荔湾区国有土地上房屋征收与补偿标准指导意见(征求意见稿)0805

荔湾区国有土地上房屋征收与补偿标准指导意见(征求意见稿)为了规范荔湾区国有土地上房屋征收与补偿标准工作，维护被征收人的合法权益，保障公共利益项目顺利进行，根据2011年1月21日国务院公布的《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院令第590号）、广州市国土资源和房屋管理局发出的关于征求《广州市国有土地上房屋征收与补偿办法（征求意见稿）及相关配套文件意见的函》（穗国房函[2011]218号）及有关法律法规的规定，结合荔湾区实际，制定本指导意见。

一、房屋征收与拆迁补偿方式被征收人可以选择货币补偿，也可以选择房屋产权调换。

二、房屋货币补偿价值的构成房屋货币补偿的价值包括房屋市场评估价（含旧城区20%增幅、室内外装修费）、征收奖励、搬迁时限奖励。

其总和不得高于被征收房屋所处区位的新建普通商品住宅的市场价格。

（一）房屋市场评估价：由具有二级以上拆迁评估资质的房地产评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。

具有二级以上拆迁评估资质的房地产评估机构，由市房地产行政主管部门定期公布。

对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。

被征收房屋的价值，是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在评估时点自愿进行交易的金额，并由具有相应资质的房地产价格评估机构参照房屋征收评估办法评估确定。

（该段内容是参照白鹅潭经济圈补偿标准的写法，请大家商讨用哪种表述方法）（二）征收奖励：征收奖励标准应当控制在被征收房屋市场评估价的一定比例以内确定：住宅房屋20%，非住宅房屋10%，并按被征收房屋的产权证载（或承租）面积给予计算。

（三）搬迁时限奖励：房屋征收补偿应当实行搬迁时限奖励制度，区房屋征收部门应按照被征收人、承租人在规定的签约期限前签约并搬迁和在规定期限内签约并搬迁的不同时限，给予不同的搬迁时限奖励。

搬迁时限奖励标准应当控制在被征收房屋市场评估价的15%以内确定，并按被征收房屋的产权证载（或承租）面积给予计算。

三、房屋产权调换被征收人选择房屋产权调换的，区房屋征收部门应当提供改建地段房屋或就近地段房屋供被征收人选择。

房屋产权调换办法：区房屋征收部门与被征收人应当计算被征收房屋的补偿金额加上征收奖励、搬迁时限奖励与所调换房屋的市场价格，结清差价。

四、私有房屋的补偿标准（一）对产权属性为住宅的房屋的补偿1、城镇华侨房屋补偿标准：根据穗国房字[2006]148号文件精神，凭区级以上侨务部门发出的《应增加补偿金额华侨确认证明书》，按照其市场评估价（含20%的旧城增幅）增加5% 计算。

2、被征收人属低收入家庭（家庭人均年收入低于18287元），其被征收房屋是被征收人及其配偶唯一的产权住宅、且建筑面积小于40平方米的，如选择货币补偿，均按市场评估价（含20%的旧城增幅）按40平方米给予补偿；征收奖励、搬迁时限奖励、临时安置补偿费均按40平方米计发。

被征收住宅房屋在房屋拆迁公告发布前办理了共有份额产权的，通过析产确定各共有人所占有的产权份额，如该被征收人确实居住在此房屋内，并符合“被拆除的房屋属于低收入家庭的被征收人及其配偶唯一的一套产权住宅，且该住宅房屋建筑面积小于40平方米”条件的，可以分别按以上述标准予以补偿；不符合条件的，则按其份额予以补偿。

（二）对产权性质属非住宅房屋的补偿该部分包括商业、办公、单位房及厂房等建筑，其拆迁补偿标准按实际的市场评估价确定。

由于该部分建筑的价值与其质量、所在位置等因素密切联系，即使在同一项目其评估价也有较大区别。

按目前的情况该部分建筑难以制定统一的补偿标准。

因此，其补偿价格按市场评估价确定是较有操作性的。

（需不需要写进去？）若市场评估价低于住宅补偿价，可参照住宅补偿价补偿。

城镇华侨房屋补偿标准：根据穗国房字[2006]148号文件精神，凭区级以上侨务部门发出的《应增加补偿金额华侨确认证明书》，按照其市场评估价增加10% 计算。

（三）住改商房屋的补偿拥有合法产权，但被征收人自行“住改商”的住宅房屋，被征收人选择产权调换的，按住宅用房进行补偿；选择货币补偿的，按以下方式给予补偿，但不支付停产停业损失补偿：1、1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，区房屋征收部门可按照经营性用房市场评估价的60%给予补偿。

2、1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行后至2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施前改变为经营性用房，被征收人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，区房屋征收部门可按照经营性用房市场评估价的50%给予补偿。

3、2001年市规划行政管理部门颁布的住改商管理规定实施后至今改变为经营性用房，被拆迁人能提供合法有效的工商执照、依法纳税证明，并实际正在营业的，区房屋征收部门可按照经营性用房市场评估价的40%给予补偿。

（四）未办理房地产登记的被征收房屋补偿标准：1、如被征收人提供相关部门的证明，在1982年12月31日前已建成并投入使用，且符合征审确权条件但未确认产权的房屋，可视同有产权的房屋，住宅部分按有产权房屋的拆迁补偿价进行补偿。

2、在1983年1月1日起至1990年3月31日《中华人民共和国城市规划法》施行前已建成并投入使用但未确认产权的房屋，可参考该地区该时期的测绘地形图或相关部门提供的证明（如年份鉴定书）为确认依据。

补偿单价为：框架结构（A）：6400元/平方米；混合结构（B）：6100元/平方米；砖木结构（C）：5800元/平方米；自搭阁楼（净空2.2米以上）：5800元/平方米。

3、在1990年4月1日《中华人民共和国城市规划法》施行后至1997年4月1日《广州市城市规划条例》施行前已建成并投入使用但未确认产权的房屋，可参考该地区该时期的测绘地形图或相关部门提供的证明（如年份鉴定书）为确认依据。

补偿单价为：框架结构（A）：3700元/平方米；混合结构（B）：3550元/平方米；砖木结构（C）：3400元/平方米；自搭阁楼（净空2.2米以上）：3400元/平方米。

4、无报建、无任何产权资料、属生活必须使用的住宅附属设施，补偿单价为：框架结构（A）：1300元/平方米；混合结构（B）：1100元/平方米；砖木结构（C）：800元/平方米；简易结构（有墙体）（D）：550元/平方米；简易棚架结构（无墙体）（E）：250元/平方米。

5、国有土地房屋的证载违章建筑：房产证上标注有违章建筑面积（不含注明无偿拆除部分），如房屋产权人配合拆迁工作，则按市场评估价扣除地价后增加20%的旧城增幅后计算补偿（被征收地段的地价，按评估价确定）。

6、如被征收人对自搭阁楼补偿价有异议的，双方可共同委托具有二级以上拆迁评估资质的房地产评估公司重新评估，并按重置价补偿。

住人阁楼净空2.2米以下1.2米以上且阁楼下层大于2.2米的，以实际高度确定一个高度系数（高度系数=阁楼现实平均高度/2.2）。

其补偿单价参照本条2、3点乘以高度系数确定。

7、天井、余地补偿：5000元/平方米（或按市场评估价作价补偿）。

五、直管房屋的补偿标准（一）直管房的产权补偿根据市国土资源和房屋管理局批复意见补偿。

（二）承租房屋的补偿1、公房、经租房承租人提出弃租的，按承租房屋市场评估价（含20%的旧城增幅）与征收奖励之和的30%加上搬迁时限奖励给予补偿，房管部门规定不可弃租的直管房及不选择弃租补偿的承租户按原承租面积进行安置，安置房的使用面积不小于原承租使用面积。

2、非住宅直管房承租人提出弃租的，按市场评估价与征收奖励之和的20%加上搬迁时限奖励给予补偿。

（三）私有房屋涉及租赁关系解除的，由产权人与承租人协商解决。

六、其他相关费用标准（一）搬迁补助费：住宅：1000元/户（选择产权调换的搬迁补助费按2次计算）；非住宅:50平方米(含本数)以下的，1000元/户；50～200平方米的，3000元/户；200平方米(不含本数)以上的，5000元/户；特殊的搬迁费视实际情况而定。

可委托具有相应资质的评估机构进行评估，也可按搬家公司实际发生的搬迁费计算，经区房屋征收部门审批后给予补偿。

（二）住宅临时安置补助费：选择货币补偿的产权人（承租人）按被征收房屋的产权证载面积（承租面积），按照30元/平方米·月的标准支付三个月。

（建筑面积？）（三）自搭阁楼100元/平方米；（四）围墙100元/平方米（砖墙面）；（五）水池100元/立方米;（六）花池60元/平方米；（七）电话补偿费：200元/户；（八）有线电视补偿费：150元/户；（九）宽带网络迁移补偿费：200元/线；（十）公变动力电：405元/千瓦；（十一）专变动力电：330元/千瓦；（十二）弃产、弃租和自行安置的住户已安装独立电表的，给予电表补偿费500元/表；（十三）管道煤气：被征收房屋在煤气公司停止收初装费前安装管道煤气的，且选择弃产补偿或被征收人迁往新居需缴交管道煤气初装费的，按3000元/户给予补偿。

本条所述住宅的“户”以户口簿计，没有户口簿的以产权证、租簿计；非住宅的“户”以营业执照计，商场内部多个经营者共用一个营业执照的，均按1户计。

（十四）绿化补偿：被征收地段的绿化补偿参照广州市物价局（穗价[2000]77号）中的苗木费补偿。

如被征收人对补偿价格有异议的，可委托具有相应资质的评估机构进行评估确定。

二〇一一年八月五日。