广州星河湾项目策划全案共71页
广州星河湾半岛营销策划全案
组织星河湾半岛的高端客源
提升星河湾半岛产品之外的泛配套 最大化星河湾半岛无形资产
短期价值
制造话题，轰动市场，影响圈层
POINT2
营销如何制造持续沸点
解决三大问题
Point1：影响力
全面提升星河湾品牌影响力，打造核心差异性
Point2：传播力
有效提升项目知名度，渗透高端圈层传播
形象设计 贵族礼仪培训
酒类协会
豪华旅游定制 高尔夫球协会
成衣/鞋饰高级定制
『私爱文化汇』
艺术品鉴赏拍卖 ·定期私藏欣赏 ·琴棋书画协会 ·戏剧堂会 ·读书会
茶道协会 花道协会 歌剧
粤剧HOW C昆U剧LTURALIZE 如何文话化剧地生活
读书会
文化潮流信息
顶级厨艺协会
画廊
古典乐器
私藏品鉴会
琴棋书画协会
✓ 会籍终身制，不可转让；
✓ 会员数目恒定，体现这一圈层的尊崇地位， 有较强的不可复制性；
汇景新城亚太俱乐部
✓ 会员制：会员交纳8万元会籍费用，每 年1.2万元年费，年费可作年度消费使 用；
✓ 服务涵盖：商务及会议、餐饮、休闲娱 乐中心（会员免费，水疗除外）及儿童 俱乐部四大板块；
✓ 业主以外的人士均可缴费入会，分个人、 公司、家庭及外籍人士会籍；
中国富豪私人社交平台
星河汇
✓ 会员股份制私人俱乐部，会员缴纳50万会籍 费用，每年10万基本消费金，会员可享有俱 乐部经营分红收益；
✓ 会员服务涵盖方面广： • 星河基金会 • 企业商学院 • 顶级消费汇 • 私爱文汇 • 全能超级管家……； ✓ 会员经过严格的资格审核，以项目业主和社
会金字塔尖端的人群为主，纯粹的人群圈子， 并为会员打造顶级的生活和社交平台；
星河湾产品设计分析
多重观景的转角窗设计
宽阔的观景阳台
可入座的观景阳台 观景浴缸
功能间均设置观景阳台
四房：325平方米
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户型设计——广东星河湾
如何完善功能分区及动线设计
第一层为最私密的主人起居空间
第二层为次位生活及起居空间
第三层为公共的生活空间
第四层为配套及服务空间
四房：325平方米
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户型设计——广东星河湾
如何体现尊贵生活的设计元素
← 淋浴间的细节处理（外侧）
淋浴间的细节处理（内侧）→
厨房橱柜台面灶台和洗菜备餐台面高低差处理（更方便操作）
卧室木地板“人”字形铺装方式 与众不同。
卫生间洗手台面阴阳角的圆滑处理， 不仅美观而且可增强安全性。
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123
面盆与石壁间的角线均用石材镶边， 边角打磨后还精心雕饰出纹理。
餐厅地面拼花
高差：在园区创造了36处高差，地形变化非常丰富；
星河湾园，相互围合的理念，实现了四大突破：
树：园林部门车行15万公里，引进了约百个品种、6700棵大树，秋冬两季1/3落叶，1/3彩叶， 1/3保持绿色；
水：北京星河湾有四大水系，并成功打造了内外两个大小循环，星河湾自建水厂，令园区环
谁说北京社区无园林
中心园林，营造出36个高差
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园林景观——树
北京星河湾开展北温带园林改造工程，把
园区的30万平方米土壤做了改良。
谁说北京社区无园林
秘鲁蜜棕
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园林景观——树
星河湾在全世界同纬度的国家寻找的树种
移植到北京，而且在周边建立苗圃。
谁说北京社区无园林
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园林景观——水
北京星河湾整体可养殖水域1.2万立方(不含
房地产广告策划方案：蓝色创意-星河湾创意提案
通过前期的星河湾完美三期高尚生活标准概 念引导后，从产品端深度描述星河湾完美三 期，最大限度刺激消费者的兴趣与购买欲望！
深度沟通期，塑造品牌形象和气质。
Thanks
赠送方案：
城市焦点 汇聚魅力
（沈阳“圣世豪林”沟通策略方案）
前言
城市：沈阳是清王朝的发祥地，是中国特大城市和重工业主 要基地之一，是东北地区经济、文化、科技、金融、商贸、 交通的中心，也是国内、外公司进驻东北市场必争之地。 沈阳需要大步向前迅速发展。
•架空层绿化，提高居住舒适度。
S
•青年大道为快速干道，交通不便， 不易汇集人流。
•产品为高层，接受度有限。
•容积率高，密度过大，不够开阔。
•“金廊工程”政府实施 的力度。
•区域内15块地的内部竞 争压力。
•消费观念的认知。
T
产品核心价值
自信、开放、现代、国际、文化
丰富
产品能给消费者带来的利益是什么？
上进、肯吃苦、有眼光
O
SWOT
W
•“金廊工程”提升区域 知名度和物业价值。
•地铁工程启动带来巨大 商机和便利。
•群雄逐鹿必将成为市场 关注焦点，从而价值会 得到最大体现。
•位于城市中心的核心。 •全、品质高，可满足自己自足需求。 •享受酒店式高级物管。
•近市府广场、市委大楼，周遍质素 高，配套应有尽有。
沈阳人：关系网紧密，喜欢扎堆，有一定的视野与见识，乐 于接受新事物。爱面子，安于现状自得其乐，阶层意识强烈， 对于自己的阶层心存鄙视。外表豪爽内心却有自己的小算盘。 观点容易被左右，从而口碑传播效果很好。 沈阳人不满于现状期望有所改变。
企业环境：“三外（外来企业、外来资金、外地人）”是中 国近两年的发展趋势，所谓“不是猛龙不过江”，竞争环境 变得艰险。 企业的立足点是什么？
房地产跨界营销宝典(星河湾)PPT课件
社交媒体影响力
分析活动在社交媒体上的传播效果， 包括转发量、点赞量、评论量等指标。
跨界营销的挑战与应对策略
资源整合难度大
法律法规限制
由于跨界营销涉及多个行业和领域，资源 整合难度较大，需要加强与合作伙伴的沟 通和协作。
不同行业和领域可能存在不同的法律法规 限制，需要严格遵守相关法律法规，避免 出现法律风险。
位于城市核心区域， 交通便利，周边配套 设施完善。
开发商品牌实力雄厚， 拥有丰富的房地产项 目经验。
依托政策支持，市场 需求旺盛，具备发展 潜力。
项目特点与优势
01
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建筑设计独特，融合现 代与传统元素，彰显高 端品质。
园林景观优美，注重生 态环保，打造宜居环境。
户型设计多样化，满足 不同客户需求，注重舒 适度和空间利用。
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跨界营销实施与效果评估
实施步骤与计划
明确目标市场
首先需要明确目标市场，了解 目标客户的需求和喜好，以便
制定有针对性的营销策略。
选择合作伙伴
选择与房地产行业相关的其他产业， 如金融、家居、旅游等，通过合作 实现资源共享和互利共赢。
制定跨界营销计划
根据目标市场和合作伙伴的特点， 制定具体的跨界营销计划，包括活 动主题、时间安排、执行方式等。
组织与执行
确保计划的顺利实施，包括人 员调配、资源整合、活动宣传
等环节。
效果评估标准与方法
销售业绩
通过比较跨界营销活动前后的销售数 据，分析活动对销售业绩的影响。
品牌知名度与美誉度
通过市场调查了解活动前后消费者对 品牌的认知度和满意度变化。
客户满意度
通过调查问卷等方式了解客户对产品 和服务的满意度，以及客户对跨界营 销活动的反馈。
广州星河湾商业业态规划定位建议书
广州星河湾商业部分商业业态初步建议广州经纬房产咨询有限公司二○○六年十月2目 录前 言 ............................................................................................4 1. 市场及区位概况分析 . (5)1.1. 广州星河湾区位简析 ............................................................................. 5 1.2. 周边人口密度分析 ................................................................................ 6 1.3. 本项目现有商业分布及经营情况 .............................................................. 7 1.4. 周边楼盘商业情况分析及启示 .. (8)1.4.1.洛溪新城 (8)1.4.2. 广州雅居乐 ............................................................................................................... 9 1.4.3. 锦绣香江 ................................................................................................................. 10 1.4.4. 丽江花园 ................................................................................................................. 11 1.5. 业主消费需求调查 ............................................................................... 12 1.5.1. 调查访问对象 ......................................................................................................... 12 1.5.2. 调查访问结果分析 ................................................................................................. 12 1.6. 项目优劣势分析 .................................................................................. 16 1.6.1. 自身优势 ................................................................................................................. 16 1.6.2. 现存劣势 ................................................................................................................. 16 1.6.3. 机会 ......................................................................................................................... 16 1.6.4. 威胁 . (16)2. 项目定位及业态规划建议 (17)2.1. 项目存在问题分析及解决建议 ................................................................ 17 2.2. 项目定位依据 . (19)2.2.1.考虑定位时需注意的因素 ...................................................................................... 19 2.2.2. 主要目标消费群的消费特性及消费力分析 .......................................................... 20 2.2.3. 整体商业可持续发展的路径与策略选择 .............................................................. 20 2.3. 项目主题定位建议 ............................................................................... 22 2.4. 业态规划建议 ..................................................................................... 24 2.4.1. 项目业态分布比例建议 .......................................................................................... 24 2.5. 业态具体布局建议 ............................................................................... 25 2.5.1. 商业街业态具体布局建议 ...................................................................................... 25 2.5.2. 会所商铺业态建议 ................................................................................................. 26 2.5.3. 五星级酒店群楼业态建议 ...................................................................................... 27 2.6. 业态控制建议—专铺专营 . (27)3. 硬件规划建议 (28)3.1. 外立面展示优化建议 ............................................................................ 28 3.2. 特色店面展示优化建议 ......................................................................... 29 3.3. 导视系统优化建议 . (30)4. 招商节点计划 (30)4.1. 时间节点安排 ..................................................................................... 30 4.2. 招商工作部署 . (31)35. 项目租金幅度提升预测.............................................................. 32 6. 具参考性区域商业项目调查 ....................................................... 32 7. 经纬团队实力展示 .................................................................... 32 附件一 . (33)4前 言非常感谢贵司对敝司工作的信任和支持，使敝司能有机会与贵司共同探讨本项目之工作。
星河湾三大项目综合精粹集锦共321页
整体规划建议>园区完全人车分流
完全人车分流主要采取车辆不进入小区组团，通过园区外环主道全部直接进入 地下车库再由地下室直接入户。小区组团内部全部为步行系统。
整体规划建议>主动创造场地高差
场地整体的高差，使庭院空间高低错落，形成丰富的庭院空间，室内外空间互 相渗透，而又不失私密性。
园林规划建议>园林具体整体操作建议3
最大化软绿化。 最大限度压缩园区内部的道路和硬质铺装面积，软绿化多(水景、植物等)，硬 绿化少(广场、铺地等)，扩大绿化面积。
园林规划建议>园林具体整体操作建议4
曲径通幽的园林小径(隐性消防通道)： 园林小径均为曲线设计，配合高低地平起伏连绵。既保证了路人的私密性，又 形成了良好的视觉景观。使得走在后面的人无法轻易看到前面的人。极大程度 上的使得业主的个人隐私不易被外人掌握。而且园区内道路交错，在解决了道 路曲折使得路线过长的同时又改善了人流量过于集中的情况。 路面选用天然材质—扯裂纹银黄石英板，天然肌理且不规则形状的石板铺装， 纹理相接、质朴自然。
园林规划建议>园林具体整体操作建议5
强调组团绿地的自然性和空间的亲切感。 利用组团建筑的围合，以及栽植与建筑的进退关系，使自然的活物与建筑和硬 质景观相生相长，共同营造出属于组团内部的、令人感到亲切的空间。
园林规划建议>园区主路规划பைடு நூலகம்议5
水系之后的尊崇大进深下缓坡入园亭廊 在主入口的环形水系内侧，行人在通过木质的栈桥之后，进入大进深的亭廊之 中，两侧通过高大的绿植掩映，以及自身的下缓坡设计既可以再次增加归家的 仪式感，又可一定程度遮挡外界通过大门对园区内部的视线窥探，增强私密性。
房地产策划案例“星河湾”品牌
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•第一批劳斯莱斯的售价是395英磅，而现在的 劳斯莱斯却是价值25万； •凡高的作品，在他逝世之后十多年才被世人所 认同。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以精神定义品质
•品质观心 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，具有永不过时的美感，可以世 代流传，谓之经典; •世界八大奇迹之一的金字塔，其建筑之美， 历经千年，在珍品汇粹的罗浮宫前仍毫不逊色。
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•时间拒绝一切浮华和虚假，沉淀下来的也只有 传世的品质； •曾经在地产界喧嚣一时的诸多“概念”，已经 灰飞烟灭，被市场抛弃。
房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•星河湾，是一个心情盛开的地 方
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•品牌定位——我们打造了什么
•是实实在在的好材料 •是可以流传的艺术 •是苛求造就的精品 •是心情盛开的地方
过硬的品质 经典的品质 执着的品质 赏心的品质
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——笛卡尔
房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•以时间定义品质
•品质沉淀 论
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房地产策划案例“星河湾”品牌
•传播定位
•品质沉淀论
•真正的品质，可以接受时间的考验，甚至 只有时间才能让它大器渐成，缔造完美; •极品佳酿，除以产地作区分外，无不以年 份作为品质的衡量标准。
星河湾开盘前推广策略
“海上丝绸之路万 人申遗”启动！
“星河湾世界品牌 之旅”全球巡展
顶级岛居生活订制 计划”正式启动！
世界奢侈品牌生活 体验正式启动！
“云山珠水，最美的 城市记忆”有奖征
集 亚洲品牌盛典
福布斯全球华人经 济（星河湾）论坛
开盘前系列广告 稿炒作
开盘人气引爆
风 声 ——（——8.29日前）
媒体炒作+户外广告
阶段划分
8.13 8.15 8.20 风声
启动日
荣归日
公开发售
8.29 9.10 9.15、16 9.20 9.23 9.26
旋风
风聚
登陆
风声 旋风 风聚 登陆
——8.29前
8.29—9.15 9.16—9.23
星河湾世界品牌之 星河湾世界品牌之
旅”启动！
旅”凯旋荣归！
9.24—9.26
以北京、浦东星河 湾旺销炒作，为星 河湾半岛形象导入 做铺垫.
就星河湾获CNBC大奖 梁总访谈
中国第一个影响世界的 奢侈品品牌
星河湾再度代言中国品牌荣获CNBC大奖 获奖归来梁上燕访谈 思路： 这次的CNBC大奖,是对中国品牌走进世界奢侈品品牌之列的 一个国际认证.从而让世界认识
业主新闻
奇迹发生前的四十天
思路： 通过解读浦东星河湾公开发售前四十天的故事，从星河湾时间 到星河湾情绪，揭密奇迹是怎么发生的 ……… 从中看见星河湾的魅力和态度
发布范围：全球发布（覆盖巡展范围） 形式：中英文对照
新闻策动（广州）
8.29——世遗！广州岂能缺席！ 让世界再次发现广州
星河湾海怡半岛 海上丝绸之路万人申遗活动启动
新闻策动（广州）
9.14——邀请全球华人回家！
广州星河湾
广州星河湾【项目概述】2001年，广州星河湾在广州新中心居住区番禺的江畔绿洲诞生，从此踏上了品质地产探索之旅。
它位于华南板块华南快速干线出口处，属于南村自然生态保护区，北临珠江，西接番禺区的主干道之一迎宾大道。
广州星河湾总占地约80万平方米，从一期到六期，选材到设计都追求极致品质，坚持“舍得、用心、创新”的企业理念，不断刷新了许多地产界的行业标准，成为了业界长期追随的典范。
星河湾坚持品质地产开发的核心理念，全面提升居住品质、生活品质及城市景观品质，不断创造中国地产经典，构造中国最高端的生活及社交平台，为人们的品质生活打造出始终如一的好房子。
【项目区位】1、区位优势广州星河湾傲踞广州新城市中央居住区，扼守华南快速干线、新光快速干线两大动脉，邻近地铁3号线与4号线，地理位置优越，得天独厚，被誉为“华南板块的桥头堡”。
根据广州市政府的“南拓”战略规划，处于“南拓”战略中轴线上的华南板块，将成为连接天河中央商务区和南沙产业中心区的CL D居住枢纽。
随着华南板块的配套日趋成熟，坐拥琶洲会展经济圈、广州大学城文化圈、新火车站商贸圈三大核心圈的星河湾将实现区域价值的大幅跨越。
【项目规划】1、规划理念广州星河湾的总体规划设计理念是将建筑和周围环境结合成一个完美的整体，一如既往地强调以人为本的设计原则，营造舒适宜人的物理环境与人文环境外，还促进人与自然及人与人之间的亲和关系，强调居住均好性和家园的人情味与亲切感，使居住环境给人“回家的感觉”。
2、建筑设计广州星河湾的建筑设计与布局完美体现了建筑美学的至高境界。
从一期自然村落式的排列、半围合式的空间布局、错落式的楼间关系，发展至六期的近百米超宽楼距，户户南北对流，充分体现了自由流动的群体组合的建筑美感，与万千风情热带园林相互衬托，构成建筑与环境的和谐统一。
望着广州星河湾，看到的是一道高低错落、层次丰富的风景。
3、装修特色在装修上，星河湾地产将“舍得、用心、创新”的企业理念贯穿其中，装修设计上更是投入大量心思去打造，不仅体现出业主的尊贵与自豪感，更注重温馨舒适及人性化。
房地产策划案例星河湾个案
1/3 王老师考察 工地并与黄
董谈开会谈 推广
黄董、梁
总、王老 师、云亮
1/5 省广提交广
告推广初稿， 并开会讨论
梁 总 、 省 认为省广的广告推
广 丁 邦 清 、广方案力度不够，
萧 虹 等 、 差异性不够，无法
工 作 室 云 跳出来，故提出调
亮
整意见。
四、顾问监理
3、工作能力：
●没有私心，建立公平、公正标准的能力； ●理论提升、表述能力； ●抓主要矛盾的能力； ●甄别事物的能力（可为 不可为）； ●人才等其他平台构件所需资源的整合能力。
1、市场评估
●核心结论： ﹡华南板块将是未来广州市的新城市中心,也是
未来广州房地产竞争的焦点,是广州未来最适合人 居住的区域；
﹡广州楼市新的行业标准正在树立； ﹡华南板块呼唤着新郊区住宅的出现，一、大势把握
（一）对市场、企业、项目的评估
1、市场评估
●为规划设计公司、景观设计公司工作明确方向， 并通过他们的工作将文字性的设想变为现实，在 这个过程中WY和贝尔高林公司起了重要作用。
四、顾问监理
1、主要工作：
●在前期的大势把握和理念、策略设计方面与 发展商取得共识后，进入顾问监理期；
●整合资源，推荐相关设计、物业管理机构及人 才； ●对规划设计、园林设计等进行评估、评审； ●营销、广告、物业管理等工作的推进。
策 项目定位
划
期
规划及开发构想
目标市场定位 功能定位 核心产品定位 价格定位 形象定位
首期启动策略
操
规划设计
作
企业运作
监
开发筹备
理
营销推广
期
物业管理
规划设计依据 配套及服务 项目经济分析
星河湾、帝景个案
朝阳区西大望路甲23号
北京合生创展集团 北京珠江世纪物业管理有限 公司 310000 m2 900000m2 2.89 公寓 60栋中高层新古典主义建筑 3524套 地下车位：2000 余个 4元/平方米〃月 1-5期2000元/平米 6期3500元/平米
建筑形态
户型套数及车 位个数
物业费用
精装修标准
3期B户型:三室两厅三卫 建筑面积248.21平米
6期B户型：四室半二厅三卫 建筑面积180平米
6期复式A户型 建筑面积317平米
6期复式B户型 建筑面积334平米
项目会所
4万平米星级酒店式会所位于五星级帝景 豪庭酒店内。酒店首层商务中心、书店、 美容美发、中（西）餐厅、主题酒吧等24 小时服务设施，为业主共享。
二期B5 户型平面图 套内建面335平米
三期B4 户型平面图 套内建面279.44平米
A类户型
二期 A4复式户型 首层、二层户型平面图 套内建面533平米
三期 A2复式户型 首层、二层户型平面图 套内建面587.78平米
三期 A3平层户型平面图 套内建面587.78平米
项目会所
四季会——新地域主义风格建筑群， 占地面积约14000平方米， 拥有四季 会、四季会体育馆、四季会酒店公寓 及四季会泛会所等特色经营项目。
典型项目
星河湾
项目概况
项目位置
开发商 物业管理公司 占地面积 建筑面积 容积率 物业类别 建筑形态 户型套数及车 位个数 物业费用 精装修标准
朝阳区朝阳北路四季星河路
广州宏宇集团 新加坡高力物业管理公司 346666.66m2 560000m2 3 公寓 8层至16层的错层设计，一梯 两户至两梯两户不等 总套数1600套 车位户型比1：1.12 6元/平方米〃月 一期: 3000元/平方米 二期: 8000元/平方米 三于项目内配备五星酒店，会所可充分利用其优势，与酒店业 态形成互补。业主的访客短居需求可通过酒店消化，而充分利 用卓越的五星品质，以高档餐饮、高端健身娱乐项目、养生SPA、 名流社交、奢侈品推广等打造唐山会所新高端。