商业地产的运营模式完整版
商业地产运营模式
房产税
土地使用税
印花税
企业所得税
分析
地产公司新项目资产10%，老项目资产5%；商管公司一般纳税人6%，小规模3%
地产公司按照不含税租金的12%
地产公司按照土地的等级标准
各自按照租赁合同金额0.1%
地产公司和商管公司分别就租金收入、服务费并入各自应纳税所得额，按照25%缴纳。
（二）转租模式
地产公司将资产统一租赁给商管公司或物业公司，商管公司或物业公司以自己名义对外招商经营。
商管公司按房产余值1.2%或者租金收入12%
地产公司预缴+清算
地产公司和商管公司分别按照0.05%缴纳。
商管公司为地产公司全资子公司的可以免征契税
地产公司、商管公司分别按照销售收入、租金收入并入应纳税所得额按照25%缴纳
（三）定向销售模式
地产公司成立商管公司，将资产销售给商管公司，由商管公司独立经营。
商业地产常见的六种运营模式及涉税分析
在企业运营过程中，地产企业开发的商业部分在完工后采用何种模式进行管理运营常常成为摆在决策层面前的一道难题，本文将从实务中常见的两大类型六种模式展开涉税分析。
一、产权不发生转移
（一）委托管理模式
地产公司委托专业的商管公司来管理资产，向商管公司支付管理费，商管公司以地产公司名义与商户签订合同，由地产公司向商户开具发票，地产公司收取全部资产收益。涉税分析如下：
（三）直管模式
地产公司单独在其下属成立商管机构，如商管部，由商管部直接对外经营管理。
税种
增值税
房产税
土地使用税
印花税
企业所得税
分析
地产公司新项目资产10%，老项目资产5%
地产公司按照不含税租金的12%
商业地产的运营模式
商业地产的运营模式1.自营模式：商业地产项目由地产开发商自行运营管理。
地产开发商负责项目的规划、建设和租赁，同时负责项目的日常运营和维护。
这种模式下，地产开发商对商业地产项目的经营有着完全的控制权，可以灵活调整经营策略和资源配置，以适应市场变化。
2.招商合作模式：商业地产项目的开发商与合作伙伴（如第三方机构、外部企业等）合作共同经营。
招商合作可以包括合作开发、合作运营、合作管理等多种形式。
合作伙伴可以提供资金、渠道、品牌或运营经验等资源，分享项目投资风险和收益。
3.物业管理模式：商业地产项目的物业管理由专业的第三方物业管理公司负责。
物业管理公司负责商业地产项目的物业管理、租赁管理、设施维修和安全保障等运营工作。
物业管理公司依靠收取物业管理费用来获取收益，同时开发商通过物业管理公司提供的专业服务，提升项目的整体竞争力和市场价值。
4.特许经营模式：商业地产开发商将项目特定部分或整个项目出租给特许经营者进行经营。
特许经营者通过支付特许权使用费，并且按照事先约定的经营管理规范和标准进行运营。
这种模式可以有效减少开发商对项目的运营风险和管理压力，同时特许经营者也可以借助现有品牌和市场渠道进行经营。
5.联合开发模式：商业地产项目由多方联合开发。
联合开发可以包括多个地产开发商、物业公司、金融机构等共同投资和参与开发。
各方根据自身资金、资源和经验分享开发风险和收益，同时可以整合各方的优势，提高项目的整体竞争力和市场地位。
6.集群发展模式：商业地产项目通过打造商业集群，形成经济效应和资源集聚效应。
商业地产开发商将多个项目或多个商铺进行组合，形成规模效应和协同效应。
商业集群可以通过共享设施和人流、扩大市场份额、降低经营成本等方式实现项目的经济效益最大化。
在商业地产运营模式选择时，需要结合项目的特点、市场需求和资源优势进行综合考虑。
同时，还需要进行市场调研和风险评估，以确定最适合项目的运营模式，并制定相应的运营策略和管理机制，以实现项目的投资回报和市场价值。
商业地产运营模式表述
商业地产运营模式表述
商业地产运营模式是指商业地产经营者利用商业地产资源，通过一系
列的经营管理手段，实现商业地产价值的最大化和经济效益的最优化。
商业地产运营模式通常包括以下几个方面：
1. 定位和规划
商业地产定位和规划是商业地产运营模式的第一步。
通过研究商业地
产市场需求和竞争情况，制定出合理的商业地产定位和规划，确定商
业地产的经营方向和目标。
商业地产定位和规划的合理性对商业地产
后续的经营管理有着至关重要的影响。
2. 租赁和销售
商业地产运营模式的核心是商业地产租赁和销售。
商业地产经营者需
要通过各种途径引入优质的商户和品牌，租赁商业地产空间，并为商
户提供专业的管理和服务，确保商户的经营繁荣。
同时，商业地产经
营者还需要通过销售商业地产物业和开展物业租赁业务实现物业价值
的最大化。
3. 运营和管理
商业地产经营者需要实施全面的运营和管理，包括足够的物业保障、设施维护、市场营销等一系列服务。
商业地产经营者可以通过完善的运营和管理体系，提升物业的使用价值和客户满意度，吸引更多优质商户进驻商业地产。
4. 监管和合规
商业地产运营模式需要遵守相关法律法规和监管机构的规定。
商业地产经营者需要建立完善的风险管理体系，加强管理和监督，保障商业地产运营的安全合规性。
综上所述，在商业地产运营模式的实施中，商业地产经营者需要全面考虑商业地产的定位和规划、租赁和销售、运营和管理以及监管和合规等各方面的因素，逐步实现商业地产价值的最大化和经济效益的最优化。
商业地产的运营模式完整版
商业地产的运营模式完整版首先，租赁管理是商业地产运营模式的核心。
租赁管理包括招商引资、租约管理、租金管理和租户关系维护等环节。
招商引资是指通过各种方式吸引租户入驻，包括广告宣传、市场调研和洽谈等。
租约管理是指制定租约、签订租约和执行租约，包括租金的收取和租户的违约处理。
租金管理是指确保租金准时收取并进行合理利用，包括租金的设置和租金的调整。
租户关系维护则是通过提供良好的租赁环境来吸引和维持租户，包括提供高质量的物业管理和解决租户的问题等。
其次，资产管理也是商业地产运营模式的重要一环。
资产管理的目标是最大化资产价值，包括资产的增值和保值。
资产管理主要包括项目规划、项目开发、项目运营和资产处置等环节。
项目规划是指对商业地产项目进行研究和设计，包括项目定位、功能布局和市场分析等。
项目开发是指通过各种方式对商业地产项目进行建设和改造，包括项目筹备、建筑施工和装修设计等。
项目运营是指对商业地产项目进行全面管理和运营，包括物业管理、运营管理和财务管理等。
资产处置则是指对商业地产项目进行转让或出租，包括资产评估、交易谈判和合同签订等。
此外，市场推广也是商业地产运营模式的重要一环。
市场推广是指对商业地产项目进行宣传和推广，以吸引更多的租户和客户。
市场推广主要包括品牌建设、广告宣传、市场调研和产品创新等环节。
品牌建设是指对商业地产项目进行定位和品牌打造，以提升项目的知名度和美誉度。
广告宣传是指通过各种媒体和渠道对商业地产项目进行宣传和推广，包括户外广告、网络宣传和活动策划等。
市场调研则是对商业地产市场进行深入研究和分析，以了解市场需求和竞争情况。
产品创新是指根据市场需求对商业地产项目进行改进和创新，以提供更多的优质服务和增加项目的竞争力。
综上所述，商业地产的运营模式包括租赁管理、资产管理、市场推广和客户服务等方面，通过全面的管理和运营来实现商业地产的价值最大化和良好的运营效果。
商业地产运营模式
商业地产运营模式商业地产运营模式是指在商业地产开发、建设和运营过程中，为了实现商业地产资产的最大化收益和持续增值，通过制定合理的商业规划和运营策略，对商业地产进行有效管理的一种方式。
商业地产运营模式的设计和实施对于商业地产的成功与否具有重要的影响，因此在商业地产项目开发之初，应该进行全面的市场调研和综合分析，结合市场需求和竞争情况，设计出适合商业地产的运营模式。
1.定位和策划：商业地产运营模式的第一步是确定商业地产的定位和策划。
这需要依据市场需求和竞争情况，分析目标客户群体、人口基数、消费能力、购物习惯等因素，确定商业地产的功能定位和业态组合。
同时还需要考虑商业地产的品牌定位和定位市场的差异化策略，以提高商业地产的竞争力和市场占有率。
2.租户招商：商业地产的租户结构是商业地产运营中的重要环节。
通过招商租户，可以为商业地产带来稳定的租金收入，并提升商业地产的知名度和影响力。
租户招商的关键是根据商业地产的定位和策划，确定招商方向和目标租户群体，制定招商计划和招商策略，积极与潜在租户进行洽谈和合作，达成租约。
3.商业运营：商业地产的商业运营是商业地产运营模式的核心内容，包括商业地产的日常管理、运营和推广。
商业地产的日常管理涉及到物业维护、租金管理、人员管理等方面，需要建立健全的管理制度和运营流程。
同时，商业地产的运营还需要制定相应的推广策略和活动，吸引消费者，提升商业地产的影响力和市场份额。
4.金融支持：商业地产的运营模式中，金融支持是一个重要的方面。
在商业地产项目开发和运营中，通常需要大量的资金投入，包括土地购置、建设投资、租金补贴等。
因此，商业地产运营模式需要与金融机构建立紧密的合作关系，获取足够的融资支持，确保项目的可持续发展。
5.社区互动：商业地产的运营模式还需要注重与周边社区的互动和合作。
商业地产作为综合性的商业设施，在社区的发展和繁荣中扮演着重要角色。
可以通过与周边居民、企业和社区组织的合作，举办社区活动、志愿者活动等，提升商业地产的社会责任感和品牌形象。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.商业租赁模式：商业租赁模式是商业地产运营的基本模式。
地产开发商拥有物业，将其租赁给商家、酒店等运营商，收取租金。
商业租赁模式的关键是选取合适的商户和定期评估租金水平，以确保租金回报率和资产价值的提高。
2.自持经营模式：自持经营是指地产开发商自行经营商业地产项目。
开发商自行运营商业地产，可以更好地控制成本和运营质量，提升利润和品牌形象。
自持经营模式需要开发商具备专业的管理团队和运营经验。
3.招商引资模式：招商引资模式是指地产开发商通过招商，引入新的商户进入商业地产项目，并收取招商费用或一定比例的营业额。
这种模式可以增加商业地产项目的业态多样性，提高租金回报率和资产价值，但也需要开发商有一定的市场招商能力。
4.物业管理模式：物业管理模式是指将商业地产项目的物业管理权委托给专业的物业管理公司，由其负责维修、保养、安全和租户管理等工作。
物业管理模式可以减轻开发商的运营负担，提升租户满意度，但也需要选择信誉良好的物业管理公司。
5.品牌运营模式：品牌运营模式是指通过引入具有知名度和品牌影响力的商户进入商业地产项目，提升项目形象和吸引力。
开发商可以与知名连锁店、品牌酒店等达成合作，借助其品牌溢价效应提升租金水平和资产价值。
除了以上几种常见的商业地产运营模式，还有其他多种创新模式，如同业合作、商业地产投资信托等，在不同的商业地产项目中可以根据实际情况选择适合的运营模式。
在商业地产运营中，还需要重视与租户、供应商、政府等各方的合作与沟通，加强市场营销和品牌推广，提升项目的知名度和竞争力。
同时，还需重视消费者需求的变化，定期进行市场调研和业态调整，以适应市场的变化和提供更好的商业体验。
总之，商业地产运营模式是商业地产项目运营的基本策略和管理模式，通过选择合适的运营模式，合理配置资源，加强与各方的合作与沟通，可以最大化地提高商业地产项目的效益和利润。
有效的商业地产运营模式
有效的商业地产运营模式商业地产运营模式是指商业地产项目的经营策略和管理模式，它涵盖了项目的定位和战略、租赁管理、物业运维、市场宣传等各个方面。
一个有效的商业地产运营模式能够帮助地产开发商实现项目的长期稳定收益，提升项目的价值和品牌形象。
以下是几种有效的商业地产运营模式。
1.多元化租户组合模式一个成功的商业地产项目需要有吸引力和多样性的租户组合。
开发商可以通过吸引不同类型的租户来满足不同消费者的需求，提供多种选择和服务。
例如，在购物中心中，可以吸引国际品牌零售商、本地小型店铺、餐饮服务商以及娱乐设施，实现小型店铺与大型连锁品牌的混合经营。
这种模式利用了不同租户之间的互补关系，形成租户之间的联动效应，提升整个商业地产项目的吸引力和竞争力。
2.社区型商业综合体模式社区型商业综合体是指将商业、居住、休闲娱乐等多种功能融合在一起的综合性项目。
这种模式通过提供便利的购物、餐饮、娱乐、医疗等服务，吸引周边居民和消费者，形成良好的消费氛围和社区文化。
同时，社区型商业综合体还可以配套住宅、写字楼、公园等不同类型的用地，提供全方位的生活和工作体验，满足多样化的需求。
这种模式使商业地产项目成为社区的中心，实现商业和社区的双赢。
3.O2O模式O2O（Online to Offline）模式是指利用互联网和移动互联网技术，将线上和线下的商业活动相结合的经营模式。
商业地产项目可以通过建设电子商务平台、线上预约服务、优惠券等方式，引导消费者在线下商业空间进行消费。
同时，商业地产项目还可以通过线上宣传和推广，吸引更多的消费者到线下进行购物和服务体验。
这种模式可以提高商业地产项目的曝光度和吸引力，并实现线上线下的联动效应。
4.创客空间模式随着创业热潮的兴起，创客空间成为了一个新兴的商业地产运营模式。
创客空间是为创业者和创新型企业提供办公、研发和交流的共享空间。
商业地产项目可以将部分空间划拨给创客空间，吸引创业者和企业入驻。
创客空间提供高品质的办公设施和服务，为创业者提供资源共享、交流合作的平台，促进创新和创业的发展。
商业地产运营的几种模式
商业地产运营的几种模式1.自主运营模式自主运营模式指商业地产所有者自主运营及管理物业。
这种模式下，商业地产所有者负责招商引资、租客管理、安全维护、设备设施维护等工作。
该模式的优势是商业地产所有者能够更好地掌握和控制商业地产的运营情况，提高运营效率；同时，商业地产所有者也能够直接享受运营所带来的收益。
然而，自主运营模式面临的挑战是需要商业地产所有者投入较多的时间和精力，并具备相关的管理能力。
2.物业管理公司托管模式物业管理公司托管模式是指商业地产所有者将商业地产的运营管理工作委托给专业的物业管理公司进行管理。
物业管理公司会负责商业地产的日常运营管理，包括租赁管理、维护保养、安全管理等工作。
商业地产所有者则提供物业管理费用给物业管理公司，作为其服务的报酬。
这种模式的优势在于商业地产所有者不需要亲自管理物业，可以将更多的时间和精力用于其他方面的工作；同时，物业管理公司的专业团队也可以提供更高水平的服务和管理。
但是，商业地产所有者需要与物业管理公司保持良好的沟通和合作，以确保物业的顺利运营。
3.物业管理公司联合托管模式物业管理公司联合托管模式是指商业地产所有者与物业管理公司共同管理商业地产。
商业地产所有者与物业管理公司共同组成一个运营团队，共同制定商业地产的运营策略和管理方案。
商业地产所有者负责招商引资、租赁管理等工作，物业管理公司负责物业维护、安全管理等工作。
该模式的优势是物业管理公司能够提供专业的物业管理服务，增强商业地产的运营能力；与此同时，商业地产所有者仍然具有决策权和收益权。
然而，商业地产所有者与物业管理公司之间需要建立良好的合作关系，共同制定运营策略，合作经营。
4.物业运营公司模式物业运营公司模式是指商业地产所有者成立自己的物业运营公司，负责商业地产的运营管理。
这种模式下，商业地产所有者能够全面掌控商业地产的运营和管理，可以更好地把握商业地产的发展方向。
同时，商业地产所有者可以将运营所带来的收益最大化。
浅析商业地产三种运营模式
浅析商业地产三种运营模式商业地产是指以商业活动为主要目的的地产项目，包括购物中心、写字楼、商业综合体等。
商业地产的运营模式可以分为三种：自持经营、合作经营和租赁经营。
一、自持经营模式自持经营模式是商业地产项目由地产企业自己进行购建和运营管理。
这种模式下，地产企业拥有完全的产权和经营权，承担全部的经营风险和负债风险。
优点是地产企业可以完全掌控项目的规划、建设和运营，对租户的筛选和管理具有更大的自主权。
此外，地产企业可以通过租金、物业管理费等多种方式获得稳定的现金流收入。
然而，自持经营模式需要投入大量资本，并且运营风险较高，需要具备较强的市场洞察力和运营实力。
二、合作经营模式合作经营模式是商业地产项目由地产企业与其他企业或机构进行合作共同投资和运营管理。
这种模式下，地产企业与合作方共同投入资金和资源，并分享经营收益和风险。
合作经营模式可以通过分摊风险和成本，减轻地产企业的负担。
同时，合作方的参与可以提供更多的经验和资源支持，提高项目的运营效率。
然而，合作经营模式需要双方在利益分配、决策和风险承担等方面达成共识，并且合作关系的稳定性也对项目的运营和发展至关重要。
三、租赁经营模式综上所述，商业地产的运营模式可以根据项目特点和市场需求选择合适的模式。
自持经营模式具有较高的自主权和利润空间，但风险较大；合作经营模式可以减轻地产企业的负担，增加经验和资源支持；租赁经营模式适合小型项目和创业者，投资风险相对较低。
不同的模式有不同的优缺点，地产企业需要根据自身情况和市场环境做出选择，以实现最佳的经营效果。
商业地产管理运营模式
商业地产管理运营模式商业地产管理运营模式是指商业地产开发商或业主对商业地产项目进行管理和运营的方式。
商业地产管理运营模式是商业地产项目成功运营的关键，能够影响商业地产项目的投资回报率、租户满意度和经营效益。
下面将介绍几种常见的商业地产管理运营模式。
1.自营模式：自营模式是指商业地产开发商或业主自己管理和运营商业地产项目。
在这种模式下，商业地产开发商或业主拥有对项目的全部权益和决策权，可以更好地掌控项目的运营和经营方向。
自营模式适用于一些规模较小的商业地产项目，开发商或业主可以直接参与项目运营，提高项目的灵活性和反应速度。
2.委托管理模式：委托管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的管理和运营委托给专业的第三方管理机构。
这种模式下，专业的管理机构负责商业地产项目的日常管理和运营，包括租赁、市场推广、维护等工作。
委托管理模式适用于规模较大的商业地产项目，可以借助第三方专业管理机构的专业能力和资源，提高项目的经营效益和专业水平。
3.物业管理模式：物业管理模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的物业管理委托给专业物业管理公司。
物业管理公司主要负责商业地产项目的日常维护和运营，包括物业维修、清洁、安保等工作。
物业管理模式适用于商业地产项目中的物业管理环节，能够提高项目的维护水平和租户满意度。
4.特许经营模式：特许经营模式是指商业地产开发商或业主将商业地产项目的特定经营权委托给特许经营者。
特许经营者负责特定经营业态的经营管理，例如餐饮、零售等。
特许经营模式能够引入专业的经营者，提高项目的经营水平和经营效益。
5.地产运营平台模式：地产运营平台模式是指商业地产开发商或业主通过建立自己的地产运营平台，统一管理和运营多个商业地产项目。
通过建立地产运营平台，商业地产开发商或业主能够实现对多个项目的集中管理和资源整合，提高项目的运营效率和经营效益。
综上所述，商业地产管理运营模式根据项目的规模和业主的需求可以选择自营模式、委托管理模式、物业管理模式、特许经营模式或地产运营平台模式等不同模式。
商业地产的运营模式是怎么样的
商业地产的运营模式是怎么样的商业地产有什么运营的模式啊?看完店铺整理的商业地产的运营模式后你就会明白了!文章分享给大家，欢迎阅读，仅供参考哦!商业地产的运营模式1、分割出租开发商将商业地产统一规划、分割，以长期出租方式招租。
由于缺少统一的规划和有序的经营管理，这种方式往往会产生招商不成功、商业地产无商业利润的风险，最后开发商被迫将商业地产出租后又以返租方式招商经营的局面。
2、分割出售分割出售作为商业地产开发经营的一种模式，在让开发商快速回笼资金、减轻开发商财务压力的同时，如果缺乏整体的规划、有效的管理，往往会为日后的经营埋下隐患。
商业地产一旦被分割出售，就意味着一个完整的商业设施的所有权和经营权被彻底分离，而且产权人人数众多。
从而影响商业地产的经营效益，实际回报与预期收益可能相差甚远。
3、售后返租分割出售模式使完整的商业设施在所有权和经营权上被彻底分离。
为了弥补该模式的不足，解决商业地产经营中可能出现的问题，开发商提出在商业地产售出之后统一返租、统一招商经营，这就是所谓的售后返租模式。
售后返租有多种形式，包括返租回报、带租约销售、利润共享、保底分红等，宗旨是“以先销售后返租，同时给予一定比例租金回报的方式”吸引买家入场。
同时，因为售后返租必须附着于租赁行为，所以一般出现在商铺、写字楼、商用住宅(如酒店式公寓、商住楼)等的销售过程中。
4、地产开发与商业运作同步并存模式地产开发与商业运作并存的经营模式是商业地产开发经营中一种较新的模式。
房地产商在开发商业地产之前，就先与知名商业企业结成战略联盟，房地产商在受让土地后、规划前，充分考虑项目商圈的市场需求，并与其相适应的一家或若干家商业企业确定合作关系，在开发过程中，让这些商业企业参与相关的工作，最终使整个开发经营在投资估算、商圈分析、市场定位、业态组合、经营收益与风险控制等多方面更合理、更科学。
与先建设后招商的传统模式相比，这种模式具有多种优点，既能吸引投资者的关注和购买信心，又能较大程度地保证该地产的商业增值空间，更适应变化中的市场环境。
中国商业地产各大运营模式分析
06
案例分析
万达广场的运营模式
定位明确
万达广场将自身定位为“城市 商业中心”，旨在提供一站式 消费体验，满足消费者多样化
的需求。
品牌招商
万达广场注重品牌招商，与众 多知名品牌合作，确保商场的 品质和吸引力。
营销策略
万达广场通过举办各种促销活 动、文化活动等，提高品牌知 名度，吸引消费者。
物业管理
新鸿基地产注重投资策略的制定，根据市场变化 及时调整投资方向和资产组合。
ABCD
风险管理
新鸿基地产注重风险管理，通过严谨的财务规划 和风险控制，确保公司的稳健发展。
长期投资
新鸿基地产注重长期投资，着眼于长远利益，不 追求短期的高收益。
THANKS
感谢观看
万达广场拥有一支专业的物业 管理团队，提供优质的物业服
务，确保商场的正常运营。
华润置地的开发模式
综合开发
品牌影响力
华润置地注重综合开发，以城市综合体为 主要开发模式，将商业、办公、居住等多 种功能融合在一起。
华润置地注重品牌影响力，通过高品质的 开发项目和物业服务，提高品牌美誉度。
多元化经营
持续创新
委托第三方
开发商将物业委托给第三方物业公 司进行管理，自己只负责监督。
混合模式
开发商与第三方物业公司合作，共 同管理商业地产项目。
租赁经营模式
整体出租
开发商将商业地产整体出租给承 租方，自己只收取租金。
分散出租
开发商将商业地产分割成若干小 块，分别出租给不同的承租方。
综合体模式
开发商将商业地产打造成一个综 合体，包含购物中心、写字楼、 酒店等不同业态，吸引各类承租
按照开发形式划分
分为城市综合体、商业街区、购物中心、专业市场、酒店、写字楼等。这些不同的开发形式有着各自的特点和运 营模式。
12个商业地产运营模式
12个商业地产运营模式商业地产值得深挖的12个运营模式,下面由小编与大家分享，希望你们喜欢!欢迎阅读!不管愿不愿意，我们已经真真实实地处在让人难受的“存量盘整”期了。
国际竞争环境的变化，传统经济增长模式遭遇挑战;赖以增长的消费，也因人口增速放缓、老龄化时代来临而变得迷雾层层;就连曾经所向披靡的互联网，上线人口增速放缓而红利消退;增速下滑带来减员增效，个人、企业、城市乃至国家都在焦虑中开启新的转型“长征”。
对于每一个商业地产企业和个人而言，深刻理解“盘整”所带来的价值，则是当下对未来十年最好的准备。
整体增量放缓的情况下，盘整就意味着对现有资源的重新配置和潜力深挖。
- 经济结构调整，意味着“腾笼换鸟”。
物业存量时代，传统的老厂区、老城如何焕发新姿，迎合城市升级和新消费人口的需求升级?- 无论线上还是线下，人口红利消退，剩下的就是人口存量的价值深挖。
如何理解每个细分人群的需求，在商业开发中最大化存量人口价值?- 在盘整期，增量开发仍会继续。
真正考验对地块资源优势的把握和整合能力的时候到了，小地块大开发，如何做出面向新经济时代的开发标杆产品?这三个问题可能就是存量时代商业地产生意中至关重要的三大问题。
1990年代以后的日本着实是一个可资借鉴的最佳学习对标，因为：时代背景相似：众所周知，在成为全球第二经济体后，1990年广场协议签署日本进入失落的发展时代，慢增长、低欲望开始流行。
城市开发和人口密度相近：与欧美国家的地广人稀不同，城市群发展战略之下中国核心城市的开发强度、轨道交通导向和人口密度，一定与日本更相近。
人口特征和文化的相近性：东亚区域人口社会的底层文化基因相近，而且1990年后人口增长放缓、老龄化时代到来，在类似的消费变迁中很可能产生相似的消费模式。
盘点一下，过去20年日本在城市综合开发、存量资产改造和商业运营层面的典型案例，我们发现了应对上述三个问题的12个经典案例。
走，让我们一次看个够!人口存量时代的消费细分与增量时代成片开发不同，存量时代的项目在城市中见缝插针，不管新建还是改造项目，面积普遍偏小。
商业地产三大运营模式
商业地产三大运营模式商业地产是指以商业、零售为主的不动产，其运营模式主要包括自持经营模式、租赁模式和管理模式。
一、自持经营模式自持经营模式是商业地产运营中最为常见的一种模式。
在这种模式下，地产所有者不仅拥有地产的产权，而且自行承担地产的运营和管理的责任。
首先，自持经营模式下的商业地产所有者可以自主规划和设计商业地产的建筑结构、功能布局和商业配套设施，以满足商业租户和消费者的需求。
其次，商业地产所有者可以自行招商，选择适合的商户进驻，并与商户签订租赁合同，确定租金和租期等商业细节。
同时，商业地产所有者还要负责地产的日常运营和管理，包括保洁、维修、安全保卫等。
此外，商业地产所有者还要承担市场风险和商业风险，监控市场动态，并做出有针对性的调整。
自持经营模式的优点是地产所有者可以充分发挥自身的优势和资源，灵活调整运营策略，并获得租金和资本增值的收益。
缺点是运营风险较高，对地产所有者的资金实力、经验和市场敏感度要求较高。
二、租赁模式租赁模式是商业地产运营的一种常见方式。
在这种模式下，地产所有者将地产出租给商业租户，商业租户负责商业的运营和管理，地产所有者则获得租金收益。
租赁模式的优点是商业地产所有者不需要自行承担运营和管理的责任，减少了风险和压力，可以专注于资本的流动和增值。
同时，商业租户通常会对商业地产进行装修和改造，提升商业环境，提高租户满意度和销售业绩，间接推动地产增值。
缺点是商业租户通常只关注自身的利益，可能会对商业环境和共享资源的维护不太重视，需要地产所有者进行管理和监督。
三、管理模式管理模式是商业地产运营的一种新兴模式。
在这种模式下，地产所有者将商业地产的运营和管理交给专业的物业管理公司或商业管理公司，由其来负责商业地产的维护、招商和租售管理等工作，地产所有者则负责资金的投入和监管。
管理模式的优点是能够利用专业的管理公司的专业知识和经验，提高商业地产的运营效率和管理水平，减少地产所有者的运营风险和工作量。
商业地产经营模式与盈利模式分析
商业地产经营模式与盈利模式分析一、商业地产的经营模式1.租赁模式：商业地产经营者将商业房产出租给店铺运营者，通过租金收入盈利。
这是最常见的商业地产经营模式。
商业地产经营者负责房产的维护和管理，店铺运营者负责店铺的经营和管理。
租赁模式的优势在于稳定的现金流和低风险。
然而，商业地产经营者需要对店铺运营者的商业稳定性和信誉进行评估，以保证租金收入的稳定性。
2.自营模式：商业地产经营者自行经营店铺，通过销售商品或提供服务盈利。
自营模式的优势在于对店铺运营具有更大的控制权，可以更好地追求品牌形象和利润最大化。
然而，自营模式存在较高的经营风险和管理成本。
3.物业管理模式：商业地产经营者将商业房产的租赁管理工作委托给物业管理公司，通过物业管理费盈利。
物业管理模式的优势在于商业地产经营者可以专注于房产本身的投资和开发，将租赁和管理工作交给专业机构。
然而，物业管理公司的选择和管理成本也是考量因素。
4.地产增值模式：商业地产经营者通过购入、投资、开发商业地产，在其价值增长后出售或转让获取差价盈利。
这种模式更适用于开发商或资本投资者，因为它需要较大的投资额和相对长期的资金回报周期。
二、商业地产的盈利模式2.销售收入：商业地产经营者如果自营店铺，可以通过销售商品或提供服务实现盈利。
销售收入的盈利模式通常适用于零售或餐饮业务。
3.物业管理费：商业地产经营者委托物业管理公司管理房产，可以通过收取物业管理费实现盈利。
物业管理费通常是按照租赁面积的一定比例收取。
4.增值收入：商业地产经营者通过地产增值获得差价盈利。
地产增值可以通过购入具有潜力的地产、开发建筑、改善物业管理和提高出租率等方式实现。
5.广告合作费：商业地产经营者与品牌商家合作，通过出租广告位或进行品牌合作获得广告费用。
这是一种有机会获得额外收入的盈利模式。
综上所述，商业地产的经营模式和盈利模式在实际运营中通常是多种模式的组合。
商业地产经营者需要根据自身资源和市场需求，选择适合的经营模式和盈利模式，并在运营中不断优化和调整，以实现稳定和持续的盈利。
商业地产运营的几种模式
商业地产运营的几种模式1.运营参与者商业地产资产运营以开发商和资产所有者为龙头，主要参与方有物业管理者和资产运营者。
前者为商业环境营造提供基础性工作，后者负责招引商家、出租和销售房屋。
两者关系密切，不可分割。
商业地产资产运营应该从项目立项时开始，贯穿房屋的整个生命周期，根据环境的不断变化和物业制定合适的方式。
2.运营模式（1）订单是商业地产运营模式意思事先确定商业物业的使用者（租赁经营者），一般是商业集团公司或者连锁经营企业，由后者根据自己的需要提出规划设计要求，开发商则优先满足，然后开发商建设推广，除租赁给商业主力店的部分外，其余物业对外销售，销售收入用于补充开发建设资金。
（2）资产改良与重定位模式某些物业因周边环境变化导致外观形象和内在环境不协调。
例如，由于道路拓宽、周边房屋拆迁和环境质量改善，物业所在区域变成中心区，建筑成了城市形象标志。
若物业外观仍保持原貌，不但政府要干预，而且物业价值也被严重低估。
最佳解决措施是对物业进行重定位和改造。
例如，物业原是普通办公楼，应提高定位档次，向中高端客户靠拢，据此重新设计、改造，全面改善物业质量，提高租金。
这类物业被有些资产运营商称为价值被低估的物业，只要增少许投资，价值就能得到极大提升。
（3）资产功能重定位模式功能重新定位是一新的功能用途替代原来的功能。
新功能把物业潜在的价值发掘出来，原来的丑小鸭摇身一变成为白天鹅，价值倍增。
功能重新定位的主要原因是商业物业寿命周期长，在其生命周期内，因环境变化、消费时尚变迁、物业相邻关系变化等原因，物业的原始功能也要随之变化才能符合价值变化规律，不应从一而终。
例如，沿街商铺最初功能是卖杂货和日用品，当马路拓宽，对面建起高楼大厦，商铺功能可能变成高级时装店或者快餐店。
因为这种改变能够提高房屋的租金。
目前，资产重新定位模式比较成功的例子有：（1）上海新天地模式：把处在旧城中心的石窟门建筑（居住功能）改造成商业街（商业功能），物业价值得到极大提升。
商业地产运营模式
商业地产运营模式1.租赁模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业出租给商户，商户通过支付租金使用商业地产物业。
租赁模式是最常见的商业地产运营模式之一，商业地产企业通过定期收取租金来获得稳定的收益。
租赁模式的优势是风险相对较低，稳定性强，但收益可能相对较低。
2.销售模式：商业地产企业通过出售商业地产物业来获取收益。
销售模式适用于商业地产企业具备大规模的开发能力和经验，能够通过销售物业获得较高的回报。
销售模式的优势是收益相对较高，但风险也相对较高，销售速度和价格波动可能对企业的收益产生重大影响。
3.自持经营模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业自行经营和管理。
自持经营模式适用于企业拥有丰富的管理和运营经验，能够有效地提高物业的租金收益和经营效益。
自持经营模式的优势是企业直接掌控物业的运营，收益相对稳定，但也需要较高的管理能力和成本投入。
4.物业管理模式：商业地产企业将拥有的商业地产物业委托给专业的物业管理公司进行管理和运营。
物业管理模式适用于企业自身没有进行物业管理的能力和经验，或者希望专注于开发和销售业务的企业。
物业管理模式的优势是能够通过专业的物业管理公司提高物业的价值和运营效益，但也需要与物业管理公司建立良好的合作关系。
5.混合模式：商业地产企业结合多种运营模式进行经营。
混合模式可以根据市场需求和企业自身实际情况进行灵活组合，以取得最佳的经营效果。
混合模式的优势是能够充分发挥各种运营模式的优势，降低风险，提高收益。
商业地产运营模式的选择需要考虑多种因素，包括市场需求、企业实力、投资规模、风险承受能力等。
不同的运营模式适用于不同的企业和市场环境，企业需要根据自身情况进行合理选择和灵活调整，以实现最好的经营效果和收益。
商业地产运营全价值链模式
商业地产运营全价值链模式1.策划阶段：商业地产运营的第一步是策划阶段。
在这个阶段，需要进行市场调研和分析，了解目标客群的需求和市场的竞争情况，以确定商业地产的定位和规划。
同时，制定商业地产的发展战略和经营目标，确保将来的运营能够有效地实现预期的效益。
2.设计和建设阶段：商业地产的设计和建设阶段是将策划阶段的理念和目标转化为实体的过程。
在这个阶段，需要与建筑师、设计师以及工程承包商等专业人士紧密合作，制定详细的建筑和室内设计方案，并进行施工管理，确保商业地产的建设质量和进度符合要求。
3.招商阶段：商业地产的招商阶段是指吸引、签约和管理租户的过程。
在这个阶段，需要积极寻找适合商业地产定位的租户，与他们进行谈判和协商，签订租赁和合作协议。
同时，还需要对租户进行管理和服务，确保商业地产的租赁率和租金水平保持稳定。
4.运营阶段：商业地产的运营阶段是实现租户满意度和经营收益最大化的过程。
在这个阶段，需要积极开展品牌营销和市场宣传活动，提升商业地产的知名度和影响力。
同时，还需要关注租户的经营情况，提供相关的支持和服务，帮助他们解决经营问题，并达到双赢的目标。
5.管理和维护阶段：商业地产的管理和维护阶段是确保商业地产能够稳定运营和持续创造价值的过程。
在这个阶段，需要建立有效的管理制度和运营流程，定期进行维修和设备更新，以保持商业地产的良好状态。
同时，还需要进行租金管理和费用控制，确保经营收入和成本之间的平衡。
综上所述，商业地产运营全价值链模式包括策划、设计和建设、招商、运营以及管理和维护五个关键环节。
每个环节都有其独特的任务和挑战，需要全面考虑市场需求、运营效益和客户满意度等因素，并进行有效的管理和协调。
只有通过完整的价值链模式，商业地产才能够实现持续的创造价值和保持竞争优势。
商业地产开业后运营方案
商业地产开业后运营方案
一、前言
在商业地产行业，开业后的运营方案对于项目的长期成功至关重要。
本文将针对商业地产开业后的运营策略进行详细探讨，包括人员管理、营销策略、运营服务等方面的建议。
二、人员管理
1. 建立专业的团队
在商业地产开业后，必须建立一个高效专业的团队来确保项目的顺利运营。
团队成员应包括项目经理、市场营销人员、客户服务员工等，每个人员要有清晰的职责分工，以实现项目的整体目标。
2. 培训与提升
定期进行员工培训和提升计划，使团队成员不断提高专业素养和工作效率，提升项目的服务质量和竞争力。
三、营销策略
1. 品牌营销
建立和打造项目独有的品牌形象，制定品牌传播策略，提高项目在目标市场的知名度和美誉度。
2. 多渠道推广
利用多种渠道进行推广，包括线上平台、社交媒体、户外广告等多种方式，扩大项目的曝光度和吸引力。
四、运营服务
1. 定制化服务
根据客户需求，提供个性化的定制化服务，满足客户多样化的需求，增强客户
黏性，提高客户满意度。
2. 社区活动
举办各类社区活动，增加项目的人气和活跃度，增强社区凝聚力，提升用户体验，同时也可作为引流的手段。
五、总结
商业地产开业后的运营方案至关重要，从人员管理、营销策略到运营服务，都
需要全面考虑和实施。
通过建立专业团队、品牌营销、定制化服务和多元化活动等手段，可以实现项目的可持续发展和长期成功。
以上是商业地产开业后的运营方案，希望对您有所启发。
祝您的项目顺利运营，蒸蒸日上！
作者：智能助手
日期：2023年5月17日。
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商业地产的运营模式集团标准化办公室：[VV986T-J682P28-JP266L8-68PNN]
商业地产的运营模式:
1.产权持有（适用于开发商以商业地产为长期经营的资产，资金实力雄厚；拥有优秀经营管理人才）
这种模式对于开发商的招商及商业运营能力有一定的要求。
区域略显劣势的项目，则更需要在业态定位与规划布局上下足工夫。
这种方式可以分为两元和三元两种格局。
产权持有的二元格局，以开发商为“产权人+出租人+管理者”，经营者为“承租人”形成。
而产权持有的三元格局，以开发商为“产权人+出租人”，专业商业运营公司为“管理者”，经营者为“承租人”
形成。
由于商业运营往往不是开发商的强项所在，因此采用三元格局的居多。
(其实在市场中，经常可以看到一些项目出现了以下的恶性循环，经营不善、商家退铺、租赁困难、物业经营收益受损、物业自身价值下降。
因此，只有资金实力雄厚，拥有优秀经营管理人才的大型房地产企业或投资企业才会采用此种模式。
)
2.租售并举:（适用于盈利周期短；资金实力雄厚）
这种模式在开发之前，先确定主力目标商家，并以其为龙头，吸引中小商家的进驻，集群效应因此形成。
由于通常会选择行业大型品牌为主力目标商家，因此这种方式对于商业地产日后的长期稳定的运营有着很强的保障意义和升值保证。
该种方式目前方兴未艾，有着一定的市场前景。
(这种模式能够迅速地确立商业地产项目的市场地位，提高人气。
通过开发商与品牌商家的订单开发方式，双方的优势得以充分互动，物业升值的速率将是非常快的。
)
3.产权出售:（适用于短期内要求回报，资金实力不够，人才缺乏）
实际情况中，包括整体销售和小单元出售两种形式。
由于这种模式对于开发商最大的好处在于能够快速回笼资金，取得现金流，进行滚动开发。
但同时开发商也丧失了获取长期回报的机会。
在此种方式中具体体现为四元格局，即开发商为“出售人”、小业主为“买受人”、商业管理公司为“管理人”、租赁户为“经营者/承租人”。
但在小单元出售方式中，有时会省略商业管理公司的角色。
这样的缺省，往往使得该商业地产缺乏统一经营管理，商业品质由此降低，经营者风险而随之增大。
三、三种模式对比
优势：
产权持有：1、便于统一经营定位和管理，较好地控制商业业态和档次，降低经营风险；
2、物业租金逐年递增，利润源泉稳定；
3、可将物业抵押融资，等待增值。
租售并举：1、业态可控，大租户、小业主的结构使项目能维持较高的经常性收益；
2、出售部分物业使回报期缩短。
3、主力店使物业增值快。
产权出售：1、短期可有回报。
2、整体出售销售周期较长，客户少；
劣势：
产权持有：1、专业商业运营公司谈判实力强，有时开发商租金回报不及运营商经营回报；
2、回报期长；
3、初期投入资金压力大。
租售并举：1、对主力店招商能力要求极高；
2、回报期长；
3、初期投入资金压力大。
产权出售：1、后期可能缺乏统一管理、规划，小业主经营风险高；
2、不享有地产增值的效益。
商场促销活动形式：
1.以优惠折扣促使顾客购买商场购物卡、在重大节日在原有购物卡折上折、买购物卡抽奖增值
2.成立会员，会员积分赠礼或者积分抵现、免费停车，不同级别的会员优惠折扣有所不同
3.满额赠礼、满额赠券、满额抽奖、满额抽红包、满额参加DIY活动、满额加钱换购、满额送机
动车（强险、商业险）代金券、满额免费停车或者限时免费停车（特别是餐饮类）
4.发放购物现金券，商家按顾客消费金额比例分摊承担费用
5.限时免单、买三免一(买免活动)
6.限时折扣优惠（部分、全场）
7.与银行合作，刷某指定银行卡满额返增购物卡
8.商场支持主力店商家，在周年庆或者大型节日做大型优惠活动，以主力店商家作为营销噱头
9.对于商场内品牌级次较高的，不定时做让扣支持
10.季节性特价商品促销
11.商场编辑微信内容推送（活动、新品上市），顾客转发有礼或有优惠、集赞送电影票
12.每周固定时间固定地点做爆品销售，爆品来源于商家。
同时将会员成立微信群，在群里发
爆品
13.商场不定时做各类展，如气球王国展、萌宠展、失恋展等等，吸引客流
14.在商场内空余地方做特卖
15.与出租车或滴在滴车公司合作，指定节假日坐车来商场，车费有优惠
16.利用场内商家商品，做拍卖活动。