房地产别墅项目情况汇报及竞品分析

2008年，保利壹号公馆、保利花园保利水 城、保利西街、保利星座、保利洲际酒店……历 时五年，保利打造了千灯湖保利生活圈。
2011年，保利踏足狮山松岗，保利 东湖林语生态大城响遍佛山！
2013年，保利紫山和保利中央 公馆即将闪耀登场，保利在南海的版 图再次扩张！
保利地产，总是推动城市发展，助力政 府改造了千灯湖、佛山新城和顺德新城，保 利地产未来对里水片区的开拓，其城市的改 造能力和运营能力将是紫山价值的最大支撑。
房地产别墅项目情况汇报 及竞品分析
01
Part One
项目概况
综合指标
项目总体指标
数值
单位
总用地面积
273333
㎡
总建筑面积
280393.82
㎡
地上计容总建筑面积
155258.5
㎡
不计容总建筑面积
121890.42
㎡
住宅建筑面积
152840.3
㎡
商业建筑面积
3244.9
㎡
会所+泳池建筑面积
1383.7
钢筋混凝土。墙体保暖性很好，主要由于三层墙面： 外层红砖、中层厚海绵或带金属隔热层的薄海绵、里 层灰色砖。
符号元素。英式别墅主要建筑结构墙体为混凝土砌
块，线条简洁，色彩凝重。坡屋顶、老虎窗、女儿墙、 阳光室等充分诠释着英式建筑特有的庄重、古朴。双 坡陡屋面、深檐口、外露木、构架、砖砌底脚等为英 式建筑的主要特征。
公路：
至广州中心区：从里水大道上广佛高速至内环，可在30 分钟内通往广州越秀、天河中心区域； 至禅桂中心区：从里水大道出发上佛一环南行，15分钟
内可到达千灯湖，25分钟内可到达禅城区中心。
佛山“一环”及北延线、广州“外环”、广佛高速公 路等构成里水发达的立体交通网络，形成广佛半小时 生活圈。
卖点一：广佛核心区交界，30分钟坐享双城中心的生活便利
01
Part One
竞争个盘
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竞品分布
中信山语湖
碧桂园山水桃园
保利紫山
雅瑶绿洲
岭南天地
恒大御景半岛 中海金沙熙岸
针对本项目的位置及产 品定位，选取如图六个项目 做竞争产品分析；
金沙洲板块 恒大御景半岛，中海金沙熙岸
里水板块 中信山语湖
展旗岗
展旗岗自然山体
西北面展旗山山体长度约1.8公 里，宽度约600米。
连绵山体，林木葱葱，站在项目 任何一角都能感受展旗山的无限 风光。
现场实景
卖点二：自然山体，感受大自然与建筑的完美结合
保留自然 山体、水体
大自然与建筑的结合
地块水面面积按10000㎡保留， 山体面积按11500㎡保留。
室内外空间互相渗透融合，建 筑与自然融为一体，使人们享 受自然景观的美妙和山水的灵 动气韵，为久居喧嚣的都市人
卖点
价格
折扣/优惠
独栋 联排
434-748㎡ 240-322㎡
江景纯独栋，带244602㎡超大花园
带超大花园
首付仅90万起，总价约 300万/套起
首付45万起，总价500万/ 套起
送价值30万的皇家园艺；本月 底前成功认购，除了可享受多 重免息分期付款方式之外，还 可获得价值2000元的恒大酒店
10人酒席一桌
偏离城市，属于度假型项目。
64座01
70座01
01
Part One
项目卖点
卖点一：广佛核心区交界，30分钟坐享双城中心的生活便利
广州白云国际 机场
30分钟
保利紫山
30分钟
10分钟
千灯湖
25分钟
季华五路
天河区
空：
从佛山一环北延线经北二环上机场高速去往广州国际机场仅需 30分钟车程；
铁路：
从里水大道上广佛高速，至增槎路段上内环，20分钟车程可达 广州火车站；
找到了心灵的寄托。
卖点三：超低密度纯别墅社区，尊享纯粹高端圈层居住区
2003年2月，国土部首次发布《关于清理各类园区用 地加强土地供应调控的紧急通知》（即“45号文”）， 强调“停止别墅类用地的土地供应”。
国土资源部、国家发展改革委日前联合印发通知，《限制用地项目目 录（2012年本）》和《禁止用地项目目录（2012年本）》即日颁布 实施，新的限制、禁止用地项目目录增加了住宅项目容积率不得低于 1.0（含1.0）的限定，别墅类房地产项目首次列入最新颁布实施的限 制、禁止用地项目目录。
同时，驾车5公里即可到达 大沥市中心商业区。
商业配套 肉菜市场 教育资源 景点 医疗配套
卖点二：自然山体，感受大自然与建筑的完美结合
①
② ③
④ ⑤⑥
项目地块内，保留有大面积的自然原始山体，原生 态山水资源丰富，地势呈西高东低，地形起伏较大。
①
②
③
④
⑤
⑥
卖点二：自然山体，感受大自然与建筑的完美结合
建筑材料。选用手工打制的红砖、碳烤原木木筋、
铁艺栏杆、手工窗饰拼花图案，渗透着自然的气息。
色彩。红砖在外，斜顶在上，屋顶为深灰色。空间
灵活使用、流行自然，蓝、灰、绿富有艺术百度文库配色 处理赋予建筑动态的韵律与美感。
铁艺门
老虎窗
卖点五：超大地下室及花园赠送面积，提升项目附加值
各户型地下室及花园面积预算表
东风水库
信和广场
里水医院
枫丹白露 南海影视城
南国桃园 高球度假山庄
甘蕉上街幼儿园
河村西紫市场
甘蕉市场 里水高级中学
民康药房 旗峰中学
保利紫山 旗峰小学
1.5公里生活圈
展旗山 森林公园
雅溪学校
5公里生活圈
新都会 购物中心
都市海逸酒店
广佛国际商贸 中心区
名都酒店
石门中学 嘉州广场
项目1.5公里范围内有菜市 场、学校等配套，能够满 足住户各项基本的生活需 求。
户型 地上面积（㎡） 地下室面积（㎡） 花园面积（㎡）
A
471.55
B
377.88
C
371.55
D
309.26
E
235.50
302-355 171-173 152-172
254 146
468-760 245-451 163-604 241-323 69-199
保利紫山户型赠送超大 地下室及花园面积，置业紫 山，可享受花一倍的价钱享 受2倍的空间感受。
300-500㎡ 410-530㎡
卖点
附送多个江景露台 江景别墅
价格
折扣/优惠
均价17000元/㎡
——
均价15000元/㎡，总价 650万/套起
2012年10月，中海地产举行 “中国海外香港上市20周年真情 回馈”活动，折后均价12000元 /㎡起，总价530万元起，总价
优惠三十到几百万不等
竞品分析二：中海金沙熙岸
显，南面对着天籁湖，北靠森林公园，景观优势明显。
此外，项目在售户型丰富，涵盖独栋别墅、高层洋房、酒店式公寓。
组团 产品类型 面积区间
卖点
价格
折扣/优惠
【浅山】
别墅
【御湖】 高层洋房
【馨竺苑】 公寓
380-880㎡
60-180㎡， 单间至四房 68-150㎡
纯独栋，双层设计 酒店式高尔夫公寓
最低900万/套，最高价 5000万/套
均价7000元/㎡，中高层 售价为7000-8000元/㎡
配送省实学位 配送一个省实学位
均价17000元/㎡
送全屋名牌电器家具，拎包入住； 送私家高尔夫会籍及省实学位
竞品分析三：中信山语湖
【项目优势】
【项目劣势】
规模和档次目前在佛山别墅项目中属最高。 项目为非纯别墅社区，以度假为主，基本
拥有丰富的生态资源，以高尔夫球会籍作
竞品分析三：中信山语湖
中信山语湖
位置
南海区里水镇和顺广佛生态新城
开发商 占地面积 总建筑面积
容积率 物业类型
中信保利达地产（佛山）有限公司 4,762,904㎡ 1,610,000㎡ 0.2
别墅、洋房、公寓
竞品分析三：中信山语湖
【在售产品】推出别墅楼王组团【天籁】
2012年9月，山语湖推出别墅楼王组团【天籁】，仅20套，临湖纯独栋别墅。此组团地理位置优势明
目前玉兰湖组团与丹桂湖组团别墅基本售罄，主推紫衫湖组团与棕榈湖组团别墅，约77套。
在售 D
E 在售
A
售罄 B
C 售罄
A、香樟湖； B、玉兰湖；C、丹桂湖；D、紫杉湖；E、棕榈湖；
竞品分析一：恒大御景半岛
【在售产品】
目前玉兰湖组团与丹桂湖组团别墅基本售罄，主推紫衫湖组团与棕榈湖组团别墅
产品类型 面积区间
㎡
容积率 绿化率 建筑密度 总停车位 住宅停车位 商业停车位 总户数
0.568
35%
26%
1168
辆
1148
辆
20
辆
574
户
分期数据
项目分三期开发，户型丰富，其中第一期产品的户型最为丰富。
一期 二期 三期
一期
套数：173套 面积：236-482㎡ 户型：A、B、C、D、E 二期 套数：129套 面积：236-472㎡ 户型：A、B、C、E 三期 套数：268套 面积：236㎡ 户型：E
大沥板块 碧桂园山水桃园，雅瑶绿洲
禅城板块 岭南天地
竞品分析一：恒大御景半岛
恒大御景半岛
位置
广佛交界金沙洲大桥沿江北段
发展商 占地面积
恒大地产集团 543,545㎡
总建筑面积
1,092,064㎡
容积率 物业类型
1.85
346座绝版江景别墅、53栋全江景 高层
竞品分析一：恒大御景半岛
【开发分期】
卖点六：保利地产，紫山最大的价值支撑
通达便利 超低密度 纯别墅 英伦风格 自然山体
如果，紫山不是出于保利，那么，紫山的价值仅限于此。
但是，
紫山，是保利的紫山！
保利 紫山 今天，一直推动南海城市变革的城市开拓者
，能予
于何价？
卖点六：保利地产，紫山最大的价值支撑
保利壹号公馆
保利水城
保利花园
保利东湖林语
项目规模大，社区内生活配套完善。
【项目劣势】
出行交通不便，周边道路经常塞车。
靠近洋房区域的别墅组团，因受遮挡， 视野及空间感受限。
项目北面有多座高压线塔，高压线横 跨小区内幼儿园与小学上方。
小区正对面为物流中心，灰尘和噪音 影响严重。
小结：相对中海金沙熙岸而言，南海人对保利紫山区位更有归属感；而且保利紫山的 自然优势远及交通状况亦远比该项目更具优势。
同一组团包含高层洋房与别墅，别墅 私密度不足。
酒店配套虽能提高附加值，但经营对 外开放，出入人员较多且复杂，影响别 墅的私密度，并有可能造成安全隐忧。
小结：恒大御景半岛主要的客户来源广州，而且南海人对该片区没有归属感，保利紫 山的区位更有优势；而且该盘已进入尾货阶段，与我项目的竞争相对较少。
竞品分析二：中海金沙熙岸
卖点四：英伦风格，优雅而稳重的贵族气质
英伦风格建筑
保利紫山
英伦风情，集王者的霸气与贵气，绅士的优雅与稳重，予以建筑无穷的韵味。 象征着重视交流，强调尊重及追求精致的英伦传统居住文化；强调返璞归真，又注 重与时代的结合。 代表特征：尖屋顶、老虎窗、烟囱、拱门
卖点四：英伦风格，优雅而稳重的贵族气质
墙体。房子一般由砖、木和钢材等材料构成，少见
组团划分 根据产品位置及景观特点，划分四大景观组团
展示区销售中心及样板房
紫山会馆
47座01
48座01
多种风格豪宅板房装修，体验 不同的贵族生活
紫山会馆——英式风格 样板房风格
47座01（471.55㎡）——古典英式风格 48座01（371.51㎡）——泰式风格 64座01（309.26㎡）——地中海式风格 70座01（235.5㎡）——现代中式风格
在国家明令禁批别墅用地及容积率不得低于1.0的政策下，稀 缺的保利紫山0.568容积率别墅，可能成为禅桂区域最后一个大型 纯别墅社区。
卖点三：超低密度纯别墅社区，尊享纯粹高端圈层居住区
“谈笑有鸿儒,往来无白丁”
——刘禹锡写的《陋室铭》
保利紫山纯别墅产品，总价高，对置业客户形成一种置业门槛，但正 正是这个门槛，让我们定位我们的目标客户为企业主、企业高管、律师、 医生等城市中高层客户，与高端圈层同居，建立一个高端的对话平台。
【产品信息】 观澜组团双拼别墅，总建面：531㎡
赠送
赠送
赠送
赠送花园、露台、地 下室等，面积较多，部 分单位赠送面积与建筑 面积接近1：1。
地下空间相对压抑， 光线不足、空气也不流 通，仅能作为底下车库 使用。
竞品分析二：中海金沙熙岸
【项目优势】
东面临珠江水系江岸线约800m，享有 一线江景资源。
中海金沙熙岸
位置
南海区金沙洲大桥以南建设大道1号
开发商 占地面积
总建筑面积
容积率 物业类型
中海地产（佛山）有限公司 400,000㎡
1,300,000㎡
2.8 别墅、洋房
竞品分析二：中海金沙熙岸
【在售产品】
目前主推【观澜】组团别墅产品
组团 产品类型
【琅澄】 双拼、联排 【观澜】 联排、独栋
面积区间
在售 D
E 在售
A
售罄 B
C 售罄
A、香樟湖； B、玉兰湖；C、丹桂湖；D、紫杉湖；E、棕榈湖；
竞品分析一：恒大御景半岛
【项目优势】
引入花园酒店管理模式、戴德梁行物 业管理以及名校华师附小，依托各种高 端生活配套，提高项目附加值。 一线临江，景观资源丰富，优势明显。
【项目劣势】
出行交通不便，上下班高峰期进入 市区需经过塞车常发路段。