商业地产运营的几种模式

商业地产运营的几种模式

1.运营参与者

商业地产资产运营以开发商和资产所有者为龙头，主要参与方有物业管理者和资产运营者。前者为商业环境营造提供基础性工作，后者负责招引商家、出租和销售房屋。两者关系密切，不可分割。商业地产资产运营应该从项目立项时开始，贯穿房屋的整个生命周期，根据环境的不断变化和物业制定合适的方式。

2.运营模式

（1）订单是商业地产运营模式

意思事先确定商业物业的使用者（租赁经营者），一般是商业集团公司或者连锁经营企业，由后者根据自己的需要提出规划设计要求，开发商则优先满足，然后开发商建设推广，除租赁给商业主力店的部分外，其余物业对外销售，销售收入用于补充开发建设资金。

（2）资产改良与重定位模式

某些物业因周边环境变化导致外观形象和内在环境不协调。例如，由于道路拓宽、周边房屋拆迁和环境质量改善，物业所在区域变成中心区，建筑成了城市形象标志。若物业外观仍保持原貌，不但政府要干预，而且物业价值也被严重低估。最佳解决措施是对物业进行重定位和改造。例如，物业原是普通办公楼，应提高定位档次，向中高端客户靠拢，据此重新设计、改造，全面改善物业质量，提高租金。这类物业被有些资产运营商称为价值被低估的物业，只要增少许投资，价值就能得到极大提升。

（3）资产功能重定位模式

功能重新定位是一新的功能用途替代原来的功能。新功能把物业潜在的价值发掘出来，原来的丑小鸭摇身一变成为白天鹅，价值倍增。 功能重新定位的主要原因是商业物业寿命周期长，在其生命周期内，因环境变化、消费时尚变迁、物业相邻关系变化等原因，物业的原始功能也要随之变化才能符合价值变化规律，不应从一而终。例如，沿街商铺最初功能是卖杂货和日用品，当马路拓宽，对面建起高楼大厦，商铺功能可能变成高级时装店或者快餐店。因为这种改变能够提高房屋的租金。目前，资产重新定位模式比较成功的例子有：

（1）上海新天地模式：把处在旧城中心的石窟门建筑（居住功能）改造成商业街（商业功能），物业价值得到极大提升。实践中，住宅功能转变为商业或者办公用途都能是价值提升。

（2）北京藏库（Loft）模式。位于北京朝阳区工体北路4号院内的藏库酒吧原始工业用厂房仓库，随着周边酒吧、娱乐业的发展，物业价值被重新发掘，被整修后用于商业用途，价值得到明显提升。上海黄浦江两岸的工业厂房、仓库部分地被艺术家们租用，稍加整修成为艺术沙龙。

（3）历史文化建筑所形成的资产。北京皇家遗址、山西的平遥遗址、曲阜的三孔遗址等知名的遗存物业，无不焕发出商业地产的魅力。历史形成的物业只要适当开发，重新定位，就能焕发出蓬勃的生命力。我们根据泛地产的概念提出泛商业地产的理念，任何类型的历史遗留物业都有商业价值。很可惜的是，不少地方政府往往持历史虚无主义的态度，认为破破烂烂的房子没有用，却忘记他们是祖先的足迹和心血积累是可以盈利的物业。

（4）资产与商业资源战略合作模式

有些商业物业或者因位置偏远、市场狭小、或者因为地处闹市但市场严重饱和，竞争激烈，导致物业价值降低或者无法实现，新开发物业或者衰落的商业物业尤其突出。为此，必须采取与大型商业物业、连锁经营企业战略结盟，以这些企业为增长点，带动相关商业活动的发育，形成商业氛围，形成从冷导热的转变，把劣质资产逐步转变为优质资产。

随着商业零售业大举对外开放，国际零售巨头抢滩一级城市，二级城市也成了攻击的重点目标，国内商家不得不采取三十六计走为上的策略，纷纷到三级城市称王称霸，成为当地的龙头企业，活跃了当地的市场。竞争结果是，大城市、中小城市的闲置物业通过与商业经营企业的联合重新焕发生机。

（5）托管模式

托管就是委托管理，当所有人不具备管理能力时就应考虑托管。商业地产的运营需要很高的技能和技巧，专业知识要求也很高。例如，酒店式公寓、星级酒店、高级写字楼等物业的经营管理必须有专业管理团队支持。专业管理团队不仅有专业技能，还有品牌资源、网络资源和人力资源。委托他们管理能够实现资源的高效整合，最大限度地提高物业的使用率和销售价格。实践中，很多高档物业之所以聘请知名公司作顾问，为招商、推广出谋划策，就是看中了这些公司的专业化和品牌、网络优势。实践证明，委托经营管理是物业保值、增值的重要举措。

托管类物业中最多的一类是酒店，国际和国内知名的酒店管理集团立足于品牌和资源输出接手管理不太完善的酒店公司，在完善硬件设施的基础上，输入软资源往往取得很好的成绩。