房地产项目价格定位计算公式表
房地产项目定价表(一房一价含定价逻辑及公式)
楼栋关系价值对标总平图
2#楼
价值等级价值排序
8
6
左侧临路无遮挡/右47.2m
左右侧临路无遮挡楼前间距64.81m
楼前左右侧有住宅部分视野遮挡
楼后临路较开阔
楼后临路无遮挡
7
7
楼前左侧有住宅部分视野遮挡
楼后有住宅（3#）
02
01
77梯户比
朝向小区人行/车行出去口+地下生鲜超市
8
77.55
6.75噪音影响其他不利因
素
10%
10%
35%
10%
25%
10%
景观楼间距公厕老年活动用房
价值因素
5#4#套数
1201212T42T4西南向
西南向8
8
可观湖+中庭景观
狭缝观湖+中庭景观
2#1493T66西南+南向
9
正面观湖，一线湖景
9前侧正西观湖
0605040388.25
8
楼下商业街噪音影响
82#>5#>4#
垃圾回收点
垃圾回收点
国学路+幼儿园噪音影响
国学路+楼下商业街噪音影响
7
7出地面送风井及柴发尾气井
出地面送风井。
2024住宅定价表、定价公式
住宅定价表、定价公式
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=15000×80+2000×80+500×80+1000×80+2000×80=1640000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=10000×200+1500×200+0+500×200+0=2400000元
三、定价公式及相关计算
总价=基础价格×面积+位置加成×面积+楼层加成×面积+朝向加成×面积+装修加成×面积
总价=12000×120+3000×120+200×120-500×120+500×120总价=1824000元
结论：需要注意的是，在实际交易中，还需要考虑其他因素，如地段、房屋朝向、装修程度等，因此房屋价格可能会有所浮动。
此外，在不同地区和不同时间段，住宅定价表中的单价也会有所变化。
房产计算公式范文
房产计算公式范文一、按建筑面积计算的公式：1.单价法单价法是指通过每平方米的价格来计算房产价值的公式。
公式为：房产价值=建筑面积×单价。
2.总价法总价法是指通过房产的总价来计算房产价值的公式。
公式为：房产价值=房产总价×（建筑面积÷总建筑面积）。
这里的总建筑面积是指整个楼盘或小区的总建筑面积。
与单价法相比，总价法更适用于新房交易，因为新房的单价一般是固定的。
3.能力法能力法是指通过购房者的经济能力来决定房产的价值。
公式为：房产价值=年收入×能力系数。
这里的年收入是指购房者的年度收入，能力系数是一个根据购房者的经济实力和市场供需情况而确定的系数。
这种计算方法可以用于购买改善型住房的评估。
二、按地段计算的公式：1.到市中心距离法到市中心距离法是指通过房产距离城市中心的距离来决定房产价值的公式。
公式为：房产价值=（最大距离-实际距离）×单位距离价值。
这里的最大距离是指市中心到远郊的距离，单位距离价值是根据市场供需情况和地段价值决定的。
这种计算方法适用于城市郊区的房产。
2.同比增长法同比增长法是指通过房产所在地区的房价增长率来决定房产价值的公式。
公式为：房产价值=房产原价×（1+增长率）^年数。
这里的增长率是指房价的年均增长率，年数是指购买或出售房产的年份与现在之间的差距。
这种计算方法适用于具有较高增值潜力的地区。
三、按使用年限计算的公式：1.逐年折旧法逐年折旧法是指通过房屋使用年限的逐年折旧来决定房产价值的公式。
公式为：房产价值=原价-（原价×年折旧率×使用年数）。
这里的年折旧率是根据市场情况、房产维护情况以及房龄等因素来确定的。
这种计算方法适用于已有一定使用年限的房产。
2.直线递减法直线递减法是指通过房屋每年的递减值来决定房产价值的公式。
公式为：房产价值=原价-递减值×使用年数。
这里的递减值是指每年房产价值递减的金额，使用年数是指购买或出售房产的年份与现在之间的差距。
房地产估价计算法及公式
1．2房地产的概念建筑密度%=建筑基底总面积×100%建筑用地面积容积率=总建筑面积建筑用地面积总建筑面积=土地总面积×建筑密度×建筑层数容积率=建筑密度×建筑层数套内建筑面积=套内房屋使用面积＋套内墙体面积＋套内阳台面积建筑面积=套内建筑面积＋分摊的共有建筑面积2．3房地产的供求与价格供给量=存量—拆毁量—转换为其它种类的房地产量＋其它种类房地产转换为该种房地产量＋新开发量弹性=作为因变量的经济变量的相对变化作为自变量的经济变量的相对变化房地产需求的价格弹性=房地产需求量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产需求的收入弹性=房地产需求量变化的百分比消费者收入量变化的百分比房地产需求的人口弹性=房地产需求量变化的百分比人口数量变化的百分比房地产需求的交叉价格弹性=一种房地产需求量变化的百分比另一种房地产或商品价格变化的百分比房地产需求的价格预期弹性=房地产需求量变化的百分比预期的房地产价格变化的百分比房地产供给的价格弹性=房地产供给量变化的百分比房地产价格变化的百分比房地产供给的要素成本弹性=房地产供给量变化的百分比要素价格变化的百分比2．4房地产价值和价格的种类一个良好的评估价值=正常成交价格=市场价格基准地价：在城镇规划区范围内,对现状利用条件下不同级别或不同均质地域的土地,按照商业、居住、工业等用途,分别评估确定的某一估价期日上法定最高年期土地使用权区域平均价格.标定价格：政府根据管理需要,评估的某一宗地在正常土地市场条件下,于某一估价期日的土地使用权价格,它是该类土地在该区域的标准指导价格.房屋重置价格：某一基准日期,不同区域、不同用途、不同建筑结构、不同档次或等级的房屋,建造它所需要的一切合理必要的费用、税金及应获得的利润.房地价格=土地价格＋建筑物价格土地价格=房地价格—建筑物价格建筑物价格=房地价格—土地价格楼面地价=土地总价总建筑面积楼面地价=土地总价×土地总面积=土地单价总建筑面积土地总面积容积率期房目前的价格=现房价格—（预计从期房达到现房期间）现房出租的净收益的折现值—风险补偿补地价=改变后的地价—改变前的地价补地价（单价）=现楼面地价×现容积率—原楼面地价×原容积率补地价总价=补地价单价×土地总面积补地价单价=原楼面地价×现容积率—原容积率补地价单价=原容积率下的土地单价×现容积率—原容积率原容积率4．4建立价格可比基础建筑面积下的价格＝套内建筑面积下的价格×套内建筑面积建筑面积建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积建筑面积套内建筑面积下的价格＝使用面积下的价格×使用面积套内使用面积1公顷＝10000平方米1亩＝666.67平方米1平方英尺＝0.09290304平方米1坪＝3.30579平方米平方米下的价格＝公顷下的价格÷10000平方米下的价格＝亩下的价格÷666.67平方米下的价格＝平方英尺下的价格÷0.09290304平方米下的价格＝坪下的价格÷3.305794．5交易情况修正采用百分率法进行交易情况修正的一般公式为：可比实例成交价格×交易情况修正系数＝可比实例正常市场价格可比实例成交价格×1＝可比实例正常市场价格1±S%或者：可比实例成交价格×100＝可比实例正常市场价格100±S%上式中,1或100是交易情况修正系数1±S%100±S%采用差额法进行交易情况修正的一般公式为:可比实例成交价格±交易情况修正数额＝可比实例正常市场价格正常成交价格—应有卖方缴纳的税费＝卖方实际得到的价格正常成交价格＋应有买方缴纳的税费＝买方实际付出的价格应有卖方缴纳的税费＝正常成交价格×卖方缴纳税率应有买方缴纳的税费＝正常成交价格×买方缴纳税率正常成交价格＝卖方实际得到的价格1—卖方缴纳税率正常成交价格＝买方实际付出的价格1＋买方缴纳税率4．6交易日期调整可比实例在成交日期时的价格×1±T％＝可比实例在估价时点时的价格可比实例在成交日期时的价格×100±T/100＝可比实例在估价时点时的价格采用定基价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×估价时点时的价格指数=可比实例在估价时点时的价格成交日期时的价格指数采用环比价格指数进行交易日期调整的公式为：可比实例在成交日期时的价格×成交日期的下一时期的价格指数×再下一时期的价格指数×…×估价时点时的价格指数＝可比实例在估价时点时的价格采用逐期递增或递减的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×1±价格变动率期数＝可比实例在估价时点时的价格采用期内平均上升或下降的价格变动率进行交易日期调整的公式为:可比实例在成交日期时的价格×1±价格变动率×期数＝可比实例在估价时点时的价格4．7房地产状况调整房地产状况调整的方法主要有百分率法和差额法、回归分析法可比实例在其房地产状况下的价格×房地产状况调整系数＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格或者∶可比实例在其房地产状况下的价格×1＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格1±R%可比实例在其房地产状况下的价格×100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格100±R可比实例在其房地产状况下的价格×100/＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格可比实例在其房地产状况下的价格×100/×/100＝可比实例在估价对象房地产状况下的价格注∶上式为估价对象房地产状况相对于标准房地产状况的得分4．8求取比准价格百分率法下的修正、调整系数连乘公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×交易日期调整系数×房地产状况调整系数估价对象价格×1±S%×1±R%＝可比实例成交价格×1±T%或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1×1±T%×1或者∶1±S%1±R%估价对象价格＝可比实例成交价格×100×100±T×100100±S100100±R百分率法下的修正、调整系数累加公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1＋交易情况修正系数＋交易日期调整系数＋房地产状况调整系数估价对象价格×1±S%±R%＝可比实例成交价格×1±T%或者∶估价对象价格＝可比实例成交价格×1±T%或者∶1±S%±R%估价对象价格＝可比实例成交价格×100±T100±S±R差额法下的公式∶估价对象价格＝可比实例成交价格±交易情况修正系数±交易日期调整系数±房地产状况调整数额5．2房地产价格的构成开发利润＝开发完成后的房地产价值—土地取得成本—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费计算基数＝土地取得成本＋开发成本,即：直接成本利润率＝开发利润/土地取得成本＋开发成本计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用：投资利润率=开发利润/土地取得成本＋开发成本＋管理费用计算基数＝土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用,相应的利润率可称为成本利润率,即：成本利润率=开发利润/土地取得成本＋开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用计算基数＝开发完成后的房地产价值售价,相应的利润率可称为销售利润率,即:销售利润率=开发利润/开发完成后的房地产价值5．3成本法的基本公式成本法最基本的公式为：房地产价格＝重新购建价格一折旧新开发土地价格＝取得待开发土地的成本＋土地开发成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用十销售税费＋开发利润上式中：开发完成后可转让土地面积的比率＝开发完成后可转让土地面积的总面积/开发区用地总面积×100%新开发区某宗土地的单价=取得该用地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润/用地总面积×开发完成后可转让面积的比率×用途、区位等因素调整系数求取该荒地开发完成后可转让熟地平均单价的过程如下：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋总销售费用＋总销售税费＋总开发利润=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息＋可转让熟地的总价×销售费用、销售税费和开发利润的比率得出：该荒地开发完成后可转让熟地的总价=取得该荒地的总代价十土地开发总成本十总管理费用十总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率该荒地开发完成后可转让熟地的平均单价=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用＋总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地面积=取得该荒地的总代价＋土地开发总成本＋总管理费用十总投资利息1—销售费用、销售税费和开发利润的比率×可转让熟地面积比率×该荒地总面积新建房地价格=土地得成本＋土地开发成本＋建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息＋销售费用＋销售税费＋开发利润新建建筑物价格=建筑物建造成本＋管理费用＋投资利息销售费用＋销售税费＋开发利润旧房地价格=土地的重新取得价格＋建筑物的重新购建价格—建筑物重新购建价格旧建筑物价格＝建筑物的重新购建价格—建筑物的折旧5．5建筑物的折旧建筑物的折旧＝建筑物重新购建价格一建筑物市场价值剩余经济寿命＝经济寿命一有效经过年数直线法的年折旧计算公式：Di＝D＝C—S/N＝C1—R/N上式中：Di——第i年的折旧额.D是一个常数；C——建筑物的重新购建价格；S——建筑物的净残值N——建筑物的经济寿命；R——建筑物的净残值率；C—S——称为折旧基数；年折旧率d=D/C×100％=C—S/C×N×100％=1—R/N×100％有效经过年数为t年的建筑物折旧总额Et=D×t＝C—St/N＝C1—Rt/N直线法折旧下的建筑物现值的计算公式为：V=C—Et＝C—C—St/N＝c1—1—Rt/N上式中：Et——建筑物的折旧总额；V——建筑物的现值；C—S——称为折旧基数；成新折扣法V=C＋q式中：V——建筑物的现值；C——建筑物的重新购建价格；q——建筑物的成新率%；用直线法计算成新率的公式为：q＝1—1—Rt/N×100％当R＝0时,q＝1—t/N×100％＝1—1—RN—n/N×100％＝t/N×100％＝1—1—Rt/t＋n×100％＝n/t＋n×100％建筑物经济寿命＝1/年折旧率修复所必需的费用≤修复后的房地产价值—修复前的房地产价值扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—超额持有成本扣除功能过剩引起的折旧后的成本＝重置成本—无效成本＋超额持有成本5．6成本应用中涉及的有关规定年折旧额＝原价×1—残值率/耐用年限6．1收益法的基本原理地价＝年地租×购买年地价＝地租/利息率某笔资金×利率＝房地产的净收益房地产价格＝房地产的净收益/利率6．2报酬资本化法的公式V=A1/1＋Y1＋A2/1＋Y1×1＋Y2＋…＋An/1＋Y1×1＋Y2…×1＋YnV=A1/1＋Y＋A2/1＋Y2＋A3/1＋Y3＋…＋An/1＋YnA末＝A初1＋YV=A/Y1—1/1＋YnV=A/YKn=1—1/1＋Yn=1＋Yn—1/1＋YnV70=V∞×K70V50=V∞×K50V∞=V50/K50V40=V40×K40/K50Vn=VN×Kn/KN=VN×1＋Y×1＋Yn—1/1＋Y—1Vn=A/Yn〔1—1/1＋Ynn〕或VN=A/YN〔1—1/1＋YNN〕以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；n—收益年限；A1,A2…An—第n期净收益；Y1,Y2…Yn—第Y期报酬率折现率收益期限为有限年的公式:式中t为净收益有变化的期限收益期限为无限年的公式:净收益按一定数额递增有限年V=A/Y+b/Y2×1—1/1+Yn—b/Y×n/1+Yn未来第n年为A十n—1b收益年限为无限年V=A/Y+b/Y2净收益按一定数额递减有限年V=A/Y—b/Y2×1—1/1+Yn+b/Y×n/1+Yn未来第n年为A—n—1bn≤A/b+1净收益按一定比率递增有限年V=A/Y—g×1—1+g/1+Yn未来第n年为A1+gn—1无限年V=A/Y—g净收益按一定比率递减有限年V=A/Y+g×1—1—g/1+Yn未来第n年为A1—gn—1无限年V=A/Y+g以上几个公式中：V—房地产收益价格又称现值；b—净收益逐年递增减的数额；g—净收益逐年递减的比率；净收益为有效毛收入减运营费用公式：有效毛收入逐年递增的比率为gI,运营费用逐年递增的比率为gE,收益年限为有限年公式为:V=I/Y—gI×1—1＋gI/1＋Yn—E/Y—gE×1—1＋gE/1＋Yn上式中：I—有效毛收入；E—运营费用；gI—逐年递增的比率；gE—逐年递增的比率；预知未来若干年后的价格的公式：如果净收益每年不变为A,则公式为:V=A/Y1—1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定数额递增,则公式为:V=A/Y＋b/Y21—1/1＋Yt—b/Y×t/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定数额递减,则公式为:V=A/Y—g1—1＋g/1＋Yt＋b/Y×t/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定比率递增,则公式为:V=A/Y—g1—1＋g/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果净收益按一定比率递减,则公式为:V=A/Y＋g1—1＋g/1＋Yt＋Vt/1＋Yt如果难以预测未来的价格公式为:V=A1＋Yt—1/Y1＋Yt—1＋△=A/Y—△×Y/1＋Yt—1=A/Y—△a上式中：a—偿债基金系数；A—净收益；V—房地产收益价格又称现值；Y—报酬率折现率；△—增值率；6．3净收益潜在毛收入PGI；有效毛收入EGI；净运营收益NOI；税前现金流量PTCF；运营费用率OER 税后现金流量ATCF；净收益率NIR净收益率＝1—运营费用率净收益＝潜在毛收入—空置等造成的收入损失—运营费用＝有效毛收入—运营费用运营费用,不包含房地产抵押贷款还本付息额、会计上的折旧额、房地产改扩建费用和所得税有租约限制下的价值＝无租约限制下的价值一承租人权益的价值6．4报酬率报酬率＝无风险报酬率＋投资风险补偿＋管理负担补偿＋缺乏流动性补偿一投资带来的优惠6．5直接资本化法资本化率＝年收益/价格V＝NOI/R上式中：V—房地产价值；NOI—房地产未来第一年的净收益；R—资本化率；收益乘数是房地产的价格除以其某种年收益所得的倍数,即：收益乘数＝价格/年收益利用收益乘数将年收益转换为价值的直接资本化法公式为：房地产价值＝年收益×收益乘数房地产价值＝毛租金×毛租金乘数毛租金乘数是市场上房地产的价格除以其毛租金所得的倍数,即:毛租金乘数＝价格/毛租金毛租金乘数也是经常所讲的“租售比价”V＝PGI×PGIM潜在毛收入乘数是市场上房地产的价格除以其年潜在毛收入所得的倍数,即:PGIM=V/PGIV＝EGI×EGIM有效毛收入乘数是房地产的价格除以其年有效毛收入所得的倍数,即:EGIM=V/EGIV＝NOI×NIM净收益乘数是房地产的价格除以其年净收益所得的倍数,即:NIM=V/NOI由于净收益乘数与资本化率是互为倒数的关系,通常很少直接采用净收益乘数法形式,而采用资本化率将净收益转换为价值的形式,即:V=NOI/R净收益率与有效毛收入乘数之比求取综合资本化率的公式为：Ro=NIR/EGIM因为NIR=1—OER所以Ro=1—OER/EGIM上述公式的来源是：因为Ro=NOI/V所以,将上述等式右边的分子和分母同时除以有效毛收入EGl 得:Ro=NIR/EGIM上式中：Ro—综合资本化率；OER—运营费用；V—房产价格；NIR—净收益率；EGIM—有效毛收入乘数；NOI—某一年的净收益；在净收益每年不变且持续无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y在净收益每年不变但收益年限为有限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y1—1/1＋YnR=Y/1—1/1＋Yn在净收益按一定比率g递增并收益期限为无限年的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y—g在预知未来若干年后的价格相对变动的情况下,报酬资本化法的公式为：V=A/Y—△×Y/1＋Yt—1或R=Y—△×Y/1＋Yt—16.6投资组合和剩余技术式中：Ro—综合资本化率；RL—土地资本化率；RB—建筑物资本化率；VL—土地价值；VB—建筑物价值；V—土地价值占房地价值的比率；B—建筑物价值占房地价值的比率,L＋B＝100％；Ro=VL×RL＋VB×RB/VL＋VBRL=VL＋VBRO—VB×RB/VLRB=VL＋VBRO—VL×RL/VBRo＝L×RL＋B×RBRo＝L×RL＋1—LRBRo＝1—BRL＋B×RB抵押贷款常数的计算公式为：Ro=M×RM＋1—M×RE在分期等额本息偿还贷款的情况下,抵押贷款常数的计算公式为：RM=YM×1＋YMn/1＋YMn—1=YM＋YM/1＋YMn—1式中：RM—抵押贷款常数；YM—抵押贷款报酬率,即抵押贷款利率i；n—抵押贷款期限；房地产的价格＝抵押贷款金额＋自有资金额房地产净收益＝抵押贷款收益＋自有资金收益直接资本化法的土地剩余技术公式为:VL=AO—VB×RB/RL直接资本化法的建筑物剩余技术公式为:VB=AO—VL×RL/RB上式中：VL—土地价值；AO—土地与地上建筑物共同产生的净收益；VB—建筑物价值；RB—建筑物资本化率；RL—土地资本化率；直接资本化法的自由资金剩余技术公式为:VE=AO—VM×RM/RE直接资本化法的抵押贷款剩余技术公式为:VM=AO—VE×RE/RM上式中：VE—自有资金权益价值；AO—房地产净收益；VM—抵押贷款金额；RM—抵押贷款常数；RE—自有资金资本化率；6.7净收益与资本化率的匹配①由土地收益求取土地价格：土地价格=土地净收益/土地资本化率②由建筑物收益求取建筑物价格：建筑物价格=建筑物净收益/建筑物资本化率③由房地收益求取房地价格：房地价格=房地净收益/综合资本化率④由房地收益单独求取土地价格：土地价格=房地净收益—建筑物净收益/土地资本化率土地价格=房地净收益—建筑物价格×建筑物资本化率/土地资本化率土地价格=房地净收益/综合资本化率—建筑物价格⑤由房地收益单独求取建筑物价格：建筑物价格=房地净收益—土地净收益/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益—土地价格×土地资本化率/建筑物资本化率建筑物价格=房地净收益/综合资本化率—土地价格7．2假设开发法的基本公式待开发房地产的价值＝开发完成后的房地产价值—开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—投资者购买待开发房地产应负担的税费生地价值＝开发完成后的房地产价值—由生地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买生地应负担的税费生地价值＝开发完成后的熟地价值—由生地开发成熟地的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—土地开发利润—买方购买生地应负担的税费毛地价值＝开发完成后的房地产价值—由毛地建成房屋的开发成本—管理费用—投资利息—销售费用—销售税费—开发利润—买方购买毛地应负担的税费毛地价值＝开发完成后的熟地价值一由毛地开发成熟地的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一土地开发利润一买方购买毛地应负担的税费熟地价值＝开发完成后的房地产价值一由熟地建成房屋的开发成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一开发利润一买方购买熟地应负担的税费在建工程价值＝续建完成后的房地产价值一续建成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一续建投资利润一买方购买在建工程应负担的税费旧房价值＝装修改造完成后的房地产价值一装修改造成本一管理费用一投资利息一销售费用一销售税费一装修改造投资利润一买方购买旧房应负担的税费适用于开发完成后出售的公式：V＝VP—C适用于开发完成后出租、营业的公式：V＝VR—C上式中:V—待开发房地产的价值;VP—用市场法或长期趋势法测算的开发完成后的房地产价值；VC—应扣除项目VR—用收益法测算的开发完成后的房地产价值；7．4假设开发法计算中各项的求取利率＝单位时间内的利息/本金×100％I＝P×i×nF＝P1＋i×n复利的本利和计算公式为：F＝P1＋in复利的总利息计算公式为：I＝P1十in—1在名义利率下的本利和为：F＝P1＋r／mn×m在名义利率下的一年末本利和为：F＝P1＋r／mm假设实际年利率为i则在实际利率下的一年末本利的为：F＝P1＋i令一年末名义利率与实际利率的本利和相等,即P1＋i=P1＋r/mm得出i＝1＋r/mm—1名义利率与实际利率的关系,还可以通过利率的计算公式得出,即i=F—P/P=P1＋r/mm—P/P=1＋r/mm—1上7.4式中：i—利率;n—计息周期数;I—总利息;F—计息期末的本利和;r—名义年利率;m—一年中计息m次;r／m—每次计息的利率;P—本金;8．2数学曲线似合法Y＝a＋bXa=∑Y—b×∑X/Nb=N×∑XY—∑X×∑Y/N×∑X2—∑X2当∑X=0时,a=∑Y/Nb=∑XY/∑X2上式中：Y—各期的房地产价格;X—时间;a,b—为末知参数;N—时间序列的项数;8．3平均增减量法Vi＝Po十d×id=P1—Po＋P2—P1＋…＋Pi—Pi—1＋…＋Pn—Pn—1/n=Pn—P0/n上式中：Vi—第i期房地产价格的趋势值;i—时期序数;Po—基期增减量的平均数;d—逐期增减量的平均数;Pi—第i期房地产价格的实际值;8．4平均发展速度法Vi=P0×tit=P1/P0×P2/P1×P3/P2…×Pi/Pi—1×…×Pn/Pn—11/n=Pn/P01/n上式中：t—平均发展速度;8．6指数修匀法下式中：Vi—第i期的预测值;Pi—第i期的实测值;Vi+1—第i＋1期的预测值;a—修匀常数,0≤a≤1公式为：Vi+1=Vi＋aPi—Vi=aPi＋1—aViVi+1=aPi＋1—aViVi+1=Vi＋aPi—Vi9．1路线价法临街深度价格修正率的形式临街深度英尺255075100125150175200四三二一法则%403020109876单独深度价格修正率%403020109876累计深度价格修正率%407090100109117124130平均深度价格修正率%1604014035120301002587.221.878.019.570.817.765.016.25平均深度价格修正率=累计深度价格修正率×标准临街深度/所给临街深度9．1．7路线价法计算公式以标准临宗地的单价为路线价、采用平均深度价格修正率为例①一面临街矩形土地价值的计算公式：V单价=u×dυV总价=u×dυ×f×d上式中:V—土地价值;u—路线价;dυ—临街深度价格修正率;f—临街宽度;d—临街深度②前后两面临街矩形土地价值的计算公式：V总价=uo×dυo×f×do＋u1×dυ1×f×d—doV单价=uo×dυo×do＋u1×dυ1×d—do/d上式中:V—土地价值;uo—前街路线价;dυo—前街临街深度价格修正率;f—临街宽度;d—总深度;do—前街影响深度;υ1—后街路线价;dυ1—后街临街深度价格修正率;③矩形街角地价值的计算公式：V单价=uo×dυo＋u1×dυ1×tV总价=uo×dυo＋u1×dυ1×t×f×d上式中:V—土地价值;uo—正街路线价;dυo—正街临街深度价格修正率;υ1—旁街路线价;dυ1—旁街临街深度价格修正率;t—旁街影响加价率;f—临街宽度;d—临街深度;④三角形土地价值的计算公式：V单价=u×dυ×hV总价=u×dυ×h×f×d÷2上式中:V—土地价值;u—路线价;dυ—临街深度价格修正率;h—三角形土地价格修正率; f—临街宽度;d—临街深度;⑤其他形状土地价值的计算.通常是先将其划分为矩形、三角形土地,然后分别计算这些矩形、三角形土地的价值再相加减9．4高层建筑地价分摊的方法①按建筑面积进行分摊某部分享有的地价数额=土地总价值/总建筑面积×该部分的建筑面积某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的建筑面积/总建筑面积②按房地价值进行分摊某部分享有的地价数额＝土地总价值/房地总价值×该部分的房地价值某部分占有的土地份额＝该部分享有的地价数额/土地总价值＝该部分的房地价值/房地总价值③按土地价值进行分摊某部分占有的土地份额＝该部分的房地价值—该部分的建筑物价值/房地总价值—建筑物总价值某部分享有的地价数额＝该部分占有的土地份额×土地总价值＝该部分的房地价值一该部分的建筑物价值地价＝地租/利息率地租量＝农产品的市场价格—农产品的销售税费一农产品的生产成本—土地上投入资本的利息—农业经营者的利润地。
评估房产投资价值计算公式及定价方法和策略
评估房产投资价值计算三大公式考察一处是否值得投资，最重要的就是评估其投资价值，即考虑房产的价格与期望的收入关系是否合理。
以下三大公式可以帮助你估算房产价值。
◆公式一：租金乘数＜12租金乘数，是比较全部售价与每年的总租金收入的一个简单公式：租金乘数＝房产价值÷每年潜在租金收入，应小于12。
上述所提的西藏南路一小户型，2001年时售价22万元，月租金1500元，那么它当时的租金乘数是12倍。
一般来说，这个数字被看成大多数租赁房产的分界线。
如果一处房产的租金乘数超过12倍，将会带来负现金流。
这套房子如今的售价已经上涨到60万元，而月租金却仍不到2000元，租金乘数升到25倍，已经大大超过了合理的范畴。
投资者可以将目标物业的总租金乘数与自己所要求的进行比较，也可在不同物业间比较，取其较小者。
不过这个方法并未考虑房屋空置与欠租损失及营业费用、融资和税收的影响。
◆公式二：8～10年收回投资投资回收期法考虑了租金、价格和前期的主要投入，比租金乘数适用范围更广，还可以估算资金回收期的长短。
它的公式是：投资回收年数=（首期房款+ 期房时间内的按揭款）÷[（月租金- 按揭月供款）×12 ]般来说，回收年数越短越好，合理的年数在8～10年左右。
仍以西藏南路小户型为例，假设2001年时首付5万元，每月按揭供款1000元，1年后交房，当时它的投资回收年数是10.3年。
但是到了2005年，由于房价上涨，而租金却没有同步增长，现在购买这套房产每月的租金收入无法弥补月供款，实际上面临投资无法回收的境地。
◆公式三：15年收益是否物有所值房产的年收益×15年＞房产购买价另外，也可以参考下面这个国际专业理财公司评估物业的公式。
如果该房产的年收益×15年＝房产购买价，该物业物有所值；如果该房产的年收益×15年＞房产购买价，该房产尚具升值空间；如果该房产的年收益×15年〈房产购买价，该物业价值已高估〉。
房地产的相关的计算公式
房地产的相关的计算公式房地产的相关计算公式房地产是一个庞大而复杂的行业，涉及到许多计算公式。
本文将介绍一些与房地产相关的常用计算公式，并提供相应的说明和例子。
1. 售价计算公式房地产交易中最基本的计算就是售价的计算。
一般来说，售价由房屋的面积、单价和其他附加费用组成。
售价 = 面积×单价 + 附加费用例如，一套房屋的面积为100平方米，单价为每平方米1万元，附加费用为5万元，那么售价为：售价 = 100平方米× 1万元/平方米 + 5万元 = 105万元2. 租金计算公式除了售价，房地产租赁中常用的计算公式是租金的计算。
一般来说，租金由房屋的面积、单价和其他租赁条件（例如租期、押金等）决定。
租金 = 面积×单价×租期 + 押金例如，一套房屋的面积为80平方米，单价为每平方米1000元，租期为1年，押金为2个月租金。
那么租金为：租金 = 80平方米× 1000元/平方米× 1年 + 2个月租金 = 80,000元 + 2个月租金3. 投资回报率计算公式房地产投资的重要指标之一是投资回报率（Return on Investment, ROI）。
投资回报率可用于评估一个房地产项目的盈利能力。
投资回报率 = (净收益 / 投资成本) × 100%其中，净收益是指房地产项目的总收益减去总成本，投资成本是购房价格加上购房时支付的其他费用。
例如，某个房地产项目的总收益为100万元，总成本为80万元（包括购房价格和其他费用），那么投资回报率为：投资回报率 = (100万元 80万元) / 80万元× 100% = 25%4. 抵押贷款计算公式在购房时，许多人会选择申请抵押贷款。
抵押贷款计算可以帮助我们评估贷款的利率、月供和还款总额。
a. 贷款利率计算公式贷款利率通常以年利率表示，但在计算时需要将其转换为月利率。
月利率 = 年利率 / 12例如，如果贷款的年利率为5%，那么月利率为：月利率 = 5% / 12 = 0.4167%b. 月供计算公式月供是指每月还款的金额，它由贷款本金、贷款期限和贷款利率决定。
住宅定价表(附带计算公式)
住宅定价表（附带计算公式）1. 简介住宅定价表是用于计算住宅房屋售价的工具，通过综合考虑多个因素，包括房屋面积、地理位置、房龄、房屋结构等，确定合理的售价范围。
这样的定价表可以帮助开发商、中介机构和个人房主制定公正合理的房屋售价，同时也可以帮助购房者评估房价是否合理，并作为议价的参考依据。
2. 定价因素住宅房屋的定价需要考虑多个因素，下面介绍一些常见的定价因素：2.1. 房屋面积房屋面积是最基本的定价因素之一。
一般情况下，房屋面积越大，售价越高。
在计算房屋售价时，一般采用每平方米的价格乘以房屋面积来确定最终的售价。
计算公式：售价 = 每平米价格 * 面积2.2. 地理位置地理位置也是影响房屋售价的重要因素之一。
一般来说，位于黄金地段、交通便利、配套设施完善的房屋售价较高。
而地处偏远、交通不便、配套设施欠缺的房屋售价较低。
定价时可以通过设定不同地理位置的权重因子，对房屋售价进行调整。
计算公式：售价 = 面积 * 每平米价格 * 地理位置权重因子2.3. 房龄房屋的使用年限也会对房价产生一定影响。
一般情况下，新建的房屋售价较高，而老旧的房屋价格较低。
计算公式：售价 = 面积 * 每平米价格 * 房龄权重因子2.4. 房屋结构房屋的结构设计也会对售价产生一定影响。
多层建筑、现代化装修的房屋价格较高，而简单结构、装修陈旧的房屋价格较低。
计算公式：售价 = 面积 * 每平米价格 * 结构权重因子3. 定价表示例下面是一个住宅定价表的示例，通过不同因素的权重调整，确定了不同类型住宅的定价范围：房屋类型地理位置权重房龄权重结构权重别墅 1.2 1.5 1.2高层公寓1 1.21复式公寓0.810.8普通住宅0.60.80.6在计算具体房屋售价时，首先需要确定每平米的基准价格，然后根据不同因素的权重因子进行调整。
4. 总结住宅定价表提供了一种简单又合理的方法来确定住宅房屋的售价范围。
它不仅对开发商、中介机构和个人房主定价提供了依据，也可以帮助购房者评估房价的合理性。
房地产开发项目投资估算表 带公式 自动计算
费用项目
一 土地费用 1 出让金 2 契税 3 土地使用税 二 建安工程费 1 地上主楼 2 地下车库 三 前期费用 1 劳保基金 2 规划设计费 3 勘察费 4 散装水泥费 5 墙改费 6 图纸审查费 7 暖气增容费 8 定位测绘费 9 自来水增容费 10 市政配套费用 11 三通一平 12 房产测绘费 13 人防费 14 定额管理费 15 质量监督费 16 竣工图费 17 标底编制费 18 招投标管理费 19 监理费
30%为7.475％，贷款期1.5年
0.00
0.00
0.00
#DIV/0!
0.00
#DIV/0!
0.00
税率25%
#DIV/0!
0.00
第 2 页，共 2 页
#DIV/0!
0.00
标底价×3%
25.00
0.00
3.58
0.00
10.00
0.00
1.00
0.00
3.00
0.00
60.00
0.00
0.50
0.00
10.00
0.00
80.00
0.00
7.00
0.00
3.20
0.00
0.00
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
#DIV/0!
0.00
建安费×3%
#DIV/0!
0.00
#DIV/0!
0.00 1项～4项之和×3％
#DIV/0!
0.00 销售收入×5.55%
#DIV/0!
0.00
销售收入×5%
0.00
#DIV/0! #DIV/0! #DIV/0!
房产评估的计算公式
房产评估的计算公式一、房产评估概述房产评估是指通过对房产的市场价值、投资价值、使用价值等方面进行综合分析，采用一定的评估方法和技术，对房产的价值进行估算和判断。
在房地产交易、抵押、征收、赔偿等过程中，房产评估发挥着重要作用。
二、房产评估的计算公式1.市场比较法市场比较法是根据市场上已成交的同类房产价格，通过对房产的地理位置、建筑年代、面积、户型、朝向等因素进行分析，从而得出房产的市场价值。
计算公式为：房产价值=（已成交的同类房产平均价格+ 已成交的同类房产总价/ 已成交的同类房产数量）× 房产面积2.成本法成本法是根据房产的建造成本、地上物和附属设施的价值、土地使用权价值等方面进行计算。
计算公式为：房产价值= 土地使用权价值+ 建造成本+ 地上物及附属设施价值3.收益法收益法是根据房产的租金收入、投资回报率、租赁期限等因素，计算出房产的收益价值。
计算公式为：房产价值= 租金收入/ 投资回报率× 租赁期限4.剩余法剩余法是根据房产的租赁收入、物业管理费、维修费等支出，计算出房产的剩余价值。
计算公式为：房产价值= 租赁收入- 物业管理费- 维修费5.假设开发法假设开发法是根据房产的开发成本、销售收入、开发利润等因素，计算出房产的价值。
计算公式为：房产价值=（开发成本+ 销售收入- 开发利润）/ 开发商投资回报率三、各类计算公式的应用场景1.市场比较法适用于新房、二手房的交易和抵押评估。
2.成本法适用于土地征收、补偿、房地产纠纷处理等场景。
3.收益法适用于投资性房产、租赁业务的评估。
4.剩余法适用于物业管理公司、开发商等对房产剩余价值的评估。
5.假设开发法适用于房地产开发商对开发项目的评估。
四、注意事项1.房产评估应根据具体情况选择合适的计算方法。
2.各类计算公式均需结合实际因素进行调整和优化。
3.房产评估结果仅供参考，实际交易价格还需考虑市场行情、买卖双方意愿等因素。
房地产指标测算公式
房地产指标测算公式1. 房价指数（House Price Index，HPI）：房价指数是衡量房屋价格变动的指标，通常以一个基期的价格为100，后续时期的房价相对于基期的变动呈现百分比。
计算公式如下：HPI=(当前时期的房价/基期的房价)*1002. 房屋空置率（Vacancy Rate）：房屋空置率是衡量其中一特定时期内空置房屋数量与总房屋数的比例。
计算公式如下：房屋空置率=(空置房屋数/总房屋数)*1003. 购房能力指数（Affordability Index）：购房能力指数是衡量购房者购买房屋的能力和成本的指标，通常使用平均房价与平均收入的比例。
计算公式如下：购房能力指数=(平均房价/平均收入)*1004. 租金回报率（Rental Yield）：租金回报率是衡量房产投资回报的指标，即年租金收入与房产市场价值的比例。
计算公式如下：租金回报率=(年租金收入/房产市场价值)*1005. 出租率（Occupancy Rate）：出租率是衡量房屋出租情况的指标，即已出租房屋的数目与总出租房屋数的比例。
计算公式如下：出租率=(已出租房屋数/总出租房屋数)*1006. 工作空间利用率（Occupancy Ratio）：工作空间利用率是衡量商业房地产有效利用率的指标，即已出租或实际使用空间与总可使用空间的比例。
计算公式如下：工作空间利用率=(已出租或实际使用空间/总可使用空间)*100需要注意的是，不同地区、不同情境下可能会对指标的计算公式有所不同，以上公式仅为常见指标的一般计算方法，具体计算还需要根据实际情况进行相应调整。
房地产指标的测算对于决策者、投资者和市场参与者来说具有重要的参考价值，可以帮助他们了解市场的发展和变化趋势，做出更明智的决策。
在计算指标时，应确保所使用的数据准确可靠，并根据实际情况进行合理解读和分析。
房地产项目定价公式表
尚东康城
打分 权重得分
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
——
0
——
1.000
中源名都
打分 权重得分
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
——
0
——
1.000
比准均价推导打分表格
打分指标
权重（%）
片区价值10
片区地位 升值前景
地块价值20 环境与自然景观 交通便利性
物业形态
容积率
内部景观
户型设计
本体价值45
会所 配套设施
建材与设备设施
立面造型
园林绿化
社区氛围营造
开发商品牌
项目市场形象
项目附加值 现场包装与展示
25
工程进度形象
物业品牌与费用
设计方品牌
合计
对比得分
5 5 12 8 6 3 8 5 3 6 3 2 4 5 5 5 5 5 3 2 100 ——
臻汇园
打分 权重得分
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
——
0
——
1.000
嘉湖新都市
打分 权重得分
0
0
0
0
0
房产各计算公式
此文档收集于网络，如有侵权请联系网站删除房地产各计算公式1、楼面价：楼面地价=土地总价格/ 建筑总面积2、容积率：容积率=建筑总面积/土地总面积3、两税一费：大致占到盈利的 5.5%。
营业税的应纳税额=营业额×税率（房产一般是3%）城市维护建设税应纳税额=（营业税+消费税+增值税）×税率城市维护建设税税率：市区：7%。
县镇：5%。
乡村：1%。
教育费附加=（增值税+消费税+营业税）×税率（2%）4、企业所得税=税率（25%）*（销售收入-总投资额）5、扣除项目金额=（土地费用+前期费用+建安成本+配套工程费用+基础设施费用）*（1+20%+10%）+两税一费6、增值税=销售收入-扣除项目金额7、增值额税实行四级超率进税率：、1）增值额为超过扣除项目金额20%时，土地增值税免征2）增值额未超过扣除项目金额50%时，土地增值税税额=增值额*30%3）增值额超过扣除项目金额50%未超高100%时，土地增值税税额=增值额*40%-扣除项目金额*15%4）增值额超过扣除项目金额100未超过200%时，土地增值税税额=增值额*50%-扣除项目金额*15%5）增值额超过扣除项目金额200%时，土地增值税税额=增值额*60%-扣除项目金额*35%8、税前投资利润率：=税前净利润/总投资9、税后净利润率：=税后净利润/总成本10、恩格尔系数(Engel's Coefficient)是食品支出总额占个人消费支出总额的比重11、错层：指一套住宅内的各种功能用房在不同的平面上，用30-60cm的高度差进行空间隔断，层次分明，立体性强，但未分成两层，适合100平米以上大面积住宅装修。
结构上指的是同一层的楼板不在同一平面上，有一定的高差。
只供学习与交流。
房地产相关计算公式
房地产相关计算公式
房地产行业涉及的计算公式非常多，包括房屋价值评估、投资回报率、租金收益率、贷款计算等等。
以下是一些常用的房地产相关计算公式：
1.房屋价值评估：
-评估总价值=建筑物评估价值+土地评估价值
-建筑物评估价值=建筑物面积×单价
-土地评估价值=土地面积×土地单价
2.投资回报率：
-投资回报率=(未来价值-投资成本)/投资成本
3. 租金收益率（Gross Rent Yield）：
-租金收益率=(年租金收入/总房屋成本)×100%
-年租金收入=每月租金×12
4. ROI（Return on Investment）：
-ROI=(投资获利-投资成本)/投资成本
5.利润率：
-利润率=净利润/总收入
6.成本利润率：
-成本利润率=(总收入-成本)/总收入
7.买房贷款计算：
-贷款金额=房屋总价值-自付款
-贷款月数=还款年限×12
-每月还款额=(贷款金额×月利率)/(1-(1+月利率)^(-贷款月数))
-总还款额=每月还款额×贷款月数
8. 投资回报期（Payback Period）：
-投资回报期=总投资/年现金流量
9.现金流量：
-现金流量=出租收入-贷款本息-税费-维修费-管理费-管理费-其他费
用
10.折现率：
-折现率=(1+年利率)^(-年数)
这只是一部分房地产行业的计算公式，房地产计算涉及的因素非常多，还有许多其他的计算公式。
具体使用哪些公式取决于具体情况，因此在房
地产投资和评估过程中，建议仔细分析需要计算的因素，选择合适的公式
进行计算。
房地产策划知识—价格表制作及公式
Code of this report |
整体均价制定方式
一、成本法法则 成本法制定项目均价是根据开发商的利润目标值确定或者行业标准利润率作为依 据返算项目销售价格，该方法一般作为开发商计算项目保底价格。 二、比较加权法 从市场角度及项目自身角度出发，采集市场上与本项目性质相似的在售项目的数 据进行比较评分。最终加权计算得出项目销售均价。
> 第二步确定平面差（爬楼打分计算综合价格）
> 第三部确定层差 > 第四步计算价格
假设有一项目一栋楼20层高，两梯四户。品字形布局有ABCD四种户型。
Code of this report |
价格表制定（系数法）
> 评分表格
A户型3F2T2W B户型2F2T1W C户型2F2T1W D户型3F2T2W 120㎡ 85㎡ 85㎡ 120㎡ 户型 30% 100 80 80 100 景观 40% 100 80 80 80 朝向 30% 60 100 100 60 综合分数 88 86 86 80 权重
因数
地段 户型 朝向 景观 合计
参考值
Code of this report |
比较加权法制定方式
第三步 比较因数参考值分配
比较因素可以选取很多，但是选择再多的 参考因素。所有因素的参考值相加都必须 是100%。例如项目是市中心小户型物业， 其参考因数为地段、户型、朝向及园林四 个。分配值可以为地段（40%）、户型 （30%）、朝向（20%）、景观（10%）。
综合折扣返算方式：实收价*（1+0.075）or实收价/0.925
> 其他优惠返算：1万抵2万，5万抵10万。
直接加或者通过套均价返算成折扣。（项目总金额/总套数=套均价） 5万/100万套均=0.05（95折）
房产评估的计算公式
房产评估的计算公式房产评估是指根据一定的评估方法和计算公式，对房地产的价值进行合理客观的估算。
房产评估的计算公式包括市场比较法、成本法和收益法等多种方法，下面将逐一介绍这些计算公式。
市场比较法是一种常用的房地产评估方法，其核心思想是通过对类似房产的市场交易数据进行比较，从而估算出目标房产的市场价值。
该方法的计算公式如下：市场价值=(权重1*估算值1+权重2*估算值2+...+权重n*估算值n)/(权重1+权重2+...+权重n)其中，权重是指不同估算值对于目标房产的重要性，通常以交易价格的差异、物理特征的差别、地理位置的差异等进行衡量；估算值是指类似房产的市场交易价格。
成本法是另一种常用的房地产评估方法，其核心思想是通过计算重建或替代一项房地产所需的费用和成本来估算其价值。
该方法的计算公式如下：重建成本=土地成本+结构成本房地产价值=重建成本-折旧值其中，土地成本是指购买或租借土地所需的费用；结构成本是指建造房地产所需的费用，包括建筑材料、人工成本等；折旧值是指房地产经过使用和年限限制等因素后所产生的价值损耗。
收益法是另一种常用的房地产评估方法，其核心思想是通过估算房产所能带来的未来现金流量，从而确定其价值。
该方法的计算公式如下：房地产价值=(年租金*租金增长率)/(资本化率-租金增长率)其中，年租金是指租金收入的年度总额；租金增长率是指租金随时间的增长幅度；资本化率是指投资者对房地产投资所要求的回报率。
除了以上介绍的常用计算公式，房产评估还可以根据具体情况选择其他合适的方法和公式进行估算。
需要注意的是，房产评估是一个综合性的过程，需要考虑到房产的物理特征、地理位置、市场需求等多个因素，因此在实际应用中还需要参考其他相关法规和规范的要求。
地产项目价格定位计算资料
项目价格定位针对于本项目而言，在不断变化的市场大潮中，只有将自己所处的位置和方向认识清楚，客观地认识市场，准确地把握市场，才能使我们的项目在市场上准确地迎合目标消费群体的真实需求，赢得市场。
结合本项目的整体市场定位以及市场的现实情况，对于本项目做如下的价格定位。
**市商住项目及写字楼分布比较分散，相互之间产品的差异性较大。
为了能够准确地把握市场上价格的分布规律，本项目定价采用可比楼盘加权定价法。
可比楼盘加权定价法的定价原理：采用条件相似的楼盘市场均价作为基数，对影响因素以权重系数的形式进行调整，建立线性回归方程，求出该类产品的行业线性回归系数，验证其线性相关性，最后针对于本项目进行各项因素的分值判定，将所得的本项目的最终的分值代入求得的**市整体商住项目和写字楼项目价格分布的线性回归方程中，求出本项目商住部分和写字楼部分在**市整体房地产市场上的客观合理价格。
1.楼盘影响因素、指标及权重确定依据**市房地产市场的发展现状，结合目前写字楼及商住项目的产品特征，我们共列出10个主要的影响因素。
分别为地段、配套、物业管理、建筑品质、项目规划、立面装饰、开发商实力及信誉、户型设计、营销推广、停车位数量。
这10个因素，共分5个等级，每一个等级均制定出相应的指标，并且对应分值1、2、3、4、5分。
分值越大，表示等次越高。
具体见表格1定级因素、指标分值。
定级因素、指标与分值表格 1注：上表中分值的评判为A得1分、B得2分、C得3分、D得4分、E得5分。
2.商住部分均价的确定为了科学地计算出本项目的市场客观合理价格，我们将选取系列与本案具有一定相似性的楼盘作为比较标准，依据可比楼盘定价法求取本案的商住楼的市场客观合理价格。
对**市的商住项目进行仔细筛选后，抽取其中5个具有代表性的项目，作为本次定价的主要参考依据，具体定价过程如下：2.1.商住可比项目分值的判定与计算商住部分可比实例得分计算表表格 2注：以上十个因素的权重系数是根据行业对消费者的问卷调研来确定的。
房地产投资估算法常用公式应用
房地产投资估算法常用公式应用房地产估价方式有多种（比较法、承包商法、余额法、利润法、投资估算法等），但投资估算法为国际通用。
所谓投资估算法是指按资本的时间价值计算投资收益的方法。
下面简述公式应用，省去推导过程。
一、盈亏平衡法1、P=（A+D）÷K1（1－K）求销售单价。
P——房屋销售单价2、A=K1（1－K）P－D 求土地成本。
A——平均土地成本。
3、D=K1（1－K）P－A 求建造单价。
D——平均建造单价。
K——税费系数（K=0.22~0.3=管理费、营销及广告费、财务费及维修基金、各种税等的和）；K1=0.95~0.98（销售面积与建筑面积之比）。
例一：xx花园某纯砖混住宅楼，P=810元/m2，A=200元/m2，K=0.22，K1=0.98，求D=？解之：D=445元/m2即：当建造单价（前期工程费、勘设费、规费、建安造价、小区配套之和）为此值时盈亏平衡，而事实上是大于此值的。
例二：河东16号纯砖混住宅A=200元/m2，D=524.64元/m2，K=0.22，K1=0.98，求P=？解之：P=910元/m2即：当售价为此值时盈亏平衡。
例三：假定，xx项目土地及拆迁成本A=2000万；建造单价800元/m2；一层门市3150m2，二至三层3150×2 m2；电梯住宅8500m2，合计17500m2，K=0.3，一至三层K1=0.95，住宅K1=0.98。
问：1、当预期一层售价10000元/m2，二至三层售价2000元/m2，住宅1500元/m2时利润几何？2、当一层门市售价摊销完土地成本后的销售单价及项目总预期利润？3、在前者基础上一层门市售价每增加1000元/m2，利润增加多少？解一：Y=440万元解二：D=10700元/m2，Y=567万元解三：Y=567+210 N，即：增加210万元，N=1、2、3、4……二、市场价值4、Y=P/i Y——房屋投资价值或当时市场价值5、P=Y/i P——投资收益价值或租金收益6、i=P/Y i——投资资本年收益率或利率（门市6%，住宅7%，农村住宅8.8%）7、1/I 1/i——永续收益年例一：某住宅80m2，年租金净收益3600元/年，资本收益率7%，则该住宅市场价值Y=643元/m2。
房产评估的计算公式(二)
房产评估的计算公式(二)房产评估的计算公式1. 市场价值计算公式•市场价值 = 单位面积价格× 总建筑面积例如：假设某个小区的单位面积价格为10000元/m²，总建筑面积为20000m²，则该小区的市场价值为10000元/m² × 20000m² = 200,000,000元。
2. 买方报价计算公式•买方报价 = 预计租金收益× 平均买房投资回报期例如：假设某个房产的预计租金收益为10000元/月，平均买房投资回报期为10年，则买方报价为10000元/月× 12个月× 10年= 1,200,000元。
3. 租金收益计算公式•租金收益 = 单位月租金× 总可出租面积例如：假设某个商业地产的单位月租金为200元/m²，总可出租面积为1000m²，则租金收益为200元/m² × 1000m² = 200,000元。
4. 现值计算公式•现值 = 原值× 折现率例如：假设某个土地原值为500,000元，折现率为，则现值为500,000元× = 450,000元。
5. 估价增值率计算公式•估价增值率 = （市场估价 - 原值）/ 原值例如：假设某个房产的市场估价为600,000元，原值为500,000元，则估价增值率为（600,000元 - 500,000元）/ 500,000元 = ，即20%。
6. 租金增长率计算公式•租金增长率 = （新租金 - 原租金）/ 原租金例如：假设某个商铺的原租金为5000元/月，新租金为6000元/月，则租金增长率为（6000元 - 5000元）/ 5000元 = ，即20%。
7. 公允价值计算公式•公允价值 = 抵押物评估价× 抵押率例如：假设某个物业的抵押物评估价为100,000元，抵押率为80%，则公允价值为100,000元× 80% = 80,000元。
房地产楼盘权重定价方法表
楼盘定价方法
一、成本导向定价法
1、成本价成定价法：
就是在单位产品成本的基础上，加上一定比例的预期利润作为产品的售价。
产品价格=单位产品的成本*（1+价成率）
2、目标收益定价法
是在成本的基础上，按照目标收益率的高低计算售价的方法。
3、售价加成定价法
以产品的最后销售价为基数，按销售价的一定百分率计算加成率，最后得出产品的售价。
单位产品售价=单位产品总成本/（1-价成率）
二、需求导向定价
1、理解值定价法
是消费者对于商品的一种价值观念，这种价值观念实际上是消费者对商品的质量、用途、款式及服务质量的评估。
2、区分需求定价法
是指某一产品可根据不同需求强度、不同购买力、不同购买低点和不同购买时间等因素，采取不同的售价
三、竞争导向定价
1、随行就市定价法
就是企业是自己的商品价格跟上同行业的平均水平。
2、追随领导者企业定价法
有实力的公司，为了应付或避免竞争，或为了稳定市场以利其长期经营，往往以同行业对市场影响最大的房地产企业的价格为标准，来制定本企业的商品房价格。
四、可比楼盘定价法
根据可比性楼盘较强的楼盘的价格来定价。
表一、定级因素、指标与分值
表二、可比楼盘综合因素量化统计表
楼盘因素定级公式
P=W1*F1+W2*F2+W3*F3+ +Wn*Fn
楼盘价格=楼盘权重后得分/可比楼盘权重后得分*可比楼盘价格由此算出楼盘价格。
- 1、下载文档前请自行甄别文档内容的完整性，平台不提供额外的编辑、内容补充、找答案等附加服务。
- 2、"仅部分预览"的文档,不可在线预览部分如存在完整性等问题,可反馈申请退款(可完整预览的文档不适用该条件!)。
- 3、如文档侵犯您的权益，请联系客服反馈,我们会尽快为您处理(人工客服工作时间：9:00-18:30)。
a
y a bx
y a
可比项目3 分值 得分 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
可比项目4 分值 得分 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
可比项目5 分值 得分 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
楼价Y 0 0 0 0 0 0 -
XX 0 0 0 0 0 0 -
YY 0 0 0 0 0 0 -
XY 0 0 0 0 0 0 -
r
n 0 0 r 0 b #DIV/0! a y 5 0 #DIV/0! 0 #DIV/0!
[n x
b
n x n x
a
y n
#DIV/0! #DIV/0!
序号 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
项目评估项 地段 配套 物业管理 建筑品质 项目规划 立面装饰 开发商实力及信誉 户型设计 营销推广 停车位数量 合计
权重分配 0.5 0.3 0.3 0.3 0.4 0.3 0.1 0.1 0.1 0.2
本项目 分值 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 得分 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
可比项目1 分值 得分 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
可比项目2 分值 得分 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0
项目名称 可比项目1 可比项目2 可比项目3 可比项目4 可比项目5 合计 本案
楼盘得分X 0 0 0 0 0 0 0
分值
r值 n值
最高5分 需要手填 本案得分 越接近1,说明所选的商住可比项目的价格与对应楼盘所得的分值线性相关 对比项目个数
r
n xy x y [n x2 ( x)2 ][n y 2 x y n x 2 ( x) 2