中国房价未来的发展趋势

中国房价未来的发展趋势

伴随者世界金融风暴的蔓延，国内一路飙升的房价来了个紧急刹车，这个急刹车让很多正在搭乘楼市这趟高速列车上的炒房人措手不及，一夜间从百万富翁到身无分文的人大有人在。然而这个信息却给许多几乎已经放弃买房的人一线希望。在大环境一片萧条的情况下，各种关于国内楼市泡沫的各种说法一时铺天盖地，大多数专家学者都支持房价下降是必然趋势。于是绝大多数购房者都期待着房价的下降，在两会前一直是一个观望期。但是随着两会的结束，似乎楼市依然比较坚挺，没有大家以前预期的降价幅度，甚至有许多楼盘房价根本就没有降过。同时随着两会后各个地方政府相继出台了许多有利于地产商的政策，同时节后许多刚性需求的释放导致最近房价上涨的趋势。

回顾这样一个过程，很多人肯定不明白，为什么伴随着失业率的不断刷新、出口的不断萎缩、股票的不断跌停等不利因素，中国的房价却独树一帜。我个人觉得主要是以下原因造成：

1 、过去相当长的一段时间很多政府的收入都来自土地政策（从最近的消息可以看到政府在推高房价方面有不可磨灭的“作用“），政府和地产商可以说是双赢的局面，如果放弃房市无疑会首先就会影响到政府的财政，保八又何从谈起，所以政府不愿意放弃房地产。

2、银行投入房地产的贷款是海量的，如果楼市一路迅速下跌，势必会给银行造成大量坏账，从而对整个国家的经济可能引发更为严重的破坏，所以银行也不愿房地产这个市场一味的萧条下去。

3．在中国现在积压在地产商的这些看似数量不少房子，对于中国这样的消费市场来说，在相当一段时间肯定是供小于求的，也正是由于如此，给政府和银行救楼市提供了必要条件。

中国房地产在过去的几十年间取得了飞速发展和巨大成就。自1998年中国住房制度改革以来，正式确立了房地产的全面市场化方向，计划和分配时代长期积聚的需求得到了极大释放，加上中国经济的高速增长和城市化步伐的迈进，推动了中国房地产业的大发展，房地产规模和建筑面积逐年递增。同时，房地产市场逐步形成、完善和成熟，而房地产的投资和投机属性也已充分的显现和发挥作用。

展望未来，房地产的发展空间依然很大，中国的城市化比率和国外相差甚远，“居者有其屋”的目标远没有实现，房地产仍然可以成为经济增长的重要动力。然而，当前问题的重点是：

1、高房价带来的资产泡沫一旦破灭，将影响房地产相关的产业链，严重影响经济增长和金融安全。

2、高房价不利于房地产的进一步发展和发挥对经济增长的推动作用，过高的价格将阻碍正常需求，不利于中国城市化推进。

3、高房价剥夺了居民的收入，不利于启动内需和消费的增长。

4、总理温家宝在十一届全国人大三次会议上说，要促进房地产市场平稳健康发展。坚决遏制部分城市房价过快上涨势头，满足人民群众的基本住房需求。

5、全球经理人采购指数继续下降，PPI深幅下挫，未来有关房地产的建安成本大幅降低，各大城市地价除2008年外，2009年地价继续走低，银行利率经过几次下调，还有下调的空间。也就是说，所有的构成房价的成本都在降低，房价能涨吗？除非房子是黄金做的。

6、中国的地产商一直在囤地，这是事实。近十年来，房企购地面积每年都多于用地面积。最近各地方政府已开始没收一些闲置两年以上的土地。部分被没收地土地闲置长达18年。在以前对囤地毫不干涉的情况下，囤地的利润高于辛辛苦苦盖楼售楼的利润。如没收闲置土地，对有捂盘、囤地行为的房企停发新贷款等政策能严格执行，供应量必然明显增加，显然不利于价格的上涨。

在中央调控楼市之后的2010年2月中旬，国家调查局调查包括北京、杭州、青岛、深圳、武汉等地的房地产市场，得到的结果是这些城市的房子成交量比较小，但房价并未真正下跌，甚至杭州市的房屋出租价格却在上涨。也就是说调控风头一过，房价涨势就如“野火烧不尽、春风吹又生”之态势。

另外就现在中国的房产市场和社会形势发展的总体状况来看，房价是随着宏观经济的增长，随着我们财富的增长，整个市场始终不渝地在一个向上的发展趋势走高。虽然在近期内房价可能会回落，但在未来总体向上趋势应该不会变。原因是：

一、中国的城市化道路仍在进行，土地将越来越少，地价的不断上涨注定了房价长期的上涨趋势；而农村人口向城镇集中、城镇人口向大中城市集中的趋势也还将持续二十年以上；今后的大中城市规模会成倍扩大，城市房屋质量和居住环境将大幅提高。需求决定房价，大需求必推高房价。

二、中国市场真正要满足实效性的内需过程缓慢，实业结构调整到合理约需要再经历十年左右的时间。其间，国家要保发展，会对城市基础设施进行持续的规模投入和进一步改善，房地产业是国民经济的支柱地位也不会在十年内改变。考虑房地产对国民经济增长的拉动作用，促使政府会在暗箱中、对房地产业采取优惠政策的扶助持续较长的时间。各种因素作用，推波助澜提升房价。

三、目前城镇住房存量资源中，房改时的前期百姓已有住房所占市场比例达一半以上，这些存量房在未来二十来年的周期内大部分会不适应居住条件，必得到改造或升级换房，造成大量被拆迁的房主急需新购置房；同时，享受房改的大约近半左右的城市居民家庭，再经过五至十年后，普遍进入了一个依靠市场自我改善的区间，特别是二三线城市，这个趋势非常明显。显而易见，需求的天量增加，必会推进房价上升。

四、中国社会开始富有，中国百姓的资本投资和保值资产储备意识日益强盛，绝大多数的百姓将有能力持有房屋资产条件，社会房产投资需求量会持续快速增长；只有房价普涨，才能制约房子的供不应求。

五、城市居民的收入情形已经处于住房消费能力的收入高敏感、高弹性阶段，他们收入增加一个点，住房消费能力就可以增长五个点以上。富裕起来的中国百姓都要强烈改善生活质量，导致中国房产需求持续膨胀性的扩大，百姓住房会不断替换升级，从需求型住房开始走向享受型住房，最终达到奢侈型住房。一轮一轮的需求，推陈出新，必然要推出品质更好、价位更高的住房。

六、美元在不断的贬值，世界货币会不断的贬值是客观存在的。人民币也会不断的贬值，房价不持续提升就不能保值。在一个国家高速发展轨道中，房价始终是保值性的增长。我国今后的三十年正也是处在经济发展期，不可能呈现出住房价值被贬的现象。据此，我国的房价在今后的三十年内是处于不断的上涨通道中。

七、中国房地产业史上形成的税赋结构是需调整，由于中国现阶段社会关系复杂的因素影响，这项工作进展肯定是十分缓慢的，将有利于近年的房地产投资领域的诸多理性消费，造成优势房源的供应紧张。如果五至十年后，理顺了上述房产税赋关系，只是适当控制了投资性质的房产需求，也是会暂时引出房价平稳现象，但调整过后，由于刚性需求消费强劲拉动，住房需求依旧会强盛，房价还会继续上扬。

八、随着美国奥巴马总统对我国的成功访问，以及今年初胡锦涛主席对美国的回访，中美两国之间未来的关系将更多的是合作和共赢。世界经济也将走出金融危机的阴霾。国内外大环境的好转将有利于我国经济的稳定。进而，国内外资金对我国楼市的需求也会大大上升。

九、从统计局公布的数据看，房地产业毫无疑问正处在一个比较兴奋的阶段。

交易额预测结果: 全国层面看，交易额未来将持续增长，其中2010~2020年间增速较快，以2010年交易额3万亿元计算，2020年和2040年交易额将分别接近8万亿和超过11万亿。若以2010年不变价格计算，交易额在2020年后将稳定在年均6万亿元。各级城市看，若不