最新论当前房价上涨的成因与对策
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论当前房价上涨的成因与对策
【论文关键词】高房价;成因;对策
【论文摘要】改革开放以来,我国房地产业得到迅速发展,近年来房地产价格持续稳定上涨,已远远超过一般人所能承受的经济能力。过高的房价有可能超出经济系统的承受能力,从而最终影响经济的稳定。为此基于对我国房价上涨的成因分析,并有针对性地提出了解决房价问题的对策建议。
改革开放以来,我国房地产业得到迅速发展,住房作为市民赖以生存的安居场所,住房价格又是房地产的一条生命线,贯穿于住房的销售与使用当中,因此越来越被人们所关注。 编辑。
近年来房地产价格持续稳定上涨,已远远超过一般人所能承受的经济能力。特别是一些弱势群体即低收入的困难家庭需要住房,但因房价之高而无力购买。有部分人能拥有几套房产,而有部分急需住房有些却是超前的需求,过高的房价有可能超出经济系统的承受能力,从而最终影响经济的稳定。
导致房价上涨的因素很复杂,如果结合到我国房地产市场的实际,则房价上升主要原因有经济持续高速增长、住房需求旺盛、资本和劳动力向中心城市流动、土地资源约束且价格上升、资金可获得性高且成本低、供不应求(虽然市场透明度不高可能导致误判)下的投机炒作行为等。
一、住房价格上涨的成因分析
近几年来,在我国经济持续快速增长的同时,房地产业也得到了迅猛的发展,为广大市民提供了舒适的住所,但不断上涨的价格也给购房消费者带来了烦恼。在市场经济条件下,一种商品的价格是由市场上的供需关系所决定的。但在房地产领域,支撑房价持续上涨的因素很复杂,不仅仅是由房子的供需关系所影响,还有其他的因素,通过对房地产业的分析,结合我国房地产市场的实际,导致我国房地产业住房价格上涨的原因主要有以下几个方面:
(一)总体需求呈旺盛趋势
近年来,随着社会经济的发展,人民生活水平的不断提高,对居住的要求和需求也日益提高,在我国的很多城市,都出现了住房供不应求的现象,导致这一现象的主要原因是房地产总体需求强劲造成供求关系紧张,而影响住房总体需求快速增长的因素有很多,概括起来主要包括正常住房需求、超前住房需求、被动住房需求和投机型住房需求,都直接或间接影响了房地产总体需求水平的提高,共同推动了房价的上涨,而房价快速上涨的最主要原因的是由后面三种需求的增加共同推动的。
1、所谓正常住房需求是指随着我国国民经济持续快速的增长,现有各城镇居民可支配收入的增加,从而使得城镇居民住房需求的不断增长和城市化建设过程的加快,大量农村人口进入城镇所产生的对住房的合理需求,特别是包括外地人购房在内的中高端需求强劲。消费型住房需求增长,直接拉动房价的上涨。 3、被动住房需求。是指因拆迁城镇居民旧房而产生的住房需求。近几年,一些地方
片面强调经营城市、盲目大规模拆建,引起大量的被动住房需求。根据有关统计资料推算,每年因房屋拆迁导致的住房需求在3亿平方米左右,而这几年每年新增商品房面积仅约为5.5亿平方米,住房缺口由此被撕开。虽然通过对城镇居民旧房屋进行拆迁,可增加土地的供给量,解决城市土地供给不足的问题,但这增加的拆迁成本,最终还是会转移到消费者的身上,从而抬高了房价。
4、投机型住房需求。是指由于投机炒作而形成的需求。住房本身具有消费品和投资品的双重属性,购买住房除了正常消费之外,还可用来投资,便出现了专门“炒房”的人群,人为地拉动住房需求,造成房价暴涨,使房地产背离了市场的价值规律。然而造成这种投机住房需求大规模增加的主要原因有:一方面,人民币面临较大的升值压力,大量外资涌入房地产业做短线操作,引发了涉外投机需求。另一方面,民众的可支配收入增加,虽然房价与人们的收入水平还是有很大的差距,但大部分舆论还是看好房地产,有的学者认为中国的房地产价格还会持续上涨8—10年,预期末来房地产还有很大的升值空间。人们的投资动力主要来源于投资回报与资金成本的比较。近几年来,中国企业的总投资回报率一路上升,资金成本或者说贷款利率虽有小幅上调,但速度远远赶不上企业的投资回报率。再者,目前我国的贸易顺差和外汇储备较大,货币流通速度较快,其结果是要么会拉动物价上涨,要么会推高资产价格,但在储蓄率较高的情况下物价很难被持续推高,所以人们便会选择购买房子作为投资,不仅可以获得租金收入,又可以等待房子的升值,从而形成了一种投机性住房需求,直接推动房价上涨。可见,以上各种住房需求的增长是拉动房价上涨的原动力,影响了房地产总体需求水平的提高。
(二)人口的高速增长、资本和劳动力向中心城市流动
人口的阶段性快速增长,居民收入的阶段性积累,使住房需求集中释放,导致房价持续上涨。近年来,我国大中城市,尤其是东南沿海城市,外来人口的大量涌入,在促进了沿海城市的经济增长、房地产市场的快速发展的同时,也给这些城市带来了较大的住房压力,基于我国“人多地少,人多房少的”基本国情,从而在客观上导致了我国整体房价的不断上涨。我国在快速城市化和全球化的过程中,为寻求更好的发展机会和更高的生活质量,资本和劳动力向中心城市流动,这就形成了美国经济学家定义的“超级明星城市”,在这些城市中,房地产市场不再仅仅是本地人的市场,城市住房价格与当地居民的住房支付能力背离程度不断提高。但资本和劳动力仍然争相流向这些城市,原因很简单,资本和劳动力流动时,其追求的不是房价高低,而是城市质量、发展潜力和发展机会。资本和劳动力向中心城市流动,是导致这些城市房价上涨的重要原因。
(三)住房供应结构的不合理 编辑。
(四)资金可获得性高且成本低
这些年来,我国房地产业不管是从开发商的土地储备还是土地开发,不管是从建筑商的流动资金还是从消费者的资金来源来看,这整个过程的所需资金绝大部分来自于银行贷款,所占比例差不多达到全部房地产资金的80%左右。我国自从1998年以来连续八次降息,使名义利率达到了历史上的最低位。一方面对房地产业来说,过度的低利率使开发商的投资成本低而且房价又不断地上升,致使他们产生了一种对房地产进行投资不仅不亏而且所赚利润极其丰厚的预期,从而助长了开发商们盲目的投资。另一方面对购房者来说,住房投资和住房消费都属于人们的经济决策,一些理性的投资者在做出经济决策之前就必须会作机会成本的考虑,会衡量一笔资金的利用率,也就是如何利用该笔资金才是最