楼市寒冬里地产商的“坑爹”卖房招数
售楼九大套路十大陷进
两年前，亲自体验了一次传说中如梦一样的买楼经历。
2017年前半年到2018年后半年，是西安房价突飞猛进翻一番又翻一番的时段。
当时，售楼的基本模式是销售团队在运作，先让有意向的顾客交两万诚意金，说随时可退，其实一缴，就把你套住了，根本就退不了，然后被迫去选房。
选房还不在售楼处，把你拉到一个很偏远的农家乐庄园，现场氛围跟传销没什么两样，什么信息都不讲，排号进去选，限时三分钟拍板，缴五万元定下来。
三分钟能选个什么房，等你糊里糊涂把钱交缴了，出来才回过神来，原来中招了，两个大巴拉来的人，有一半是房托。
再等你把合同签了，从此置业顾问电话再也打不通了，可是楼还是水中月，慢慢等着去吧。
有了这一次险恶的经历，便开始留心售楼的套路和陷阱，今天把这些经验分享出来，希望对看到的买房者有用。
销售团队售楼十大套路套路一：开盘都是人山人海在项目开盘时，活动现场都是人头攒动，可能是项目本身人气高，但也有可能是开发商雇佣的人。
正常来说选房过程会非常冗长，而开发商这样做的目的就是让你认为买房不容易产生急躁情绪失去理性被置业顾问牵着鼻子走。
套路二：首次开盘性价比高一般项目首次开盘定价会相对便宜，原因是第一次售卖会掺杂很多"关系户"，这时候大家普遍认为，推出房源会是最优质的、价格也是最低廉的，买了一定"赚"！但是！要提醒您，一些体量大的项目后续房源的价格非常可能浮动不会太大，如果二期甚至三期开盘时间与一期间隔较短，价格基本不会变化太大，并且开发商不会把所有优质房源一期全部放完，反而一期开盘因为一些"关系户"的存在，优质房源反而难抢。
套路三：销控板已售房源有猫腻又是一个惯用套路，售楼处工作人员一般会对案场设置的销控板进行特殊处理，贴上"已售"标签的房源并不全是已经卖掉的房子，其中会有一部分是开发商自己的房源，或者某些房源原本就不打算销售。
眼见不一定为实，看房时大家要留心。
开发商-忽悠-手段多 购房须学会见招拆招
开发商”忽悠”手段多购房须学会见招拆
招
应对措施：如果购房者是看中绿化面积买房的，那么一定要将开发商有关这方面的宣传内容写入购房合同，且约定违约责任。
忽悠四：回报率、入住率上设陷阱。
一些开发商为了尽快的将房屋销售出去，会在广告中宣传购房回报率，其实这是无根据的。
在如今市场经济时代，包括房地产在内的任何商品的涨跌都是难以预测的。
而入住率的计算标准更是五花八门，购房者即使是入住了恐怕都很难真正弄清楚。
应对措施：头脑清醒，擦亮眼睛，切勿因为贪念失去了理智。
忽悠五：房产开发商委托房产代理商销售的陷阱。
现在越来越多的开发商将房屋的销售事务委托给房产代理商，房产代理商为了完成销售任务、追求销售额，往往在促销广告上夸大其词，购房者一旦签订房屋买卖合同，其任务便已完成。
购房者发现自己上当后，就存在到底应向谁追究责任的问题。
应对措施：在通常情况下，与购房者签订房屋买卖合同的是开发商，那么从法律的角度分析，房产代理商作为代理人，其代理行为所产生的责任应由被代理人即开发商来承担。
破解楼市寒冬中的营销管理秘籍
● 文任 剑 峰 郝 强
“ 结构性降价”以应对寒冬 ， 而龙湖地产 继续贯彻２０ 年的 ０８ “ 以销定产、 小步快跑、 低开高走” 的现金 收割策略… ． ． 应该
中国楼市又一轮寒冬瞬间来临， 怎么办？不同开发商心 态不一， 有的不动声色静观其变 ， 有的先发制人降价快跑 。 先有恒大吹响房价 ８５ ．折号角， 后是万科提高小户型 比例 的
说， 面对 漫漫寒冬， 快速回笼现金成为诸多标杆房企青睐的
应对策略， 但在寒冬 “ 降价快跑” 策略上， 销售利润该如何保 障和控 制？我们又将如何 通过 内部管理实现销售战略和策
略的快 速落地？
销售目标如何高效执行
营销 部门作为直接对接市场一线和 为公司收获现 金流 的关键部门， 在楼市寒冬 中的价值就 更加彰显， 更重要的是
目自身的总货值 ， ｉ Ｅ ｈ ｔ在设计环节 可以考虑朝向和景观 以便 ：ｌ 在今后有可能整体提升项目更大的销售总货值。
项 目总货值的分级管控
项目总货值 对于公司和项 目而言， 最简单的逻辑和分工
房 地产 企业 高效营 销管 控体 系
就是公司定 目标 、 定价格、 审计划 ； 项目做计划、 而 做调价 申
收入总值。
销售总货值管理如何 落地
基于总货值制定销售计划
销售总货值管理 是总 量控 制的维度 ， 售计划管理 则 销
是 时 间 、 度 的维 度 。房 企 需 要 在 总 货值 目标 的 指 导 下 ， 进 结
由此， 地产企 业在寒冬时就可以根据项目总货值算出自 己每批推盘 的定调价空间和底线 。
下制定销售计 划， 并在销售过 程中严格执行、 调整和分析， 最
年底开发商销售手段大揭秘 买房勿陷销售陷阱
年底开发商销售手段大揭秘买房勿陷销售陷阱导读:本文介绍在房屋买房，的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
开发商通过心理战术，布下一个又一个销售陷阱，让你晕晕乎乎掏了冤枉钱。
第一招：内部认购内部认购是个很时髦的词，销售人员以“优惠”，“内部价格”，“先挑房”为诱饵，催你赶紧交大定金——过了这村可就没这个店了！开发商凭什么让你“用优惠的价格先挑房”？你是他亲爹吗？你不是。
人家销售一脸诚恳地说了：您是我们第一批尊贵的客户，比我亲爹还亲！于是您晕乎了，感动了，同时虚荣心也得到满足了——于是您掏钱了。
好了，定金交了，不能退了，突然发现这个价格并不便宜，很多配套也没说清楚，心理安慰自己说：没关系，合同订的细一点。
可是定金在开发商手里，主动权就到了人家手里，您还怎么谈合同啊！所以，买房子是大事，就算真的多花了几万块钱，也比您糟蹋了几十万块钱要好吧？千万别匆忙作决定，一定要把一切都搞清楚了，再交定金！第二招：楼盘升值销售说了：您还不赶紧买？您看我们这房子升值多快啊！从开盘到现在已经长了1000（2000，3000。
）了！您就算不喜欢，转手卖了也是钱啊！您要是不喜欢，别人为什么喜欢呢？世界上傻子真那么多？这么多新楼还没卖掉呢！您还想高价卖二手？何况一买一卖，税啦，中介费啦，就是好几万。
您保证捞得回本？这位说了：那我过两年，等长钱了再卖。
过两年，您都付了多少利息了，这是不是得打进成本里？就算真的长了，您保证旁边没有新楼盘？原价加上您的利息，税，恐怕和人家旁边的新房子差不多了吧——那人家干嘛不买个手续简单的新房子？第三招：地价要长销售说了：还不赶紧买？这块地风生水起，哼哼哈兮！左邻XX商圈，右通XX核心！过两年，绝对长得厉害！到时候一卖，您就没事偷着乐吧！不错，我也认为地价会长。
可是这和您有啥关系？地价长了，房子的质量还长了呢！在国外，十几年的房子，还和新的一样。
一方面人家的房子质量好，一方面人家生活方式相对稳定。
千万要小心开发商哄抬房价的十大骗术
千万要小心开发商哄抬房价的十大骗术
一、雇用民工排队，制造销售紧张气氛。
二、开盘时，让中介或内部员工等虚假客户以高于申报价格10%到20%的价格签订部分房源的合同。
三、中介公司以虚高价格为参考价，到排队的真实购买者中兜售。
当然，要收一定数额的“咨询费”（有的高达10万元）。
这时，真正的买房者中开始有人憋不住“上钩”，以高价或加价从中介手里买进，购房者中随即产生“羊群效应”，引起大批抢购；开发商开始大量出货，中介手中的房子也乘机出手。
等大部分房源售完时，开发商再以各种理由，撤销当初“演戏”时所订的高价合同。
据上海房地资源网的信息，许多楼盘合同撤销率之高让人吃惊：某楼盘499套房子成交了1707次，合同撤销1238次；86套房子成交了349次，合同撤销310次。
四、要求员工去各大网站煽动大家买房。
很多业内员工已经沦为职业枪手，出现了发5篇哄抬房价文章可得50元现金之类荒谬的制度。
五、雇用所谓“学者”发表“房价上涨论”。
六、收买部分记者发布虚假行情，制造繁荣假象。
七、囤积土地，延后若干年再开发（有的项目从得到土地到上市销售相隔十年）。
这样一方面可以在低价得地高价卖出，另一方面可以减少供应以制造供不应求假象。
八、虚增成本开支。
这样一方面可以作为高价的借口，另一方面借此冲减税前利润。
九、指责政府土地供应不够、廉租房建设不够，企图推卸自己的责任。
十、自己出马辩称房价高启并将继续涨下去的原因是供不应求的供需关系、土地总是少的而人口总是多的、中国经济形势总体向好、人民币升值导致热钱涌入、大学生和农民工的购房需求等。
揭秘开发商卖房10大骗人伎俩
揭秘开发商卖房10大骗人伎俩谎言一：使用绿地面积作文章画内音：一家正在销售期房的房地产公司，售楼小姐拿出了一份设计精美楼书。
看着楼书觉得爱不释手，看到沙盘更觉得心旷神怡。
比较重视社区的环境，就问：小区的绿地面积是多少？漂亮的售楼小姐回答说，您看这个规划图，我们小区的绿化覆盖率能够达到60%以上。
注意了，这跟咱们玩文字游戏呢，绿化覆盖率和绿地率是不一样的。
绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率，树的影子、露天停车场可以中间种草的方砖都可算入绿化覆盖率，而绿地率是指小区范围内各种绿地的总和与小区用地的比率。
可别被骗了。
她说：不说不知道，一说吓一跳。
就差这么几个字，绿地的面积就差这么多。
差一点就被人忽悠了，蜗牛一行三人心有余悸的离开了这个售楼处。
现实--画外音：专业人士提醒，尽量争取让房地产商把自己购买房屋所在小区整体平面图附上，在图上准确标明小区内所有绿地面积。
谎言二：入住以后就可以画内音：在另一家售楼处，被售楼小姐宣传的配套设施给吸引住了。
售楼小姐说：我们这儿将来是会所，这边是超市，还有幼儿园、小学……咱们很高兴，因为他姐姐夫妻俩在国外，孩子由父母带着，老人很辛苦，所以他打算买了房子以后把小侄子接到他这里住，就问：这个幼儿园什么时候能投入使用？售楼小姐告诉他说，等入住以后就可以了。
蜗牛感到很满意。
别怪我不提醒你啊，表面上看，她好像是给了我们一个时间，但实际上这是一个含糊的答案，这些配套设施到底是入住以后的第一天就能使用，还是入住以后一年、两年、三年甚至更长时间才能使用呢？现实-画外音：购房者不能光听房地产商说这些配套设施能够到位、入户，还要弄清楚它的使用状况以及开通的确定时间，并且还要签订到合同里去，约定好违约责任，这样房产商就不能因为配套设施不能按期正常使用而找借口了。
谎言三：很快办产权证画内音：下午看上了一套房子，觉得这套房子各方面也都不错，三人打算就这样定下来。
正坐在售楼处里面商量的时候，听见另一位购房人问售楼小姐，你们这个项目有产权证吗？售楼小姐回答，我们很快办产权证。
房地产潜规则
潜规则二：房地产销售的暗箱操作
一个房产销售人员在论 坛里自爆业内在销售上 暗箱操作的手段，引起 关注。网友看完恍然， 自己早也在不知不觉中 上当了，但却没办法。 骗贷款、穿漏洞、炒饭 客、收受意向金、强卖 车位„„这都是开发商 背后操作楼盘销售的 “黑手段”。
潜规则三：什么样的物管才是好物管？
物管公司太不负责， 开霸王条款，公摊 费用没有明确发票 收据，强卖车位， 随意涨价不经过物 价局和业主的同意， 停车场内公然贴出 “只保管车，车内 的物品丢失损坏不 负责”，业主与其 协商托词推脱的现 象
楼市泡沫:泡沫的出现就是指一件物品超出了其
内在价值，对其进行投资没有了安全边界，通常 是在市场处在非理性时才会出现。一旦市场对泡 沫得到认可，它就有一个价值回归的过程，具体 就体现在价格的回落
潜规则一：楼市广告语坑爹
一边是楼市遇冷，一边却是楼市广告的火爆，各种夸大宣 传方式无所不用其极。“绝版水岸风光”，可能只是挨着 臭水沟;“坐拥中央商务区”，可能只有家信用社;“浓郁 人文学术氛围，让你的孩子赢在起跑线上”，也许附近就 是一家小学校。夸大的广告词不会写入购房合同，房地产 商不需要为此负法律责任
衷心希望不管以后我们从事什 么行业,我们都得对得起自己 的良心与负上自己的责任
房地产潜规则,潜你没商量
楼市”速冻”
房地产商因为国 家的一些政策没 有充足流动资金, 大量积累资金的 现象,表现在现投机炒作，
将房价捧虚高，导致有正常购房需求的人无力购 买而导致房价暴跌造成的经济危机。 表现:1、房价暴跌 2、开发商倒闭 3、银行大量坏 账 4、经济面临严重问题
潜规则四：长得漂亮不是你的错！
在社交场所，女人经常被拉往酒局，假如做 人下属，这陪酒必不可少，名曰为业务而牺 牲。
开发商设的这5大套路揭密!信了你就上当了
开发商设的这5大套路揭密！信了你就上当了导读:本文介绍在房屋买房，选新房技巧的一些知识事项，如果觉得很不错，欢迎点评和分享。
对于买房路上的各种套路，小编也只能用“自古真情留不住，唯有套路得人心”这句来形容了。
总之，在这个唯利是图的社会中，为了谋取更大的利益，越来越多的商家都在采取各种套路，比如外卖送免费饮料要好评……商家套路消费者没问题，但是，你要是坑了消费者，那么可就说不过去了，对于开发商也是如此，在此，小编要说的是，购房者们在买房最好小心以下这5大套路，尤其是最后一个。
一、全款买房更优惠不知道你在买房时有没有碰到这样的情况：开发商表示如果你全款买房的话，那么就会房款降5个百分点？因为对于开发商来说，他们也着急快速回笼资金，因此，他们就会以各种优惠活动来让购房者全款买房，比如全款买房，面对这样的诱惑，相信许多购房者都会心动。
但是，小编不得不告诉广大购房者的是，这压根就是开发商的一个套路，要知道，就算你贷款买房，只要你努力争取，也是可以享受到该优惠的。
二、内部价只是噱头在现实生活中，很多人都喜欢在开发商开盘搞内部价里买房，殊不知，这其实就是开发商的一个套路。
一般来说，在开发商还未取得预售许可证时，他们会先在小范围内进行内部认购的活动，此时的房价会比市场价便宜一些，不少购房者都会参与其中。
然而，不知道各位购房者有没有想过这样的问题：如果开发商永远也拿不到预售许可证呢？如果开发商永远拿不到预售许可证，届时你可就等于买了违规建筑。
三、样板房有猫腻这是不少购房者在买房时都会掉入的一个套路，没办法，谁让样板房太过美丽了呢。
一般来说，在买房时，售楼小姐都会先带着购房者看样板房，此时购房者需要注意样板房所存在的猫腻，比如缩小家具的比例，让购房者觉得房子空间很大。
因此，在面对非常精致大方的样板房时，购房者们一定要保持理性，不仅要看样板房，更要多去实地考察。
四、赠送面积不实用当然了，并不是赠送面积就是骗人的，假的，只是这个赠送的面积并不实用罢了。
售楼小姐曝楼市寒冬里的坑爹招数
售楼小姐曝楼市寒冬里的坑爹招数
一、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
二、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
三、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
四、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
五：别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
六：绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了
七：漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
八：开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
九：为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
十：到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
十一：一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
揭露二手房房屋中介公司常用的骗局之卖房
揭露二手房房屋中介公司常用的骗局之卖房笔者曾经在某二线城市做过好几年二手房中介，今天跟大家说说中介公司常用的套路，严格意义上上来说也是一种骗局。
嗯，我这还算现身说法。
主要套路针对卖家的独家协议，这是给卖房方的一个陷阱，当你有房子要卖去挂到中介的时候，必然会劝你跟他们签独家协议，说多长时间多少价格给你卖出去。
表面上只是中介公司真心实意的想做好你这单生意，怕房源报到别的中介，很多房主会被中介一顿忽悠，无外乎是我们多少家门店多少人会全力推你家房源会很快成交，或者你挂到别的中介，人人打你电话你也烦操等等。
很多房主也怕麻烦，也就直接签啦协议如果房主很懂行情，报的价格就是市场价格偏高一点，中介这么操作纯粹为了锁房源，怕你到别家卖，所以如果一段时间没卖掉，你也没什么办法，因为她们签协议会尽量不说自己没卖掉要承担什么责任，房东的损失也就是耽误一段时间但是，如果房主被忽悠，对市场价格不是很清楚，报价低于市场价，那么这时候中介会不遗余力的跟你签独家，给你押金，保证多长时间卖掉，目的就是吃差价，比如房东想卖80万，房子市场价大概能有83万，这种情况下，中介肯定会给你押金签独家，然后卖房买房双方除啦过户时候能见个面，其余时候都是中介扮演各种角色，目的就是吃差价。
所以房主卖房一定要留心，谈价钱签合同一定要亲力亲为。
也别只在一家中介挂房源，多去几家走走。
如果在规定期间房子还没有卖掉，那么中介公司派专人会出手直接跟房主谈，把房子买下来，为了避免交易产生税费，一般不过户，都会跟房主说是帮乡下亲戚来买，他们没时间，先公证给我，到时候我去跟他们办过户。
付全款，顺便再踩点价。
公证后再拿出去卖，说辞又是自己亲戚没时间公证委托我卖。
差价吃定了。
还有一种方法就是房主对价格不了解，被忽悠报价低于市场价，中介会立即告诉专业炒房客，炒房客马上出手，看房成交做公证几天就搞定，然后在挂到中介公司用上面说的方法提高价位出售。
当前提供信息的中介都会收到炒房客大几千的红包。
地产冬季营销策略
地产冬季营销策略在冬季这个传统上不活跃的地产市场中，制定有效的营销策略至关重要。
以下是一些可以帮助地产公司在冬季增加销售的策略：1. 利用节日元素：冬季是充满节日气氛的季节，利用节日元素可以吸引更多的潜在客户。
可以在展示房产时加入节日装饰，或在节假日期间举办开放日活动。
此外，可以推出一些特别的节日促销活动，如赠送礼品或提供特殊优惠。
2. 专注于家庭：冬季是家庭聚集的季节，很多人会考虑购买或升级自己的住宅。
因此，地产公司可以将重点放在家庭居住需求上，例如推出适合家庭入住的大户型房产，或提供家庭友好型的社区设施。
3. 加强线上推广：由于恶劣的天气和冬季假期的限制，人们更倾向于在家中搜索和研究房产，因此地产公司应加强线上推广。
建立一个专业且易于浏览的网站，并确保在各大房产平台上有有效的宣传和广告。
此外，可以利用社交媒体平台进行定向广告投放，与潜在客户互动，提高知名度。
4. 举办室内活动：冬季天气寒冷，户外活动受限，可以在开发的地产项目中举办室内活动，吸引客户前来参观。
例如，可以举办房产介绍会或研讨会，提供有关购房的知识和资源。
此外，可以与当地企业合作，举办室内市集或展览会，吸引更多人前来参观。
5. 强调温暖与舒适：冬季是人们追求温暖和舒适的季节，地产公司可以通过强调房产的保温性能、暖气系统和冬季维护服务来吸引潜在购房者。
同时，可以提供家具和装饰建议，让客户能想象到在这房产中享受冬季的舒适。
6. 提供金融支持：冬季是人们的开支较多的时期，但也是一些经济收益的时刻，地产公司可以推出有吸引力的金融支持计划，如低首付、长期贷款或提供免费房贷咨询等，以帮助潜在购房者在冬季实现他们的购房目标。
总体而言，在冬季这个地产市场较为低迷的时段，地产公司需要积极创新，采取一些特定的营销策略来吸引客户。
结合节日氛围、家庭需求、线上推广和室内活动等多种元素，地产公司可以提高知名度和销售额，从而在竞争激烈的市场中脱颖而出。
冬季对于地产市场来说通常是一个相对寂静的季节，人们更倾向于待在家中，对于购房的需求也相对较低。
房地产销售十大骗术
房地产销售十大骗术随着房地产行业的蓬勃发展，一些不良开发商和中介机构也出现了。
他们借利用消费者对于房地产知识的不足，想方设法地从中牟取利益，其中包括了一些十大骗术。
1. 吸引所不得的低价很多消费者压力很大，看见一些所谓的特价房屋或别墅时非常迫切地想买入。
但是这种特价房产往往都有一些莫名的缺陷和故障，买后会让人倍感吃亏。
2. 不透明的房费和物业费在购买房屋前，消费者需要很好地了解相关的费用，例如房屋停车位、管理费用等。
然而，一些不良开发商会刻意隐藏这些费用，以让房屋价格看上去更加合理。
在面谈前，需要提前了解所需要交的费用以免受到欺骗。
3. 虚假的广告很多售房广告里宣传的设施是根本不存在的。
一些建筑商宣传五星级酒店式公寓，但到实际居住的时候却发现一个都不能叫上五星的设施，这会给消费者造成很大的失望和伤害。
4. 投机倾向一些开发商在项目还未启动时就通过炒作的办法提高房价。
他们会故意制造出一个涌向该项目的热潮，以从中牟取大量的利润。
结果，消费者会购买了高于实际房价的房屋5. 物品不齐全很多开发商往往在售房时骗消费者说会配套家具和电器，但等到消费者入住时会发现家具和电器的数量和质量都不尽如人意。
6. 货不对板一些不良开发商在房屋交付时可能会故意不按照合同上的规定或者所承诺的交房标准来完成，从而让消费者忍受更多的风险和损失。
7. 虚假的房产证件在购买房屋时，消费者往往需要检查房产证书和资料，以确保房屋的所有权都属于开发商或卖方。
一些不良开发商可能会用伪造的文件来欺骗消费者，甚至可能会涉及出售不存在的房屋。
8. 自说自话一些不良的中介可能会自说自话地告诉消费者某个房屋的好处和优点，但很多情况下这些说法都是不真实的。
消费者需要自己对房产进行详细的了解才能够作出决策。
9. 长时间的等待在购买房屋之后，很多消费者都会发现他们需要等待很长时间或者是要遵循一些不太合理的条件，才能够进入新房屋。
一些不良开发商会试图从中牟取利益，因此消费者需要注意这方面的问题。
房地产行业及房地产中介行内的陷阱
房地产行业及房地产中介行内的“陷阱”陷阱1 控制房源，压价买入不少业主在卖房时经常发现，自己的房子朝向户型等质素都不错，交通位置也相当方便，但委托中介挂盘时却突然出现诸多问题，往往是挂牌许久也无人问津，或者是被告知房子存在诸多问题，卖不出好价钱，看到同样的房子卖了高价，自己的房子却只能低价甩货，很多卖房者都感到困惑。
朋友揭秘：这种现象很大可能就是他们中介人士在打业主们房子的主意了，打算自己把房子收购下来，然后高价卖出吃差价。
遇到这种情况，他们通常会找出各种理由打击房主对房子的价格期待，甚至会找工作人员假冒看房者，趁机挑出诸多毛病，让业主以为房子不好卖，最后低价出手，然后再被他们高价售出，转手赚取差价。
这种赚差价的方法很多，有时候为了买到房子，他们还会用“一次性付全房款”来吸引卖家，当然，这种方式成交的房价，肯定要比实际的市场价低很多。
陷阱2 谎报低价，钓住客户不少买房或者租房者常常看到房产中介营业部外张贴着众多的租售信息，价格比市场价低很多，高兴之下急急忙忙地询问中介人员。
但一番登记、看房折腾下来，这些价廉物美的房子，到最后都是“已经卖出或者租出”，为什么看到好房子却总遇到“下手慢”的情况呢？朋友揭秘：其实很多张贴在外面的房屋租售信息，在报价上他们都是做了手脚的。
对于这个行业来说，拉住客户，让客户走进营业部大门是成功的第一步。
所以很多挂在外面的房屋价格都会比实际报价低几万甚至十几万元。
有时候根本就是没有的房子，也先写在上面，等客户来询问的时候，先用这个信息把客户稳住，带客户看房子，然后再告诉客户这个房子已经没有了，趁机推荐别的房源。
他们通常多是利用这段时间很快和客户拉近关系，这样很可能就将客户的钱赚进自己的口袋了。
陷阱3 抬高报价，怂恿客户进入7月份以来，由于宏观调控政策频频出台。
虽然各种官方的统计数据都报道房价出现了小幅下跌，但购房者看到的中介市场报价却不降反升，保持坚挺，房价到底有没有降？在中介一番“房价只会涨不会跌”的说理下，担心再次遭遇飙升的买家往往会掏钱买房。
开发商忽悠你买房的六大套路
开发商忽悠你买房的六大套路
1.虚假宣传：开发商常常通过虚假的宣传手段来吸引购房者，如夸大房屋面积、夸大配套设施等，让购房者误以为房屋性价比很高。
2. 抬高房价：开发商会通过各种手段抬高房价，如故意限量销售、捆绑销售等，让购房者认为房价很高，但实际上并不是这样。
3. 降低配置：开发商会在开发过程中降低房屋的配置，如减少电梯数量、降低物业服务等，以此来节省成本，但对购房者的生活质量会造成影响。
4. 隐瞒缺陷：开发商会故意隐瞒房屋的缺陷，如质量问题、隔音问题等，让购房者在购房后才发现问题，这样可以省去退款的费用。
5. 虚高物业费：开发商会在物业费上收取高额费用，而物业服务却无法得到保障，让购房者感到冤枉。
6. 暴力催收：开发商会通过催收、讨债等手段，让购房者不得不接受他们的要求，这样会让购房者在抵抗开发商时感到无助。
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房地产销售十大骗术
房地产销售十大骗术随着房地产市场的不断升温，销售房产也成为一种赚钱的途径。
然而，一些不良的房地产销售人员为了利益最大化，采用了各种手段进行诈骗，从而损害了购房者的利益。
下面我们来看看房地产销售十大骗术：1.虚假宣传：一些房地产销售人员为了快速促成交易，常常采用夸大、虚假宣传的手段来吸引客户。
比如，标榜物业为楼市少有的‘口碑物业’、‘紧凑精装修’等等。
因此，在购房时，一定要仔细核实房产的相关信息。
2.谎称房源紧张：一些销售人员会利用客户对房源紧张的担忧，采取一些措辞欺骗客户，比如说‘这是本小区唯一一套目标产品’、‘先到先得，赶紧下单’等等，让购买者在没有充分了解的情况下下单。
3.夸大收益：一些销售人员为了吸引客户，会夸大收益并保证房价一定会上涨，就算出现了市场下跌也会名称抗跌；而不告诉你真实的市场情况和风险，欺骗客户投资。
因此，买房时一定要清醒、理智思考。
4.强制消费：有些开发商对购房人进行强制消费，包括强制装修、强制购买物业等。
虽然在一定程度上提高了售房商企业的收益，但对于购房人却极为不公平。
5.误导客户：一些销售人员会误导客户，不断强调该区域的房价快速上涨，让客户不敢错过购房的机会。
然而，在购房前，一定要仔细做好市场调研，了解地段、交通情况、配套设施和周边环境等，切勿盲目跟风购房。
6.私自变更销售合同：在签署销售合同之前，开发商或销售人员可能为了自己的利益对合同进行篡改，而购买者有可能未发现这些变化。
在签署合同时，一定要严谨认真，仔细阅读条款，一旦发现问题，要及时与开发商或销售人员沟通协调。
7.虚构优惠：一些销售人员为了吸引客户，会虚构优惠，推出各种难以抵挡的促销活动和优惠，这可能会让客户被决策性认知所误导，进而购买违背自己利益的产品。
8.以付定金为由进行诈骗：一些不法销售人员会以客户不付定金作为理由来施加压力，从而达到短时间内把房子卖出去的目的。
一定要明确定金的意义和相关规定。
9.不履行售后承诺：有些开发商或销售人员会在购房代理之前做口头承诺，但购房合同时却没有详细约定，不兑现承诺；或者是在售后服务方面，厂商不按照承诺合同执行。
房地产销售十大骗术
房地产销售十大骗术随着房地产市场的不断发展，越来越多的人投入到房地产销售行业。
虽然房地产销售行业是一个非常有前途的行业，但是也存在着一些不法商家，他们利用消费者的不了解和盲目性，采用各种手段骗取消费者的钱财。
今天我们将为大家盘点一下房地产销售常用的十大骗术。
骗术一：虚构房源信息。
有些商家为了能够吸引更多的客户，会虚构一些房源信息，不断地发布关于优质房源的广告，引诱客户前来，以期能够轻易地骗取他们的钱财。
骗术二：夸大房源附加值。
很多商家为了扩大销售市场，会夸大房源的附加值，比如地段、交通等等，吸引客户购买，这么说，很多时候其实是违反了事实。
骗术三：虚高房价。
某些房地产商业为了能够快速赚取利润，会出示虚高的房屋价格，骗取不了解市场行情的消费者购买。
骗术四：故意隐藏房屋缺陷。
有些商家在售楼过程中，为了能够迅速地销售空房，会故意隐瞒房屋的一些缺陷，例如房屋的结构问题、安全隐患等等，以此来快速销售空房。
骗术五：不实承诺。
很多时候，房地产商在售楼过程中会给客户做很多承诺，但是在签订合同时往往打了退路，存在大量的免责条款。
而且这些不履行承诺，为后续行为铺平道路。
骗术六：以物换物的形式骗钱。
某些商家会采取“以物换物”的形式来进行骗钱行为，利用一些条件模糊的套路，将消费者无形中骗走一大笔钱财。
骗术七：虚构政策和规定。
很多商家会在宣传过程中宣传政府优惠政策和规定，引诱消费者购房，但是这些优惠政策却在真正购买前就失效了。
骗术八：故意误导。
商家为了吸引客户，很多时候采用故意误导的方式，以其它的房源信息吸引住消费者，然后将其卷入“单方面合同”中。
骗术九：利用“易蒙”消费者。
有些消费者对于房产行情不太熟悉，存在被商家“易蒙”般骗。
商家利用一些零碎的政策宣传骗取消费者购房。
骗术十：强制消费者购买。
很多房地产商采用强制消费者购买的方式，令消费者不得不购买其开发的房屋。
这种骗术往往不仅违反良心商业诚信，而且可能涉嫌犯法。
总的来说，以上列出的十大骗术并不全面，但是可以起到提醒消费者提升认知、警惕不良商家的作用。
楼盘促销噱头百出开发商“骗人式降价”需防范
楼盘促销噱头百出开发商“骗人式降价”需防范蓦然发现，楼市“骗人式降价”正在满天飞。
昨天春交会几乎没楼盘实际降价，所以当江宁九龙湖的中冶天城喊出认筹直降388888元时，许多买房人眼前一亮，排队去咨询。
然而，当得知内情，许多买房人都大呼上当，说开发商的降价是“骗人”。
因为中冶天城所谓认筹直减388888元，并不是你买房就能将总价直降38.8888万元，而是你交了定金把房子认购下来以后，才有机会参加抽奖，而且那么多人抽奖，却只有一个人能中奖。
售楼小姐说“大概是一百分之一的机会”，并且说“这个机会算是很大了”，令人哭笑不得。
“如果99%的买房人都不能享受，那么这种优惠就是耍流氓。
只是开发商用来骗关注的噱头。
”一位买房人说，“亏中冶还是央企，却玩这种骗人的小把戏。
”业内人士分析，中冶天城玩这种降价噱头，可能是出于无奈。
该楼盘去年卖到1万-1.1万元/平米，已有一批市民高价买房。
但一路之隔的恒大绿洲，精装修房也就卖9800元/平米，同在九龙湖的其他楼盘也比它有价格优势。
这导致中冶天城陷入全面滞销的局面。
大概是怕老业主闹事，它又不敢降价，所以只能玩“直降388888元”这样的噱头了。
令人无语的是，在南京，这种骗人式降价的楼盘并不少。
前段时间银河湾紫苑曾爆出“均价3字头起”，但实际上它是7600元/平米，故意把挑高的面积算成两倍，然后说实际房价只有3字头。
这种骗关注的忽悠，遭到广泛质疑，开发商已被迫把房价调回了7600元/平米。
还有某品牌楼盘，也喊出“均价7138元/平米”，但实际均价仍是8500元/平米，开发商解释，算上10平米的赠送空间，价格就只有7138元/平米。
句容一楼盘实际均价6400元/平米，却喊出“4800元/平米起”，也是算上了附赠面积。
开发商如此这般降价，也就有点无赖了。
这种假降价，玩多了，欺骗了消费者的感情，最终也会伤害自己。
严峻形势下，一些开发商为了卖房已无所不用其极，但诚信的道德底线不能突破。
开发商销房小“伎俩”
开发商销房小“伎俩”随着房地产市场的不断火热，开发商为了能够更快更好的销售自己的房产，不断的推出各种“伎俩”来吸引购房者的关注。
这些“伎俩”可以说是非常的多样化，并且针对不同的购房者群体也有不同的应用。
本文将分析一些典型的“开发商销房小伎俩”，并探讨这些“伎俩”对开发商和购房者的利弊影响。
一、过度营销过度营销是开发商常用的一种小伎俩，其核心就是在宣传上下足功夫，花费大量的时间和精力让购房者认识到项目的重要性和优越性。
通过各种大型广告、公益活动、名人代言等营销手段，让购房者对这个项目产生兴趣和信任感，并且不断强化这个信任感。
过度营销的优点是可以提升项目的知名度和品牌形象，给购房者留下深刻的印象，从而增强购房者的购买意愿。
然而，过度营销也有其弊端。
一方面，过度营销会令项目的宣传成本大大增加，由此导致需卖房价上涨，使得项目的售价也将受到严重影响。
另一方面，过度营销也给购房者留下了不良印象，让他们产生不信任感并且认为开发商在掩盖某些问题，从而影响了购房者的购买意愿。
二、“限时优惠”“限时优惠”是另一种常见的销售小伎俩，开发商通过在某段时间内推出各种优惠政策，如折扣、赠品等，来吸引购房者购买房产，就像在商场一样，生产一定商品能在某个时间段内打折销售。
这种小伎俩的优点在于能够提高购房者的入手动机，让购房者以更低的价格购买到自己喜欢的房产。
但是“限时优惠”也有其劣势，由于价格过于便宜，可能会影响到项目的信誉度，同时开发商也可能为了抢时间推出的优惠政策而忽略了建筑质量的问题，从而影响到购房者的终身利益。
三、合理定价虽然定价不是开发商所能掌控的因素，但是合理在销售中也成了一种不可忽略的“伎俩”。
一个合理的价格对于购房者来说是可接受的，而同样的价格却对开发商来说又是可以得到利润的。
如果定价过高，可以用“限时优惠”等方式来吸引购房者，但如果多次推行促销活动，会给购房者留下项目定价不稳定、随意提价的印象，可能会诱发购房者对价格的质疑。
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售楼小姐曝楼市寒冬里地产商的“坑爹”卖房招数
售楼小姐曝楼市寒冬里地产商的“坑爹”卖房招数
一、大家购房所付的保险费其实是可以打八五折的，不要在售楼处买保单，外面的保险公司都可以为你打折。
二、开盘绝对没有好房子，好的房子全部被保留，然后每个月推出几套，但单价升得很快，要么就是你有关系，我们才给你好的房子。
三、广告没有一个是真的，千万别相信其中的外立面颜色，很多造出来比画的难看多了。
四、别以为高层中的九到十一楼不错，那你大错了，这些楼层正好是扬灰层，脏空气到这个高度就会停顿，我们是不会告诉你们的。
五、别对景观抱太大希望，树和草是在交房前一个月从外地买来直接插土进去的，所以能多多存活就不错了。
六、别以为实测面积是对的，其实测绘局都被我们买通的，少你一个平米你也看不出来，但是国家就只承认他的测绘报告。
七、绿化率，容积率大多都是与实际不相符的，千万别相信我们，我们只是听工程部随便说说的，能对八成就不错了。
八、漏水和外立面的材料根本没关系，你们要关心的是桩有多深，因为新房漏水大多是因为房屋沉降过大，造成外墙裂缝才漏水的。
九、开盘的时候售楼处会有许多四五十岁的人在模型边上说这个房子好，千万别信，这些人大多是公司的领导来捧场的。
十、为何上海的所有凸窗看上去很大，但是能通风的只有很小一扇，我们说是为了安全，其实是整个上海的开发商都是为了省钱而内部统一那么做的。
十一、到售楼处后直接问售楼员看一样叫销控的本子，这样你才可以确切的知道哪些房子是真的没了，哪些房子还在，这本东西特别准，只有少数楼盘会做一份假的。
售楼小姐曝楼市寒冬里地产商的“坑爹”卖房招数
十二、一个好的施工单位关键是看他的工地是否干净，建材堆放是否井井有条。
新手买房注意事项
一、买房目标的确定
理性和有规划的消费——购房的前提。
根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的楼盘。
不要一买房就是要买三室两厅，做到一步到位；而是从自己的实际情况出发，好好规划一下，其实能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担，而培养有梯度的消费观很重要。
二、买房首付款的积累
买房首付款的积累——购房的关键。
首先初定一个目标，比如毕业后5年内支付一个首付款，那么就为了实现自己这个目标，合理的分配一下你的收入。
每月固定的留出一部分资金出来，制定出一个定期定额的计划。
因为如果开通了定期定额的强制储蓄计划，那么每个月必须得固定提出一笔资金，从而意味着可用资金必定减少，那么消费一定可以更加理性。
点点滴滴的积累就是一笔财富。
此外，建议也可先向父母借首付款，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。
三、买房常识的学习
学习一些地产基础知识——购房的必需。
房屋因为涉及的金额巨大，购买它是一个比较专业的行为。
而在一些发达国家，有着成熟和专业的房屋经纪人可以为个人购房者提供专业的咨询和服务，法律法规和操作程序也比较规范，个人买房已经有了一套比较成熟的模式，过程也比较轻松。
但是，目前国内的房地产市场还没有培养出这种专业的针对个人购房者的房屋经纪人。
因此，买房前学习一些房地产基础知识是必需的。
四、买房范围的筛选
选择适合自己的楼盘——购房量力而行。
面积小、首付少、总价底的楼盘适合年轻人。
建议可购买市中心的二手小房子或是新开盘的小户型。
二手小房子的优势是交通便利、配套方面成熟、价格相对优惠；此外，由于年轻人的工作流动性还相当大，所以考虑一个交通合适的地方，即使工作变换而搬迁，出行还能依旧方便。
新开盘的小户型的优势是户型更合理、居住舒适性较高、未来投资回报率相对较高。
五、出行时间成本的节省
购房前还应考虑出行的时间成本。
因为我们不难发现，穿越城市的时间成本和交通成本正变得越来越昂贵。
如果每天花费2小时在交通上，那么1月=60小时=2.5天，1年=730
小时=30天，50年=36500小时=1520天=4年。
开车或乘公交车的上班族，若平均一天有两个小时花在交通上，一年就有约一个月的时间待在车里。
如果把这每天花掉的两个小时集中起来，连续不断地坐一个月车，或不眠不休地开一个月车，就能体会其时间数量的可观了。
反之，如果把这些时间花在工作上或其他方面，则能创造更多的效益。
如果再将时限放大到50年，时间成本的价值就显得惊人了。
确定5公里生活圈
提醒要买房的朋友，把握5公里生活圈，是衡量购房效益和购房质量的一个有效参数，支出的成本越小，表明所购房屋的性价比越高。
这样一来，买房后额外付出的钱也会越来越少。
六、购房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
交易费用
契税：普通商品住房120平方米以下1.5%、120平方米以上3%，公寓、别墅等高档住宅为3%，当房屋的实际成交价格高于同级别土地上住房平均交易价格的1.2倍以上，契税按3%收取。
登记费：每套80元
印花税：5元
手续费：3元/平方米
贷款费用
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。
七、购房费用具体实例（一）
八、购房费用具体实例（二）
三、物业管理费
依照《北京市居住小区物业管理办法》的规定，新建小区必须统一实行物业管理。
既是使用人又是产权人的购房者根据《北京市居住小区（普通）委托管理收费标准（试行）》的规定，应缴纳的费用有：
1、进住手续费：2元（一次性）。
2、装修垃圾外运费：20元/居室×6＝120元（一次性）。
（注：两室一厅外加厨、厕、阳台视为6个居室）
3、保洁费：36元/年·户。
4、保安费：24元/年·户。
5、各项费用统收费：12元／年·户。
6、自行车存车费：48元／年·户（以每户有两辆算）。
7、共用电视天线费：39．84元／年·户（以每户有两端计）。
8、生活垃圾外运费：7元／年·户。
9、化粪池清淘费：24．3元／年·户。
10、管理费：113．4元／年。
11、小修费：155．52元／年。
12、中修费：554．32元／年。
13、小区公共设施维修费：81元／年。
14、供暖费：1296元／采暖季。
备注：因该套商品房属多层普通住宅，所以物业管理费中不含电梯、水泵费，费用中也未考虑产权人拥有机动车所需交的存车费，此外具体收费还具有时效性，这只是一般费用展示。
从以上的计算可知，在购房消费中除房价款461700元以外，还要缴纳相关税费，物业管理费等。
同时在购房以后每年仍需缴纳2381．38元的物业管理费。
提醒：购买商品房入住后需缴纳的物业管理费是大多数购房人未能考虑到的，而以上所列收费标准只是普通住宅的标准，其它高级公寓、别墅区的物业管理收费实行市场价，标准还会更高一些。
因此提醒购房者在购买前应做到心中有数。
另一方面，发展商或中介商在销售房屋时对这一问题也应明确告知购房者。
九、购买二手房费用的了解
在确定了买房的目标和范围之后，一些购房的基本费用是一定要提前计算的，虽然这些费用表面看起来似乎不多，还有些是固定值，但是与以后的房屋总价结合起来计算的话，它们的费用还是一笔不小的支出。
购买二手住房
中介费一般为买卖双方各1%，看房费每次10元。
测绘费有土地证的，测绘时不需交费；没有土地证的，需交13元测绘费
评估费持证房屋（私房）的评估费光过户为5‰，如需贷款为7‰；已购公房光过户不需评估，如需贷款评估费用为2‰
交易费用
契税：普通住房1.5%，高档住房3％。
已购公房除按1.5%交税外，还应按实际购买价和评估价差额的1%交纳土地收益金。
登记费：每套80元
印花税：5元，买卖双方均需缴纳
手续费：3元/平方米，买卖双方均需缴纳。
营业税：个人购买并居住不足一年，按销售价减去购入原价后的差额的3%缴纳，由卖方缴纳。
贷款费用
贷款保险：按贷款额的万分之六×趸交保险系数收取，趸交保费系数根据保险期限的长短而变化。
抵押费：贷款额×1.4‰
登记费：80元
印花税：5元
注意：假如在购买时，卖方申明所卖房屋的标价为净价，则意味着在双方交易过程中产生的所有税费均由买方承担。
备注：以上只是通常所需交纳的购房费用，而买不同的房需要交纳的费用是因人而异。