店铺投资计划与评估

设备
工程
包装耗材
设计装修 费用
包括冷冻冷 藏设备、 藏设备、空 收款机、 调、收款机、 水电设备、 水电设备、 车辆、 车辆、后场 办公设备、 办公设备、 仓储设备、 仓储设备、 卖场陈列设 备
包括内外招牌 制作工程、 制作工程、空 调工程、 调工程、水电 工程、 工程、冷冻冷 藏工程、 藏工程、保安 工程
2 、投资评估指标 10年损益分析 10年损益分析
（1）营业额预估(不含加值营业税) 营业额预估(不含加值营业税)
10年间会影响营业额的因素： 10年间会影响营业额的因素： 年间会影响营业额的因素 物价上涨指数 人口数、户数的变动 人口数、 市场的没落 竞争店的加入 道路交通体系的改变 消费行为改变或产生业态发展的新趋势
3、连锁店开店投资的主要项目
单店的设备投资 单店的设备投资
设备 工程 场地租金 设计装修 费用
分为内外装 修设计费用、 修设计费用、 工程设计费 用
分为冷冻冷藏 设备、空调、 设备、空调、 后场备品、 后场备品、机 器设备、办公 器设备、 室自动化设备、 室自动化设备、 收银系统、 收银系统、卖 场备品、 场备品、水电 设备、车辆。 设备、车辆。
商业用房开发是 指房地产开发企 业以有形商品销 售场所作为投资 对象的房地产开 发活动。 发活动。 商业用房的投资 动机； 动机； 资本使用范围； 资本使用范围； 利润产出； 利润产出； 商业用房参建。
大型商铺投资的原则
1、长期投资
购置商铺后的“养铺” 购置商铺后的“养铺”
前期介入(预租 前期介入 预租) 预租
（6）损益平衡点销售额的预估
损益平衡点销售额= 损益平衡点销售额
固定费用 销货毛利率－变动费用 率
大型商铺的投资形式
1、大型商铺的投资价值
1 大型商铺的概念
商铺是有房地产形式存在， 商铺是有房地产形式存在，面对公众进行商业 零售、商业服务的场所。 零售、商业服务的场所。 商铺的根本属性是房地产，但其价值的表现形 商铺的根本属性是房地产， 式是商业性 大型商铺的特点
2
分租计划 食品超市导入分 租经营方式有两 个原因， 个原因， 一是使所拥有的 商业设施多样化， 商业设施多样化， 二是借分租的租 金收入来降低损 益平衡点。 益平衡点。
3
实施资金计划的模 拟 直营卖场与分租卖 场的构成比例 店址预定地取得的 成本、 成本、租金费用 初期设备计划 资金计划 营业额计划 收益计划 经费计划
2
相邻商铺的互补关系 延续消费 需求互补 连贯消费心理
3
相邻的依附关系
2、合适的业态
4
独店 规模巨大的独店 特色鲜明的独店
5
邻店损害 同行相拼 业态相克 商品层次差异
3、价格比较
1
吸引客户的能力 商圈内外的价格差异 面积大小的价格差异 折让手段 支付保障 减少隔离空间与管理费用 供求关系
2
3
4
楼层高低的价格差异 商铺其他条件形成的价格差异
第五章 店铺投资计划与评估
目录 连锁店投资原则与主要投资项目 连锁店投资评估 大型商铺的投资形式 大型商铺投资的原则
连锁店投资原则与主要投资项目
店铺开发的目的
直接 经营
指购物空间独立的单体店的零 售经营。 售经营。 经营的主要目的是获取零售利 润
是针对百货商场、 是针对百货商场、购物中心等 大型店铺的开发。 租赁或 大型店铺的开发。 （出售） 开发的目的是为了租赁或出售
商铺现房转让利润
4
商铺租Biblioteka Baidu经营利润
商铺租赁经营的水平高低， 商铺租赁经营的水平高低，影响商铺租金的产出与商铺经营的利润
面积组 合
面积分 隔
特殊部 位
各种形 式组合 的租赁
店中店 与出租 柜台
时差分 租
5
转租利润 转租人的优势条件
信誉优势 信息优势 资金优势
对转租的准确判断 商铺特殊部位的租金利润
6
销售额 单位面积效率 = 卖场面积
（7）单位面积生产力：平均每平方米所生产的附加价值 单位面积生产力：
毛利额 销售额 单位面积生产力= 单位面积效率× 单位面积生产力= 卖场面积 × 销售额 =单位面积效率×毛利率
（8）劳动分配率：每1元生产附加价值所需的人事费用 劳动分配率：
人事费 劳动分配率 = 毛利额
短线的弊端
(a)中 图(a)中B 的位置
在图(b)中的OA阶段前期 在图(b)中的OA阶段前期 (b)中的OA阶段 介入， 介入，承租开发中的小区 的商铺， 的商铺，以取得未来的优 惠租金。 惠租金。
投资者在图(c)中的OA阶段介 投资者在图(c)中的OA阶段介 (c)中的OA 入，此时所包含的商铺投资的风 险大于收益。 险大于收益。 当投资者在图(c) (c)中 当投资者在图(c)中A位以后介 入，投资者必将会承受过高的租 金成本压力。 金成本压力。
1、连锁店投资原则
1
商店定位 卖场规模与复合业种 预定回收投资的年限 设定投资与损益平衡点
2
3
4
2、连锁店开店决定因素
立地是否适当
2
1
营业额预估的准确性
3
适当规模的设定
4
同行竞争力的比较
5
投资、 投资、损益平衡点及回收年限的分析
6
本店人员补充、营运资金的考虑 本店人员补充、
7
可行性的评估
3、连锁店开店投资的主要项目
Diagram
商业 房产 开发 商 铺 租 赁
商铺租赁是指商 业企业租用其他 经济实体的商铺 进行商品销售， 进行商品销售， 以取得商业利润 的行为。 的行为。 租赁商铺的投资 价值； 价值； 投资与回报。 投资与回报。
转 租
商铺转租是商 铺价值得以重 新认识、重新 新认识、 挖掘的过程， 挖掘的过程， 即商铺潜在价 值是转租投资 的投资价值 。 转租前提 转租形式 转租投资及利 润
5
4、大型商铺经营收益
商铺投资不同阶段的收益形式
大型商铺经营的直接利润
商业用房的开发利润
繁华区域内的商铺开 发利润 新开发居住区内的商 铺开发利润
1
2
住宅小区内商铺的收益形式
商业用房的高 售价
配套设施齐全会促进 住宅销售
提高土地利用率、 提高土地利用率、降 低地价成本
3
期房现房转让利润
商铺期房转让
2、合适的业态
从商铺价值的角度来看： 从商铺价值的角度来看： 只有合适的业态才能使商铺的价值最 大化，才能达到租金收益的最佳状态。 大化，才能达到租金收益的最佳状态。 所以对特定的商铺而言， 所以对特定的商铺而言，要确定其合 适的业态并不容易。 适的业态并不容易。
2、合适的业态
1
相邻商铺的共生关系 竞争成市 “配套成龙 ”
4
长期资金收支计 划 应根据当年损益 的数值及贷款支 付、贷款偿还期 等来进行判断
2 、投资评估指标
投资效率指标
（1）以卖场规模来设定目标单位面积效率
目标单位面积效率= 目标单位面积效率=
预估营业额 卖场规模
（2）以设备资金额来设定目标折旧费率
目标折旧费用率= 目标折旧费用率=
设备资金额/72 每月预估营业额
2 、投资评估指标
（4）管理销售费用(变动费用部分) 管理销售费用(变动费用部分)
薪资费用 水电费用 促销费用 修缮费用 负税 其他费用
2 、投资评估指标
（5）损益
营业收入-销货成本= 营业收入-销货成本=销货毛利 销货毛利-变动费用-固定费用=税前损益(店责任损益) 销货毛利-变动费用-固定费用=税前损益(店责任损益) 税前损益(店责任损益) 分担总部费用(连锁店时)= )=店实质损益 税前损益(店责任损益)-分担总部费用(连锁店时)=店实质损益
稳定性 良好的成长性 多因素性 缺乏可比性
1、大型商铺的投资价值
2 大型商铺的投资价值
3
大型商铺的投资收益
商铺投资有直接投资和间接投资两种形式 租金收益 商业利润 商铺增值 产租能力” “产租能力”，是指房地产实物或其他租赁 标的物在租赁经营活动中产生租金的能力 包括租金单价、数量、 ，包括租金单价、数量、产租时间以及租 金变化趋势。 金变化趋势。
广告经费 广告促销费用率 = 预估营业额
（6）以预估利息支出来设定租赁利息负担比率(一般又称为财务负担比率) 以预估利息支出来设定租赁利息负担比率(一般又称为财务负担比率)
预估利息支出 财务负担比率 = 预估营业额
2 、投资评估指标
企业竞争力方向指标
（1）毛利率：商品的附加价值 毛利率：
毛利率 毛利率= 毛利率= 销售额
（4）劳动生产效率
销售额 每人的销售额劳动生产效率= 每人的销售额劳动生产效率= 员工人数
（5）劳动生产力：平均每人所生产的附加价值 劳动生产力：
毛利额 毛利额 销售额 劳动生产力= = x 劳动生产效率× 劳动生产力= =劳动生产效率×毛利率 销售额 员工人数 员工人数
2 、投资评估指标
（6）单位面积效率：每平方米的平均营业额 单位面积效率：
2 、投资评估指标
（2）销货成本预估(一般含损耗) 销货成本预估(一般含损耗)
一般根据10年内计划扩充的店数来推估销货成本 一般根据10年内计划扩充的店数来推估销货成本 10
（3）管理销售费用(固定费用部分) 管理销售费用(固定费用部分)
房地产取得成本(地价、房价或租金) 房地产取得成本(地价、房价或租金)的摊提 租金 开办费用摊提 开店成本(贷款) 开店成本(贷款)的利息 保险费用(产物保险) 保险费用(产物保险) 物业管理费 折旧费用
2 、投资评估指标
（3）以预估人事费用来控制目标人事薪资率
预估人事费用 目标人事薪资率 = 预估营业额
（4）以年租金费用来设定目标租金率(防止租赁不当) 以年租金费用来设定目标租金率(防止租赁不当)
年租金费用 目标租金率= 目标租金率= 年预估营业额
2 、投资评估指标
（5）以广告经费来设定广告促销费用率
分为内外装 含招牌) 修(含招牌) 工程、 工程、空调 工程、水电 工程、 工程、 工程、冷冻 冷藏工程、 冷藏工程、 保安工程。 保安工程。
分为包装材 料和消耗品。 料和消耗品。
连锁店投资评估
1、连锁店资金需求预估
1
卖场规模是否适 当 卖场规模基本上 是以消费者的需 要、店铺操作和 竞争环境为依据 ，再根据商品组 合计划来加以规 划
（2）商品周转率：商品的变现能力 商品周转率：
销售额 商品周转率= 商品周转率= 平均库存成品
2 、投资评估指标
（3）商品投资回报率：每1元的商品投资所能创造的利润 商品投资回报率：
销售额 毛利额 毛利额 商品投资回报率= 商品投资回报率= = × 平均库存成品 平均库存成品 销售额
=毛利率×商品周转率 毛利率×