房价过高的原因及对策分析

房价过高的原因及对策分析

【摘要】房地产是我国的支柱产业，但居高不下的房价对居民生活和经济发展都产生了一定的影响，近期房价过高已成为人们关注的一个热点话题。本文针对我国目前的房价现状，分析了房价过高的原因，并将其对房地产的协调健康发展、社会的稳定、金融的稳定运行、经济结构的调整、居民收入差距等方面的影响进行了论述，提出了有关抑制房价的方法和对策。

【关键词】房价持续增长对策

一、引言

随着城市化及房地产市场的持续快速发展，我国住房供求失衡，出现了区域性投机购房过热现象，房价涨幅远超居民收入增幅。尤其是近几年，部分城市房价连续快速飙升，“房价高、住房难”成为最大的民生问题和社会问题。在连续几年的全国“两会”上，住房问题都是社会关注度最高的民生热点之一。从和谐社会与可持续发展的角度看，住房已成为社会矛盾激化、各方利益冲突的焦点问题。

对于房价过高的分析，国内学者进行了多方面的探讨。刘胜、刘旦（2007）从我国土地市场的垄断性分析，认为土地价格上涨的原因在于我国房地产市场中存在垄断因素；张继彤、蓝昊（2007）从供求角度，对我国房地产市场进行了实证分析，认为我国需求较大是房价上涨的主要原因，而提高利率水平和首付比例可以有效降低这种需求，对抑制房价能起到一定的作用。张清勇（2007）分析了地价与房价之间的关系，认为地价在房价中所占比例较高是影响房价的重要因素。周晓东、文启湘（2007）对房价与企业数目以及空间移动成本的关系进行了分析，认为房价与前者呈负相关，与后者呈正相关。另外，刘会洪和伍洁（2007）从制度角度考察了房地产市场，认为房地产市场中存在着高利润，而这与政府行为有密切的关系，政府应该完善房地产市场制度，加大房地产市场信息的公开化。季雪（2010）分析了住房保障与供给不足的制度和政策原因，提出了一些看法。但目前对于房价较高问题的分析，仍然主要集中在房价与地价的关系及房屋的供需问题上。然而，我国房地产市场却存在着一定的垄断性，因此，除了供需问题的考虑，从制度及其他因素进行分析的学者也较多。

二、房价过高的主要原因

购房过热的原因比较复杂，主要由市场供求关系、住房被放大的资本属性与人们心理预期等因素决定。随着城市化进程发展，城市居民婚嫁、改善、回迁等住房刚性需求进入高峰期，而我国住房供应体系尚不完善，住房保障法律缺失；房地产高度市场化，土地“招拍挂”供应模式致使地价不断上涨并推高周边房价；利益集团及境内外投资群体哄抬房价，调控政策温和加上部分地区地方政府不作为致使房价逆调控而上涨，房价屡调屡涨坚定了“中国房价必涨”的心理预期，导

致投资投机需求不断膨胀。

1、保障性住房建设与供给严重不足

随着城市化进程和住房制度改革发展，我国住房供应结构失衡，住房供应高度市场化，保障性住房建设与供给严重不足。尽管近些年住房政策不断调整完善，城市住房供应层次与住房保障手段仍然单一，尚未做到住房供给与保障的全民覆盖。面对高房价、低收入的基本国情，保障性住房供应不足、保障对象覆盖面狭窄，大量城市中低收入家庭被推向商品房市场，催生了不在保障之列又无力购房的庞大“夹心层”群体。

2、土地需求的不平衡性

首先是住房供给受土地供给的影响非常大，而土地资源是稀缺的，其供给往往不能随需求的增加而增加，短期内更是如此。住房对土地的这种强烈依赖性，致使住房供给对价格上涨反应不够敏感，住房的供给弹性较小。当住房市场需求增加时，如果厂商得不到土地，住房供给也就不能增加，住房市场往往只能提高房价，而不是通过增加供给来实现供给和需求平衡。其次是住房供给不仅需要土地，而且不同地段的土地存在着较大的差异性，由于土地不能移动，土地差异也就难以消除，结果就会出现这样一种情况，即使是一模一样的房型，如果建在不同地段上，住房产品也存在较大的差异性。经济学理论告诉我们：产品的差异性越大，替代性就越小，市场竞争也就越弱。正是由于住房的差异性非常明显，从而削弱了开发商之间由于替代性引起的竞争，开发商因此也具有了相当程度上的市场控制力，表现出他们具有较大的定价权。住房产品差异形成的垄断，造成开发商具有较大的定价权，而且地段差异越大，住房产品差异也就越大，房价定得也就越高。

3、商品房供应量少

商品房供应量少的原因比较复杂。从供求关系看，主要有保障性住房供应不足，土地及城市资源有限，开发商大量囤积土地、内部自购住房、捂盘惜售等原因。加上刚性需求与投资需求旺盛，致使商品房供不应求；从开发成本角度分析，高度市场化的“招拍挂”土地供应政策、繁杂的税费提高了开发成本，抑制了部分开发商的拿地冲动；从政策角度分析，商品房供应的“不限外”政策、被无限放大的投资品属性和地价涨则房价必涨预期，致投资购房比例远超国际警戒线的15%；从市场角度看，保障房和商品房开发建设全部推给开发商，其他建房形式都受政策禁止与限制，开发商寡头垄断必然会推高房价。

4、住房供应体系未覆盖庞大的“夹心层”群体

针对城市的部分“夹心层”群体，管理层初步设计了政策性租赁房。作为保障性住房的新品种，政策性租赁房备受社会关注。按照政府主管部门的公开表述，政策性租赁房将定位于廉租房与经济适用房标准之间。其关键问题在于：第一，政策性租赁房是否能够覆盖大部分最低收入与低收入间的“夹心层”家庭。政策性

租赁住房覆盖人群的收入标准，理论上应该是在扣除各类医疗社保、公积金、个税后的可支配收入。如此符合政策性租赁住房条件的人数会比较多，政府需要提供相当多的房源才能满足市场需求。当没有足够的房源来满足市场需求时，提高准入门槛不可避免。第二，政策性租赁房并未覆盖所有无力购房家庭，现行住房供应体系还存在约40%的中低收入和中等收入“夹心层”供应断层。

5、城市危房改造和规划调整以及城市吸收农村剩余劳动力增加

在计划经济相当长的时间内，一直实行的是先生产后生活的指导思想，造成人们住房欠账过多，房屋简陋品质差，加之风吹日晒年久失修，城市危房和棚户区越来越多。随着城市经济实力的逐渐提升，危房改造也相应提上了议事日程，结果产生了大量的拆迁户，这些拆迁户的重新安置无疑会增加住房市场的需求，推动房价上涨。我国目前经济结构处在由以农业为主转变为以工业为主的过程之中，在这个漫长的转变过程中，一方面城市拥有的现代文明和较高的收入吸引着农民不断流向城市，另一方面农村人多地少的现状导致劳动的边际生产力低下，推动农民离开农村。这两方面一推一拉的作用促使农村剩余劳动力源源不断地流向城市。这些长期生活工作在城市拥有农民身份的人，迟早会融入所居住的城市之中。为了能在城市安家落户，他们无论是租房还是买房，无论是买新房还是买旧房都将对住房市场形成一个惊人的需求。这种农村剩余劳动力流向城市形成的住房需求，对未来房价造成的长期影响特别值得引起我们的关注。

总的来说，近几年房价持续上涨的原因很多，从供求两方面看，既有其住房产品本身特性的原因，也有我国目前特殊国情的原因，正确认识这些原因对我们全面看待目前房价涨升是否合理不无帮助。然而无论房价涨升是否合理，有一点是重要的，那就是面对不断上升的房价，政府要做的工作不是直接去控制房价，而是应该采用经济、法律、行政的手段规范市场行为，维护市场秩序，特别是应该加强住房市场供给的竞争性，以减缓因需求增加引起的房价上升，这一点非常值得研究。

（三）导师制的作用

大众化教育背景下本科生导师制的实施是否有必要？调查结果显示，在被调查的我院04、05级93人中，有79%的学生认为实行本科生导师制对于本科生培养教育具有重要的意义，82%的教师认为有利于因材施教和学生的个性发展；有利于教学与科研相结合；有利于充分发挥教师教书育人的主体作用；有利于密切师生关系，增进师生友谊。可见，绝大多数师生对大众化教育背景下实施本科生导师制的认识具有高度的一致性。

（四）结论

通过调查和比较分析，我院本科生导师制在实行过程中仍存在不少有待解决的问题，归纳为以下几点：一是本科生导师制形式化程度较浓厚，活动方式比较单一，师生比例不协调，师生间沟通交流较少，本科生导师制难于真正发挥作用。二是导师制指导内容不够规范。导师对自身职责和工作目标不够明确，部分导师