中国房价分析

政府的财政收入。 其次，要实现上述目标，在操作上也没有困难，只要改变招拍挂的标的即可：以提供价格合理的住宅为竞拍标的，而不是以土地价格的高低位标的。这一方面的改革，没有技术上的困难，困难在于政府是否愿意和能够放弃对“土地财政”的依赖。而破除地方政府的“土地财政”依赖的前提是改革我国的财税体制，特别是中央和地方政府的财政分配体制，按照事权和财权相对应的原则，在地方政府和中央政府之间进行合理分配。 以房产税出台为契机，改革土地批租制，将土地年租与征收房产税合并。土地年租制的好处，一是政府可以一次性获得可供支配的大额资金，二是征收方便。而土地年租制的缺点，一是寅吃卯粮，政府透支了未来收入；二是一次性缴纳未来若干年的土地出让金，增加了开发商的资金负担，容易积累金融风险；而开发商一次性缴纳的土地出让金需要在住宅出售中一次性获得补偿。这样，一次性缴纳的土地出让金将全部进入住宅成本中，从而抬高了住宅销售价格。 在土地年租制下，政府可以获得未来期限内的稳定收入来源；降低集中在开发环节中的金融风险；降低房价，减轻购房者负担。
3.4高房价对物价的影响 高房价使资源过多的流向地产部门以及与地产相关的行业，造成其他行业（主要是食品等由中小企业投资的行业）资源不足，供给下降，造成物价上涨，引发通货膨胀。高房价是近年来通货膨胀的最大推动者，它从多个方面推动了物价的高涨。首先，高房价拉动的庞大房地产业挤占了其他工业的生产资料，抬高了工业原材料成本。典型的是房地产行业带动了粗钢产业（约占全部钢材产量的40%以上），进而使得铁矿石的进口成本翻倍增长，这些增加的成本对利润很薄的其他工业来说只能通过涨价来应付。 其次，高昂的房价抬高了服务行业的房租成本，抬高了人们的生活成本，从而作为主推力量，间接抬高了其他工业的用工成本，用地成本。 然后，高房价下的高利润使得房地产行业能更容易获得资金来源，挤占了工业资金；在国家宏观紧缩时，受影响的首先是其他企业，在2008年施行经济政策紧缩时，不少大企业反映，手中流动资金被银行抽走了三分之二还多，而房地产业却仍能想法拆借到资金，这种情况相应的提高了企业资金成本。[6] 最后，高房价推动了对郊区用地的大量圈占，抬高了郊区土地的价格，导致近郊种植业的机会成本上升，在土地上种植的农产品价格自然也水涨船高。这一上涨激发了多年来被低估的农产品的价格，引发了农产品价格的全面上涨。
3.2高房价对消费的影响 为了应对持续大幅上涨的房价，城市居民尤其是那些没有房产或者居住条件有待改善的中低收入阶层，不得不将收入中的大部分用于支付房款或月供。这些购房者一方面要面对巨大的经济压力和精神压力，他们的物质生活水平和精神生活水平的提高都将受到制约；另一方面他们为了节省开支，不得不推迟甚至取消其它方面的生活消费，严重制约了与住房无关产业的消费需求的增加，很明显不利于我国通过扩大内需来实现经济的持续增长。
4.2.3采取多项措施控制成本 房地产企业可以采取更多的措施控制开发成本,降低房地产企业的期望利润。一、在相同的开发环境下,房地产企业要通过对设计、施工、材料、装修公司的选择和资金的供给,对房产开发进行有效地组织和管理,开发出适应市场需求的产品,并尽可能地降低建筑工程的成本、降低产品的销售价格,使之在竞争激烈的市场经济环境下,求得生存、求得发展;二、充分发挥房地产企业内部拆迁、质量、技术、安全、经营等各个部门在成本管理中的作用,通过整个过程的有效整合来提高企业的效率和加强成本的控制,从而减少管理费用支出,减少消耗、降低成本,既实现企业利润的最大化,还能促使开发商自身拓展竞争思路。
4.1.3宏观调控及市场引导 加强对土地市场的宏观调控,引导房地产价格趋于合理。首先,各级政府要科学制定城市规划,确定各类房产用地布局和比例,对于土地价格上涨过快的地区可以适当增
加土地供应量以平息地价;其次,各地价格、土地管理部门要以地价评估结果为依据,综合考虑国家宏观政策、城镇土地市场供求状况等影响地价的各种因素,合理确定和定期
更新调整基准地价,以公布的基准地价为依据调控和引导房地产市场价格水平。要把严禁囤积土地作为宏观调控的一个着力点;然后,针对目前利润较低、需要量较大的低档次商品住宅的用地,可考虑以协议出让的方式来降低造价;最后,对目前征地补偿办法不合理和计算方法不科学造成的土地征用价格的不规范,国家要尽快予以修订,使征用农地补偿费标准的确定与拆迁城镇居民补偿费的标准一样逐步走向市场化,做到同地同价。
4.2房产开发企业的应对措施
4.2.1加强企业的自律性 房地产企业应从需求出发，调整各类房地产项目的投资结构。把期望利润调整到一个合理的水平，而不是仅仅是为了追逐最大的收益。目前空置房基本都是豪华别墅、高档公寓、写字楼等高端房地产项目，说明这些项目供过于求，而中低等价位的房屋紧缺，其供应量远远达不到消费者的购买需求。开发企业对市场需求情况应该有正确的了解，据此加大中对低档住房的投资和建设
ቤተ መጻሕፍቲ ባይዱ
3.3高房价对产业结构的影响 高房价对产业结
构的扭曲破坏是深远和严重的。一方面，高房价刺激的庞大房地产业带动了高能耗、高污染的粗钢生产的一路发展，延缓慢了部分基础工业的结构调整。有数据显示，2008年在GDP构成中，钢筋水泥占了57%，到了2009年占了67%，房地产业的拉动，让我国成了全球最大的钢铁消费市场，并且给部分产能落后、规模小、效率低、污染重、对资源和生态环境构成严重威胁的中小企业创造了很大的生存空间，使我国付出了巨大的环境代价。 另一方面，高房价、高收入比严重挤压了其他工业的生存空间，使得原本就过剩的消费工业生存状况更加严峻；再加上超高利润的诱惑，工业资金大量进入房地产业。从2007年底开始，格力、海尔、长虹等多家老牌家电企业，高调介入地产领域，其它企业更是纷纷效仿。大量工业资金的流失，不但抑制了工业的发展和技术改造，延缓了产业结构的调整速度，破坏了工业长期的发展潜力和国际竞争力，而且进一步推高了房价和投机的欲望，导致我国整体经济结构严重扭曲。
3.5增加社会的不安定因素 过高的房价将会制造出“马太效应”，不断地拉大高收入阶层和中低收入阶层的贫富差距。从近几年公布的财富排行榜中可
以看出，上榜的前百位富豪大多数和房地产产业有关。房地产商的资产暴涨，说明社会财富正在迅速向少部分人手里集中。除地产商外，其他高收入阶层也可以利用自身的资金优势参与投资而规避房价的不断上涨，并从中获得丰厚的利润回报。而与之相对的，广大中低收入阶层因为不具有开发或投资房地产的能力，不仅无法分享我国房地产业飞速发展的成果，而且还要耗尽家底、透支未来十几年甚至几十年的收入。这种社会财富分配的不公，将会造成巨大的负面影响，对于构建和谐社会的危害是不言而喻的。
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4.2.2走规模化，集团化道路 房地产企业应采用规模化集团化经营模式，此种模式有利于协助房地产企业基于长远发展，减少短期行为，与银行形成良好互动合作关系，在某种程度上减少金融风险。因此房地产企业，尤其是中小房地产企业应不断整合优势资源，做大做强。于此同时要打造房地产企业品牌，加强房地产售后服务等，让消费者无后顾之忧。
3.1高房价带来的经济影响 中国内需缺乏，其主要原因是民众的购买力低下。而导致购买力不够的一个重要原因就是民众在住房上投入了太多的资金，这一点从房价收入比就可以看出。2000 年全国住宅均价为1948 元，2012 年全国住宅均价为5382. 65 元，上涨了176%。[4]而从2003 年至2012年，一线城市的房价甚至涨幅普遍在两倍至三倍以上。例如广州2003年一手楼均价3888元/平米,2012年14044元/平方米,涨幅261%;北京2003年一手楼均价4456元/平方米,2012年20700元/平方米,涨幅365%。我国目前的房价，对于多数人来说都是难以坦然和承受的。在许多城市，购买一套房相当于吞噬掉一个中等收入家庭数十年的全部收入。这对于一个家庭其他消费的影响是显而易见的。住房是和民生息息相关的行业，这一定会给住房民生带来危害，造成社会的不稳定，给中国经济的发展带来了巨大的伤害。 高房价、高收入比极大地降低了大多数人的真实收入，可以说是房地产商对普通居民和终端消费工业的剥夺。有调查显示,2005年底北京、上海、天津等10个城市平均月供收入比为35%。有31.75%的人房租、月供占到了其收入的50%以上，而这一比例到2009年又进一步提高，严重超过了国际警戒线1/3的危险水平。高房价造成家庭住房消费过度透支,成为房奴的人不得不挤压其它消费，缩减各项开支，对其它产品的需求被迫降低，这自然就影响了更多工业的发展。 高房价不但使城市居民的消费水平下降，同时使农村的消费水平下降，因为有相当一部分在城市（特别是大城市）购房的年轻人来自农村，面对高昂的房价通常会要求尚在农村的家人给予支持。城市农村两方面的夹击造成全面消费萎缩，内需不振（家电下乡没有取得效果的主要原因），2005年我国最终消费占GDP比重已从上世纪80年代62%下降到52.1%，居民消费率也从1991年的48.8%下降到38.2%，到2009年消费仅占GDP的29%，达到历史最低水平。这一现实与转变经济增长方式，依靠消费、投资、出口协调拉动经济增长的国家政策背道而驰。
4.1政府的应对措施
4.1.1多建公租房、廉租房 确定商品房、经济适用房和廉租房建设的合理比例。通过这样的措施，可以使人口密度较大地区的人均住房面积有一定程度的保证。政府根据经济社会发展不同阶段的目标和居民收入水平，对不同收入群体采取不同的住房政策，切实调整住房供应结构，建造中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租房。 社会保障用房土地价格按国家土地评估价格列入开发的成本。这部分土地不进行市场化的运作，解决城市中低经济收入家庭住房问题,体现社会制度的优越性，人民能住好房，可以分享到改革开放的成果，可以在城建收费、税收上给予优惠。另外，应加强对经济适用房和廉租房购房户的审批力度，真正把党的好政策落实到老百姓身上。
4.1.2改革土地出让方式 结构的不合理和税费总量的过多是制约房地产市场健康发展的制度性问题。结构的问题就是在房地产开发流转环节、房地产取得环节和房地产保有环节没有税收，所以导致很多持有房产投机投资。在开发环节税费混杂，流通环节的税率很高，这样导致流通不畅。开发环节的混杂行为，而持有环节不足，所以房地产税收体制改革势在必行。定房价为目标，改革以招拍挂为主的土地出让方式。对招标、挂牌、拍卖出让方式的改革，并不是重新回到以划拨和协议出让为主的时代，因为协议和划拨方式，不能真实反映土地的市场价格，而且容易暗箱操作，导致腐败等问题。但是，当前的城市土地出让招拍挂的出让方式，以土地价格为竞争标的。在土地垄断供给的条件下，其逻辑结果就是抬高土地价格。而土地价格的上涨又传导到住宅价格上，导致住宅价格的快速上涨。因此，招标、挂牌、拍卖方式，也要进行改革和完善。 首先需要改变政府供给土地的目标。改变政府出让土地获得最大化土地收入的目标。政府对城市土地的供给，应该以适应不断增长的城市人口对住宅的需求为目标，而不仅仅是为了增加的