旅游房产浙江联众城仙居营销中的问题及对策
我国旅游市场营销存在的问题及对策
我国旅游市场营销存在的问题及对策我国旅游市场近年来发展迅速，但也面临着一系列的问题。
该文将从市场环境、市场营销策略、人才培养等方面分析存在的问题，并提出相应的对策。
市场环境问题一、市场竞争激烈。
目前我国旅游市场涌现了大量的旅行社和OTA企业，旅游产品同质化严重导致市场竞争激烈。
对策：加强品牌建设、提高产品质量、强化文化特色，提高产品差异化，做好市场调研，在新兴领域开展创新业务。
二、景区管理薄弱。
我国旅游景区存在管理薄弱、经验不足等问题，导致一些景区的安全、卫生等问题严重影响旅游体验。
对策：加强景区建设和管理，实行景区分级、分类管理，严格提升景区开发和管理要求，推动景区安全、环保、服务等方面的立体化提升。
市场营销策略问题一、营销手段单一。
当前，我国旅游市场的营销手段相对单一，更多地采用了传统的宣传、广告和推销等手段，营销手段不够多元化。
对策：探索全新的市场营销策略，如购物中心营销、短视频营销、网络营销等。
同时，要针对年轻人等新兴消费群体，探索新的产品组合。
二、市场分析能力不足。
目前我国旅游市场缺乏市场分析数据支撑，缺乏市场调研，不能及时捕捉到市场需求的变化。
对策：加强市场分析能力，建立专业调研机构，收集和分析市场数据，制定针对性的营销策略，加深对市场需求的认识和了解。
人才培养问题一、旅游从业人才缺乏。
我国旅游行业发展速度快，但旅游从业人才数量和质量跟不上市场的需求。
对策：加强人才培养和引进，加大人才供给的力度，引进高素质专业人才，提高教育培训质量。
二、旅游从业人员素质不高。
旅游从业人员职业素养、服务水平等方面存在着一定的问题，影响着旅游市场的发展。
对策：加强从业人员教育培训，提高职业素养，推广先进旅游服务理念，提高旅游服务水平和质量。
综上所述，我国旅游市场还存在着一系列问题，如市场竞争激烈、景区管理薄弱、营销手段单一、市场分析能力不足、旅游从业人才缺乏等问题。
要化解这些问题，需要加强品牌建设、提高景区和旅游服务的质量、推广先进市场营销策略、加强人才培养，提高旅游企业的综合实力。
旅游地产营销的难点以及解决思路
旅游地产营销的难点以及解决思路景区、目的地大部分都意识到了网络营销的重要性，但依赖自身进行相关推广困难重重，网络营销的具体方式大大小小不下百种，其中搜索引擎营销、联盟营销、社区营销、微博营销、电子邮件营销等主要手段均有很高的技术含量，纯粹由景区、目的地自身进行投入，不仅耗费大量人力物力，而且因为不能掌握完整的技术和技巧，很多网络营销动作都是无效动作......大家都知道，旅游地产营销难点的本质是一样的，就是如何有效解决客源地与房源地的分离及其所带来的一些列问题。
主要体现在：一、客户渠道过于分散遍布全国各地的客源，使得渠道选择和拓展难度非常大。
并且每家企业的销售费用总是有限的。
在这种情况下，如何合理布点和深耕，提升产出比？二、媒体费用难以控制分散的客户来源地决定了媒体投放不可能向传统城市地产一样。
如何有效地进行媒体整合？三、项目信息覆盖有限如何展示项目特色，强化体验，转卖点为买点？四、服务链条无限延长从省外客户排摸、活动召集、意向认筹、客户导入、现场接待、解筹认购、交房入住、物业管理、物业经营等等，旅游地产的服务环节被无限延长，也使得客户接待服务环节困难不少。
旅游地产营销模式的以上局限，归根结底还是由旅游地产房源地与客源地相互分离的本质决定的。
所以根据这个本质，提出如下的解决思路：结合旅游房源目的地建设，前瞻性包装房源目的地，同步面向重点客源地深度营销和网络营销。
即：“三源”营销模式=房源目的地营销+客源地营销+网络源头营销。
二、旅游地产三源营销模式解决的问题1、向消费者导向的全面转型从旅游地产房源营销到三源营销模式，这是一个根本性的转变，也需要我们做一个全面的转型。
涉及到以下几点：第一点是竞争转向建设。
营销战略要有一个根本性的调整，从以前的房源地项目与项目之间的竞争战略转向为自己项目的三源建设战略。
第二，现实转为长远，不但要对应现实需求，更重要的是挖掘潜在需求，创造新兴需求，瞄准这个长远的市场。
应用文-我国旅游房地产发展存在的问题及对策研究
我国旅游房地产发展存在的问题及对策研究'我国旅游房地产存在的问题及对策研究旅游房地产是指以旅游度假为目的的房地产开发、营销模式，开发项目全部或部分实现了旅游功能。
包括利用旅游开发区、旅游景区、休闲度假区的优越自然条件、地理位置开发的具有投资回报和多种功能的住宅项目，旅游房地产作为一种新兴产业模式，国家出台了一系列的措施促进其发展，可以说旅游地产在我国拥有广泛的发展前景。
联盟一、旅游房地产与传统房地产的不同（1）旅游房地产后期的物业是难点。
这是因为旅游地产是依靠旅游产业发展起来的，这类项目常年居住的人不多，也存在淡、旺季差异的现象，通常旺季旅游地产供不应求，而淡季旅游地产多处于闲置状态，所以旅游地产的物业管理与传统地产有所不同。
（2）旅游房地产提供的服务多样化。
旅游房地产需要满足游客的餐饮、住宿、娱乐等需求，这些项目和传统地产有很大不同，而且要求的规格标准比较高。
（3）旅游房地产多服务于高端客户。
旅游房地产在前期策划到后期物业管理全过程都有自己独特的特点，旅游地产项目注重质量而不注重面积的大小，关注配套设施的完善，外部的设计，注重给客户高品质的享受。
二、我国旅游房地产发展存在的问题（1）旅游地产经营模式比较单一，缺乏创新。
由于我国旅游房地产发展还处于初级阶段，在经营开发方式上比较单一，无论从产品形式和产品内容上都比较简单，缺少创意性的服务和个性特点，另外旅游房地产在经营操作上多依靠旅游景点，没有自己稳定的消费客群，并且营销不到位。
（2）旅游地产缺乏行业规范，经营市场混乱。
第一，企业之间恶性竞争，导致旅游地产的降低，由于旅游地产利润丰厚，致使很多企业投身旅游地产，服务标准的参差不齐导致顾客对旅游地产的误会颇多；第二，企业采用欺诈性消费，侵犯消费者的合法权益，一些经营者在广告宣传资料进行虚假宣传，误导消费者，以此牟取暴利；第三，以旅游地产的名义非法集资，如广东的一些小公司就假借分时度假的名义进行非法集资。
旅游市场营销的存在问题和对策
旅游市场营销的存在问题和对策旅游事业在发展过程中存在一定的问题，具体包括哪些？应该怎么解决呢？下面一起和来看看吧！一、我国旅游市场营销存在的主要问题(一)盲目降价竞争。
许多旅行社把降价作为主要的竞争手段。
从表面上看，通过套汇赚取差额后，旅行社还是有利可某某某。
但从营销战略的长期性看，这种做法只会影响旅游企业的产品形象，损坏旅游企业自身利益。
此外，外团降价一定程度上还影响了国内旅游收入，近几年来由于东南亚团队价格偏低，导致该区潜在游客减少，旅游业收入也相应减少，从而使旅游业发展缓慢。
(二)忽视售后服务，导致游客流失。
现代旅游市场营销中，旅游产品是一个包含核心产品、有形产品和附加产品的整体概念。
它不仅要给予游客生理上、物质上的满足，而且要让游客在心理上、精神上得到满足。
这就要求旅游企业要把游客视作“上帝”并为之服务，否则必将被市场所淘汰。
而现实生活中，大部分的旅游企业没有一个较好的旅游产品售后服务体系，甚至认为这根本就没有必要。
(三)法制意识淡薄。
在我们身边有的旅游企业为游客提供虚假的旅游服务信息，以贿赂手段拉拢顾客，诋毁其他旅游企业的声誉，有的甚至冒用其他旅游企业的名牌等。
这些做法严重扰乱了旅游市场秩序，损坏了旅游企业形象，破坏了国家法制，从而使旅游市场的供需双方都受到了损害。
为了眼前利益而置国家的法律法规于不顾，最终只会使双方受损，并且也破坏了旅游企业的对外形象，严重阻碍了我国旅游业的健康发展。
(五)目光短浅，只追求短期销售目标。
我国的很多旅游业追求的.只是短期销售目标，而不是长期营销目标。
在旅游企业中有几个是在年初制定完整的《年度营销计划书》的，更别谈近、中、长期旅游营销计划了。
他们不熟悉旅游产品策略、旅游价格策略、旅游销售渠道策略、旅游产品促销策略之间微妙而又复杂的关系，不能根据消费者的需求心理去选择合适的推广对策、促销载体。
旅游市场营销策略和营销计划还停留在初级阶段，谈不上什么旅游市场营销计划控制、旅游市场营销成本利润控制、旅游市场营销信誉控制和战略控制。
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施旅游地产是指在风景优美、自然环境好、文化底蕴深厚的旅游景区或城市开发建设具有旅游功能的地产项目，包括旅游度假村、特色公寓、高端酒店等。
随着旅游业的不断发展和人们对休闲度假需求的增加，旅游地产市场发展潜力大，但也面临着一些问题。
一、盲目追求规模，市场营销不足一些旅游地产企业过于追求规模，忽视市场营销的重要性，导致项目推广不足、销售低迷。
他们只关注建筑面积、楼间距等硬件设施，对产品本身的特性、市场竞争状况未做足够研究。
解决措施：企业应注意产品差异化，注重市场调研和客户需求，合理定价，提升产品品质和服务质量，以此提高市场竞争力。
二、投资回报周期长旅游地产项目开发周期长，且投资回报周期也较长，为投资商和开发商带来较大的财务风险和不确定性。
解决措施：企业应加强财务管理，合理规划投资金额和回报周期，注意风险控制，积极开发多元化产品，分散投资风险。
三、设施、服务质量不高一些旅游地产项目在硬件设施建设上过分追求面积和规模，而对服务质量和卫生环境重视不足，导致设施陈旧、维护不当、服务不周，损害游客体验和品牌形象。
解决措施：对硬件设施建设和日常保养把控，保证质量和安全，加强员工培训、规范、管理，提高服务水平和满意度。
四、开发政策和法律风险旅游地产开发涉及多个政府部门的审批和监管，因此受政策和法律的影响较大。
存在政策调整、土地征收等风险，也可能涉及环保、建设等法律纠纷，增加企业投资的不确定性。
解决措施：企业应加强政策、法律的了解和规范，严格遵守相关法律法规，保障企业合法权益。
五、项目定位不准确一些企业在选择项目时没有对市场需求和竞争情况做足够的研究，导致项目定位错误、与市场需求不符，造成投资浪费和销售不佳。
综上所述，旅游地产企业在发展过程中需要加强市场调研，精细化管理，注意产品品质和服务质量，把握市场趋势，规范企业经营行为，以此提高市场竞争力和企业发展方向。
神仙居旅游目的地营销策略研究
神仙居旅游目的地营销策略研究作者：王玉光金秀玲来源：《旅游纵览·行业版》2013年第12期旅游目的地营销是在旅游业从单一要素的竞争转向旅游地综合实力竞争的产业发展态势下，产业界和理论界共同关注的热点课题。
本文针对神仙居旅游景区的现状及其市场环境，针对其所存在的主要问题，对神仙居的旅游发展提出一些建议。
一、研究背景随着国民经济的迅猛发展，旅游日渐成为中国国民的一种普遍性的休闲方式。
在国内众多旅游景点的竞争态势之下，旅游目的地营销的成败对旅游景区的发展起着至关重要的作用。
神仙居属于国家4A级旅游景区，相对于黄山等5A级旅游风景区来说品牌影响力相对有限，目标市场范围相对狭小。
本文主要探讨如何通过市场营销提高神仙居景区旅游目的地竞争力。
通过以上数据看出，神仙居近年来游客的增长趋势非常的稳定，然而在与浙江省和台州市的旅游接待人数比较中分析得出，神仙居所占旅游市场份额分别约为0.005%和3.8%，由此可见神仙居在浙江省内的旅游目的地中的市场份额和影响力都还有提高的空间。
而浙江省丰富的旅游资源也给神仙居提供了展示自己的舞台。
那么，如何让神仙居获得更多的市场份额和更强大的影响力，就是现在急需解决的问题。
而成功的市场营销，就成为解决问题的关键所在。
二、神仙居旅游目的地营销现状（一）营销意识方面通过景区官网可以查看到，神仙居的建设规划为：“通过对景区自然景源的规划，提高景区的景观价值，完善景区的内外交通和管理体系。
并对景区服务和游览设施进行全面升级，将神仙居打造成为仙居国家级风景名胜区的核心景区。
”神仙居的目标规划为将自身的内部资源进行全面的规划和升级，为游客提供更加具有价值的旅游风景和更加周到的服务体系的同时，却忽视了对外部资源的联系。
如果在缺乏宣传的情况下，游客得不到神仙居的旅游信息，神仙居将落入没有客源的尴尬境地。
现代已经不适应“酒香不怕巷子深”的营销模式，只有对景区的充分宣传，才能使神仙居在自身价值提高的同时获得与之对应的经济回报和对社会影响力的提升。
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施旅游地产作为新兴行业，不断吸引着大量投资和参与者，但同时也面临着许多问题。
本文将从四个方面探讨旅游地产企业存在的问题，并提出相应的应对措施。
旅游地产存在规划布局不合理的问题。
一些企业盲目扩张，过度开发，导致资源浪费和环境破坏。
解决这一问题的关键是科学规划和合理布局。
企业应在开发前进行充分调研，确保项目的可持续发展和环境友好性。
应与当地政府和相关部门密切合作，充分利用土地资源，提高土地利用率。
旅游地产缺乏创新和差异化的问题。
许多企业只注重外观装饰和宣传，忽视了旅游产品的内涵和特色。
为了解决这个问题，企业应加强产品研发和创新，注重提供具有地方特色的旅游产品和服务。
通过与当地文化和特色产业的合作，打造精品项目，提高客户体验和满意度。
旅游地产在运营管理方面存在的问题。
由于缺乏专业管理人才和经验，许多企业在运营过程中出现了许多问题，例如客户服务不到位、设备维护不及时等。
解决这个问题的关键是加强人才培养和专业管理团队的建设。
企业应注重人才引进和培养，建立完善的管理制度和流程，并注重提高员工素质和服务意识。
旅游地产存在市场风险和政策风险的问题。
由于市场竞争激烈以及政策的不确定性，许多企业难以保持稳定的盈利能力。
应对这个问题的关键是建立风险管理机制和多元化经营模式。
企业应加强市场调研，了解市场需求和趋势，及时调整经营策略。
在政策风险方面，企业应密切关注政策变化，积极与政府部门沟通，争取有利政策支持。
旅游地产企业在规划布局、创新差异化、运营管理以及市场政策等方面存在一系列问题。
要解决这些问题，企业应加强与政府部门和相关机构的合作，加强规划和布局的科学性，注重产品研发和服务创新，加强人才培养和管理团队建设，建立风险管理机制和多元化经营模式。
只有这样，旅游地产企业才能更好地发展，为社会创造更大的经济价值和社会效益。
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施随着旅游业的发展, 旅游地产企业也日益兴盛。
然而, 在这一领域中，旅游地产企业也面临着一系列的问题。
本文将浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施。
一、问题分析1. 定位问题旅游地产企业的定位是一个首要问题。
在旅游地产行业中，企业需要准确把握旅游市场的动向和趋势，明确自身的定位，做好市场定位。
目前一些旅游地产企业在定位上比较模糊，无法精准地把握目标客户群体和市场需求。
2. 产品质量问题旅游地产企业的产品质量问题也是一个比较普遍的现象。
一些旅游地产企业为了节约成本，忽视了产品的质量，导致产品质量难以得到保障，影响了企业的形象和口碑。
3. 竞争激烈随着旅游地产市场的不断扩张，竞争也日益激烈。
一些旅游地产企业面临着同质化竞争和价格战的挑战，导致企业利润空间被挤压，增加了企业的经营压力。
二、应对措施1. 精准定位旅游地产企业需要做好市场调研和分析，准确把握市场需求和目标客户群体。
针对不同的市场需求，针对性地推出产品和服务，提升企业的市场竞争力。
2. 提升产品质量提升产品质量是企业发展的基础。
旅游地产企业需要注重产品的质量控制，保障产品质量，提升企业的口碑和竞争力。
可以通过不断创新，推出符合市场需求的产品，吸引更多的客户。
3. 提升服务品质除了产品质量之外，服务品质也是旅游地产企业需要重视的方面。
优质的服务能够提升客户满意度，增强客户黏性，使客户更加愿意选择企业的产品和服务。
4. 不断创新在市场竞争激烈的情况下，企业需要不断创新，寻求突破。
可以通过开发新的产品线，拓展新的市场领域，提升企业的市场占有率和盈利能力。
5. 提升企业竞争力提升企业竞争力是企业长期发展的关键。
通过提升管理水平和技术水平，加强人员培训和团队建设，使企业更加具备竞争力，赢得更多市场份额。
三、案例分析以某旅游地产企业为例，该企业在市场定位上存在模糊性，在产品质量上存在不稳定性，在服务品质上存在不足，这些问题都直接影响了企业的发展。
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施随着人们生活水平的提高和旅游市场的不断壮大，旅游地产业也逐渐成为了一个备受关注的领域。
然而，在旅游地产领域，企业存在着一些普遍的问题，比如低效率、产品陈旧、营销手段单一等，这些问题给企业的发展带来了一定的困难。
因此，尽快发现并解决这些问题，对于企业的长期发展是非常重要的。
本文将从几个方面简单地谈一下旅游地产企业的存在问题以及提出应对策略。
一、产品陈旧旅游地产是一个很有特色的市场，往往需要结合当地的文化特色来进行设计和建设。
由于某些原因，旅游地产企业往往倾向于采用过去的设计风格，或者跟从其他企业的风格，导致产品陈旧不新颖。
在高速发展的今天，产品陈旧往往会被人们所抛弃，因此企业需要加强创新、广泛了解顾客需求，根据市场需要推出符合潮流、有亮点的产品。
二、低效率旅游地产企业运营效率低，往往导致生产成本增加，生产时间拉长，甚至还会影响公司的形象。
有些企业存在的问题是工作流程不够合理，很多工作重复执行；还有一些公司缺乏清晰的目标规划，在公司运营的过程中盲目地跟风，往往导致资源和精力的浪费。
为了提高企业运营效率，旅游地产企业应该建立流程标准，对每个步骤进行详细的规划，避免重复和浪费；同时，企业也应该注重人才引进和员工培训，提高员工水平，为企业打造更高的效率。
三、营销手段单一有些旅游地产企业往往把宣传和营销工作简单地等同于广告投放，或培训一些简单的销售人员进行销售。
这种手段显然很单一，不能满足现今多样化、多层次的消费者需求。
为了寻找更合理的营销手段，企业应该结合自己的实际情况和市场需求制定适合自己的营销方案。
企业可以在网络、广告和社交媒体等方面发力，在不同领域打造自己品牌，并通过有效的市场分析和产品策略来提升品牌的权威性。
四、风险管理不足旅游地产企业存在着各种各样的风险，比如土地流转、政策风险、市场风险等。
这些风险都会影响企业的正常运营和发展，甚至会导致企业的倒闭。
因此，企业需要制定风险管理方案，加强对风险进行监控，及时预测和应对突发情况，避免损失。
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施随着社会经济的发展和人们生活水平的提高，旅游业成为了一个充满潜力和机遇的行业。
作为旅游产业链的一部分，旅游地产企业也在迅速崛起，成为现代社会发展中的重要角色。
随之而来的是一系列问题，挑战和困难，这些问题在一定程度上阻碍了旅游地产企业的健康发展。
本文将浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施。
一、存在的问题1.市场竞争激烈。
随着旅游业的迅速发展，旅游地产企业之间的竞争也越来越激烈。
各家企业都在争夺有限的市场份额，推动着市场的进一步竞争。
2.环境污染和破坏。
一些不负责任的旅游地产企业为了追求利润最大化，经常忽视环境保护和生态平衡。
导致了环境污染和生态破坏的问题。
3.管理和服务水平不高。
一些旅游地产企业安全意识不强，管理和服务水平较低，导致客户投诉率较高，形象受损，甚至被追责。
4.人才短缺。
在旅游地产企业发展的过程中，人才的匮乏一直是一个困扰企业的问题。
在这个行业，需要专业的土地规划师、旅游专家以及营销人才等。
5.政策风险。
政策是企业发展的外部环境之一。
但是政策往往变化无常，一些政策调整或变动可能对企业的长期发展产生不利的影响。
二、应对措施1.提升产品差异化。
在激烈的市场竞争中，企业需要提升自己的产品差异化竞争优势，通过产品设计和服务升级等方式，为客户提供更有吸引力的产品。
2.注重环境保护。
作为地产企业，应该意识到自己在地方的环境造成的影响，并且主动承担起环境保护的责任。
可以在建设过程中采用环保材料，减少能耗，降低对环境的危害等。
3.提升管理和服务水平。
企业应加大对员工的培训力度，提升员工的素质和服务意识，保证服务质量，优化管理流程，提升管理水平。
4.加大人才培训。
企业需要加大对人才的培养力度，培养出更多的专业人才，以应对企业发展过程中的各种挑战和难题。
5.注重政策风险的把握。
政策风险是无法避免的，但是企业可以通过加大对政策环境的把握和对政策变动的预判，以降低政策风险给企业带来的影响。
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施旅游地产是指以景观资源为依托，结合房地产开发，打造旅游综合体，提供满足游客需求的住宿、休闲、娱乐等服务的产业形态。
随着旅游业的快速发展和人们对休闲度假的需求不断增加，旅游地产企业在市场上崭露头角。
旅游地产企业也面临着一系列问题，如景区热点不稳定、土地资源限制、开发周期长等，本文将重点探讨旅游地产企业存在的问题及相应的应对措施。
一、景区热点不稳定景区热点的不稳定是旅游地产企业面临的首要问题之一。
景区的热点受多个因素影响，如自然环境、政策支持、文化底蕴等，而这些因素随时会发生变化。
一些地方的景区可能一度风靡一时，但随着时间的推移，游客的兴趣可能转向其他地方。
这给旅游地产企业带来了巨大的风险，可能导致投资回报率下降甚至亏损。
面对这个问题，旅游地产企业应采取以下措施：1. 多角度了解市场热点：及时收集、分析市场信息，抓住热点的变化趋势，及时调整项目发展方向，避免在热点转移之后投资失败。
2. 创造性开发：根据游客需求的变化，开发创新的旅游产品和服务，增加景区的吸引力，提高游客的粘性，减小热点转移对企业的影响。
二、土地资源限制旅游地产企业需要大面积的土地开发，并且要协调好土地利用与景区保护的关系。
土地资源有限，加之一些区域的土地管理较为复杂，使得旅游地产企业在土地开发方面受到很大的限制。
这给企业带来了土地获取难、土地成本高等问题。
为应对这一问题，旅游地产企业可以采取以下措施：1. 合理规划土地利用：根据地方政策、区域特点和土地供应情况，合理规划土地利用，避免浪费土地资源，提高土地利用效率。
2. 积极与政府合作：积极与地方政府合作，寻求政府支持和帮助，争取更多的土地资源，并降低土地成本。
三、开发周期长旅游地产项目的开发周期相对较长，尤其是涉及到新建景区的项目。
长期的开发周期会增加企业的投资风险，占用大量的人力、物力和财力资源。
为了解决这个问题，旅游地产企业可以采取以下措施：1. 提前做好项目筹备工作：在项目实施之前，充分规划、设计和准备好项目的相关事宜，包括项目定位、规模、建设周期等，为项目开发打下坚实的基础。
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施旅游地产企业是指以旅游作为主要业务方向，进行地产开发和运营的企业。
随着旅游业的发展，旅游地产企业蓬勃兴起，但也存在一些问题，需要采取相应的应对措施。
旅游地产企业存在开发过度的问题。
由于旅游地产市场的火爆，企业希望通过大规模的投资和开发来获取更多的收益。
过度开发可能导致资源浪费、环境破坏和消费者流失等问题。
旅游地产企业应积极引导行业的可持续发展，并注重生态保护，避免开发过度。
旅游地产企业存在产品同质化的问题。
许多企业在开发旅游地产项目时，往往追求快速的盈利，而忽视了产品的独特性和差异化竞争优势。
这导致了市场上众多的“千篇一律”的旅游地产项目，消费者难以区分。
旅游地产企业应注重产品创新，提供与众不同的旅游产品，以吸引更多的消费者。
旅游地产企业存在信誉问题。
一些企业在推广自己的旅游地产项目时，夸大宣传，宣称项目具有升值潜力和高回报率，吸引一些投资者进行购买。
一旦项目出现问题，如资金链断裂或违规行为，投资者的利益将受到损害。
旅游地产企业应加强自身的信誉建设，提供真实可靠的信息，避免虚假宣传，维护投资者的利益。
旅游地产企业还存在经营管理不规范的问题。
一些企业在项目开发后，缺乏有效的管理和运营手段，导致项目运营不善，服务水平下降。
为了解决这个问题，旅游地产企业应加强内部管理，建立完善的管理制度和流程，加强员工培训，提高服务水平和运营效益。
针对上述问题，旅游地产企业可以采取一些应对措施。
企业应加强与政府的合作，遵循相关法律法规和政策规定，确保合规经营。
企业应注重市场调研，了解消费者需求，开发具有市场竞争力的产品。
通过合理的价格定位和营销策略，增加产品的市场占有率。
企业还可以加强企业文化建设，树立企业形象，提高品牌知名度和美誉度。
企业应加强内部管理，优化资源配置，提高生产效率，降低成本。
旅游地产企业存在开发过度、产品同质化、信誉问题和经营管理不规范等问题。
为了应对这些问题，旅游地产企业需要加强可持续发展，注重产品创新，提高企业信誉，加强内部管理。
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施【摘要】旅游地产企业在发展过程中面临着市场竞争激烈、项目周期长、投资风险高、政策环境复杂等问题。
为了有效解决这些问题，企业可以采取优化产品定位和营销策略、强化项目规划和风险管理、加强政府关系维护等应对措施。
通过优化策略、规划和管理，企业可以提升市场竞争力，降低投资风险，适应政策环境变化。
要推进旅游地产企业的持续健康发展，需要企业在面临问题时及时调整策略，增强风险防范意识，与政府保持密切沟通合作，实现多方合作共赢的局面。
【关键词】旅游地产企业、问题、市场竞争、投资风险、政策环境、应对措施、产品定位、营销策略、项目规划、风险管理、政府关系、维护、总结。
1. 引言1.1 背景介绍旅游地产是指以旅游业为主导，结合房地产开发的综合性产业项目。
近年来，随着中国经济的快速发展和人民生活水平的提高，旅游地产行业也迎来了蓬勃的发展机遇。
越来越多的企业开始涉足这一领域，希望在旅游地产项目中获得更高的利润和回报。
在激烈的市场竞争中，旅游地产企业也面临着诸多问题和挑战。
市场竞争激烈，产品同质化严重，企业难以脱颖而出；项目周期长、投资风险高，需要投入大量资金和时间才能实现收益；政策环境复杂，企业在规划和营销过程中需要面对各种政策法规的制约。
为了有效解决旅游地产企业所面临的问题，企业需要采取一系列应对措施。
优化产品定位和营销策略，可以让企业更好地满足市场需求；强化项目规划和风险管理，可以降低投资风险和提高项目成功率；加强政府关系维护，可以帮助企业更好地应对政策变化和提升企业形象。
旅游地产企业虽然面临着诸多问题和挑战，但只要把握好市场动态，灵活应对，结合科学的经营管理模式，依然可以在这一领域中取得成功。
2. 正文2.1 旅游地产企业存在的问题旅游地产企业存在的问题主要集中在市场竞争激烈、项目周期长、投资风险高以及政策环境复杂等方面。
市场竞争激烈是一个普遍存在的问题，由于行业内竞争者众多且业务相似，导致产品同质化严重，难以凸显自身优势。
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施随着旅游业的蓬勃发展，旅游地产企业在市场上得到了越来越多的关注和发展。
随之而来的问题也逐渐浮现出来，这些问题不仅仅是企业自身的问题，也是行业发展面临的共同挑战。
本文将深入探讨旅游地产企业存在的问题，并提出相应的应对措施。
1. 同质化严重随着旅游地产项目的增多，同质化现象也愈发严重。
无论是项目的定位、规划、设计还是市场营销，大部分项目都是雷同的，缺乏独特性和创新性。
这也导致了市场竞争激烈，企业间的差异化竞争能力不足。
应对措施：针对同质化严重的问题，旅游地产企业应该在项目规划和设计上做出差异化的品牌定位，强化品牌文化和特色，提升产品的独特性和吸引力。
加强市场调研，根据不同客户群体的需求定制差异化的营销策略，提高企业的竞争优势。
2. 开发成本过高由于旅游地产项目通常需要在自然环境较好的区域进行开发，项目的开发成本较高。
受地价、建筑材料价格等因素影响，成本持续上升，使得项目盈利难度增加。
部分企业在盲目追求高端项目和豪华装修的情况下，更是导致了开发成本过高的问题。
应对措施：对于开发成本过高的问题，企业要在项目规划之初就要进行全面的成本核算和风险评估，控制项目的成本，并合理制定价格策略，降低盈利压力。
可以选择与地方政府、当地企业合作，争取政策支持和资源共享，减少项目开发成本，提高项目盈利水平。
3. 管理水平不足由于旅游地产项目通常位于偏远地区或者风景区，管理难度较大。
而部分企业在项目管理上缺乏专业化和标准化，导致了项目运营的问题。
对于旅游地产项目的长期维护和管理也存在着困难和挑战。
应对措施：为了提升管理水平，企业可以招聘专业的运营管理团队，注重培训和提高员工素质，同时制定完善的管理制度和流程，加强对项目的日常监管和维护。
可以与当地政府和相关机构合作，共同解决项目管理过程中遇到的问题，提升项目的管理水平。
4. 环境保护问题旅游地产项目的开发往往会对自然环境造成一定程度的影响，包括水土流失、植被破坏、野生动物保护等问题。
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施
浅谈旅游地产企业存在的问题及应对措施旅游地产是一种以旅游业为依托，以房地产业为手段的综合性产业。
它通过投资、规划、设计、建设和运营模式，实现旅游业可持续发展和经济效益最大化。
然而，旅游地产企业在发展过程中也面临着一些问题。
首先，市场风险。
旅游地产的市场受到很多因素的影响，如旅游业的流行程度、领导者的政策、经济状况等。
这些因素对企业的市场风险影响很大。
所以，旅游地产企业需做好市场风险的应对措施，加强市场调查，及时调整企业战略，寻找新的市场机会。
其次，资金压力。
旅游地产的建设规模大、投资额高，很难依靠单一的资金来源进行投资。
因此，旅游地产企业需要寻找多种投资渠道，拓宽资金来源，以避免过度依赖特定的资金来源所带来的风险。
同时，管理问题。
旅游地产项目的建设和运营需要多领域的协同作用，如设计、建筑、装修、营销等。
而不同领域的专业人员容易出现协调不当、沟通不畅的问题，进而引发项目建设和运营中的管理问题。
因此，旅游地产企业应加强内部沟通和管理，做好部门之间的协作，确保各项工作协调有序。
最后，品牌建设问题。
随着越来越多的旅游地产项目出现，旅游地产市场竞争日趋激烈，品牌建设显得尤为重要。
建立和完善品牌形象，树立行业标杆，不仅能够增强消费者的购买意愿，提高竞争力，还有利于企业长远发展。
因此，旅游地产企业需要重视品牌建设，加强营销策略和形象宣传，塑造优质、公正、可靠的品牌形象。
针对以上问题，旅游地产企业可采取以下应对措施：一是优化项目建设，提高市场竞争力。
除了对多种市场因素进行慎重评估，企业还可以根据市场需求和投资风险等因素选择适合的项目类型和建设规模。
同时，加强投资策略的多元化，拓宽资金来源。
二是加强内部管理和沟通，优化项目营运。
通过内部沟通和协作以及经营模式创新等方案，可以加强部门之间的协调，提升项目质量和管理水平。
三是加强品牌建设，促进行业快速发展。
通过利用品牌形象和公正可靠的服务提升竞争力，以便锁定消费者的眼球，提高企业品牌价值。
旅游房产浙江联众城仙居营销中的问题及对策
铁酸铋的制备及其在光催化领域的研究进展卢鹏;胡雪利;赖昕;刘小平;芦婉婷;王晓雪;邱建【摘要】不同的制备方法,可以得到不同形貌的BiFeO3晶体,从而使其具备不同的性能.该材料的制备方法主要有固相反应法、共沉淀法、水热法、溶胶-凝胶法等.旨在对目前已见报道的BiFeO3的制备方法进行比较,并对该材料在水处理方面的光催化应用进行了综述.集光催化性及铁电磁性于一身的BiFeO3,将在光催化领域有着广阔的应用前景.【期刊名称】《应用化工》【年(卷),期】2018(047)006【总页数】4页(P1270-1273)【关键词】铁酸铋;制备;光催化;研究进展【作者】卢鹏;胡雪利;赖昕;刘小平;芦婉婷;王晓雪;邱建【作者单位】重庆工商大学环境与资源学院,重庆 400067;重庆工商大学环境保护研究所,重庆 400067;重庆工商大学环境与资源学院,重庆 400067;重庆工商大学环境与资源学院,重庆 400067;重庆工商大学环境与资源学院,重庆 400067;西华大学食品与生物工程学院,四川成都 610039;重庆市南岸区生态环境监测站,重庆400067;重庆工商大学环境保护研究所,重庆 400067【正文语种】中文【中图分类】TQ135.3+2;Q643.36光催化技术因其具有反应速度快、处理对象无差别、对污染物降解完全等优点，使该技术成为在污染物处理、空气净化等领域被广泛应用的新技术[1-2]。
目前，TiO2因具有氧化能力强、催化活性高、性质稳定、价廉无毒等特点，被广泛应用于废水处理、空气净化、杀菌自洁等方面。
但是，由于TiO2的禁带宽度为3.2 eV，对可见光的利用效率低，且目前多为粉末状形态，极难回收。
这些劣势极大地限制了TiO2光催化材料在现实工程中的应用。
因此，开发新型且便于回收的光催化材料，已成为目前研究的热点[3-5]。
BiFeO3是一种新型的铁电磁材料，该材料具有三方扭曲的钙钛矿结构，在室温下同时具有铁电有序和G型反铁磁有序两种结构。
浅析旅游房地产开发存在的问题及对策
中文摘要文章题目: 浅析旅游房地产开发存在的问题及对策摘要:随着近年来我国的经济发展，旅游行业与房地产行业已经逐渐成为了我国新兴经济支柱的两个热门行业，而在这两个行业旗下所产生的交叉行业——旅游房地产行业，更是一颗冉冉而升的新星，其背后的经济价值无可估量，所代表的具有多项服务功能的第三类服务产业也颇受消费者追捧。
但现有的旅游房地产业在发展过程中还存在许多问题，为了更加快速完善的发展旅游房地产产业，本文通过对相关理论知识与背景知识进行调查，总结现有的我国旅游房地产业发展现状，并以A城市的旅游房地产发展为例，从制度规划、资金筹措、信息交互等多角度全面总结其开发模式与所存在的问题，并就其所存在的几大共性问题，从政府与开发商两个发展主体层面进行解决，提出相应的相关建议，以期为我国旅游房地产业发展市场提供必要的研究支持。
关键词：旅游房地产；房地产开发；政府调控iABSTRACTTitle: Analysis of tourism real estate development problems and countermeasures ABSTRACT: With the economic development of our country in recent years, tourism industry and real estate industry has gradually become the emerging economic backbone of two popular industry in our country, and in these two industries, the cross industry, tourism, real estate industry is a rising star and litres of nova, behind its economic value is immeasurable, represented with a number of service functions of the third type of service industry is also popular with consumers.But the existing tourism real estate industry still exist many problems in the process of development, in order to more quickly improve the development of tourism real estate industry, this article through to investigate the relevant theoretical knowledge and background knowledge, summarizes the existing situation of tourist real estate industry in China, and in the case of A city's tourism real estate development, from system planning, financing, information interaction and other multi-angle comprehensive summing-up the development pattern and the existing problems, and the existence of several common problems, from the government and developers to solve two development main body level, put forward the corresponding suggestions. In order to provide necessary research support for the development of tourism real estate market in China.KEYWORDS：Tourism real estate; Real estate development; Government regulation目录中文摘要 (i)ABSTRACT (ii)1 绪论 (1)1.1 选题背景 (1)1.2 选题的目的与意义 (1)1.3 国内外研究现状 (2)1.3.1 国内研究现状 (2)1.3.2 国外研究现状 (3)1.3.3 小结 (4)1.4 研究内容 (4)1.5 研究思路与论文结构 (5)2 旅游房地产开发概况 (6)2.1旅游房地产概念 (6)2.2旅游房地产发展影响因素 (7)2.3 开发模式分类 (7)2.4 旅游房地产开发相关理论 (8)3 A城市旅游房地产开发案例分析 (8)3.1 A城市旅游房地产发展概况 (8)3.2 A城市旅游房地产现有开发模式 (9)4 A城市旅游房地产开发问题总结 (10)4.1 缺乏相关制度、法规的支持与配套 (10)4.2 组建国际国内的分时度假的交换网络还有难度 (10)4.3 现有旅游房地产市场信息不对称问题严重 (10)4.4 开发商资金筹措有困难，盲目开发市场 (11)4.5 A城市旅游房地产外部性的负面影响 (11)5 A城市旅游房地产开发改进解决方案 (12)5.1 以政府为主体，制度与规划方面的改革 (12)5.1.1 完善相关法律法规，制定科学完善的监管体系 (12)5.1.2 组建合理交换网络，促进市场信息对等流动 (12)5.1.3 加强市场调控 (13)5.2 以开发商为主体，开发方面的改善对策 (13)5.2.1 开发模式要素的丰富与完善 (13)5.2.2拓宽旅游房地产项目融资渠道，优化资金结构 (13)5.2.3 坚持科学的旅游房地产项目开发控制 (14)5.2.4 加强对环境的保护与关注力度 (14)6 结论 (15)参考文献 (16)1 绪论1.1 选题背景随着我国的经济不断发展，人民生活水平质量有所提高，对于外部环境中选择合理的投资方式的热情也逐步增加。
当前我国旅游房地产的问题及对策
第22卷 第2期 许昌学院学报 Vol.22.No.2 2003年3月 JOURNA L OF X UCH ANG UNI VERSITY Mar.,2003文章编号:1671-9824(2003)02-0056-04当前我国旅游房地产的问题及对策李长坡(许昌学院地理系,河南许昌461000) 摘 要:旅游房地产是指以旅游、休闲度假为目的,开发项目全部或部分实现了旅游功能的房地产开发、营销模式.旅游房地产的产生是房地产业发展的时代要求,也是旅游业的一个新亮点,在我国有着广阔的发展前景.目前,在旅游房地产开发过程中存在着很多问题,急需理论来指导.本文从项目设计、创新和创意,主题定位等方面提出了旅游房地产的开发建设.关键词:旅游房地产;分时度假;开发中图分类号:F293;F590 文献标识码:A 近几年,随着国家促进旅游业及房地产业的政策法规相继出台以及人民物质生活水平的提高和法定假日的增加,全国相继出现了休闲度假村、旅游景区主题休闲公园、旅游(休闲)培训基地、会议中心、运动村、产权酒店、分时度假酒店、高尔夫度假村、风景名胜度假村、海景住宅、景区住宅(风格别墅)、民俗度假村、国际休闲度假中心等旅游置业项目.所有这些以旅游、休闲度假为目的,开发项目全部或部分实现了旅游功能的房地产开发、营销模式[1],均可称为旅游房地产.旅游房地产是旅游业与房地产业相结合的新兴物业,在国外早已发展,国内则刚刚起步,目前还很不成熟,开发建设过程中存在着诸多问题,急需理论来指导.1 旅游房地产的产生和兴起旅游房地产最早发源于法国地中海沿岸.20世纪初,地中海沿岸开发了大量海滨别墅,欧洲、北美的政府要员、贵族、富商峰拥而至,一时间地中海成为世界及欧洲的休闲度假中心.20世纪60年代,法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村首先以分时销售的方式招揽客房.旅游房地产市场开始由此形成,今天遍布世界各地的分时度假酒店、高尔夫度假村、山地度假村、休闲别墅等使欧洲旅游房地产市场发展到一定规模.房地产唱响旅游市场并非偶然.据《美国度假区发展报告》显示,二战后的美国,伴随着劳动生产率的提高,人们有了更多的收入和闲暇时间,带薪年假不断增加,大规模的外出度假条件成熟,旅游度假区开始进入兴盛期,20世纪70年代中期,由于美国经济衰退,泡沫经济造成大量房地产积压、空置,特别是市场景气时期开发的大量别墅积压.为处理这些积压和空置的房地产,充分盘活闲置资产,美国从欧洲引入时权酒店这一概念,取得了巨大成功.1977年美国市场95%以上的度假物业是由其他项目改造过来的.到1987年后,大量的投资商、开发商纷纷进入这一领域,使产品模式更加清晰,法规也相应健全;配套有服务业、管理业、交换业也迅速成熟.1999年全球分时度假物业销售额达到6712亿美元,540万个家庭参与了分时度假网络.近几年市场上又崛起了一批新的以旅游地产开发为主的分时度假网络公司,如S UNTERRA公司,不但经营交换业务,还自己开发并销售时权酒店,已在美国、加拿大、澳大利亚等国家开发了89个度假村,拥有5600个单位.在亚洲,日本、韩国、菲律宾、泰国、马来西亚、新加坡等国家,近几年大打“旅游度假牌”,假日休闲、运动健康休闲等方兴未艾.随即,大批国际金融投资商、地产开发商、酒店投资管理机构纷纷介入旅游物业开发,并取得了可观的收益.我国旅游房地产萌芽出现在20世纪80～90年代,旅游房地产在我国兴起也并非偶然.首先,一部分沿海地区、改革开放较早省市由于盲目开发,房地产项目建设供大于求,出现大量空置房.于是,为消化这些空置房,将其中一部分改造为旅游物业,便成为顺势之举.据测算,一个拥有100万会员的分时度假系统可拉动国内市场50～70亿/年消费额,可盘活300～500万平方米的存量房,解决2～3万的就业人口.其次,随着传统房地产开发领域机会的减少以及住宅市场的基本成熟,开发商必须寻找新的开发方向.一些城市如京、沪、深人均居住面积已超过20平方米,住宅消费开始向舒适型转移,传统的住收稿日期:2002-11-15作者简介:李长坡(1976-),男,河南封丘人,许昌学院地理系助教,主要研究方向:地理数量化,G IS和旅游房地产. 第22卷第2期李长坡:当前我国旅游房地产的问题及对策57 房销售市场出现了萎缩的前兆,大量的传统房地产资金不得不物色投向新的领域.最后,低的酒店、度假村开房率,急需降低度假成本,吸引休闲型度假,以改变传统的旅游模式,启动消费.据统计[2],2000年我国星级酒店6000多家,酒店平均出租率55158%,约有一半的酒店客房处于闲置状态,闲置资产达数千亿元.面对如此惨淡的经营,酒店、度假村不得不寻找新的出路.实践证明,旅游房地产的开发是一条有效的途径.从1999年海南“南海传说”、三亚“博鳌国家旅游体闲度假区”的成功开发后,先后已有几十个旅游房地产项目在全国进行改造、规划、建设和推广.据报道[3],目前,北京、上海、大连、青岛、海南、广州、福建、深圳等地已开工的旅游房地产项目达到近百个,以“高尔夫、山地、滑雪、冲浪、野外运动”为主题的休闲度假住宅、别墅、酒店超过80家.涉足旅游房地产的公司超过百家,除了国外和港台颇具实力的大公司外,还包括内地首创、海航、中信、中旅等大型企业,也包括天鸿集团、万通集团等一大批房地产投资商、开发商.他们都取得了较大的市场反映.2 我国旅游房地产开发的条件和潜力我国旅游房地产具有广阔的发展空间和市场潜力.第一,从国家政策上,党中央、国务院及各级政府,相继出台了刺激和拉动旅游及相关产业发展的新政策,无形中为我国旅游房地产的发展提供了一个广阔发展的平台,这是我国旅游房地产可持续发展的坚实基础和动力保证.第二,正在形成的旅游强国地位和强大的消费群体,为我国旅游房地产市场开发提供了巨大的发展空间.从现状来看,我国旅游业发展迅猛,过夜旅游人数和旅游外汇收入分别位居世界第五位和第七位,出游人次已是世界第一.世界旅游组织曾预测,中国旅游业在今后20年内将保持着高速增长态势,中国将在2020年成为世界第一大旅游国,奠定了我国在亚洲的旅游大国的地位.每年114天的假期、5+2生活新模式,对传统旅游方式的不满足,度假消费成为时尚,商务活动日趋频繁和商务旅行的急剧增长,也为旅游房地产的开发造就巨大的消费群体.据报道,目前我国旅游消费正以每年24%以上的幅度增长,一些发达城市如深圳城市中高收入阶层已经需要市场提供适合他们生活品位的生活方式,集山水景观、休闲度假为一体的第一居所无疑是首选.可见,旅游与房地产结合的相关物业发展前景广阔,以分时度假、产权酒店、休闲物业为主要形式的旅游物业,必将给旅游业房地产业带来生机与活力,尤其是申奥成功后,这种趋势将更为显著.第三,从城市基础设施尤其是高速公路的发展来看,北京、上海、广州、深圳等大城市路网系统发展迅速;从人均汽车的拥有量来看,北京已达到8个人一辆车的水平,上海12个人一辆车,深圳、广州约10个人一辆车.专家预言,在中国的大城市5年之内就会进入5个人一辆车的时代,对于建立在车轮上的旅游房地产而言,这无疑是一个好消息.第四,市场日趋成熟,可利用资金相对充足,传统投资领域、生产领域已基本饱和,市场进入成长发展阶段.第五,旅游房地产除了适应人们休闲消费的心理需求外,更是满足了大众投资需要,真正实现了消费、投资两不误.第六,房地产大量积压,可提供大量的房源.据统计部门调查,我国目前积压房率达8000多平方米,很大一部分集中在东部沿海,这为改造产权、时权酒店提供了房源.3 我国旅游房地产开发存在的问题311 有碍景观,破坏景区氛围一些开发商在房产开发过程中,为了使旅游者取得较好的观景点和视角,而忽视了观景点本身成为其他观景点的景观效果,随意开辟景点.如前不久建在南京紫金山最高峰头陀岭的“观景台”,只考虑观景效果,忽视了自身对环境景观的严重影响,在社会各界的强烈反对下,不得不决定拆除这一造价3000万元的景点.像其他一些风景区也有类似的现象,新建了不少配套的房地产服务设施,这些新建筑在格调、体量、功能等方面很难与原本的老建筑融汇、对话与交流,同时又过分地增强了商业气氛,破坏了原本朴实、纯真、恬淡、怡然的自然竟境和野趣韵味.如泰山,20世纪90年代初,很多学者就对泰山脚下兴建豪华大宾馆的做法进行了批评,主要是这些景观与整个泰山的文化景观相冲突.312 无序开发,资源生态破坏现象严重一些开发商在修建房地产项目时,缺乏科学规划和论证,大兴土木,开山采石,伐木筑路,乱砍滥伐,导致山体破坏,水土流失加剧,植被破坏,生物多样性受损.如华山景区银河宾馆、气象招待所、镇岳宫(内设住宿、餐饮设施)建设期内在山上违规开山采石,形成了三个较大的料石场,山体资源遭到破坏,虽然进行了治理整顿,但植被恢复工作至今仍难以完成[4].南岳的三个山峰因建设宾馆、饭店被人为地削了“脑袋”.国家级自然保护区长白山旅游区,旅游服务设施建设共占绿地30km2左右,砍伐树木千余株[5];陕西太白山自然保护区,为了修建索道,在海拔2800～3000m的冷杉林中砍伐出一条10m 长、1m宽的走廊,不仅大量上百年的冷杉毁于一旦,而且林下的喜阴灌木、草本植物也遭破坏[6].一些不当的房地产建设甚至造成景区水质污染.如长白山自然保护区违反河道管理规定,在二道河上游河段拦河修建综合性游泳馆,迫使河流改道,水质污染,生活污水对二道白河源头的有机污染型指标比15年前增高了10～30%,使其失去作为天然水体背景值的功能[7].313 环境污染和破坏旅游房地产在建设过程中要产生大量的建筑垃圾,投入运营后要产生大量的固体垃圾、生活污水、油烟烟尘,游客的旅 58许昌学院学报2003年3月 游活动也会带来大量的垃圾,这些都严重影响旅游区的可持续发展.如在风景秀丽的桂林漓江、浙江天目溪和张家界的茅岩河,兴建了不少以方便游人的码头为主体的建筑群,这些吸引游人、方便游人的设施产生的大量垃圾、废水、排泄物,有许多直接倾倒或排入河湖,造成水体污染.随着环境保护意识的普及,环境已成为各地房地产项目共同的卖点,不少市区公园已成开发商的禁脔,以致某些开发商公然把“公”园变成了项目的私家花园.如北京的紫竹院、香山,甚至颐和园等处都有这些房地产项目.在城市化过程中,城市周边原生态的自然环境不断遭到破坏.北京亚北以及温榆河一线,是北京的江南,这里水网密布,有丰富的野生动植物资源,在这里从事开发的发展商都不无遗憾地说,原来栖息在那里的野鸭因他们的到达而从此绝迹.这类在景区开发的旅游房地产项目事实上己造成对旅游和环境资源不可修复的破坏.3.4 过渡开发,城市化、商业化、人工化现象严重一些开发商热衷于旅店、餐馆、商店等房地产项目的建设,在核心区大建楼、堂、管、所,盲目扩大旅游区、修建旅游设施,甚至不惜以牺牲具有多种生态功能的自然景观为代价,修建过多的人造房地产景观,造成景区在自然景观中演变出众多的城市化、商业化景观空间,使旅游区的景观功能发生错位,美学价值下降.如武陵源核心景区天子山曾建成几十平方米的旅店,形成了“山中小城”,被称为“天上的街市”;张家界著名景点锣鼓塌曾容纳了一座“宾馆城”;武当山也在着手建设“武当文化村”,这些都造成了旅游区自然景观和人文景观的不和谐,某种程度上是一种视觉污染.“度假村”、315 粗制滥造,缺乏文化品位一些房产开发商和旅游开发者不顾环境、条件,房地产项目贪大、求洋、缺乏个性、趋同化、乱建寺庙、佛像和不伦不类的主题公园等,不仅破坏了风景名胜、古迹文物的原始景观的文化内涵,也对旅游环境的生态格局和风景结构造成了破坏.如无锡三城———三国城、水浒城、欧渊城等,其材料、工艺粗糙得令人触目惊心,大量的塑料泡沫、劣质涂料经不起风雨的侵蚀,几年间就剥落得红颜逝去[8].再如,个少地方一轰而上的“西游记宫”之类人造景观,由于缺少文化蕴含,加之制作粗劣,热闹—阵后便门可罗雀.还有一些完全割断历史文脉,完全西方化或现代派的建筑,人为折断了历史文化积淀的交流与传承.3.6 豪华无度一些开发商似乎认为,旅游都是大亨大款的专利,不上星级、没有豪华就上不了档次,就不能为旅游业服务,导致了一般的游客望而却步,最近报道珠江三角洲一个县级市的三星级宾馆就有二百多家,其总数与西欧中等规模国家不相上下.更有一家刚开张的饭店,连每个小便槽上都安装了液晶屏幕的小电视机.4 对策4.1 统筹规划,合理布局规划是建设的龙头,是旅游的蓝图,所有项目必须符合旅游大区的总体规划和控制性详细规划,规划中没有的项目坚决不能上,并确保项目布局合理,布点均衡,既着眼当前,又立足长远,防止过多过滥和破坏性开发建没,使房地产的开发效益与风景区生态环境保护、文化生态优化、发掘旅游资源、打造拳头品牌相结合,实现经济效益与社会效益,环境效益的统一.地方政府和部门领导应避免以权代法,违反法定程序、擅自批准建设旅游房地产项目,不搞所谓的“政绩工程”、“首长工“形象工程”,要结合地方经济和旅游区的环境承载力,按照规划和法定程序建设旅游房地产项目.程”、4.2 准确定位,强调文化内涵要找准旅游房地产在整个房地产业项目体系中担当的时代性角色,避免同一地区在产业与项目结构上的雷同,努力发挥旅游性这一自身的独特优势,将土地、人口、农副特产、民俗、文化、人文、环境等因素,围绕所扮角色与功能目标,整合到“房地产”全盘思想,培植独特的优势.并注意挖掘文化内涵.没有文化或内涵肤浅的房地产项开发项目中去,树立“旅游”、目,是很难在旅游业大潮中立足并站稳脚跟的,文化性主要通过项目的创意、服务的功能、承载的内容、使用的材料、施工的工艺、历史的传承以及建筑的形体语言等环境与意蕴来展现,在直接使用和间接观感中反映其格调与品位,在社会的逐步认同中增强其魅力.413 注重创意,不断进行项目创新房地产项目的创意与策划,就像学生作文的中心思想的提炼和表现,项目的规模与功能,建筑的色彩与体量,布局的尺度与收放,氛围的营造与把握,都应在创意,策划中很好地确定,最终通过新颖朴实的外观、功能完善的内涵、配套齐备的设施、自然谐调的韵味,塑造项目的特色和魅力.在建设旅游房地产的过程中,要充分利用当地的自然、人文资源,应该注重“借势”,即旅游房地产和当地的环境、文化最大程度地融合.一是自然景区中的建筑,不应太鲜艳,否则会抢了自然景区的风景,形成本末倒置:二是巧妙利用基本地形,随着不同部位予以不同处理,在不破坏山形水形的基础上进行建筑;三是建筑风格应接入本土文脉,目前风行的欧式建筑过于单调,缺乏思想性;四是建筑单体造型要考虑每个人的个性,不能单体与单体之间看不出多大差别来;五是在套型的功能布局上,要注意到这是假日住宅,不是第一居所,因此像普通住宅强调的储藏功能应予淡化. 第22卷第2期李长坡:当前我国旅游房地产的问题及对策59 创新是旅游房地产发展的灵魂.美国迪斯尼乐园自开业以来之所以经久不衰,根本原因是每周都有一个新娱乐项目推出.作为以供人们休闲、度假为主要功能的旅游房地产,项目的不断翻新以及设计应留有充分的变通和发展余地,需要通过创新的方式去实现,始终以新颖引人的姿态与魅力赢得游人的青睐.414 精心设计,营造良好的环境氛围旅游房地产开发项目应力戒贪大求全或零星开发,努力在“宜人怡人”和“满足需要”上下功夫.旅游房地产常常是以“第二居所”的功能被市场认同,故而它作为“度假屋”应该具有更强的保健功能,能够成为人们调心养性、休养生息的地方,这可以通过现代生活方式与传统文化相渗透的方式达到.在物质保健的同时,也要注意整体的人文气氛与环境的协调,着重历史人文的延续性并导入整体规划.追求小桥流水人家的意境,使旅游者以及在此小住几日的度假者感受到本地深层次的人文魅力,达到理想的天人合一的最高境界.每个项目设计时,都应遵循功能完善、设施齐全、规划恰当、层高适宜、空间适度、安全便捷、观感舒服的原则,尤其是对普通百姓和弱势人群的方便与关爱,诸如扶手高度、地面防滑等具体的细部设计中体现出来.415 依法建设,保护环境“无计划生育”、“批小建大”、“批矮建违法建筑禁而不止,几乎是所有涉及旅游房地产项目的怪象之一.“超计划生育”、高”的现象,严重影响和干扰着旅游房地产业的健康有序发展,平遥、丽江、武陵源、九寨沟等几乎所有著名景点风景区,都无一没有经历这“拆违整治”的痛苦革命.开发旅游房地产,不能搞“掠夺性开发”,以浓妆艳抹的人工景观破坏自然的和谐.必须注重旅游景点开发与环境保护的谐调发展.通过对旅游资源的合理利用与开发,形成滚动发展和良性循环,促使环境变得越来越好.以开发促进环境保护,以环境保护营造更引人向往的人间仙境,反过来支持开发更高级的旅游景点.尽管所有开发者都明白这一点,但真正落实在实处的却很少,只有严格执法,坚决杜绝违法建筑的产生,才是规范旅游房地产市场的治本措施.参考文献:[1] 王赞强1旅游房地产初探[J].闽西职业大学学报,2001,6(4):16-191[2] 冯卫平1房地产要与旅游顺利嫁接[N].北京晨报,2002-06-151[3] 程国慧1旅游地产异军突起[N].市场报,2001-09-14(1)1[4] 吴越1景区饭店何去何从?[N].中国旅游报,2002-09-11(10)1[5] 俞穆清1长白山国家级自然保护区旅游与环境持续发展[J].地理科学,1999,19(2):189-1911[6] 崔海亭1景观污染:一个亟待解决的问题[J].生态学杂志,2001,20(3):60-621[7] 庞振刚1自然保护区可持续发展的必由之路———发展生态旅游[J].生态经济,2001,18(5):20-231[8] 冯雁军1旅游房地产:浮躁之后是理性[J].城市开发,2002,15(4):11责任编校:陈新华Problems and Countermeasures of ChineseTourism R eal EstateLI Chang2po(Department o f G eography,Xuchang Univer sity,Xuchang461000,China) Abstract:The coming up of tourism real estate is not only the requirement of real estate,but that of tourism.It has great potentiality in China.But at present there are many problems during the course of its construction.The paper puts forward s ome suggestions from the aspects of designing,innovation,orientation etc.K ey w ords:tourism real estate;timeshare;exploitation。
联众度假分析
联众休闲产业集团有限公司——“联众模式”分析一、“联众度假”简介：联众休闲产业集团有限公司由赛伯乐中国投资基金、杭州市政府创业基金、上城区政府创业基金以及自然人共同持有。
从2005年开始，公司结合乡村休闲度假等市场需求，通过自建、收购、合作、租赁等经营方式，获得乡村度假资源，并随之构建乡村休闲度假网络，进行连锁经营，吸引城里人到农村度假，被称为“联众模式”。
经过5年的运作，联众在国外分时度假模式基础上，结合中国的实际消费习惯进行了修正，创立了一种更适合国人度假的乡村分时度假模式。
目前联众正在全国的环境优美乡村布局，已拥有12家乡村度假村，计划在3年内达到50家，使其连锁度假开始进入规模效益。
二、“分时度假模式”简介指一个人在每年的特定时期对某个度假资产所拥有的使用权。
它是一种度假资产的形式。
让顾客可以分享某个度假资产的不同时段。
这种分享可以是每年1周(1/52 share)，或者是两年1周(1/104 share)，甚至是每年13周(1/4 share)。
某些分时度假产品则以一种信托投资产品的形式销售。
比如，将多个度假胜地的资产，分散成小规模的所有权，销售给固定资产的投资人。
三、联众集团旗下度假村——“城仙居”分析：联众度假目前拥有九个度假村，其中八个已交付，一个未交付西天目山景区有四个度假村：1、九思湖畔。
主要景点有九思湖，禅源寺等2、西坑云海。
主要景点有禅源寺，登山体验景观带，大树王景区，天目大石谷等3、大有桂谷。
主要景点有大树王国，九思湖，禅源寺等4、浮玉山庄。
主要景点有茶园，竹林，禅源寺等这四个度假村均集中于西天目山景区，景观大同小异。
该景区内负离子含量相对较高，利于一些疾病的治疗。
除了以上四个度假村，还有五个度假村散落在不同景区。
白水涧景区的立塔人家。
主要景点有径山禅寺，白马寺，山涧古道以及瀑布等莫千山景区的春风何村。
主要景点有茶园，竹林等千岛湖景区的金山碧湖。
景观特色是显山露水东天目山景区的白沙枫麓。
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某西某大学摘要营销是企业生存的根本,是产品走向市场获取利润的关键环节,企业的命运系之于“销”，而“销”之绩效来源于“营”，只有“营”字领先，“销”字当头，营销一体，这样的企业才能在这竞争日趋激烈的市场上站稳脚跟。
没有营销，产品将无法走向市场，产品不能走向市场，企业则没有利润的源泉，没有再生产的动力。
“营”包括策划、创意、运筹和研究，“营”的最终目的是带动“销”的增长。
评价企业经营好坏的一个关键标准，就是看该企业最终营销业绩（包括销售额、市场占有率、利润、知名度等）的高低。
作为新兴的旅游房地产行业，浙江联众乡村资源开发有限公司在旅游房产营销方面出现了很多亟待解决的问题。
本文首先指出了公司营销过程中在市场定位与细分、产品设计、品牌创新、产品定价、产品促销、销售渠道的开拓及销售诚信等方面出现的问题，提出了清晰目标市场、改善产品品种与创新产品品牌、科学定价与调价、合理安排促销与树立诚信营销理念等一系列措施，笔者希望能够通过本文的分析阐述，起到增强公司品牌，提高销售业绩，改善企业营销现状和提高企业竞争力之目的。
关键词旅游房产营销；问题；对策华东理工大学毕业设计（论文）ABSTRACTABSTRACTMarketing is the basis of businesses, products to market access is the key to profits, the fate of the enterprises in the "sale" and "sell" from the performance of the "camp", only "business" lead character, "sell" the word Take the lead, integrated marketing, such enterprises can in this increasingly competitive market on firm footing. No marketing, products will not be able to move toward the market, not to market products, corporate profits will no source, no driving force for reproduction. "Camp", including planning, creative, planning and research, "Camp" the ultimate aim is to promote "sales" growth. Evaluation of business as a key quality standards, is the end of the business marketing performance (including sales, market share and profits, fame, etc.) level. As an emerging tourist real estate industry, Zhejiang Lianzhong Village Resources Development Co., Ltd. in real estate marketing tourism have lots of issues in urgent solution.This paper pointed out the course of the company's marketing and positioning in the market segments, product design, brand innovation, product pricing, product promotion, marketing and sales channels open up areas such as credibility issues, made clear target market, product varieties and improve Brand new products, pricing and price adjustment scientific, reasonable arrangements for promotional and marketing concepts such as integrity of a series of measures, I hope that through the analysis described in this paper, a strengthened company brand, increase sales and improve marketing status and improving the competitiveness of enterprises Purposes.KeywordsTourism real estate ；marketing problems;；measures目录绪论 (2)一、公司营销管理现状 (2)（一）公司简介 (2)（二）公司营销管理现状 (3)二、联众城仙居营销中出现的问题 (6)（一）目标市场定位模糊，市场细分缺乏标准 (6)（二）产品设计风格单调，品牌创新意识不强 (8)1、产品设计风格单一，房型品种较少 (8)2、品牌创新流于形式，缺乏创新的内涵 (8)（三）产品定价不科学，价格调整波动过大 (9)1、定价不科学，过于平均化 (9)2、调整价格波动太大，影响销售的稳定性 (10)（四）广告媒体组合安排不合理，人员促销管理不规范 (11)1、广告媒体投放安排不合理，宣传效果不佳 (11)2、促销人员素质不高，销售团队管理不善 (12)（五）产品销售渠道狭窄 (13)（六）销售不诚信现象严重 (13)三、联众城仙居营销中出现问题的对策 (14)（一）清晰产品的目标市场，明确细分标准 (14)（二）改善产品设计风格，注重品牌创新途径 (21)1、注重产品质量和品位，改善设计风格，调整公司房型 (21)2、品牌策划注重创新，特别注重对品牌的维护 (22)（三）科学合理的定价，适时适当的调价 (23)1、根据单元差异合理定价，避免出现盲目性 (23)2、控制调价波动，稳定房价 (24)（四）合理安排广告投放媒体，提升营销队伍的专业管理素质 (24)1、选择合理的投放媒体组合，提高广告效率 (24)2、重视销售团队人员素质的培训，选择合理的人员利益分配制度 (25)（五）开拓多渠道的销售途径，特别注意分销渠道的开发 (26)（六）树立诚信销售理念，保证客户关系的维护 (26)结论 (28)致谢 (29)参考文献 (30)绪论旅游景观房产最早源于法国地中海沿岸，20世纪60年代法国阿尔卑斯山地区的别墅度假村开发了以分时销售的方式招揽客户的这种新型产业。
近年来，随着我国旅游业、房地产业发展的持续升温，将旅游资源与房地产开发相结合渐已成为当今旅游业发展的又一新趋势，而且发展势头迅猛。
旅游景观房产是指依托周边丰富的旅游资源（包括自然景区、人造景区），为全部或部分实现度假休闲功能而开发建设及经营运作的，融旅游、休闲、度假、居住为一体的房地产项目；是将房地产及旅游资源进行嫁接、重新组合而实现旅游功能的旅游产品，也是把旅游休闲理念融入房地产开发之中的一种经营模式。
作为一个新兴的产业模式，决定了它在成长中的曲折性和多变性。
旅游房产的销售过程也就与一般的房产有所区别。
鉴于以上原因，笔者认为企业在营销此类房产的时候更应该注意提升对营销的认识，用新的思路去开拓市场，用实事求是的态度对待公司在发展中的障碍。
本文论述了该公司在营销中出现的诸多问题，并提出了解决这些问题的相关对策，在详细掌握公司内部相关资料和参考有用外部数据的情况下，用定性和定量的分析方法对这些措施做了相应的描述，笔者希望能通过这些分析，给未来公司的改善和发展做一个借鉴和参考。
一、公司营销管理现状（一）公司简介浙江联众乡村资源开发有限公司，是一家以农村农业资源开发和投资为主的投资开发公司。
目前已拥有5 家控股子公司，分别是浙江城仙居农业开发有限公司、杭州联众农业技术开发有限公司、临安市联众园林绿化有限公司、杭州联瀚网络有限公司以及临安天目山饭店有限公司，如图1-1所示。
公司从事生态农业开发、乡村旅游开发、新农村建设开发、互联网开发和运营。
自“赛伯乐”风险投资公司进入该公司后，现打算更名为浙江联众休闲产业集团有限公司。
公司从2005年开始，响应国家提出的建设社会主义新农村精神，结合乡村休闲旅游、乡村养老等市场需要，开始了全面建设新农村的尝试，并且已经得到了社会的认可。
公司参与建设新农村时承担起整个新农村建设的资金投入以及建设、管理的工作，公司创建了一种不让政府、村民投入一分钱，不占用国家土地资源，不破坏生态环境。
改造农村的旧住房，建造可以沟通“城里人”和“乡下人”的新住房，用长期出租的方式获利的新模式，这种模式被当地政府称为建设新农村的“联众模式”。
2006年10月14日在全国村长论坛上公司被授予“全国新农村建设突出贡献奖”；2006年10月28日在北京人民大会堂，联众公司再次被推选为“2006年度全面小康与新农村建设中国十大贡献企业”。
并受到中央电视台、《文汇报》、《浙江日报》、新华网、东方网等权威媒体的关注。
公司乡村休闲品牌“城仙居”已建和在建设项目有天目山九思湖畔、西坑云海、大有桂谷、浮玉山庄、临安横畈镇立塔人家、莫干山何村新农村主题公园、淳安县千岛湖金山湾等。
随着项目的展开，联众的规模和影响力也在全面铺开。
图1-1 浙江联众乡村资源开发有限公司结构（二）公司营销管理现状公司的总部设在杭州，总公司分为两个销售部门即杭州总部销售部和上海办事处销售部，两个销售部门下各设一个销售经理，销售经理下是客户经理、客服人员、企划人员、文书助理，学历多为大专和中专水平，如图1-2所示。
其中两个销售经理均为快销食品行业的主要负责人出生，销售方面有多年快销经验，客户经理主要是从人才市场招聘或是公司“内部”推荐。
销售部至今没有一个规范的培训机制和市场调研和分析机制。
新销售人员的业务熟悉过程采取的是老销售员带新销售员这种原始的“培训”方法，招聘中对客户经理要求是有快销食品经验或房地产行业一年工作经验，基本上没有其他的要求。