2012年上半年中国房地产市场研究报告

第一部分：2012年上半年中国房地产市场总结1.政策环境：坚持房地产调控不动摇，支持和保护合理需求2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。

另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。

货币政策方面，预调微调力度加大，2011年底以来将准、两次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升。

再者，保障房政策支持力度增强，中央加大保障房建设补助资金投入，多部委支持保障房产建企业多元化融资。

⑴坚决抑制投资投机需求，限购政策不放松温家宝总理多次指出巩固房地产调控成果。

2012年上半年，温家宝总理在各种场合多次指出要巩固房地产调控成果，即使在经济下行压力加大提出“问增长更重要“之时，温总理人强调继续严格执行并逐步完善抑制投机投资性需求的政策措施。

住建部等四部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。

2012年上半年以来，各地楼市微调不断，但涉及限价、限购的均被叫停，另有一些城市，如厦门、湖南、石家庄和河南相继否认媒体报道的楼市政策微调传闻。

针对媒体报道调控将会放松，国家发改委、央行、银监会、住建部四部委相继表态，否认放松。

6 月18日，住建部发言人强调，当前各地要坚决按照中央要求，继续坚定不移地抓好房地产市场调控各项政策措施的贯彻落实工作，特别是严格执行差别化住房信贷、税收政策和住房限购等措施，巩固调控成果。

(2) 货币政策微调，各部委及地方政府鼓励自住性需求上半年货币政策预调微调力度持续加大，信贷环境趋好。

2012年上半年，央行在 2 月、5 月两次下调存准率0.5 个百分点，在6月、7月两次降息，并将金融机构贷款利率浮动区间的下限先后调整为基准利率的0.8 倍和0.7倍。

但同时规定，个人住房贷款利率浮动区间不作调整，金融机构要继续严格执行差别化的各项住房信贷政策，继续抑制投机投资性购房。

在继续严格限制投资投机需求的同时，以首次置业为代表的合理购房需求继续受到政府的支持和鼓励，住建部、发改委、央行等多个部门支持首次购房需求。

去年姜伟新在全国住房城乡建设工作会议中部署2012年重点工作时就指出支持居民的合理购房需求，优先保证首次购房家庭的贷款需求。

央行、住建部、国家发改委等部门多次表示支持首套房，多个城市的首套房贷利率从去年下半年的基准利率下浮至85折，针对首套房贷政策松动迹象明显。

地方政府“积极”出台各类政策鼓励合理需求。

根据中国指数研究院的统计，上半年共有30多个城市微调楼市政策鼓励合理需求，且多数为公积金政策松绑，还有调整普通住宅标准、减税或补贴、户籍放松等方面。

(3) 保障房政策支持力度继续增强中央保障房建设补助资金力度加大，多部委强调落实。

由于去年开工的1000 万套保障房在今年会继续施工，加上今年新开工700 万套的任务，保障房的在建规模将达到一个新高度，资金的需求量较往年也有所提高。

今年中央财政保障房建设计划补助资金2100亿元，相比去年实际的1700亿元增长23.1%。

截至今年4 月底，中央已下达1483亿元补助资金，与去年全年相近。

根据中央要求，住建部、央行、财政部等多部委政策支持保障房资金，此外，银行信贷的支持力度也在加大。

7月 1 日，李克强副总理在全国保障性安居工程工作会议上强调继续推进保障性安居工程建设，在商品住房市场强调“增加供应、抑制投机投资性需求、稳定调控政策”等内容，为下半年乃至未来一段时间的房地产调控政策指明了方向。

2. 新房：价格止跌，6 月成交量接近2010年调控以来高点(1) 价格：百城价格指数9 个月后首次止跌，6月涨价城市及项目明显增多根据中国房地产指数系统对100个城市的全样本调查数据显示，百城住宅均价自2011年9 月开始下跌，下跌态势持续9 个月后于2012年6月首次止跌。

具体来看，2012年1-5 月百城价格指数持续下跌，6 月百城住宅均价为8688元/ 平方米，环比上涨0.05% ，结束了连续9个月环比下跌的态势。

与去年同期相比，6月百城住宅均价下跌1.9%，较2010年以来的阶段性高点下跌2.2%。

(2)需求：上半年成交量逐渐回升，6 月接近2010年调控以来高点上半年成交量逐渐回升，为近三年同期最高。

2012年上半年，20个代表城市成交量在传统淡季1-2月持续低迷后，3 月起逐渐回升，出现了2011年8月以来首次同比增（除春节因素）。

1-6月，代表城市月均成交达1053万平方米，已接近2010年月均水平（1082万平方米），与2011年和2010年同期相比分别增长17%和12% ，但与2009年相比仍下降22%。

二季度回升尤其显著，6 月成交量接近2010 年调控以来高点。

随着政策面缓和，置业者观望情绪渐趋缓解，除积压的刚需继续释放外，部分城市压抑已久的改善型需求也积极入市。

在此支撑下，二季度成交量接连上升，20个代表城市月均成交1313万平方米，环比一季度大幅增长66%，与2011年和2010年同期相比增幅均超过35%。

6 月，成交量延续“红五月”回升态势，代表城市总成交1538万平方米，与2010年调控以来最高点（12月1586万平方米）基本持平，与2009年的高点（6 月）仅相差15%，同比增速也扩大至65%，是2010年以来最高同比增幅。

(3) 供应：上半年总量为近三年较低，但二季度回升显著上半年新增供应总量为近三年较低，但二季度回升显著。

2012 年，代表城市新增供应量从3月开始低位回升，并在 4 月达到今年高点，上半年月均新批上市616万平方米，同比下降3%。

二季度，代表城市新增供应量回升显著，环比一季度增长 1.1 倍，同比由一季度的下降19%转为增长6%，月均水平为838万平方米，比过去三年月均水平高10% 以上。

6 月，代表城市新增供应872万平方米，同环比分别增长7%和25%，且与2009年和2010年同期相比增幅均超过48%。

(4) 供求对比：二季度大部分城市销供比低于1，但库存压力稳中有降，出清周期下行大部分重点城市销供比小于1。

2012年二季度，由于供应增长幅度超过成交回升，大部分城市销供比转为小于1，再次出现供过于求态势。

重点城市中除北京和杭州的销供比大于 1 外，其余城市由于新增供应量回升力度强于成交量，销供比普遍由一季度的大于1转为小于1。

可售面积稳中有降，出清周期持续下行。

截至6月底，10个代表城市可售面积为7658万平方米，比上月减少79万平方米，比年初微降1%，但仍比去年同期高29%，处于2010年调控以来的较高水平。

由于库存量稳中有降而成交量回升，10个代表城市出清周期均值降为14个月，比年初缩短4个月，达到今年以来最低，但仍处于2010年调控以来的较高水平。

(5) 全国整体情况：销售同比降幅缩小，投资新开工增速下行趋势放缓，东部地区和一线城市供需指标均有好转需求：销售面积和销售额同比降幅有所收窄3 月以来全国商品房销售指标降幅有所收窄。

1-5月，全国商品房销售面积和销售额分别同比下降12.4%和9.1%，降幅比1-4 月缩小1.0和2.7个百分点。

其中，住宅销售面积和销售额同比下降13.5% 和10.6%，比1-4月缩小1.4 和2.9 个百分点，尽管降幅仍高于商品房市场整体，但降幅缩小态势更为明显。

单月来看，自2011年10月起全国商品房销售面积和销售额连续7 个月同比下降，但今年3-5月降幅收窄。

投资：全国整体增速下行势头放缓，东部和一线城市增速略有放大房地产开发投资额增速下行态势趋缓。

1-5月，全国房地产开发投资额为22213 亿元，同比增长18.5%，仅比1-4 月回落0.2 个百分点，增速下行势头放缓。

其中，住宅开发投资额为15098亿元，同比增长13.6%，增速比1-4 月回落0.3 个百分点。

办公楼、商业用房增速分别为44.7%和31.6% ，增速高于住宅。

开工：4 月起新开工持续下降但下行势头放缓，一线城市降幅缩小新开工自 4 月起持续下降但势头放缓，住宅新开工面积降幅超过整体水平。

1-5月，全国房屋新开工面积为7.3 亿平方米，同比下降 4.3%，降幅比1-4 月扩大0.1 个百分点，连续第 2 个月同比下降。

其中，住宅新开工面积为5.4 亿平方米，同比下降8.2%，降幅比1-4月扩大0.3 个百分点。

在建和竣工面积与去年同期相比仍有显著增长，但增速持续放缓。

1-5 月，全国房屋施工面积为45.1亿平方米，同比增长19.6% ，增速较1-4 月回落1.6个百分点。

其中，住宅施工面积为33.9亿平方米，同比增长17.3%，较1-4 月回落 1.5 个百分点。

1-5月，全国房屋竣工面积为 2.7 亿平方米，同比增长26.3% ，增速较1-4 月回落3.9个百分点。

其中，住宅竣工面积为2.2 亿平方米，同比增长26.5%，增速较1-4 月回落3.6 个百分点。

供求对比：销售与新开工比值低位回升，销售与投资比持续下降全国商品房销供比小幅提升，供过于求压力稍有缓解。

1-5 月，全国商品房新开工面积与销售面积的差值为4.4 亿平方米，销供比微增至0.40，较第一季度提高0.02 ，供过于求压力略有缓解，这主要源于企业在4-5 月持续放缓开工节奏，新开工面积降幅扩大，而销售面积降幅有所缩小。

销售投资比继续走低，已低于今年一季度和2008年。

1-5月，全国销售投资比持续下行，降至0.76，较第一季度下降0.03 ，低于2008年的平均水平0.79，接近2008年低点0.69 。

较低的销售投资比意味着企业的投资回报速度放缓，资金压力较大。

资金来源：行业资金压力依然较大，但贷款占比处于2010年调控以来较高水平资金来源总额增速持续放缓，仅 5 月略有回升，定金及预付款和个人按揭贷款降幅缩小，自筹资金占比继续提升。

1-5月，房地产开发企业资金来源总计34171亿元，同比增长 5.7%，较1-4月扩大0.6 个百分点，但比2011年全年水平仍低8.4 个百分点，表明企业资金压力依然较大。

3. 二手房：十大城市价格连续四个月上涨，成交持续上行(1) 价格：上半年价格由跌转升，3 月开始十大城市价格持续上涨3 月以来十大城市主城区二手住宅平均价格持续上涨，累计涨幅达3%。

2011年9月以来，十大城市二手住宅平均价格连续 6 个月持续下跌，累计跌幅为6.9%，仍低于2008年的最大跌幅11.0% ，但2012年3月起普遍转为上涨，截至6 月累计上涨3.0%，各月涨幅均在1%以内。