我国高房价的危害、成因及对策分析【开题报告】

毕业论文开题报告
经济学
我国高房价的危害、成因及对策分析
一、选题的背景和意义
选题的背景：
随着全球房地产市场的发展，房地产市场研究在国际舞台上占据着越来越重要的地位，尤其是近10到15年的时间里，国外房地产研究逐渐由起步到成熟，研究的发展速度和规模都达到了相当高的水平，在房地产宏观调控方面取得了一定成果突破：为应对美国房地产升温，美联储主席伯南克的方法是对美元加息，并进行金融创新；韩国对此则采取有保有压的政策，对无房户购房实行优惠利率，对有房且收入较高的家庭再购房则将利率提高并降低贷款额的比重，打压房地产；面对住房价格上涨英国则采取法律手段，颁布《住房法》导入“购买权利“，取得了良好的调控效果。

我国房地产研究起步较晚，又由于房地产问题的研究是一项非常复杂的工程，它涉及到很多方面的问题，从而导致了现今我国的专家学者，实业界，政界等对我国房地产的现状有较大的分歧：复旦大学谢白三教授认为目前我国部分城市房地产市场已经出现泡沫经济，其原因在于我国部分城市房地产近两年出现了投资和圈地热潮以及房地产价格非理性上涨，导致商品房空置率居高不下；华中科技大学欧阳强认为应对我国房地产价格上涨应进行结构性调整，促进房地产业升级，并规范土地市场、完善房地产金融体制。

总体来看我国房地产研究至今没有较为权威的研究模式，对我国当前的房地产发展形势判断不准确，造成一段时间内房地产价格宏观调控政策未起到有效的效果，总体的研究情况不能令人满意，更不能有效的应对当前房地产市场的价格变动。

选题的意义：
当前中国房地产的市场价格并不能真实反映房屋的供求关系，目前的房价对于购房者来说并没有多少现实意义。

换句话讲，购房者根本没有必要去关心目前房价的涨落。

而在国外，二手房价格的变化可以反映出房价的涨跌。

即使是新房的价格，也要把所有房屋分成各种类别及各种层次，通过分析不同房屋结构给予不同数据，只有这样分析出来的房价才能够比较准确地反映市场。

可是中国目前的房价，房价相当平均，相当不准
确，打个比方说，如果政府所出让一些高档楼盘，那么中国总体的平均房价就会直线走高，相反，如果想要打压房价，只要多开发几个低档楼盘就可以做到了。

因此，这样的平均房价对购房者来说是没有参考价值的。

房价上涨，可能仅仅是因为多了几个别墅类高档物业，这并不能拉动真正的供求关系。

目前房价高居不下，是开发商、银行及地方政府共同作用的结果。

对房地产市场有国内房地产市场的生产要素（如土地、资金、房地产规划）基本上为政府所控制，政府完全可以利用宏观调控手段来遏制房地产市场的炒作，保证地产市场持续稳定的发展。

通过对我国近几年的住宅价格分析，从三个层面分析了住宅价格过高的原因，进而提出了相关建议。

研究结论：我国目前平均房价收入比在10倍以上，住宅空置率在20%以上，房地产政策的滞后，房地产利益集团的庞大等是造成目前房价过高的重要因素。

二、研究目标与主要内容
研究目标：
从我国政策背景出发，介绍国内外有关房地产业理论解释，明确阐述房价定义、作用、发展历程、发展模式等概念性问题，盘点我国房地产业发展现状，归纳分析高房价在我国的深层次原因，提出相对应的政策建议。

主要内容：
一、高房价的危害分析
（一）房价长期过高限制了其他产业的发展，导致经济结构失衡
（二）房价呈虚高势态，一旦房产泡沫破灭容易导致金融危机
（三）高房价扭曲了消费结构，导致家庭负担沉重
（四）高房价使银行信贷存在风险
（五）高房价导致社会分配不公，人们抱怨增多
（六）高房价形成了恶性循环，影响了我国经济发展
二、高房价的主要原因分析
（一）土地供应的市场机制不够完善
（二）竞价拍卖制度与现有土地市场的不协调
（三）保障性住房供给的不足
（四）房地产市场是不充分市场
（五）银行及金融系统盲目发放房地产贷款
三、如何控制高房价
（一）大量推出经济适用房、廉租房和公租房，控制商品房价格
（二）加强土地资源管理，采取“代建制”
（三）完善宏观监测体系，增加房产开发模式
（四）加强金融机构住房贷款管理
（五）征收房产税，制止炒楼行为
结束语
三、拟采取的研究方法、研究手段及技术路线、实验方案等
研究方法：
本文在研究方法上，主要运用文献资料收集法，同时辅以数据整理与分析、比较法、调查法等研究方法，引出宏观政策研究。

研究手段：
本文所借助的主要有大型互联网期刊数据库、图书文献、各种媒体发布的多媒体资料等。

通过查阅图书馆书籍并有效的利用图书馆电子资源，获得一定的理论知识，同时大量阅读国家为平抑房价而制定的政策法规，尤其是近期来的调整政策，对全国具有代表性的城市近期的房地产价格数据进行分析，从理论及范例着手准备充足的论证依据。

将在有限的时间内收集更多的一手资料，以便能利用所学的专业知识从引起房价上涨的内在因素及外在因素分析目前我国房价飞涨的原因，同时保持同老师的联系，修改不全面的指示理解，以便更好地完成该论文的写作。

在我国现在房地产价格市场研究的基础上，从房地产价格形成的理论入手，结合目前我国房地产市场的现状，综合的分析影响房地产价格的各种因数以及目前我国房地产市场面临的各种问题，主要从供求关系及国家对房地产市场的调控政策特别是土地供应政策方面，提出目前我国房地产价格上涨的本质原因，并根据不同的影响因数提出相应的解决对策。

技术路线：
实验方案：
1、在充分理解所选题目的内容基础上，收集相关的文献、报刊、期刊等资料。

2、对收集到的书面、电子、多媒体资料进行整理与分析，并撰写文献综述与外文翻译。

3、根据论文提纲，确定论文的大致框架，撰写开题报告。

4、围绕中心课题，进一步查找相关文献资料。

5、撰写论文初稿。

6、与指导老师联系，讨论研究课题是否偏离原定计划，适当进行修改。

7、论文定稿，结束课题研究。

四、中外文参考文献目录
[1]罗能生.产权的伦理维度[M].人民出版社.
[2]徐滇庆.房价与泡沫经济[M].机械工业出版社.
[3]中国统计摘要[J].中国统计出版社.
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[5]建设部政策研究中心课题组.怎样认识当前房地产市场形式[J].中国房地信息，
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[6]李春吉，孟晓宏.中国房地产市场结构和价格影响因素的实证分析[J]. 产业经
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[8]赵克诚，刘卫东.论住宅地价占房价的合理比例——以宁波市区为例[J].技术经
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[14]黄辞海.高房价将削弱上海“人才高地”优势[J].特别策划,2010（6）：16-19
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[16]Charles Himmelberg,Christopher Mayer,Todd Sinai. Assessing High House Prices
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[17]Owen lamont,Jeremy Stein.Leverage and house-price dynamics in U.S.
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五、研究的整体方案与工作进度安排（内容、步骤、时间）
整体方案：
首先确定题目及提纲，然后查阅资料，接着对收集到的书面、电子、多媒体资料进行整理与分析，并撰写文献综述、外文翻译、开题报告及论文初稿，最后在此基础上进行修改，直到最后定稿。

工作进度安排：
(1) 12月2号确定论文选题和论文提纲。

(2) 12月5日指导教师下达任务书定稿。

(3) 12月30日完成并提交文献综述和外文译稿。

(4) 1月5日完成并提交开题报告。

(5) 2月14日提交不少于8000字的论文初稿。

(6) 2月15日～4月14日之间进行论文修改。

(7) 4月15日提交论文定稿。

(8) 5月14日进行论文答辩
六、研究的主要特点及创新点
预期目标：
通过查阅、整理、分析文献资料，从理论上进一步分析我国高房价存在的一些弊端，并提出解决这些问题的策略。

这样不但可以充实自己的知识，而且也可以提高自身整理、归纳、总结的能力。

主要特点：
在阅读了大量的中外文献及相关研究成果的基础上，对本文的论点进行论证，运用了多种研究方法，观点正确，论证严谨。

创新点：
将国内外一些研究成果进行归纳、总结，并结合中国的实际情况，提出适合发展中国家房地产业持续发展的策略。