房企转投商业地产模式探讨
房地产企业经营模式转型趋势探析
房地产企业经营模式转型趋势探析房地产是一个与国计民生息息相关的行业，其发展对经济的拉动作用巨大。
然而，近年来房地产行业的发展出现了一定的问题，其中之一就是企业经营模式的转型难题。
本文将探讨房地产企业经营模式转型趋势，以期对行业未来的发展有所启示。
一、传统房地产企业经营模式的主要特征传统房地产企业经营模式的主要特征是以地产开发为主要盈利模式。
这种模式的优势在于以房地产开发为核心，通过商品房销售实现盈利。
其盈利模式简单直接，具有快速回笼资金和获取利润的优点。
然而，这种模式的弊端也显而易见。
一方面，过于依赖房地产开发，随着市场的饱和和客户需求的变化，开发周期也会受到一定的影响，甚至会导致大量房源的滞销。
另一方面，过度依赖房地产开发还可能导致企业盈利模式单一，缺乏持续增长的动力。
1、房地产企业由房地产开发向全产业链延伸随着国家政策的逐渐放宽，开发商在建设期完成后也要按照要求保障质量，接手物业管理工作，从而延伸到产业链上游。
随着楼市规模的增大和竞争的加剧，在市场稳定运作的同时，房地产企业纷纷向产业链的下游拓展，比如物业管理、酒店业等领域。
通过产品差异化，提高企业的核心竞争力，增加企业盈利点。
2、智慧社区成技术新风口与互联网企业深耕的智慧家居市场相比，在国内房地产市场，众多房企对智慧社区的建设提出了需求。
目前的智慧社区建设更多的是围绕服务的优化方向，比如智能安防、物业缴费、资源共享等方面。
智慧社区的兴起有望成为房地产企业经营模式转型的新风口。
3、房地产与金融紧密结合目前国内房地产与金融业已经实现深度融合，房地产企业通过在金融领域进行布局，实现了大资本进入房地产行业的模式转型。
此外，通过推出金融产品，提供有利于快速管控现金流的金融服务，既能补充自身资金，又能帮助客户获得资金支持。
三、总结房地产企业经营模式的转型是一个不断发展的过程。
虽然传统的房地产开发模式仍然是一种盈利的可行方案，但随着市场变化和新兴领域的挑战，房地产企业将不得不寻找新的商业模式和营收来源，才能在恶劣的市场环境和激烈的市场竞争中求生存和发展。
浅析商业地产融资模式
浅析商业地产融资模式商业地产融资模式是商业运营过程中必不可少的一环，涉及到各种融资手段和方式。
商业地产的特点是投资高、风险大、周期长，设置一个稳定的商业地产融资模式对于商业地产项目的发展至关重要。
本文将从商业地产、融资、融资方式以及融资模式等方面深入探讨商业地产融资模式的实践案例以及融资模式选择的基本原则。
商业地产商业地产是指用于商业、零售、餐饮、办公、酒店等经营场所的地产资产。
在整个地产市场中，商业地产项目占比相对较小，但却具有投资领域中丰厚的收益和资产价值。
商业地产的投资周期一般在5-20年，随着国家政策和经济发展形势的变化，商业地产投资的风险也相对较大。
在商业地产融资过程中，开发商一般通过银行贷款、私募股权融资、发行债券等手段来获得资金。
融资融资是指企业、个人、政府等主体以各种方式获取资金的过程。
融资的方式多种多样，包括债务融资、股权融资、基金融资、租赁融资等等。
商业地产融资又是融资方式的其中一种。
融资的主要目的是为了满足企业的资本需求，保障企业发展，同时也能进行一系列现金管理和资产管理。
融资方式融资方式是指企业、个人在融资过程中采用的方式或途径。
根据支付方式及责任，融资方式可分为：内部融资、外部融资，融资方式还可以分为债务融资和股权融资。
债务融资债务融资是指企业通过向银行、信托、保险、基金等金融机构或个人发行债券、贷款等借入资金，承诺按约定利率、期限向借方支付利息和偿还本金。
债务融资具有利用杠杆的特点，能够减少企业自有资金，获取最大限度的融资支持。
同时，债务融资还可以帮助企业提高财务成本的杠杆效应，减少税费支出，实现成本优化。
股权融资股权融资是指企业通过向外部投资者发行股份，获得外部资金的同时，也分担了外部投资者在企业中的权益，具有较高的风险和收益。
股权融资主要分为上市融资和非上市融资。
上市融资是指企业通过股票发行上市来获得资金，而非上市融资则是指企业的股权融资没有通过股票上市交易所实现。
房企转型运营方案
房企转型运营方案一、产业升级：房地产行业是一个极具特色的产业。
未来，房地产企业转型要加大对“网红店”和“科技化”的运作手法，进行深度改造升级，优化产品和服务，增强市场竞争力。
互联网资讯在今天扮演着重要的角色，远程看房成为热门的购房方式。
我国房企可结合5G技术，推出虚拟看房、三维看房等体验优质的样板间，带领消费者感受真实的视觉感受、空间感受、氛围感受，增加房产的吸引力。
二、创新智慧：未来的房地产市场将出现新的经济发展模式，战舰科技、大数据、云计算、物联网等业内领先智慧科技将成为企业实体转型的核心。
改变行业传统固有的模式，实现智慧城市管理，智慧社区建设，智慧家居家电应用，以及多元化的智慧商业模式。
同时，还可以通过数据分析，建立客户画像，精准投放适合的产品和服务；通过智慧物流，提高售后服务质量；利用云计算，实现信息可视化管理，提高业务运营效率，提高企业竞争力。
三、优化营销：针对不同城市，不同地区，公司需要制定相应的营销策略。
借助于社交媒体、移动广告、SEM搜索引擎营销优化、代理及分销商、品牌开发和宣传、线上销售业务，全新的营销新奇成为未来主要的消费市场。
建立智慧营销体系，用大数据加密用户需求，精准用户需求挖掘，实现量身定制。
同时，与一些资源密集型产业合作，特别是金融和互联网公司的合作，共同拓展市场。
四、提高品质：在转型升级之路上，品质是最终决胜劣汰的核心。
智慧升级是企业长久立足的基石，要知道，未来的市场竞争将更加激烈，很多企业会因管理混乱，产品质量不过关，最终被淘汰。
业务流程再造是必经过程，提升管理科学化、效率化是必须行为。
高品质的产品与服务，商业模式在转型过程中，商业模式应根据当前市场的情况做出相应调整，以适应市场需求。
五、提高服务：未来是一个以客户为中心的时代，客户的满意度成为企业经营的核心指标。
富有活力的服务能力会带来更多的客户，有效降低成本费用，从而立于不败之地，打造出百年老店。
提升用户体验，提供优质的售前、售中、售后服务，实现消费者顾客满意度智能化目标。
从住宅到商业地产混沌的转型
租金收人将大幅提升 。 对商业地产投资态度最为谨慎 的是万
科 ，万 科 总裁 郁 亮 表 示 ，万 科 是 为 了做 好 住 宅 才做 商 业 ，万 科 未来 商 业 占比不 会 超
看 ，一线城市的优质物业投资 回报率仅为
业 经 营收 入 相 结 合 的 发 展 战 略 。 ”保 利 地 产 有 关人 士 表 示 ，未 来 ５ ，保利 将 逐 步 年 实现 住宅 、商业 整体投 资 比例达 到 ７ ，年 ： ３ 经 营收 入达 到 ２ ０亿元 以上 。
从新鸿基 的经验来看 ，其特点是只有
在 进行 股 权 融 资 的年 份 ，才 大量 购 买投 资
“ 与众多一线开发商 不同 ，保 利地产
早在 ２ ）年 就 确立 了滚 动 『开 发收 入与 物 （２ Ｘ 生
如龙湖 ２ １ 年录得投资物业评估增值 ２． ００ ４ ９
亿元 ；恒 大投 资 物 业 重估 产 生 的净 利 也 多 达 ２ 余亿。 ０ 但 内 地上 市 房 企则 不 能 按 此 规则 获 得 超 额净 利 ，而 只是 靠 租 金或 销 售 收 入 。按 照 万科 的观 点 ，商 业 地 产单 靠 租 金 回报 远
龙湖则提 ，未来 ５ ，投资物业 出 年
租 面 积 将 逐 步 增 加 至 ２０万 平 方 米 以 上 ， ０
不能获得与开发业务 相近的资产收益率。
陈晟 表示 ，从 目前 内地 商业 地 产 的现 状 来
性物业 ，以降低资产负债率以及企业的现
金 流 压 力 。“ 近 １２ ，房 企 融 资 处 处 最 －年
加 大 持 有物 业 比例
１０ ２０ 平 方 米 ，这 是 ２１ 报 中 ０－０ 万 ００年
公 一术来 的商业 地 产 赢 利模 式 及 回报率 究 Ｊ
房地产商业模式？产权40年和70年有什么区别？
房地产商业模式？产权40年和70年有什么区别？导读:本文介绍在房屋卖房，房源委托注意事项的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
虽然说房地产现在是比较火热的，但是有一些朋友们对于房屋产权年限不是很了解，以外产权几年，就只能住几年，对于商业的模式也是不是很清楚，所以在购房的时候，就会很容易出现问题，接下来说说房地产商业模式有哪些呢？顺便也来说说产权40年和70年有什么区别呢？一起来详细为大家解答。
房地产商业模式1.首先，传统房企开始往产业地产转型。
房企跨界转型已经不是新话题，且有越演越烈的趋势，据统计，国内排名前20的房地产商，目前有一半以上（万科、绿地、富力、碧桂园、世茂、招商局、绿城、首创、远洋、中粮等）涉足于产业地产，成立了专门的事业部、部门或中心，探求“创新驱动、转型发展”的道路，打造企业的新增长板块。
以绿地集团为例。
2.近年来，绿地先后规划启动了哈尔滨国家级广告产业园、大庆绿地大学科技园、西咸新区空港产业城、江西省2．5产业示范基地南昌绿地未来城、南昌小微企业工业园、呼和浩特白塔空港物流园、海口绿地空港产业城等产业地产项目。
3.其次，产业地产商开始大肆布局。
华夏幸福、天安数码城、联东等产业地产商已经在产业地产领域浸淫20年，取得丰硕成果的同时，也树立的行业标杆。
近年来，随着产业地产的不断升温，多数产业地产商继续发力，开始在全国范围内大肆布局。
华夏幸福在固安成功探索出“园区＋地产”的产业新城模式后开始在全国复制，拟在打造50个特色产业新城，规划面积约960平方公里，俨然成为国内的一大地主。
联东U谷以标准的产业综合体和总部综合体进行复制。
4.目前已在联东U谷已在北京、天津、上海、南京、青岛等一二线成果开发了40多个园区，未来的5～10年，联东U谷运营的园区数量将达到100个。
清华科技园依靠众多的资源优势，已在全国范围内建立超过30个园区，凭借自身的品牌资源，清华科技园还计划在未来的6年内将园区数量扩大到100个，大有蓄势待发之势。
浅析商业地产融资模式
浅析商业地产融资模式【摘要】商业地产融资在房地产行业中扮演着至关重要的角色。
本文首先介绍了商业地产融资的重要性和定义，随后详细分析了商业地产融资的常见模式，包括直接融资和间接融资。
对商业地产融资的风险管理和风险控制策略进行了探讨。
在文章探讨了商业地产融资模式的发展趋势、影响因素和创新。
通过本文的分析，读者可以更好地理解商业地产融资的运作方式，同时也对未来发展趋势有所了解。
商业地产融资模式的创新将会对整个行业产生深远的影响，因此加强对其研究和探讨具有重要意义。
【关键词】商业地产融资、模式、直接融资、间接融资、风险管理、风险控制策略、发展趋势、影响因素、创新1. 引言1.1 商业地产融资的重要性商业地产融资是现代商业领域中至关重要的一环，它对于商业地产项目的顺利进行和成功运营起着至关重要的作用。
商业地产项目往往需要巨额的资金支持，这些资金用于购置土地、建设建筑和进行装修等各个环节。
而商业地产融资的重要性在于，它为商业地产项目提供了资金来源，帮助开发商和投资者实现项目的顺利运作并获取利润。
商业地产融资还能促进商业地产市场的健康发展，吸引更多资金和资源流入该领域，推动经济的增长。
商业地产融资还可以促进城市的发展，改善城市的商业环境，提升城市的形象和吸引力。
商业地产融资的重要性在于它为商业地产项目的发展提供了必要的资金支持，推动了商业地产市场的繁荣和城市的发展。
1.2 商业地产融资的定义商业地产融资是指通过各种方式获取资金以支持商业地产项目的建设、运营和发展。
在商业地产领域，融资是非常重要的一环，因为商业地产项目往往需要巨额的资金投入。
商业地产融资的定义可以包括传统的银行贷款、股权投资、债券融资等形式，也可以包括最新的互联网金融、众筹等创新模式。
商业地产融资的定义还可以从项目的角度来理解，即通过向投资者或金融机构募集资金，以支持商业地产项目的筹建与发展。
在商业地产融资过程中，投资者往往会通过投资资金获取一定的回报，这种回报可以是租金收入、资本增值、利息回报等形式。
万达明发宝龙三大地产商运营模式比较
万达明发宝龙三大地产商运营模式比较较近来原本以开发住宅为主的国内一线房企如万科、中粮、合生等，如今也逐渐将投资焦点转投商业地产。
然而商业地产毕竟不是住宅，有其复杂性，因此若要涉足商业地产领域就必须把握商业地产的运营规律，同时借鉴万达、明发及宝龙集团发展大型商业项目的成功经验也是相当必要的。
选址城市副中心及新城区一、在城市布局方面万达主要在一二线城市，明发主要在二三线城市，而宝龙则在三四线城市，体现出不同公司的差异化战略定位。
二、在项目选址上三家企业具备相似的拿地思路，选择在城市的新城区位置获取土地。
大型商业项目和城市新城区形象工程，能带来更多就业机会、创造更多的地方税收，因此能获得地方政府给予的更多优惠政策——包括地价、付款方式、城建配套、企业税收减免及项目内经营商家的便利等。
城市副中心及城市新区规划起点高，城市配套好，开发项目1/4投入成本较低，未来升值潜力大。
这样的选址思路与三家企业低成本获取大面积土地建设大型城市综合体的产品定位密不可分。
下面具体来看：万达是在全国范围内主要一、二线城市进行战略布局，并且进入部分经济发达的三线城市。
万达城市综合体的选址一般有三种情况，一是选择在城市的副中心，是城市经济新的增长点，如上海五角场、重庆南坪商圈、无锡滨湖区、沈阳铁西城市副中心等；二是选择城市的新开发区，如宁波鄞州区、苏州工业园区等；三是城市的新兴商圈，如北京的cBD万达商业广场。
明发制定的是“重点发展精选地区”的区域策略。
公司选择福建省、泛长江三角洲、环渤海区域的经济较发达的二三线城市进行布局。
项目选址上，主要在城市的待发展区域拿项目，在新城区打造新商圈和新的大型住宅社区，与地方政府找到良好的合作契合点。
明发在项目投资中，产品、商业模式、企业操作能力具有协同性。
项目可获得地方政府的大力支持，企业具备运营经验和操作能力，内外部条件使项目投资成功几率增大。
宝龙的区域发展策略是选择土地成本较低且有未来增长潜力的三四线城市。
房企转型 争夺资源制高点
型， 也成为房地产开发商投资的主流商业模式，
同时也成为了消费者和投 资者投资的一个主要
产品的类型。 其天然的金融属性， 更作为一种成 功的商业模式被投资商和开发商所青睐。 成功模式： 万达一直在进行商业模式的探 索— —从分零 出售到整体 出售再到不出售。只
中国商业地产发展已进入新规则时代 ， 商 业地产 的开发与经营不能再遵循传 统操作模 式， 不再仅仅是物业简单的买卖。２ Ｏ ～２ ０ ０７ ０ ９
型将对房企提 出更高的要求， 对企业的综合实 力、 才储 备、 人 资金 链条 、 管理 模式 ， 这种 在 格局下如果没有技术优 势、 资金实力， 不能进 行管理 输出、 人才输出， 中小房 企逐步面临被
租不售” 在解决后期经营管理中的问题， 并为开
发商带来长期稳定现金 流的同时， 却由于大量
作伙伴建立长期合作关系一 万达走到哪里， — 他
们跟到哪里。目前万达已经和１ 家跨国企业（ ７ 包
括沃 尔玛、 时代华纳、 百胜和麦当劳等世界５ Ｏ Ｏ
７ ４ Ｊ
删删￡ ２ ． Ｎ ０１ Ｔ１ ０
短缺提供了能兼顾长期经营的解决方案， 并且也能鼓励
商业地产项目成熟发展。 房企转型商业地产主要是瞄准城市综合体 ， 为什么
产业 ・ 管理
ｌ ； ｄｕ ｔｙ ‘Ｍ ８ｎ ｇｅｍ ｅ ｔ ｎ ｓｒ ａ ｎ
■ 文 ／ 永 胜 王
强） 签订 了战略合作协议。
只租不售， 万达在２ ０ 年起全面推行只租 ０４ 房 企转 型的背景和 原因很简单 ， 房地产
产业经 过这么些年 的市场化 高速发展 ， 已经 走到了重要的转折关口， 面对楼市短 周期化和 开发竞 争门槛 的逐 步提 高， 在产业化 的未来
住宅开发商转型商业地产的决策路径
住宅开发商转型商业地产的决策路径城市化和居民消费升级为商业地产行业发展带来了无尽的机遇，2009年以来众多在商业地产的门外逡巡已久的住宅开发商们纷纷推出了进军商业地产领域的新战略万科放弃秉承多年的住宅专业化路线开始涉足商业地产，世茂集团重组世茂股份专注商业地产开发。
2010年宏观调控的加码加剧了这个趋势。
促成这股热潮的因素既包括商业地产市场的巨大发展潜力，也包括住宅市场竞争日趋激烈和宏观调控之下企业追求风险分散的动机。
对于新进入商业地产开发与运营领域的住宅开发商来说，如何迅速在这个全新的业务领域续写成功呢？结合自身能力做出稳健的转型决策转型商业地产的住宅开发商大致可以分为三类：第一类是基于自身战略定位而转型，第二类是出于规模扩大后的业务均衡需要而转型，第三类是出于宏观调控避险而转型。
第三类转型者可能面临较大风险。
由于商业地产开发与运营与住宅开发商所熟悉的住宅地产在商业模式、资金链条和核心能力需求等诸多方面均有显著差异。
抱着投机态度进入商业地产的企业很可能被碰的头破血流。
一家转型商业地产的住宅开发商遇到的问题颇具代表性：习惯了住宅设计的设计部由于对不同业态的物业需求不甚熟悉，将商业物业中餐饮业区域按照住宅标准设计了排烟道口径，结果交房时才发现标准远远不能满足需求，只好临时在外墙上接出烟道，破坏了外立面，而且造成后续外立面清洗费用大幅增加。
另外一家转型商业地产的开发商则在自营商业业态方面出现了问题。
公司效仿万达自营院线和百货的模式制定了雄心勃勃的进军儿童百货专营店的计划。
结果投入了大量的资金和人力之后才发现这个行业的资金需求和回流完全无法满足集团整体财务需求，只好草草放弃。
所以，希望进军商业地产行业的住宅开发商，一定要盘算好自己的家底，考虑清楚业务结构调整可能在各方面带来的压力，在成长与稳健之间寻求平衡，并做好长期坚持的打算。
切不可盲目认为商业地产行业的“蓝海”而盲目“下海”。
基于商业地产特色构建战略模式注重持有和经营的商业地产与注重快速销售周转的住宅地产在商业模式上有本质不同。
房企转型的4个方向
房企转型的4个方向房企转型的四个方向近年来，随着经济环境的不断变化和市场竞争的加剧，房地产企业面临着日益严峻的挑战。
在这种背景下，许多房企开始探索转型的道路，以适应市场的需求和变化。
本文将从创新发展、智能化建设、绿色发展和多元化经营四个方向探讨房企转型的策略。
一、创新发展——引领行业趋势房企在转型过程中，创新发展是一条重要的道路。
创新是推动企业进步的动力，只有不断创新，才能满足市场的需求，保持竞争力。
房企可以通过创新产品、服务模式和销售渠道等方面来实现转型。
例如，引入互联网技术，开发智能化住房产品，满足人们对智能化生活的需求；探索共享经济的模式，在房产开发中引入共享办公、共享社区等概念，提供更加多元化的服务。
创新发展将使房企在市场竞争中更具竞争优势，实现可持续发展。
二、智能化建设——提升产品附加值随着科技的不断进步，智能化建设逐渐成为房地产发展的趋势。
房企在转型中应积极采纳智能化技术，提升房屋的附加值。
智能化建设可以从房屋的设计、装修和设备方面入手，通过引入智能化系统、传感器和人工智能等技术，实现房屋的自动化控制、智能环境调节和智能安全管理。
通过智能化建设，房企能够提供更加便捷、高效和智能化的住房产品，提升客户体验和满意度。
三、绿色发展——构建可持续城市在当前全球环境问题日益突出的背景下，房地产企业应当关注绿色发展问题，积极构建可持续城市。
绿色发展是指在满足人们居住需求的同时，最大程度地节约资源、保护环境和提高生活质量。
房企可以在产品设计、材料选择、施工工艺和使用管理等方面注重绿色发展。
例如，在建筑设计中采用节能材料、绿色建筑技术和可再生能源，实现建筑的节能、环保和循环利用。
此外，可以推广低碳出行、提倡垃圾分类等环保行为，积极参与社会责任，树立良好的企业形象。
四、多元化经营——降低行业风险房地产行业的特点是周期性强，行业风险较高。
因此，房企在转型时需要考虑多元化经营的策略。
多元化经营可以通过房企的产业链延伸和战略扩张来实现。
房企转战商业地产的冷思考
住宅开发领域遭遇密集调控之际，在今年已经公布的房企年报和业绩发布会上，总可以找到关于进军或者扩大版图的豪言壮语。
上海凯迪企业（集团）有限公司董秘张义鸿日前在接受早报记者采访时说，一二线城市的住宅已经到量，的前景不容置疑，现在中国已经进入消费扩张时代。
不过，这块大蛋糕并非那么容易吃到。
中国房地产信息集团分析师薛建雄指出，未来两三年必然集中爆发，将进入到洗牌阶段。
由于产业都要涉及市场、资金、技术三个问题，所以技术进步慢的开发企业届时将很难生存，最后可能只能把项目卖给成熟的企业。
早报记者从多位开发商和业内人士处获悉，对于想要转型的住宅企业而言，优势自不待言，其可以通过自身的专业降低拿地难度，但其仍需注意模式、管理、人才、资金四大难关，是前行路上的四大拦路虎。
成功模式可否“复制”？商业模式是摆在地产巨头面前的第一道坎。
自万达成功打造出“城市综合体”后，“城市综合体”在内地密集涌现。
对于力图转型的开发企业而言，复制已有的成功模式能否在领域取得一席之地？金地集团（600383）公司常务副总裁潘韬称，像万达的“先招商，后建设”、“订单”这些模式都是企业发展的精髓，是可以去学习的。
而目前城市综合体相对来说是效率最高、利润空间比较高的产品。
据潘韬介绍，城市综合体有很多产品线，可以分成三种主要类型：第一，以商业为主还是商务为主划分，比如打造以购物中心为主的综合体，还是以写字楼为主的综合体，或是以做酒店为主的综合体。
第二，区域的划分，侧重于一线城市，还是二三线城市。
第三，地段的划分，是做市中心为主，还是做新区或者开发区为主。
潘韬称，国外成熟的开发商涉及的产品不是越来越多，而是越来越少。
其实做到最后的境界是企业自身只负责投资，就是拿钱拿地，而其他事项都外包给相应的链条专业公司去做。
这样才能做到最专业，很好地整合各方资源，而不是单纯地自己去做。
高力国际咨询服务部华东区董事朱磊也称，复制可以为企业提供一种可行性的思路，通过复制可能会超越以往的模式。
商业地产与房地产投资信托结合的发展模式研究
国内商业地产与房地产投资信托（R E I T s ）结合的发展模式研究一、引言商业地产的概念有广义和狭义之分。
从广义上看，商业地产指各种非生产性非居住性的房地产，包括酒店、办公楼、公寓、停车场、加油站、会议中心等商业服务业经营场所；从狭义上看，指用于各种零售、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产形式，如购物中心、商业街、Shopping Mall 、主体商场、专业市场、批发市场、折扣店、工厂直销店、娱乐类商业地产项目、住宅和写字楼的底层商铺等与住宅类房地产有很大区别的收益性房地产产品。
本文所研究的商业地产主要指狭义上以承载零售业（包括商品销售和服务销售）为主的收益性房地产。
商业地产开发在中国的兴起时间甚短，国内商业地产开发商、投资商和经营商都还很不成熟，缺乏专业性，很容易忽略商业地产的核心价值（由其本身的硬件价值和涉及商业运营的软件价值组成），对商业地产的复合性认识也不足。
他们在实际操作中往往只注重眼前利益，沿袭传统住宅地产的“卖完就走”的模式，缺乏可持续发展计划，导致某些商业中心的兴旺犹如“昙花一现”。
和其他类型的土地用途相比，商业用地地价较高（见），加之对建筑以及商业配套设施等的高要求，商业地产开发所需投资额巨大，因此国内开发商通常采用销售商铺来回收投资成本和实现投资收益的操作模式，其主要原因是目前我国的资本市场不发达以及房地产金融体系仍不完善，不足以支撑商业图 1 2000－2004年全国重点城市土地交易均价图数据来源：中国城市地价动态监测系统（）地产项目的整体运作。
而国外则有层次丰富的金融体系支持房地产业的运作，特别是REITs的出现，为商业地产提供了成功且成熟的开发模式，而国内真正意义上的房地产投资信托基金与房地产产业基金却仍是空白，无论是国有还是民营，大型商业设施项目多数是建立在银行贷款基础上。
REITs①（Real Estate Investment Trusts）是一种证券化的产业投资基金，通过发行股票（基金单位），集合公众投资者资金，由专门机构经营管理，通过多元化的投资策略，投资于不同类型、不同地域的房地产项目组合，在有效降低风险的同时，通过将出租房地产所产生的收入以分红派息的方式分配给股东，从而使投资人获取长期稳定的投资收益。
商业地产运营模式
商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目在经济、市场、空间等多方面的条件下，为了提升商业价值和实现经济效益，所采取的一系列组织、管理和运营的方式和策略。
一、商业地产运营模式的特点商业地产运营模式具有以下几个特点：1. 多元化经营：商业地产运营涉及到各种商业业态，如零售、餐饮、娱乐、办公等，需要进行多元化经营，满足不同客户的需求。
2. 优质租户：商业地产的收益主要来自于租金，所以选择优质租户是商业地产运营的关键。
优质租户有较强的品牌影响力和市场竞争力，能够吸引更多客户。
3. 产权与经营分离：商业地产的经营可以由产权所有者自主经营，也可以委托给专业的商业地产管理公司进行经营。
这种分离的模式可以实现专业化、规模化经营。
二、商业地产运营模式的主要类型商业地产运营模式主要包括以下几种类型：1. 自营模式：由商业地产产权所有者自主经营，集中管理商业地产的各个方面，如租赁、销售、物业管理等。
这种模式能够更好地掌控商业地产项目，提升商业价值。
2. 委托管理模式：商业地产产权所有者将商业地产项目的经营管理委托给专业的商业地产管理公司，由该公司负责租赁、销售、物业管理等工作。
这种模式能够将商业地产的经营交给专业人士，提高经营效率和质量。
3. 特许经营模式：商业地产产权所有者将商业地产项目的经营权委托给特许经营者，由特许经营者负责商业地产项目的运营。
这种模式常见于大型商业地产项目，特许经营者通常是知名的商业地产运营公司或品牌。
三、商业地产运营模式的关键要素商业地产运营模式的关键要素包括：1. 市场定位：商业地产运营模式需要根据项目所在地的市场需求和竞争情况，明确项目的定位和目标客户群体。
只有准确把握市场需求，才能提供符合客户需求的商业服务。
2. 招商策略：商业地产运营需要制定有效的招商策略，选择适合商业地产项目的租户。
通过租赁优质的品牌和商户，可以提升商业地产项目的知名度和吸引力。
3. 版图规划：商业地产的版图规划是商业地产运营的重要环节，涉及到商业地产项目的建筑、空间布局、设施配套等方面的规划。
商业地产模式
商业地产模式商业地产模式是指商业地产行业中的一种商业运营模式，它是指通过商业地产的投资、开发、经营和管理等环节，为人们提供商业房地产产品和服务，从而实现经济效益和社会效益的双赢。
商业地产模式是商业地产行业成功的关键，也是商业地产企业实现可持续发展的重要手段。
商业地产模式主要包括以下几种类型：开发商模式、运营商模式、综合发展模式和物业管理模式。
开发商模式是商业地产行业发展的基础模式，它是指商业地产企业通过购买土地、开发商业地产项目，并将项目出售或转让给其他投资方，从而获得开发利润。
开发商模式的核心是土地投资、项目开发和资金运作，它要求企业具备良好的土地资源整合能力、项目开发管理能力和资金运作能力。
运营商模式是商业地产行业中的核心模式，它是指商业地产企业通过运营商业地产项目，提供租赁和商业服务等综合服务，从而获得租金收入和增值收益。
运营商模式的核心是租赁经营、商业服务和品牌运作，它要求企业具备良好的租赁管理能力、商业运作能力和品牌推广能力。
综合发展模式是商业地产行业中的综合管理模式，它是指商业地产企业通过多元化发展，将商业地产项目与其他产业进行整合，实现产业链的延伸和资源优化配置，从而提高企业的核心竞争力和综合效益。
综合发展模式的核心是产业整合、资源配置和价值创造，它要求企业具备良好的资源整合能力、项目配套能力和市场运作能力。
物业管理模式是商业地产行业中的关键管理模式，它是指商业地产运营过程中的物业管理，包括物业维护、设施管理、租户服务和安全管理等方面，从而保障商业地产项目的正常运营和租赁效益。
物业管理模式的核心是专业管理、高效服务和可持续发展，它要求企业具备良好的物业管理能力、服务意识和创新能力。
商业地产模式的成功取决于企业的市场洞察力、创新能力和管理能力。
在当前经济全球化和市场竞争日益激烈的背景下，商业地产企业需要不断创新和提升自身的核心竞争力，积极拓展国内外市场，不断优化模式，提高效益和效率，实现可持续发展。
房企转型商业地产之路
政策限制
政府对房地产市场的调控政策日 趋严格，如限购、限贷等，使得 住宅开发销售压力增大。
利润空间压缩
土地成本、人力成本和资金成本 的不断上涨，压缩了传统住宅开 发的利润空间。
政策环境影响
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政策支持
政府出台了一系列支持商业地产发展的政策，如 税收优惠、土地供应等，为房企转型提供了政策 支持。
房企转型商业地产之路
• 房企转型商业地产的背景与动因 • 房企转型商业地产的挑战与机遇 • 房企转型商业地产的案例分析
• 房企转型商业地产的成功要素 • 房企转型商业地产的未来展望 • 结语：房企转型商业地产的必然选
择与未来展望
01
房企转型商业地产的背景与动因
传统住宅市场压力
需求饱和
随着城市化进程的放缓和家庭人 口结构的变化，传统住宅市场需 求逐渐饱和，竞争激烈。
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定制化服务
针对不同客户的需求，房企可以提供定制化的商业地产服务，如定制 办公空间、定制商业街区等，以提高客户满意度和黏性。
人才储备与团队建设
人才引进
房企需要引进具有商业地产运营和管理经验的专业人才，以提升 团队整体素质。
培训与提升
通过内部培训和外部培训相结合的方式，提高团队的专业技能和 服务水平。
必然选择
市场需求驱动
随着城市化进程加速和消费升级，商业地产市场需求持续增长， 房企转型商业地产是顺应市场需求的必然选择。
利润空间更大
相比于住宅地产，商业地产的利润空间更大，且长期稳定，能够为 房企提供持续的收益。
品牌影响力提升
商业地产项目往往成为城市地标，有助于提升房企的品牌知名度和 影响力。
未来展望
的成效，提升了企业的竞争力和市场地位。
商业地产开发模式研讨
商业地产开发模式研讨商业地产开发模式是指商业用地经开企业在所拥有的、或是通过租赁、购买等方式取得的土地上按照一定的目标需求，通过规划设计、工程建设、物业管理等一系列步骤进行开发建设，最终实现商业价值的过程。
下面将对商业地产开发模式进行研讨。
一、市场调研与策划阶段商业地产开发模式的第一步是进行市场调研，通过调查、分析市场需求，确定开发的商业功能定位和市场定位。
例如，根据城市人口、经济发展水平、购物消费习惯等因素，可以确定开发哪种类型的商业地产，比如购物中心、百货商场、专业市场等。
市场调研的结果可以作为规划前期市场研究的依据，提供给规划、设计、营销等团队参考，以细化规划策划方案。
在市场调研的基础上，进行商业地产开发规划策划。
规划策划方案要根据市场定位确定项目的整体规模、商业布局、建筑设计等要素。
同时还要对项目的可行性进行评估，包括投资收益率、市场需求量等方面，以确定项目的经济可行性。
二、土地获取与项目投资阶段商业地产开发需要通过土地获取来进一步推进项目的实施。
土地获取的方式可以是租赁、购买或合作开发等，具体方式要根据项目的具体情况来确定。
土地获取之后，开发企业要进行土地开发前期的项目策划工作，包括土地开发条件的研究、土地开发方案的确定等。
同时，在进行土地开发前还要考虑土地规划、建设用地规模，协调土地利用与保护的关系，完善土地项目的总体规划。
土地的开发还需要进行项目投资相关工作，包括投资估算、融资筹措、资金保障等。
根据项目的投资规模和所需资金，商业地产开发企业可以通过自筹资金、银行贷款、股权融资等途径进行资金筹措，以完成土地开发工作。
三、设计与施工阶段商业地产开发的设计与施工阶段是确认项目开发计划之后的重要环节。
设计阶段要根据市场调研和规划策划的要求，细化项目的功能配置、空间布局等。
在设计过程中要注重营造具有吸引力的商业空间，以满足消费者的需求。
同时还要兼顾商业设施的实用性和经济效益，在功能设计、建筑设计等方面进行优化。
商业地产的业务模式和投资策略研究
商业地产的业务模式和投资策略研究一、商业地产的概述商业地产是指以商业服务和商业经营为主要内容，以经营性物业为载体，租金收入形成主要收益来源的房地产。
商业地产包括办公楼、商业综合体、购物中心、酒店等。
商业地产的本质是为客户提供实用值、社会价值和经济价值。
商业地产的经济价值分为两种，一种是房源价值，另一种是商业价值。
商业地产的价值与所处位置、建筑形态、租户结构、经营管理方式等因素密切相关。
二、商业地产的业务模式商业地产的主要业务模式为租赁模式和销售模式。
租赁模式商业地产的租赁模式是指将物业出租给经营者，通过租金收入获得收益。
这种模式的主要优点是稳定的现金流。
商业地产通常为长期租赁，租约约定时间长、信誉好、收益高的企业或个人作为租户，通过累积租金实现投资回报。
销售模式商业地产的销售模式是指将物业销售给第三方，通过房产交易获得收益。
这种模式的主要优点是一次性获得高额收益，提升资本利润率。
商业地产的销售模式，通常需要有一定的市场背景、优质产权、优质开发商、较高的业绩增长等因素的支持。
混合模式商业地产的混合模式是指将租赁模式和销售模式相结合，形成收益的多样化、资本的流动性更高。
这种模式的主要优点是风险分散、收益稳健、回报期短等特点。
混合模式的商业地产，通常具有较高的Callable Bond机会，是较为受市场认可的模式之一。
三、商业地产的投资策略商业地产的投资策略包括风险和利润两个方面。
有以下几个方面的内容：1、风险的选择商业地产作为一个相对稳健的资产，风险的选择对投资者而言尤为重要。
投资者需要选择合适的城市、区域，以确定合适的投资门槛。
通过分析社会聚集度、交通便利度、教育水平等指标，确定投资风险的大小。
2、租户结构的选择商业地产的租户结构也是投资者考虑的关键点。
租户的稳定性、信用度、岗位类型等指标，对商业地产的收益影响极大。
投资者需要注意租户结构选择，尽可能减少租户违约对于股东收益的影响。
3、业绩表现的分析商业地产的业绩表现对投资者价值分析亦极为重要。
房地产商向投资商转变 房地产进入金融运作时代
房地产商向投资商转变房地产进入金融运作时代类似房地产基金的操作大量出现2004年房地产企业的融资活动空前活跃。
仅从房地产信托来看，根据云南信托的有关统计，2004年全国约有31家信托投资公司共计发行了约83个房地产信托产品，募集金额约122亿元。
一些房地产企业还引入了外资房地产基金和投资商。
如上海复地、顺驰等地产商与摩根士丹利先后合作开发地产项目；北京、上海等地的房地产项目也得到了荷兰国际集团以及排名世界前三强的荷兰房地产基金ING等的巨资投入。
资料显示，近一年来仅在北京就有近20 个房地产业项目引入了外资投资，总建筑面积在500万平方米以上，涉及投资总额近30亿元。
通过分析和研究目前房地产企业的各种融资创新和模式，我们认为中国房地产行业正在发生一场革命性的变革，这场变革的核心就是房地产行业的重心将由土地运营向金融运作转变。
这场革命最终将可能产生两个结果：一是现有的开发商模式将最终裂变成投资商+建造商的模式，向美国等发达国家的房地产模式靠近。
而且在这一过程中，房地产企业的走向必然分化出不同的路径，像万科、金地、招商地产这样的一些正在探索多种融资渠道的公司可能由房地产开发商转型为专业房地产投资商和运营管理商，还有一部分公司将转变为具有品牌的建造商，成为开发各环节的组织者。
二是随着这种变化趋势的出现，现有的房地产开发食物链也将发生根本性的变化，最终房地产基金和投资商将成为主导中国房地产市场的两种主流业态。
李凌刘猛国信证券方炎/文从美国等成熟房地产市场的经验来看，当土地实现完全市场化的公开供给后，土地的转让价格将基本体现市场对土地未来价值的预期；与此同时，土地交割以巨额土地转让金在短期内支付为前提，银行将不再向开发商放款以支付土地价款。
结果是开发商将难以从低价囤积土地并高价卖出中获取暴利，也难以借助银行信贷资金“妙手空空”。
在这种情况之下，开发商必须具备强大的金融运作能力或雄厚的自有资金实力以支持房地产开发对资金的巨量需求。
开发商转型商业地产，靠谱吗？
开发商转型商业地产，靠谱吗？之前和一些朋友以及各种各样的房地产开发商沟通，发现这两年很多房地产开发商都说在做商业地产或者综合体了，有朋友就问了，这靠不靠谱啊，今天就和大家聊聊，房地产开发商向商业地产转型，靠谱吗？01宏观上是100%不靠谱。
先说为什么不靠谱：这个世界上大多数的东西过剩都是一种灾难！地产更是如此！很多人说，拆出一个新中国，但是对于商用物业来说，这种论调是个悖论，甚至对于住宅也是一个悖论。
住宅物业还是商用物业，对于社会结构来说都是有极限的。
站在总体城规的角度看，一个有固定人口数量区间的城市的商用物业和住宅物业都是有其饱和指数的。
在一个人均GDP超3K的城市区域内，城镇人均商业零售面积需求的区间在（2-3）㎡/人。
假设该市区内总城镇人口为100W，也就是说理想需求的总商业零售面积是300W平米以内，然后和现有的零售商业面积对比一下，就可以了。
大家自己动手算算各自城市的呗。
忘记说了，这个标准过时了，因为那时候还没有这么汹涌的电商。
也就是说100W人口的城市可以保证300W的商业物业的租金收益是符合市场水平的，超出的是达不到市场租金水平的，就是说租金收益是亏损的。
但是现实中，并不是这样。
在现实的商业活动中，商业聚集效应会导致商业活动中心区的租金收益水平过线或者上扬，那么边缘商业会产生崩溃趋势。
所以每当我看见某家说XX社区商铺领航地产什么的，我就呵呵了~~~商业中心是个市场的自发/规律等和无数参与者共同造就的，不是说，我们在保定搞一个中南海就能成国务中心的。
CBD绝不是一天练成的，也绝对不是练成的。
谈必提及商业地产，言必有综合体，好像不说两句，就证明不了自己是做房地产的？什么一个1000万人口的城市要有56个综合体，这些标准都哪里来的？裙楼上面弄两条腿，号曰：双子楼，一个做公寓，一个做写字楼；称综合体！HOPSCA！大家跟我一起读——HOPSCA！下面弄个大商业，我们要招家乐福、我们要招沃尔玛，八毛的不干，六毛的太低，五毛成交！不黑了~~其实我是对她爱的深沉~02很多开发商转型跑去做商业地产，为什么我不看好？目前国内一线的商业地产商尚不能良好的把握商业地产的成熟走向和操作方法，其他的小开发商就不要试图趟这个水。
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房企转投商业地产模式探讨
提要：也许是因为楼市新政的出台，也许是因为我国商
业地产的迅猛发展，2010年，商业地产成为了备受关注的
焦点。
不仅有人说2010年商业地产的春天来临。
与此同时，还有许多品牌房企转投商业地产，或加大公司对商业地产
上的投入比例。
万科、保利、华润、金地等纷纷对外宣称
将加大对商业地产的投资比例。
也许是因为楼市新政的出台，也许是因为我国商业地产的
迅猛发展，2010年，商业地产成为了备受关注的焦点。
不
仅有人说2010年商业地产的春天来临。
与此同时，还有许
多品牌房企转投商业地产，或加大公司对商业地产上的投
入比例。
万科(微博)、保利、华润、金地等纷纷对外宣称
将加大对商业地产的投资比例。
作为湖北的本土企业，福星惠誉表示将从单一住宅开
发逐步转型为住宅与商业齐头并进。
湖北长城建设宣布进
军商业地产，南国置业成为武汉第一家上市的商业地产企
业等等。
而提起商业地产，人们自然而然的会想到万达，作为
领跑全国商业地产的万达集团，首创的“订单商业地产”
形成了强大的竞争优势，获得了市场的高度认可。
2010年
的商业地产，不仅成为各大品牌房企的关注对象，同时作
为一商业地产作为第一支柱的万达集团也加强了全国商业
地产的布局。
万达集团布局全国，大连万达集团副总裁张
诚透露，眼下，已经敲定的武汉万达广场项目就达6个，
总投资400亿元，加上即将开业的宜昌、襄樊的万达广场，近年，湖北有望共“添丁”10个万达广场。
湖北也因此成
为万达在全国投资规模最大的地区。
但是商业地产开发与纯住宅开发是有区别的，商业地
产从纯正的地产开发到向商业地产项目运营过渡，再到商
业经营阶段，是一步紧扣着一步的。
开发商除了完成地产
开发外，还需要参与项目选址，商业运营商的选自，不要
主导整个运营过程的资本运营。
即使是众所周知，被业界
认可的万达首创的订单模式也如此，是地产开发商占主导
地位类型的代表。
即便有人将这种“订单模式”定义成了“地产大鳄+商
业巨头”的战略联盟模式，与控股企业的地产+商业运营模
式并列为商业地产运营模式中两大重要模式。
它所表现出
来的优势仍然在于：地产商充分发挥自身领域优势，通过
模块化的标准开发可大大降低项目建设成本；通过耦合大
型商业，实现了商业地产运营的内在逻辑流程；在资本运
营上，也不仅仅局限于住宅的短期销售模式，而是以地产
为载体(分零销售、整体销售、整体上市等)实现资本运营。
虽然万达模式早已被业界认可，但是并不是所有进入
商业地产或者打算进入商业地产房地产开发企业都会去选
择或者是和采用这种模式。
华高莱斯国际地产顾问有限公
司相关负责人表示“商业地产的开发运作模式跟一个企业
的成长阶段和它的战略导向有很大的关系。
”
商业模式决定企业的成败，这一理念越来越多地得到
企业家与业内专家的认可。
中国的商业地产发展要向更高
的境界迈进，必须依靠商业模式的创新。
而能否打造符合国情和市场规律的商业模式，是中国企业决胜未来的关键所在，万达的成功便在于此。
所以在房企转投商业地产的同时，需要关注的不仅是商业地产所能带来的利润，万达模式的成功，同时还需更多的关注自身的定位和自身战略开发的导向，只有选择了适合自己的运营模式，才能在商业地产开发上取得成功。