2017年新疆房地产估价师《相关知识》：建设项目施工阶段工程造价的计价与控制试题
建设项目施工阶段工程造价的计价与控制
02
建设项目施工阶段工程造 价的控制
施工阶段工程造价的控制目标
确保工程造价不超过预算
通过有效的控制措施，确保施工阶段 的实际工程造价不超过预算，避免超 支情况。
提高资金使用效率
合理安排资金，优化资源配置，提高 资金使用效率，确保项目经济效益。
保证工程质量
在控制工程造价的同时，要确保工程 质量的符合要求，避免因追求低成本 而牺牲质量。
05
建设项目施工阶段工程造 价的信息化管理
施工阶段工程造价信息化管理的意义
提高管理效率
通过信息化手段，快速处理大量数据，提高管理 效率，减少人为错误。
促进信息共享
实现各部门之间的信息共享，加强沟通与协作， 提高工作效率。
提升决策水平
为管理层提供更准确、全面的数据支持，提高决 策的科学性和准确性。
对实际成本与预算成本的偏差进行分析，找出原因并 采取措施进行调整。
预测与预警
根据历史数据和实际情况，对未来一段时间的工程造 价进行预测，并对可能出现的问题进行预警。
施工阶段工程造价的动态管理实施
组织保障 制度建设 技术支持 培训与沟通
建立专门的工程造价管理部门或团队，负责施工阶段的工程造 价动态管理工作。
制定完善的工程造价动态管理制度，明确各方的职责和操作流 程。
利用信息化管理系统和相关软件，提高动态管理的效率和准确 性。
加强相关人员的培训，提高其专业素质和动态管理能力；同时 加强各方之间的沟通协调，确保动态管理的顺利实施。
04
建设项目施工阶段工程造 价的风险管理
Hale Waihona Puke 施工阶段工程造价的风险识别
风险识别
综合单价法
根据工程量清单，计算出每个清单项目的综合单价，再乘 以相应的工程量，得出每个清单项目的总价，最后汇总得 出施工阶段工程造价。
2017年上半年江西省房地产估价师《相关知识》：建设项目决策阶段工程造价的计价与控制考试题
2017年上半年江西省房地产估价师《相关知识》：建设项目决策阶段工程造价的计价与控制考试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、研究机构对需求户型抽样调查的结果表明，70%以上的家庭认为（）m2建筑面积的户型较为合适。
A．80～100B．80～120C．100～120D．100～1402、某房地产现房价格为4000元/m2，预计从期房达到现房的两年时间内，现房出租的租金收入为每年300元/m2（年末收取），出租运营费用为每年50元/m2。
假设折现率为5%，风险补偿为200元/m2，则该房地产的期房价格为（）元/m2。
A．3300B．3324C．3335D．35733、对无房和住房未达到规定标准的职工实行住房补贴的前提条件之一是房价收入比在__以上。
A．3倍B．4倍C．5倍D．6倍4、以下不是房地产市场发生周期性波动的原因的是（）。
A．非理性预期B．价格机制C．容积率控制D．生产的时间落差5、某房地产开发项目的占地面积为1万㎡，容积率为1.5，如果房屋开发成本为3000元/㎡(按建筑面积计)，预测能够以8000元/㎡(按建筑面积计)的销售价格实现全部销售，则该项目实现盈亏平衡的最高土地取得价格(按占地面积计)为元/㎡。
A：3000B：5000C：7500D：8000E：借款合同6、按照现行政策，国有企业改造或改组为国有独资公司的，其划拨建设用地使用权，经批准可保留划拨建设用地使用权，但保留划拨土地方式的期限不超过年。
A：5B：6C：8D：10E：房地产估价机构必须加盖公章7、原建设部《城市房屋拆迁估价指导意见》规定，受理拆迁估价技术鉴定后，估价专家委员会应当指派人以上单数成员组成鉴定组，处理拆迁估价技术鉴定事宜。
A：1B：3C：7D：10E：房地产估价机构必须加盖公章8、银行为某家庭提供了年利率为6%、按月等比递增偿还、期限为20年的个人住房抵押贷款，若月还款递增率为0.2%，首期偿还额为1600元，则该家庭在第6年最后一个月的还款额是__元。
建设项目施工阶段工程造价计价与控制课件
目 录
• 施工阶段工程造价计价概述 • 施工阶段工程造价的构成 • 施工阶段工程造价的计价方法 • 施工阶段工程造价的控制 • 施工阶段工程造价的优化管理 • 案例分析
01
施工阶段工程造价计价概述
施工阶段工程造价计价定义
施工阶段工程造价计价是指根据施工图纸、工程量清单、计价规范等文件，结合 市场价格信息，对建设项目施工阶段的造价进行计算、评估和控制的过程。
施工阶段工程造价的事中控制
施工进度管理
通过有效的施工进度管理，确保 工程按计划进行，避免因工期延
误导致的成本增加。
现场变更管理
对于必要的现场变更，进行严格的 管理和控制，确保变更合理、合规 ，并尽量减少由此产生的额外成本 。
施工质量管理
通过严格的施工质量管理，确保工 程质量符合预期，避免因质量问题 导致的返工和维修成本。
总结词
实际成本与预算对比
详细描述
某住宅楼项目在施工阶段，通过对实际成本和预算进行对比分析，发现部分材料和人工 费用超出预算。通过调整材料采购渠道和优化施工工艺，最终有效控制了成本。
案例二
总结词
全过程动态控制
详细描述
某商业广场项目在施工过程中，实施了全过程动态控 制，对各项费用进行实时监测和调整。通过及时发现 并解决成本超支问题，有效避免了成本失控。
使用费、间接费等所有费用。
输入 标题
适用范围
适用于合同价款的确定，特别是在固定综合单价的情 况下，合同价款不随工程变更而调整，除非合同另有 约定。
定义
优点
如果综合单价确定不合理，可能会影响总造价的准确 性。
缺点
能够反映工程的全面成本，便于合同管理。
建设项目施工阶段工程造价的确定与控制
合同价的确定
合同价是指在工程承发包过程中，通过招投标或其他合法方式确定的工程 价格。
合同价的确定应遵循公平、公正、合理原则，充分考虑工程实际情况和双 方利益，确保合同的顺利履行。
在合同价的确定过程中，应充分考虑工程变更、材料价格波动等因素，以 避免后期现场签证和索赔事件的发生。
03
建设项目施工阶段工程造价的控制
对施工现场发生的变更、签证等 事项进行严格审核，确保其合理
性和合规性。
规范签证程序
制定详细的签证管理流程，明确各 方的职责和权限，确保签证工作的 有序进行。
加强现场监督
加强对施工现场的监督和管理，确 保施工过程中的各项操作符合规范 要求，减少不必要的损失和浪费。
05
建设项目施工阶段工程造价的案例分
某桥梁工程在施工阶段，通过对各项成本进 行科学评估和合理分配，有效控制了工程造 价。主要措施包括：对各个施工环节的成本 进行科学评估，制定合理的造价预算；根据 工程进度和实际情况，对资源进行合理调配 ，避免浪费；加强施工现场的监督和管理，
确保各项成本控制措施得到有效执行。
THANKS
感谢观看
施工过程中的成本控制
01
02
03
人工成本控制
合理安排人工，提高工作 效率，减少不必要的人工 成本。
材料成本控制
通过合理采购、存储和运 输，降低材料成本。
机械成本控制
合理使用机械，减少机械 闲置和浪费。
施工过程中的进度款控制
进度款支付计划
根据施工进度制定详细的进度款支付计划，确 保资金使用合理。
进度款审核
施工阶段工程造价的影响因素
施工组织设计
材料价格
施工组织设计是确定施工阶段工程造价的 基础，包括施工方案、进度计划、施工现 场布置等，对工程造价的影响较大。
江西省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：建设项目施工阶段工程造价的计价与控制模拟试题
江西省2017年上半年房地产估价师《相关知识》：建设项目施工阶段工程造价的计价与控制模拟试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、新设立的房地产开发企业，应当自领取营业执照之日起日内，持有关文件到登记机关所在地的房地产开发主管部门备案。
A：7B：15C：30D：60E：执行层的组织协调2、下列关于搬迁期限和拆迁期限，表述错误的是。
A：搬迁期限不同于拆迁期限B：拆迁期限是拆迁许可证上载明的拆迁人完成拆迁事宜的期限C：拆迁期限从属于搬迁期限D：搬迁期限不能超出拆迁期限E：房地产估价机构必须加盖公章3、属于房地产一级市场的行为是__。
A．土地使用权出让B．土地使用权转让C．土地使用权出租D．土地使用权抵押4、房地产估价机构为转移由于其房地产估价师工作过失造成的经济赔偿风险，向保险公司投保的险种是__。
A．人身保险B．责任保险C．财产损失保险D．信用保证保险5、房地产开发商进行开发项目融资结构安排时，通常要投入占项目总投资__的自有资金或股本金。
A．15%B．20%C．30%D．40%6、投资项目资本金是指__。
A．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；项目法人可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出B．在投资项目总投资中，由政府部门认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出C．在投资项目总投资中，由项目政府部门认购的出资额，对投资项目来说是债务性资金，投资者不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出D．在投资项目总投资中，由投资者认购的出资额，对投资项目来说是非债务性资金，项目法人不承担这部分资金的任何利息和债务；投资者可按其出资的比例依法享有所有者权益，也可转让其出资，但不得以任何方式抽出7、依据《物权法》的规定，住宅建设用地使用权期间届满的，。
建设项目施工阶段工程造价的计价与控制
建设项目施工阶段工程造价的计价与控制1建设项目施工阶段工程造价的计价与控制第一节工程变更与和价款调整、工程变更包括工程量变更、工程项目的变更（发包人提出增加或者删减原项目内容）、进度计划变更、施工条件的变更等。
考虑到设计变更在工程变更中的重要性，往往将工程分为设计变更和其他变更两大类。
设计变更：在施工过程中如果发生设计变更，将对施工进度产生很大影响。
其他变更又双方协商解决。
、工程变更的处理要求：）如果出现了必须变更的情况，应当尽快变更。
）工程变更后，应当尽快落实）对工程变更的影响应当做进一步分析。
、工程变更的程序：分为设计变更的程序和其他变更的程序。
设计变更的程序：）发包人对原设计进行变更。
施工中如果发包人需要对原设计进行变更，应不迟于变更前天以书面形式向承包人发出变更通知。
承包人对发包人的变更没有拒绝的权利。
变更超过原设计标准或者批准的建设规模时，须经原规划管理部门和其他有关部门审查批准，并由原设计单位提供变更的相应的图纸和说明。
）承包人原因对原设计进行变更。
原则上不予变更，如变更须经工程师同意，并经原规划管理部门和其他有关部门审查批准，并由原设计单位提供变更的相应图纸和说明。
）设计变更事项。
包括：：更改有关部门的标高、基线、位置和尺寸；：增减合同中约定的工程量；：改变有关工程的饿施工时间和顺序：其他有关工程变更需要的工作。
、变更后合同价款的确定：）设计变更发生后，承包人在工程设计变更确定后天内，提出变更工程价款的报告，经工程师确认后调整合同价款。
如果不提出，视为不设计合同价款的变更。
工程师收到变更工程款报告之日后变更工程价款报告自行生效，其他变更也应当参照这一程序进行。
、变更后合同价款的确定方法：变更合同价款按照下列方法进行：）合同中已有适用于变更工程的价格，按合同已有的价格计算、变更合同价款；）合同中只有类似于变更工程的价格，可以参照此价格确定变更价格，变更合同价款；）合同中没有适用或类似于变更工程的价格，由承包人提出适当的变更价格，经工程师确认后执行。
建设项目施工阶段工程造价的计价与控制
第六章建设项目施工阶段工程造价的计价与控制Ⅰ、考纲要求1. 掌握工程变更和合同价款的调整；2. 掌握工程索赔的处理原则和计算；3. 熟悉工程价款的结算；4. 熟悉项目资金计划的编制，掌握投资偏差分析的方法及纠正措施。
5. 了解FIDIC等合同条件下工程价款的结算；Ⅱ、过去三年各节的考题分布情况Ⅲ、主要内容第一节工程变更与合同价调整一、我国现行合同条款下的工程变更1. 工程变更的范围和内容（1）取消合同中任何一项工作，但被取消的工作不能转由发包人或其他人实施。
（2）改变合同中任何一项工作的质量或其他特性。
（3）改变合同工程的基线、标高、位置或尺寸。
（4）改变合同中任何一项工作的施工时间或改变已批准的施工工艺或顺序。
（5）为完成工程需要追加的额外工作。
2. 变更程序和估价变更的确认、指示和估价的过程如图2-6-1所示。
图6.1.1 变更指示及估价的程序变更估价的原则包括：（1）已标价工程量清单中有适用于变更工作子目的，采用该子目的单价。
（2）已标价工程量清单中无适用于变更工作子目但有类似子目的，可在合理范围内参照类似子目的单价，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。
（3）已标价工程量清单中无适用或类似子目的单价，可按照成本加利润的原则，由发、承包双方商定或确定变更工作的单价。
（4）因分部分项工程量清单漏项或非承包人原因的工程变更，引起措施项目发生变化，造成施工组织设计或施工方案变更，原措施费中已有的措施项目，按原措施费的组价方法调整；原措施费中没有的措施项目，由承包人根据措施项目变更情况，提出适当的措施费变更，经发包人确认后调整。
第二节工程索赔一、工程索赔的概念及分类1. 索赔的概念工程索赔是在工程承包合同履行中，当事人一方由于另一方未履行合同所规定的义务或者出现了应当由对方承担的风险而遭受损失时，向另一方提出赔偿要求的行为。
2. 索赔产生的原因（1）当事人违约。
常常表现为发包人没有按照合同约定履行自己的义务。
建设项目施工阶段工程造价的计价与控制
工程变更概述 我国现行《建设工程施工合同(示范文本)》条件下的工程
FIDIC合同条件下的工程变更
a
14
6.2.1 工程变更概述
1.工程变更的概念 2.工程变更产生的原因
a
15
1.工程变更的概念
由于工程建设周期长，涉及的经济关系和法律关系复杂，受自然 条件和客观因素的影响大，导致项目的实际情况与项目招标投标 时的情况相比会发生一些变化。所谓工程变更包括设计变更、进 度计划变更、施工条件变更、工程量变更以及工程项目的变更(如 原招标文件和工程量清单中未包括的“新增工程”)等。考虑到设 计变更在工程变更中的重要性，往往将工程变更分为设计变更和 其他变更两大类。
a
20
(2)工程变更的确认
由于工程变更会带来工程造价和工期的变化， 为了有效控制工程造价，无论任何一方提出工 程变更，均需由工程师确认并签发工程变更指 令。
1.组织工作内容 2.技术工作内容 3.经济工作内容 4.合同工作内容
a
9
1.组织工作内容
1)不同建设主体的造价管理组织机构、职责体系建立、健全。 2)编制本工程施工过程中工程造价控制的工作计划和详细工作流 程图。 3)建立造价控制绩效考核制度，建立项目部造价控制激励约束机 制，加强考核。
a
10
2.技术工作内容
a
7
3.自然因素
建设工程项目由于规模大、不可移动性、建设周期长导致了受自
然因素影响比较大。自然因素分为两类，第一类是不可抗力的自
然灾害，如洪水、台风、地震、滑坡、泥石流等。在施工阶段遇
到不可抗力的自然灾害对工程造价的影响将是巨大的，这类风险
的规避一般采用工程保险转嫁风险。但是保险费用也是工程造价
建设项目施工阶段工程造价的计价与控制
3. 技术工作内容
（1）对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计
变更。
（2）在施工阶段继续寻找通过设计挖潜节约造价的 可能性。
（3）审核施工组织设计，并通过技术经济分析比较， 优化施工方案。
4. 合同工作内容
（1）做好工程施工记录，保存各种文件、施工图，
总论 一般包括：序言；索赔事项概述；具体索赔要求； 部分 索赔报告编写及审核人员名单 说明自己具有的索赔权利，是索赔能否成立的关键。 根据 一般包括：索赔事件的发生情况；已递交索赔意向 部分 书的情况；索赔事件的处理过程；索赔要求的合同 根据；所附的证据资料，是定性的说明 计算 以具体的计算方法和计算过程，说明自己应得经济 部分 补偿的款额或延长时间，是定量的说明 证据 包括该索赔事件所涉及的一切证据资料，以及对这 部分 些证据的说明，满足索赔依据的种类和要求
费用索赔
事件 延误索赔、变更索赔、被迫终止索赔、加速索赔、 性质 意外风险和不可预见因素索赔等
4. 索赔的依据和前提条件
（1）索赔的依据
1）工程施工合同文件
2）国家法律、法规 3）国家、部门和地方有关的标准、规范和定额。
4）工程施工合同履行过程中与索赔事件有关的各种凭证。
1）索赔事件已造成了承包人直接经济损失或工期延误。
1）分部分项工程费的调整 2）措施项目费的调整。
4.
工程量偏差
（1）工程量偏差的概念 工程量偏差是指承包人根据发包人提供的图纸（包 括由承包人提供经发包人批注的图纸）进行施工，
按照现行国家计量规范规定的计算规则，计算得到
建设项目施工阶段工程造价的计价与控制概述
建设项目施工阶段工程造价的计价与控制概述建设项目施工阶段的工程造价计价与控制是指在项目施工阶段，通过对工程造价进行计量、计价以及对工程造价的控制和管理，确保施工工程按照预算和合同约定进行开展，以保证项目的质量和进度，最终达到经济效益的最大化。
在施工阶段的工程造价计价与控制主要包括以下几个方面：一、成本控制：成本控制是施工阶段工程造价管理的核心内容。
通过预先制定工程造价的控制目标，并对项目各个阶段的工程进度、工程质量等进行综合评估和分析，以及及时采取相应的措施，控制施工过程中的各项费用，包括人工费用、材料费用、设备费用、管理费用等。
同时，要对成本控制进行动态监控，及时纠正偏差，确保项目的工程造价能够在控制范围内实现。
二、工程量计量与计价：工程量是进行工程造价计量与计价的基础，它直接反映了项目中各项工程工作的数量和范围。
在施工阶段，要对工程的各项工作进行精确的测量与计量，并按照合同约定和相关规范，结合工程进度与质量，进行工程量计价。
在计量与计价过程中，要确保工程量的准确性和完整性，同时，要遵循公正、公平、公开的原则，确保计价结果的公正性和合理性。
三、变更管理：在施工阶段，工程变更是不可避免的，包括工程范围、设计等方面的变更。
变更管理主要是指对工程变更进行控制与管理，确保变更能够得到及时审批和实施，同时及时对变更后的工程造价进行调整与计价。
变更管理要注意变更的合理性和实施的可行性，避免变更对工程造价和工期的影响。
四、支付管理：支付管理是指对施工阶段的工程款项进行合理安排与控制，避免支付时间过早或过晚，导致项目进度和质量的影响。
支付管理要根据工程施工进度和实际完成情况，遵循先验收后支付的原则，确保支付的及时性和合理性。
同时，在支付过程中要与财务管理部门进行紧密配合，加强对工程款项的监督和管理。
五、过程管控：过程管控是对施工过程中工程造价进行动态管理和控制的手段。
通过对施工阶段的各项工作进行过程管控，可以及时发现和解决工程造价中的问题和风险，并进行有效的措施和控制。
建设项目管理施工阶段工程造价的计价与控制
第六章第一节工程变更与合同价调整一、工程变更概述（一）工程变更的概念工程变更包括工程量变更、工程工程的变更（如发包人提出增加或者删减原工程内容）、进度计划的变更、施工条件的变更等。
考虑到设计变更在工程变更中的重要性，往往将工程变更分为设计变更和其他变更两大类。
（二）工程变更的处理要求（1）如果出现了必须变更的情况，应当尽快变更。
（2）工程变更后，应当尽快落实变更。
工程变更指令发出后，应当迅速落实指令，全面修改相关的各种文件。
承包人也应当抓紧落实，如果承包人不能全面落实变更指令，则扩大的损失应当由承包人承担。
（3）对工程变更的影响应当作进一步分析。
二、我国现行合同条款下的工程变更（一）工程变更的范围和内容（P289）（二）变更程序在合同履行过程中，监理人发出变更指示包括下列三种情形：1.监理人认为可能要发生变更的情形2.监理人认为发生了变更的情形3.承包人认为可能要发生变更的情形监理人收到承包人书面建议后，应与发包人共同研究，确认存在变更的，应在收到承包人书面建议后的l4天内作出变更指示。
经研究后不同意作为变更的，应由监理人书面答复承包人。
（三）变更估价1.变更估价的程序承包人应在收到变更指示或变更意向书后的l4天内，向监理人提交变更报价书，报价内容应根据变更估价原则，详细开列变更工作的价格组成及其依据，并附必要的施工方法说明和有关图纸。
变更工作影响工期的，承包人应提出调整工期的具体细节。
监理人认为有必要时，可要求承包人提交要求提前或延长工期的施工进度计划及相应施工措施等详细资料。
监理人收到承包人变更报价书后的l4天内，根据变更估价原则，商定或确定变更价格。
2.变更估价的原则(P290)（五）暂列金额与计日工暂列金额只能按照监理人的指示使用，并对合同价格进行相应调整。
尽管暂列金额列入合同价格，但并不属于承包人所有，也不必然发生。
只有按照合同约定实际发生后，才成为承包人的应得金额，纳入合同结算价款中。
施工阶段工程造价计价与控制
施工阶段工程造价计价与控制一、施工阶段工程造价计价1.施工阶段工程造价计价的基本原则（1）计价原则：坚持依法、公正、公开、透明的原则，确保计价工作的公平性和准确性。
（2）计价基础：以实际履约的工程作为计价的基础，通过量、价、费分别计价，并具体明确各项费用的计价依据。
（3）计价方法：采用比价法、市场法、定额法、合同价格等计价方法进行工程造价计算。
（4）计价过程：包括编制工程造价计划、编制工程造价预算、计价依据的收集、计划和编制、部分工程计价审核等2.施工阶段工程造价计价的要求（1）合理性要求：计价结果必须符合实际施工情况，合理反映工程建设的实际需要。
（2）准确性要求：计价过程中的数据必须准确无误，计价基础要清晰明确。
（3）全面性要求：计价应涵盖工程所有可量化的费用，包括直接费用和间接费用。
（4）经济性要求：在满足质量和安全要求的前提下，力求降低工程造价，提高经济效益。
（5）可比性要求：计价结果应具有可比性，方便进行工程造价比较和评估。
二、施工阶段工程造价控制1.施工阶段工程造价控制的策略（1）明确目标：明确工程造价控制的目标，并与项目的整体目标相衔接。
（2）制定计划：通过制定周密的工程造价控制计划，明确控制的内容、方法和控制指标。
（3）压缩周期：通过采取合理的工期管理措施，缩短项目建设周期，减少工程造价。
（4）选择优质材料：根据工程质量要求，选择符合标准的优质材料，提高工程质量，降低维修成本。
（5）合理设计：在设计阶段充分考虑施工方案和造价控制问题，避免设计变更带来的额外成本。
2.施工阶段工程造价控制的措施（1）预算控制：制定科学合理的工程预算，对各项费用进行管控，避免费用超支。
（2）市场监测：了解市场的价格变动情况，及时调整工程造价计划。
（3）费用控制：严格按照施工合同约定的费用标准进行支付，不超标支付费用。
（4）合理变更：对工程变更要及时审批，以避免造成额外的工程成本。
（5）质量监督：进行质量检验和验收，确保工程质量符合规定要求。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
2017年新疆房地产估价师《相关知识》：建设项目施工阶段工程造价的计价与控制试题本卷共分为2大题50小题，作答时间为180分钟，总分100分，60分及格。
一、单项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，只有1个事最符合题意）1、某仓库房地产，建筑面积为800m2，容积率为0.8，对应的土地单价为850元/m2，现拟变更为商业用地，容积率为2.0，并已取得规划、国土等管理部门的许可。
假定改为商业用地后楼面地价为2000元/m2，则理论上应补地价的数额为__万元。
A．93.75B．115C．293.75D．3152、收集统计资料时，对重大或敏感性强的问题应采用方式设置调查项目表。
A：多项选择B：单项选择C：判断提问D：书面提问E：执行层的组织协调3、房地产价格是由房地产的三者相互结合而产生的．【2003年考题】A：有用性、稀缺性、有效需求B：供给、需求、利用状况C：权利、租金、利率D：价值、使用价值、供求E：工业用地的监测点评估价格4、对于出售的房地产，采用假设开发法估算开发完成后的房地产价值时，根据待估宗地的最佳开发利用方式和当地房地产市场现状及未来变化趋势，可以采用和长期趋势法相结合进行估算．【2003年考题】A：比较法B：收益法C：成本法D：路线价法E：工业用地的监测点评估价格5、路线价法主要适用于__。
A．城市市区房地产估价B．城市商业街道两侧土地的估价C．区片土地的估价D．时间要求紧、可以粗略评估的房地产的价格评估6、某在建工程项目计划建混合结构仓库2 000㎡，总预算为400万元，估价时，建筑工程中的基础工程已完成，结构工程完成50％，设备安装工程尚未进行。
另据调查可知，基础工程、结构工程和设备安装工程的造价占整个建筑工程造价的比重分别是15％、60％、25％，该在建工程在估价时点的完工程度是。
A：30％B：45％C：65％D：75％E：工业用地的监测点评估价格7、《中华人民共和国商业银行法》规定：要求商业银行流动性资产余额与流动性负债余额的比例不得低于。
A：8％B：10％C：25％D：75％E：执行层的组织协调8、下列对价格效应、收入效应、替代效应说法正确的是__。
A．替代效应＝收入效应+价格效应B．价格效应＝替代效应+收入效应C．收入效应＝替代效应+价格效应D．价格效应＝替代效应/收入效应9、防范估价风险的最后一道防线是__。
A．撰写估价报告B．审核估价报告C．出具估价报告D．估价资料归档10、下列关于拆迁协议，表述不正确的是。
A：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同B：拆迁补偿安置协议是约定拆迁当事人之间民事权利与义务关系的合同，适用《中华人民共和国民法通则》和《中华人民共和国合同法》C：拆迁协议签订后是否公证，由房屋拆迁管理部门决定D：补偿方式和补偿金额、安置用房面积和安置地点属于拆迁补偿安置协议的主要内容E：房地产估价机构必须加盖公章11、承租人甲与出租人乙于5年前签订了一套住宅的租赁合同，该套住宅面积为200m2，租赁期限为8年，年租金固定不变为480元/m2。
现市场上类似住宅的年租金为600元/m2。
若折现率为8%，则承租人甲目前的权益价值为（）万元。
A．6.19B．6.42C．7.20D．9.5812、房地产开发项目的动工日期，超过土地使用权出让合同约定满一年未动工开发的，可以不征收土地闲置费，其原因是__。
A．发现地下文物B．银行贷款未按期到账C．相关建材供应缺货D．更改建筑设计13、是物业管理社会化的必要前提。
A：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相分离B：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相一致C：物业的所有权、使用权与物业的经营管理权相融合D：现代化大生产的社会专业分工E：执行层的组织协调14、公共配套设施建设费在房地产开发项目投资估算的费用构成中属于__。
A．土地费用B．前期工程费C．房屋开发费D．管理费用15、某住宅房地产开发用地，其土地面积为10000㎡，规划容积率为1.2，楼面地价为1500元／㎡。
后经规划调整，其容积率提高到1.6，楼面地价不变，则该住宅房地产开发用地因规划调整所需的补地价为万元。
A：375B：450C：500D：600E：工业用地的监测点评估价格16、申请房地产估价师初始注册的，申请人应当向__提交申请资料。
A．人事部B．建设部C．省级人事行政主管部门D．所在地省级房地产行政主管部门17、判定某可比实例的成交价格比正常价格低6%，则交易情况修正系数为（）。
A．0.060B．0.940C．1.060D．1.06418、某宗房地产，已知建筑物的重置价格为1 000元／㎡，成新率为70％，房地产年净收益为140元／㎡，土地资本化率为6％。
建筑物资本化率为8％，则该房地产的价格为元／㎡。
A：1 700B：2 000C：2 100D：2 400E：工业用地的监测点评估价格19、不属于保险合同辅助人的是__。
A．保险受益人B．保险代理人C．保险公估人D．保险经纪人20、城市用地评价中下列哪项属于适宜修建的用地__。
A．一类用地B．二类用地C．三类用地D．已征用的土地21、__是整个房地产开发过程中最重要的一个环节。
A．投资机会选择与决策分析B．前期工作C．建设阶段D．租售阶段22、房屋登记费按收取。
A：房屋面积B：件C：房屋体积D：房屋价值E：执行层的组织协调23、根据《中华人民共和国物权法》，不动产登记费按收取。
(2009年试题) A：面积B：套C：成交价格D：件E：执行层的组织协调24、国有土地有偿使用合同或建设用地批准书未规定动工开发日期，房地产开发项目自之日起满一年未动工开发的，可以征收土地闲置费。
A：土地使用权出让合同生效B：使用土地C：土地使用权出让金缴纳D：土地使用权证取得E：房地产估价机构必须加盖公章25、”五通一平”一般是指某区域或某地块具备了道路、__等设施或条件以及场地平整。
A．给水、排水、电力、通信B．给水、排水、燃气、热力C．排水、电力、通信、燃气D．排水、电力、通信、热力二、多项选择题（共25题，每题2分，每题的备选项中，有2个或2个以上符合题意，至少有1个错项。
错选，本题不得分；少选，所选的每个选项得0.5 分）1、居住用地的使用权出让最高年限为__年。
A．85B．30C．50D．702、房地产市场结构包括__。
A．总量结构B．区域结构C．产品结构D．供求结构E．资金结构3、物业管理企业在确定写字楼租金时，一般要考虑的主要因素有__。
A．可出租或可使用面积B．出租方的商业信誉C．基础租金与市场租金D．出租单元的面积规划和室内装修E．物业管理企业的经营业绩4、某高层楼房占用的土地总面积为900m2，房地产总价值为3000万元，甲公司拥有其中的写字楼部分，此部分的房地产价值为2000万元；乙公司拥有该房地产的商铺和地下超市部分，此部分的房地产价值为1000万元。
那么如果按房地价值分摊方法计算，甲公司拥有的土地数量为（）m2。
A．700B．600C．500D．2005、运营费用比率是指投资性物业中运营费用支出占__的比率。
该比率越高，则预示着投资项目所获得的净经营收入越低。
A．毛租金收入B．净租金收入C．经营收入D．税后现金流6、为评估某宗房地产2002年10月13日的价格，选取了可比实例甲。
其成交价格为3000元/m2，成交日期为2001年11月13日。
经调查获知2001年6月至2002年10月该类房地产的价格平均每月比上月上涨1%。
对可比实例甲进行交易日期修正后的价格为__元m2。
A．3314B．3347C．3380D．30337、施工人员对涉及结构安全的试块、试件以及有关材料，应当在监督下现场取样，并送具有相应资质等级的单位检测。
A：建设单位或工程监理单位B：建设单位C：工程监理单位D：建设单位和工程监理单位E：执行层的组织协调8、某企业拥有一办公楼，建成于1996年1月，1999年1月补办了土地出让使权手续，出让年限为50年(自补办之日算起)。
在2006年1月时，建筑物剩余尚可使用经济寿命为45年，则在计算建筑物折旧时，经济寿命应取为__年。
A．45B．50C．52D．559、因取得收入而可能发生变化的会计要素有__。
A．负债B．收入C．费用D．资产E．所有者权益10、经报有批准权的人民政府批准，甲工厂将其以划拨方式取得的土地转让给乙公司，土地使用权出让金应由。
A：甲工厂缴纳B：乙公司缴纳C：甲工厂与乙公司各缴纳一半D：甲工厂与乙公司协商缴纳E：执行层的组织协调11、在对某市房地产市场进行细分时，划分出“某市甲级写字楼租赁市场”，这种划分所采用的市场细分标准有__。
A．按存量增量细分B．按交易形式细分C．按目标市场细分D．按房地产用途细分E．按地域细分12、暂停办理拆迁的书面通知应当载明暂停期限，暂停期限应不超过年。
A：1B：2C：3D：5E：执行层的组织协调13、下列市盈率的表达式中，正确的是__。
A．市盈率=股价/每股净资产B．市盈率=股价/每股收益C．市盈率=市值/销售收入D．市盈率=市值/现金流14、以下不属于非市场价值的价值是__。
A．清算价值B．投资价值C．谨慎价值D．交换价值15、在下列定价方法中，需要使用损益平衡图的是__。
A．目标定价法B．价值定价法C．挑战定价法D．成本加成定价法16、有一空置写字楼，目前不仅无收益，而且要缴纳房产税等，其收益价格估算可采用__。
A．类似写字楼的客观收益B．市场比较法C．该写字楼的实际收益D．无法估算17、根据拍卖方式不同可将减价拍卖分为。
A：人工式拍卖B：电子式拍卖C：无声拍卖D：有声拍卖E：现场拍卖18、下列费用中属于运营费用的有。
A：房地产税、保险费、人员工资、房地产折旧额B：房地产税、人员工资、维修费、所得税C：保险费、办公费用、正常运营成本、房地产税D：为承租人提供服务的费用、人员工资、保险费、维修费E：所得税、房地产抵押贷款还本付息额、为承租人提供服务的费用、房地产折旧额19、根据《城市房屋拆迁估价指导意见》，下列关于估价专家鉴定的表述中，不正确的是。
A：估价专家委员会应当指派3人以上(含3人)单数成员组成鉴定组B：估价报告存在技术问题的，估价机构应当改正错误，重新出具估价报告C：估价报告不存在技术问题的，应维持估价报告D：估价专家委员会应当自收到申请之日起7日内，出具书面鉴定意见E：执行层的组织协调20、下列不属于投资特性的是__。
A．投资是一种有目的的经济行为B．投资具有时间性C．投资的目的在于得到报酬D．投资具有稳定性21、国际货币基金组织就是使用__这种“投资”定义统计国际收支平衡。
A．以资产为基础B．以企业为基础C．以交易为基础D．以价值为基础22、某市于2005年对市中心一平房区进行拆迁改造，该市2000年出台的城市房屋拆迁补偿指导价格在该区为4000元/m2，并且一直没有变动；2005年该区同类建筑物的重置成本达到2000元/m2，房地产市场交易价格为6000元/m2；重新规划后，开发商开发的该区商品房售价预计为9000元/m2；则最合理的拆迁补偿价格应以__元/m2为基础进行修正。