中国高房价的分析与对策

中国高房价的分析与对策作者：肖建荣邮箱:******************城市的高房价问题是世界各国城市化进程普遍遇到的一个难题。

高房价不仅透支国民未来财富，扩大收入分配差距、影响社会和谐，而且使经济增长泡沫增加，最终可能引发经济危机。

中国的高房价问题尤为突出。

从房价收入比来看，根据各国的惯例，房价收入比在3—6之间为合理的房价水平。

而根据国家统计局的数据加权计算，2009年中国城镇居民的房价收入比为9.7.，这比国际上公认的房价最难承受地区（房价收入比为7）要高出近40%。

实际上，在中国大中城市，一套市区90平方米商品住房的平均房价，房价收入比已达到15—20以上，超过25以上的大城市也绝不是少数。

从住宅空置率看，一般而言，空置率在5%与10%之间为合理区，在10%与20%之间为空置危险区，在20%以上为商品房严重积压区。

中国一些城市的住宅空置率往往都在20%以上。

从房屋的租售比看，国际上一个区域房产运行状况良好的租售比一般为１∶３００~１∶２００。

中国城市的房屋租售比往往达到１∶6００~１∶5００，相差近一倍。

尽管中国的房价已严重超出了居民的承受能力，住宅空置率、租售比也早已超出了合理水平，可中国的房价依然如脱缰的野马，一路狂奔。

中国的高房价的原因首先，地价上涨推动房价上涨。

政府对土地的垄断交易及房地产企业的投机囤地则进一步推高地价，加剧了房价的上涨。

如果不考虑市场炒作的因素，住房的价值主要决定因素有两个：一个是住宅本身，即建设成本；一个是住宅所处的位置，即土地成本。

其中，住宅本身是在不断贬值的：按中国住宅的平均寿命30年计算，每年就要贬值1/30。

真正支撑房价上涨的理由，是土地价格的上涨。

城市土地的增值一是得益于城市基础设施和配套服务功能的完善；二是得益于城市经济发展，就业、商业机会增加，城市对人们的吸引力在增加；三是因为企业、政府、拆迁户都想在土地使用权转让过程中获得最大化的收益，在土地转让过程中层层加码，增加了土地使用成本。

前二者是城市化进程的必然结果，因此地价在一定程度内的合理上涨有其必然原因。

但正因为这种上涨，产生了对土地的逐利行为，而地方政府、房地产企业的逐利行为则加剧了地价上涨的速度和幅度。

从房地产经营模式看，中国的房地产企业把设计外包给了设计单位，施工交给了承建单位，装修委托给装修公司，甚至销售都给了代理公司。

自己只负责土地的竞拍，以及银行的融资。

可见中国房地产业企业经营的主要目的就是赚取土地增值收益。

土地的增值是一个逐步提升的过程。

在这个过程中，持有土地的时间越长，获得的土地增值收益就越大。

为了尽可能多的获得土地增值收益，房地产开发企业在获得土地后，往往并不急于开发建设，即使建成后，也迟迟不愿意开盘销售，而是要等到价格上涨到一个高位再出售。

如李嘉诚的和记黄埔和长江实业两家公司最近8年在上海进行房地产开发过程中，多个项目从地块获得至上市销售的时间长达6年以上。

其在上海最快开发建设完成的项目———上海古北翠玉豪庭所花费的时间至少是7年。

而古北地区经过7年的开发，如今的楼价从原先不到1.8万元/平方米涨到了36000多元/平方米。

有报告显示，和黄现有的土地储备足够其开发近19.5年。

2005年，李泽楷旗下的香港盈科大衍地产有限公司（下称盈大地产）以5.1亿元人民币拍得了位于北京东三环长虹桥附近面积为4.6万平方米的一个地块。

该地合同开竣工日期为2006年9月20日和2008年3月31日，但盈大地产并未按照规定日期完工，却在2009年8月底以1.18亿美元转让给了瑞安建业，盈大地产因此获利近3亿人民币，其利润率近60%。

SOHO中国董事长潘石屹曾表示，中国有很多房地产开发商囤积土地，倒卖土地，却不盖房子，这样的开发商大概占到三分之一左右。

通过对房地产业的观察，我们常常可以发现这样一些“荒唐”的事实：一方面房地产花巨资竞拍下来的土地，却任由它长满野草，而不去开发建设；另一方面，随着城市的扩张，那些根本没有进行过任何开发的土地，却身价倍增，甚至高过其周边已开发楼盘的房价，让人匪夷所思，而开发商们却因此赚得盘满钵满。

与此同时，政府也是土地增值的受益者。

一些地方政府打着“经营城市”的旗号，通过“收储土地”和高价拍卖，赚取巨额收益。

与其他实体投资项目相比，房地产开发往往见效快，对ＧＤＰ和财政收入的“贡献”显著。

部分城市的土地出让的收益，占到地方政府财政收入近一半，成了名副其实的“土地财政”。

“土地财政”使政府对于房价的上涨，往往采取姑息的态度。

政府的姑息以及企业囤地炒作，使土地的价格偏离了合理上涨的轨道，导致地价疯长、地王频现，加剧了房价快速上涨。

第二，中国市场的流动性过剩，土地、房产成为时下银行最主要的抵押品，导致大量资金流向与土地相关的行业，从而使中国房地产业投机盛行，房价居高不下。

长期以来的贸易顺差以及资本净流入，使中国的外汇储备居世界第一。

同时高储蓄率使中国金融机构吸纳了大笔的社会资金，中国面临着严重的流动性过剩。

而另一方面，中国金融系统创新不足，贷款往往偏重于实物资产的抵押。

房产、土地则是时下银行贷款最主要的抵押品。

这就意味着大量银行信贷资金流向了与房产、土地相关的行业，房地产业首当其冲。

房价越高，则通过房产抵押从银行获得的资金就越多，所以房地产企业更加倾向于涨价。

中国的银行系统因为已经持有了大量的房地产的抵押品，当然也不希望这些贷款成为银行坏账，因而仍然不断为虚高的房价提供贷款，这就为房价的上涨提供了支撑。

很多房地产企业注册资金只有几千万元，却在银行贷了几亿、几十亿的资金。

充裕的资金促使他们肆无忌惮地囤积土地、捂盘惜售、争做地王，从而推高了房价。

房地产企业自有资金的回报率往往高达百分之几百。

如此的暴利，与贩毒、印假钞的暴利相比也毫不逊色。

长此以往势必导致房地产投资过剩，产生大量房地产泡沫。

从目前房地产市场发展的现状看，房地产市场投机盛行，资金严重过剩，远远超过了中国股市。

近日，海南建设国际旅游岛的政策一出台，短短几天的时间，海南的房地产价格涨了几倍，二手房被抢购一空，甚至仅仅一通电话的时间，每平米的房价也能上涨好几千元。

三亚的房价甚至一平米炒至12.8万元。

就连海南酒店的价格也水涨船高，住一晚也要花上近万元。

这一现象充分表明房地产市场存在大量的投机炒作行为。

这种现象海南人民并不陌生，因为它曾经在海南上演过一次，其结果是留下了一大堆的烂尾楼和银行的呆坏账。

第三，中国社会的贫富分化严重，富人的投资需求主导了房地产的价格走势。

经过三十年的改革开放，由于收入分配不合理，中国贫富分化严重。

在衡量贫富差距的基尼系数上，据世界银行测算中国已经上升至目前的0.47，大大超过了国际上0.40的警戒线。

大量的社会财富集中到了少数人的手中，形成了一个新兴的富人阶层。

据2010年4月1日在海南三亚发布《2010胡润财富报告》称，中国内地千万富豪人数已达87.5万人，其中亿万富豪达5.5万人。

《报告》还显示中国内地千万元级以上富豪平均年龄要比国外年轻15岁，且财富增长的速度更快。

中国的富人阶层具有强大的消费能力，使得中国成为全球第二大奢侈品消费市场。

房产相对于古董、股票、黄金等投资产品而言，既有使用价值、又有投资价值，还能通过出租获得部分收益，也不需要掌握太多鉴别知识，因而成为了中国富人的投资首选。

中国的房产已不再是单纯满足居住需求的消费品，已成为中国富人炫耀财富的奢侈品以及保值增值的投资品。

房价的博弈其实可以看做中国穷人和富人博弈。

穷人主张将房价降下来，这样可以实现“拥有自己的住房”愿望，对房地产市场总是持着观望态度；富人则主张房价上涨，这样更有利于其资产的保值增值，认为房价还有上涨的空间，因而在不断寻找可供投资的房产。

随着房价一路上涨，穷人只能“望房兴叹”，富人的财富却越发膨胀。

房价的上涨反映出富人对房地产市场的主导能力，反映出房地产市场的投资需求大于消费需求。

其实近十年来，中国城市居民人均居住面积年增长超过1平米，增长速度惊人。

2009中国人均住房建筑面积已经超过30平米，达到了中高收入国家的水平。

显然，这些增加的住房大多被中国的富人所购买，因为房价越来越脱离了穷人的收入水平。

这也暴露出中国经济两个严重的问题：第一，为什么最不缺房子的富人却成为了房地产市场的消费主力，而最缺房子的穷人却在房地产市场没有价格主导权呢？一些房地产商对穷人买房嗤之以鼻，任志强先生甚至公然喊出房地产业就是为富人盖房子，穷人就不应该买房。

这说明如今的中国，富人的财富仍在快速增加，穷人的财富则增长缓慢，中国贫富分化的趋势并没有改观，从而导致富人的支付能力在增强，对市场的影响力也更强。

房价成为了中国贫富差距是否仍在扩大的“晴雨表”。

从另一角度看，富人的收入主要是财产性收入，穷人的收入主要是劳动收入。

那么也可以认为：中国这些年增加的财富，可能很大程度是由资产增值带来的，而不是劳动生产率提高的结果，那么中国经济实经济增长率实际没那么高。

中国经济增长存在泡沫。

第二，为什么中国的富人不把资金投向实体经济，却唯独钟情于房地产呢？要知道中国住宅的租售比已经很低了，所收的房租还不如存银行的利息高，70年产权的住宅甚至租上70年依然不能收回成本，为什么还买呢？这说明投资房地产，不仅仅是为了获得房租收入，而是为了获得房产本身的增值收益，说明实物资产价格的上涨已超过了银行的利息，货币的实际购买力在下降。

中国存在通货膨胀。

而不投资于实体经济，是因为实体经济的资产不能像房产那样可以有很高的贷款贴现率（约90%），不能像房产那样可以很长的还款周期（20-30年），因而投机炒作的空间不大。

结论：1、土地增值是导致中国房价走高的最初动因。

但由于土地转让的垄断交易，政府通过竞价出让土地获得财政收入，企业通过土地倒卖赚取收益，进一步推高地价，更加剧了房价的上涨。

2、中国市场的流动性过剩以及金融系统创新不足，土地成为最主要的银行抵押品，导致大量资金流向与土地相关的行业，中国金融成为名副其实的“土地金融”，从而使中国房地产业投机盛行，中国的高房价其实是特殊形式的“通货膨胀”。

3、贫富差距是导致中国高房价的又一重要原因，房价的博弈，从一定意义上来说是中国穷人和富人之间的博弈，最终是富人占上风，富人成了房地产市场的主要消费群体，房地产已偏离其本身的居住功能，成为富人的投资工具。

房价成为了中国贫富差距是否仍在扩大的“晴雨表”。

高房价也暴露出中国收入分配不合理以及资产泡沫等问题。

中国高房价的危害从短期来看，房价的上涨，使政府获得了税收，企业获得了利润，银行赚取了利息，老百姓增加了就业，经济繁荣向好，而从长远看，高房价不利于中国经济的平稳健康发展。

首先，高房价增加了中国经济的运行成本，中国的国际竞争优势正在丧失。

第一，高房价增加企业用工成本。