某地产项目价格定位策略

某地产项目价格定位策略

价格定位定价原则定价说明整盘均价价格参照以公司开发成本和利润目标为底线紧密关注预备执行前后的政策动向同时参考外区域类似项目和本区域内主要竞争项目价格走势市场原则 2009年秦皇岛房地产市场是扑朔迷离震荡巩固的一年产品价格要结合整体气候同时考虑回款速度早期产品入市使销售能有一定的价格优势价格定位定价原则销控手段由于本项目立项的特殊性为了降低政策风险无法进行人为的销控需要通过对不同品质产品的差异化定价进行销控定价方式利用加权法参考市场可比项目以及本项目二三期对比预判本项目当前可实现均价依据2009年度市场整体市场起伏预判本项目最终可实现均价静态动态价格定位定价原则定价说明定价方式利用市场比较法采用加权的方式参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价样本选择在水一方盛达鑫苑广顺现代城玉龙湾价格定位静态价格市场比较项目样本权重根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方项目竞争权重楼盘名称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数加权因素静态价格市场比较项目样本权重根据本项目特点对各参考样本的权重以及影响价格的各因素的权重进行分析判定价格定位加权因子权重 30 D玉龙湾 20 C 广顺现代城 20 B 盛达鑫苑 30 A 在水一方项目竞争权重楼盘名

称 5 社区园林 10 工程进度 10 建筑外观 10 容积率 10 产品品质 10 周边环境 10 周边配套 10 道路交通 10 项目位置 15 整体规划 k 权重系数加权因素静态价格市场比较说明1k是权重系数表示加权因素在项目分析中的重要程度权重系数之和为100 2得分满分为5分每1分为一个等级5分为优1分为差 3加权

值,k×得分 4ABCD为各项目代码价格定位定价说明 35 35 37 37 32 32 30 30 36 36 100 加权值和X 020 4 02 4 015 3 015 3 020 4 5 社区园林 10 03 3 04 4 04 4 04 4 04 4 10 工程进度 9 04 4 03 3 03 3 02 2 04 4 10 建筑外观 8 03 3 03 3 03 3 03 3 04 4

10 容积率 7 04 4 03 3 03 3 02 2 04 4 10 产品品质 6 03 3 03 3 03 3 04 4 04 4 10 周边环境 5 03 3 04 4 03 3 03 3 02 2 10 周边配套 4 03 3 04 4 04 4 03 3 03 3 10 道路交通 3 04 4 05 5 03 3 03 3 03 3 10 项目位置 2 06 4 06 4 045 3 045 3 06 4 15 规划设计 1 加权值得分加权值得分加权值得分加权值得分加权值得分 k E本案 D玉龙湾 C广顺厚现代城 B盛达鑫苑 A在水

一方权重系数加权因素序号静态价格市场比较推导公式PEXE XA×PA ×QA XE XB×PB ×QB XE XC×PC ×QC XE XD×P×QD 说明 1XA XB XCXD是各项目加权值和 2QAQBQCQD是参考项目与本案的可比项目权重性系数 3 PAPBPC PD是项目的实际市场均价 4样本的市场均价为2009年目前市场调查数据价格定位定价说明100 合计 4302 35 E本案 30 4400 37 D玉龙湾 20 3800 32 C 广顺现代城 20 3900 30 B盛达鑫苑 30 4500 36 A在水一方项目竞争权重市场均价加权值和

楼盘名称静态价格叠拼类产品定价说明定价方式利用市场比较法采用加权的方式参考市场可比项目预判本项目当前可实现均价样本选择在水一方盛达鑫苑广顺现

代城玉龙湾价格定位大平层产品样本选取静态价格采取加权系数对项目进行评估静态均价价格定位定价说明整体均价 4302元? 产品静态阶梯4087-4302-4518元? 动态价格 2009年下半年市场可能回稳预判本区域市场涨幅预判产品 5 动态价格计算产品静态价格×15 价格定位动态均价产品 4518元? 第一期第三批目标均价为4518元? 销控策略入市时机选取价格销控安排项目特征

项目于2009年5月18日正负零项目体量较大2009年整体气候一般销售首先讲究

的是安全销售工程进度 2009年6月具备申请预售许可证条件入市策略入市时机选取取证结点影响因素本项目通过价格进行销控采用逐步渗透的方式力争2009年能完成60销售同时价格上涨5 入市策略入市价格策略准备期积累期认购期开盘期持续期二次强销期稳定期结案期 5,6月 6月 7,9月 9-10月 13月 46月 79月 10月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月售率 20 10 20 阶段均价 4088元平方米 4302元平方米 4518元平方米表价 4188元平方米 4500元平方米 4618元平方米入市价格 3998-4088元平方米阶段涨幅为 5, 收盘价格4518元平方米 20 30 10 2010年入市策略入市价格策略价格折扣策略 1加大一次性付款的折扣力度刺激客户一次性付款 2增加分期付款的付款方式 3预留部分暗折扣加大今后谈判的法码及为活动预留折扣空间制定折扣策略的目的建议本项目底表价差为7, 折扣策略为一次性付款96折分期付款97折两个月期按揭付款99折剩余3,用于折扣及促销活动预留折扣策略推盘策略 1批第一批推盘策略 2批第二批