中原2012年武汉汉口三元后湖项目可行性研究及初步定位报告
项目整体定位分析及可行性研究报告
项目整体定位分析及可行性研究报告第一章：项目简介一、项目位置：本项目位于**江宁经济技术开发区西南部，地处将军路延长线、牛首山风景区整体规划范围之内。
基地南临佛城西路，连接将军路，北靠将军山脉，东侧隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接牛首山国家级度假休闲风景区。
可直接与江宁城区及**市中心联系，距市中心新街口约15公里，距禄口国际机场约20公里，交通十分便捷。
规划和居住环境上是一个正在日渐成熟的新区高尚住宅区。
由于江宁区将军路沿线的大规模开发，联系基地的道路业已具备了通畅的交通状况、完善的基础设施与良好的视觉景观。
江宁区主干道将军路跨外秦淮河大桥的竣工、共青团路的开通，可直接通向新街口，大大减少了基地与**市中心的时距;距将军路1公里的机场高速公路，也增强了该区域的交通选择性，为基地成为市域性地块准备了充足条件。
二、项目概况：本项目占地面积500亩，基地呈方形。
规划红线面积32公顷，其中小部分必须用作主题艺术馆及艺术园区的建设。
基地南临佛城西路，北靠将军山脉，东側隔康辰豪园与河海大学新校区相连，西接度假休闲风景区，是将军山脉中自然资源较为丰富的区段，具有一定的环境优势。
基地内地势北高南低，同时具有浅丘、平地、人工湖、林地、沼泽等多种地形地貌。
将军山脉在基地北侧形成4座山峰，峰谷交错，形成良好的基地背景。
基地中部相对平坦，局部有水塘和沼泽，南侧地势略高有缓坡，形成与南側道路的天然屏障，在隔尘挡噪方面有良好作用。
从佛城西路越过此缓坡，隔湖望山，别有洞天。
基地西南部、东北部有两个人工湖(康后湖与韩老洼水库)，是基地宝贵的景观元素和生态资源。
东北部尚有一景观独特的废旧采石场。
整个基地范围内植被茂盛，空气清新，集景观性、生态性于一体。
具备建设高品位住宅所需的多种资源。
本项目规划容积率为0.3左右。
第二章：土地价值研判土地属性分析：尊重每一块土地。
只有视土地如生命，精心挖掘它的各种属性，并赋予它内涵，才能发挥土地的最高价值。
(2023)陕西三元后湖高端住宅项目可行性研究及初步定位报告课件(一)
(2023)陕西三元后湖高端住宅项目可行性研究及初步定位报告课件(一)陕西三元后湖高端住宅项目可行性研究及初步定位报告前言陕西三元后湖地区是西安市的的新兴区域，近年来随着城市的不断发展，该地区的房地产市场也逐渐活跃起来。
针对该地区高端住宅项目的规划与开发，福华房地产咨询公司进行了可行性研究，并初步制定了定位报告。
以下是报告的主要内容。
目标定位通过对市场进行分析和调研，我们认为，针对三元后湖地区的高端住宅项目的目标定位应为“文化品位、景观品质、生态环保、安全保障”。
文化品位三元后湖地区文化底蕴深厚，且规划了未来的文化发展，因此我们在高端住宅的设计与建设中，注重融合当地文化元素，打造具有文化品位的项目。
景观品质三元后湖素有“小西湖”之称，自然景观得天独厚，为高端住宅项目提供了宝贵的资源。
我们希望在项目设计中充分考虑景观，打造与自然景观相融合、传统与现代相结合的高端住宅。
生态环保随着社会对环境保护意识的不断提高，高端住宅项目的生态环保已经成为了业界的重要趋势。
我们将在项目建设中注重环保，打造绿色、低碳的高端住宅。
安全保障高端住宅所带来的安全无疑是吸引高端人士入住的重要因素之一。
我们将在项目建设中注重安全，采用高端保安系统和防盗系统，确保业主的人身财产安全。
项目规划开发范围项目位于陕西省西安市三元后湖地区，总用地面积约为1000亩。
项目构成本项目将主要包含高档住宅、商业中心、文化休闲设施等多样化的建筑群体。
其中高档住宅占地约600亩，商业中心占地约100亩，文化休闲设施约占地300亩。
项目定位本项目将定位为西安市的高端住宅项目，以高品质、高空间设计、高舒适度为主要卖点，适合中高端客户群体。
市场分析目标客户群体本项目的目标客户主要是中产及以上社会人士，他们对于住宅环境、配套设施、社区服务等方面的要求较高，注重品位与生活质量。
竞争对手西安市区高端住宅市场竞争较为激烈，主要的竞争对手有华远、融创、万科等知名开发商。
浅议武汉市三环线汉口段改造工程项目策划
浅议武汉市三环线汉口段改造工程项目策划作者：方华来源：《美与时代·城市版》2014年第11期“十二五”时期是中部崛起战略和全面建设小康社会的关键时期，是深化经济和政治制度改革实现经济快速发展的重要时期，故作为中部地区中心城市的武汉必须抓住机遇，加快武汉市的城市发展，而发展的先决条件之一是良好的路网体系，故在“十二五”期间，武汉市的重点工作之一是建立更加完备的交通路网体系，提高武汉市的交通通畅水平。
一、三环线汉口段基本情况三环线是武汉市重要的城市快速客货通道，设计车速为80km/h。
全线有天兴洲长江大桥、白沙洲长江大桥、江汉五桥等数座跨长江、汉江的大型桥梁，设有立交桥27座。
三环线的建成通车将武汉市中心城区和各大工业组团、中小型经济开发区与新发展区串联了起来，衔接了武汉市所有的进、出口道路。
同时，作为三镇货运主通道与入城环路的三环线起到了连通城市内外的最重要作用，既避免了一部分过路车辆直穿市区，减缓了城市交通的压力，又提高了通行的效率。
按地理位置划分，三环线分东、西、南和北四段，由于工程投资较大，同时各区段交通需求也不尽相同，按照轻重缓急、分段建设、分段受益的原则安排建设时序。
但是由于分段建设、建设时间跨度长等因素，三环线建设并未达到原规划的定位，总体存在如下几方面的问题：（一）周边出现大量散乱布置的企业，而周边区域的城市道路网不够发达，无法从路网分流、只能通过立交来满足新增区域的出行要求，给交通出行带来很大的不便。
（二）经调查北环段（长丰桥～三金潭立交）、西环段及南环段交通量增长迅猛、基本上达到设计末年交通量，道路的设计通行能力已不满足未来交通需求。
（三）沿线的多处违章开口大大降低了道路的通行能力且增加了交通隐患。
（四）路面破损严重，道路安全性、舒适性较差。
为了提高通行能力，充分发挥三环线的效率，减少交通事故，同时为了打造舒适的行驶环境，市政府提出对三环线进行全面的整治，通过对沿线交通和景观的综合改造，构建主线快速安全、生态景观优美、配套设施完善的城市环线，形成武汉市靓丽的环城生态景观、交通大通道。
汉口城市广场
报告结构
1. 后湖首个大体量综合体项目——汉口城市广场 2. 拥有哪些产品和销售成绩 3. 如何达到这些成绩 4. 对汉口城市广场的思考
后湖首个大体量ห้องสมุดไป่ตู้合体项目——汉口城市广场
基本信息
品牌开发商，规模大，品质高，溢价能力强。
项目名称 开发商 位臵 建筑设计 景观设计 物业公司 占地面积 建筑面积 当期总户数 容积率/绿地 率 物业类型 户车比 汉口城市广场 武汉地产控股有限公司 后湖大道和建设大道延伸 线交汇处（同安家园旁） 中建国际 武汉市园林建筑规划设计 院 港联物业有限公司 218600㎡ 608300㎡ 3706 2.78/35% 住宅、商业、SOHO 1：0.26
宣传企业为 主，1830万 方的住宅开 发面积，为 江城诚信品 质筑家园
宣传项目 周边自然 景观资源 为主，40 万方后湖 生态公园
一期尚景项 目加推，详 述户型，功 能区域，以 小得大
一期尚景即将 进入尾声，感 谢大家支持， 推广三期尚品
总结
标杆性
汉口首个一站式“体验式家庭娱乐购物中 心”区域标杆性项目
成交单价(元/㎡)
八月loft均价12794元/㎡，同步开盘增长18.7%，环比下降0.78%。
总结
一期 一期住宅供应1225套，剩余40套， 去化96.7%，均价9047元/㎡
产品期数
二期
二期loft供应915套，剩余87套， 去化90.5%，均价12794元/㎡
三期
三期住宅供应503套，剩余293 套，去化41.7%，均价9700元/㎡
商业概况
20万方的购物中心，多家知名品牌入驻，为项目增加 不少的溢价空间。
住宅风格
武汉后湖长投项目思路深化方案.
商业地产，流程为重！
6
商业地产的协作性
商业地产不是简单的招商，其需要策划、招商、运营及推广等各部门的通力 协作，方能有所成就。
各方团队，专业 性极强，分工作 用明显，缺一不
一、策划
策划六阶段，是整个商业的灵魂所在。只有前期产品符合市场客观规律及开发商的需求， 明确商业类型及品牌构建（明确商业定位），产品设计时与设计院对接，突出建筑特色，同 时以后期商家需求为导向指导设计，后期招商才能顺利完成，同时降低后期因商家经营需求 而导致的设计变更成本以及后期运营成本，提高项目利润率及市场竞争力。
群体； 西侧为——同安花园、同鑫花园等成熟社区， 人口较多，居民素质较高；
商业分布——汉口城市广场、幸福时代、中
森华后湖广场、百步亭万家汇等项目均有较 大体量商业存在。
14
区域背景
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算 招商与营销体系构建
商业市场
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区域内集中式商业匮乏，目前片区仅有新生活摩 尔城和南国北都两大购物中心投入运营。
保证以上三点，是项目成功销售的不二法门。
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沟通汇报思路：
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算
招商与营销体系构建
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区域背景
市场要点分析 项目概况分析 目标客群分析 商业定位及优势构建 项目初步经济测算 招商与营销体系构建
商业市场
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区域属性界定：武汉四大居住新城之一，汉口后
后湖长投〃汉口年华项目
商业发展思路沟通
武汉允正房地产代理有限公司 二零一四年二月
1
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武汉某城中村项目规划改造案例
①基本配置：合理交通组织；三级景观体 系；户型舒适升级；立面品质而简约
②特色配套：幸福街市（菜场）、幸福食 堂、幸福驿馆、幸福仓、幸福街区……
③人性服务：2人成排，3人成列；4张不 变的笑脸；10米安静距离；30分钟快速 响应；垃圾滞留时间2小时标准……
①项目分期，同步市场去化量 ②营销中心，设置在公园入口 ③首开区，靠近售楼部，到达便利 ④样板间，实体搭建，重视观景体验 ⑤导视系统，温馨路沿线导视指引 ⑥标准适配，合理控制成本
同鑫花园
鼎盛华城 紫竹园
P（2013）095号 楼面价：4096元/㎡
海赋江城天韵
P（2011）053号 楼面价：3757元/㎡
紫轩美佳
市场分析 04
聚焦幸福系；盈利在成本
市场、客户分析
➢东后湖片未开工土地储备约183万㎡，在售 项目可销售量（含未开发体量）81万㎡
➢市场未来客群以幸福系客群பைடு நூலகம்主，需求产品 80-130㎡两三房为主流
幸福时代 同安家园
后湖 汉广
同鑫花园
紫竹园 紫轩美佳
二七桥
二桥
汉阳
大桥
武昌
紫竹院 2001年
同安家园 2005年
同鑫花园 2006年
紫轩美佳 2011年
幸福时代 2011年
汉口城市广场 2012年
区域分析 01
后湖新城，开发热土
➢汉口：整体向北→后湖仍为热点开发区域
• 规划四大居住组团之一 • 城市功能配套齐全 • 区域开发成熟，板块住宅年销售量约占汉口中心
➢加快市民对岱山片区认知，提升后续开发地 块价值
需考虑因素：
➢ 道路改善带来额外的前期投入 ➢ 道路提前打通为其他项目带来利好
武汉后湖花园投资项目可行性研究报告.doc
武汉市后湖花园投资项目评估报告江岸区后湖乡，属于武汉市确定的三大住宅新区之一。
本文通过对江岸区后湖乡石桥村125.59亩的地块的开发经营环境的市场调查分析，以及周边主要同类竞争物业的比较后，依据江岸区后湖乡当地的目前市场状况和对未来的预测，对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并结合项目的特点优势，对项目进行了投资分析、财务评价和风险分析，以期探讨该地块进行住宅开发经营的可能性。
项目在经济上具有较强的可行性。
[关键字] 后湖花园、项目投资、开发经营第一章前言一、报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。
2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见，并对项目的规划设计、建筑方案设计、环境艺术设计提出相应的建议。
3、结合公司的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。
4、对项目进行投资分析和风险分析。
5、对项目决策及其实施的优化提出建议。
二、报告编制依据1、武汉市规划方案；2、亿房网站）；3、国家建设部颁布的与房地产相关法律与政策；4、武汉市房地产年鉴；5、现场勘察和实地调研所得资料；6、中介代理公司提供的资料。
三、项目概况该地块位于江岸区后湖乡石桥村，总面积约125.59亩，属于武汉市确定的三大住宅新区之一——后湖乡居住组团，对于新型住宅开发有极其重要意义。
根据武汉市规划局的要求，该地块已经基本平整通水通电，并确定该地块的主要用途是住宅用地。
第二章项目开发经营环境分析一、2011年国内经济及房地产市场回眸投资机会孕育于经营环境之中，作为基础性、先导性的房地产业更是如此。
因此，对宏观经济、社会与政策环境的把握是每一个开发决策者所关注的首要问题。
2011年根据经济发展的要求，我国坚持扩大内需的方针，继续实行积极的财政政策和稳健的货币政策，大力推进经济结构调整，加强农业基础，加大国有企业改革和脱困的力度，实施西部大开发战略，采取多种措施扩大出口，这些重大措施的实施，使得我国国民经济保持了较快的发展势头，呈现出积极变化。
武汉市江岸区后湖某项目拿地分析建议
第二部分 区域分析
后湖区域土地成交近况
2011.5--2012.5后湖片区土地成交一览表（武汉市规划局数据）
地块编号
土地使用权 人
位置
面积 （公顷）
用途
容积率
成交价格 （万元）
楼面地价 （元/平方米）
P(2011)053 号
物业 类型
容积 均 价 率 （元/平米）
最新动态
梦湖香郡 梦灏轩
20
星悦城
紫轩美佳 百步亭花园现
代城
楚邦汉界
184.4 3.13 29.69 8.02
鼎盛华城一期
12.22
小高层 别墅
0.55
住宅11000 别墅14000
在售3期C段240-606㎡全新别墅，联排340万/套起，联排 享97折优惠。独栋1000万/套起。另有小高层精装房在售， 90、135㎡两房三房和180㎡复式在售，均价11000元/㎡
50
重型工业发展区
58
高新技术产业区
南部新城
82
73
教育科研产业园区、现代 物流基地
西南新城
71
西部新城
102
北部新城
52
54
汽车及零配件、电子信息、
家电和包装印刷产业区
95
食品工业加工区
48
航空城
从总体规划图来看，武汉做为湖北省的主城区， 将承担起“中部地区现代服务中心”的重任。
湖北省总体规划 (2010-2020)
4.38 36.71% 31.70%
700户 367个
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武汉项目可行性研究报告
武汉项目可行性研究报告一、项目背景与意义武汉作为中国一线城市，拥有着丰富的资源和巨大的发展潜力。
近年来，随着国家“一带一路”政策的实施和武汉城市建设的不断提升，武汉在国际上的影响力逐渐增强。
武汉市政府也加大对市场经济的支持力度，积极鼓励企业融入国际市场，促进跨国贸易和投资，推动经济多元化发展。
在这样的大背景下，本报告拟对武汉市投资建设一个大型商务综合体进行可行性研究，以期在充分了解市场需求和竞争环境的基础上，科学评估项目的可行性和风险，为武汉市经济发展提供有力支撑。
二、市场分析1. 行业发展趋势随着中国经济的不断发展和城市化进程的加快，商务综合体已成为城市建设的重要组成部分。
商务综合体不仅可以提供商业办公、商业服务等多种功能，更是城市发展的重要标志之一。
随着城市化和消费升级的不断推进，商务综合体的需求量也在不断增加。
2. 市场需求据统计数据显示，武汉市的商务综合体市场需求量正在逐年增加。
越来越多的企业选择将办公地点设在商务综合体内，以提升企业形象和协同效率。
另外，商业服务、休闲娱乐等需求也在逐步增加。
3. 竞争环境目前，武汉市商务综合体市场正处于高速发展阶段，市场竞争激烈。
一方面，各大开发商纷纷涉足商务综合体开发领域，市场供应量增加；另一方面，国际知名商务综合体品牌也纷纷进驻武汉市，加大了市场竞争的压力。
三、项目概况本项目计划在武汉市建设一个大型商务综合体，总建筑面积约为40万平方米。
主要包括商业办公楼、商业服务区、酒店、餐饮区、休闲娱乐区等功能。
顾客群体主要定位为企业用户和高端消费者，项目建成后将成为武汉市的商务中心和城市名片。
四、市场营销策略1. 定位目标本项目主要面向有一定实力的企业和高端消费者，重点打造商务办公、商务服务、商务娱乐等多种功能，满足不同用户的多样化需求。
2. 市场推广项目建设过程中，可以通过举办展览会、会议、企业活动等形式，进行宣传推广，吸引优质企业入驻。
另外，也可以通过线上线下融合的方式，进行差异化的宣传推广策略，提升项目品牌知名度。
武汉市后湖组团综合交通评估研究
2017.8第4期 | 63武汉市后湖组团综合交通评估研究文 / 杨 伟，李建忠，官 廉 武汉市交通发展战略研究院摘 要 组团发展有利于产业的集聚和功能整合，但若对人口、功能、产业、设施等缺乏统筹谋划，在一定时期会存在综合承载能力与需求的不适宜，在城市化和机动化快速发展背景下，重点表现为交通承载力和交通需求的矛盾。
该文以后湖组团为例，利用交通信息系统、交通预测模型、手机大数据等技术手段，综合评估后湖组团综合交通状况，剖析现状交通问题，测评交通发展态势，提出相关改善建议。
关键词：后湖组团，交通评估；改善建议0 引 言后湖组团位于武汉市江岸区，处于主城区边缘，紧邻三环线，环境优美，交通区位良好，被誉为“汉口后花园”。
后湖组团为三环线、堤边路、解放大道、京广铁路围合的区域，总用地面积23.54k m 2。
后湖组团是武汉市主城区最早规划建设，也是目前规模最大的发展居住综合组团之一，见图1。
根据2010版总体规划，后湖片定位为综合组团，以居住、生活服务和都市工业为主导，是职居相对平衡的城市单元。
但在规划实施过程中，居住用地实施超前，其他用地相对滞后，导致组团存在职住失衡、交通供需矛盾等一系列问题。
为提升后湖组团城市品质与功能，综合改善后湖片区交通服务水平。
本文利用交通信息系统、交通预测模型、手机大数据等技术手段，综合评估后湖片区综合交通状况，剖析现状交通问题，测评交通发展态势，提出相关改善建议。
图1后湖组团区位图1 组团用地分析1.1 现状用地结构不尽合理，配套设施用地比例偏低根据控规要求，区域规划居住用地比重为45.2%，但目前居住用地比重已经达到51.4%，超过已建用地的50%，同时还有27%的在建、待建用地，其中大部分为住宅、商服用地，居住用地占比过高。
绿地广场、公服设施建设滞后，占比不足已建用地的4%；商业服务业仅占用地的5.5%，低于规划用地要求的8.1%。
1.2 居住用地实施超前，居住容量已超总规限定目前居住用地已建1100万方，64 | 交通与港航交通规划 TRAFFIC PLANNING区域共有轻轨1号线、地铁三号线等2条轨道交通线路，兴业路站、后湖大道站、市民之家站、丹水池站、新荣站、堤角站等6个轨道站点，6个轨道站点站点总客流为11.9万人次，其中日均运送后湖地区客流为8.3万人次，占后湖地区总出行的10.8%，较好的发挥分流作用。
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竞争性项目产品及户型研究
竞争性项目客户及不同产品消化速度研究 竞争性项目下阶段推售安排 竞争性项目优缺点分析
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
星悦城——整体定位规划
跃进村“城中村”综合改造规划
星悦城总占地面积45.95万㎡，总建筑
面积184.43万㎡，其中住宅103万方， 公园11万方，商服10万方，产业16万方， 还建45万方。 项目规划有住宅、酒店、写字楼、主题 公园、综合商场和商业主题购物广场。 星悦城规划商服 项目整体规划 ：“秀场” 包含千米步 行街、商业主题购物广场、综合商超、
占比 100% 100%
A1户型2室2厅1卫 92.00㎡
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
汉口花园——销售动态与户型评析
剩余房源
29#
31#
113平三房 六期整体规划
91平两房
户型评析：动静不分区是主要缺陷，91平设计成两房， 实用相对较差。南北通透，通风的采光俱佳是户型优点。 销售动态：六期尾盘剩余14套左右，均为高层 以及底层房源，以113平米的三房为主。
首期产品规划平面图 后期推售分析 星悦城计划2012年5月推出3号楼34层高层和7号楼26层公寓产品.
首期产品规划效果图
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
星悦城——商业研究
商业分析
星悦城产业用地占地面积8.63万㎡，
规划集合大型商超、影院、餐饮、
娱乐等多种业态。 星悦城商业规划在靠汉口花园建设 北部 家居 商业 配套 集中 式商 业 12万方集中式商业步行街。
和商业，对本案的商业起到很好的互补作用。 竞争：本项目上市，必然会和星悦城形成竞争，如何在现有条件下做出有品质有竞 争力的产品，成为本项目成功与否关键；同时，项目的重点商业部分和星悦城后期
商业规划有所竞争，将对本案产生十分大的影响。
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
尚都一品——整体定位规划
1号楼 2号楼
2# 1# 2# 1#
3#
4#
9# 8# 综合楼3F
5#
6#
7#
10#
首期产品规划平面图
首期产品规划效果图
首期产品规划
项目启动区总占地面积45949.89㎡，总建筑面积184427㎡，其中商业面积14828㎡。 一期均为一层底商，1-6号楼均是34层，7号楼是26层，8、9号楼是6层的1梯2户的洋房，10号楼是公寓。
3号楼
5号楼
48栋别墅产品
在售 封盘 已售完
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
尚都一品——后期推售计划
尚都一品后期主要推花园洋房别墅，共48栋，面积区间在230—290㎡。 别墅产品采取多联排布局方式，户型狭长，在通风和采光会受到影响，实际使用性较差。
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
尚都一品——项目总结
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
星悦城——项目总结
优势
大盘效应：作为区域内百万级别大盘，带动区域价值，加快城市化进程。 交通：除了现有的4条公交线路，未来还有望引进2—3条公交线路到小区；此外，
未来地铁3号线和6号线的畅通将会大大提升项目价值。
配套：规划中的家乐福、商业、和幼儿园将在很大程度上弥补片区配套不足的劣势
汉口花园——整体定位规划
规划分析 汉口花园六期幽兰居占地40750㎡， 总建面89900㎡，总户数2066，车
位1200个，共由31栋楼组成，其中
26栋11层、2栋15层、3栋18层，
汉口花园整体规划图
均为一梯两户。户型以二室二厅为
主， 90㎡以下户型占据近70%。整
体呈队列排布，密度小，居住舒适 度高，但栋与栋之间私密性受影响。
产品分析和销售节奏
开盘：11年12月18推出首期一组团1、2号楼，34层高层，其中1号楼两单元，2号楼一单元，均为两梯四户， 1号楼推出一单元的1、2号房和二单元，2号楼全部推出，合计330套房源。 加推：元旦加推1号楼3、4单元，合计66套，两次共推出396套房源，79—96占到八成。79、95平方房源 销售速度最快，现已基本售完，其次是96平方，目前还剩2套，剩余约20套多为117平方顶层和2层房源。 结论：从销售节奏和结果可以看出，小户型的70—90平米的二房和小三房销售速度最快，市场接受度更高。
84.59—89.99
93.38 130.91 128.13—138 /
203
182 56 93 716
28.35%
25.41% 7.82% 13.00% 100%
去化分析
尚都一品1、3、6号楼共326套房源均已经售完，面积区间在83—131㎡。其中83平和128平的房型销售速 度最快，其次是 二房房， 138平的三房销售速度最慢，由此可以看出客户更愿意接受面积小、总价低的两 房和小三房，对大面积房源存在抗性。
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
尚都一品——产品及户型配比研究
户型研究
户型研究 优点：
入户玄关设计，私密性好 动静分区、干湿分区合理 户型方正好用，通透性强 所有房间均自然采光，无暗房 厨房宽敞实用，有服务阳台
缺点： 次卧朝北，赠送面积较少 主卧与次卧入口重叠
138㎡三房两厅两卫
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
三元后湖项目可行性研究及初步定位报告
Centaline Consultants
本报告仅供客户内部使用。在获得中原地产书面许可之前，本报告的任何部分都不可被擅自引用、复制和传播。 © Copyright Centaline Group, 2009
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提纲
CONTENT
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
星悦城——客户研究 接受总价
50万以下 51-60万 61-70万 71-80万 80以上
Note：数据来源一期中原成交客户
成交客户分析
家庭年收入：绝大部分成交客户为中等收入群体。从成交客户来看，有八成客户的可接受总价在60万以下。
置业目的：成交客户主要为购房自住客户，必须买房的刚需客户，大多为首次置业，有极少量投资客户，此
精品零售、娱乐休闲、公寓式写字楼及
精品酒店。同时配套有集中式社区中心， 有氧运动公园、婚庆主题公园，20万方 还建用地 商业 住宅用地 商业旗舰、公交轨道线路及幼儿园，全
产业用地
公园绿化 婚庆主题公园
本案
方位提升项目配套。
一期启动区：4.6公顷 汉孝城际铁路站点
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
星悦城——首期产品户型配比及客户研究
规划在靠后湖大道近汉孝城际铁路
站点处3.2万方产业用地初步规划 引进家乐福、专业市场和商务配套。
开发节奏分析
商务 配套 星悦城首先开发K6地块，计划12 年清完K6地块；紧接着整体开发次
还建用地 商业 住宅用地 产业用地 公园绿化
序由南向北、由东向西开发，其中
K5地块预留做最后开发。预计开发 周期8-12年。
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
星悦城——客户研究
Note：数据来源一期中原成交客户
成交客户分析
客户年龄：成交客户中30岁以下客户占比将半，且30—35岁客户占比70%以上，成交绝大部分为年轻客户， 为刚需的购房群体，这也符合项目的前期定位，在后期的推广中仍然要着重以年轻客户为重点的推广对象。 居住区域：大部分客户来自汉口中心区，总体占比将半。原因1：汉口中心居住环境日益拥挤，房价日益高 涨，原因2：中心城区客户后湖片区的发展前景看好。这指导我们在后期的推广中可以持续重点挖掘汉口中 心客户。
优势
建筑形态：48栋别墅规划为本片区稀缺资源，降低了整体容积率，同时提高小 区居住档次。 交通通达度：距离地铁8号线站点更近。
劣势
居住区隔断：别墅群与高层住宅实质上沿街道完全隔离，高层住户并不能享受 到居住档次的提升 内部配套缺失：项目体量较小，小区内部并没有独立的生活教育娱乐等配套，
优势
劣势
野受限
整体布局：楼栋呈行列式排布，栋与栋之间私密性受影响 小区配套：小区内部没有相关生活娱乐教育配套 户型设计：主力户型设计存在缺陷，如次卧设置于进门出，厨房至生活阳台需
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
尚都一品——产品及户型配比研究
高层整体户型配比
项目分为6栋高层，30-32层，共716户；48栋别墅3层+地下室 。 高层主力户型为80-90平米两房，（90平米可做到3+1）、138平米三房。 户型 2*2*1 3*2*1 3*2*2 合计 面积（㎡） 83.97 套数 182 占比 25.42%
研究周边竞争项目产品及推售节奏研究
星悦城——首期产品户型配比
户型分析
主力户型：3室2厅1卫1厨 95.00㎡
优点:户型方正，实用性强； 三阳台设计，性价比较高。 缺点：客厅朝北才，采光不好 次卧通风效果不佳； 过道正对主卧房门，私密性较差。
2室2厅1卫1厨 79.00㎡
优点 : 户型方正，实用性强； 三阳台设计，性价比较高。 缺点： 卫生间交通流线不畅，使用不方便 客厅朝北才，采光不好
周边竞争项目研究
项目开发方向与优势打造
报告思维导图
高层产品物业规划
洋房产品物业规划边竞争项目产品及推售节奏研究
星悦城 尚都一品 汉口花园
研究周边竞争项目
周边竞争项目选定
竞争项目选定
星悦城 汉口花园 尙都一品
研究的主要内容
竞争性项目规划研究
劣势
户型设计：一期户型设计存在诸多不合理之处，主力户型设计存在缺陷，入口正对 餐厅，缺少格挡，次卧采光通风效果不佳，且过道正对主卧房门，私密性较差。