珠江摩尔商业(中佳盛鸿)PPT1
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突出经营主题,以文化消费 和体验消费为主走差异化路线， 避免同质化竞争.
可选择的WT战略
强化内部环境，吸引写字楼 客户和居民休闲消费，延长经营 时间，走差异化经营路线。
一、项目分析
项目现状分析
工程进度
3、5、6商铺基本完工 、7、8商铺及地下商业预计2014年可交付。
招商进度 市场反映
前期合作洽谈，定位、策划等未启动，队伍组织未完成。 市场比较关注 ，但观望者较多。 知名度不高，前期活动及广告较少。 代理商与开发商沟通、及组织保障及决策时效有待探讨。
六、公司介绍及商业承租价格
承租面积：3、5、6、7、8号楼地上及地下商业面
承租年限：20年
承租价格：3、5、6、7、8号楼地上1.7元/天、平米（含物业费）； 地下0.7元/天、平米（含物业费） 市调期：签订合同之日起1个月 筹备期：市调后2个月 免租期3：筹备期后2年时间（24个月）
谢谢！
商品类
居家消费类 土特产品、工艺品类 精品服饰类 图书音像类
餐饮休闲类
民俗文化体验类 餐饮\茶酒吧\咖啡 健身\桑拿\运动类 KTV\慢摇吧\演艺吧
配套服务类
旅游服务类 快餐\羔点屋\花店 电子、电玩、影像类 票务\银行类
四、业态组合
——3号楼地上商业
烟酒、茶叶
咖啡厅、餐饮
咖啡、快餐等
餐饮
建议品牌商务餐 饮等
你会发现空间的距离其实不算什么 与全球的时尚真正零距离全接触 休闲成为生活的主题
商务配套
三、项目定位
精致源于对优越生活的魅力彰显 商务配套
商务配套
商务配套
三、项目定位
商务配套 精致源于对建筑品质的细节关注
从建筑空间到商品品质、从线条到色彩都融合了现代都市的生活美学!
商务配套
商务配套
四、业态组合
推广攻略
客户群落定点推广
目标行业定向宣传
目的：集中信息、有效投、最低成本 渠道：行业客户定向宣传、客户群落定向推广、大客户重点诉求 行业：休闲文化业、餐饮娱乐业、百货、婚纱摄影、名优特产、电子、电玩 区域：上地、西三旗、昌平区、回龙观、附近的居民社区等 形式：海报、招商手册、杂志长期投放、报纸重点突破、短信重复提示
三、项目定位
项目业态定位及分析
人生存的最终意义是什么？
三、项目定位
项目业态定位及分析
英国社会学家欧文曾经指出
：
人类一切努力的目的在于获得幸福。
三、项目定位
项目业态定位及分析
商务配套
在所有人的大脑里都有一个观点：
商务配套
获得幸福就是人生最大的追求。
商务配套
三、项目定位
项目业态定位及分析
商务配套
方案制订及推广 主力店招商 渠道建立
品牌招商 渠道直销 开街与开业筹备
全面签约 全面开业 持续招商
五、招商方案及执行计划
主力店
各阶段招商优惠政策（根据招商情况调整）
品牌店 签三年免半年 签五年免一年
开 街 前 开 街 后 开 业 后
签五年免一年 签十年免二年
签五年免半年 签十年免一年
签三年免半年 签五年免九个月
四、业态组合
——3、5、6、7、8号楼地下商业
电子市场、健身、KTV、演艺吧、慢摇吧等
五、招商方案及执行计划
首家主力商家引进
整 体 运 营 策 略 总 纲
社会营销
定期组织大型商业会展活动
商户免税政策扶持 带导性产业大客户合作
资源整合
联合打造专业婚庆中心 联合打造电玩、电子中心 联合打造旅游VIP服务中心 统一商业营运管理
项目规模：
•208万平方米，超过3000亩 •3、5、6、7、8号楼整体地上商业面积约3万平方米；地下商业面积约2万平方米 •日客流量20万人左右，年GDP与CBD持平
项目定位：
•TBD区域集中央商务、休闲购物、时尚精品、餐饮娱乐为一体的城市综合体
一、项目分析
项目优劣势分析 优势(S)
商业位置优越，京藏高速和七北路交叉口 商业昭示性强，区域内客户人流多 交通便利，高速出口、地铁直通 区域辐射性强可达性较好 城北最大商业体，业态全、影响大 统一招商、统一管理
市场形象
组织协调
二、周边客群分析
？
谁来买单
二、周边客群分析
教育院校
北大资源、华北电力、北京演艺、 中关村外语等20多所大中专学生、 教职员工 回龙观、龙泽苑、航天城、龙城花 园、碧水庄园、北京人家、玫瑰园 等30个居民小区 百货、装饰、建材、汽贸等流动性 较大的专业市场从业者 昌平文化商务区、回龙观商圈等以 高档住宅、酒店、公寓、写字楼、 歌剧院、体育场馆等为主，是政务、 商务活动频繁往来的聚集地。 中关村、上地的高科技、金融的20 家企业将会汇集全国金融商务人士 客群。
劣势(W)
主体规划已定，调整空间不大 过境人流大于固定人流 周边自然及人文环境较差 商业楼裙楼业太受限 面积分散、业态不好组合 商业客户相对投资大
机会(O)
区域潜在商业配套需求大 写字楼及周边居民客户消费需求大 有规模效应，建设发挥空间大 整体配套可优于其它竞争项目
威胁(T)
区域环境及人文相对落后 市场培育期长，经营压力大 业态混杂管理困难
“珠江摩尔幸福广场”
三、项目定位
城市文化
“珠江摩尔 幸福广场”
生活方式
精致
商业品质
三、项目定位
商务配套
随意摆放在路边的桌椅 边逛边聊边吃的一种情趣
在珠江摩尔幸福广场，生活 商务配套 就是如此闲适！
商务配套
精致源于对城市文化的绝对理解
三、项目定位
商务配套 精致源于对生活品质的深层挖掘
在珠江摩尔幸福广场 商务配套
周边居民
追求实惠 规律性强 休闲餐饮为主 购买力强
强调：
1、项目整体目标消费者重点针对企业员工、商务配套消费和周边居民为主，以青 年和其他消费为辅。 2、项目应充分规划商业及公共配套，如银行、停车场，以便于商务消费和车辆进 入。 3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。
商业管理公司
三方租赁协议
五、招商方案及执行计划
媒介投放
报纸 活动 户外 DM直邮
2013年8月
铺垫、形象树立期 2014年3月
形象丰满期 6月
销售持续期
收尾清盘期 2015年3月 时间
12月
六、公司介绍及商业承租价格
中佳盛鸿集团公司是一家专业从事能源、贸易、融资、物流、基础建设、商 业地产为主的投资公司，有多家银行、评估公司等金融机构合作单位。总部设 立在北京，目前在呼和浩特市、唐山市、石家庄市、沈阳市等多地设立分支机 构及经营业务； 公司前身成立于1990年，在公司团队的不断努力下，经过20余年的发展壮 大，目前公司有300余人，本科以上学历人员占45%，工程、供热专业工程师占 30%，公司在2008年开发、使用办公OA软件及设备管理软件，实现数字化办公、 科学化生产，并通过国家IS9001质量管理体系认证，使公司的生产管理按照质量 标准体系有序进行，提高工作效率和质量，使公司更加专业、更加规范的迅速 发展。
珠江摩尔商业整体经营 方案（中佳盛鸿集团）
2013年3月
1
目录 Contents
01/
02/ 03/ 04/ 05/ 06/
项目介绍及分析
周边客群分析
项目定位
业态组合 招商方案及执行计划 公司介绍及商业承租价格
一、项目介绍
一、项目介绍
珠江摩尔城市综合体
区位： •北京昌平区北清路一号，TBD（Tourism Business District）核心区 •周边包括科技金融岛、京北数码港、生命科学园、未来科技城、科技运动公园等几大功能板块 •区域内唯一一个大型商业城市综合体
项目整体布局分布（地上商业+地下商业结合，互补运营）
四、业态组合
项目可经营方向
项目功能界定
时尚、体验、商务服务（地上）
精品服装、品牌餐饮、婚纱摄影、咖啡茶吧等
餐饮、娱乐（地下）
快餐、电玩、电子城、KTV、演艺吧等
集购物、休闲、餐饮娱乐为一体的商业文化区
四、业态组合
规划业态面积比例
35
休闲娱乐 商品类 配套服务 20 45
幸福，一个激动着无数人心灵
商务配套
的字眼，在这个充斥着浪漫的都市
里冲击着大地的情感。
商务配套
三、项目定位
对于本项目商业的理解 商业形态 步行街(商业街区) 地下商城＋主题商场
项目定位
商业综合消费区 城北休闲娱乐中心 区位环境 城北中心 交通便利
业态规划 时尚购物 消费体验 餐饮娱乐
三、项目定位
商业广场规划名称：
一、项目分析
项目战略选择
机 会 优势
优 势（S)
劣 势(W)
机 会 0 ( ) (T)
可选择的SO战略
强化商业配套,突出与永旺 商业业态互补,重点打造以主题 购物和市民休闲娱乐中心
可选择的WO战略
强化内部环境和商业配套,以 文化消费和体验消费留住周边人 流，延长经营时间，并吸引市民 消费。
威 胁 可选择的ST战略
经营管理
统一形象包装和对外宣传
五、招商方案及执行计划
目标客户集群定点宣传
整 体 招 商 策 略 总 纲
推广攻略
目标行业定向推广 目标行业直销渠道
渠道攻略
大客户一对一营销 授权与加盟、双向招商
整合攻略
供货加盟资产担保、拆零租用 社会活动营销造势 目标客户集群式推广直销活动
活动攻略
五、招商方案及执行计划
签五年免半年 签十年免一年 300平以上 休闲餐饮及购物
签三年免三个月 签五年免六个月 300平以下 购物区
五、招商方案及执行计划
商铺预订及租赁确认方式
主力店
品牌店 商铺预定协议 三个月租金落定 交房前付全部租金
招 商 代 理 公 司
入驻意向协议 三个月租金落定 交房前付全部租金
公 证 处
开发商
投资业主
地 缘 性 客 群
大型高尚居住区
周边百货、专业市 场消费
区 域 性 客 群
昌平商务区消费
中关村、上地等科 技、金融消费
二、周边客群分析
目标顾客消费行为特征分析
青年消费群体 追求新奇 随机性较强 停留时间短 购买力较弱
附近企业员工 追求新奇文化消费 随机性强 停留时间较长 购买力强
soho商务客
追求档次 规律性强 餐饮娱乐消费为主 消费水平
四、业态组合
——5号楼地上商业
折扣店、婚纱
上品折扣、婚纱摄影
特设服装
服装店、饰品店
四、业态组合
——6号楼地上商业
餐饮、超市
俏江南、屈臣氏等
民俗文化、特产
四、业态组合
营业厅
——7号楼地上商业
银行、电信、移动、邮局
四、业态组合
——8号楼地上商业
图书音像、票务、旅游；品牌餐饮、电玩城、运动服城装等
五、招商方案及执行计划
招商工作周期:13.05—15.8
筹备期
招商一期（3、5号楼） 招商二期（6、7号楼）
招商三期（8号 楼） 招商四期（地下）
5月
8月
14年3月
14年10月
15年3月
Βιβλιοθήκη Baidu
12月
五、招商方案及执行计划
各招商周期工作内容
5月
8月
10月
14年3月
15年3月
12月
开业期 全面展开招商 推广认知期
可选择的WT战略
强化内部环境，吸引写字楼 客户和居民休闲消费，延长经营 时间，走差异化经营路线。
一、项目分析
项目现状分析
工程进度
3、5、6商铺基本完工 、7、8商铺及地下商业预计2014年可交付。
招商进度 市场反映
前期合作洽谈，定位、策划等未启动，队伍组织未完成。 市场比较关注 ，但观望者较多。 知名度不高，前期活动及广告较少。 代理商与开发商沟通、及组织保障及决策时效有待探讨。
六、公司介绍及商业承租价格
承租面积：3、5、6、7、8号楼地上及地下商业面
承租年限：20年
承租价格：3、5、6、7、8号楼地上1.7元/天、平米（含物业费）； 地下0.7元/天、平米（含物业费） 市调期：签订合同之日起1个月 筹备期：市调后2个月 免租期3：筹备期后2年时间（24个月）
谢谢！
商品类
居家消费类 土特产品、工艺品类 精品服饰类 图书音像类
餐饮休闲类
民俗文化体验类 餐饮\茶酒吧\咖啡 健身\桑拿\运动类 KTV\慢摇吧\演艺吧
配套服务类
旅游服务类 快餐\羔点屋\花店 电子、电玩、影像类 票务\银行类
四、业态组合
——3号楼地上商业
烟酒、茶叶
咖啡厅、餐饮
咖啡、快餐等
餐饮
建议品牌商务餐 饮等
你会发现空间的距离其实不算什么 与全球的时尚真正零距离全接触 休闲成为生活的主题
商务配套
三、项目定位
精致源于对优越生活的魅力彰显 商务配套
商务配套
商务配套
三、项目定位
商务配套 精致源于对建筑品质的细节关注
从建筑空间到商品品质、从线条到色彩都融合了现代都市的生活美学!
商务配套
商务配套
四、业态组合
推广攻略
客户群落定点推广
目标行业定向宣传
目的：集中信息、有效投、最低成本 渠道：行业客户定向宣传、客户群落定向推广、大客户重点诉求 行业：休闲文化业、餐饮娱乐业、百货、婚纱摄影、名优特产、电子、电玩 区域：上地、西三旗、昌平区、回龙观、附近的居民社区等 形式：海报、招商手册、杂志长期投放、报纸重点突破、短信重复提示
三、项目定位
项目业态定位及分析
人生存的最终意义是什么？
三、项目定位
项目业态定位及分析
英国社会学家欧文曾经指出
：
人类一切努力的目的在于获得幸福。
三、项目定位
项目业态定位及分析
商务配套
在所有人的大脑里都有一个观点：
商务配套
获得幸福就是人生最大的追求。
商务配套
三、项目定位
项目业态定位及分析
商务配套
方案制订及推广 主力店招商 渠道建立
品牌招商 渠道直销 开街与开业筹备
全面签约 全面开业 持续招商
五、招商方案及执行计划
主力店
各阶段招商优惠政策（根据招商情况调整）
品牌店 签三年免半年 签五年免一年
开 街 前 开 街 后 开 业 后
签五年免一年 签十年免二年
签五年免半年 签十年免一年
签三年免半年 签五年免九个月
四、业态组合
——3、5、6、7、8号楼地下商业
电子市场、健身、KTV、演艺吧、慢摇吧等
五、招商方案及执行计划
首家主力商家引进
整 体 运 营 策 略 总 纲
社会营销
定期组织大型商业会展活动
商户免税政策扶持 带导性产业大客户合作
资源整合
联合打造专业婚庆中心 联合打造电玩、电子中心 联合打造旅游VIP服务中心 统一商业营运管理
项目规模：
•208万平方米，超过3000亩 •3、5、6、7、8号楼整体地上商业面积约3万平方米；地下商业面积约2万平方米 •日客流量20万人左右，年GDP与CBD持平
项目定位：
•TBD区域集中央商务、休闲购物、时尚精品、餐饮娱乐为一体的城市综合体
一、项目分析
项目优劣势分析 优势(S)
商业位置优越，京藏高速和七北路交叉口 商业昭示性强，区域内客户人流多 交通便利，高速出口、地铁直通 区域辐射性强可达性较好 城北最大商业体，业态全、影响大 统一招商、统一管理
市场形象
组织协调
二、周边客群分析
？
谁来买单
二、周边客群分析
教育院校
北大资源、华北电力、北京演艺、 中关村外语等20多所大中专学生、 教职员工 回龙观、龙泽苑、航天城、龙城花 园、碧水庄园、北京人家、玫瑰园 等30个居民小区 百货、装饰、建材、汽贸等流动性 较大的专业市场从业者 昌平文化商务区、回龙观商圈等以 高档住宅、酒店、公寓、写字楼、 歌剧院、体育场馆等为主，是政务、 商务活动频繁往来的聚集地。 中关村、上地的高科技、金融的20 家企业将会汇集全国金融商务人士 客群。
劣势(W)
主体规划已定，调整空间不大 过境人流大于固定人流 周边自然及人文环境较差 商业楼裙楼业太受限 面积分散、业态不好组合 商业客户相对投资大
机会(O)
区域潜在商业配套需求大 写字楼及周边居民客户消费需求大 有规模效应，建设发挥空间大 整体配套可优于其它竞争项目
威胁(T)
区域环境及人文相对落后 市场培育期长，经营压力大 业态混杂管理困难
“珠江摩尔幸福广场”
三、项目定位
城市文化
“珠江摩尔 幸福广场”
生活方式
精致
商业品质
三、项目定位
商务配套
随意摆放在路边的桌椅 边逛边聊边吃的一种情趣
在珠江摩尔幸福广场，生活 商务配套 就是如此闲适！
商务配套
精致源于对城市文化的绝对理解
三、项目定位
商务配套 精致源于对生活品质的深层挖掘
在珠江摩尔幸福广场 商务配套
周边居民
追求实惠 规律性强 休闲餐饮为主 购买力强
强调：
1、项目整体目标消费者重点针对企业员工、商务配套消费和周边居民为主，以青 年和其他消费为辅。 2、项目应充分规划商业及公共配套，如银行、停车场，以便于商务消费和车辆进 入。 3、项目要充分规划内部小环境，营造一定层次感以适应规划业态及目标顾客。
商业管理公司
三方租赁协议
五、招商方案及执行计划
媒介投放
报纸 活动 户外 DM直邮
2013年8月
铺垫、形象树立期 2014年3月
形象丰满期 6月
销售持续期
收尾清盘期 2015年3月 时间
12月
六、公司介绍及商业承租价格
中佳盛鸿集团公司是一家专业从事能源、贸易、融资、物流、基础建设、商 业地产为主的投资公司，有多家银行、评估公司等金融机构合作单位。总部设 立在北京，目前在呼和浩特市、唐山市、石家庄市、沈阳市等多地设立分支机 构及经营业务； 公司前身成立于1990年，在公司团队的不断努力下，经过20余年的发展壮 大，目前公司有300余人，本科以上学历人员占45%，工程、供热专业工程师占 30%，公司在2008年开发、使用办公OA软件及设备管理软件，实现数字化办公、 科学化生产，并通过国家IS9001质量管理体系认证，使公司的生产管理按照质量 标准体系有序进行，提高工作效率和质量，使公司更加专业、更加规范的迅速 发展。
珠江摩尔商业整体经营 方案（中佳盛鸿集团）
2013年3月
1
目录 Contents
01/
02/ 03/ 04/ 05/ 06/
项目介绍及分析
周边客群分析
项目定位
业态组合 招商方案及执行计划 公司介绍及商业承租价格
一、项目介绍
一、项目介绍
珠江摩尔城市综合体
区位： •北京昌平区北清路一号，TBD（Tourism Business District）核心区 •周边包括科技金融岛、京北数码港、生命科学园、未来科技城、科技运动公园等几大功能板块 •区域内唯一一个大型商业城市综合体
项目整体布局分布（地上商业+地下商业结合，互补运营）
四、业态组合
项目可经营方向
项目功能界定
时尚、体验、商务服务（地上）
精品服装、品牌餐饮、婚纱摄影、咖啡茶吧等
餐饮、娱乐（地下）
快餐、电玩、电子城、KTV、演艺吧等
集购物、休闲、餐饮娱乐为一体的商业文化区
四、业态组合
规划业态面积比例
35
休闲娱乐 商品类 配套服务 20 45
幸福，一个激动着无数人心灵
商务配套
的字眼，在这个充斥着浪漫的都市
里冲击着大地的情感。
商务配套
三、项目定位
对于本项目商业的理解 商业形态 步行街(商业街区) 地下商城＋主题商场
项目定位
商业综合消费区 城北休闲娱乐中心 区位环境 城北中心 交通便利
业态规划 时尚购物 消费体验 餐饮娱乐
三、项目定位
商业广场规划名称：
一、项目分析
项目战略选择
机 会 优势
优 势（S)
劣 势(W)
机 会 0 ( ) (T)
可选择的SO战略
强化商业配套,突出与永旺 商业业态互补,重点打造以主题 购物和市民休闲娱乐中心
可选择的WO战略
强化内部环境和商业配套,以 文化消费和体验消费留住周边人 流，延长经营时间，并吸引市民 消费。
威 胁 可选择的ST战略
经营管理
统一形象包装和对外宣传
五、招商方案及执行计划
目标客户集群定点宣传
整 体 招 商 策 略 总 纲
推广攻略
目标行业定向推广 目标行业直销渠道
渠道攻略
大客户一对一营销 授权与加盟、双向招商
整合攻略
供货加盟资产担保、拆零租用 社会活动营销造势 目标客户集群式推广直销活动
活动攻略
五、招商方案及执行计划
签五年免半年 签十年免一年 300平以上 休闲餐饮及购物
签三年免三个月 签五年免六个月 300平以下 购物区
五、招商方案及执行计划
商铺预订及租赁确认方式
主力店
品牌店 商铺预定协议 三个月租金落定 交房前付全部租金
招 商 代 理 公 司
入驻意向协议 三个月租金落定 交房前付全部租金
公 证 处
开发商
投资业主
地 缘 性 客 群
大型高尚居住区
周边百货、专业市 场消费
区 域 性 客 群
昌平商务区消费
中关村、上地等科 技、金融消费
二、周边客群分析
目标顾客消费行为特征分析
青年消费群体 追求新奇 随机性较强 停留时间短 购买力较弱
附近企业员工 追求新奇文化消费 随机性强 停留时间较长 购买力强
soho商务客
追求档次 规律性强 餐饮娱乐消费为主 消费水平
四、业态组合
——5号楼地上商业
折扣店、婚纱
上品折扣、婚纱摄影
特设服装
服装店、饰品店
四、业态组合
——6号楼地上商业
餐饮、超市
俏江南、屈臣氏等
民俗文化、特产
四、业态组合
营业厅
——7号楼地上商业
银行、电信、移动、邮局
四、业态组合
——8号楼地上商业
图书音像、票务、旅游；品牌餐饮、电玩城、运动服城装等
五、招商方案及执行计划
招商工作周期:13.05—15.8
筹备期
招商一期（3、5号楼） 招商二期（6、7号楼）
招商三期（8号 楼） 招商四期（地下）
5月
8月
14年3月
14年10月
15年3月
Βιβλιοθήκη Baidu
12月
五、招商方案及执行计划
各招商周期工作内容
5月
8月
10月
14年3月
15年3月
12月
开业期 全面展开招商 推广认知期