青岛中能文化旅游投资有限公司、胥ｘｘ商品房预售合同纠纷二审民事判决书

青岛中能文化旅游投资有限公司、胥ｘｘ商品房预售合同纠
纷二审民事判决书
【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房预售合同纠纷
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审理法院】山东省青岛市中级人民法院
【审结日期】2021.03.24
【案件字号】(2021)鲁02民终2194号
【审理程序】二审
【审理法官】马喆孙向东齐新
【审理法官】马喆孙向东齐新
【文书类型】判决书
【当事人】青岛中能文化旅游投资有限公司;胥xx;王x
【当事人】青岛中能文化旅游投资有限公司胥xx王x
【当事人-个人】胥xx王x
【当事人-公司】青岛中能文化旅游投资有限公司
【代理律师/律所】刘巧娟山东柏瑞律师事务所;王磊山东柏瑞律师事务所
【代理律师/律所】刘巧娟山东柏瑞律师事务所王磊山东柏瑞律师事务所
【代理律师】刘巧娟王磊
【代理律所】山东柏瑞律师事务所
【法院级别】中级人民法院
【原告】青岛中能文化旅游投资有限公司
【本院观点】本案系商品房预售合同纠纷。

涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，胥xx、王x诉求中能公司协助办理不动产权属登记手续，一审判决支持胥xx、王x的诉求并无不妥。

【权责关键词】撤销违约金过错合同约定证据不足新证据诉讼请求维持原判发回重审
【指导案例标记】0
【指导案例排序】0
【本院认为】本院认为，本案系商品房预售合同纠纷。

中能公司与胥xx、王x签订的《商品房预售合同》，是双方当事人的真实意思表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效。

中能公司以胥xx、王x拒绝办理房屋交接手续为由上诉主张本案涉嫌虚假交易、虚假诉讼，缺乏事实和法律依据，亦与胥xx、王x在本案中的诉讼请求相矛盾，本院不予采纳。

本案二审双方争议的焦点为：中能公司主张不应协助胥xx、王x办理涉案房屋不动产权属登记手续的理由能否成立。

对此，本院认为，涉案房屋已经具备办理不动产权属登记的条件，胥xx、王x诉求中能公司协助办理不动产权属登记手续，一审判决支持胥xx、王x的诉求并无不妥。

本案胥xx、王x已向中能公司支付了全部购房款、维修基金等，中能公司给胥xx、王x 出具了房款发票，中能公司向包括胥xx、王x在内的业主发送过交房通知、交房公告，并在本案中多次强调胥xx、王x应当按约接收房屋，中能公司的该相关行为可以说明中能公司认可其与胥xx、王x之间的买卖行为和买卖过程。

根据双方合同约定，胥xx、王x应于2017年5月31日前将办理贷款所需文件提交至中国工商银行，放贷机构于2017年6月30日前将贷款存入合同指定的账户。

本案贷款银行发放贷款的时间虽晚于中能公司与胥xx、王x双方约定的银行贷款付款时间，但银行发放贷款的行为并不受中能公司与胥xx、王x合同约定的约束，且贷款银行系中能公司指定，中能公司作为胥xx、王x贷款的担保人，其不能证明银行迟延发放贷款系由胥xx、王x个人原因所造成的，中能公司以胥xx、王x逾期付款为由，
主张办理产权登记手续的时间应相应顺延，同时以胥xx、王x未支付逾期付款违约金为由，主张胥xx、王x无权要求其协助办理产权登记手续的理由不能成立。

中能公司提供的证据不足以证明系胥xx、王x的原因导致涉案房屋交接手续未能及时办理，中能公司以胥xx、王x 未支付逾期收房违约金为由，主张胥xx、王x无权要求其协助办理产权登记手续的理由亦不能成立。

中能公司既以胥xx、王x拒绝提交办理房屋产权登记的相关资料为由，主张未办理房屋产权证书的过错在胥xx、王x，又以胥xx、王x未全面履行合同义务为由，主张胥xx、王x无权要求其协助办理产权登记手续，中能公司的主张相互矛盾，本院不予支持。

综上所述，中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
【裁判结果】驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费50元，由上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司负担。

本判决为终审判决。

【更新时间】2022-09-24 03:07:37
【一审法院查明】一审法院认定事实：一、胥xx、王x与中能公司于2017年4月20日签订《商品房预售合同》，胥xx、王x为乙方(买方)，中能公司为甲方(卖方)。

合同约定：乙方购买甲方开发的位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋一处，该商品房约定建筑面积为130.29平方米，单价为每平方米8300元(不包含房屋全装修价格)，总价款为1081407元；约定的付款方式为银行按揭贷款首付款为331407元于2017年4月20日前存入本合同指定账户；贷款750000元乙方应于2017年5月31日前将办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行青岛市南第四支行，放贷机构于2017年6月30日前将贷款存入本合同指定的账户；甲方定于2017年6月30日前将房屋交付给乙方；等等。

截至2017年4月27日，胥xx、王x共支付给中能公司首付款441407元(331407元+110000元)、住宅专项维修资金17328.57元。

2017年5月16日，胥xx、王x、中能公司双方与中国工商银行青岛市南第四支行签订个人购房借款/担保合同，合同约定：胥xx、王x系借款人，中能公司系保证人，中国工商银行青岛市南第四支行系贷款人，借款金额为640000元，贷款发放的前提条件
是以尚未取得产权的房屋做抵押，已办妥抵押权预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式，担保已经生效并持续生效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形，等等。

2017年11月10日，胥xx、王x 从中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款640000元获得批准，并发放至中能公司。

综上，胥xx、王x按照合同约定支付给中能公司全部房款1081407元，中能公司亦为胥xx、王x出具了1081407元的购房发票。

经胥xx、王x多次通知，中能公司至今未向胥xx、王x交付房屋，中能公司亦未提交证据证明已与胥xx、王x办理房屋交接手续。

中能公司称胥xx、王x根据合同约定应于2017年6月30日将剩余房款汇至中能公司账户，而剩余房款实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日，应支付中能公司逾期付款违约金8512元，但未提交证据证明中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行逾期发放贷款系胥xx、王x的过错造成。

另外，中能公司主张本案涉嫌虚假交易、虚假诉讼，亦未提交证据加以证明。

二、中能公司于2019年12月25日取得案涉房屋的权属证明，案涉房屋已具备办理产权证明的条件。

2019年9月26日、2019年12月9日，中能公司通过报纸向业主发了《英格堡家园交房通知》、《英格堡家园交房公告》，通知包括胥xx、王x在内的业主办理交房手续。

2019年12月30日，中能公司又发出《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，要求业主自2020年1月3日开始办理房屋产权手续。

2020年8月24日中能公司又给胥xx、王x 邮寄办理产权手续的通知，胥xx、王x已签收，该通知中中能公司要求胥xx、王x于2020年11月21日前携带《交房通知书》、《收房协议》等相关协议，但中能公司未提交证据证明已经向胥xx、王x交付房屋，故胥xx、王x、中能公司双方未签订《收房协议》。

三、案涉青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋，经房产部门确认，案涉房屋实际建筑面积为130.22平方米，比合同约定的建筑面积130.29平方米减少0.07平方米，房款差价为581元。

【一审法院认为】一审法院认为胥xx、王x与中能公司之间签订的《商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定
全面履行自己的义务。

胥xx、王x按照双方约定支付了全部购房款、房屋维修基金等，中能公司亦已向胥xx、王x出具了房款发票。

中能公司称胥xx、王x根据合同约定应于2017年6月30日将剩余房款即银行贷款汇至中能公司账户，而剩余房款实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日，应支付中能公司逾期付款违约金8512元，但其未提交证据证明中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行逾期发放贷款系胥xx、王x的过错造成，故其主张胥xx、王x逾期付款构成违约，证据不足，一审法院不予支持。

根据双方的合同约定，中能公司应于2017年6月30日前将案涉房屋交付给胥xx、王x，现中能公司于2019年12月25日已取得案涉房屋的权属证明，取得房地产权属登记证明后120日内即至2020年4月23日，由胥xx、王x与中能公司双方签署本合同规定的《房屋交接书》，故胥xx、王x请求中能公司将案涉房屋交付给胥xx、王x，一审法院予以支持。

胥xx、王x与中能公司双方签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。

中能公司于2019年12月25日已取得房屋权属证明，案涉房屋已具备办理产权证明的条件。

中能公司在取得房屋权属证明后，向各业户发了告知函，亦向胥xx、王x发过通知，要求胥xx、王x办理案涉房屋的相关产权手续，2020年8月24日胥xx、王x已收到中能公司邮寄办理产权手续的通知，但因中能公司未向胥xx、王x交付房屋、双方未签订《收房协议》，导致胥xx、王x无法与中能公司办理案涉房屋产权手续，故胥xx、王x要求中能公司在合理期限内协助胥xx、王x办理案涉房屋的产权手续，理由正当，一审法院予以支持。

中能公司主张因胥xx、王x逾期付款，中能公司办理案涉房屋产权证明的时间应相应顺延的问题，因双方约定案涉房屋以按揭贷款支付，胥xx、王x向贷款银行申请贷款，其提交贷款材料后，贷款银行何时放款并非由胥xx、王x所能控制，故中能公司要求顺延案涉房屋办理产权证明的时间，理由不当，一审法院不予采纳。

关于胥xx、王x主张的因房屋面积减少的房屋差价根据相关规定，中能公司应按照房产部门实际测量的面积为准，减少的房屋面积产生的差价，中能公司应予以退还。

根据胥xx、王x提供的付款凭证及贷款材料，足以证明胥xx、王x支付的购房款已经超出了实际面积的房屋总
价款，胥xx、王x实际购买案涉房屋时，系按照每平方米8300元的价格支付中能公司购房款，故胥xx、王x主张退还房屋减少面积的差价应按照每平方米8300元计算为581元(8300元×0.07平方米)，一审法院予以支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决：一、中能公司于判决生效之日起十五日内，将位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋交付给胥xx、王x，并协助胥xx、王x办理位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋的不动产权证等相关过户登记手续；二、中能公司于本判决生效之日起十五日内退还胥xx、王x房屋差价款581元。

案件受理费85元，减半收取42.5元，由中能公司负担。

二审中，当事人没有提交新证据。

本院查明的事实与一审法院认定的事实一致。

【二审上诉人诉称】中能公司上诉请求：一、依法撤销(2020)鲁0214民初15887号民事判决第一项，改判驳回胥xx、王x对中能公司的诉讼请求，或发回重审；二、本案一审、二审诉讼费由胥xx、王x承担。

事实与理由：中能公司与胥xx、王x商品房预售合同纠纷一案，业经青岛市城阳区人民法院作出(2020)鲁0214民初15887号民事判决，中能公司认为该判决认定事实错误、证据不足，特提起上诉。

理由如下：一、中能公司在取得房地产权属登记证明之后多次通知胥xx、王x到中能公司处核对办证资料，一直在积极协助胥xx、王x办理涉案房屋的交付、过户手续，现因胥xx、王x拒绝按照合同约定接收房屋、拒绝提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理完毕。

中能公司未怠于交房、未怠于履行协助胥xx、王x办理过户登记手续，一审法院认定事实错误，导致判决错误。

二、胥xx、王x既未按合同约定向中能公司支付逾期付款(贷款)违约金8512元，也未按合同约定向中能公司支付逾期接收房屋的违约金，无权要求中能公司协助办证。

根据《商品房预售合同》附件一胥xx、王x应于2017年6月30日将剩余房款1081407元汇至中能公司账户，而上述款项实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日。

胥xx、王x应支付中能公司逾期付款违约金
8512元，胥xx、王x至今未向中能公司支付。

其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。

三、本案涉嫌虚假交易、虚假诉讼，以合法手段掩盖非法目的，依法应予驳回胥xx、王x的诉讼请求，原审法院对此未予处理错误。

综上所述，中能公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。

依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：
青岛中能文化旅游投资有限公司、胥ｘｘ商品房预售合同纠纷二审民事判决书
山东省青岛市中级人民法院
民事判决书
(2021)鲁02民终2194号当事人上诉人(原审被告)：青岛中能文化旅游投资有限公司，住所地山东省青岛市城阳区。

法定代表人：乔伟利，董事长。

委托诉讼代理人：刘巧娟，山东柏瑞律师事务所律师。

委托诉讼代理人：王磊，山东柏瑞律师事务所律师。

被上诉人(原审原告)：胥xx。

被上诉人(原审原告)：王x。

审理经过上诉人青岛中能文化旅游投资有限公司(以下简称中能公司)因与被上诉人胥xx、王x商品房预售合同纠纷一案，不服山东省青岛市城阳区人民法院(2020)鲁0214民初15887号民事判决，向本院提起上诉。

本院于2021年2月18日立案后，依法组成合议庭进行了审理。

本案现已审理终结。

二审上诉人诉称中能公司上诉请求：一、依法撤销(2020)鲁0214民初15887号
民事判决第一项，改判驳回胥xx、王x对中能公司的诉讼请求，或发回重审；二、本案
一审、二审诉讼费由胥xx、王x承担。

事实与理由：中能公司与胥xx、王x商品房预售合同纠纷一案，业经青岛市城阳区人民法院作出(2020)鲁0214民初15887号民事判决，中能公司认为该判决认定事实错误、证据不足，特提起上诉。

理由如下：一、中能公司
在取得房地产权属登记证明之后多次通知胥xx、王x到中能公司处核对办证资料，一直
在积极协助胥xx、王x办理涉案房屋的交付、过户手续，现因胥xx、王x拒绝按照合同约定接收房屋、拒绝提交办理产权证的相关资料致使涉案房屋产权证书未能办理完毕。

中能公司未怠于交房、未怠于履行协助胥xx、王x办理过户登记手续，一审法院认定事
实错误，导致判决错误。

二、胥xx、王x既未按合同约定向中能公司支付逾期付款(贷款)违约金8512元，也未按合同约定向中能公司支付逾期接收房屋的违约金，无权要求中能公司协助办证。

根据《商品房预售合同》附件一胥xx、王x应于2017年6月30日将剩
余房款1081407元汇至中能公司账户，而上述款项实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日。

胥xx、王x应支付中能公司逾期付款违约金8512元，胥xx、王x至今未
向中能公司支付。

其无权要求中能公司向其提供办理房屋产权证书的资料。

三、本案涉
嫌虚假交易、虚假诉讼，以合法手段掩盖非法目的，依法应予驳回胥xx、王x的诉讼请求，原审法院对此未予处理错误。

二审被上诉人辩称胥xx、王x未提交书面答辩意见。

原告诉称胥xx、王x向一审法院起诉请求：1、请求法院依法判令中能公司于2020年10月30日前将房屋交付给胥xx、王x使用；2、请求法院依法判令中能公司支
付胥xx、王x逾期交房违约金10814.07元；3、请求法院依法判令中能公司退还胥xx、王x房屋面积差额款581元；4、请求法院依法判令中能公司在合理期限内为胥xx、王x 办理房屋权属证书并交付胥xx、王x；5、本案诉讼费由中能公司承担。

本案庭审过程
中，胥xx、王x自愿放弃主张的逾期交房违约金10814.07元。

一审法院查明一审法院认定事实：一、胥xx、王x与中能公司于2017年4月20日签订《商品房预售合同》，胥xx、王x为乙方(买方)，中能公司为甲方(卖方)。

合同约定：乙方购买甲方开发的位于青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx单元xx户房屋一处，该商品房约定建筑面积为130.29平方米，单价为每平方米8300元(不包含房屋全装修价格)，总价款为1081407元；约定的付款方式为银行按揭贷款,首付款为331407元,于2017年4月20日前存入本合同指定账户；贷款750000元,乙方应于2017年5月31日前,将办理按揭贷款所需文件全部提交中国工商银行青岛市南第四支行，放贷机构于2017年6月30日前将贷款存入本合同指定的账户；甲方定于2017年6月30日前将房屋交付给乙方；等等。

截至2017年4月27日，胥xx、王x共支付给中能公司首付款441407元(331407元+110000元)、住宅专项维修资金17328.57元。

2017年5月16日，胥xx、王x、中能公司双方与中国工商银行青岛市南第四支行签订个人购房借款/担保合同，合同约定：胥xx、王x系借款人，中能公司系保证人，中国工商银行青岛市南第四支行系贷款人，借款金额为640000元，贷款发放的前提条件是以尚未取得产权的房屋做抵押，已办妥抵押权预告登记手续，且房地产开发商已提供有效的连带保证担保或借款人已提供经贷款人认可的其他阶段性担保方式，担保已经生效并持续生效，且借款人在本合同项下未发生任何违约情形，等等。

2017年11月10日，胥xx、王x从中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行借款640000元获得批准，并发放至中能公司。

综上，胥xx、王x按照合同约定支付给中能公司全部房款1081407元，中能公司亦为胥xx、王x出具了1081407元的购房发票。

经胥xx、王x多次通知，中能公司至今未向胥xx、王x交付房屋，中能公司亦未提交证据证明已与胥xx、王x办理房屋交接手续。

中能公司称胥xx、王x根据合同约定应于2017年6月30日将剩余房款汇至中能公司账户，而剩余房款实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日，应支付中能公司逾期付款违约
金8512元，但未提交证据证明中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行逾期发放贷款系胥xx、王x的过错造成。

另外，中能公司主张本案涉嫌虚假交易、虚假诉讼，亦未提交证据加以证明。

二、中能公司于2019年12月25日取得案涉房屋的权属证明，案涉房屋已具备办理产权证明的条件。

2019年9月26日、2019年12月9日，中能公司通过报纸向业主发了《英格堡家园交房通知》、《英格堡家园交房公告》，通知包括胥xx、王x在内的业主办理交房手续。

2019年12月30日，中能公司又发出《关于英格堡家园办理产权手续的告知函》，要求业主自2020年1月3日开始办理房屋产权手续。

2020年8月24日中能公司又给胥xx、王x邮寄办理产权手续的通知，胥xx、王x已签收，该通知中中能公司要求胥xx、王x于2020年11月21日前携带《交房通知书》、《收房协议》等相关协议，但中能公司未提交证据证明已经向胥xx、王x交付房屋，故胥xx、王x、中能公司双方未签订《收房协议》。

三、案涉青岛市城阳区(英格堡家园)xx号楼xx 单元xx户房屋，经房产部门确认，案涉房屋实际建筑面积为130.22平方米，比合同约定的建筑面积130.29平方米减少0.07平方米，房款差价为581元。

一审法院认为一审法院认为,胥xx、王x与中能公司之间签订的《商品房预售合同》，系当事人真实意思的表示，不违反法律法规的强制性规定，合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。

胥xx、王x按照双方约定支付了全部购房款、房屋维修基金等，中能公司亦已向胥xx、王x出具了房款发票。

中能公司称胥xx、王x根据合同约定应于2017年6月30日将剩余房款即银行贷款汇至中能公司账户，而剩余房款实际到账日期为2017年11月10日，逾期133日，应支付中能公司逾期付款违约金8512元，但其未提交证据证明中国工商银行股份有限公司青岛市南第四支行逾期发放贷款系胥xx、王x的过错造成，故其主张胥xx、王x逾期付款构成违约，证据不足，一审法院不予支持。

根据双方的合同约定，中能公司应于2017年6月30日前将案涉房屋交付给胥xx、王x，现中能公司于2019年12月25日已取得案涉房屋的权属证明，取得房地产
权属登记证明后120日内即至2020年4月23日，由胥xx、王x与中能公司双方签署本合同规定的《房屋交接书》，故胥xx、王x请求中能公司将案涉房屋交付给胥xx、王x，一审法院予以支持。

胥xx、王x与中能公司双方签署《房屋交接书》之日起120日内，由双方依法向青岛市城阳区房地产管理处办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证。

中能公司于2019年12月25日已取得房屋权属证明，案涉房屋已具备办理产权证明的条件。

中能公司在取得房屋权属证明后，向各业户发了告知函，亦向胥xx、王x发过通知，要求胥xx、王x办理案涉房屋的相关产权手续，2020年8月24日胥xx、王x已收到中能公司邮寄办理产权手续的通知，但因中能公司未向胥xx、王x交付房屋、双方未签订《收房协议》，导致胥xx、王x无法与中能公司办理案涉房屋产权手续，故胥xx、王x要求中能公司在合理期限内协助胥xx、王x办理案涉房屋的产权手续，理由正当，一审法院予以支持。

中能公司主张因胥xx、王x逾期付款，中能公司办理案涉房屋产权证明的时间应相应顺延的问题，因双方约定案涉房屋以按揭贷款支付，胥xx、王x向贷款银行申请贷款，其提交贷款材料后，贷款银行何时放款并非由胥xx、王x所能控制，故中能公司要求顺延案涉房屋办理产权证明的时间，理由不当，一审法院不予采纳。

关于胥xx、王x主张的因房屋面积减少的房屋差价,根据相关规定，中能公司应按照房产部门实际测量的面积为准，减少的房屋面积产生的差价，中能公司应予以退还。

根据胥xx、王x提供的付款凭证及贷款材料，足以证明胥xx、王x支付的购房款已经超出了实际面积的房屋总价款，胥xx、王x实际购买案涉房屋时，系按照每平方米8300元的价格支付中能公司购房款，故胥xx、王x主张退还房屋减少面积的差价应按照每平方米8300元计算为581元(8300元×0.07平方米)，一审法院予以支持。

综上，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百一十条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，。