武汉某房地产开发项目可行性研究报告

第一章项目总论一、项目基本情况本项目位于武汉XXXX开发区余家湾，坐落于汤逊湖畔，毗邻武汉外国语学校武昌美加分校和华师一附中新校区，距离光谷广场、华中科技大学、中南财经政法大学、武汉大学分校、华中师范大学分校10分钟车程，距离东湖梨园35分钟车程。

项目占地402亩，东临5万亩水面的汤逊湖，西临XX大道，南临工业园路，北邻华师一附中新校区。

自然环境优美，配套齐全，交通便捷，土地资源条件十分优越，具备发展高档品质项目的土地条件。

该地块由武汉XXXX物业发展有限公司立项申报并进行了前期拆迁安置工作。

武汉市土地规划部门已经批准了该项目的建设用地。

武汉市XX区国土资源管理局土地储备交易中心对该地块已进行储备，近期即可挂牌交易。

二、合作模式与土地取得方式本项目拟以收购武汉XXXX物业发展有限公司的方式进行开发。

武汉XXXX物业发展有限公司为本项目的拆迁安置和立项单位，在本地块的挂牌交易过程实际上并无竞争对手。

武汉XXXX物业发展有限公司是专门为开发本项目而于2005年3月成立的新公司，无任何不良债务。

第二章市场分析一、国内经济和房地产发展趋势（一）经济趋势多数经济学家认为：在国内居民的消费强劲、政府投资和中国的“世界工厂”地位的促进下，当前经济形势好于预期，投资、消费和出口需求形势都比较满意；预期CPI保持平稳，国际油价呈小幅上升趋势，二00七年不大可能出现通货紧缩；消费需求增长将有所加快，而固定资产投资增长将趋于放慢，出口增长趋缓，外贸顺差呈缩小趋势；外商直接投资继续回落；房地产价格（长江中下游主要城市一览）稳中趋升；人民币升值压力有所加大，人民币汇率将小幅攀升。

经济学家对今年的经济增长给出了比较乐观的预期。

调查结果显示，四成经济学家预测今年GDP增长率在百分之九或以上，百分之三十九预测在百分之八点五至九之间，仅五分之一的经济学家认为在百分之八点五以下。

（二）房地产趋势房地产行业在我国经历20多年的市场化发展，如今已经取得了相当规模的发展，各种类型地产项目在我国得到上马实施，受整体经济增长影响，我国的房地产价格一直处于稳步攀升态势。

但2005年以来，受国家宏观经济环境影响，人民币升值、CPI反弹使宏观经济充满了变数，直接影响了人们对房地产行业的市场预期，使房地产行业景气指数趋于下降状态，房地产交易量局部下滑，但部分地区房地产市场价格不降反增。

这一方面与我国人口基数较大，城市人均居住面积水平低下，人们改善居住环境欲望强烈有关；另一方面主要受我国整体经济发展势头良好，人们收入水平不断增长，区域经济发展日益协调等宏观经济影响，人们对未来充满乐观预期，购房需求增加。

2006年国家宏观政策调控房地产市场，鼓励住房消费，幷进一步开放金融市场，中国房地产市场有望继续保持平稳增长。

同时，房地产开发及营销模式国际化的趋势更加明显，包括房地产融资理念、项目运作、营销模式、营销理念。

更多的境外基金将关注幷介入国内房地产市场，幷从大都市为核心的中心城市向二、三线城市扩展。

结论：国内整体经济和房地产发展趋于持续增长趋势，二、三线城市地产生机尽显。

二、武汉市宏观经济及地产趋势分析长江中下游城市中，上海房价已达到7000元/平方米（外环以内），南京房价超过了5000元/平方米，而武汉的平均房价刚刚超过4000多元/平方米，同比看来，还有相当的开发销售潜力和上涨空间。

未来几年项目的市场前景直接和未来几年武汉房地产发展趋势紧密相联，而这又将与全国房地产发展的总体形势和武汉市的经济发展水平抱有紧密的联系，下面首先从宏观经济形势、房地产政策、房地产供给与需求变化、房地产价格构成要素、房价收入比等因素对武汉市未来几年房地产发展形势做出如下分析：2005年武汉市生产总值已达2238亿元，人均生产总值达3245美元，首次突破3000美元；而根据“十一五”规划，到2010年，武汉人均生产总值将达到5000美元，全市生产总值年均增长12%。

“十五”时期，武汉市城市居民收入水平增长较快，收入逐年增加。

据城市居民家庭抽样调查资料（以下同），2005年城市居民人均可支配收入首次突破万元，达到10849.72元，比“九五”末的6761元高出4088.72元，增长了60.5%，人均可支配收入创历史新高，武汉市跃入可支配收入万元城市行列。

从2004年开始，城市居民人均可支配收入年净增值突破千元，2004年和2005年分别净增1044元和1285.67元。

武汉市城市居民人均可支配收入年均增幅达到9.9%，剔出价格因素，比“九五”时期增幅实际提高了1.5个百分点，实现了“十五”计划目标。

2001年——2005年城市居民人均可支配收入增幅分别为8.0%、7.0%、9.0%、12.2%和13.4%，呈逐年加快之势。

2005年增幅创近10年来最好水平，比上年增幅高出1.2个百分点。

这说明，武汉市城市居民的收入增长与经济发展速度基本保持同步，经济持续快速增长增加了居民的收入，居民收入的持续增加又促进了经济的持续发展。

2005年全市房地产开发投资为297.99亿元，占全社会固定资产投资的28.2％，同比增长27.7％，增幅比上年同期回落了约9.9％，投资逐渐趋于理性。

其中，房地产住宅投资为216.85亿元，同比增长29.2％，占房地产开发总投资的72.8％。

截至2005年底，新增房地产各项贷款为93.91亿元，与去年相比减少50.5亿元，占新增金融业贷款的21.8％。

全市房屋施工面积为2749.63万平米，同比增长12.7％，与去年同期相比增幅减少了12个百分点。

全市房屋新开工面积为1195.4万平方米，同比增长13.3％，占总施工面积的43.5％，与去年同期相比增幅减少了26.2个百分点。

全市房屋竣工面积为816.72万平方米，同比增长16.3％。

2005年，武汉人均GDP突破3000美元。

从“宏观经济的发展阶段将从根本上决定房地产发展”的观点出发，武汉房地产行业自2006年的发展将是渐入佳境，未来美好前景欣然可期。

同时，上海、北京、广州等一线城市不可能再像以前那样占尽先机、“包揽”外资，众多跨国企业正逐步将工业投资由中国的一线城市向武汉等二线城市转移。

而在房产新政的打压和人民币升值的预期下，海外热钱有了大举投资中国地产市场的良机。

当去年七部委联合出台的抑制房价政策将京沪推上风口浪尖的时候，拥有更大发展空间的二线城市就成了一个亟需开采的金矿，武汉正是中西部被高度看好的几个重点城市之一。

2005年，世茂集团、瑞安集团及和记黄埔为代表的香港大财团在武汉劲搅楼市风云，接连改写“地王”记录。

与此同时，境外财团或有境外财团背景的企业也在武汉土地市场频频亮相。

2007年伊始武汉市中心城区的楼面地价更是攀升至每平方米3000元以上。

无可否认，中部崛起背景下，武汉城市价值和发展前景重新被认可。

交通方面：未来15年内，国家将在湖北投资一千多亿元，兴建17个大中型铁路项目。

届时，乘火车从武汉可直达全国27个省市自治区，到长沙、郑州、合肥、南京等市只需2-3个小时，到广州、上海等地只需4-6个小时。

航空方面，武汉天河机场扩建工程的新航站楼主体结构工程已进入全面施工阶段。

扩建工程中，第二航站楼是主体工程，预计总投资27.27亿元。

到2020年，天河机场具有旅客吞吐量1300万人次、高峰小时吞吐能力4649人次、年飞机起降12.2万架次的能力。

扩建工程将于2007年底竣工幷投入使用。

武汉的公路也在加速“快跑”，建成和在建的武汉内环、中环、外环和7条高速出口公路，与在武汉交汇的京珠、沪蓉高速相连相通，将使武汉无可争议地成为全国公路交通的神经中枢。

幷将筹建BRT快速公交系统。

预计到2010年规划建设4条快速公交线路，到2020年再规划3条快速公交线路。

武汉的交通正在加速起飞，正在找回“九省通衢”的辉煌历史，如果把中国的经济版图比作一张围棋棋盘，武汉正位于这张棋盘的天元之位。

中国中部崛起的经济发展战略，更为武汉经济发展注入新的活力，城市快速发展进程，也为武汉市房地产业持续快速稳定发展注入活力。

此外，在住宅楼市回归中心城区的大趋势下，武昌沙湖徐东、积玉桥、中南附近以及汉口中心城区等依然将是当仁不让的焦点。

而汉口盘龙城、金银湖及武昌光谷汤逊湖区域等郊区楼市，则有望在今年掀开新一轮开发的小高潮，进而开始与中心城区楼市形成互动。

2007年武汉楼市的最精彩的地方，将不再是商业地产的一枝独秀，而是其与写字楼市场、中心城区住宅、郊区大盘等共同组成的全面繁荣的肇始。

由此，武汉楼市也有望真正站在一个新的起点上，开好“十一•五”这盘大局。

结论：近两年大量港资涌入武汉，作为长江中下游的重要二线城市，武汉房地产将迎来高速发展期。

三、区域供给市场分析项目位于武汉三大居住板块之一的光谷板块的XX开发区，西临XX大道，是号称武汉最漂亮的景观大道关山一路的延伸线，东临5万亩水面的汤逊湖。

项目所在的光谷因“舒适、人文、国际化”而被称为武汉最适合居住的地方。

首先，舒适是光谷核心居住价值之一，当为最易感知的层面，东湖的博大，汤逊湖的本项目清澈，一路走去郁郁葱葱，景色宜人；更有武大之厚重，华工之青春，迎面而来的皆是昂扬的气息；生活在光谷，山水之间有我家，与环境为善，与邻里为善，更是与自己为善。

光谷核心居住价值之二为人文，作为我国第二大智力密集区，武汉光谷高校林立，优秀的科研院所云集，武大、华科、华师等各大历史名校不约而同地在此建立自己的新校区，一个公园般的充满了人文气息的大学城已然在此形成。

最后，国际化在光谷居住价值中有着特殊的意义。

高校成果产业化如火如荼，更有一大批具有海外学习、工作背景的知识精英前来讲学、创业，武大软件园、华工产业园、华中软件园、武汉医药产业园等正带动着光谷以前所未有的激情蓬勃发展。

由此，光谷聚集了一大批中产阶级精英人士，这就客观要求光谷地产提供具有国际气质的生活方式，由此，低密度、高绿化率、创新性等成为光谷地产的鲜明特点，而武汉万科、当代地产开发的类似于“新城市主义”等主题小区（以多层、小高层住宅类型为主），也在整个武汉楼市极具代表性，并且供不应求。

这反映出光谷地区的房地产市场极具发展潜力。

四、区域代表项目分析（一）区域项目概况位置清风别墅阳光海岸梅南山居宜家汤臣XX区XX大道汤逊湖畔汤逊湖XX开发区XX大道特1号XX开发区阳光大道主力别墅面积176㎡的联排350㎡的独体,300㎡的联排190-300㎡的独体160—197㎡的联排,300-370㎡的独体价格（元/M2）3800（独体）6000（独体）6000（独体）6000（独体）配套会所，贝多芬广场，商,露天泳池,供暖系统会所、幼儿园渡假村、运动场所会所，沙滩浴场，网球场湖滨会所，酒吧及美容院，亲水平台环境傍汤逊湖傍汤逊湖依山环水,紧邻大学三面临汤逊湖，幷设内湖，基本上做到户户观湖物业管理江苏长江物业武汉天厦物业武汉新大陆物业发展有限公司武汉丽岛物业管理有限公司建筑单位湖北长城建设山河建筑公司武汉建工集团中建三局楼盘规模10万方13万方21.5方19万方停车位数量350个多层10：6；别墅1：1 1:01 1:01开发企业武汉房地产长江综合开发总公司武汉福达置业发展有限公司武汉新大陆物业发展有限公司武汉弘福置业有限公司别墅外观销售情况已售完65% 50% 50%位置华工镜湖园水蓝郡银河湾美加湖滨新城藏龙岛科技园XX民营科技园XX区藏龙岛科技园洪山光谷•汤逊湖畔主力别墅面积以200-350独体临湖别墅为主222㎡--352㎡独体与联排200-350独体(临湖)与叠拼140—210㎡的叠加价格（元/M2）6000（独体）5000（独体）6000 4000配套会所，幼儿园等设施. 会所，人造沙滩，商业街，高尔夫推杆场双会所，图书馆，健身房，亲子乐园等商业街、武汉外国语学校美加分校（小学、初中、高中完整教学）、诊所环境紧邻汤逊湖，自然景色优美。