晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了
美国房地产发展历史与一点启示
3、郊区化阶段（20世纪中叶-21 世纪初）
在二战后，美国郊区化趋势日益明显，大量人口涌向城市郊区。这个阶段， 房地产市场呈现出高速发展的态势，房地产企业数量不断增加，市场竞争日益激 烈。
4、绿色转型阶段（21世纪初至 今）
进入21世纪，美国房地产市场开始可持续发展和绿色建筑。政府加大了对绿 色建筑的扶持力度，鼓励开发商建造节能、环保的住宅和商业物业。同时，消费 者对绿色建筑的认知度也不断提高，成为市场的一大趋势。
一、美国房地产发展历史沿革
1、起步阶段（18世纪末-19世纪 初）
美国房地产市场起源于殖民地时期，当时主要是为满足移民和资本家的基本 住房需求。在19世纪初，美国政府开始推行城市化政策，吸引农村人口向城市迁 移，推动了房地产市场的初步发展。
2、工业化阶段（19世纪中叶-20 世纪初）
随着工业革命的推进，美国经济迅速发展，城市人口激增，对住房的需求也 随之增加。这一时期，房地产开发逐渐成为一种专业化产业，政府也开始出台相 关法规来规范市场行为。
3、丰富继续教育的内容和形式
我国应借鉴美国教师继续教育的经验，丰富继续教育的内容和形式。根据教 师的实际需求和发展需要，制定多样化的培训课程和计划；同时，积极利用网络 等现代化手段，提高继续教育的灵活性和便捷性。
结论
总之，美国教师继续教育的发展历程和主要内容为我们提供了宝贵的经验和 启示。我国应借鉴美国的成功做法，强化继续教育的概念、建立完善的体系、丰 富内容和形式等方面，以提高教师的教育教学能力和专业素养，为教育事业的发 展注入新的活力。
感谢观看
二、美国房地产行业现状
1、市场状况
目前，美国房地产市场依然保持活跃状态，投资规模和交易数量均处于较高 水平。按价值计算，美国房地产市场规模超过了全球其他国家。其中，住宅地产 占据了市场的主导地位，而商业地产、工业地产和政府地产等非住宅地产也具有 相当的规模。
论现今中国与当年日本房价
论现今中国与当年日本房价、股市对比中国和日本在经济发展上有着相似的历程，都经历了快速的工业化和城市化阶段。
然而，两国在房价和股市的发展上却有着明显的差异。
今天，我们将对比一下中国和当年的日本房价、股市的情况。
首先来看看房价。
当年的日本在经历了一轮高速经济增长后，房价出现了惊人的增长。
特别是在东京、大阪等大城市，房价更是涨得离谱。
如今的中国，同样也经历了一轮快速的城市化进程，许多城市中心地段的房价也是节节攀升。
但是与当年的日本相比，中国的房价增长速度还是相对较慢的。
这主要是因为中国政府对房地产市场的调控力度较大，出台了一系列政策来抑制房价过快上涨。
再来看看股市。
当年的日本股市经历了泡沫经济时期，股价一度飙升至历史新高。
而如今的中国股市，虽然也有一些泡沫现象，但总体来说还是比较稳健的。
这主要是因为中国政府对股市的监管力度较大，出台了一系列政策来防范股市风险。
此外，中国投资者结构也相对较为稳健，散户投资者相对较少，机构投资者占比相对较高，这也为股市的稳定发展提供了保障。
然而，虽然中国房价和股市的发展与当年的日本有所不同，但也有一些相似之处。
比如，在经济发展初期，房价和股市的增长都与经济增长密切相关。
随着经济的增长，房价和股市也相应地增长。
此外，房价和股市的增长也与政策环境密切相关。
当年日本政府对房地产市场的宽松政策导致了房价的暴涨，而中国政府对房地产市场的调控也使得房价增长较为平稳。
总之，虽然中国和当年的日本在房价和股市的发展上有所不同，但它们仍然有许多相似之处。
如今的中国正在逐步走向成熟的市场经济体系，而房价和股市的发展也将逐渐回归理性。
我们相信，在政府的正确引导下，中国的房价和股市将保持稳定增长，为经济的发展注入新的活力。
另外值得一提的是，与当年的日本相比，中国的人口结构和产业结构也发生了很大变化。
如今的中国已经进入老龄化社会，未来将更加注重民生福祉和社会保障体系的完善。
与此同时，中国还大力发展科技、环保等新兴产业，积极推进创新驱动发展战略，为未来的经济发展奠定了坚实的基础。
世界各国房价一览
世界各国房价一览中国人的年平均工资可以购买4平米多的房屋，当然这要刨除生活必须的花费，预计平均购买的平米数在3平米左右。
那么也就是说，中国人辛苦一年挣的工资只能购买一个床位的平米数或是一个小卫生间。
最艰难中国平均工资：46769元/年平均房价：9998元/平方米工资房价比：4.67买房梦实现时间：约20年中国人的年平均工资可以购买4平米多的房屋，当然这要刨除生活必须的花费，预计平均购买的平米数在3平米左右。
那么也就是说，中国人辛苦一年挣的工资只能购买一个床位的平米数或是一个小卫生间。
最超前美国平均工资：234936元/年平均房价：7784元/平方米工资房价比：30.1买房梦实现时间：约8年美国54个主要城市房价平均标价为229631美元/套，每套平均使用面积是177平方米，地产面积1416平方米。
按房屋每年的价格，每年还要交大约1.5%的房产税。
美国人的消费观念十分超前，虽然年均可购约30平米的房子，但是如果按照消费后收入算的话，年均可购房平米数应该在10平米左右，但是美国消费观念的影响，一般工作1-3年的收入就可以贷款在美国中部城市购买一个200平米以上的别墅了。
如果换算到中国，这座别墅的价值应该在1500万左右，中国人需要工作百年才能购得。
最炫富卢森堡平均工资：294408元/年平均房价：约55万元/平方米最炫富：工资房价比：0.5买房梦实现时间：百年对于卢森堡这个全世界收入最高的国家来说，计算房价可能更多的是一种调侃。
卢森堡的工资在欧洲乃至世界各国购买一套百平米的别墅都不是难事。
所谓寸土寸金，卢森堡有限的国土面积造就了世界最高的收入同时也造就了世界最高的房价。
最昂贵英国最昂贵：英国平均工资：约260000元/年平均房价：约2.2万元/平方米工资房价比：11.8买房梦实现时间：约10年目前英国正在面对一场逐渐升温的住房危机，因为一份全职工作的平均年薪26000英镑，约合人民币26万元，而平均房价却是16万2000千英镑，约合人民币162万元。
《非理性繁荣》读书笔记
《非理性繁荣》读书笔记《非理性繁荣》读书笔记范文（通用6篇）看完一本名著后，相信大家的视野一定开拓了不少，记录下来很重要哦，一起来写一篇读书笔记吧。
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《非理性繁荣》读书笔记篇1最近读了希勒写的《非理性繁荣》。
这是一本学术著作，作者把非理性繁荣作为了一个研究对象从结构上，文化上，心理上进行了研究。
我佩服作者的丰富的知识，严谨的考证，细心的调查，但我不太喜欢这种典型的西式研究方法，一切用图表数据说话，然后试图解释这些图表数据说明的东西。
书我读起来有些拗口，这是因为我浮躁的心态，翻译的不畅。
我只是简单的翻了一遍。
但这过程中，围绕非理性繁荣这个命题，我确实想到了很多，这有很多我已经形成的观念和正在形成的观念，借此机会我正好把它表达出来。
所以这并不是一篇读后感。
关于非理性？投资者心理对经济理解总是延迟和放大的。
中国自2000年后的快速增长，直到05，06年才体现到股市上来，而且投资者放大了对经济增长的感触，07年就进入非理性的状态了。
危机也在那时埋伏，当股市开始下跌，很容易就进入了bengpan，这是一种非理性的恐慌，也不难理解为什么会很轻易的跌破基本面关口和心理关口。
人也如此，发达时，自信和欲望也会极度膨胀，以为天下唯我独尊；落魄时，觉得自己什么都不是，自杀的心都有。
股市就是由这样的人构成的，所以也有这样的性格。
人要认清自己，成不骄，败不馁，任何时候都要有一个平和的心态。
成熟的股市也应该这样。
但话又说回来，不成熟的股市才有获得超额利润的机会。
庞氏骗局和击鼓传花我在想这种放大效应是如何传播出去的。
贪婪和恐慌最终是如何被放大到了疯狂。
这其实就是个庞氏骗局，说白了就是传销。
庞氏骗局因为臭名昭著的麦道夫而被大家所熟悉，传销在我国是明文禁止的。
大盘涨了，所以更多的人进来，所以大盘再涨，直到泡沫破裂。
大多数投资者都知道其中的端倪，为什么他们还参与到其中呢？我想这是一种“击鼓传花”的心理，每个人都不会认为自己就那么倒霉轮到最后一个，每个人都相信自己能都获利逃脱。
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律
美国房价走势分析：123年来美国房市的历史和规律美国的房价在过去的100多年中的年平均增长率约为3%，略高于美国的通胀率（2.8%）。
如果涨幅远高于通胀率，后面就会没有增长，或下跌。
这个规律是如此的精准，以至于在这100年中只有1943-1947是唯一的明显跑赢通胀又没有跌回去的阶段。
这个规律不仅适用于美国平均，而且适用于一线城市。
到2013年，美国的平均房价已经超过扣除通胀后的历史平均，并不是便宜货，意味着将来房价的年平均涨幅应该会低于3%。
这个回报率是否足够高，是否能达到分散投资的目的，见仁见智。
但是中国投资者应该知道这个规律。
根据美国最权威的凯西·席勒房价指数（席勒是2013年诺贝尔经济学奖获得者），从1890年到2013年的123年中，有28年是下跌的（占23%），95年是上涨的（占77%）。
其中跌得最深的是2008年，即金融危机最糟糕的一年，跌幅达18%。
连续下跌达到5年的只有两次，第一次是1929-1933年的大萧条时代，累积跌幅达26%；第二次是2006-2011年的由房地产泡沫破灭引发的金融危机，累积跌幅达33%。
那么美国的房价在一个正常的年份涨得会有多快？在过去的123年中，美国房价平均内生（几何）增长率为3.07%。
这个数字的逻辑是从哪里来的？在同样的123年中，美国CPI通胀率为2.82%。
如图一，美国的房价以高于通胀率千分之2.5%的速度涨了一百多年。
一般的常识是房地产是抗通胀的，此言不虚。
在扣除通胀率后，房价就基本不涨了。
本网注明“来源：美国房价走势”的所有作品，版权均属于居外，未经本网授权不得转载、摘编或利用其它美国123年扣除通胀后的房价历史（资料来源：美国劳动力统计局，威斯康辛大学）如果我们看10年的累积涨幅，美国过去123年中发生过3次十年累积涨幅超过100%的阶段，分别是在1938-1954之间，1969-1986之间，和1995-2007之间。
1938-1954之间的地产大牛市是因为1943-1947年间由于二战带来的工业和消费需求，这5年的年均涨幅为17%，扣除通胀后的平均涨幅仍然有10%；其余年份的平均涨幅只有2%，扣除通胀后是负增长。
中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究
国外房地产发展研究探讨发达国家房地产市场发展历程及其特征，探索其发展经验与借鉴启示，对我国房地产市场的不断成熟与完善具有重要意义。
本专题以美国、澳大利亚、韩国和德国为研究对象，分析其房地产市场发展历程及特征，对我国实现房地产市场的有序推进具有重要启示。
CHINA REAL ESTATE1 中美住房价格比较的挑战随着中国经济近40年的快速发展，在城镇化和居民收入倍增的推动下中国房价持续攀升。
北京、上海、深圳等逐渐崛起为与纽约、巴黎、东京等比肩的国际大都市。
这些城市房价亦跟随城市发展扶摇直上，甚至大有超越之势。
关于中美房价的探讨亦众说纷纭。
囿于房地产市场具有复杂性，中美房价比较面临诸多困难。
从统计方法来看，较大的区域差异使得横向整体比较极易受到极端值的影响，使得刻画欠缺客观性。
另外，由于统计口径的差异以及避税等行为的影响，统计价格不一定能反映真实交易价格。
这导致中美房价比较可行性降低。
从房屋制度来看，中美房屋售价有使用面积和建筑面积的不同，中国房价需要除以得房率才能与美国房价相比较。
尤其是中美土地和税收制度差异较大。
一方面美国土地私有制度，房屋产权为永久产权；而中国普通住宅房屋产权为70年，这导致中美房价横向比较的逻辑起点不同；另一方面，美国房产税和物业费较重，房屋持有成本高。
而中国房屋交易税费集中在交易环节，而且较低。
这一差异暗示持有一套美国房屋的真实价格比交易价格要高得多。
从房屋产品来看，房屋特征值多个维度的差异，住房并非均质化的商品，住房的属性存在多个维度，其中很多属性并不容易进行量化，例中美房价比较分析——基于Numbeo国际房价统计数据库的实证研究付强 邱永辉摘要：在中美贸易摩擦的背景下，基于中美房屋制度、市场交易成本结构的复杂性与异质性，采用重点城市对标法，利用Numbeo国际房价统计数据库，对中美房价及其背后的因素进行比较研究。
研究发现，（1）美国房屋持有成本更高，但是中国的平均房价超过美国。
2008年中国楼市悄然巨变
第三，与股市相比，房地产有一个天然的弊病——变现能力差。一些对变现有偏好的资金可能从房地产市场流向股市套利。
信贷新政之后，2008年1月7日，中央再出重拳——国务院办公厅下发了《国务院关于促进节约集约用地的通知》，其中，第六条规定：“土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回，重新安排使用；不符合法定收回条件的，也应采取改变用途、等价置换、安排临时使用、纳入政府储备等途径及时处置、充分利用。土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。”
时寒冰
历史注定让2008年，成为中国房地产市场巨变的开始之年。所谓春江水暖鸭先知，地产界的几个知名人物早已不约而同地发表了各自的预言。我们所知道的包括：“拐点论”、“银行先死”论、“卖儿卖女”论、“百日巨变”论及品种齐全的“救市”论等等。房地产商对中国楼市正在或即将发生的变化，有着惊人相似的感知。如果向前追溯几年，我们还可以发现，这些房地产商对于房价上涨趋势的判断同样是那么惊人的一致！
果然，2007年9月27日，中国人民银行、中国银监会联合下发了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。规定：商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放住房贷款；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍；对项目资本金（所有者权益）比例达不到35%或未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；通知要求商业银行不得向房地产开发企业发放专门用于缴交土地出让金的贷款。
美国历年住房价格
Period Median Average Jan 1963$17,200(NA)Feb 1963$17,700(NA)Mar 1963$18,200(NA)Apr 1963$18,200(NA)May 1963$17,500(NA)Jun 1963$18,000(NA)Jul 1963$18,400(NA)Aug 1963$17,800(NA)Sep 1963$17,900(NA)Oct 1963$17,600(NA)Nov 1963$18,400(NA)Dec 1963$18,700(NA)Jan 1964$17,800(NA)Feb 1964$18,000(NA)Mar 1964$19,000(NA)Apr 1964$18,800(NA)May 1964$19,300(NA)Jun 1964$18,800(NA)Jul 1964$19,100(NA)Aug 1964$18,900(NA)Sep 1964$18,900(NA)Oct 1964$18,900(NA)Nov 1964$19,300(NA)Dec 1964$21,000(NA)Jan 1965$20,700(NA)Feb 1965$20,400(NA)Mar 1965$19,800(NA)Apr 1965$19,900(NA)May 1965$19,600(NA)Jun 1965$19,800(NA)Jul 1965$21,000(NA)Aug 1965$20,200(NA)Sep 1965$19,600(NA)Oct 1965$19,900(NA)Nov 1965$20,600(NA)Dec 1965$20,300(NA)Jan 1966$21,200(NA)Feb 1966$20,900(NA)Mar 1966$20,800(NA)Apr 1966$23,000(NA)May 1966$22,300(NA)Jun 1966$21,200(NA)Jul 1966$21,800(NA)Aug 1966$20,700(NA)Sep 1966$22,200(NA)Oct 1966$20,800(NA)Nov 1966$21,700(NA)Dec 1966$21,700(NA)Jan 1967$22,200(NA)Period Median Average Feb 1967$22,400(NA)Mar 1967$22,400(NA)Apr 1967$22,300(NA)May 1967$23,700(NA)Jun 1967$23,900(NA)Jul 1967$23,300(NA)Aug 1967$21,700(NA)Sep 1967$22,800(NA)Oct 1967$22,300(NA)Nov 1967$23,100(NA)Dec 1967$22,200(NA)Jan 1968$23,400(NA)Feb 1968$23,500(NA)Mar 1968$24,600(NA)Apr 1968$24,500(NA)May 1968$25,300(NA)Jun 1968$25,400(NA)Jul 1968$24,600(NA)Aug 1968$25,000(NA)Sep 1968$25,000(NA)Oct 1968$25,600(NA)Nov 1968$24,600(NA)Dec 1968$26,500(NA)Jan 1969$24,600(NA)Feb 1969$26,000(NA)Mar 1969$26,200(NA)Apr 1969$25,900(NA)May 1969$26,900(NA)Jun 1969$25,200(NA)Jul 1969$26,800(NA)Aug 1969$24,900(NA)Sep 1969$26,000(NA)Oct 1969$24,400(NA)Nov 1969$24,900(NA)Dec 1969$25,100(NA)Jan 1970$23,600(NA)Feb 1970$24,100(NA)Mar 1970$24,100(NA)Apr 1970$24,200(NA)May 1970$25,700(NA)Jun 1970$23,800(NA)Jul 1970$22,900(NA)Aug 1970$23,500(NA)Sep 1970$22,600(NA)Oct 1970$22,100(NA)Nov 1970$23,500(NA)Dec 1970$22,300(NA)Jan 1971$23,900(NA)Feb 1971$24,500(NA)Period Median Average Mar 1971$24,300(NA)Apr 1971$25,800(NA)May 1971$25,500(NA)Jun 1971$26,100(NA)Jul 1971$25,200(NA)Aug 1971$25,300(NA)Sep 1971$25,400(NA)Oct 1971$25,600(NA)Nov 1971$25,700(NA)Dec 1971$25,300(NA)Jan 1972$24,700(NA)Feb 1972$26,500(NA)Mar 1972$27,400(NA)Apr 1972$26,700(NA)May 1972$27,000(NA)Jun 1972$26,800(NA)Jul 1972$27,700(NA)Aug 1972$28,100(NA)Sep 1972$28,000(NA)Oct 1972$28,900(NA)Nov 1972$29,100(NA)Dec 1972$29,700(NA)Jan 1973$29,900(NA)Feb 1973$29,700(NA)Mar 1973$31,400(NA)Apr 1973$32,800(NA)May 1973$32,000(NA)Jun 1973$33,100(NA)Jul 1973$34,200(NA)Aug 1973$33,200(NA)Sep 1973$33,200(NA)Oct 1973$33,300(NA)Nov 1973$34,000(NA)Dec 1973$35,700(NA)Jan 1974$34,200(NA)Feb 1974$34,900(NA)Mar 1974$36,000(NA)Apr 1974$35,700(NA)May 1974$35,700(NA)Jun 1974$35,100(NA)Jul 1974$36,800(NA)Aug 1974$35,700(NA)Sep 1974$36,200(NA)Oct 1974$37,200(NA)Nov 1974$37,300(NA)Dec 1974$37,400(NA)Jan 1975$37,200$39,500Feb 1975$37,900$40,600Mar 1975$38,800$42,100Period Median Average Apr 1975$39,200$42,000May 1975$39,500$43,200Jun 1975$37,900$42,500Jul 1975$38,600$42,300Aug 1975$38,200$41,200Sep 1975$39,700$43,400Oct 1975$40,700$43,900Nov 1975$41,100$43,700Dec 1975$42,100$45,900Jan 1976$41,600$45,300Feb 1976$42,700$45,900Mar 1976$43,600$46,800Apr 1976$43,300$46,800May 1976$43,600$47,500Jun 1976$46,100$49,200Jul 1976$44,600$48,000Aug 1976$44,200$48,500Sep 1976$44,700$48,200Oct 1976$45,300$50,400Nov 1976$45,800$50,000Dec 1976$45,900$50,600Jan 1977$45,500$50,700Feb 1977$47,400$52,600Mar 1977$46,200$51,600Apr 1977$48,700$54,600May 1977$49,300$54,400Jun 1977$48,700$53,900Jul 1977$48,600$53,600Aug 1977$49,000$54,300Sep 1977$48,500$53,900Oct 1977$51,400$57,200Nov 1977$51,800$57,800Dec 1977$52,700$57,600Jan 1978$52,300$58,500Feb 1978$53,200$59,100Mar 1978$53,200$59,900Apr 1978$53,300$59,300May 1978$55,700$62,300Jun 1978$56,700$63,200Jul 1978$54,800$62,900Aug 1978$56,100$63,000Sep 1978$57,300$64,400Oct 1978$58,300$65,700Nov 1978$58,700$66,300Dec 1978$59,900$67,400Jan 1979$60,300$67,700Feb 1979$61,200$68,700Mar 1979$60,400$68,500Apr 1979$62,600$71,000Period Median Average May 1979$62,800$71,800Jun 1979$64,200$74,300Jul 1979$63,800$71,900Aug 1979$64,000$74,000Sep 1979$66,000$76,800Oct 1979$62,300$71,500Nov 1979$63,900$74,200Dec 1979$61,500$72,600Jan 1980$62,900$72,400Feb 1980$64,900$76,600Mar 1980$62,600$71,600Apr 1980$63,100$74,600May 1980$63,100$72,800Jun 1980$64,900$75,600Jul 1980$64,000$76,700Aug 1980$63,400$76,000Sep 1980$68,300$80,100Oct 1980$65,600$77,500Nov 1980$66,700$81,800Dec 1980$67,000$81,400Jan 1981$67,600$80,700Feb 1981$66,200$80,000Mar 1981$66,700$81,600Apr 1981$68,700$84,700May 1981$70,800$83,600Jun 1981$68,800$84,700Jul 1981$69,500$82,600Aug 1981$72,600$87,000Sep 1981$65,800$81,300Oct 1981$69,600$82,500Nov 1981$71,200$85,300Dec 1981$68,400$82,800Jan 1982$66,200$78,000Feb 1982$65,700$80,700Mar 1982$67,200$83,700Apr 1982$70,200$85,000May 1982$69,300$86,500Jun 1982$69,300$84,900Jul 1982$70,900$86,500Aug 1982$70,100$86,500Sep 1982$67,800$79,600Oct 1982$69,700$79,900Nov 1982$73,500$87,800Dec 1982$71,700$86,700Jan 1983$73,500$87,200Feb 1983$73,800$86,800Mar 1983$72,500$86,200Apr 1983$74,700$87,600May 1983$74,500$88,800Period Median Average Jun 1983$75,800$90,900Jul 1983$75,200$89,200Aug 1983$76,800$91,300Sep 1983$81,000$97,800Oct 1983$75,900$89,500Nov 1983$75,900$91,400Dec 1983$75,900$91,700Jan 1984$76,200$92,200Feb 1984$79,200$94,400Mar 1984$78,400$97,700Apr 1984$79,600$96,200May 1984$81,400$101,900Jun 1984$80,500$98,800Jul 1984$80,700$97,100Aug 1984$82,000$96,900Sep 1984$81,300$101,300Oct 1984$80,100$95,700Nov 1984$82,500$101,400Dec 1984$78,300$96,300Jan 1985$82,500$98,300Feb 1985$82,000$96,200Mar 1985$84,200$100,900Apr 1985$85,600$104,700May 1985$80,100$98,100Jun 1985$86,300$99,600Jul 1985$82,100$99,400Aug 1985$83,300$99,200Sep 1985$84,700$102,600Oct 1985$85,400$102,700Nov 1985$87,200$104,100Dec 1985$87,900$106,100Jan 1986$86,600$104,100Feb 1986$89,700$106,600Mar 1986$88,700$108,000Apr 1986$92,500$110,300May 1986$92,100$114,600Jun 1986$91,200$110,900Jul 1986$94,100$116,800Aug 1986$91,500$113,200Sep 1986$95,000$114,000Oct 1986$96,400$114,900Nov 1986$94,000$113,600Dec 1986$95,000$118,900Jan 1987$98,500$122,100Feb 1987$95,200$121,300Mar 1987$98,400$119,500Apr 1987$96,500$118,100May 1987$104,900$126,600Jun 1987$109,000$135,800Period Median AverageJul 1987$105,000$128,600Aug 1987$106,800$128,500Sep 1987$106,500$133,500Oct 1987$106,500$125,800Nov 1987$117,000$139,200Dec 1987$111,800$136,200Jan 1988$119,000$144,400Feb 1988$110,900$137,600Mar 1988$108,900$133,200Apr 1988$111,000$135,000May 1988$110,000$133,500Jun 1988$111,500$136,500Jul 1988$118,000$141,300Aug 1988$110,000$140,600Sep 1988$116,600$142,700Oct 1988$112,900$137,300Nov 1988$110,400$137,300Dec 1988$121,000$147,700Jan 1989$113,000$138,600Feb 1989$118,000$145,300Mar 1989$123,000$149,000Apr 1989$116,700$144,700May 1989$119,000$145,100Jun 1989$122,800$153,600Jul 1989$116,000$140,300Aug 1989$122,900$158,600Sep 1989$120,000$151,100Oct 1989$123,000$147,800Nov 1989$125,000$151,400Dec 1989$125,200$154,300Jan 1990$125,000$151,700Feb 1990$126,900$150,900Mar 1990$119,400$144,600Apr 1990$130,000$153,400May 1990$125,000$150,600Jun 1990$125,000$150,400Jul 1990$118,700$149,800Aug 1990$118,400$144,700Sep 1990$113,000$142,100Oct 1990$120,000$153,000Nov 1990$118,900$143,300Dec 1990$127,000$153,400Jan 1991$117,900$148,600Feb 1991$119,900$147,800Mar 1991$122,500$156,400Apr 1991$121,000$150,800May 1991$116,000$145,400Jun 1991$119,000$145,900Jul 1991$120,000$148,200Period Median Average Aug 1991$120,800$141,800Sep 1991$120,000$147,300Oct 1991$122,600$147,400Nov 1991$118,500$141,700Dec 1991$122,000$143,000Jan 1992$120,000$144,200Feb 1992$117,200$144,800Mar 1992$120,000$144,800Apr 1992$120,000$145,000May 1992$113,000$146,000Jun 1992$124,500$146,600Jul 1992$118,000$137,700Aug 1992$123,500$145,300Sep 1992$119,500$142,200Oct 1992$125,000$148,400Nov 1992$128,900$147,200Dec 1992$126,000$146,200Jan 1993$118,000$138,900Feb 1993$129,400$149,400Mar 1993$125,000$146,600Apr 1993$127,000$148,400May 1993$129,900$152,300Jun 1993$124,500$145,700Jul 1993$123,900$143,400Aug 1993$126,600$150,600Sep 1993$129,400$150,100Oct 1993$125,000$146,900Nov 1993$130,000$152,500Dec 1993$125,000$146,400Jan 1994$126,000$153,400Feb 1994$129,900$150,700Mar 1994$132,300$152,800Apr 1994$129,000$152,900May 1994$129,900$151,800Jun 1994$133,500$158,400Jul 1994$124,400$144,400Aug 1994$133,300$154,900Sep 1994$129,700$157,200Oct 1994$132,000$153,000Nov 1994$129,900$155,400Dec 1994$135,000$159,600Jan 1995$127,900$147,400Feb 1995$135,000$160,200Mar 1995$130,000$153,300Apr 1995$134,000$157,800May 1995$133,900$158,000Jun 1995$133,700$160,200Jul 1995$131,000$154,200Aug 1995$134,900$162,000Period Median Average Sep 1995$130,000$155,600Oct 1995$135,200$156,200Nov 1995$137,000$160,700Dec 1995$138,600$165,600Jan 1996$131,900$155,300Feb 1996$139,400$163,700Mar 1996$137,000$162,100Apr 1996$140,000$170,000May 1996$136,500$163,300Jun 1996$140,000$166,500Jul 1996$144,200$168,400Aug 1996$137,000$159,700Sep 1996$139,000$167,400Oct 1996$143,800$168,400Nov 1996$143,500$172,000Dec 1996$144,900$171,800Jan 1997$145,000$171,900Feb 1997$143,000$171,100Mar 1997$148,000$172,700Apr 1997$150,000$179,500May 1997$141,000$170,700Jun 1997$145,000$179,400Jul 1997$145,900$175,500Aug 1997$144,000$170,700Sep 1997$146,300$177,500Oct 1997$141,500$172,900Nov 1997$145,000$175,400Dec 1997$145,900$175,800Jan 1998$148,000$178,600Feb 1998$156,000$181,600Mar 1998$152,700$178,500Apr 1998$148,000$176,700May 1998$153,200$183,500Jun 1998$148,000$175,900Jul 1998$149,900$179,800Aug 1998$154,900$186,500Sep 1998$155,000$182,700Oct 1998$154,500$182,800Nov 1998$151,000$178,600Dec 1998$152,500$183,300Jan 1999$153,100$182,900Feb 1999$160,000$191,400Mar 1999$157,300$189,300Apr 1999$159,900$192,200May 1999$154,400$187,900Jun 1999$159,300$193,900Jul 1999$158,200$189,100Aug 1999$154,800$193,100Sep 1999$163,200$194,800Period Median Average Oct 1999$161,100$200,200Nov 1999$172,000$211,500Dec 1999$164,800$202,100Jan 2000$163,500$200,300Feb 2000$162,400$199,200Mar 2000$165,100$204,900Apr 2000$162,600$207,300May 2000$164,700$200,000Jun 2000$160,100$197,700Jul 2000$169,000$202,200Aug 2000$166,600$200,200Sep 2000$171,500$208,300Oct 2000$176,300$215,100Nov 2000$174,700$210,700Dec 2000$162,000$208,100Jan 2001$171,300$209,000Feb 2001$169,100$211,000Mar 2001$166,300$210,200Apr 2001$175,200$205,500May 2001$175,300$211,400Jun 2001$179,400$211,700Jul 2001$175,000$209,300Aug 2001$173,700$207,500Sep 2001$166,400$203,300Oct 2001$171,300$207,100Nov 2001$168,100$206,900Dec 2001$180,200$228,700Jan 2002$187,100$226,900Feb 2002$191,100$226,500Mar 2002$183,400$227,100Apr 2002$187,100$228,100May 2002$181,000$226,500Jun 2002$190,600$225,200Jul 2002$175,600$217,800Aug 2002$178,900$221,300Sep 2002$177,500$215,300Oct 2002$189,200$231,300Nov 2002$181,200$227,100Dec 2002$197,600$237,800Jan 2003$181,700$230,200Feb 2003$187,000$233,400Mar 2003$185,100$231,100Apr 2003$189,500$237,200May 2003$195,500$243,700Jun 2003$187,900$239,700Jul 2003$190,200$248,400Aug 2003$190,500$241,000Sep 2003$192,000$254,500Oct 2003$194,100$242,800Nov 2003$207,100$268,300Period Median Average Dec 2003$196,000$253,900Jan 2004$209,500$262,100Feb 2004$219,600$264,100Mar 2004$209,600$261,000Apr 2004$222,300$269,300May 2004$211,700$260,400Jun 2004$215,700$263,200Jul 2004$212,400$279,200Aug 2004$218,100$272,200Sep 2004$211,600$269,200Oct 2004$229,200$289,600Nov 2004$224,500$283,200Dec 2004$229,600$284,300Jan 2005$223,100$283,000Feb 2005$237,300$289,100Mar 2005$229,300$289,600Apr 2005$236,300$289,100May 2005$228,300$287,400Jun 2005$226,100$279,600Jul 2005$229,200$289,300Aug 2005$240,100$295,000Sep 2005$240,400$299,600Oct 2005$243,900$293,600Nov 2005$237,900$294,400Dec 2005$238,600$290,200Jan 2006$244,900$301,000Feb 2006$250,800$307,900Mar 2006$238,800$298,800Apr 2006$257,000$310,300May 2006$238,200$293,900Jun 2006$243,200$305,000Jul 2006$238,100$311,300Aug 2006$243,900$317,300Sep 2006$226,700$296,200Oct 2006$250,400$306,800Nov 2006$240,100$291,800Dec 2006$244,700$301,900Jan 2007$254,400$314,600Feb 2007$250,800$321,500Mar 2007$262,600$329,400Apr 2007$242,500$311,700May 2007$245,000$309,700Jun 2007$235,500$306,500Jul 2007$246,200$307,100Aug 2007$236,500$301,300Sep 2007$240,300$292,200Oct 2007$234,300$310,100Nov 2007$249,100$316,800Dec 2007$227,700$284,400Jan 2008$232,400$284,600Feb 2008$245,300$301,200Period Median AverageMar 2008$229,300$287,600Apr 2008$246,400$314,300May 2008$229,300$298,200Jun 2008$234,300$299,400Jul 2008$237,300$301,900Aug 2008$221,000$265,500Sep 2008$225,200$287,100Oct 2008$213,200$274,000Nov 2008$221,600$290,100Dec 2008$229,600$263,100Jan 2009$208,600$245,200Feb 2009$209,700$258,600Mar 2009$205,100$259,800Apr 2009$219,200$269,800May 2009$222,300$274,600Jun 2009$214,700$274,800Jul 2009$214,200$271,100Aug 2009$207,100$257,800Sep 2009$216,600$290,300Oct 2009$215,100$263,800Nov 2009$218,800$274,700Dec 2009$222,600$278,300Jan 2010$218,200$283,400Feb 2010$221,900$284,100Mar 2010$224,800$262,900Apr 2010$208,300$270,500May 2010$230,500$281,100Jun 2010$219,500$256,700Jul 2010$212,100$252,100Aug 2010$226,600$268,800Sep 2010$228,000$270,800Oct 2010$204,200$254,400Nov 2010$219,600$281,700Dec 2010$241,200$291,700Jan 2011$240,100$275,700Feb 2011$220,100$262,800Mar 2011$220,500$260,800Apr 2011$224,700$268,900May 2011$222,000$262,700Jun 2011$240,200$273,100Jul 2011$229,900$270,300Aug 2011$217,600$257,600Sep 2011$213,300$248,400Oct 2011$212,300$242,300 Note: The sales price includes the land.。
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晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了晒美国百年房价曲线中国房价走势已经很清晰了天涯社区核心提示: 从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。
中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。
一、美国百年房价分析图1：1890至2009美国房价变化曲线。
以1890售价为10万美元的房子为基准，1997年房价是11万美元。
2006年之后的数据，非Robert J Shiller 先生所绘制。
2009年最新数据显示年初标准房价为为14万美元，最新数据为12.5万美元，红色虚线为预测值。
从图1中我们不难看出，第一次世界大战导致了美国房价的急速下降，其表现为1890年的房子标准价由10万美元跌至历史最低6.5万美元，紧接着在1930年前后开始的10年经济大萧条中又跌至另一历史低点6.8万美元。
然而萧条期房价并非没有涨幅，依然有缓慢的增长。
第二次世界大战初期，美国房价陷入历史上第三个低点6.8万美元。
随着战场上美军主动权的逐步确立，1942年底美国房价的剧烈拉升，重回10万美元上方至11万美元。
之后一直到1997年，房价虽然有过七十年代、八十年代的两次繁荣，但涨、跌幅度不是很大，都在10%范围内。
1997年后，房价开始狂飙，2006年升至20.3万美元。
之后房价一路下跌至1999年的12.5万美元左右(网络资料查询结果)。
虚线部分曲线仅仅是预测，权供参考。
纵观100多年美国房价的变迁，我们可以有以下结论:1、平均房价处于缓慢微幅上升趋势。
1890年开始的上个世纪初，由于交通等方面的因素，美国和世界的沟通远不及二战以后，因此这段曲线参考意义不是很大。
我认为分析美国房价变化趋势，应该从二战后的1950年开始。
1950年至2010年的美国，世界地位已经确立，整个社会相对稳定。
从房价的变化趋势看，平均房价是缓慢增值的，但绝没有想象的增值巨大。
也就是说，从一个长期角度看，10万美元的房子和10万美元的存款差不多。
这是社会稳定所带来的效果。
2、没有只涨不跌的房价，涨得快，跌的也快。
尽管美国房价相对稳定，但在一个小的时间区间看，房价波动是经常发生的。
70年代、80年代尤其是21世纪的第一个10年，都有过较大的波动。
每次涨幅和跌幅差不多，涨得快跌的也快。
二、国内十年房价变化趋势分析图2：1999年-2009年中房上海住宅写字楼指数曲线以上海中房住宅和写字楼曲线为例，1999年写字楼指数高于住宅，反映了经济的快速发展和需求旺盛;随后住宅指数相应逐步增加，到2002年一直处于理性发展过程中;2002年中期之后，房地产市场高速增长，出现明显过热;2005年3月中央出台调控措施，房地产指数下降并保持平稳态势;2007年中期随着世界经济的严重过热，中国股市狂涨飚至6000多点，房地产快速拉升;2009年初前后,由于受到美国金融海啸的冲击，住宅指数开始下降。
由于中央投资4万亿拉动内需计划的出台，2009年中期开始，人们对通胀预期的恐惧心理日益浓重，房价呈现70°甚至80°的直线飞涨，有钱人大量购房囤积居奇以避险增值;中产阶级取出全部存款买一套算一套;中低收入阶层勒紧裤腰带支付首付，过上节衣缩食的贷款生活;更多的人们只能是一声叹息。
如果政策保持不变，而房价又不断攀升，全国房地产行业的产能和购买力之间必将出现严重倒挂，富人们囤积避险成功，贫富差距进一步拉大。
长此以往，不仅拉动以城镇需要为主的内需只能是一句空话，而且还可能出现房地产市场崩盘，甚至出现更严重的后果。
进入2010年以来，国家对房地产市场管控计划相继出台，从土地首付比例到二套房首付比例，一直到国11条等等政策，使得房价上升趋势嘎然而止，部分地区房价已有下降趋势。
纵观上海房地产市场十多年的指数变化，住宅指数几乎是只增不降，与1999年相比居然达到了4.2倍的增长。
也就是说10万元在10年前能买一间房，现在却只能买一堵墙。
三、房价未来走势分析1、美国和我国房地产市场的差异美国和我国房地产市场最大的差异是需求。
根据联合国的报告，截止2007年10月，世界人口的一半居住在城市，并预计在25年中，这个比例将增长至三分之二。
到2015年，全世界将有23个“特大城市”，其中19个出现在发展中国家。
美国作为发达国家，已经完成了城市化的过程。
中国作为发展中国家，城市化的道路才刚刚开始，有着巨大的房地产新增需求。
因此不能完全按照美国的曲线套用在中国房地产市场上。
其他因素，诸如最低收入和生活水平差异、城乡发展均衡化差异、消费意识的差异等等，这里不一一赘述。
尽管中国和美国房地产市场相比较有诸多的不同，但市场对价格的反应是一致的。
也就是说，虽然我国住宅需求巨大，但在目前高昂的房价情况下，同样出现了滞销和供大于求的局面。
因此，在市场规则一定的情况下，中国的房地产市场符合完全的市场规律。
美国的100多年房地产价格变化曲线对我们具有很大的参考价值。
2、经济形势分析从国际经济形势看，尽管国际经济复苏有了苗头，但是真正回到2007年的水平需要一个长期的过程，这就决定了我国的外向型经济回暖不是一个短时间的事情。
2008年底，政府宣布投入4万亿元以拉动国内经济，乃至带动世界经济的复苏和发展，最终实现内需和外需的同步增长，再一次把中国经济带入到快车道。
政府的保“8”不是目标，保“8”是为了保就业，最终为了保稳定。
然而事与愿违，尽管2009年GDP 保“8”成功，但世界经济复苏缓慢，外需不旺;4万亿的投入，部分被房地产既得利益者吃掉，部分被股市收容，有多少真正拉动了内需不得而知。
高昂的房价使老百姓口袋里的钱越来越不值钱，内需持续下降，贫富差距进一步加大，走入了恶性循环。
这样做的最终结果是掏空国库的钱，把老百姓的钱包翻一个底朝天。
上述事实完全违背了政府拉动内需的初衷。
为此，在政府2010年房地产价格打压政策相继出台的同时，继续执行适度宽松的贷款政策以拉动经济，有消息称总量是7.5万亿。
这导致人们通胀忧虑的进一步加剧。
3、2010年及今后房价市场的预测我国的房地产市场类似股市，由于市场规则经常调整，从本质上说中国房地产市场价格走向不完全取决于市场，而是更多的取决于政府的调控政策。
因此，以政策为先导进行分析。
前提一：2010年及今后如果中央政策保持现行政策，不做大的调整。
结论：全国房价将微幅调整企稳后继续上行，并随着通胀加剧不断攀升。
为什么会继续上升呢?道理很简单。
“资本总是追逐利率的!”投资什么呢?做实业?金融危机，内外需求不旺!存银行?利率太低!炒股?股价从6000点降至3000点!自改革开发以来，房地产价格只升不降，一线城市上海2009年住宅指数和十年前相比甚至是4倍的关系。
2010年新增投资和贷款部分流向房市将在所难免，于是整个中国经济就实现了1月18日国家统计局总经济师姚景源说的目标，“虽然房价的高涨带来了社会对房地产泡沫的担忧，但汽车、房地产作为我国整个经济重要的支柱产业一点也不能动摇。
”这一现象和迪拜的情况如出一辙，然而迪拜房地产泡沫破裂了，中国呢?如果中国房地产市场的繁荣也是靠贷款支撑着，泡沫破裂是必然的。
现状是全国各地的资金密集投入一线城市房地产市场，泡沫距离破裂还有距离，还有空间。
结论，在政策没有大的调整情况下，2010年及今后房地产市场继续上涨是必然趋势。
前提二：政府开征物业保有税，秉持以居住型为主导的房地产市场发展的国策。
按照前提一的政策，由于“买卖房的人不需要住房，需要住房的人买不起房”这一核心矛盾没有解决，房地产市场最终会因为虚高的房价变成实物证券化的资本市场，未来的破裂将是必然的。
我国政府是人民的政府，中国共产党作为执政党代表着广大人民的利益，三民主义尚且“居者有其屋”，况我党乎?世界经济的复苏情况只能是塔里木盆地式的曲线，不可能是美国的科罗拉多峡谷，等待外需增长是不现实的，只有靠拉动以13亿人口为基数的内需，尤其是逐步富裕起来的城镇人口。
解决这一问题的核心就是有效的抑制房价，下房价抑制的猛药，减轻居民购房压力，释放内需动能。
变投资型为主的房地产市场为居住型为主的房地产市场。
什么是房价的猛药呢——2010年征收房地产物业保有着税或者地产保有税。
征收范围主要是人均面积超标的人群，尤其是多套住房者，按人均面积呈几何级数征收，加大超面积住房的保有成本。
实施这一政策不仅仅是我党执政方针的必然，同时也是经济发展规律的必然。
在房源同样稀缺的欧洲，这项政策在很多国家被证明是行之有效的。
如果这一政策得以实施，短时间内必将释放大量二手房源，整体房价会急速下降，可能对我国整体经济形势和劳动力市场出现短时间的冲击。
这是政府最担心的，也是政策迟迟不能出台的原因。
但是从一个长期过程来看，伴随着我国城镇化的不断发展，随着国民生活水平的提高、内需的释放，住房需求将依然是持续增长。
经过一段时间后，房地产市场必将走出低谷，走向相对良性、健康的发展轨道。
结论，2010年如果政府开征房地产物业保有税，房价下跌是必然的。
综上所述，从一百年美国住宅曲线价格看，房价稳中有升，美元的购买能力相对稳定，可以完全看到市场规律的作用。
中国是有特色的社会主义，是政策指导下的市场经济，很大层面上房地产价格取决于政府的政策走向，但发达国家尤其是美国房地产市场的变化规律有一定指导意义。
笔者认为，如果2010年政策没有大幅变化，房价增长是一定的。
但是，政府征收房地产物业保有税是迟早的必然选择，放眼几年后，房价下跌也是必然的趋势。