委托方在收到代销清单时，在确认销售收入，结转成本。

（2）收取手续费方式代销商品应在收到受托方开出的代销清单时确认销售收入。

6、分期收款销售商品，企业应当按照应收的合同或协议价款的公允价值确定销售收入。

应收的合同或协议价款与其公允价值之间的差额，应当在合同或协议期间内，按照应收款项的摊余成本和实际利率计算确定的金额进行摊销。

第一百二十二条对外提供劳务业务收入、成本确认方法如下：（一）各企业对外提供劳务，如在同一会计年度内开始并完成的劳务，应当在完成劳务时确认收入，并结转已经发生的劳务成本。

（二）对外提供劳务企业如劳务的开始和完成分属不同的会计年度，应按以下情况分别确认收入、成本：1、各企业在提供劳务交易的结果能够可靠估计的情况下，超过一个会计年度，应按已发生的劳务成本占预计劳务总成本的比例确定劳务的完工进度，确认收入、成本。

2、各企业在提供劳务交易的结果不能可靠估计的情况下，企业应当在资产负债表日对收入分别按以下情况予以确认和计量：（1）如果已经发生的劳务成本预计全部能够得到补偿的，应按已收或预计能够收回的金额确认劳务收入，并结转已经发生的劳务成本。

（2）如果已经发生的劳务成本预计部分能够得到补偿，应按能够得到补偿的劳务成本金额确认收入，并结转已经发生的劳务成本。

（3）如果已经发生的劳务成本预计全部不能得到补偿，应按已经发生的劳务成本计入当期的主营业务成本，不确认劳务收入。

3、同时销售商品和提供劳务交易时，原则上分别计量，单独核算；如销售商品部分和提供劳务部分不能够单独计量，企业应当将两部分全部作为销售商品处理。

第一百二十三条各企业BT、BOT项目，项目管理公司的收入、成本确认方法。

（一）BOT项目，通常是指由项目管理公司组织建设，在竣工验收后按照与业主的协议，由项目管理公司经营，并在经营期结束后移交给业主的工程项目。

本制度涉及的BOT业务应同时满足以下条件：1、合同授予方为政府及其有关部门或政府授权进行招标的企业。

2、合同投资方为按照有关程序取得该特许经营权合同的企业（以下简称合同投资方）。

合同投资方按照规定设立项目公司（以下简称项目公司）进行项目建设和运营。

项目公司除取得建造有关基础设施的权利以外，在基础设施建造完成以后的一定期间内负责提供后续经营服务。

3、特许经营权合同中对所建造基础设施的质量标准、工期、开始经营后提供服务的对象、收费标准及后续调整作出约定，同时在合同期满，合同投资方负有将有关基础设施移交给合同授予方的义务，并对基础设施在移交时的性能、状态等作出明确规定。

（二）BOT业务，项目公司的收入、成本具体确认方法如下：1、建造期间，项目公司对于所提供的建造服务应当按照本制度第十三章相关规定确认收入和费用。

基础设施建成后，项目公司应当按照本章相关确认与后续经营服务相关的收入。

2、项目公司参与建造服务的BOT项目，按照本制度第十三章有关规定确认收入和费用。

同时分别以下情况确认相关资产。

合同约定该项目建成后一定期间内，项目公司能够无条件从合同授予方收取确定金额的货币资金的，或在项目公司提供经营服务的收费低于某一限定金额的情况下，负责弥补差价的，项目公司应当在确认收入的同时确定长期应收款。

合同约定该项目建成后一定期间内，企业有权利向该项目受益人收取费用，但收费金额不能确定的，企业应当在确认收入的同时确认无形资产,不确认长期应收款。

3、项目公司不参与建造服务的BOT项目，不确认建造收入，应当按照合同规定，分别确认为长期应收款或无形资产。

4、BOT业务所建造基础设施不应作为项目公司的固定资产。

5、建造过程中发生的借款利息，应当按照本制度第十九章及相关规定处理。

（三）建筑移交项目（BT项目）, 通常是指由项目管理公司组织建设，在竣工验收后再移交给业主的工程项目，将其看做BOT项目的特殊方式，按照建造合同的规定确定收入及长期应收款，并在资产负债表日根据合同约定收款日的长短，按同期银行贷款利率进行折现处理。