2013年辽宁省沈阳市房地产市场运行情况综述

2013年辽宁省沈阳市房地产市场运行情况综述2013年，沈阳市房地产市场继续保持平稳健康的发展态势。

房地产开发投资平稳增长，施工规模进一步扩大，企业资金较为充裕。

但随着国家持续对房地产市场进行调控，房地产开发企业及购房者观望态度较浓，楼市成交平淡，商品房销售市场前景并不明朗。

一、房地产开发市场运行特点1.开发投资平稳增长，住宅投资增长迅速2013年，沈阳市房地产开发投资继续保持平稳增长，完成投资2184.0亿元，比上年增长12.4%，占全市固定资产投资比重的34.2%，比上年回落0.3个百分点。

从投资增速变化情况看，一季度，房地产市场借助全运的重大机遇，开发投资以27.9%的速度快速增长。

随着新的调控政策效果的逐渐显现，投资增速逐渐回调至上半年的16.0%、前三季度的18.1%和全年的12.4%。

从投资结构看，住宅投资的主体地位有所增强，完成投资1574.6亿元，比上年增长18.3%，比上年提高12.7个百分点，占全市房地产投资由上年的68.5%提高到72.1%。

而非住宅投资增长有所放缓，占比由上年的31.5%下降至27.9%，其中，商业营业用房完成投资396.7亿元，增长10.5%；办公楼完成投资62.0亿元，下降38.1%。

图1 2013年沈阳市房地产开发投资情况2.民营房地产增长迅速，外资投资步伐放缓随着市场发展空间的不断扩大，占据沈阳市房地产市场多半个江山的民营房地产不断发展壮大，已成为推动沈阳市房地产平稳快速发展的主要力量。

2013年，沈阳市民营房地产开发投资1497.9亿元，占全市房地产投资总额比重达到68.6%，比上年增长1.3倍，远高于全市投资增速。

相比之下，受宏观调控的影响，沈阳市外资房地产企业的投资步伐开始放缓，吸引外资形势较往年低迷，2013年，外资房地产开发投资621.9亿元，比上年下降4.5%。

2013年，国有房地产开发投资64.2亿元，比上年下降41.9%。

3.建设规模进一步扩大，新开工、竣工面积有所下降2013年，沈阳市商品房建设规模进一步扩大，商品房施工面积11568.3万平方米，比上年增长5.1%，比上年回落2.8个百分点，增速有所放缓。

其中，住宅施工面积8482.5万平方米，比上年增长5.5%；商业营业用房施工面积1922.0万平方米，比上年增长4.3%；办公楼施工面积339.7万平方米，比上年下降9.8%。

受国家宏观调控政策的影响，沈阳市房地产新开工面积已连续7个月呈下降趋势。

2013年，全市房地产新开工面积3619.1万平方米，比上年下降5.3%，其中，住宅新开工面积2720.6万平方米，比上年下降5.9%。

商品房竣工步伐放缓，2013年，全市竣工房屋面积1459.8万平方米，比上年下降29.4%，其中，住宅竣工面积1230.3万平方米，比上年下降25.2%。

4.商品房销售有所下降，楼市成交平淡今年以来，随着宏观调控政策的逐步到位，沈阳市房地产市场进一步规范，市场成交份额更多的被首置购房者占有，房地产投机行为得到进一步遏制，购房者的减少直接影响了房地产市场的销售状态，致使销售市场涨幅受限。

在这样的背景下，沈阳市房地产销售市场降温明显。

2013年，沈阳市商品房销售面积2262.3万平方米，比上年下降8.4%。

从销售结构看，住宅销售2017.4万平方米，下降8.4%；办公楼销售17.5万平方米，下降20.0%；商业营业用房销售202.0万平方米，增长5.3%。

商品房销售额1436.1亿元，比上年下降8.0%，其中，住宅销售额1225.3亿元，下降7.1%。

5.房屋销售价格指数环比、比上年均有所上涨相比北京、上海、广州、深圳等一线城市，沈阳市房价上涨幅度比较平稳，12月份，新建房屋销售价格同比上涨13.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.2%，比上月回落0.1个百分点。

12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，比上月提高0.4个百分点；环比上涨0.5%，比上月提高0.3个百分点。

总体来看，由于市场对待售房屋的消化能力有限，库存较多，同时市场需求有限，因此房价涨幅较为平稳，预计未来不会呈现大起大落的发展态势。

6.企业到位资金较为充裕，自筹资金仍占据主体今年以来，房地产企业资金链紧张情况有所缓解，企业到位资金较为宽裕。

2013年，沈阳市房地产到位资金2517.5亿元，比上年增长18.8%，高于房地产投资增速6.4个百分点。

其中，自筹资金依然是房地产开发企业主要的资金来源，2013年，企业自筹资金1475.6亿元，比上年增长31.6%，占全部到位资金的58.6%，比上年同期提高5.7个百分点。

另外，个人按揭贷款152.9亿元，比上年增长57.6%；企业定金及预收款594.5亿元，比上年增长19.3%。

相比之下，国内贷款与利用外资出现负增长，比上年分别下降39.5%和33.9%。

2013年，沈阳市房地产市场继续保持平稳健康的发展态势。

房地产开发投资平稳增长，施工规模进一步扩大，企业资金较为充裕。

但随着国家持续对房地产市场进行调控，房地产开发企业及购房者观望态度较浓，楼市成交平淡，商品房销售市场前景并不明朗。

一、房地产开发市场运行特点1.开发投资平稳增长，住宅投资增长迅速2013年，沈阳市房地产开发投资继续保持平稳增长，完成投资2184.0亿元，比上年增长12.4%，占全市固定资产投资比重的34.2%，比上年回落0.3个百分点。

从投资增速变化情况看，一季度，房地产市场借助全运的重大机遇，开发投资以27.9%的速度快速增长。

随着新的调控政策效果的逐渐显现，投资增速逐渐回调至上半年的16.0%、前三季度的18.1%和全年的12.4%。

从投资结构看，住宅投资的主体地位有所增强，完成投资1574.6亿元，比上年增长18.3%，比上年提高12.7个百分点，占全市房地产投资由上年的68.5%提高到72.1%。

而非住宅投资增长有所放缓，占比由上年的31.5%下降至27.9%，其中，商业营业用房完成投资396.7亿元，增长10.5%；办公楼完成投资62.0亿元，下降38.1%。

图1 2013年沈阳市房地产开发投资情况2.民营房地产增长迅速，外资投资步伐放缓随着市场发展空间的不断扩大，占据沈阳市房地产市场多半个江山的民营房地产不断发展壮大，已成为推动沈阳市房地产平稳快速发展的主要力量。

2013年，沈阳市民营房地产开发投资1497.9亿元，占全市房地产投资总额比重达到68.6%，比上年增长1.3倍，远高于全市投资增速。

相比之下，受宏观调控的影响，沈阳市外资房地产企业的投资步伐开始放缓，吸引外资形势较往年低迷，2013年，外资房地产开发投资621.9亿元，比上年下降4.5%。

2013年，国有房地产开发投资64.2亿元，比上年下降41.9%。

3.建设规模进一步扩大，新开工、竣工面积有所下降2013年，沈阳市商品房建设规模进一步扩大，商品房施工面积11568.3万平方米，比上年增长5.1%，比上年回落2.8个百分点，增速有所放缓。

其中，住宅施工面积8482.5万平方米，比上年增长5.5%；商业营业用房施工面积1922.0万平方米，比上年增长4.3%；办公楼施工面积339.7万平方米，比上年下降9.8%。

受国家宏观调控政策的影响，沈阳市房地产新开工面积已连续7个月呈下降趋势。

2013年，全市房地产新开工面积3619.1万平方米，比上年下降5.3%，其中，住宅新开工面积2720.6万平方米，比上年下降5.9%。

商品房竣工步伐放缓，2013年，全市竣工房屋面积1459.8万平方米，比上年下降29.4%，其中，住宅竣工面积1230.3万平方米，比上年下降25.2%。

4.商品房销售有所下降，楼市成交平淡今年以来，随着宏观调控政策的逐步到位，沈阳市房地产市场进一步规范，市场成交份额更多的被首置购房者占有，房地产投机行为得到进一步遏制，购房者的减少直接影响了房地产市场的销售状态，致使销售市场涨幅受限。

在这样的背景下，沈阳市房地产销售市场降温明显。

2013年，沈阳市商品房销售面积2262.3万平方米，比上年下降8.4%。

从销售结构看，住宅销售2017.4万平方米，下降8.4%；办公楼销售17.5万平方米，下降20.0%；商业营业用房销售202.0万平方米，增长5.3%。

商品房销售额1436.1亿元，比上年下降8.0%，其中，住宅销售额1225.3亿元，下降7.1%。

5.房屋销售价格指数环比、比上年均有所上涨相比北京、上海、广州、深圳等一线城市，沈阳市房价上涨幅度比较平稳，12月份，新建房屋销售价格同比上涨13.2%，涨幅与上月持平；环比上涨0.2%，比上月回落0.1个百分点。

12月份，二手住宅销售价格同比上涨5.6%，比上月提高0.4个百分点；环比上涨0.5%，比上月提高0.3个百分点。

总体来看，由于市场对待售房屋的消化能力有限，库存较多，同时市场需求有限，因此房价涨幅较为平稳，预计未来不会呈现大起大落的发展态势。

6.企业到位资金较为充裕，自筹资金仍占据主体今年以来，房地产企业资金链紧张情况有所缓解，企业到位资金较为宽裕。

2013年，沈阳市房地产到位资金2517.5亿元，比上年增长18.8%，高于房地产投资增速6.4个百分点。

其中，自筹资金依然是房地产开发企业主要的资金来源，2013年，企业自筹资金1475.6亿元，比上年增长31.6%，占全部到位资金的58.6%，比上年同期提高5.7个百分点。

另外，个人按揭贷款152.9亿元，比上年增长57.6%；企业定金及预收款594.5亿元，比上年增长19.3%。

相比之下，国内贷款与利用外资出现负增长，比上年分别下降39.5%和33.9%。

二、当前房地产市场需关注的问题1.新开工面积持续下降今年以来，随着房地产调控政策效果的逐渐显现，沈阳市房地产投资增速由年初的44.4%下降至12.4%。

在宏观调控政策不断加压的影响下，投资型购房者逐渐远离市场，销售市场更多地取决于本地刚性需求与城市吸纳人口带来的新增置业需求，而这部分需求量有限，导致销售市场前景不明朗，房地产企业开发信心不足，全市房地产新开工面积比上年有所下降。

2013年，全市新开工面积自6月份开始已连续7个月呈负增长，全年商品房新开工面积3619.1万平方米，比上年下降 5.3%，房地产调控政策已经对房地产市场产生了一定影响。

2.外资房地产开发呈下降趋势随着沈阳市房地产市场的不断发展，外资房企纷纷入驻，为沈阳市房地产业带来了雄厚的资金和先进的经营模式，进一步提升了沈阳市房地产业整体水平，有效带动了城市现代服务业的发展。

但今年以来，在全球经济疲软和我国宏观调控力度不断增强的双重影响下，外资房地产在沈阳市的投资呈下降趋势。

2013年，沈阳市外资房地产完成投资621.9亿元，比上年下降4.5%，与全市房地产投资增长12.4%相差较大，占全市房地产投资比重由上年的33.5%下降至28.5%。