商品房买卖合同问题研究
商品房预售合同的法律问题研究
买房花 费 是一 笔较大 的投 资 ， 系到 买受人 的切 身利 益 ， 关 为
了防止开发 商实施欺 诈而 损害购 房者 的利益 ， 国家对 商 品房预售
动 产 买卖合 同 。 品房预 售合 同是 房地 产买卖 行为 的一种 类型 ， 商
进行 一定干 预 ， 种干预主 要表现 在法 律法规 以及 司法解 释 中规 这
这立 买卖合 同 定 了许 多关 于预售 行 为的 强行 性的 规范 ， 以此排 除 当事人 的 约 这 时标 的物 并不存 在 ， 同标 的物 尚未形成 完整 的财产 形态 。 品 定 。 比如 ， 城市 商 品房预售 管 理办法 》 ｌ 对实 行预售 商 品 合 商 《 第 Ｏ条 房预售人 此 时对在建 的商 品房并 不享有 完全意 义上 的所有权 ， 预 房 合同登记 备案制 度的规 定 ，城 市房地 产开 发管 理暂行 办法》 《 第 购 人 也只 是基 于 商品房 预售 合 同享有 的对 其 的期待 权 。所 以从 ２ ５条对 实行 预售商 品房 权属 登记制 度 的规 定等等 。
Ｌ ｇ ｌ ｙ ｔ ｍ ｎ ｏ ｉｔ ｅ ａ ｓ ｅ Ａ ｄＳ ｃ ｙ Ｓ ｅ
２ １ ０ ０年 １月 （ ） 中
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商 品房预售合 同的法律 问题 研究
万灵娟
摘 要
谢
颖
商品房预售制度对于推动我国房地产市场的发展发挥 了不可替代的作用。但商品房预售所具有 的不同于一般现
备 的“ 偿” “ 有 、 双务” “ 成” 、诺 等构 成要件 ， 以及 “ 转移 标 的物 所有
法 律 的角度看 ， 品房 预售 合 同与一般 意义 的买卖 合 同是有 区别 商
的 ， 法律许 可 的一 种准 房屋 的买卖 形式 。 是 在签 订 合 同时买卖 合
房屋买卖合同纠纷案例分析
房屋买卖合同纠纷案例分析近些年，与房地产市场繁荣相伴随的，则是房地产纠纷案件的大量出现，从滨海新区塘沽审判区了解到，2011年,受理各类民事案件4300余件，其中房屋买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
通过这些年我在房地产领域的关注和学习，结合在地产公司工作时接触的一些案例，和在塘沽法院民二庭(房地产庭）参与的一些案件陪审,现总结了房屋买卖合同纠纷这部分的一些典型案例，和大家分享、研究。
房屋买卖合同纠纷分为商品房买卖合同纠纷和二手房买卖合同纠纷.一、商品房买卖合同纠纷商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
这类合同也就是常说的“一手房买卖合同”,房地产开发商为合同一方当事人，这类合同签订、履行过程中的纠纷主要有以下几类：（一)售房广告引发的纠纷众所周知,开发商在售楼过程中为了推销房屋，大幅度的制作售楼广告,销售人员在销售过程中为了追求业绩，也对购房人进行诸多说明及允诺,主要情形有：（1）向购房人提供某些购房优惠或附带赠送礼品的说明；（2)对商品房美观性的陈述；（3)对商品房使用功能的陈述；（4）对商品房环境性的陈述；(5）售后承诺，比如“售后包租"、“代租"等售后回报,为外地购房者办理本地城市的户口指标等等.而这些往往在购房人签订合同后或入往后统统不见踪影.案例一，天津某开发商在对外预售房屋时,宣传广告称小区楼房前后间距有60米，小区绿化率为50％，并在预售房屋合同中约定，“开发商不得擅自变更已经与业主约定的小区平面图，若确需变更的应当征得业主书面同意;开发商未征得业主同意变更小区的平面布局,业主有权要求开发商恢复，不能恢复的,开发商应当向业主支付总房价款的3%违约金”.该小区业主收房时才发现楼房前后的间距由原来的60缩小成了40。
2平米，明显违反了小区规划，开发商违约。
商品房预售合同纠纷若干问题研究
二、 商 品房 预售 的过 程及容 易产 生纠 纷的环 节 （ 一） 商品房预 售 的大致过程
首 先 ， 开发 商 获得 《 商 品房 预 售许 可 证 》 等 五 证
两 书 。 然 后 开 发 商 将 其 经 批 准 可 以 预 售 的房 屋 进 行 宣传 （ 有 的 在 办 理 预 售 许 可 证 的 时 候 就 已 开 始 宣
定 暂 测 面 积 为 １ ５ １ ． ０ １平 方 米 ， 套 内 建 筑 面 积 为 ］ ２ ６ ． ９ ６平 方 米 ， 公用 分摊建 筑面 积 ２ ４ ． ０ ５平 方 米 。 房 屋单 价为 １ １ ］ ２ ５ ． ０ ９元 每 平 方 米 ， 总 价 为 ］ ６ ８万 元 。 ２ ０ ０ ７年 交 房 时 ， 房 屋 实 测 面 积 为 １ ５ ９ ． ０ ６平 方 米 ， 其
订《 商 品房预售 合 同》 之前 ， 容易产 生一 些 纠纷 ， 比如
开 发商 隐瞒 相关 政策 致 使 预购 方 造 成经 济 损 失 ， 预
购 方 没 有 能 力 支 付 全 款 又 不 能 办 理 按 揭 的 纠 纷 等
等 。
４ ． 签订 《 商 品房 预 售 合 同 》 之后 ， 容 易 产 生 纠 纷
方 米 闭。 开 发 商 以 建 筑 面 积 增 加 为 由 要 求 刘 小 姐 ， 朱
先生等 四人 补交购 房款 ５ ． ０ ４万 元 。两 次 所 付 给 开 发
商 的钱 合 起 来 为 １ ７ ３ ． ０ ４万 元 ， 也 就 是 刘 小 姐 、 朱 先 生等人 买此套 房子 共花 了 １ ７ ３ ． ０ ４万 元 。 后 来 买 受 人 觉得开 发商 不应 该这 样 ， 从 而 出现 了纠纷 ， 由 于 协 商 不 出结 果 ． 买 受人 最终提起 诉讼 。
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定
商品房买卖合同纠纷若干问题的规定商品房买卖合同作为房地产市场中最常见的法律文书之一，其涉及的纠纷类型多样，处理方式复杂。
本文旨在对商品房买卖合同纠纷中的若干问题进行规定性说明，以期为相关当事人提供参考和指导。
一、合同效力确认在商品房买卖合同纠纷中，首先需要确认的是合同的效力。
根据《中华人民共和国合同法》及相关法律法规，合同双方应具备相应的民事行为能力，意思表示真实，且合同内容不违反法律强制性规定。
若合同存在欺诈、胁迫等情形，可请求法院或仲裁机构确认合同无效或撤销。
二、违约责任认定商品房买卖合同纠纷常因一方未履行合同义务而产生。
违约方需承担违约责任，包括但不限于继续履行、采取补救措施或者赔偿损失。
违约责任的大小应根据实际损失、合同条款及双方过错程度等因素综合判断。
三、房屋质量争议购房者对商品房的质量有异议时，可要求开发商按照合同约定的标准进行修复或更换。
如开发商拒绝履行或无法履行，购房者可依法要求减少价款、解除合同并索赔损失。
在此过程中，专业机构的房屋质量鉴定报告是重要证据之一。
四、交房时间延迟对于开发商未按合同约定时间交房的情况，购房者有权要求开发商按日支付违约金，并可在一定条件下解除合同。
违约金的计算应基于合同中的约定，如无明确约定，则参照当地相关规定执行。
五、预售许可与规划变更开发商在未取得商品房预售许可证的情况下销售房屋，或者房屋交付后与原规划设计存在重大差异，均构成违约。
购房者可要求解除合同并索赔，或要求开发商按照原规划设计重新建设。
六、产权登记问题商品房交付使用后，开发商应在法定期限内协助购房者办理房屋产权登记。
如因开发商原因导致产权登记延迟，购房者可要求赔偿因此造成的损失。
七、解决途径商品房买卖合同纠纷可通过协商、调解、仲裁或诉讼等方式解决。
建议双方首选协商和调解解决争议，如协商不成，可依据合同中的仲裁条款提交仲裁机构，或直接向人民法院提起诉讼。
总之，商品房买卖合同纠纷的处理需遵循法律法规，结合合同具体条款，公平合理地确定各方权利义务。
签订商品房买卖合同应当注意的几个问题
套 设 施 用 途 等 原 因 ， 在 现 实 生 活
中 ，还 可 能 发 生 测 绘 无 法 进 行 或 继
了 ２０ ０ ０元 订 金 。第 二 天 ．小 张 与 开
行 性 极 低 。这 主 要 是 由 于 小 张 不 了
解 公 用 分 摊 建 筑 面 积 的 计 算 方 法 及
程 序 而 造 成 的 。 根 据 建 设 部 《 品 商
房 销 售 面积 计 算 及 公 用建 筑 面 积 分 摊 规 则 （ 行 ） 试 》规 定 ， 套 （ 元 ） 各 单 分 摊 的 公 用 建 筑 面 积 ＝公 用 建 筑 面
的 公 用 建 筑 面积 ÷整 栋 建 筑 物 的各
面 积 、公 用 分 摊 建 筑 面 积 ．并 要 求
开 发 商 以合 同 约 定 的 套 内 建 筑 面 积
套 内 建 筑 面 积 之 和 ，其 中 ， 整 栋 建
筑 物 的 公 用建 筑 面积 等 于 整 栋 建 筑 物 的 建 筑 面 积 扣 除 整 栋 建 筑 各 套
购 房 人 来 讲 需 要 更 为 急 迫 ．以 下 以
同 意 开 发 商 的 提 建 ；开 发 商 见 状 ．
便 提 出 以合 同 约 定 的 公 用 分 摊 建 筑
地 下 室 、车 棚 及 人 防 工 程 等 建 筑 面
积 。也 就 是 说 ，小 张 如 果 想知 道 自
案 例 分 析 的 方 式 向 购 房 人 介 绍 如 何 签订 好 商品房 买卖 合 同。
标准 ？ 案 例 ：小 张 准 备 买 房 结 婚 ， 选 房 时 ， 友相 中了一套 总价 ４ 女 ５万 元 的预 售 商 品 房 售 楼 小 姐 介 绍 说 该 以 公 用 分 摊 建 筑 面 积 为 合 同 约 定 的 承 担 违 约 责 任 的 标 准 ，相 当 于 以 套 内 建 筑 面 积 作 为 合 同 约 定 的承 担 违
商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题
合同法常见法律问题（1）——商品房买卖合同纠纷案件的常见法律问题一、关于商品房销售广告和宣传材料是否为要约的问题《解释》第3条规定"商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。
该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任"。
因此，出卖人的销售广告和宣传材料的内容符合以下三个条件时，就应认定为要约：1．出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出说明和允诺；2．该允诺和说明具体确定；3．对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响。
出卖人违反该内容的，应承担违约责任。
很多开发商在广告宣传中大量宣传规划红线范围外的事项，主要标注以下几项：交通，包括已经规划及即将规划的交通网络作为广告内容，如多条公交线路抵达小区、快轨3号线直抵小区等;周边环境，坐拥20万平方米山体公园，天然氧吧;学校，罗列大量小学、中学、大学等;商业，距某某商业中心区仅1公里;市政配套设施，双向四车道，人流旺盛。
对于开发商项目规划范围外的广告宣传即使是虚假宣传，也只存在开发商承担行政责任，即由工商行政管理部门处罚，不存在民事责任的问题，因为不符合最高人民法院司法解释第一项条件，“出卖人就开发规划范围内的房屋及相关设施作出的说明和允诺”。
对于第二个及第三个条件，其裁量权在法官，具有相当大的不确定性。
一方面要考虑开发商虚假宣传的情况，同时也要考虑购房者的判断能力，作为理性的社会公民，应有理性的判断，否则应承担一定的不利后果。
二、关于认购协议与定金的问题认购协议是广泛存在于商品房销售中的一种文书，与正式买卖合同的关系是预约合同与本约合同的关系，约定的是当事人为将来订立本约合同而应履行的义务，只要当事人为缔结本约进行了磋商，就履行了预约的义务，而对于是否缔结了本约则在所不问。
商品房买卖合同签约陷阱与风险防范
现实生活中，由于购房者缺乏对相关法律知识的了解，在交易过程中往往处于弱势地位，开辟商也常通过各种手段侵犯购房者的合法权益。
不少购房者在购房时常将主要精力集中在所购房屋的地理位置、面积大小、价格等方面，往往忽视了审查房地产开辟商的经营资质，结果上当受骗。
事实上，这个问题还是比较容易避免的。
依照《城市房地产管理法》和《城市商品房预售管理办法》的相关规定，房地产开辟企业进行商品房预售必须取得五证，即《国有土地使用权证》、《建设工程规划许可证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程开工许可证》、《商品房预售许可证》。
实践中常浮现房地产开辟企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形，还有相当一部份房地产开辟企业置法律法规于不顾，欺骗买受人称已取得商品房预售许可证明，采取签订名目繁多的认购、订购协议的形式为买受人设立种种陷阱。
根据我国法律的规定，商品房的认购、订购、预订等协议应具备《商品房销售管理办法》第 16 条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。
出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实，导致合同无效的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
因此，购房者在购买商品房的过程中应尽可能了解房地产开辟企业的资质条件，选择当地有实力、有信誉的房地产开辟企业与其签订合同，在与开辟商签订合同前，应对合同的各项条款及开辟商的手续进行认真审查并应查看所有的原件，将证件的编号记载于房屋预售合同。
固然，由于房地产所涉法律甚多，有条件的话最好请法律人士为自己把关。
在实践中，许多房地产开辟商为了吸引更多的购买人，把物业管理也作为一个卖点，打出“如购买房屋则送 (免) 半年物业服务费用”这样的促销广告，这实际上超出了其售房合同的范围。
虽然业主可以在物业服务合同中约定，由开辟商代替业主交纳半年的物业服务费用，但实际履行时，常因得不到开辟商的实际承诺而引起争议，导致业主利益无法得到保障。
商品房买卖合同研究
商品房买卖合同研究[摘要]随着我国市场经济的发展和住房制度改革的进一步深化，商品房买卖已成为重要的经济活动。
但是由于目前我国还没有建立起一个规范的商品房买卖市场体系，相关立法也比较滞后，因此，因商品房买卖而引起的纠纷层出不穷。
文章拟从商品房买卖合同入手，探讨商品房买卖合同中常见纠纷及其法律适用，针对性地提出商品房买卖合同中的处理意见及其建议，以期对我国商品房买卖有所裨益。
[关键词]商品房；商品房买卖合同；合同纠纷一、商品房买卖合同概述（一）商品房买卖合同的概念提到商品房买卖合同，首先得说一说商品房。
“商品房”实际上是计划经济向市场经济过渡时期一个特有的称谓，是相对于计划经济体制下福利分房而言的所谓“住房商品化”。
但是，目前我国法律、法规并没有对商品房的概念予以明确规定，就连规章都鲜有论及。
广义的商品房应当是一切可以上市交易的房屋，既包括房地产开发公司开发经营的住宅和商用房，也包括允许上市交易的二手房；狭义的商品房仅指房地产开发公司开发经营的住宅和商用房。
我们一般所说的商品房是指狭义的概念，本文亦然。
商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
（二）商品房买卖合同的性质商品房买卖包括预售和现售两种形式，一般认为预售和现售的分界点为商品房是否已竣工并经法定的建筑质量监督检验机构验收合格。
商品房现售合同是买卖合同已无争议，但是对于商品房预售合同的性质在理论界却存在分歧，主要有三种：第一种观点认为商品房预售合同是委建合同；第二种观点认为是期货合同；第三种观点认为是买卖合同。
因为合同标的物是一种特别的商品，所以决定了商品房预售合同的性质，即是一种特殊的买卖合同，笔者同意第三种观点。
（三）商品房买卖合同的主要内容通常情况下，商品房买卖合同应当包含以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。
商品房买卖合同纠纷特点
商品房买卖合同纠纷特点篇一：商品房买卖合同纠纷案件特点及成因商品房买卖合同纠纷案件特点及成因一、商品房买卖合同纠纷案件的特点(一)案件数量大幅上升。
商品房买卖纠纷案件呈大幅上升趋势。
济南历下法院20XX年收案88件，20XX年收案激增至337件，三年时间案件数量增长了4.5倍。
截至20XX年5月底收案77件，同比提高28.8%。
(二)诉讼请求及理由多样化。
商品房买卖纠纷的类型复杂多样，常见的多为要求办理权属证书、支付违约金、解除合同赔偿损失、确认合同无效双倍赔偿、按约定履行、双倍返还定金、解除合同返还房款及利息等，其中，因逾期办证而引发的纠纷约占全部商品房买卖纠纷案件的72%；附加设置增加买受者交易款项而引发的纠纷约占21%；开发商逾期交房引发的纠纷约占3%；要求解除合同的纠纷约占3%。
同时，涉及到各种各样惩罚性赔偿纠纷占0.5%。
诉讼理由各种各样，由传统的逾期交房和办证等原因向更广泛的领域扩展。
(三)涉诉人数多、群体性诉讼比重大。
起诉方业主人数往往是几十甚至上百人的群体性诉讼。
20XX年至20XX年5月受理商品房纠纷案件414件，其中群体性商品房买卖合同纠纷案件395件，占到案件总数的95%。
如20XX年诉济南正大建业发展有限公司商品房合同纠纷案的原告多达160名，另有不少业主对案件审理持观望态度，一案的审理往往涉及一大批潜在的诉讼者。
(四)案件审理难度大，审理周期长。
房地产行业涉及多部门，其部门规章纷繁复杂，权限或相互交叉，或无承接关联，为法院裁判带来诸多困难，结案率仅为45%。
其中，结案方式以调解、撤诉方式结案的又占了绝大部分。
55%的案件因案情复杂，或缺少法律规定，使审理周期延长。
(五)存在隐患，易引发上访案件。
商品房买卖合同纠纷中因群体性诉讼多，涉及环节多、部门多，法律法规不健全等原因，不仅审理难度大，而且存在当事人上访、来访或是写信、打电话催办案件的情形，存在引发治安事件的隐患。
二、商品房买卖合同纠纷的成因分析(一)买卖双方对利益的无序追逐。
商品房预售合同的有关法律问题探讨
（ ）商 品 房 预 售 合 同 的特 征 二
证 书 。预 售 方 必 须 是 通 过 土 地 使 用 权 出 让 的 方 式 取 得 土 地 使 用 权 ， 交 付 了全 部 土 地使 用 权 让 金 ， 并 取得 土 地 使 用 权 证 书 。预 售 方 交 付 全 部 土 地 出 让 金 并 取 得 土 地使 用 权 为 商 品 房 预 售 的基 础 性 条件 。只 有 具 备 该 条 件 ， 土 地 上 所 建 设 的 房 屋 才 能 进 入 房 地 产 在 市 场 流 通 ， 购 人 才 能 最 终 实 现 获 取 受 法 律 保 护 的房 屋所 有权 。 预 （） ２ 预售 方 必 须 取 得 建 设 程 规 划 许 可 证 。建 设 工 程 规 划 许 可 证 是 进 行 工 程 建 设 的 必 备 文 件 ， 商 品 房 建 设 的 前 提 条 件 。 按 是 照 《 市 规 划 法 》 规 定 ， 市 的 基 础设 施 和 房 屋 建 设 ， 应 服 从 城 城 的 城 都 市 规 划 。否 则 ， 是 违 法 建 筑 ， 此 而 订 立 的商 品房 预售 合 同是 无 就 就 效合 同。 （） 售方投入建设 的资金 ， 照提供 预售 的商 品房计 算 ， ３预 按 已 经 达 到 了工 程 建设 总 投 资 的 ２ ％ 以 上 ， 且 已 经 确 定 了施 工 进 度 ５ 并 和竣 丁交 付 日期 。 由于 预 售 合 同标 的物 房 屋 的 远 期 性 ， 律 规 定 法 该 条 件 的 目的 在 于 抑 制 预 售 人 的投 机 行 为 ， 护 预 购 人 的利 益 。 保 （） 售 方 已 经 取 得 商 品 房 预 售 许 可 证 。商 品 房 预 售 许 可 制 ４预 度 是 我 国 对 商 品 房 预 售 进 行 管 理 的 必 要 措 施 ， 售 方 必 须 向县 级 预 以上 人 民 政 府 房 地 产 管 理 部 门 办 理 预 售 登 记 ， 得 商 品 房 预 售 许 取 可证 明， 是商品房预售 的法 定凭证 。另外《 市 房地产 管理法 》 这 城 规 定 预 售 方 必 须 是 经 过 批 准 设 立 ， 在 工 商 行 政 管 理 部 门 登 记 注 并 册 的房 地 产 开 发企 业 。
商品房认购协议若干法律问题探讨
商品房认购协议若干法律问题探讨【关键词】商品房认购协议；商品房买卖合同一、商品房认购协议的含义商品房认购协议是指商品房买卖的双方当事人对交易商品房的有关事宜所进行的初步确认的书面凭证，是在签订商品房预售合同或商品房买卖合同之前所签订的协议。
即对于房地产开发商而言，在协议规定的承诺期限内，不得擅自将规定的商品房出售给除认购人以外的第三人；而对于商品房认购人而言，则要保证按照协议双方约定的期限内就商品房的买卖事宜与房地产开发商进行商谈。
二、商品房认购协议的特征商品房认购协议具有以下的法律特征：第一，商品房认购协议是格式合同。
认购协议都是由开发商单方制定的，基本条款已经预先规定好，购房者只需要就商品房的具体事由跟开发商协商好后填上具体的数字即可，因此认购协议具有不断重复的适用性，属于格式合同。
第二，商品房认购协议的标的是签订行为。
与一般的合同不同，商品房认购协议是预购合同，预购合同的标的都是约定某日期能签订本约的行为。
而认购协议的标的是要求双方遵守诚实信用原则，在约定的日期能履行磋商义务使本约商品房买卖合同得到签订的行为。
第三，双方当事人权利义务的相对性。
根据商品房认购协议的精神，开发商具有收受定金和与购房者准时签约的权利，同时负有在约定期限内未经过购房者认可不得将房屋售予第三人的义务；而购房者则享有在约定限期内拥有对商定的房屋有优先购买权的权利，同时也负有在合同约定的条件成就时准时履约的义务。
三、我国商品房认购协议存在的问题（一）缺乏明确的法律依据仅仅两条司法解释已经不能满足司法实践的要求，由于预约合同法律制度缺失导致法官在审理案件的时候依法不足，对预约案件特别是商品房认购协议案件十分头疼；消费者的权益也屡屡被侵犯，难以保护。
当出现有关商品房认购协议纠纷的相同或者相似案例时，法官们往往观点不同，导致同案不同判的现象相当严重。
（二）商品房认购协议的生效要件不明确商品房认购协议虽然也是一种房地产业反复适用的格式合同，但不是由政府部门统一制定的，而是由各个房地产开发商自己指定的。
试析我国商品房买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善建议
试析我国商品房买卖合同纠纷立法在法律适用中存在的问题及完善建议作者：张京宇来源：《职工法律天地·下半月》2017年第11期摘要：随着我国城镇一体化进程的加快，房地产行业迎来了发展的好机遇，商品房买卖市场一直呈现蓬勃发展的态势，然而在这样快速发展的背后，也隐藏着许多问题，如因房屋合同而引起纠纷等等，成为社会各界关注的焦点。
如何从法律适用的角度解决这一问题，控制商品房买卖领域的健康有序发展成为业界学者和专家研究的重点课题。
本文在分析我国商品房买卖合同相关立法现状的基础上，剖析其中存在的一些问题，并提出相应的建议，希望能够对促进我国房地产的发展做出一份贡献。
关键词：商品房买卖；法律适用；合同随着我国改革开放的不断深入，我国各行各业都得到了充分的发展，尤其是房地产市场。
房屋买卖、住房改革是关乎着每一个老百姓生活的民生大事，在当前的市场经济环境下，房屋自由买卖的蓬勃发展也带来了一系列的问题，如房屋买卖合同纠纷等，引起了社会各界的关注，针对这一问题，如何用法律的途径来维护房产领域的和谐发展，如何通过立法来保证市场的健康运行，是当前相关学者们研究的重点。
一、目前我国商品房买卖合同纠纷的立法现状随着房地产市场的蓬勃发展，房屋买卖合同纠纷也时有发生，相关领域的学者和专家一直都在不断地努力，2003年，我国最高人民法院颁布了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》[1]，随后2005年，又继续出台了《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》[2]，直至2013年出来了《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，《关于房地产调控政策下人民法院严格审查各类虚假诉讼的紧急通知》、《关于军事法院管辖民事案件若干问题的规定》、《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》等相关文件[3]，这些政策在我国解决商品房合同买卖纠纷案件中起到了重要的规范作用，积极地促进了我国房屋买卖市场的繁荣发展。
新建商品房买卖合同网签备案调研情况分析——以南宁市为例
对新建商品房销售价格摸底，深入企业开展调研和服务，听取 企业的意见建议，形成一套科学系统的价格分析体系，在落实 房地产市场调控主体责任的同时，使价格相对合理贴近市场调 节，在此基础上对商品房价格采取分类指导，最终通过科学合 理的价格指导，促进供需关系的健康发展。
2 房地产市场调控实施情况 2017年5月25日，南宁市发布《关于进一步加强房地产市
场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》（南房〔2017〕 409号）（以下简称409号文),通知要求房地产开发企业不得分 批、分次开盘及采取畸高报价等方式捂盘惜售；不得超备案价 格销售，对于超过备案价格销售的，不予办理商品房买卖合同
2.2 严格把控企业申报预售许可时的网签率及网签撤销率 房地产项目办理新楼栋的预售许可时，要求该项目上期获 得的预售许可（近3个月内）的网签率达到50%。此外，为避免 开发商将房源批量备案至个人或第三方公司名下，待政策宽松 后再撤销备案重新面向市场销售的虚假销售行为，要求各项目 网签撤销率不得超过5%[2]。
1.2 业务开展情况 2019年1-10月南宁市新建商品房买卖合同网签近13.6万余 份，受理商品房预售合同登记备案12.6万余份，完成12.1万余 份。新建商品房买卖合同网签率达到100%（含期房网签及现房 网签），网签信息能及时传送至税务、金融等相关部门，有效 避免了“一房两卖”、阴阳合同泛滥、逃税骗贷等市场违规违 法行为[1]。
3 存在问题 3.1 409号文发布后对2017年5月25日前已售的部分房源造
成影响 部分房地产开发企业为防范风险，采用等待购房者的银
行按揭申请通过后再办理商品房买卖合同网签及备案的模式。 409号文发布后，因房地产市场政策调整等原因，部分2017年5 月25日前已售并已通过银行按揭审批且购房者均已进行还贷的 房源，但因超出原备案价格而迟迟未能通过网签及办理合同备 案。调研过程中，仅南宁一商品房开发公司提出其开发的商品 项目就有33户属于此类情形。
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使
5个典型案例透析商品房预售合同常见风险点法天使编者按本文整理了北京市门头沟法院关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会的内容，通过梳理商品房预售合同纠纷案件基本情况、特点，对常见问题进行梳理，并具体结合了五个典型案例详细说明了常见合同纠纷问题。
以下商品房预售合同中的一些易发纠纷点，也是一些开发商、装饰装修公司在合同起草和审查时应注意的合同风险点，同时律师法务也应事前提示公司企业这些合同注意事项，以减少商品房交易中不必要的合同纠纷。
本文目录•基本情况一、商品房预售合同纠纷案件基本情况及特点二、商品房预售合同纠纷中常见问题分析三、举措和建议•典型案例一、购房者要求返还团购费的，应当举证证明团购费的去向二、因装修造成的违约，仅由装修公司承担责任三、无法办理贷款的，视其原因承担责任四、开发商逾期交房的，应明确违约责任并合理计算损失五、交付质量除合同约定外，还应符合行业标准原文标题《商品房预售合同纠纷案件审理情况及典型案例》转载 | 审判研究（ID：spyjweixin）北京门头沟法院公开发布3月初，北京门头沟法院召开了关于商品房预售合同纠纷典型案例通报会，介绍商品房预售合同纠纷案件审理基本情况，详解典型案例，对认识误区进行风险提示。
本次通报会的网络直播主持人为毕辉，现场主持为门头沟法院何宜航，民一庭负责人梅宇、民一庭副庭长韩晓飞出席通报会并介绍相关情况。
以下内容包括基本情况介绍、5个典型案例。
民一庭负责人梅宇：基本情况随着房地产业的迅速发展，法院受理的涉商品房预售合同纠纷案件不断增加。
对此，门头沟法院有针对性的开展专项调研，梳理了本区商品房预售涉及的合同订立、履行及解除等相关法律问题，总结归纳了该类案件的基本情况及特点。
同时，为妥善促进商品房预售合同纠纷的解决，针对商品房预售领域当前存在的突出问题，提出一些法院角度的工作建议，以期维护房地产市场的平稳健康发展，促进开发商自我规制、引导购房者理性维权，推进区域社会和谐稳定发展。
签订商品房买卖合同后发现有问题的条款
签订商品房买卖合同后发现有问题的条款签订商品房买卖合同后，发现有问题的条款，这可真是让人头疼。
咱们有时候买个房子，兴高采烈地以为一切都挺好，合同签了，钥匙拿了，心情美得不得了。
可是，时间一长，有些细节就会慢慢显现出来，哎呀，原来有些条款里藏着大坑，没注意的地方全是“雷区”，一踩就会让人掉进坑里。
就像你吃饭吃得开心，突然发现菜里有个小小的骨头卡在了喉咙里，啥也咽不下去了，愣是卡在那里。
这时候，你可能会想，签了合同就没有回旋余地了？真的是这样吗？其实不一定。
房产合同里，某些条款确实可以让你如同拿到“死刑判决书”，让你心里一沉，但有些条款一旦发现有问题，还是能商量的。
就拿一些开发商常见的套路来说吧，咱们买房子时总是兴奋得不行，哪里会注意到那些字里行间的猫腻？你看，有的开发商在合同里写明了，交房日期推迟一两年也不算违约，简直让人想骂一句“真是吃了砒霜，没心没肺！”你想，你辛辛苦苦存了那么多年钱，终于可以买房子了，结果开发商轻描淡写一句：“交房时间可以延期”，这不是耍人吗？再有，某些房屋的质量问题也是常常被忽略的。
你签字的时候，还没住进去，谁能看到那些墙面有没有裂缝，管道是不是漏水？开发商给你看的是样板间，装修得漂漂亮亮，窗明几净，门窗一看就高级。
你一看价格合适，心想“这房子没问题”。
谁知道，你住进去后，发现墙皮开裂、地板不平、还有一股霉味。
这个时候，你再拿着合同一翻，才发现开发商早早在合同里埋下了一个“质量担保期”，告诉你：“保修期内出现问题我修，过了保修期，你就自求多福。
”哎呀，真是买了房才知道自己被“忽悠”了。
更别提有些房子的配套设施了，啥时候交房，什么时段能交付使用，这些都写得清清楚楚。
合同里说有个小区配套，啥健身房、游泳池、幼儿园的，说得天花乱坠，好像住进去之后，生活美得不行。
可真到了交房那天，你才发现这些“承诺”都是空口无凭，根本没啥实质性进展。
看着空旷的空地上，心里真是气不打一处来。
这种事情，真是让人感觉被“骗了个彻底”，感觉上当受骗，不仅是买了个房子，简直是被卖了一场空。
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析
商品房买卖合同纠纷典型案例剖析近日，记者从贵阳仲裁委获悉，2010年贵阳仲裁委受理各类仲裁案件308件，其中商品房买卖合同纠纷、房屋拆迁安置补偿协议纠纷等涉及房地产的案件占到七成以上。
商品房认购纠纷、逾期交房、逾期付款、逾期办理产权证、房屋质量问题等依然是2010年商品房买卖合同纠纷的热点。
就以上热点问题，有关法律界专业人士对一些典型案例进行深度剖析，希望能对购房者有所警示。
热点一：认购纠纷案例回放：2010年7月，市民张先生与某房开公司签订了一份商品房认购协议。
协议中就认购商品房的房屋位置、房型、价格、建筑面积等进行了明确约定。
由于张先生认购的房屋还处于开发初期，尚未取得预售许可证，张先生依照认购协议，向房开公司支付了2万元的认购金。
2010年9月，张先生收到房开公司的书面通知：“一期物业已取得预售许可证，可以签订商品房买卖合同。
”与此同时，房开公司表示由于整体楼市房价大幅上涨，所以张先生之前订购的房屋房价也由之前约定的每套20万元左右，上调至25余万元。
若张先生在10日之内不能按房开公司通知的价格签订商品房买卖合同，则视为放弃原定的认购协议。
对此，张先生表示不能接受，在双方协商未果情况下，张先生与其他多名购房者分别向法院提起诉讼。
近日，法院已对该案作出判决，在交易中违背了诚信原则的开发商将向购房者们作出巨额赔偿。
法院判决认为，订立合同的双方当事人应遵循诚实信用原则。
但本案中某房开公司在认购协议签订完、购房者按约支付了认购款后，却提出了大大超过双方预约时约定的价格条件，违背了我国合同法所规定的诚实信用原则和公平原则，导致购房者缔约机会的丧失，应对此承担责任并作出赔偿。
最后，法院参照房开公司向购房者发出的通知中的售价与原认购价的差额，酌情确定了赔偿标准。
张先生获得了2万元经济损失赔偿，已支付的2万元认购款也如数返还。
律师点评：商品房认购纠纷相当复杂，一般认为，根据现有法律规定，在违背认购协议的约定不履行签订商品房买卖合同义务的情况下，违约方应承担缔约过失责任。
商品房买卖合同中的重大利害关系条款
商品房买卖合同中的重大利害关系条款买房子，尤其是买商品房，大家都知道，签合同是必不可少的一步。
可是说实话，谁又能百分百保证，签了合同一切都顺风顺水呢？尤其是那些看起来没啥问题的小细节，往往最容易让我们吃亏。
什么叫“吃亏”？就是在不经意间让你掉进坑里，结果自己还不知道怎么出来。
就拿商品房买卖合同中的重大利害关系条款来说吧，这些条款可真是跟你能不能顺利住进新房息息相关。
如果你不小心漏看了，结果可就不单单是白纸黑字的问题了，可能关系到你的钱、时间，甚至是你整个买房的计划。
先说说什么叫“重大利害关系条款”，别以为这是专业术语就觉得离你远。
通俗点说就是影响你权益的关键条款。
如果房东或者开发商在合同中乱来，搞一些不公平的条款，那你可就真是“吃了大亏”了。
比如说，合同里可能有那么一条，什么“买房后不接受退房”，这就是典型的重大利害关系条款。
如果你不小心忽视了，签字之后再后悔就晚了。
你是不是会觉得，哎呀，房子不对劲了，退不了怎么办？这就是隐形的“定时炸弹”。
说到这里，你可能会问，怎么知道哪些是重大利害关系条款呢？还是得靠你自己多留心。
比如，合同中涉及房屋交付的时间、质量标准，甚至是房屋的产权归属问题，这些都关系到你最后住进去的那个家是什么样子的。
如果开发商一时嘴巴甜，承诺说“马上交房”，但合同里却写着“具体交房日期待定”，那你就得小心了，别轻易信了口头承诺，最好把这些事情写清楚。
要是发生纠纷，你可别后悔没有提前问清楚。
还有一个很重要的点就是房屋质量问题。
相信大家都知道，买房不是买白菜，随便随便就能决定的。
所以，房屋的质量标准就成了很关键的一项。
如果合同里只是笼统地提到“按国家标准交房”，但你仔细一看，发现没有具体的标准可参考，那这可就是“埋雷”了。
到时候墙壁裂缝、门窗不合适，那就有得你烦了。
很多买房人都会忽略一些隐性条款，比如房屋的水电暖设备有没有保证，或者是配套设施是否完备。
开发商有没有明确说明房屋的产权年限，尤其是这种东西关乎你能住多久，如果产权出现问题，恐怕连心情都跟着一塌糊涂。
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2008.12（中旬刊）
商品房买卖合同包括商品房现售合同与商品房预售合同，合同的标的物是商品房。
1987年，国家计划委员会、城乡建设环境保护部、国家统计局发布了《关于加强商品房建设计划管理的暂行规定》。
在我国，商品房买卖合同涉及的主体是房地产开发商和购房人。
只有获得房地产开发资格的法人才能从事商品房开发和销售活动，其他任何人都不能随意涉足这一领域。
1商品房买卖合同的法律规定
我国《商品房销售管理办法》第16条规定：“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。
”商品房买卖合同是商品房销售中至关重要的环节。
它是我国商品房交易中最为重要的凭证，也是确定开发商和消费者权利义务的依据。
2商品房买卖合同的法律特征
第一，商品房买卖合同是不动产买卖合同的一种类型。
无论现售还是预售，其标的物从本质上看都是不动产（关于商品房预售合同的标的物问题下文将有论述）。
第二，标的物形态的多样性。
传统民法中的不动产买卖转移的是不动产所有权。
由于我国土地属国家所有，因而，商品房所附着的土地权利并非所有权而是使用权。
而商品房买卖合同的标的除了房屋与土地使用权外，还包括建筑物所在小区的公用设施的所有权或使用权。
第三，行政干预色彩比较浓厚。
鉴于商品房买卖合同牵涉的标的物金额巨大，对国计民生的影响甚为深远，世界上大多数国家都对这一领域设置了相对严格的行政规制，譬如登记制度、许可证制度等，我国对这一领域的行政干预倾向尤为明显。
第四，登记是标的物财产权转移的标志。
登记后权利方为转移，这是不动产买卖合同中最为重要的法律特征。
商品房买卖合同的成立要件：
第一，商品房买卖的经营主体必须是获得房地产开发资格的法人，即房地产开发商。
房地产开发商应当拥有房屋所有权或土地使用权，并持有《商品房预售许可证》等相关证明。
第二，商品房买卖合同双方当事人必须具有完全行为能力，且双方当事人的意思表示须真实可信。
第三，所签合同不得违反法律的禁止性规定。
在形式要件上必须符合我国相关的法律规定。
商品房买卖合同应当采用书面形式签订，并且应当按照法律规定办理房屋所有权变更登记以及土地使用权变更登记等手续。
3商品房现售合同
3.1商品房现售合同的概念及法律性质
关于商品房现售，2001年4月4日发布的《商品房销售管理办法》第3条规定：“商品房现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的商品房出售给买受人，并由买受人支付房价款的行为。
”因而，商品房现售合同即是指由房地产开发商与购房人就竣工并验收合格的商品房签订的不动产买卖合同。
从本质上看，商品房现售合同是不动产买卖合同的一种。
其法律性质与不动产买卖合同几无二致，无外乎双务性、有偿性、诺成性等。
3.2商品房现售合同的生效条件
第一，现售商品房的房地产开发商应当是具备企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书的企业法人。
第二，房地产开发商必须取得相关的土地使用权证书或者使用土地的批准文件，并持有建设工程规划许可证、施工许可证以及房屋业已竣工验收合格的相关证明。
4商品房预售合同
4.1商品房预售合同的概念及法律性质
商品房预售合同是指取得商品房预售资格的商品房预售人在商品房尚未竣工、房屋并未现实存在的情形下，与预购人约定在一定期限后将竣工的房屋交付给预购人，预购人支付价金的不动产买卖合同。
根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条规定，由于商品房预售合同中的房屋的位置、户型、房号、面积乃至装修结构和条件等要素都已经确定，具备了《商品房销售管理办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容。
因而，商品房预售合同从本质上应该被认定为商品房买卖合同。
究其法律性质，主要有以下几点：
第一，无论商品房预售合同的标的物如何特殊，其本质仍是不动产买卖合同，属于以不动产为标的物的一种特殊的买卖合同。
第二，商品房预售合同是诺成性合同、有偿双务合同。
第三，商品房预售合同属于本合同范畴。
预约合同是指当事人约定在未来的特定时间订立合同的合同，简称预约。
正如我国台湾地区民法学泰斗史尚宽先生所言：“预约以发生将来订立一定合同为目的”。
预约合同本质上是在当事人之间产生一个订立本合同的义务。
虽然在商品房预售合同中存在“预售”这一字眼，但是，此“预售”并非彼“预约”。
“预售”代表的是合同的标的物尚未成形并将在以后的某一个时间节点成形。
第四，商品房预售合同是非即时合同。
在商品房预售中，预售合同在签订时即已生效。
但是，合同生效时标的物的所有权并未转移，购房人获得的仅仅是对该房屋的一种期待利益，也即购房人具有的权利是期待权。
4.2商品房预售合同的生效条件
与商品房现售合同相似，商品房预售合同除必须具备一般合同的生效要件外，还应具备必须遵循的特殊生效条件：
第一，由房地产开发商支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书。
第二，房地产开发商必须取得建设工程规划许可证和施工许可证。
我国《城市规划法》规定，我国在城市规划区内新建、扩建和改建建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程设施，必须持相关批准文件向城市规划行政主管部门提出申请，经核实后获得建设工程规划许可证和施工许可证。
第三，房地产开发商必须取得预售许可证。
4.3商品房预售合同的签订程序
第一，房地产开发商与预购人签定商品房预售合同。
在签订商品房预售合同之前，房地产开发商应主动向预购人出示商品房预售许可证。
在与预购人签订商品房预售合同时，应该参照当地房管部门制定的示范合同文本。
第二，将商品房预售合同登记备案。
房地产开发商与预购人应当于商品房预售合同生效后，将合同送至房地产交易管理机构。
对于不符合规定的条件和手续的合同，房地产交易管理机构应当于5日内书面通知当事人；对于符合规定的条件和手续的合同，房地产交易管理机构应当将该合同送交房地产登记机构。
房地产登记机构应当在收到之日起5日内完成登记备案手续，并书面通知当事人领取登记备案的商品房预售合同。
第三，办理预售商品房过户手续。
在房地产开发商依法办理新建商品房初始登记并取得产权证书以后，房地产开发商应与购房人向房地产交易管理机构提出过户申请，办理房地产权利变更登记。
总之，无论是商品房现售合同，还是商品房预售合同，都对商品房买卖关系起着非常重要的作用，值得我们进一步探讨、研究。
参考文献
[1]谭启平,赵勇山.房地产法精要与依据指引.人民出版社,2005,1(1).
[2]许海峰.商品房交易.人民法院出版社,2004,6(1).
[3]符启林.商品房预售法律制度研究.中国政法大学出版社,2002.
[4]史尚宽.债法总论.中国政法大学出版社,2000.
商品房买卖合同问题研究
□王梦静
（上海大学法学院上海200444）
摘要在商品房买卖中，涉及到各种各样的合同，其中最为重要的就是买卖合同，这是其他一系列合同的基础。
文章旨在对商品房买卖合同进行深入探讨，以期理顺其中的关系。
关键词商品房买卖现售合同预售合同
中图分类号：D923.6文献标识码：A文章编号：1672-7894（2008）12-232-01
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