当前北京房地产调控应如何“因城施策”

当前北京房地产调控应如何“因城施策”
齐心
【摘要】1998年房改以来,房地产一直被视为宏观经济调控的开关,房地产周期的每次转折总会出现国家政策调控的印记.面对库存压力本就不大,目前温而不火的北京市楼市,应如何因城施策,既能促进房地产市场稳健运行,充分发挥房地产业对宏观经济的支撑作用,又能有效防范金融风险,成为各界关注重点.
【期刊名称】《江苏商论》
【年(卷),期】2017(000)004
【总页数】5页(P72-76)
【关键词】房地产;周期;因城施策
【作者】齐心
【作者单位】廊坊银行研究院,北京100020
【正文语种】中文
【中图分类】F20
中国房地产市场化起步较晚，自1998年房改以来还不到20年。

从发展历程看，中国房地产本身存在较多市场失灵的情况，政府干预适度熨平了市场波动，但政府失灵的情况也屡有发生。

近年来，我国各地房地产市场运行差异化趋势日益明显，一线城市严重供不应求，二线城市走势明显分化，三、四线城市去库存压力较大。

针对差异化发展态势，国家不再采取“一刀切”的模式调控，是宏观调控的一大进步，更是顺应各地房地产市场差异化发展的必然。

如何因城施策，既能促进房地产
市场稳健运行、充分发挥房地产业对宏观经济的支撑作用、又能有效防范金融风险，成为摆在地方政府面前的难题。

本文从历年政府地产调控政策及效果入手，探寻成效显著的政策措施，为北京市如何“因城施策”提供支撑。

与其他产业经济一样,房地产业在实际经济运行中也存在着较为明显的周期波动现象。

然而，由于被定位成宏观经济调控开关，自1998年房改以来,十年九调控的
历程导致我国房地产市场没能形成一个完整的市场周期。

房地产周期的每个转折点实际总是有着国家房地产政策调控印记，而这些政策措施往往就是逆周期操作。

本文选取国家统计局公布的全国房地产开发综合景气指数(简称国房景气指数)作为主要指标，来代表房地产市场运行情况。

1998年国家就开启了住房市场化改革，2002年下半年国家推出土地市场“招拍挂”，但很多地方直到2004年“831”
大限后才真正落实，因此本文选取2004年—2016年国房景气指数，使用Eviews6进行HP滤波分析得到国房景气指数循环序列C（见图1）。

按照图1国房景气指数HP滤波分析图所示，本文按照“峰-峰”的划分法，把我
国2004年以来地产市场划分为四个短周期，划分结果如表1所示。

第一轮周期：2003年“非典”事件后，中央明确提出房地产业是支柱产业，加之国际资本大量涌入，共同导演了2004年房地产市场的繁荣。

2005年“新、老国
八条”陆续出台，打击了市场投机者以及普通开发商和投资者的信心，年末房地产市场跌至谷底。

2006年大量资本由制造业流入房地产业，加之套利外资持续流入，出现一轮上升行情。

虽然政府也先后出台调控措施，但效果甚微。

第二轮周期：2007年四季度，受全球金融危机影响，房地产市场骤冷。

2008年
下半年，“四万亿投资”、国家推出降低首付、个人购房贷款利率打折、降息等组合政策，引致2009年房地产市场空前繁荣。

第三轮周期：从2010年初，受国家2009年相继出台“国四条”、“国十一条”、“新国十条”等紧缩型政策累计影响，市场出现回调。

2012年初以来，虽然中央
声称房地产调控不放松，但随着央行两次降准降息，宽松的货币环境再次激发房地产市场回暖。

第四轮周期：2014年，伴随宏观经济下行调整，房地产市场出现了小幅调整行情。

2015年，大部分城市限购已经放开，随着央行再次放水，国家提出房地产去库存等，房地产市场迎来又一次上涨行情。

（一）一季度市场跑偏，结构性矛盾突出
自2015年中央提出房地产市场去库存以来，中央和地方政府先后出台降息降准以及刺激消费需求的信贷、税费等政策。

2016年一季度，房地产市场全面回暖。

无论是开发企业资金到位情况、土地市场交易、房地产开发建设、新房市场交易还是二手房市场买卖都收获了喜人的数据。

总体来看，政策调控成效显著，扭转了短期内房地产走势。

从长期趋势看，2016年房地产市场应处于下行期。

选取2004年—2016年国房
景气指数，使用E-views6进行HP滤波分析得到国房景气指数与长期趋势序列（见图3）。

从图3中可以看出，从长期趋势看，房地产市场持续处于下行阶段，而且自2010年以来是加速下行。

二次指数平滑预测，2016年房地产市场将显著
回暖。

考虑到国房景气指数有明显的趋势变动，但没有季节变动，因此使用Eviews6，选用二次指数平滑进行短期趋势预测（见图4）。

图4中二次指数平滑趋势预测值显示，2016年全年房地产市场稳步向好，与长期趋势已经背道而驰。

但分区域来看，真正需要去库存的三、四线城市，大部分只是企稳，有的地方甚至持续偏冷；而真正被点燃的市场是库存本就不大的一线城市、部分二线城市以及部分环一线城市周边的县市。

这一市场走向，明显偏离了2015年以来中央政府关于地产市场去库存的调整部署，也加剧了市场风险。

为此，上海市、深圳市，甚至苏州、廊坊等地区先后出台了收紧政策，以抑制住房市场过热。

（二）调控思路已经转变，更加强调差异化
针对房地产市场出现的跑偏现象，4月29日召开的中央政治局会议上，中央对地
产调控政策进行了调整，提出“要按照加快提高户籍人口城镇化率和深化住房制度改革的要求，有序消化房地产库存，注重解决区域性、结构性问题，实行差别化的调控政策”。

具体来看：一是再次强调要深化住房制度改革。

虽然自十八届三中全会以来，住房市场改革就是发展主题，但2015年下半年以来的本轮调控，似乎有些偏离轨道。

此次再度强调深化改革，一方面表态不改初心，另一方面告知市场类似于之前的强刺激应该不会再有。

二是提出去库存要有序。

鉴于三、四线城市去库存的压力依然较大，去库存的基调和思路不能变；但到底是去哪里的库存，怎样去库存，地方政府应量体裁衣，差异化行事。

三是提出注重解决区域性、结构性问题。

近年来，我国各地市房地产市场运行差异化趋势日益明显，一线城市严重供不应求，二线城市走势明显分化，三、四线城市去库存压力较大。

区域性和结构性问题的存在，导致中央集中调控政策效果走样，也成为地方政策最棘手的问题。

（三）短期内中央不会再强刺激，但微刺激仍将继续
中央再次表态要全力推进住房市场改革，改革的主线就是市场化，加之全国房地产市场已经有了明显起色，预计短期内不会再出台针对房地产市场的强刺激政策。

但考虑到一季度宏观经济出现的回暖趋势难以延续，预计下半年中央仍将出台降准降息、减税负等稳健的货币政策和积极的财政政策。

鉴于房地产市场对资金的超强吸附能力，和实体经济的持续疲软，只要中央放水，资本一定会再次向房地产市场聚集。

地方政策将有更强的自主性，根据市场差异化施策，一方面，一、二线及环一线房价上涨较快城市将逐步加强调控，预警市场风险；另一方面，库存压力较大的三、四线城市将继续出台刺激政策，鼓励需求释放。

2016年3月23日，北京市常务副市长李士祥在博鳌亚州论坛上称，“北京房价
上涨在合理区间内，今年年初以来上涨幅度为11.3%，不是最高的”。

这一表态
反映出北京市政府楼市调控思路的积极转变：一是政府对房价上涨的容忍度有所提
升，不会房价一涨就严厉调控。

二是政府认清北京市住房价格仍将持续上涨的客观现实。

三是北京市限购等政策已经是全国最为严厉的了，应坚持住房市场改革，不再加码行政调控。

结合北京市住房市场长期供不应求、供给结构失衡等主要矛盾，北京市应从切实增加有效供应，缓解供需矛盾，缓释房价过快上涨的压力入手，多部门协同综合施策。

（一）切实加大土地供应
1.加大对土地闲置的处罚力度。

严格参照2012年国土部出台的《闲置土地处置办法》，加大对北京全域内闲置土地的认定和处置。

对闲置的地块征收土地闲置税，如果是政府原因，会同有关部门协调处理督促开发，重新设定开发期限，如果再次逾期严惩不贷。

如果是非政府原因，一律按地价款的10%逐年征收。

2.盘活存量土地，全面推进城市更新。

借鉴深圳、广州、上海市经验，出台城市更新实施办法。

划定城市更新范围，分别为旧城镇、旧厂房、旧村庄编制更新改造方案。

出台配套的规划政策、土地政策、管理政策，以及对历史遗留问题的处理办法等。

加强区县、区域统筹，将无法实现资金平衡的项目，纳入区域全盘考虑，或是与交通等项目进行捆绑开发。

3.加快推进棚户区改造。

认真落实《北京市2016年棚户区改造和环境整治任务》和《关于进一步加快推进棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设工作的意见》。

各区县应进一步落实其在棚户区改造和环境整治工作中的主体责任，加快确定棚户区改造和环境整治项目实施主体，督促项目单位尽快明确拆迁补偿政策、拆迁实施方案、资金平衡方案等，确保完成市政府下达的任务目标。

相关部门加快研究完善棚户区改造和环境整治拆迁补偿政策。

统筹规范拆迁补偿政策，按照房屋产权面积，采取市场化评估原则确定补偿价值，规范各类拆迁补助和奖励。

4.调整土地供应节奏。

2016年4月，北京市政府常务会议正式审议通过《北京市2016年度国有建设用地供应计划》，按计划2016年北京市国有建设用地计划供
应总量为4100公顷，较2015年减少500公顷，这已是北京土地供应量连续第六年下降。

但与2015年相比，商品住宅用地却增加了100公顷，是为了缓解北京
住房供应结构性失衡,通过增加土地供应量,保证自住房和普通商品房的供给。

但一
季度北京市土地供应面积同比大幅下降60%，其中住宅类用地供应面积同比下降55%，导致一季度土地成交总价同比下降54%。

为完成全年土地供应计划，切实
增加有效土地供应，北京市国土局等相关部门应积极调整供地节奏，加快土地供应。

一方面能切实形成有效供给，另一方面可以稳定市场预期。

（二）降低各环节税费
1.适当降低新建商品房购置税费。

房价构成当中，税费一直是一个居高不下而又最容易被人忽视的问题。

购置新建住宅，各种税费占总房价的比重达到15%左右。

2011年国家发改委明确提出降低部分建设项目收费标准，对降低购房压力起到一定的积极作用，但涉及面太窄，整体影响有限。

建议相关部门进一步加大对建设项目收费标准的调整，特别是针对棚户区改造项目、自住型商品房等政策性住房购置，适度降低税费；对首次置业和改善性需求购置新建商品住宅的，给予一定的税费优惠。

2.适当调整转让二手房个人所得税征税标准。

一是要明确界定征收对象。

应该充分考虑政策初衷和城市发展阶段，对出售已满5年的家庭唯一住房免征个税，对退
休居民出售任何住房的免征个税。

二是合理设置起征点。

借鉴英国资本利得税起征点规模计算及动态调整机制，将起征点设置为上年人均GDP的45%左右。

三是设置差别化税率。

以持有是否满五年和是否是家庭唯一住房两个指标共同参考设定。

对出售未满5年但是家庭唯一住房的以及出售满5年但不是家庭唯一住房的，按15%征收个税；对出售未满5年且不是家庭唯一住房的，按20%征收个税。

四是
制定二手房增值的核算模式。

在核定二手房交易应缴个税时，首先根据历年来（持有年限）的物价指数重新核定房屋原值，其次用交易总价减去重新核定的原值、装
修费用和转让家具家电费用，最后再乘以相应税率。

3.全面落实营改增。

全面推开营改增试点，基本内容是实行“双扩”，一是扩大试点行业范围；二是将不动产纳入抵扣范围。

对于房地产业来说，土地是各项成本中体量最大的部分，能够在税前进行抵扣，将显著降低企业税负。

对于购房者来说，营改增后二手房交易税负整体下降，有利于缓解购房资金压力，有利于盘活存量住宅，推动存量住房市场发展。

（三）完善金融信贷政策
1.实施差异化信贷政策。

一是对开发企业实施差异化信贷政策。

一方面为加强金融信贷对房地产开发企业的支持，另一方面为降低风险，商业银行应继续实施“合作房企名单”制，将财务状况较好，风险较小的开发企业设置为主要合作对象。

二是对不同类型项目实施差异化信贷政策。

对房地产开发项目进行细分，对棚户区改造、保障性住房等政策性住房项目加大贷款支持力度。

城市商业银行可以积极进行机制创新，通过其他不动产抵押、加大配存等方式支持政策性住房项目开发建设。

加大金融信贷对第一道绿化隔离地区、第二道绿化隔离地区、城中村农民搬迁上楼项目的建设支持。

对严格执行“7090”政策的中小户型住房开发项目给予一定的信贷
优惠支持。

三是对不同购房者实施差异化信贷政策。

对基本住房需求及改善性需求，在利率、期限、首付比例上给予一定优惠。

2.引导企业创新融资模式。

一方面，要促进房地产和金融保险业互哺。

这种互哺有助于金融保险业能够打通相对收益较高、又比较安全的投资渠道。

另一方面，积极尝试住房抵押贷款证券化。

2014年央行等部门提出鼓励银行业金融机构通过发行住房抵押贷款支持证券，发行期限较长的专项金融债券等多种措施筹集资金，专门用于增加首套普通自住房和改善型普通自住房贷款投放。

虽然住房抵押贷款支持证券期限较长、收益偏低；但长期来看，随着国家金融体制改革的不断深化，住房抵押贷款证券化将成为养老基金、退休基金、保险基金等被限制投资领域的资金和
40多万亿的居民储蓄开辟新的投资渠道。

3.完善住房公积金支持政策。

拓宽住房公积金使用范围，延长住房公积金贷款年限及上调贷款总额，提高个人购房和租房支付能力。

适度加大对改善性住房需求的支持力度。

对已有一次住房公积金贷款并已结清，购买改善性自住住房的，在提供申请的家庭无住房或仅拥有一套的情况下，在使用住房公积金的同时，首付比例在30%，贷款利率按首套房住房公积金贷款利率执行。

（四）合理引导市场预期
1.加快住房信息整合互通。

通过基础信息采集、房源信息动态监控等手段加强对存量房市场的监管，同时加强对中介服务企业的规范管理，尤其要进一步规范二手房交易合同。

加强多部门协调配合，通过对户籍信息清理整顿、纳税证明和社保资料的严格审核、收入资产证明的动态监测等手段，对购房资格进行重新核实；同时要加大对违法行为的查处力度。

通过建立二手房信息交易平台，减少由于信息不对称带来的购房成本上升、市场预期不稳定等因素。

长期来看，还需要建立多部门合作的统筹协调长效机制，以促进房地产市场健康发展。

2.完善房地产市场相关信息统计发布机制。

加快完善房地产市场相关统计制度，以减弱地王和高端楼盘给普通住房市场带来的扰动。

一是完善统计制度设计。

在统计土地出让信息时，一定要明确地块所在位置，未来建设住房类型等信息。

在统计住宅交易价格的时候，要将住宅市场按照所在区位、面积大小、是否属于普通住宅等进行分类统计。

二是完善公开发布机制。

要按照上述分类原则，分类公布相关数据。

在出现地王、高价楼盘的时候，一定要详细公布相关信息数据，以正确引导社会舆论和市场预期。

3.全面公开保障房相关信息。

近年来，随着保障房建设的不断推进，北京市保障房相关制度建设也不断完善，保障房在摇号、轮候等阶段的信息已经比较公开，监审工作也比较到位，但保障房建设端的信息相对模糊，在给市场带来影响的同时，也
影响了政府的公信度。

因此，需要让保障房建设全流程彻底公开透明，既有利于社会监督，也能减少社会舆论对此的各种猜测。

【相关文献】
[1]吴焕军.土地政策在房地产调控中的政策效果评价[J].中南财经政法大学学报,2011,(12).
[2]贾生华,孟桢超.房地产限购政策的效果及其可持续性[J].中国经济问题,2012,(9).
[3]周中元.国外房地产宏观调控政策借鉴与启示[J].国际经济观察,2007,(1).
[4]卢为民.土地政策与宏观调控[M].北京:经济科学出版社, 2008.
[5]单志鹏.在宏观调控中土地政策对房地产市场的影响效果研究[D].吉林大学,2013,(6).
[6]龙娟.金融政策与中国房地产周期波动[D].湘潭大学,2011, (5).
[7]张蔚.货币政策与财政政策的房地产调控效果比较研究[D].湘潭大学,2014,(6).
[8]李硕.城市土地调控政策与房地产市场的关联性分析[D].北京交通大学,2014,(3).。