2016年合格房产经纪人修炼记(必备资料)
房产经纪人超级实战宝典资料
《房产经纪人超级实战宝典》第一部分：销售精英培训内容(实用版)一、心理建设建立信心之方法：1、任何时候，你要相信"天下没有卖不掉的房屋"。
就象什么样的姑娘都有人爱一样，房子卖不出去，是因为你的工作还没有做到家。
2、保持信心，相信自己绝对能将房屋卖掉。
能顺利成单。
在这种信心的前提下，不遭受失败之打击，不断地分析自己的售屋流程是否有改进之必要。
3、对于价格要有信心，对于买主来说，不轻易降价。
同样，对于房主出价要迅速杀价。
（1）客户在意房子的条件的是①需求（面积、房屋价值以及将来之预期价值、大小环境、优点、产品规划优点、屋旁绿地及公共设施、平面、通风、采光、私密性、建材设备、房屋朝向，高度，楼层朝向，交通状况，物业管理水平，）。
②个人对此房屋的喜好（前述各项条件非常优良）。
③房屋的价值和心理预期（业务员要突出房屋的优点）超过接受之价位。
（2）不要内心里有底价之观念，一定要让客户觉得房子物超所值。
（3）不要以客户出价作基础，来作价格谈判（即以客户之出价作加价，最好是了解客户的大致意向后，自己先报出价位）。
对于房主也是如此。
2 房产经纪人超级实战宝典①不论客户出价在底价以上或以下，都要马上拒绝。
让客户感觉到其价格的不合理性，这样做的目的，是为了争求主控权，让客户认为标列价格合理。
而且让他争取成交价格，互相都争得争得很辛苦。
（安全感、满足感、自私感、便宜感、成就感）。
②取得对方信任，不要让客户产生作为经纪人出价的时候有"心虚"之感。
拒绝客户之出价，要"信心十足"地加以立即回答。
回答的语速要快，语句简洁明了。
比如：●怎么可能，您出的价格连成本都不够（分析土地成本、营建成本、增值税、税金、管理及销售成本，同类型房屋的价位等），房主：（您出的价这么高怎么卖出去？）●怎么可能，最近有位浙江作小商品的郝先生（拿出相关道具、名片及标示价格）出了35（我方配合）万，公司都不答应。
Q房e族教你六重修炼铸造百万经纪人
Q房e族教你六重修炼铸造百万经纪人一、一、入门篇我没做中介的时候发现大街上就数银行最多，三五步一抬头就看见一个，都不用转脖子的，可是我做中介之后发现，中介比银行还多。
大的，小的，正规的，非正规的，还有那些职介+房介的，婚介+职介的。
里面的人员更是鱼龙混杂，几乎涵盖了当今中国各种学历，年龄的人。
可能除了，上班的，上学的，退休的，剩下来的都是中介。
不过为了方便我们以下的叙述，就算是1000个人吧。
二、操练篇这1000人都开始做中介，做了中介就能赚钱了？你想的美，在正规中介公司，刚入门的人只能做一件事，就是扫楼！什么叫扫楼，就是每天给你几千张DM单页，上面有公司的宣传和房源，你要把这些单页发到周边小区的每家每户中去，其他天气还好，夏天就惨了，完全是个挑战个人体力极限的活，锻炼强度和操练新兵差不多。
扫多长时间？两个月——不要想偷懒，公司有自己的监察队伍，专门挑每个小区最偏僻的地方，最高的楼层，看看你有没有认真的执行自己的工作，还有的人会到附近的垃圾桶里面去找，看看你有没有浪费公司的资产。
但是千万不要以为这是公司在故意整你，扫楼是最基本的工作，一是为了提升公司的形象，二是为了让你能够得到第一手的房源资料和楼盘信息。
在扫楼的工作中，你自然而然的会记住哪些房子是一梯三户的，哪些房子是一梯两户的；几零几是单室套，几零几是两室间；你也会记住哪些房子是装修的，哪些房子看上去破破烂烂的；哪些房子有人住，哪些房子是长期没人住，可能要卖的；小区里面哪几栋是新房子，哪几栋是旧房子；你还会和小区保安或者物业混个脸熟，这样以后小区里面基本上谁家有房子，你立刻就能得到第一手的资料。
经过统计，一般1000份单页后能扫出一套要卖的房子来就已经是不错的。
这是个极其枯燥的工作，没有任何捷径可走，在这一关，很多人就已经受不了。
一般三天后，1000人里面会剩900个，两个星期后，600-700个，真正到了两个月后，能剩下400人就算是好的了。
经纪人成长笔记
房产经纪人进阶修炼秘诀房产经纪人刚入行，可能都会经历一段苦逼的摸索阶段。
这并不可怕，因为再顶尖的经纪人，都是从零做起的！只要做好内功，从底层爬到金字塔的顶尖，只是时间问题。
今天，小蜜书就给大家分享一些资深经纪人修炼进阶的经验，大家可以看看自己处于哪一阶段，然后有针对性的修炼和提升自己的内功！识别需求销售始于识别需求，在此就有高下之分。
初阶阶段是做好“复读机”，按标准流程和说辞将房源介绍清楚，或自己唱独角戏，或客户问什么答什么，简单归纳为“我有什么就卖什么”。
而中阶阶段，能与客户良好沟通，通过主动的问答互动，判断出客户表象的需求，做针对性的销售，即“客户说要什么，就卖什么”。
而高阶销售，则能够通过察言观色洞察客户潜在真实需求，从而站在客户的立场提供参谋建议，也就是“什么最适合客户，卖什么”，当然前提是自己要有。
客户跟进俗话说，销售不跟踪、万事一场空。
有统计说不到5%的客户首次到访即成交，80%以上的成交需要跟踪4到11次。
初阶销售，在意识上缺乏耐心，技巧上比较生嫩，为完成公司任务而进行，手段也比较生硬刻板，很容易照成客户的抵触情绪与反感。
而中阶的客户维护与跟进，一种是通过选择合适的时机与说辞提高成功率（如约访成功），一种是锲而不舍甚至死缠乱打。
而高阶销售则可以很快与客户建立朋友关系，以关怀问候等软性维护手段为主，让客户乐于接受、乐于倾听。
常年做高端楼盘的经纪人员，会更具这类销售意识与境界。
签单成交识别需求与维护跟进的目的当然是成交。
成交有偶然性，更有必然性。
缺少逼定意识和能力的经纪人，被动坐等客户来签约，更多的是看天吃饭。
这种初阶状态，在房子不愁卖的时代还能混混。
中阶销售则会对客户购买火候进行准确判断，适当扇风助推，最大化利用公司销售政策，满足客户要求来促成购买。
但成交的高阶状态还不仅是成交，或者不是通过一味的迎合客户需求来促成交易，而是按照项目推案节奏，引导客户需求，这类成交称为操控者的成交。
找客养客以上三个维度，主要是“杀客”。
2016年合格房产经纪人修炼记最新考试题库(完整版)
1、《注册房地产估价师管理办法》规定，注册房地产估价师应当履行（）义务。
A.在规定范围内执行房地产估价及相关业务B.参加继续教育C.接受继续教育，努力提高执业水准D.与当事人有利害关系的应当主动回避E.遵守法律．法规．行业管理规定和职业道德规范【正确答案】：CDE【答案解析】：参见教材P180，注册房地产估价师应当履行的义务：遵守法律.法规.行业管理规定和职业道德规范；执行房地产估价技术规范和标准；保证估价结果的客观公正，并承担相应责任；保守在执业中知悉的国家秘密和他人的商业.技术秘密；与当事人有利害关系的，应当主动回避；接受继续教育，努力提高执业水准；协助注册管理机构完成相关工作。
【该题针对“房地产估价师执业资格制度”知识点进行考核】2、商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为（）。
A.共有产权B.单独产权C.独立产权D.双方产权【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P111，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成，分摊的共有面积部分为共有产权。
3、物业管理的日常运作是物业管理的最主要的工作内容，包括（）。
A.日常的综合服务与管理．系统的协调两个基本环节B.日常的清洁打扫与租赁C.房屋的拍卖D.地皮的招标【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P207，物业管理的日常运作是物业管理最主要的工作内容，包括日常的综合服务与管理.系统的协调两个基本环节。
4、新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设（）年的暂定期。
A.半B.一C.二D.三【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P211，新设立的物业服务企业，其资质等级按照最低等级核定，并设一年的暂定期。
5、城市详细规划分为（）。
A.远期性详细规划B.原则性详细规划C.策略性战略规划D.控制性详细规划E.修建性详细规划【正确答案】：DE6、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。
优秀房产经纪人培训资料
网络营销——经纪人网络营销的方式
活跃的BBS房产论坛和社区 上网搜索一些本地活跃的门户网站，业主论坛和社区，房产论坛等，每天抽出 一定的时间在网上搜集客户信息和发布信息。 房产网站端口 如搜房网的搜房帮，口碑网，还有各地地方房产网站的房源发布端口。 各分类垂直网站 如赶集网，口碑网，各地房源搜索网站等，经纪人都可以发布必要的信息。 电子邮件营销 通过新老客户，有需求的客户的电子邮箱。持续发送房源和促销信息。
那么，经纪人如何从事网络营销呢？
网络营销——经纪人网络营销的方式
个人主页 有条件的经纪人可以自己建立一个个人网站（成本包括空间设计域名等大概 几百元左右。网上也有很多免费空间，不过不太稳定。）或者公司网站下的个 人子域名网络站点，作为自己的网络阵地，发布自己的各种信息。 个人博客 现在很多门户和房地产行业网站都有博客功能，经纪人可以免费建立起一个 个人网络博客，作为自己发布信息和形象展示的窗口。 房产网站网店 很多房产网站提供免费经纪人网店展示，经纪人都可以去搜索之后建立自己 的网店。 即时通讯工具 如MSN,QQ等在线及时通讯工具。方便与同行及客户建立联系和交流。
客户——建立良好坚实的客户基础
C类客户的定义： 3) 对于C类客户，由于市场上适合C类客户的房子不多，可以少带看，多联系， 让客户们觉得这样需求的房子很难找，当有满足其要求的房子出现时，一定 要立刻下决心购买。（注意：不要自我设限，也可以适当引导，C类客户也 是可以转变成为 B类和A类客户 4) 客源管理方法 A．建立客源档案，详细记录客源信息。 B．区分客源类别，为A类客户不断地提供带看，保持不断的接触。 C．定期回访、追踪近期的客源，与自己的客户保持联系，掌握他们的需求及意 向转变。 D．培养良好的心态，始终相信自己是在帮助客户选择他们想要的房产，我们实 在为他们提供方便，我们要和他们建立一种工作状态下的朋友关系。 E．将最新的市场行情、法律、法规及时的告知我们的客户，取得他们的信任并 建立友好的关系。 注意：深层了解客户的需求；经纪人匹配房源要精准；经常和客户沟通，关注 客户的变化。
房地产经纪人员的个人修养课件
目录
• 职业概述与素养 • 专业知识与技能 • 沟通技巧与人际关系 • 心理素质与情绪管理 • 职业发展与提升 • 案例分析与实践经验分享
01
职业概述与素养
房地产经纪人的定义与职责
房地产经纪人定义
房地产经纪人是指在房地产市场 中，以促成房屋交易为职业，从 事中介服务的人员。
市场分析能力
市场趋势分析
了解市场动态，把握市场变化趋势，为顾客提供专业的市场分析报告。
房源筛选与推荐
根据客户需求和市场状况，筛选合适的房源，并提供专业的推荐建议。
交易流程知识
熟悉交易流程
了解和掌握房地产交易的流程，包括购房资格审查、签订合同、按揭贷款、过户 等环节。
相关手续办理
熟悉相关手续的办理流程，如房屋查封、解押、抵押等。
与同行和其他领域的人建立良好 的人际关系，扩大人脉资源，提
高个人影响力。
05
职业发展与提升
持续学习与自我提升
掌握市场动态
了解房地产市场的变化趋势，学 习新的政策和规定，保持对市场
的敏感度。
提升专业知识
学习房地产法律、法规、政策以及 相关的金融、税务知识，提高专业 素养。
扩展人脉资源
与同行、客户、政府机构等建立良 好的关系，获取更多的资源和信息 。
应对工作压力与竞争的策略
01
合理规划工作时间
制定合理的工作计划和时间表， 避免工作积压和拖延，提高工作
效率。
03
不断学习和提升
关注行业动态和专业知识更新， 不断提升自己的专业素养和能力
，增强竞争力。
02
有效沟通与协作
与同事和上级保持良好的沟通和 协作关系，共同应对工作中的压
房产经纪人新人七天训
.\岗前强化培训辅导内容一、目的：新人入职前学习计划旨在给予新人一个详细的学习内容、工作步骤的指弓I,使得带训工作内容明确、步骤清晰、标准统一。
新人在店面报道后，公司指定师傅安排新人七天的学习计划，帮助其更好的理解仙居房产文化及经纪行业，同时师傅作为第一责任人应安排新人进行社区商圈调查，师傅通过新人辅导不仅仅可以考察新人接受专业知识的能力更重要的是通过店面学习来观察新人的工作态度，同时新人也可以通过七天的店面学习来了解自己是否接受仙居企业文化及真正愿意从事房地产经纪行业。
二、对象及时间：新人报道七日内；三、学习形式：新人七天入司前学习以企业文化、商圈调查为主，同时结合新人的实际情况观察工作态度并进行对其进行房地产基础知识、业务技能进行辅导；四、主要学习内容如下：1、了解业务辐射范围社区的商圈状况；2、了解店面、区域及行业的工作环境；3、了解店面、区域的组织结构、人员名称、职业划分；4、掌握电脑的作图技能；5、熟悉店务工作及公司的规章制度；6、掌握房地产的相关知识；7、陪同店内经纪人进行客户开发、带看等业务操作；8、掌握电话沟通的技巧；新员工入司前学习计划参考第一步：门店跑盘（1-2天）师傅工作一、参与晨会、欢迎新人、介绍同事、员工期许安排师傅等。
二、师傅介绍七天的学习内容和基本行程安排等。
三、每天早会后花约10分钟安排新人当天工作讲解商圈的重要性及如何跑商圈、画户型图，对商圈的介绍及指导新人如何有效的跑商圈、画户型图等四、每天夕会后花约10分钟检查新人的学习成果、指导调整并对新人进行鼓励，分配第二天的工作任务。
对商圈的重点介绍，根据新人跑商圈的实际情况进行辅导新人工作一、跑盘时的注意事项：要礼貌尊重地对待保安及管理处的人员，不能与他们发生冲突二、每天工作任务：1、画出当天所走路段的楼盘的地理位置图2、画出当天所看到的每个楼盘小区内各栋楼分布位置图3、了解主商圈4、要求了解以下情况，并详细填写《分布跑盘记录表》门牌号、总高（楼层）、外墙颜色及用料、一梯几户、有无电梯（什么牌子）建房日期、小区还是单位楼、交通如何、配套设施、周围环境、居住素质等。
2016年合格房产经纪人修炼记考试答题技巧
1、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和（）。
A.商品房销售广告书B.商品房销售协议书C.商品房销售委托书D.商品房销售意向书【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P109，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
2、房屋征收评估、鉴定费由（）承担。
A.被征收人B.委托人C.房地产估价机构D.政府【正确答案】：B3、中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和（）。
A.商品房销售广告书B.商品房销售协议书C.商品房销售委托书D.商品房销售意向书【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P109，中介机构销售商品房时，应当向商品房购买人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。
4、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）。
A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的【正确答案】：ABD【答案解析】：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
参见教材P20。
5、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过（）年。
A.5B.15C.8D.10【正确答案】：A【答案解析】：国有企业改造或改组为国有独资公司的保留划拨土地方式的期限不超过5年。
参见教材P35。
6、下列关于在房地产开发活动中，房地产业与建筑业的关系，说法正确的是（）。
房地产经纪业务培训资料
房地产经纪业务培训资料房地产经纪业务培训资料房地产经纪业务，不仅是代理新房的买卖，还包括代理旧房的买卖，不仅代理房地产的买卖，还代理房地产的租赁业务，店铺整理了一份房地产经纪业务实战的培训资料，希望大家能够从中获益。
实战房地产经纪业务第一节跑盘房地产经纪人员一定要掌握着很多的资源，最基础的资源莫过于对当地的地理了解。
很难想象一个对所在城市的分不清楚东西南北、城市道路不熟悉、建筑方位不清楚的房地产经纪人员，能够做好业务，本节就如何跑盘做详细讲述。
一、跑盘目的(一)、通过跑盘的流程，帮助和督导置业顾问成为当地的“地理通”、“楼盘通”，使其具备市场全局观念，从中积累基础知识，提高专业技能。
(二)、通过跑盘，让置业顾问快速地熟练当地地理特征、商业特点、楼盘情况，这样才能更好地客户提供更详尽、专业的士服务。
二、跑盘要求及相关指引(一) 城市“地理通”——全局掌握城市结构、道路走向、路貌特征1、掌握城市结构、道路走向、道貌特征① 、所在城市共分为几个大区，区属划分界线参见《××市地图》。
② 、随着城市规划不断变迁，老百姓约定俗成的地理称谓对地理标识尤为重要。
2、实现实地印象与地图标识间迅速自如的转换① 、地图标识方向为上北下南，每日跑盘前要先画出计划跑盘的地图; ② 、在实际跑盘过程中，记录沿路的每一座物业，并整理在作业中; ③ 、最终在头脑中形成地图全貌和实地印象。
3、熟悉社区或楼盘配套设施情况：幼儿园、小学、中学、菜场、酒楼、公园以及大型市场、文体娱乐设施等。
4、熟知交通路线及具体公交站点、中小巴车次，找到公交站点的位置，记录所有经过的大、中、小巴士路号及车费。
三、跑盘人员作业考核标准(一)、跑盘物业调查作业标准1、对于在售物业的项目调查，必须严格按照公司规定的项目调查表认真填写。
2、对于已入伙一年之内的物业，项目调查表所要求的“折实售价”一栏可不填写，其它栏目按要求完成。
3、对于已入伙一年以上的物业，项目调查表所要求的“建筑设计”、“环境设计”、“折实售价”、“联系电话”栏可不填写，其它栏目按要求完成。
房地产经纪人销售技能训练
客户类型分析
老 虎 型 孔 雀 型
无 尾 熊 猫 头 鹰
第 三 章
销售技能提升训练
销售四大阶段
本章内容纲要 一、接待客户阶段 二、带看房屋阶段 三、解除异议阶段 四、逼定谈判阶段
接待阶段的16字方针
现场模拟演练
模拟：当客户来到店面看房源，接待动作分解？
1、如何接待破冰？ 2、如何了解需求？ 3、如何建信任感？ 4、如何留下电话？ 5、如何介绍房源？ 5、如何现场带看？ 6、如何铺垫带看？
异议拒绝的7大原因
提出假异议的7大原因
辨明真假异议技巧
五步框式如果法
解除异议6大技巧
技巧一：忽视法：--------------技巧二：补偿法：--------------技巧三：回想法：--------------技巧四：太极法：--------------技巧五：询问法：--------------技巧六：间接否认法：-----------
群体心理的积极面
“与众不同”引导法则
客户购房的七个心理阶段
1、引起注意 2、产生兴趣
3、利益联想
4、希望拥有 5、进行比较 6、最后确认 7、决定购买
客户内心的6大问句
1、你是谁？ 2、你要和我说什么？ 3、你说的对我有什么好处？
4、如何证明你讲的是事实？
5、为什么要跟你买？ 6、为什么现在要买？
带看阶段前的房源准备
精准房源&所有房源
带看前打预防针
房 东 预 防 针
客 户 预 防 针
带看中路途破冰
客户沟通的强效FORM公式
F-family (家庭) O-occupation (职业)
R-recreation (娱乐) M-money (金钱)
房地产经纪人入门相关专业知识word精品文档6页
房地产经纪人入门相关专业知识一.跑盘目的:了解熟悉本分行商圈内的相关楼盘,为以后带看,成交等体现自己的专业度做好良好基础;跑盘所需要了解熟悉的内容:1.小区位置分布小区的交通位置,小区楼栋的分布,每栋楼的总层高,每层的户数，能画出楼栋分布图,2.小区的开盘入住时间3.小区的开发商及物业管理公司4.小区的物业管理费5.小区目前的市场价格6.小区的内部配套设施及相关费用7.小区的周边配套情况,银行,超市,购物,学校,娱乐,邮局,交通等等8.小区周边的规划9.楼盘总户数10.目前租售情况11.入住群体比例二.房源的开发目的:作为一个经纪人,做为一个销售领域,房子本身就是我们要销售的产品,只有开发出更多的房源产品,才有可能拥有更多的产品销售,可见房源对于经纪人之重要性;如何开发房源;1.电话开发在公司系统里,特别是未流通盘里做更新开发,而且本身有些业主并不是只拥有一套房子,做好好的沟通及量的突破,开发出新的房源2.网络开发目前很多业主自己会在网络上发布自己房子的信息,可以通过网络联系沟通,开发出房子.3.通过物业及社区保安及社工等既然他们在社区内上班,自然会了解很多业主的信息,可能会更熟悉里面各类业主的情况,通过和他们的交流,建立熟悉度及信任度,尊重他们的工作,建立良好的合作关系,自然会获得些社区资源,况且,对于你出入了解该社区也将有很大的帮助)4.通过亲人,朋友及老客户的转介绍既然你已经是个经纪人了,就需要展示经纪人的特质,房地产经纪人卖的是房子,当然需要让你生活圈内的亲人,朋友多知道你是个卖房子的经纪人,要在他们的心目中形成这样的概念,只要有房子方面的需要,第一个能想到的是你,自然,你会从他们那里获取些新的资源,另外通过良好的服务意识,做好客户的维护,让他们在心的一角有有你的一席之地,当他们自己或他们的朋友有需要的时候,第一时间自然会想到你.5.通过驻守、派单或陌拜在相关社区门口或小区内，准备好相关的DM广告及名片，在小区门口派发，让进出社区的所有人拿到你的信息，相信只要你的信息能让更多的人知道，量的突破必然会有质的收获，既然从这小区内出入的人，无非就这几种人存在，1.业主.2.租客3.访客4.看房的客户5.小区内的工作人员）三、房源的熟悉目的：只有对房屋情况真正熟悉了解，才能体现出经纪人的相对专业度，才能在带看，销售过程中掌握主动，控制筹码。
2016年合格房产经纪人修炼记每日一讲(2月10日)
2016年合格房产经纪人修炼记每日一讲（2月10日）每日一讲：(单项选择题)1、从法律上看，房地产居间包括( )。
A.向委托人报告订立房地产交易合同的机会B.提供房地产交易政策咨询服务C.提供订立房地产交易合同的媒介服务D.为房地产经纪服务委托人代办房产证E.代办房地产抵押贷款手续2、购房人通过房地产经纪机构居间介绍购买了房屋后，委托该房地产经纪机构办理抵押贷款，该房地产经纪机构( )。
A.可以收取一定费用B.只能代替银行收费C.只能收取交通费等必要费用D.不能收取任何费用3、林某2005年6月向银行借款50万元购买了一套价格为80万元的商品房，林某家庭月收入1万元，月还款4100元，2011年3月还有贷款余额26.8万元，则偿还比率为( )。
A.41.00%B.48.40%C.53.60%D.62.50%4、林某2005年6月向银行借款50万元购买了一套价格为80万元的商品房，林某家庭月收入1万元，月还款4100元，2011年3月还有贷款余额26.8万元，则偿还比率为( )。
A.41.00%B.48.40%C.53.60%D.62.50%5、在房地产经纪服务合同上应当签章的主体有( )。
A.房地产经纪机构B.从事该业务的一名房地产经纪人或两名房地产经纪人协理C.房地产经纪管理部门D.房地产经纪行业组织E.委托人6、房地产经纪信息的特征有( )。
A.增值性B.多维性C.负外部性D.积累性E.复杂性7、甲机构和张某的关系是( )。
A.民事法律关系B.行政法律关系C.行政隶属关系D.劳动关系8、房地产经纪机构在选择企业规模时，应着重考虑与其经营规模是否匹配的因素有( )。
A.信息资源B.已有店面的布局C.管理水平D.企业声誉E.人力资源9、房地产经纪人执业资格证书自签发之日起超过( )年未进行初始注册的，应当参加规定的业务培训，达到要求后，方可申请初始注册。
A.1B.2C.3D.410、在某种连锁经营模式中，房地产经纪机构与直接从事经营活动的组织之间的关系是契约合作关系，该种模式通常称为( )。
中国房地产经纪人成功七项修炼
中国房地产经纪人成功七项修炼第一篇：中国房地产经纪人成功七项修炼中国房地产经纪人成功七项修炼房地产经纪人的本质是通过自己创造性的劳动而得到生存和发展的工作，你干的如何主要取决于自己，不管做什么，只要是正当公开、合理合法就可以被接受。
房地产经纪真正吸引人的地方在于你可以根据自己的个性和价值观来设计自己的创业道路。
作为中国房地产经纪人，你能干得多好取决于你个人的素质及工作的方法.⑴、你需要热爱这种工作。
在你努力促成一笔交易时，你会比什么时候都开心，不管白天、晚上、工作日还是周末，只要手机响，就立即投入工作。
你要热爱自己的工作，也许不一定要对整个事业抱有十分的热情，但也绝不能仅仅把它看成是一种工作。
如果你不喜欢遵循朝九晚五的固定规律工作，那么一定会喜欢房地产经纪的工作方式。
⑵、独立工作能力一个人的成就取决与你每日每月的交易量，取决于你自身的努力。
不管公司管理如何优秀，培训多么有效，领导多么贤明，你必须能够独立完成经纪人的全部工作。
⑶、勤劳的工作者如果没有辛苦的工作，是不能获得成功的。
中国房地产经纪人协会做的一项研究表明：一般情况下，在房地产经纪业，每月平均工作的时间与其收入存在着一种直接的正比关系，许多新入行的人觉得经纪人是一种轻松的职业，可以轻而易举的赚到钱，但实际上正好相反。
他们需要训练、奉献、耐心，能够忍耐在周末、傍晚、中午不停的工作。
美国房地产经纪人协会的研究表明：房地产经纪人每周平均工作时间为45小时，其中47%的经纪人在50小时以上。
⑷、你需要乐于解决客户的各种问题，与各种各样的客户相处。
尽管是老生常谈的问题，但你确实需要善于与人交往。
你必须乐于帮助人们解决各种复杂的问题。
而且这些问题通常是非常情绪化，非常感性，甚至非常奇怪的问题。
你进行的每一笔交易都会有很多困难。
只有解决这些困难的能力，才能收取你的报酬。
经纪人天生要接受各种挑战，善于对付各种非常复杂、敏感的环境。
你在房地产行业工作的时间越久，取得成绩越大，你就越能控制你的客户。
房产经纪人培训资料学习资料
经纪人培训资料一：自我介绍流程。
1：姓名—籍贯—兴趣爱好—个人特长—最高学历—最长工作经历及年限—自我总结。
二：二手房所产生的税费。
甲方所承担的税费；1:个人所得税1%；（房证满五年户口所在地唯一住房可免)；2:增值税5.65%（契税发票满2年可免);3:土地出让金1.5%（是房改房；家属楼的房子；商品房可免）4:土地出让金1.5%＋93元每平米的经转商费用（经纪适用房，购房合同满5年并且有房证；商品房可免）。
乙方所承担的税费；1:契税（房屋面积小于90平方米首套1%；二套1%；三套3%；房屋面积大于90平米首套1.5%；二套2%，三套3%，每交易一次，乙方必须交一次）。
三：绘制房屋户型图的方法；1:先确定方向以及南北；2确定窗户及墙；3：门开的方向。
四：二八法则（穷人与富人的区别是对财富的追求不同）。
100%财富---富人=20%的人占80%的财富100%财富---穷人=80%的人占20%的财富五：确定房源具体情况有哪些;1:房屋具体位置；2：买进情况（是否满五唯一，产权人，产权人是否在本地）3：现在的买价；4:甲方所需承担的税费；5:看房时间；6：现在房子基本情况（是否有家具，家电，车库，车位，是否住人);六：客户买房需求；1:买房用途；2:买房预算及面积大小和方向要求；3：家里常住人口，做主人是谁；4:有看过那些小区，有没有喜欢的；5:看过的为什么没有买；七：如何问问题；1;开放式—当你问问题时有N多重答案；2:封闭式—当你问问题时只有一个或者两个答案；问关键和决定的事情时用封闭式方式。
八:看房时的准备；1：匹配房源；2：熟悉带看房源；3：设计看房线路；4：安排看房时间；5：钥匙情况；匹配房至少看三套，用ABC法则；A—最符合客户需求的房源；（3）B—比较符合客户需求的房源；（1）C—与客户有差异的房源；（2）九:电话接待流程；1：准备(确定打电话的目的目标充分做好准备工作；调整自己的状态，2:设想电话中提出的设想或问题并做好准备，预判-逆向思维，为达到目的（迂回）。
房地产中介经纪人全程培训手册精品整理版word精品文档27页
实战房地产经纪业务第一节跑盘 (24)第二节电话营销技巧 (26)第三节客户接待技巧 (27)一、如何接待客户及业主 (27)二、客户接待操作技巧 (31)第四节独家代理与钥匙管理 (32)一、如何说服业主签独家代理及独家代理的重要性 (32)二、如何说服业主放钥匙 (33)三、如何应对行家借钥匙........................ (34)第五节如何反签 (35)第六节看房 (35)一、看房前及看房中的工作 (35)二、看房过程中应注意的问题 (39)三、看房后应注意的问题 (40)第七节如何跟进 (43)第八节讨价还价 (45)一、如何应付佣金打折 (45)二、如何引导谈价快速逼定 (47)三、如何向业主还价及说服业主收定 (49)四、如何协调客户和业主的时间 (51)第九节跳盘与控盘 (51)一、如何跳盘跳客 (51)二、如何有效控盘 (55)第十节如何建立客户档案及售后服务 (57)一、如何鉴定产权合法性 (57)二、如何建立客户档案及售后服务 (58)第十一节如何利用网络进行资源整合 (59)第十二节商铺、厂房、写字楼交易 (59)第一章二手楼交易手续办理指南 (64)第一节二手楼交易标准流程图 (64)第二节按揭赎楼知识 (65)第三节过户所需要提交的资料 (66)第四节税费计算 (69)第五节按揭、担保过程中可能产生的风险及风险控制 (70)第二章新版《房地产买卖合同》操作指南 (74)第四节基本社交礼仪一、社交礼仪四原则（一）、不卑不亢；（二）、热情有度；（三）、求同存异；（四）、不宜为先；二、社交礼仪四禁忌（一）、举止粗俗；（二）、乱发脾气；（三）、蜚短流长；（四）、说话过头；三、与上司相处的礼仪（一）、理解：人人都有难念的经；（二）、保持距离；（三）、不卑不亢；四、与同事相处的礼仪（一）、真诚合作；（二）、同甘共苦：一个好汉三个帮；（三）、公平竞争；（四）、宽以待人：人非圣贤，孰能无过；服务质量是服务行业的生命线, 服务质量的内容是多方面的,服务行业从业人员讲究礼貌礼节礼仪,提供礼貌服务则是优质服务最重要的因素之一。
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1、档案资料不包括（）。
A.业主的资料B.物业的资料C.房地产公司的资料D.租住户的资料【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P206，档案资料包括业主或租住户的资料和物业的资料。
2、房地产开发项目自（）之日起满1年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A.土地使用权出让合同签订B.土地使用权出让合同约定的动工开发C.土地使用权出让金缴纳D.土地使用权证书取得【正确答案】：B【答案解析】：未规定动工开发建设日期的－自土地使用权出让合同生效起或建设用地批准书颁发之日；在合同中规定了动工开发建设日期的－自出让合同约定的动工开发日期起参见教材P36。
3、权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请（）登记。
A.预告B.变更C.更正D.异议【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P132，权利人.利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。
4、项目报建制度中，凡在我国境内投资兴建的房地产开发项目，包括外国独资、合资、合作的开发项目都必须实行报建制度，接受（）的监督管理。
A.当地工商行政主管部门B.当地计划行政主管部门授权机构C.当地计划行政主管部门D.当地建设行政主管部门授权机构E.当地建设行政主管部门【正确答案】：DE5、下列以出让方式取得土地使用权进行房地产开发的情况中，政府可以无偿收回土地使用权的是（）。
A.出让合同约定2002年6月30日动工开发，中间曾受到“非典”的影响，规划部门审批工作在一段时间内暂停，导致前期工作延误，到2004年6月30日仍未动工开发B.城市总体规划变更，使得项目规划设计变更，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发C.开发商要求提高项目容积率，规划部门不批准，导致超过出让合同约定的动工开发期限满两年未动工开发D.因发生自然灾害，地块的地质条件发生重大变化，导致超过出让合同约定的动工开发日期满两年未动工开发【正确答案】：C【答案解析】：A 非典为不可抗力，超过两年但由于不可抗力的除外;B 的拖延是由于政府部门的行为;D 自然灾害为不可抗力。
参见教材P31。
6、在房屋权属登记信息的查询中，下列不能查询情形的（），查询机构可以出具无查询结果的书面证明。
A.按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的B.要求查询的房屋尚未进行权属登记的C.要求查询的房屋已完成权属登记的D.要求查询的事项不存在的E.要求查询的资料不存在的【正确答案】：ABDE【答案解析】：参见教材P145，有下列不能查询情形的，查询机构可以出具无查询结果的书面证明：按查询人提供的房屋坐落或权属证书编号无法查询的；要求查询的房屋尚未进行权属登记的；要求查询的事项、资料不存在的；对查询当事人的其他要求。
7、下列不应当作为经济适用住房开发利润计算因素的是（）。
A.征地和拆迁费用B.建安工程费C.借款利息D.住宅小区基础设施建设费【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P7。
经济适用住房开发利润计算因素有征地和拆迁费用、勘察设计和前期工程费、建安工程费、住宅小区基础设施建设费。
8、下列关于担保公司的设立条件，说法错误的是（）。
A.有自己的名称和组织机构B.有固定的服务场所C.有不少于500万元人民币的实有资本D.有一定数量的周转住房【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P194，设立条件之一应为有不少于1000万元人民币的实有资本。
所以C选项不正确。
9、房地产平面图包括（）。
A.房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图B.房产分幅平面图C.房产分丘平面图D.房屋分层分户平面图E.房产分幅位置图【正确答案】：BCD10、城乡规划包括（）。
A.城镇体系规划B.城市规划C.镇规划D.区域规划E.总体规划和详细规划【正确答案】：ABC11、2007年1月，王某用自己的住房抵押在A市建设银行贷款10万元。
王某应到A市房地产管理部门办理（）。
A.房屋所有权转移登记B.房屋所有权初始登记C.房屋抵押权登记D.房屋所有权变更登记【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P135，房屋抵押权登记是指，房屋登记机构根据抵押当事人申请，依法将抵押权设立、转移、变动等事项在登记薄上予以记载的行为。
12、房地产估价机构由自然人出资，主要由（）发起设立。
A.自然人B.政府C.政府房地产管理部门D.房地产估价师个人【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P166，房地产估价机构由自然人出资，主要由房地产估价师个人发起设立。
【该题针对“房地产估价机构管理”知识点进行考核】13、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过（）年。
A.1B.2C.半D.5【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P36。
闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过1年。
14、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。
A.出租价格B.评估价格C.成交价格D.抵押价格【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P100，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
15、李某与w房地产开发公司签订了商品房预售合同，合同约定建筑面积为100㎡。
后经过有关部门批准，李某所预购商品房产权登记建筑面积为95㎡。
其面积误差比为（）。
A.-3％B.3％C.-5％D.5％【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P111，面积误差比=[（产权登记面积-合同约定面积）／合同约定面积]×100％=（95-100）／ 100=-5％。
16、物业服务合同属于我国合同分类中的（）。
A.单务合同B.委托合同C.无偿合同D.非典型合同【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P215，物业服务合同属于我国合同分类中的委托合同。
17、折价处置抵押房地产的，应当参照（）。
A.原购买价B.重建价格C.重置价格D.市场价格15正确答案D【正确答案】：D【答案解析】：参见教材P124，抵押房地产折价或者变卖的，应当参照市场价格。
18、《中华人民共和国城乡规划法》规定，在（）发放后，因依法修改城乡规划给被许可人合法权益造成损失的，应当依法给予补偿。
A.选址意见书B.建设用地规划许可证C.建设工程规划许可证D.乡村建设规划许可证E.农村生产规划许可证【正确答案】：ABCD19、房地产估价机构的名称事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书（）手续。
A.延续B.变更C.注销D.撤销【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P170，房地产估价机构的名称.法定代表人或者执行合伙人.注册资本或者出资额.组织形式.住所等事项发生变更的，房地产估价机构应当在工商行政管理部门办理变更手续后30日内，到资质许可机关办理资质证书变更手续，并申请办理本机构注册房地产估价师执业资格单位名称变更手续。
20、房地产平面图包括（）。
A.房屋及其所占用的土地使用权权属界定位置图B.房产分幅平面图C.房产分丘平面图D.房屋分层分户平面图E.房产分幅位置图【正确答案】：BCD21、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过（）年。
A.5B.15C.8D.10【正确答案】：A【答案解析】：国有企业改造或改组为国有独资公司的保留划拨土地方式的期限不超过5年。
参见教材P35。
22、物业服务企业的资质管理实行（）。
A.一级审批制度B.逐级审批制度C.分级审批制度D.分别审批制度【正确答案】：C【答案解析】：参见教材P211，物业服务企业的资质管理实行分级审批制度。
【该题针对“物业管理实施与运作要点”知识点进行考核】23、房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以（）作为缴纳税费的依据。
A.出租价格B.评估价格C.成交价格D.抵押价格【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P100，房地产转让应当以申报的成交价格作为缴纳税费的依据。
成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据。
24、物业服务收费的计费方式主要包括（）。
A.服务制B.酬金制C.包干制D.管理制E.服务和管理制【正确答案】：BC【答案解析】：参见教材P217，物业服务收费的计费方式主要包括包干制和酬金制两种方式。
25、闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过（）年。
A.1B.2C.半D.5【正确答案】：A【答案解析】：参见教材P36。
闲置土地的处置方式中，延长开发建设时间，但最长不得超过1年。
26、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过（）年。
A.5B.15C.8D.10【正确答案】：A【答案解析】：国有企业改造或改组为国有独资公司的保留划拨土地方式的期限不超过5年。
参见教材P35。
27、（）是房地产权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提。
A.完整性B.真实性C.专业性D.动态性【正确答案】：B【答案解析】：参见教材P149，真实性是权属档案的生命，也是发挥档案的现实效用的基础和前提28、房地产估价师注册证书失效的情形有（）。
A.注册期满3年而未延续注册的B.持续离开估价岗位超过1年的C.年龄超过60周岁的D.聘用单位被撤回房地产估价机构资质证书的E.不具有完全民事行为能力的【正确答案】：ADE【答案解析】：参见教材P179，注册房地产估价师有下列情形之一的，其注册证书失效：①聘用单位破产的；②聘用单位被吊销营业执照的；③聘用单位被吊销或者撤回房地产估价机构资质证书的；④已与聘用单位解除劳动合同且未被其他房地产估价机构聘用的；⑤注册有效期满且未延续注册的；⑥年龄超过65周岁的；⑦死亡或者不具有完全民事行为能力的；⑧其他导致注册失效的情形。
29、下列关于集体土地征收或者征用的表述中，正确的有（）。
A.征收或者征用都是为了公共利益需要B.征收或者征用都要依法给予补偿C.征收是国家行为，征用是企业行为D.征收是土地所有权发生改变，征用是土地使用权发生改变E.征收是强制性的，征用是非强制性的【正确答案】：ABD【答案解析】：国家为了公共利益的需要，可以依照法律规定对土地实行征收或者征用并给予补偿。
征收主要是所有权的改变，是国家从被征用人手中直接取得所有权或其他权利的行为，其结果是权利发生转移；征用是使用权的改变，是在特殊或者紧急状态下的强制使用，一旦特殊或者紧急状态结束，被征用的土地应当如数返还给原权利人。
参见教材P20。
30、以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取（）。