第4章不动产权利

二是当担保物权与债权并存时，担保物权具有优先于债权的
效力。
三、物权的追及效力
物权的追及效力，是指物权的标的物不管辗转流通到什么
人手中，所有权人都可以依法向物的占有人索取，请求其返 还原物。而任何人对此都负有不得妨碍权利人行使权利的义 务，任何人非法取得所有人的财产都负有返还的义务。 物权的追及效力并不是绝对的，因为在法律上确立善意取 得制度之后，物权的追及效力受到善意取得制度的限制。如 果第三人取得该财产是善意、无过失的，则取得该物的所有 权不受物权追及效力的拘束。
（三）农民集体土地所有权
1.集体土地所有权的概念和特征
集体土地所有权是指农村集体经济组织对依
法属于自己所有的土地享有占有、使用、收益和
处分的权利。
集体所有 集体共同使用 集体所有 农户承包经营
2．农民集体土地所有权的范围
《宪法》、《物权法》、《土地管理法》明确
规定 ：
（1）法律规定属于国家所有的以外的农村

最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同
法》若干问题的解释（二）

第十四条
合同法第五十二条第（五）项规定
的“强制性规定”，是指效力性强制性规定。

强制性规定包括
效力性强制性规定 行政性强制性规定
【案例4】

甲公司向乙银行借款，并将其享有的建设用地使用 权抵押给乙银行。在设定抵押权时，该土地上已有一 建筑物为某酒楼，系甲公司建造，已报批并已取得双 登收据，但尚未取得房产证（后经查明此酒楼是甲公 司与丙公司合资建设，此前就权属争议起诉到法院， 但已撤销）。后乙银行要求对土地及建筑物行使抵押 权，甲公司则主张抵押合同无效，理由是该合同违反 《担保法》第37条的规定。如何处理？
第二节 不动产所有权
2.1 概说
所有权是指权利人对标的物所享有的占有、
使用、收益和处分权能。是权利人全面支配标的
物，并排除他人干涉的权利。
用益物权仅对标的物使用价值进行支配。 担保物权仅对标的物交换价值进行支配。
2.2 土地所有权
一、我国土地所有权
（一）我国土地所有权的归属：国家所有与集体所有。
裁定:被告人因擅用王权，侵犯原告人由宪法规定的财 产权利，触犯了《帝国宪法》第79条第6款；责成被告人威 廉一世，在原址上立即重建一座同样大小的磨坊，并赔偿 原告人150德国马克。
二、物权法的作用
一是明确物的归属；
二是物尽其用；
三、物权法的调整对象
《物权法》第2条第1款规定：“因物的归属和利用而产生的 民事关系，适用本法。” 物权与债权区别：
【分析】
本案双方当事人意思表示一致，因而合同的效力
没有问题。但是，李某将房屋和产权证都交给易某
后，易某没有进行物权变更登记，而不动产的物权
变动的公示方法是登记，没有登记就没有发生所有
权转移的后果。李某之所以可以基于物权登记簿上 的权利人的身份起诉，就是因为法律仍然承认其为 该房屋的所有权人。
【案例2】
（四）物权公信原则 第一，物权推定效力。登记记载的权利人，在 法律上可以推定其为真正的权利人。即使他不是 真正的权利人，法律也认为他是权利人，除非有 相反证明。

第二，善意取得制度（无权处分）。任何人因 为相信登记记载的权利而与权利人从事了移转该 权利的交易，该项交易应当受到法律保护。即使 公示有瑕疵，善意受让人也不负返还义务。
和城市郊区的土地；
（2）农村的宅基地、自留地和自留山。
业合作社使我国的土地制度发生了根本性转变。《高级农
业生产合作社示范章程》第13条规定：“入社的农民必须 把私人的土地和耕畜、大型农具等主要生产资料转为合作 社集体所有。”该规定标志着我国土地由私有向集体所有 转变，土地所有制的变革进入了新的阶段。

1962年通过的《农村人民公社工作条例修正草案》（简
第4章 不动产权属
（物权）法律制度
第一节 物权法概述
财产权
一、“波茨坦磨坊”的故事
1866年10月13日，刚刚打赢对奥地利的“七周战争”， 把500万人口和64万平方公里土地划入了普鲁士版图的威廉 一世，在大批臣属的前呼后拥下临幸他在波茨坦的一座行 宫。然而，行宫前的一座破旧磨坊却让他大为扫兴，他想 拆除，但磨坊并不属于王室；他想购买，磨坊主死活不卖。 愤怒的国王强令拆除，被磨坊主诉至法院。
（三）要因原则

要因原则pK无因原则（德国、台湾等） 要因原则：物权变动原因（合同）无效导致物 权变动结果（登记）也无效。
【案例3】

2010年1月，A与甲签订了购房合同，将A公司位
于某小区的楼房一套出售给甲，随后，甲实际入住
该套房屋。2011年1月， A公司又将该套楼房出售
给乙，乙支付了全部房款并登记。
卖方于某与买方董某签订了房屋买卖合同，房屋系划拨 土地使用权，且于某可以通过办理出让手续后将房屋转让， 双方在合同中亦约定了由于某缴纳土地使用权出让金，办 理该宗土地使用权合法转让手续的约定。但在双方的房屋 买卖合同签订之时，于某尚未取得划拨土地使用证，后于 某取得了划拨土地使用证（在一审上诉之前）。双方因一 些原因失去联系，房屋产权和土地使用权变更登记手续未 能按照约定办理。两年后，于某以签订买卖合同时尚未取 得土地使用权以及该宗土地是划拨用地不得转让且产权还 未办理为由，向人民法院主张房屋买卖合同无效。
（二）物权优先于债权的效力 在同一标的物上物权与债权并存时，物权有优先于债权的
效力，其主要情形有：一是物已为债权的标的，如就该物再
成立物权时，则物权有优先的效力。如一物数卖：甲与乙约 定将某项动产出卖给乙，乙则取得了请求甲交付该动产的债
权，以后甲又将该标的物出卖给丙，并已交付给丙并做登记。
丙虽为后买受人，但丙已取得了这一财产的所有权，他优先 于乙的债权，因而乙只能要求甲承担债务不履行的违约责任。

性质上：物权是支配权；债权是请求权
客体上：物；给付行为
效力范围上：对世权；对人权 效力上：排他性和优先性；相容性和平等性


实现方式上：绝对权；相对权
设定上：采取法定主义；采用意定主义 义务主体：不特定；特定

救济方法：物上请求权；损害赔偿
四、物权的原则
（一）物权法定原则 我国《物权法》第五条规定：“物权的种类 和内容，由法律规定。” 相关当事人不能任意的 创立。与合同约定的民事法律关系不同---意思自
四、物上请求权 物权的权利人在其权利的实现上遇有某种妨害时，有权对 造成妨害其权利事由发生的人请求除去妨害，这种权利称为 物上请求权，也叫作物权请求权。法律为保障物权人对物所 享有的充分的支配权，赋予物权人以请求他人返还原物、排 除妨害、恢复原状等权利。
物权人在其标的物受到损害时，有请求侵害人赔偿损失的 权利，这是一种债权请求权。物上请求权的目的在于恢复权 利人对物的支配权，而债权请求权的目的在于使权利人所受 的损失得到及时补偿，两种方法都可以用来保护物权，但相 对于损害赔偿的方法而言，物上请求权的方法更有利于及时 保护物权人的利益。

合同效力的认定 1.如何理解违反《房地产管理法》第38条、第
39条所订立合同的效力？
2.如何理解《担保法》第37条的规范性质？
3.未经行政审批转让划拨土地使用权所订立的
合同是否为无效合同？
房地产管理法
第三十八条 下列房地产，不得转让：
（一）以出让方式取得土地使用权的，不符合本 法第三十九条规定的条件的；
1．土地所有权在我国的历史演变 （1）我国历史上的土地所有制。 （2）新中国土地公有制的确立。

城市土地：新中国成立后，城市土地是直接宣布为国家
所有的。城市郊区所有没收和征收来的农业用地，一律归
国家所有。

农村土地：


农村土地：农民私人所有
集体所有
从1953年初级农业社为开始，到1956年推行的高级农

问：房屋应该归谁？
【分析】 甲需举证：1.乙知道或者应当知道 2.乙存在恶意
《合同法》第五十二条 有下列情形之一的，合同
无效：
（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损
害国家利益； （二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人 利益； （三）以合法形式掩盖非法目的；
（四）损害社会公共利益；
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。

善意第三人
A的房子错误地登记为B的房子。这里，登记
就是公示。C因为信赖这项登记而与B成交房屋
买卖，如果C不知道或者不应当知道这项登记是
错误的，那么这个交易行为有效。C的利益得到
了保护，C为善意第三人。
【案例5】善意第三人案例
甲、乙为夫妻关系，共有一处房产，登记在
甲的名下，乙为共有人。甲乙离婚后，甲搬出该
思考：
（1）房屋买卖合同的效力和产权变更登记的
关系，此例中的合同是否有效?
（2）在于某可办理土地出让手续的情况下，
以尚未取得土地使用权而主张房屋买卖合同无效 能否得到法院的支持?
【Hale Waihona Puke 析】房地产买卖合同自成立时生效，但这并不意味着房地产的 权属就此发生了转移。买卖双方签订的合同是物权变动的原 因，依法成立生效的合同不会必然发生物权变动的结果。原 因和结果并不必然联系。 本案中，于某和董某签订的合同基于双方真实的意思表示， 合同有效，虽然未进行产权的转移登记，但并不影响合同的 效力，不进行登记则不发生房屋所有权转移的效力，而不是 指买卖合同本身无效。虽然在合同签订时未办理土地的出让 手续，但于某可以补办，合同也依然有效。
（二）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封 或者以其他形式限制房地产权利的；
（三）依法收回土地使用权的；
（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的； （五）权属有争议的； （六）未依法登记领取权属证书的； （七）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形。