我国房价居高不下的成因及其对策
合集下载
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
上涨 ， 也引起同地段 的现房价格攀升。 此外， 售房信息公开在增加透明度的同时， 也公开了企业
的商业秘 密 和价格 参照 系 ， 观上造 就 了共 同涨价 的平 台。 客 地产商 不论 民营还 是 国有 ， 都是 企业 是商人 ， 都具 有企业 和 商人追 逐利 润的 特性 ， 只要 有
机会 ， 都要追求利润最大化 ， 调控带来 了涨价机会 ， 房价调而不降也就不难理解 了。 【 ） 构性 矛盾 未能解 决 二 结 住宅不仅具有商品消费属性 ， 还具有福利保障属性和投资属性 ， 即三重属性 。在新旧体制
知》 国发 ［９８ １ 号） １９ 年 ６ ７Ｅ国务院《 （ １８ ］１ 、９ １ 月 ｔ 关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革 的通知》 国发 ［９ １３ 号 ） １９ 年 ７ １ ｔ 国务院关于深化城镇住房制度改革 的决定》 （ １９ ］０ 和 ９４ 月 ８Ｅ《 （ 国发 ［９４ ４ 号 ） １９ ］３ 三个文件奠定 了房地产业发展基础的话 ， 那么 １９ 年 ７ ３日国务院《 ９８ 月 关 于进 一步 深化城 镇住 房制度 改革 加快 住房建 设 的通知 》（ 国发 ［９ ８ ２ １９ ］ ３号 ） 则促 进 了房地 产 ，
万 平米 ， 占北 京房 地产 市场 ６ 的份 额 。 约 ％ 经营 地域 除北京 地 区外 ， 涉足 长江 三角洲 、 江三 还 珠
来自百度文库
角洲、 环渤海地区， 公司总资产超过 ５０ ０ 亿人民币。 根据 ２０ 年初国务院发展研究中心企业研 ０６ 究所 、 清华 大学房 地产研 究所 、 中国指数研究 院联合组 成 的中 国房 地产 Ｔ ＰＯ研 究组 报告 ， ＯＩ 首 开集团公司规模名列第一 ， 综合实力排名第四。 在最近由北京电视台承办 、 市民参与评选的“ 北
维普资讯 http://www.cqvip.com
１ ０６
制度 改革 是房地 产业 发展 和房地 产市 场形成 、 展 的第 一推 动力 。 １８ 以来 ， 发 自 ９ ８年 国家先后 出 台 了 ４个 房改方 面 的纲领性 文件 ， 大地推 动 了房地 产业 的发展 ， 极 促进 了房 地产 市场 的形成 与 发展 。如 果说 １８ ９ ８年《 国务 院关 于 印发在 全 国城镇分 期分 批推 行住房 制度 改革 实施 方案 的通
团是始建 于上 世纪 １８ 代初 期 ， ９０年 已有 ２ Ｏ多年 历史 的 国有 大型 房地产 企业 ， 承建统 建房 开 从 始 到城 市危房 改造 ， 到商 品房 开发 ， 再 亲历 了北 京 市房地 产业从 无 到有 、 从小 到大 的全 部发 展
过程 ， 共建成各类住房 ３０ 多万平米 ， ５０ 为北京市的建设与发展、 为改善市民住房条件作 出了巨 大贡献。 若按每套住房 １０ ０ 平米 、 每户 ３口人享有一套住房计算 ， 则北京常住人 口中每 １ 人 中 Ｏ 就有 １ 人住着这两家集团提供的住房。合并重组后的首开集 团， 延续城开、 天鸿的房地产主营 业务 ， 继续为房地产业的发展和改善广大市民住房条件再创辉煌。０ ６ ２０ 年开复工面积将近 ６０ ０
居 高不 下 的 深层 次原 因 ， 并对 如 何 进 一 步 完善 政 府 的 宏 观 调 控措 施 提 出 了若 干 建议 。
关键 词 ： 房地产市场 房价
土地转让 宏观调控
本文 对 当前 房价 与房 地产市 场 的探 讨仅 仅是 个人在 工作 中的一些感 受 ， 既不 是专 家 、 家 行 的观点 ， 不是 企业 的意见 ， 也 仅供 研究参 考 。 在切 入正题 之前 ， 本文 首先 对北京 首都 开发集 团（ 股 ） 限责 任公 司作 一简要 介绍 。 京 控 有 北
符合条件的一律转为市场招标 、 拍卖 、 挂牌 ， 简称“ 招拍挂” 。调控政策的直接作用如下 ： 一是建 设用地放量减少。 调控前建设用土地是报批制 ， 限制相对较少， 只要符合条件， 一般都能获准通 过 。调控 后 实行投 放制 ， 政府视 宏 观情况控 制 投放量 ， 投放 量逐 年减少 ， 北京 ２０ “ ０５年 招拍 挂 ”
土 地合计 １５ ０万平 米 ，０ ６年为 ７０万 平米 ， ２ ２０ ５ 减少 了 ４ ％ 。 ０ 二是 开发企 业先 期投 入增 加 。 控 调 前 一般采 取边 筹资 边开发 边缴 费 的滚 动开 发模 式 ， 先期 投入 相对少 。 控 后征地 费 、 调 补偿 费 、 土 地 出让金 一 次性交 纳 ， 先期 开 发投入 陡增 。 三是 土地价 格上 涨 。 控前 协议 转让 土地 ， 调 有价格 商
一
、
对房地产市场发展 的简要 回顾及调控 前后 的政 策比较
我国房地产业伴随着经济体制改革的不断深入而发展 ， 呈现出独有的中国特色。 城镇住房
作者简介 ： 刘希模 ， 北京首都开发集团（ 控股 ） 限责任公司党委书记 、 有 董事长 。 ＋本文为刘希模先生在 中央编译局第七届论坛 （Ｏ ６年 ｌ ２ｏ ２月 ２ ７日） 上的演讲 。
首开集团是北京市属 国有大型房地产企业集 团， 在贯彻落实党中央、 国务院关 于深化国有企业 改革 ， 调整国有经济布局的大背景下 ， 经北京市国资委主导 ， 由北京城市开发集团、 北京天鸿集 团合 并重 组而 成 ，０ ５ １ ２０ 年 ２月 １ ｌ 开集 团公 司挂 牌成 立 。 京城 市开发 集 团 、 ０Ｅ首 北 北京 天鸿 集
京影 响力 十佳企业 ” 评选 中 ， 首开集 团公 司被评 为十 佳企业 之一 。
当前大家都很关心房价问题。 我认为房价调而不降 ， 甚至飙升 ， 归根到底 ， 是房地产市场尚 未成熟， 调控政策预期被负面效应淡化、 结构性矛盾和超前消费观念、 消费模式等多种因素综
合作 用 的结 果 。
转型、 市场替代计划时期 ， 我们过多地注重了住宅的商品属性 ， 对其福利中隐含保障属性和潜
在的投资属性认识不足。随着改革的不断深入 ， 收入差距逐渐拉大 ， 住宅的保障属性和投资属 性逐步显现 。 住宅三重属性对应的需求不可能在房改原初设计的同一种市场形态、 同一种供 给 方式 、 同一类政策中得到满足。当住宅供给没有相应分化 ， 而是沿着企业追求利润的市场经济 规律发展时， 结构性矛盾就凸显出来 ， 其突出表现为一方面投机导致的房价上涨超出中低收入 者的消费能力 ， 另一方面住房保障不足 ， 从而使大多数中低收入家庭普遍感到房价难 以承受。
市场 的快 速发 展 。 １９ 到 ２０ 自 ９ ８年 ０４年 ， 国房 地产业 连续 ６年 保持 高速增 长 ， 计数 据显 示 ， 我 统
２０ ００年至 ２０ 年 ５ ０４ 年间 ， 北京房地产开发投资对 Ｇ Ｐ贡献率平均超过 ３ ％ ， Ｄ ０ 成为 国民经济
的支柱产 业 。
为了保持房地产业稳定 、 健康发展 ， 国家未雨绸缪 ，自２０ 年起有针对性地实施宏观调 ０２ 控， 调控力度逐渐加大， 调控手段 由单一逐步转向综合 ， 土地 、 信贷 、 税收、 规划多管齐下。调控
（ ） 划 刚性 渐 强 三 规
在规划 方面 ， 调控前 是先 拿地 后规划 ， 调控 后改 为先 规划后 拿地 ， 调整 规划 要听证 ， 加 了 增 规划 刚性 ， 降低 了开发项 目容 积率 的可调 性 和摊薄成 品房 单位 面积 成本 的可能 性 。 （ ） 四 住房 需求受抑
需求方面 ， 调控之前鼓励贷款购房 ， 拆迁政策相对宽松 。 调控之后个人按揭被挤压 ， 严格控 制拆 迁 ， 房需求 相对减 弱 。 住
量余地 ， 调控后土地入市竞拍 ， 地价不仅没有了协商的余地 ， 而且地价往往在竞拍 中翻番 ，０４ ２０ 年 北京 大兴 黄村地 块 、 义地块 竞拍 结果 就是 例证 。 顺
（ ） 二 房地 产信 贷逐步 紧缩
房地产企业属于资金密集型企业 ， 资金对于企业的重要性尤其突出。调控前 ， 开发项 目自 有资金 比例仅为 ２％ ， ５ 企业信贷条件宽松 ， 鼓励住房消费信贷 ， 直至零首付住房贷款。２０ 年 ０１ 央行颁布 １５ ９ 号文， 有资金 比例提高到 ３ ％ ， 自 ０ 同时取消零首付住房贷款 ， 并限定商贷 ６ ％的 ０ 比例和 １ ０年还贷期 。０ ３ ２０ 年央行 １ １ ２ 号文将开发项 目自 有资金比例提高到 ３ ％ ， ５ 建设用地规 划许可证、 建设工程规划许可证 、 国有土地使用证、 建设工程施工许可证四证齐全方能做开发 贷款 ， 结构封顶后方能办理个人住房抵押贷款。此后一系列 的规定又进一步收紧信贷 闸门。
维普资讯 http://www.cqvip.com
１ ０７
此外 ， 调控之前开发商可以协商建筑施工单位垫资施工 ， 可以协商暂缓支付工程款 ， 调控
之后则严格控制施工垫资， 严格控制工程款拖欠 ， 而且全面清理拖欠 。同时在绿化、 环保 、 节能 方 面也有 更加 严格 的要求 。
上述宏观政策的转变都促使房地产市场更加规范， 走向成熟 ， 利润趋于社会平均水平 ， 暴 利不再有可能产生。 有规模和实力的公司能占有市场， 空手套白狼或借鸡下蛋的小公 司逐渐失 去市场空间。同时也使房屋成本大幅增加， 导致了房价的上涨。
前 后政策 变化很 大 ， 果说调 控前 的政 策偏 向宽松 、 励 的话 ， 如 鼓 调控 后 的政策 则偏 向紧缩 、 抑 制， 主要 表现 在 以下 几个 方面 ：
（ ） 一 土地 由行 政划拨 、 议 出让 改为 市场 “ 协 招拍 挂”
自 ２０ ０２年 ７月 １Ｅ起 ， ｔ 土地 由行 政划拨 、 协议 出让 改 为市场 “ 招拍挂 ” 。以 ２ ０ ０ ４年 ８月 ３ １ Ｅ为界 ， 内称 之为 “ ３ ” 限 ， 限之前 符合 划拨 、 ｔ 业 ８・ １大 大 协议 转让 的土地 ， 准予 办理 相关 手续 ， 不
二、 当前房价 持续上升的原 因
（ ） 控政 策的预 期 目标被 实施后 的负面 效应 冲淡 一 调
宏观调控政策 目标指向规范房地产市场、 防止投资过热、 打击投机炒房 、 稳定房价 。 实施结
果却使市场供给减量 ， 人们恐慌的预期心理增加 ， 如土地越来越少 ， 房子会越来越贵 ，风格可 “ 以模仿 ， 地段 无法 复制 ” 的广告 语就是 对 此最好 的诠 释 。 如 ９ 再 ０平米 住房 和 限制 别 墅建设 的规 定 ， 意是要 调整住 房结 构 ， 却促成 了大户型 住房 和别 墅热销 。而 土地 “ 本 但 招拍挂 ” 引发 的地 价
维普资讯 http://www.cqvip.com
１５ Ｏ
我 国房 价 居 高 不 下 的 成 因及 其 对 策 水
刘 希模
内容 提要 ： 本文首先简要回顾了我国房地产市场的发展历程， 并以２０ 年政府对房地产业进行 ０２
的宏观调控 为分 水岭 ， 对之前及以后 的调控政策进行 了细致的分析和比较 。最后 ， 文章剖析 了当前房价
（ ） 三 住房 需求持续 上 升
北京是 国家政治、文化 中心 ，地缘优势使住房需求持续旺盛。首先是拆迁带来 的住房需 求。因奥运和城市化进程因素 ， 仅北京市每年拆迁量就在 ６ 万户左右 ， 按每户需求 ９ ０平米计 算， 拆迁住房需求 ５０ ５ 万平米左右， 占供应量 的 １％。 约 ５ 其次是高收入阶层需求。北京地缘优 势决定了财富和人员的聚集 ， ０ ３ ７ ２０ 年 月北京市放开外省市个人在京购房限制 ， 国内一些高 收入群体对北京住房但求有不怕贵 ， 若购买 １ 万套至少也需 ２０ ０ ００万平米 。 第三是外地进京毕 业生需求 。当前正值我国第一代独生子女学业有成、 成家立业之时， 北京人才市场开放和对人 才的需求 ， 吸引 了全国各地的精英贤士聚集北京 ， 许多家长出于对独生子女的期望 ， 倾合家之 力助其购房、 在京成家立业 ， 其对住房也是但求有不怕贵 。 第四是海外境外需求 。 ０２年 ９月 ２０ 北京取消对外购房限制 ， 与海外境外 比， 北京 的房价低廉 ， 吸引了大量的外资购房 ， 虽然最近对 外资购房数量作出了限制 ， 但外资进入在一定程度上助长了房价上涨。
的商业秘 密 和价格 参照 系 ， 观上造 就 了共 同涨价 的平 台。 客 地产商 不论 民营还 是 国有 ， 都是 企业 是商人 ， 都具 有企业 和 商人追 逐利 润的 特性 ， 只要 有
机会 ， 都要追求利润最大化 ， 调控带来 了涨价机会 ， 房价调而不降也就不难理解 了。 【 ） 构性 矛盾 未能解 决 二 结 住宅不仅具有商品消费属性 ， 还具有福利保障属性和投资属性 ， 即三重属性 。在新旧体制
知》 国发 ［９８ １ 号） １９ 年 ６ ７Ｅ国务院《 （ １８ ］１ 、９ １ 月 ｔ 关于继续积极稳妥地推进城镇住房制度改革 的通知》 国发 ［９ １３ 号 ） １９ 年 ７ １ ｔ 国务院关于深化城镇住房制度改革 的决定》 （ １９ ］０ 和 ９４ 月 ８Ｅ《 （ 国发 ［９４ ４ 号 ） １９ ］３ 三个文件奠定 了房地产业发展基础的话 ， 那么 １９ 年 ７ ３日国务院《 ９８ 月 关 于进 一步 深化城 镇住 房制度 改革 加快 住房建 设 的通知 》（ 国发 ［９ ８ ２ １９ ］ ３号 ） 则促 进 了房地 产 ，
万 平米 ， 占北 京房 地产 市场 ６ 的份 额 。 约 ％ 经营 地域 除北京 地 区外 ， 涉足 长江 三角洲 、 江三 还 珠
来自百度文库
角洲、 环渤海地区， 公司总资产超过 ５０ ０ 亿人民币。 根据 ２０ 年初国务院发展研究中心企业研 ０６ 究所 、 清华 大学房 地产研 究所 、 中国指数研究 院联合组 成 的中 国房 地产 Ｔ ＰＯ研 究组 报告 ， ＯＩ 首 开集团公司规模名列第一 ， 综合实力排名第四。 在最近由北京电视台承办 、 市民参与评选的“ 北
维普资讯 http://www.cqvip.com
１ ０６
制度 改革 是房地 产业 发展 和房地 产市 场形成 、 展 的第 一推 动力 。 １８ 以来 ， 发 自 ９ ８年 国家先后 出 台 了 ４个 房改方 面 的纲领性 文件 ， 大地推 动 了房地 产业 的发展 ， 极 促进 了房 地产 市场 的形成 与 发展 。如 果说 １８ ９ ８年《 国务 院关 于 印发在 全 国城镇分 期分 批推 行住房 制度 改革 实施 方案 的通
团是始建 于上 世纪 １８ 代初 期 ， ９０年 已有 ２ Ｏ多年 历史 的 国有 大型 房地产 企业 ， 承建统 建房 开 从 始 到城 市危房 改造 ， 到商 品房 开发 ， 再 亲历 了北 京 市房地 产业从 无 到有 、 从小 到大 的全 部发 展
过程 ， 共建成各类住房 ３０ 多万平米 ， ５０ 为北京市的建设与发展、 为改善市民住房条件作 出了巨 大贡献。 若按每套住房 １０ ０ 平米 、 每户 ３口人享有一套住房计算 ， 则北京常住人 口中每 １ 人 中 Ｏ 就有 １ 人住着这两家集团提供的住房。合并重组后的首开集 团， 延续城开、 天鸿的房地产主营 业务 ， 继续为房地产业的发展和改善广大市民住房条件再创辉煌。０ ６ ２０ 年开复工面积将近 ６０ ０
居 高不 下 的 深层 次原 因 ， 并对 如 何 进 一 步 完善 政 府 的 宏 观 调 控措 施 提 出 了若 干 建议 。
关键 词 ： 房地产市场 房价
土地转让 宏观调控
本文 对 当前 房价 与房 地产市 场 的探 讨仅 仅是 个人在 工作 中的一些感 受 ， 既不 是专 家 、 家 行 的观点 ， 不是 企业 的意见 ， 也 仅供 研究参 考 。 在切 入正题 之前 ， 本文 首先 对北京 首都 开发集 团（ 股 ） 限责 任公 司作 一简要 介绍 。 京 控 有 北
符合条件的一律转为市场招标 、 拍卖 、 挂牌 ， 简称“ 招拍挂” 。调控政策的直接作用如下 ： 一是建 设用地放量减少。 调控前建设用土地是报批制 ， 限制相对较少， 只要符合条件， 一般都能获准通 过 。调控 后 实行投 放制 ， 政府视 宏 观情况控 制 投放量 ， 投放 量逐 年减少 ， 北京 ２０ “ ０５年 招拍 挂 ”
土 地合计 １５ ０万平 米 ，０ ６年为 ７０万 平米 ， ２ ２０ ５ 减少 了 ４ ％ 。 ０ 二是 开发企 业先 期投 入增 加 。 控 调 前 一般采 取边 筹资 边开发 边缴 费 的滚 动开 发模 式 ， 先期 投入 相对少 。 控 后征地 费 、 调 补偿 费 、 土 地 出让金 一 次性交 纳 ， 先期 开 发投入 陡增 。 三是 土地价 格上 涨 。 控前 协议 转让 土地 ， 调 有价格 商
一
、
对房地产市场发展 的简要 回顾及调控 前后 的政 策比较
我国房地产业伴随着经济体制改革的不断深入而发展 ， 呈现出独有的中国特色。 城镇住房
作者简介 ： 刘希模 ， 北京首都开发集团（ 控股 ） 限责任公司党委书记 、 有 董事长 。 ＋本文为刘希模先生在 中央编译局第七届论坛 （Ｏ ６年 ｌ ２ｏ ２月 ２ ７日） 上的演讲 。
首开集团是北京市属 国有大型房地产企业集 团， 在贯彻落实党中央、 国务院关 于深化国有企业 改革 ， 调整国有经济布局的大背景下 ， 经北京市国资委主导 ， 由北京城市开发集团、 北京天鸿集 团合 并重 组而 成 ，０ ５ １ ２０ 年 ２月 １ ｌ 开集 团公 司挂 牌成 立 。 京城 市开发 集 团 、 ０Ｅ首 北 北京 天鸿 集
京影 响力 十佳企业 ” 评选 中 ， 首开集 团公 司被评 为十 佳企业 之一 。
当前大家都很关心房价问题。 我认为房价调而不降 ， 甚至飙升 ， 归根到底 ， 是房地产市场尚 未成熟， 调控政策预期被负面效应淡化、 结构性矛盾和超前消费观念、 消费模式等多种因素综
合作 用 的结 果 。
转型、 市场替代计划时期 ， 我们过多地注重了住宅的商品属性 ， 对其福利中隐含保障属性和潜
在的投资属性认识不足。随着改革的不断深入 ， 收入差距逐渐拉大 ， 住宅的保障属性和投资属 性逐步显现 。 住宅三重属性对应的需求不可能在房改原初设计的同一种市场形态、 同一种供 给 方式 、 同一类政策中得到满足。当住宅供给没有相应分化 ， 而是沿着企业追求利润的市场经济 规律发展时， 结构性矛盾就凸显出来 ， 其突出表现为一方面投机导致的房价上涨超出中低收入 者的消费能力 ， 另一方面住房保障不足 ， 从而使大多数中低收入家庭普遍感到房价难 以承受。
市场 的快 速发 展 。 １９ 到 ２０ 自 ９ ８年 ０４年 ， 国房 地产业 连续 ６年 保持 高速增 长 ， 计数 据显 示 ， 我 统
２０ ００年至 ２０ 年 ５ ０４ 年间 ， 北京房地产开发投资对 Ｇ Ｐ贡献率平均超过 ３ ％ ， Ｄ ０ 成为 国民经济
的支柱产 业 。
为了保持房地产业稳定 、 健康发展 ， 国家未雨绸缪 ，自２０ 年起有针对性地实施宏观调 ０２ 控， 调控力度逐渐加大， 调控手段 由单一逐步转向综合 ， 土地 、 信贷 、 税收、 规划多管齐下。调控
（ ） 划 刚性 渐 强 三 规
在规划 方面 ， 调控前 是先 拿地 后规划 ， 调控 后改 为先 规划后 拿地 ， 调整 规划 要听证 ， 加 了 增 规划 刚性 ， 降低 了开发项 目容 积率 的可调 性 和摊薄成 品房 单位 面积 成本 的可能 性 。 （ ） 四 住房 需求受抑
需求方面 ， 调控之前鼓励贷款购房 ， 拆迁政策相对宽松 。 调控之后个人按揭被挤压 ， 严格控 制拆 迁 ， 房需求 相对减 弱 。 住
量余地 ， 调控后土地入市竞拍 ， 地价不仅没有了协商的余地 ， 而且地价往往在竞拍 中翻番 ，０４ ２０ 年 北京 大兴 黄村地 块 、 义地块 竞拍 结果 就是 例证 。 顺
（ ） 二 房地 产信 贷逐步 紧缩
房地产企业属于资金密集型企业 ， 资金对于企业的重要性尤其突出。调控前 ， 开发项 目自 有资金 比例仅为 ２％ ， ５ 企业信贷条件宽松 ， 鼓励住房消费信贷 ， 直至零首付住房贷款。２０ 年 ０１ 央行颁布 １５ ９ 号文， 有资金 比例提高到 ３ ％ ， 自 ０ 同时取消零首付住房贷款 ， 并限定商贷 ６ ％的 ０ 比例和 １ ０年还贷期 。０ ３ ２０ 年央行 １ １ ２ 号文将开发项 目自 有资金比例提高到 ３ ％ ， ５ 建设用地规 划许可证、 建设工程规划许可证 、 国有土地使用证、 建设工程施工许可证四证齐全方能做开发 贷款 ， 结构封顶后方能办理个人住房抵押贷款。此后一系列 的规定又进一步收紧信贷 闸门。
维普资讯 http://www.cqvip.com
１ ０７
此外 ， 调控之前开发商可以协商建筑施工单位垫资施工 ， 可以协商暂缓支付工程款 ， 调控
之后则严格控制施工垫资， 严格控制工程款拖欠 ， 而且全面清理拖欠 。同时在绿化、 环保 、 节能 方 面也有 更加 严格 的要求 。
上述宏观政策的转变都促使房地产市场更加规范， 走向成熟 ， 利润趋于社会平均水平 ， 暴 利不再有可能产生。 有规模和实力的公司能占有市场， 空手套白狼或借鸡下蛋的小公 司逐渐失 去市场空间。同时也使房屋成本大幅增加， 导致了房价的上涨。
前 后政策 变化很 大 ， 果说调 控前 的政 策偏 向宽松 、 励 的话 ， 如 鼓 调控 后 的政策 则偏 向紧缩 、 抑 制， 主要 表现 在 以下 几个 方面 ：
（ ） 一 土地 由行 政划拨 、 议 出让 改为 市场 “ 协 招拍 挂”
自 ２０ ０２年 ７月 １Ｅ起 ， ｔ 土地 由行 政划拨 、 协议 出让 改 为市场 “ 招拍挂 ” 。以 ２ ０ ０ ４年 ８月 ３ １ Ｅ为界 ， 内称 之为 “ ３ ” 限 ， 限之前 符合 划拨 、 ｔ 业 ８・ １大 大 协议 转让 的土地 ， 准予 办理 相关 手续 ， 不
二、 当前房价 持续上升的原 因
（ ） 控政 策的预 期 目标被 实施后 的负面 效应 冲淡 一 调
宏观调控政策 目标指向规范房地产市场、 防止投资过热、 打击投机炒房 、 稳定房价 。 实施结
果却使市场供给减量 ， 人们恐慌的预期心理增加 ， 如土地越来越少 ， 房子会越来越贵 ，风格可 “ 以模仿 ， 地段 无法 复制 ” 的广告 语就是 对 此最好 的诠 释 。 如 ９ 再 ０平米 住房 和 限制 别 墅建设 的规 定 ， 意是要 调整住 房结 构 ， 却促成 了大户型 住房 和别 墅热销 。而 土地 “ 本 但 招拍挂 ” 引发 的地 价
维普资讯 http://www.cqvip.com
１５ Ｏ
我 国房 价 居 高 不 下 的 成 因及 其 对 策 水
刘 希模
内容 提要 ： 本文首先简要回顾了我国房地产市场的发展历程， 并以２０ 年政府对房地产业进行 ０２
的宏观调控 为分 水岭 ， 对之前及以后 的调控政策进行 了细致的分析和比较 。最后 ， 文章剖析 了当前房价
（ ） 三 住房 需求持续 上 升
北京是 国家政治、文化 中心 ，地缘优势使住房需求持续旺盛。首先是拆迁带来 的住房需 求。因奥运和城市化进程因素 ， 仅北京市每年拆迁量就在 ６ 万户左右 ， 按每户需求 ９ ０平米计 算， 拆迁住房需求 ５０ ５ 万平米左右， 占供应量 的 １％。 约 ５ 其次是高收入阶层需求。北京地缘优 势决定了财富和人员的聚集 ， ０ ３ ７ ２０ 年 月北京市放开外省市个人在京购房限制 ， 国内一些高 收入群体对北京住房但求有不怕贵 ， 若购买 １ 万套至少也需 ２０ ０ ００万平米 。 第三是外地进京毕 业生需求 。当前正值我国第一代独生子女学业有成、 成家立业之时， 北京人才市场开放和对人 才的需求 ， 吸引 了全国各地的精英贤士聚集北京 ， 许多家长出于对独生子女的期望 ， 倾合家之 力助其购房、 在京成家立业 ， 其对住房也是但求有不怕贵 。 第四是海外境外需求 。 ０２年 ９月 ２０ 北京取消对外购房限制 ， 与海外境外 比， 北京 的房价低廉 ， 吸引了大量的外资购房 ， 虽然最近对 外资购房数量作出了限制 ， 但外资进入在一定程度上助长了房价上涨。