商业地产模式与经营管理
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9 2020/9/17
招商的流程
按整体楼层将商品进行大区位划分：根据商场面积， 市场定位，充分考虑到顾客的购物习惯和心理及舒适 程度，按商品类别和商品组合进行楼层划分：如将吃、 穿、用商品分布在不同楼层。
按商品大类细分为服饰类，服饰相关类和非服饰类及 租赁项目类，按各细类所占面积比例划分柜位，确定招 商所需品牌数量。
6 2020/9/17
7 2020/9/17
8 2020/9/17
商场的经营模式
租赁:一般商场除了各类商品销售的布局之外,须附加 有部分服务性的经营项目如餐饮美食,美容健身,影楼影 院等来带动人气和客流,此类项目经营的场地和设施要求 较特殊,商场一般将某些局部如顶楼,拐角出租给上述经 营者,由其自行经营管理.商场收取租金但仍然对其日常 运作进行监督和协调,使其独立营运但又统一到商场的整 体运作中去.
13 2020/9/17
货品管理
货品类别及分配 货品数量及尺码 收货程序 出货程序 存货管制 退货处理
14 2020/9/17
财政管理
收银程序 价格制定 成本控制 销售预测
15 2020/9/17
卖场管理
购物环境气氛 保安措施 规则制定及控制 突发事件处理
16 2020/9/17
店 主干线
（ 公路边
方 以及车
便 站、医
店 院、娱 ） 乐场所、
机关、
团体、
企事业 所在地
以流动顾客为主
以经营男、女、 商店设 注重服务， 新世界百
儿童服装、服饰、 施豪华， 设导购、 货
衣料、家庭用品 店堂典 餐饮、娱 大洋百货
为主，种类齐全、 雅、明 乐场所等 SOGO
少批量、高毛利。 快
服务项目
类别
选址
规模
（营业面 积）
商圈/目标顾客
商品结构
店堂设 服务功能 施
举例
专业店
多数店 营业面积 设在繁 根据主营
华商业 商品特点 区、商 而定。 店街或 百货店、 购物中 心内。
以有目的选择某
商业地产模式与经营管理
1 2020/9/17
商业经营管理的基本知识 商业地产的模式 武汉市商业地产现状
2 2020/9/17
商业经营管理的基本知识
商品分类和布局 商场经营模式 招商流程 商业运作管理 零售业态分类
3 2020/9/17
商品分类和布局
较具规模的百货商场一般商品分类如下
装修比 较简单
大型综 合超市
城乡结 5000平方 合部、 米以上
住宅区、
交通要 道
经营服务辐射 半径3公里以 上，目标顾客
以居民、企业 团购顾客为主, 为流通中间环 节.
商品构成为衣、食、 装修比
用品齐全,家居日用 较简单 消费品为主导
满足顾客
每日生活 需求 ，营
业时间12 小时以上
中百超 市
社区超 市
商品分类和布局
常见商场商品楼层分布
一楼：化妆品、珠宝、饰品、手表、皮具皮鞋、国际品牌 二楼：少淑女装（适合18-35岁年龄层女性） 三楼：成熟女装（适合35岁以上年龄层女性）、女式内衣 四楼：男士正装、男式配饰、男式内衣、咖啡厅 五楼：休闲服饰、运动服饰、运动用品 六楼：儿童服装、文具、童鞋 七楼：家用电器、家品、床品 八楼：美食城、中小型餐厅
满足顾客
一次性购 足需求 ，
设不低于
营面积 50%的停 车场
沃尔玛 家乐福
新一家
19 2020/9/17
零售业态基本分类 (二)
类 选址
规模
商圈/目标顾客
别wk.baidu.com
（营业面
积）
商品结构
店堂设 服务功能 施
举例
百 城市繁
货 华区、 店 交通要
道
5000平方 米以上
便 在居民 100平方 利 住宅区、 米左右
服饰类：男装、女装、童装、内衣 服饰相关类：饰品、皮具皮鞋、化妆品、珠宝、手表 非服饰类：家电、家庭品、床上用品、食品
随着生活方式的不断变化，各类商品亦逐步细分，如女装又可细 分为少女装、少淑女装和成熟女装；家电也可分为大家电和小家 电，大家电中又分白色家电和黑色家电等。
4 2020/9/17
10 2020/9/17
招商的流程
市场调查目标商品品牌挑选，比较同类产品的成本， 品牌知名度，市场分额占比，厂商实力，市场定位与商 场定位是否一致等，选定目标品牌。
招商渠道：一般为生产地，加工基地，批发市场，另 外通过招商会，媒介宣传，博览会，品牌发布会等和目 标厂商洽谈沟通。
11 2020/9/17
商业营运管理
商业零售企业的组织和构架
售卖部门
非售卖部门
—男士服装 —女士服装员 —儿童服装 —皮具 —鞋 —家私 —电器 —食品 —旅行用品 —家庭日常用品 —礼品
—采购 —财会 —陈列 —人事 —行政 —货仓 —市场推广
12 2020/9/17
商业营运管理
货品管理 财政管理 卖场管理 人力管理
5 2020/9/17
商场的经营模式
自营：商场将自己生产或采购的商品进行销售而获取利润. 如沃尔玛和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店内销售,通过 他们的商标注册权限和生产权限在一些生产加工基地直接生 产所需商品用于销售;或者通过其全球采购系统,在全世界批 量低价采购所需商品用于销售.这类商品因为没有中间环节价 格极低,利润率不低于50%.适用于超大规模的连锁卖场.
和设施，
功能齐全。
居民徒步购物5-7 以速成食品、饮 简单装 分钟可到达，目 料、小百货为主， 修
标顾客以居民、 有即时消费性、
单身、年轻人为 小容量、应急性 主， 80%的顾客 等特点。 为有目的的购买。
满足顾客
便利性需 求 ，营
业时间16 小时以上
7-ELEBEN
20 2020/9/17
零售业态基本分类 (三)
人力管理
部门分工 人力分工及责任 顾客服务 规则制定及控制
17 2020/9/17
商业零售业态
零售业态（Retail Forms ）
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求 而形成的不同的经营形态 零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、 目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、 服务功能等确定
18 2020/9/17
零售业态基本分类 (一)
类别
选址
规模
（营业 面积）
商圈/目标顾 客
商品结构
店堂设 服务功 举例
施
能
超级市 场
居民区、 1000平方 交通要 米左右
道、商 业区
辐射半径0.5公
里，以居民为 主 ，10分钟左 右可到达。
以购买频率高的商
品如食品、生鲜食
品、副食品和生活 用品为主
招商的流程
按整体楼层将商品进行大区位划分：根据商场面积， 市场定位，充分考虑到顾客的购物习惯和心理及舒适 程度，按商品类别和商品组合进行楼层划分：如将吃、 穿、用商品分布在不同楼层。
按商品大类细分为服饰类，服饰相关类和非服饰类及 租赁项目类，按各细类所占面积比例划分柜位，确定招 商所需品牌数量。
6 2020/9/17
7 2020/9/17
8 2020/9/17
商场的经营模式
租赁:一般商场除了各类商品销售的布局之外,须附加 有部分服务性的经营项目如餐饮美食,美容健身,影楼影 院等来带动人气和客流,此类项目经营的场地和设施要求 较特殊,商场一般将某些局部如顶楼,拐角出租给上述经 营者,由其自行经营管理.商场收取租金但仍然对其日常 运作进行监督和协调,使其独立营运但又统一到商场的整 体运作中去.
13 2020/9/17
货品管理
货品类别及分配 货品数量及尺码 收货程序 出货程序 存货管制 退货处理
14 2020/9/17
财政管理
收银程序 价格制定 成本控制 销售预测
15 2020/9/17
卖场管理
购物环境气氛 保安措施 规则制定及控制 突发事件处理
16 2020/9/17
店 主干线
（ 公路边
方 以及车
便 站、医
店 院、娱 ） 乐场所、
机关、
团体、
企事业 所在地
以流动顾客为主
以经营男、女、 商店设 注重服务， 新世界百
儿童服装、服饰、 施豪华， 设导购、 货
衣料、家庭用品 店堂典 餐饮、娱 大洋百货
为主，种类齐全、 雅、明 乐场所等 SOGO
少批量、高毛利。 快
服务项目
类别
选址
规模
（营业面 积）
商圈/目标顾客
商品结构
店堂设 服务功能 施
举例
专业店
多数店 营业面积 设在繁 根据主营
华商业 商品特点 区、商 而定。 店街或 百货店、 购物中 心内。
以有目的选择某
商业地产模式与经营管理
1 2020/9/17
商业经营管理的基本知识 商业地产的模式 武汉市商业地产现状
2 2020/9/17
商业经营管理的基本知识
商品分类和布局 商场经营模式 招商流程 商业运作管理 零售业态分类
3 2020/9/17
商品分类和布局
较具规模的百货商场一般商品分类如下
装修比 较简单
大型综 合超市
城乡结 5000平方 合部、 米以上
住宅区、
交通要 道
经营服务辐射 半径3公里以 上，目标顾客
以居民、企业 团购顾客为主, 为流通中间环 节.
商品构成为衣、食、 装修比
用品齐全,家居日用 较简单 消费品为主导
满足顾客
每日生活 需求 ，营
业时间12 小时以上
中百超 市
社区超 市
商品分类和布局
常见商场商品楼层分布
一楼：化妆品、珠宝、饰品、手表、皮具皮鞋、国际品牌 二楼：少淑女装（适合18-35岁年龄层女性） 三楼：成熟女装（适合35岁以上年龄层女性）、女式内衣 四楼：男士正装、男式配饰、男式内衣、咖啡厅 五楼：休闲服饰、运动服饰、运动用品 六楼：儿童服装、文具、童鞋 七楼：家用电器、家品、床品 八楼：美食城、中小型餐厅
满足顾客
一次性购 足需求 ，
设不低于
营面积 50%的停 车场
沃尔玛 家乐福
新一家
19 2020/9/17
零售业态基本分类 (二)
类 选址
规模
商圈/目标顾客
别wk.baidu.com
（营业面
积）
商品结构
店堂设 服务功能 施
举例
百 城市繁
货 华区、 店 交通要
道
5000平方 米以上
便 在居民 100平方 利 住宅区、 米左右
服饰类：男装、女装、童装、内衣 服饰相关类：饰品、皮具皮鞋、化妆品、珠宝、手表 非服饰类：家电、家庭品、床上用品、食品
随着生活方式的不断变化，各类商品亦逐步细分，如女装又可细 分为少女装、少淑女装和成熟女装；家电也可分为大家电和小家 电，大家电中又分白色家电和黑色家电等。
4 2020/9/17
10 2020/9/17
招商的流程
市场调查目标商品品牌挑选，比较同类产品的成本， 品牌知名度，市场分额占比，厂商实力，市场定位与商 场定位是否一致等，选定目标品牌。
招商渠道：一般为生产地，加工基地，批发市场，另 外通过招商会，媒介宣传，博览会，品牌发布会等和目 标厂商洽谈沟通。
11 2020/9/17
商业营运管理
商业零售企业的组织和构架
售卖部门
非售卖部门
—男士服装 —女士服装员 —儿童服装 —皮具 —鞋 —家私 —电器 —食品 —旅行用品 —家庭日常用品 —礼品
—采购 —财会 —陈列 —人事 —行政 —货仓 —市场推广
12 2020/9/17
商业营运管理
货品管理 财政管理 卖场管理 人力管理
5 2020/9/17
商场的经营模式
自营：商场将自己生产或采购的商品进行销售而获取利润. 如沃尔玛和屈臣氏都有自己的同名品牌商品在店内销售,通过 他们的商标注册权限和生产权限在一些生产加工基地直接生 产所需商品用于销售;或者通过其全球采购系统,在全世界批 量低价采购所需商品用于销售.这类商品因为没有中间环节价 格极低,利润率不低于50%.适用于超大规模的连锁卖场.
和设施，
功能齐全。
居民徒步购物5-7 以速成食品、饮 简单装 分钟可到达，目 料、小百货为主， 修
标顾客以居民、 有即时消费性、
单身、年轻人为 小容量、应急性 主， 80%的顾客 等特点。 为有目的的购买。
满足顾客
便利性需 求 ，营
业时间16 小时以上
7-ELEBEN
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零售业态基本分类 (三)
人力管理
部门分工 人力分工及责任 顾客服务 规则制定及控制
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商业零售业态
零售业态（Retail Forms ）
零售业态是指零售企业为满足不同的消费需求 而形成的不同的经营形态 零售业态的分类主要依据零售业的选址、规模、 目标顾客、商品结构、店堂设施、经营方式、 服务功能等确定
18 2020/9/17
零售业态基本分类 (一)
类别
选址
规模
（营业 面积）
商圈/目标顾 客
商品结构
店堂设 服务功 举例
施
能
超级市 场
居民区、 1000平方 交通要 米左右
道、商 业区
辐射半径0.5公
里，以居民为 主 ，10分钟左 右可到达。
以购买频率高的商
品如食品、生鲜食
品、副食品和生活 用品为主