高房价现象成因及其调控研究

高房价现象成因及其调控研究

随着我国房地产的迅速发展，房价问题已经成为民众注重的焦点。《2010年7月中国城市房价排行榜》当前在杭州揭晓，前五位是：第1、杭州市：25840元；第2、北京市：22310元；第3、上海市：

19168元；第4、温州市：18854元；第5、三亚市：18319元（均价）。其中杭州北京都已经超过2万，而上海也已接近2万。对比其他国家，这些数据看似没多大的问题，但是如果考虑个人收入和购房水平，问

题就出现了。

在美国，住宅多数集中在120至300平方米左右，当前平均面积约

220平方米。折算成和中国一致的每平方米单价不足1100美元，和大

涨后的中国一线城市市区装修房价位基本相当，但是在美国，住房从

来就不是负担。东京，房价虽高，但是装修豪华，相对于日本人的收入，日本的房价并没有给人高不可攀的感觉，在日本，年轻人多是靠

自己挣足首付，再贷款购房。瑞士，是全世界房价最高的国家之一。

以价格最高的苏黎士州为例，在苏黎士市区或风景区的房价约合

2500~7000瑞士法郎，也就是合1.5万~4万元人民币/平方米。但是，

在瑞士，一个售货员6年能买百平米。

相比中国，对于一般的人，有句话是这么说的，房子就是榨干父母的

后三十年和自己的前三十年。网络上，有人根据当前各地的房价及

2009年当地人均可支配收入，列出了一位普通人在不同城市买套90平方米的房子，需要不吃不喝工作多少年的列表。北京(西四环附近)列

位榜首，需要101年；上海(中环以外)需要78年；深圳需要90年。“房奴”一词就是这么诞生的。由此可见，中国当前的房价是存有着

不小的问题。

1高房价带来的影响

1.1使中国内需难以拉动，防碍经济的发展

2008年8月18日至19日，中共中央政治局常委、国务院副总理李克强在天津考察时强调：“扩大内需是推动发展的基本立足点，是应对

国际经济形势变化的迫切需要。”中国内需缺乏，其主要原因是民众

的购买力低下。而导致购买力不够的一个重要原因就是民众在住房上

投入了太多的资金，这个点从房价收入比就能够看出。从2003年至今，一线城市的房价涨幅普遍在两倍以上。我国当前的房价，对于多数人

来说都是难以坦然承受的。在很多城市，购买一套房相当于吞噬掉一

个中等收入家庭数十年的全部收入。这对于一个家庭其他消费的影响

是显而易见的。

住房是和民生息息相关的行业，这个定位会给住房民生带来危害，造

成社会的不稳定，给中国经济的发展带来了巨大的伤害。

1.2使贫富两极分化越来越严重，让共同富裕变得更加艰难

这个点也是很明显的。收入低的群体，光是住房就消耗了他们数十年

的收入，很难再有精力实行其他的投资，而对于高收入群体，住房不

但不会成为他们的负担，反而成为了他们的炒作对象。用空闲的资金，购买几套住房，谋取中间升值的插价。这也就使得穷人更穷，富人更富。《2010胡润财富报告》指出，中国内地有87.5万个千万富豪和

5.5万个亿万元富豪。其中，十亿元富豪1900人、百亿元富豪有140人。而中国内地富豪数量的增长主要依赖三个方面的因素，即股指上涨、房价上涨和GDP的快速增长。不但如此，在福布斯中国富豪榜上，这两年新晋的富豪无一例外地都是房企老板。他们大多通过在香港H

股上市一夜暴富。而跟这些富豪相比，普通群众辛辛苦苦的工作可有

时连首付都付不起。

九三学社以前提出，房价过高已成为影响我国经济健康发展和社会和

谐的一个突出问题，不但抬高了城市商务成本，降低了竞争力，而且

扩大和加剧了社会贫富差别，成了社会矛盾最集中和最易激化的导火线。

1.3提升了房屋的空置率，造成资源的浪费

过高的房价，决定了不会有充足的人去买房，必定会提升房屋的空置率。近期有消息传出，国家电网公司近期在全国660个城市的调查显示，有高达6540万套住宅电表连续6个月读数为零，这些空置房足以供2亿中国人居住。8月25日，北京朝阳区政府的统计报告显示，截至7月底，全区住宅空置面积133.0万平方米，同比下降18.0%。其中别墅、高档公寓空置面积为52.1万平方米，占空置总量的39.2%。在空置3年及以上的积压房中，别墅、高档公寓的比例更是占到了一半以上，达54.9%。

如此多的空置房，造成了居住资源的极大浪费。宏观经济学要解决的问题，是以资源最优配置为前提，解决如何实现资源的充分利用。不低的房屋空置率就与这产生了矛盾。

1.4高房价可能会拉动物价，带来通货膨胀

高房价使资源过多的流向地产部门以及与地产相关的行业，造成其他行业（主要是食品等由中小企业投资的行业）资源不足，供给下降，故物价上涨，引发通货膨胀。

新华网报道说：自8月份开始，北京市场食用油价格震荡上扬。进入11月份，米价、面价、菜价及副食价格均有不同水准的攀升。报道认为，是受国际大豆市场价格上扬的影响，导致食用油价格上升。但与大豆价格上涨无关的是米面跟风而涨，25公斤装的富强粉涨幅达12%以上，500克大米上涨了6分钱。

根据了解，在上海、广州、深圳等地粮油等生活必需品价格也是大幅上涨，并持续一个多月，其中面粉、食用油的最高涨幅分别已达一成和二成。

中国的这四大城市生活必需品的涨价决非偶然。持续7个多月的宏观调控并没有稳定房价，相反，导致房价的节节攀升。早有经济学家警告说，地产泡沫将导致通货膨胀，通货膨胀将引发经济危机。

1.5使民众的生活水平生活质量提升缓慢

衣、食、住、行自古以来就是人的基本生活需求，现在社会进步了，

经济发展了，但是因为过高的房价，民众把大量的积蓄投入住房，很

难有精力实行其他消费，人们很难享受到社会主义建设的成果。表面

上看，我们的GDP迅速增长，人民收入大幅增加，不过你一旦买房，

你的相当一部分收入就通过房价这个敛钱的机器流入了另外的渠道，

这部分钱造就了一批批富翁，增加了新的“GDP”，这样人民的生活水

平因为房子问题，并没有得到提升。相反却带来了压力，巨额资金通

过房价这个敛钱机器溜走。

2高房价产生的原因

影响房价的直接因素是开发商和消费者。而中间最为重要的影响因素，就是政府和银行。消费者的购房行为，开发商的投资行为，政府的政

策走向还有银行的商业信贷发放力度最终决定了房价的走势。

2.1政府行为方面的原因

在中国，政府是土地的所有者，同时它也是房地产市场的管理者。所以，它是我国房地产市场的主导力量。但是政府没有充分的发挥“看

不见的手”的调控作用，相关的法律法规不够健全，房地产的市场秩

序没有合理的规范，使得当前房地产市场出现了混乱现象。地方政府

没有很好地完成中央政府的规定。中央颁布的各项法律政策无法得到

有效的落实。

造成这个现象的根源还是利益二字。从1994年至今，土地出让金不

再上缴中央财政。从此，土地出让金收入成为地方政府预算外收入的

主要来源。这也让房地产行业在最短的时间内，成为地方经济发展的

支柱性产业，成为地方政绩的见效最快、最明显的一种“载体”之一。地方政府为了各自的利益，使得城市土地收益绝大多数由政府和土地

使用者获得。为了共同的利益，合作炒作房地产市场，使得房价一涨

再涨。还有一些政府官员为了个人的利益，以一些违法的手段圈占土地，然后再以降低价格等一些措施吸引投资，谋求个人的利益。

2.2政府的政策走向