房地产内控审计工作底稿

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1.1
项目开发策划应经过适 当审批，防范重大差错 、舞弊、欺诈而导致的 资产损失
1.2
可行性研究
缺乏可行性研究，或可 行性研究流于形式或达 不到要求，无法为项目 决策提供充分、可靠的 依据或导致决策不当， 难以实现预期效益，甚 至可能导致项目失败；
根据经批准的项目建议书开 展可行性研究、编制,内容 保持完整。也可委托专业机 构进行编制。
1.5
相关许可的取 得
项目未经政府有权部门 按照政府的规定,取得相关 审批开工,违反相关规 许可. 定
了解内 常用的控制活动 注意事项 被审计单位的控制活动
根据取得的项目信息以及公司发展 战略、年度经营和投资计划，提出 需求及方案，经机会研究和初判 后，由工程部门会同相关部门研究 后上报公司讨论确定。 对于确定后拟开发的项目，由工程 部门牵头负责编制项目建议书经会 签后报决策机构。对于专业性较强 和较为复杂的工程项目，可以委托 专业机构进行工程投资分析，编制 项目建议书。 公司应当对项目建议书进行集体审 议，组织会计、技术、工程等部门 人员讨论。必要时，可以成立专家 组或委托专业机构进行评审.决策 机构对项目建议书进行审核，经审 核通过后，以会议纪要的形式下发 相关部门.如根据国家规定应当报 批的应及时报批并取得有效批文。 至少包括：（1）项目概况；（2） 项目建设的必要性和市场预测； （3）项目建设选址及建设条件论 证；（4）建设规模和建设内容； （5）项目外部配套建设；（6）环 境保护，劳动保护与卫生防疫，消 防、节能、节水；（7）总投资及 资金来源；（8）经济、社会效 益；（9）项目建设周期及进度安 排；（10）招投标法规定的相关内 容等 组织会计、技术、工程、法律等专 业人员或委托外部机构进行评审， 重点关注项目投资方案、投资规模 （成本测算）、资金筹措（开发周 期及付款计划、现金流）、规模、 布局选址（最终定位）、技术、安 全、环境保护等方面情况，核实相 关资料的来源和取得途径是否真实 、可靠，特别要对经济技术可行性 进行深入分析和全面论证。
了解内控 控制活动对实 相关的控制文 主要责 现控制目标是 初步判断说明 件 任部门 否有效(是/ 否） 备注 控制活动的制 度设计是否有 效（是/否 设计缺陷
穿行测试
穿行测试 索引号 是否测试该控 制活动运行有 效性（是/ 否） 备注
控制测试 控制活动是否 执行控制的频 所测试的项目 差错比例 差 有效运行(是/ 率 数量 错/样本量 否)
1、根据市场变化需对原批准的项目进 行调整；2、项目的建筑面积或总投资 额超过批准额；3、项目开发策略发生 变化，如租售比例、装修程度变化等 。
在通过“招标、拍卖、挂牌”等方 式获得土地使用权后 , 签定土地出 让合同 . 取得用地规划许可证 , 建设 用地规划许可证 , 向人防主管部门 关注相关许可日期与开工日期顺序 报批人防规划设计，向园林主管部 门报批绿化规划方案，在开工前向 建设行政主管部门申请办理施工许 可证等。
1.3
项目评估和决 策
组建项目评审组或委托具有 项目评审流于形式，误 资质的专业机构对可行性研 导项目决策； 究报告进行评审。
权限配置不合理，或者 决策程序不规范，导致 按照规定的权限和程序对工 决策失误，给企业带来 程项目进行决策， 巨大经济损失。
1.4
后ห้องสมุดไป่ตู้调整
按照规定的程序,对实施过 调整未经批准,责任不 程中出现变化进行可行性研 明确. 究调整
主要包括：1）项目的必要性和依据； （2）产品方案、拟建规模和建设地点 的初步设想；（3）投资估算、资金筹 措方案设想；（4）项目的进度安排； （5）经济效果和社会效益的初步估 计；（6）环境影响的初步评价等。
委托专业机构进行可行性研究的，应 当制定专业机构的选择标准，确保可 行性研究科学、准确、公正。在选择 专业机构时，应当重点关注其专业资 质、业绩和声誉、专业人员素质、相 关业务经验等
项目评审组成员不得参与可行性研 究，委托专业机构进行评审的，该专 业机构不得参与项目可行性研究
决策过程必须有完整的书面记录， 并实行决策责任追究制度。重大工 程项目，应当报经董事会或者类似 决策机构集体审议批准，任何个人 不得单独决策或者擅自改变集体决 策意见。 可行性研究报告一经批准，投资估 算就是具体项目投资的最高限额。 如需调整，应另行组织编制项目《 可行性研究调整报告》，并按照规 定的权限进行重新决议。
控制的基本要求 序号 主要业务活动 项目立项阶段 编制项目建议 书 投资意向与国家产业政 项目开发策划应坚持成本效 策和企业发展战略脱 益原则，以公司利益最大化 节； 为目标 项目建议书内容不合规 、不完整，项目性质、 项目开发总策划应遵守国家 用途模糊，拟建规模、 法律法规和公司内部规章制 标准不明确，项目投资 度规定, 估算和进度安排不协调 项目建议书经公司决策机构 集体审议批准。并视法规要 求和具体情况报有关政府部 门审批或备案.对委托外部 务的专业机构编制的项目建 议书,该机构不得参与评审. 风险 点编 号 可能产生的风险 控制目标 受影响的相关交 易和账户余额及 其认定
控制测试 运行缺陷 索引号 备注 补偿控制（有 /否）
补偿控制 补偿措施 索引号 备注
评价与建议 内控缺陷影响 缺陷认定（设 财务风险/非 程度（重大/ 相关报表项目 计与运行） 财务风险 重要/一般） 改进建议